綠色建筑宣貫培訓(xùn)講稿121011.pptx

綠色建筑的運(yùn)營管理,同濟(jì)大學(xué) chengdz,程大章,一、綠 色 建 筑 的 實(shí) 踐 二、現(xiàn)代物業(yè)設(shè)施管理概述 三、綠色建筑運(yùn)營管理特點(diǎn) 四、 運(yùn)營管理的評價要點(diǎn) 五、小 結(jié) 與 考 核 要 點(diǎn),主要內(nèi)容,一、綠色建筑的實(shí)踐,進(jìn)入廿一世紀(jì)，全球城市化進(jìn)程加快、經(jīng)濟(jì)快速增長，但是人口急驟增加、資源萎縮、環(huán)境惡化，人類生存面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 人類的建設(shè)行為及其成果建筑物在生命周期內(nèi)：消耗了全球資源的40%、全球能源總量的40%，建筑垃圾也占全球垃圾總量的40%。 綠色建筑強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧，避免建筑物對生態(tài)環(huán)境和歷史文化環(huán)境的破壞，資源循環(huán)利用，室內(nèi)環(huán)境舒適，符合中國可持續(xù)發(fā)展的基本國策，因而受到了各級政府、工程界與房地產(chǎn)業(yè)的高度重視。,綠色建筑是人類的建筑物第四階段，其主要特征：大量利用可再生能源和未利用能源，強(qiáng)調(diào)能源節(jié)約和建筑材料資源的循環(huán)使用，盡量減少建筑過程中對自然生態(tài)環(huán)境的損害。 第一階段 遮風(fēng)避雨建筑 第二階段 舒適建筑（1700年-1970年） 第三階段 健康建筑（1970年-至今 ） 第四階段 綠色建筑：建設(shè)不僅是為了自身的需要，更要為人類的后代留下生存的環(huán)境與資源、歷史文化遺產(chǎn)。,綠色建筑在建筑的生命期內(nèi)，最大限度地保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材）和減少污染，為人們提供健康、適用和高效地使用的空間。 綠色建筑將環(huán)保技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、信息技術(shù)、控制技術(shù)滲透入人們的生活與工作，用最新的理念，最先進(jìn)的技術(shù)去解決生態(tài)節(jié)能與居住舒適度問題。使建筑物與自然環(huán)境共同構(gòu)成和諧的有機(jī)系統(tǒng)。,我國采用限制性政策與鼓勵性政策并舉的方式推動綠色建筑發(fā)展。對達(dá)不到節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的建筑采取禁止投入使用等強(qiáng)制性措施；對節(jié)能達(dá)標(biāo)或應(yīng)用可再生能源的建筑，采取減免稅收費(fèi)用、貼息貸款、財政補(bǔ)貼進(jìn)行鼓勵。 經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施的重點(diǎn)領(lǐng)域是新建綠色建筑、既有建筑的建筑節(jié)能改造、可再生能源的規(guī)?；瘧?yīng)用等。,綜上所述，中國近年來在綠色建筑領(lǐng)域所做的這些工作，反映了政府、工程界和房產(chǎn)業(yè)的建設(shè)行為正從生態(tài)意識走向生態(tài)盡責(zé)，這是中國可持續(xù)發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。,在綠色建筑的工程建設(shè)過程中每一專業(yè)都是綠色建筑建設(shè)鏈的一部分，任何階段都在綠色建筑的生命周期之中。 為能有效實(shí)施，綠色建筑的生命期必須具有一個協(xié)同支撐的模式。,綠色建筑工程實(shí)踐中的問題,綠色建筑因符合中國政府可持續(xù)發(fā)展的國策與世界節(jié)能環(huán)保主流，得到了快速發(fā)展，無論是工程界還是房地產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)把綠色建筑的建設(shè)作為主要的工作內(nèi)容。 作為新技術(shù)集成的產(chǎn)物，綠色建筑在中國還是處于初級階段，就如20年前的智能建筑，人們在以高漲的熱情、前衛(wèi)的理念去構(gòu)造心中的理想物時，往往缺失了科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。,應(yīng)重視生命期成本評價 現(xiàn)代社會的人工設(shè)施必須進(jìn)行 生命期成本評價。 建設(shè)投資 +生命期內(nèi)維持功能的費(fèi)用 生命期成本,重形式與理念，輕實(shí)效與長效 一些綠色建筑項目，強(qiáng)化了綠色理念，把各種綠色建材、綠色設(shè)計方法、節(jié)能技術(shù)、節(jié)能設(shè)備等組合在一幢孤立的建筑物中，雖然獲得各類綠色建筑的稱號，但卻沒有完整的測試數(shù)據(jù)與運(yùn)行數(shù)據(jù)，不能提供建設(shè)與運(yùn)行的成本資料。一些低/零能耗建筑，多以設(shè)計的理想值表示效能，而太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)提供的能量、太陽能制冷系統(tǒng)的出力，地源熱泵的供能熱量；建筑物內(nèi)的舒適度等等，或為數(shù)據(jù)不全，或是羞于啟齒。,綠色建筑工程為了保障其建設(shè)目標(biāo)在運(yùn)行中的實(shí)現(xiàn)，必須建立監(jiān)控系統(tǒng)，通過實(shí)時運(yùn)行的數(shù)據(jù)來分析建筑物的節(jié)能與環(huán)境保護(hù)的效能及缺陷。這一監(jiān)測不是對綠色建材與節(jié)能設(shè)施的性能測試，而是從工程整體驗證綠色建筑的實(shí)際效益。 運(yùn)營管理是綠色建筑評價的關(guān)鍵，必須用真實(shí)的數(shù)據(jù)說話!,二、現(xiàn)代物業(yè)設(shè)施管理概述,物業(yè)設(shè)施管理fm （facility management） 建筑物的使用壽命在60-70年左右，而設(shè)施設(shè)備的壽命則在6-25年不等。建筑物一經(jīng)投入使用，就需要良好的經(jīng)營管理和維護(hù)管理。,國際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會ifma (international facility management association） fm定義：“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作”。,fm目標(biāo)三大要素,質(zhì)量目標(biāo) 財務(wù)目標(biāo) 供給目標(biāo),綠色建筑物采用現(xiàn)代的通信技術(shù)、計算機(jī)技術(shù)及控制技術(shù)，提高建筑物的自動化與信息化水平，能為用戶提供大量的生活服務(wù)與信息服務(wù)，提供更好的服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率，并且為物業(yè)設(shè)施管理提供了先進(jìn)的技術(shù)手段去實(shí)現(xiàn) fm 的工作目標(biāo)。,t1試運(yùn)行期 t2偶發(fā)故障期 t3摩耗故障期,不同維護(hù)水平的可靠性曲線,如何體現(xiàn)綠色建筑的建設(shè)目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)? 如何保證綠色建筑的技術(shù)措施運(yùn)行正常? 如何使綠色建筑的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益與社會效益得到長期的實(shí)現(xiàn)？ 必須有良好的運(yùn)營管理！這也是綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立“運(yùn)營管理”章的意義。,綠色建筑建設(shè)的增量成本概算統(tǒng)計,綠色建筑運(yùn)營管理在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行提升，在給排水、燃?xì)狻㈦娏?、電訊、保安、綠化、保潔、停車、消防與電梯等的管理以及日常維護(hù)工作中, 堅持“以人為本”和可持續(xù)發(fā)展的理念，從建筑全壽命期出發(fā)，通過有效應(yīng)用適宜的高新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與保護(hù)環(huán)境的目標(biāo)。,為實(shí)現(xiàn)綠色建筑的建設(shè)目標(biāo)，工程實(shí)施與運(yùn)行管理涉及大量的技術(shù)與政策問題。 建筑設(shè)備、資源利用、管理信息、生態(tài)等領(lǐng)域，有大量需要解決的智能控制與信息管理的課題。如果不能有效地實(shí)現(xiàn)各類設(shè)備系統(tǒng)的智能控制，不能完備地進(jìn)行建筑物建設(shè)、運(yùn)行與更新過程的信息管理，綠色建筑的主要目標(biāo)是不可能達(dá)到。,信息 綠色建筑工程需要廣泛采集環(huán)境（大氣、水體、氣象等）、生態(tài)（植物、動物等）、建筑物（結(jié)構(gòu)、地基、建材等）、設(shè)備（能源、空調(diào)、水處理、供電、固體廢棄物處理等）、社會（安全、資訊、服務(wù)、管理、行政等）等領(lǐng)域的信息，為人類社會活動與生活提供準(zhǔn)確可靠的信息，為綠色建筑的控制、管理與決策創(chuàng)造良好的環(huán)境。,控制 綠色能源從太陽能，風(fēng)能，地?zé)釕?yīng)用到區(qū)域熱電冷三聯(lián)供系統(tǒng)等的控制； 利用峰谷電價差的冰蓄冷系統(tǒng)的控制； 采用最優(yōu)控制技術(shù)充分利用自然能量來采光、通風(fēng)（照明控制與室內(nèi)環(huán)境）控制，實(shí)現(xiàn)低能耗建筑，輔以可再生能源則成為零能耗建筑； 隨環(huán)境溫濕度、照度而自動調(diào)節(jié)的智能呼吸墻； 應(yīng)用變頻調(diào)速技術(shù)對泵類設(shè)備的最佳能量控制； 自動收集雨水、處理污廢水，提供循環(huán)使用的水處理設(shè)備控制系統(tǒng)；,管理 綠色建筑的管理涉及環(huán)境、生態(tài)、能源、資源、經(jīng)濟(jì)、建筑物、設(shè)備、社會、安全、通信網(wǎng)絡(luò)等。 由于各子項相互關(guān)聯(lián)，有些子項的目標(biāo)甚至相互矛盾，因此管理不能僅著眼于單一子項，而要信息共享充分協(xié)調(diào)相互關(guān)系，于是綠色建筑的集成信息管理系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)而生，在一個統(tǒng)一的平臺上，實(shí)現(xiàn)綠色目標(biāo)的綜合管理。 決策 綠色建筑的生命周期中，其建設(shè)、運(yùn)行管理與更新改造有大量的事物需要決策，并付諸執(zhí)行。,多學(xué)科交叉，多技術(shù)結(jié)合 綠色建筑的監(jiān)控管理對象分屬土木工程、環(huán)境工程、生態(tài)工程、能源工程、信息工程、化學(xué)工程、設(shè)備工程。在一個子系統(tǒng)中，往往需要采用多種技術(shù)手段來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。如模仿“人體表皮組織呼吸系統(tǒng)神經(jīng)系統(tǒng)”應(yīng)激性能的氣候調(diào)節(jié)設(shè)備（呼吸墻），就要綜合運(yùn)用新型墻體材料、過濾器、氣候調(diào)節(jié)設(shè)備、空氣參數(shù)檢測設(shè)備、智能控制裝置，以室內(nèi)外空氣品質(zhì)、建筑能耗及居住人的舒適度為綜合目標(biāo)進(jìn)行自動調(diào)節(jié)。,綠色城市是綠色建筑的必然趨勢,一幢建筑物中裝備了所有種類的節(jié)能環(huán)保設(shè)備，以追求零能耗與零排放目標(biāo)的亮點(diǎn)工程，除了作為科普教育與科學(xué)實(shí)驗用外，很難有實(shí)際應(yīng)用與工程推廣的價值，因為缺乏各種節(jié)能環(huán)保設(shè)施運(yùn)行維護(hù)的保障體制，無法進(jìn)行生命周期的投入產(chǎn)出分析。,熱電冷三聯(lián)供、太陽能發(fā)電、太陽能熱泵、風(fēng)力發(fā)電、水源熱泵、地源熱泵、雨污水綜合利用、中水回用、生物質(zhì)發(fā)電、垃圾無害化處理與能量回收等技術(shù)的合理有效應(yīng)用，在建設(shè)、管理與運(yùn)行成本上均非獨(dú)立建筑物可以承受的。 節(jié)能環(huán)保關(guān)鍵技術(shù)價值的實(shí)現(xiàn)需要專業(yè)化與集約化，可再生能源利用的技術(shù)需要規(guī)?；拍苋〉媒?jīng)濟(jì)可行性。,實(shí)踐證明孤立的綠色建筑受到技術(shù)、管理與經(jīng)濟(jì)的制約，要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，需要從綠色城區(qū)的角度來審視建設(shè)行為。 可再生能源的集約化利用、廢棄物質(zhì)的綜合利用、道路交通的規(guī)劃管理、能源綜合監(jiān)測管理、綜合通信等，都是節(jié)能、環(huán)保與減排的重要組成部分，這些設(shè)施只能是城市的基礎(chǔ)設(shè)施。 我們可以明確地指出走向綠色城市是綠色建筑的必然趨勢。,建筑物的運(yùn)營管理往往與規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)脫節(jié)，工程竣工后才啟動運(yùn)營管理工作。 綠色建筑則應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段確定運(yùn)營管理策略與目標(biāo)，在運(yùn)營實(shí)施時不斷地進(jìn)行改進(jìn)。處理好使用者、建筑和自然三者之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)綠色建筑各項設(shè)計指標(biāo)。,運(yùn)營管理是對建筑運(yùn)營過程的計劃、組織、實(shí)施和控制，通過物業(yè)的運(yùn)營過程和運(yùn)營系統(tǒng)來提高綠色建筑的質(zhì)量、降低運(yùn)營成本和管理成本、節(jié)省建筑運(yùn)行中的各項消耗（包括能源和人力消耗）。 建筑智能化技術(shù)是綠色建筑的技術(shù)保障，能提高其建筑性能，智能化系統(tǒng)影響著綠色建筑運(yùn)營的整體功效。,綠色與低碳的實(shí)現(xiàn)是一個循環(huán)周期，通過從測量數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)可視化、效果評估、數(shù)據(jù)分析、設(shè)計改善方案到實(shí)施改善方案各個環(huán)節(jié)，然后再回到測量數(shù)據(jù)，開始第二個循環(huán)。 在建筑物的生命期，這是個無休止的工作循環(huán)。 因為建筑物的功能會有調(diào)整，負(fù)荷是一個隨機(jī)過程，設(shè)備系統(tǒng)有一個漸進(jìn)的老化過程，在每一次循環(huán)中總會發(fā)現(xiàn)各類情況與問題，需要進(jìn)行優(yōu)化改善，都能提升建筑物與設(shè)備系統(tǒng)的性能。,區(qū)域能源中心裝備有2臺2000kw燃?xì)馔钙綑C(jī)組、2臺2500kva發(fā)電機(jī)組、3臺2000rt吸收式冷凍機(jī)組、1臺1000rt吸收式冷凍機(jī)組、1臺800rt吸收式冷凍機(jī)組等，為12ha區(qū)域的建筑群提供冷水、熱水與蒸汽 。,能效,2005年完善了ba系統(tǒng)，實(shí)行能源數(shù)據(jù)監(jiān)測與分析，改進(jìn)運(yùn)行組織和方案，加強(qiáng)大規(guī)模建筑設(shè)施的維護(hù)管理；權(quán)衡室內(nèi)環(huán)境、服務(wù)性能與節(jié)能效果，聽取客戶意見和積累各方面信息； 進(jìn)行能源需求方的節(jié)能節(jié)省資源與能源供給方的節(jié)能節(jié)省資源；節(jié)能成果“可視化”，對能源消耗單位進(jìn)行統(tǒng)計分析與評價。使整個區(qū)域能源中心的能效比從0.80提升到0.86。,gb/t 233312009能源管理體系要求和能源管理體系認(rèn)證 gb/t 23331規(guī)定對能源管理體系的要求，組織確定有效的能源管理體系要素和過程，強(qiáng)調(diào)對能源管理的過程控制，為兌現(xiàn)管理承諾和實(shí)現(xiàn)能源方針進(jìn)行策劃實(shí)施檢查與糾正持續(xù)改進(jìn)等過程。,綠色建筑的建設(shè)理念跨越了建筑物本體而追求人類生存目標(biāo)的優(yōu)化，是一個大系統(tǒng)多目標(biāo)優(yōu)化的典型案例。 綠色建筑采用大量的智能系統(tǒng)來保證建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這一過程需要信息、控制、管理與決策，智能化、信息化是不可缺少的技術(shù)手段。 建設(shè)部仇保興副部長提出：“以智能化推進(jìn)綠色建筑，節(jié)約能源，降低資源消耗和浪費(fèi)，減少污染，是建筑智能化發(fā)展的方向和目的，也是綠色建筑發(fā)展的必由之路?！?已發(fā)布標(biāo)準(zhǔn),綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)gb/t50378-2006 建筑工程綠色施工評價標(biāo)準(zhǔn)gb/t50640-2010 民用建筑綠色設(shè)計規(guī)范jgj/t229-2010。 各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，相繼出臺了地方綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)，有北京、上海、天津、重慶、廣東、廣西、深圳、河北、湖南、湖北、江西、福建、浙江、江蘇、山西、陜西、香港等省市地區(qū)。,在編標(biāo)準(zhǔn),綠色工業(yè)建筑評價導(dǎo)則已發(fā)布 綠色辦公建筑評價標(biāo)準(zhǔn)已報批 綠色超高層建筑評價技術(shù)細(xì)則已發(fā)布 綠色校園評價標(biāo)準(zhǔn) 綠色醫(yī)院建筑評價標(biāo)準(zhǔn) 綠色商業(yè)建筑評價標(biāo)準(zhǔn) 綠色鐵路客站評價標(biāo)準(zhǔn) 綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)修編征求意見稿 ,在按建筑功能分類、按區(qū)域特點(diǎn)形成的新標(biāo)準(zhǔn)層出不窮的今天，反映了綠色建筑的理念已得到社會的認(rèn)同，綠色建筑的技術(shù)已經(jīng)成為工程建設(shè)的基本內(nèi)容。 眾多的綠色標(biāo)準(zhǔn)，編制有先后，思路和方法各有千秋，但都是母標(biāo)準(zhǔn)綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充，以下根據(jù)綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)修編征求意見稿，來討論如何進(jìn)行綠色建筑的運(yùn)營管理評價。,四、運(yùn)營管理評價要點(diǎn),申報綠色建筑評價標(biāo)識的運(yùn)營管理項目控制項均必須滿足并達(dá)到控制項的全部要求。由于設(shè)計階段參評的條款較少，只要按要求提供了充實(shí)的申報材料，均比較容易達(dá)到綠色建筑評價標(biāo)識要求。 設(shè)計階段評審時要提醒為達(dá)到運(yùn)行階段評價的目標(biāo)，需在實(shí)施中注意的工作程序與技術(shù)要求。,關(guān)于申報材料,1. 文件應(yīng)包括節(jié)能、節(jié)水、綠化、垃圾處置、智能化管理的設(shè)備和系統(tǒng)的設(shè)置、實(shí)施情況、檢測報告、創(chuàng)新等方面的材料； 設(shè)計、施工和運(yùn)行過程中，應(yīng)保留紙質(zhì)版和電子版的工程資料（包括文字、圖片、影像等），提供的圖紙資料應(yīng)盡量全面完整； 完整的管理制度文件、日常記錄和相關(guān)證書。 檢測報告、運(yùn)行報告等應(yīng)完整,合法,客觀和科學(xué)。 以相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，現(xiàn)場需要為判斷運(yùn)營是否提供安全、節(jié)能、環(huán)保、健康的綠色建筑環(huán)境提供依據(jù)；,申報綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識的項目，由于建設(shè)方、設(shè)計方、施工方和物業(yè)管理方的工作上脫節(jié)，在設(shè)計階段較少考慮運(yùn)營管理的細(xì)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)通常在建設(shè)后期或建成后接手。 有的項目工程竣工后資料不完整；部分物業(yè)管理企業(yè)人員缺少專業(yè)培訓(xùn)與應(yīng)具備的技能；工作要求低，往往使達(dá)標(biāo)困難。因此，需要建設(shè)、設(shè)計、施工、管理等各方面相互配合，協(xié)同工作，才能建造出滿足運(yùn)營要求的綠色建筑。,管理制度 技術(shù)管理 技術(shù)管理,管理制度,1 制定并實(shí)施節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等資源節(jié)約與綠化管理制度。 審查物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理制度，檢查實(shí)施過程與效果。節(jié)能管理制度主要包括：分戶、分類的計量與收費(fèi)；物業(yè)內(nèi)部的節(jié)能管理機(jī)制；辦公、商場類建筑耗電、冷熱量等實(shí)行分項計量收費(fèi)。節(jié)水管理制度主要包括：按高質(zhì)高用、低質(zhì)低用的梯級用水原則的節(jié)水管理方案；物業(yè)內(nèi)部的節(jié)水管理機(jī)制。節(jié)材管理制度主要包括：建筑和設(shè)備系統(tǒng)在維修過程使用的材料消耗管理制度；物業(yè)辦公耗材管理制度。,綠化管理制度主要包括：綠化用水進(jìn)行計量，節(jié)水型灌溉系統(tǒng)的管理制度；殺蟲劑、除草劑、化肥、農(nóng)藥等化學(xué)藥品的使用管理制度。 審核物業(yè)管理合同，查閱物業(yè)管理機(jī)構(gòu)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理文檔，從物業(yè)管理的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理工作的日常管理記錄、現(xiàn)場考察和用戶抽樣調(diào)查的實(shí)際情況中確認(rèn)各項制度得以實(shí)施。,2 物業(yè)管理部門通過is0 14001環(huán)境管理體系、iso 9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證與gb/t 23331能源管理體系認(rèn)證。 1so 14001是環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，它包括了環(huán)境管理體系、環(huán)境審核、環(huán)境標(biāo)志、全壽命周期分析等內(nèi)容，旨在指導(dǎo)各類組織取得表現(xiàn)正確的環(huán)境行為。物業(yè)管理部門通過is0 14001環(huán)境管理體系認(rèn)證，達(dá)到節(jié)約能源，降低消耗，減少環(huán)保支出，降低成本的目的，可以減少由于污染事故或違反法律、法規(guī)所造成的環(huán)境風(fēng)險。是物業(yè)管理單位工作質(zhì)量的保證。,gb/t 23331能源管理體系要求是在組織內(nèi)建立起完整有效的、形成文件的能源管理體系，通過例行節(jié)能監(jiān)測、能效對標(biāo)、內(nèi)部審核、組織能耗計量與測試、組織能量平衡統(tǒng)計、管理評審、自我評價、節(jié)能技改、節(jié)能考核等措施，實(shí)現(xiàn)能源管理方針和預(yù)期的能源消耗或使用目標(biāo)。 查閱物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的1so14001、iso 9001和 gb/t 23331的認(rèn)證證書，以及相關(guān)的工作文件。,3 節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化的操作管理制度在現(xiàn)場上墻，值班人員嚴(yán)格遵守規(guī)定?？稍偕茉聪到y(tǒng)、雨廢水回用系統(tǒng)等的運(yùn)行具有完善的管理制度、應(yīng)急預(yù)案與完整的運(yùn)行記錄。 節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等資源節(jié)約與綠化的操作管理制度必須成為指導(dǎo)操作管理人員工作的指南，以有效保證工作的質(zhì)量。 可再生能源系統(tǒng)、雨廢水回用系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)技術(shù)要求高，維護(hù)的工作量大，需要建立完善的管理制度，并制定設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急預(yù)案。 查閱操作管理制度、值班人員的專業(yè)證書、節(jié)能節(jié)水系統(tǒng)的運(yùn)行記錄和現(xiàn)場核實(shí)。,4 建立綠色教育宣傳制度，形成良好的綠色行為與風(fēng)氣。 在建筑物長期的運(yùn)行過程中，用戶和物業(yè)管理人員的意識與行為，直接影響綠色建筑的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，因此需要堅持綠色理念與綠色生活方式的教育宣傳制度，形成良好的綠色行為與風(fēng)氣。 查閱綠色教育宣傳的工作記錄與媒體相關(guān)報道。,5 實(shí)施資源管理激勵機(jī)制，管理業(yè)績與節(jié)約資源、提高經(jīng)濟(jì)效益掛鉤。 管理是運(yùn)行節(jié)能的重要手段，管理業(yè)績應(yīng)與節(jié)能、節(jié)約資源的效果掛鉤。因此要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在保證建筑的使用性能要求、投訴率要低于規(guī)定值的前提下，采用合同能源管理、績效考核等方式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人員的經(jīng)濟(jì)效益與建筑用能系統(tǒng)的耗能狀況、水和辦公用品等的使用情況直接掛鉤。 審查業(yè)主和租用者之間的合同、業(yè)主和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之間的合同中是否具有相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作考核體系中包含資源管理激勵機(jī)制，與租用者的合同中包含節(jié)能條款。,技術(shù)管理,1 節(jié)能、節(jié)水設(shè)施應(yīng)工作正常，符合設(shè)計功能要求。 綠色建筑設(shè)置的熱能回收設(shè)備、地源/水源熱泵、太陽能光伏發(fā)電設(shè)備、太陽能光熱水設(shè)備、活動遮陽設(shè)備、雨水收集處理設(shè)備等工作正常時，才能使節(jié)能、節(jié)水目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。 節(jié)能、節(jié)水設(shè)施有別于傳統(tǒng)的建筑設(shè)備，其運(yùn)行管理存在著技術(shù)難度及運(yùn)行成本等問題，需要物業(yè)管理機(jī)構(gòu)格外重視。 查閱節(jié)能、節(jié)水設(shè)施的設(shè)計文件，現(xiàn)場檢查設(shè)備系統(tǒng)的工作情況，核查節(jié)能、節(jié)水設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)月報與年報和能源系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，以確定達(dá)到設(shè)計的功能與技術(shù)指標(biāo)。 在實(shí)際工程中，節(jié)能、節(jié)水設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)是一個動態(tài)值，往往與氣象參數(shù)、建筑負(fù)荷及設(shè)備調(diào)試狀況等相關(guān)，需要評價者給出科學(xué)合理的分析意見。,2 建筑運(yùn)行過程中應(yīng)無不達(dá)標(biāo)廢氣、廢水排放。 居住建筑和公共建筑的運(yùn)營過程中會產(chǎn)生廢水和廢氣，居住建筑主要為生活污水，而公共建筑除了生活污水外，還有餐飲污水、油煙氣體等的排放。為此需要設(shè)置各類設(shè)備和方式，通過合理技術(shù)措施和排放管理，進(jìn)行無害化處理。 條文的目的是杜絕建筑運(yùn)營過程中廢水和廢氣的不達(dá)標(biāo)排放。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需要提供建筑運(yùn)營期的第三方環(huán)評報告，評價中需現(xiàn)場了解廢水和廢氣處理設(shè)施的連續(xù)運(yùn)行情況。,3 建筑通風(fēng)、空調(diào)、照明等設(shè)備自動監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)工作正常，運(yùn)行記錄完整。 對冷熱源、風(fēng)機(jī)、水泵等設(shè)備必須進(jìn)行有效監(jiān)測，對用能數(shù)據(jù)和運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行實(shí)時采集并記錄；按照設(shè)計的工藝要求進(jìn)行自動控制。只有ba系統(tǒng)處于正常工作狀態(tài)下，建筑物才能實(shí)現(xiàn)高效管理和有效節(jié)能。 公共建筑的面積小于2萬m2 和10萬m2以下的住宅區(qū)，可不設(shè)ba系統(tǒng)，但應(yīng)有簡易的控制措施，如風(fēng)機(jī)水泵的變頻控制、不聯(lián)網(wǎng)的就地控制器、單回路反饋控制等。,審閱ba系統(tǒng)的設(shè)計文件，核對監(jiān)控點(diǎn)數(shù)表與現(xiàn)場設(shè)備系統(tǒng)一致和節(jié)能優(yōu)化的控制策略得到實(shí)施。 在ba系統(tǒng)的中央控制站上，檢查系統(tǒng)的實(shí)時工作情況，審查ba控系統(tǒng)的運(yùn)行記錄的真實(shí)性和完整性。系統(tǒng)的運(yùn)行記錄和檢測數(shù)據(jù)應(yīng)保持一年以上，允許有不超過一個月的自動記錄中斷，但是主要能耗數(shù)據(jù)應(yīng)在系統(tǒng)故障期提供人工記錄。,4 智能化系統(tǒng)的運(yùn)行效果滿足居住區(qū)或公共建筑運(yùn)行與管理的需要。 為保證居住區(qū)與公共建筑的安全、高效運(yùn)營，要求根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)gb/t 50314和居住區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術(shù)要求cj/t 174，設(shè)置合理、完善的安全防范系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，智能化系統(tǒng)工程經(jīng)驗收，工程質(zhì)量符合智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范gb 50339，運(yùn)行安全可靠。,查閱智能化系統(tǒng)工程設(shè)計文檔、施工變更文件、驗收報告及運(yùn)行記錄，現(xiàn)場考察各系統(tǒng)的運(yùn)行情況和進(jìn)行用戶抽樣調(diào)查。居住區(qū)的安全防范系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)達(dá)到居住區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術(shù)要求的基本配置功能,公共建筑的安全防范系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)達(dá)到智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的基本配置功能。,5 對空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)按照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范gb 19210規(guī)定進(jìn)行定期檢查和清洗。 空調(diào)系統(tǒng)啟用前，應(yīng)對系統(tǒng)的過濾器、表冷器、加熱器、加濕器、冷凝水盤及風(fēng)管進(jìn)行全面檢查、清洗或更換，保證空調(diào)送風(fēng)風(fēng)質(zhì)符合室內(nèi)空氣中細(xì)菌總數(shù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)gb 17093的要求?？照{(diào)系統(tǒng)清洗的具體方法和要求參見空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范gb 19210?？照{(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔應(yīng)具備殺滅軍團(tuán)菌的能力，并定期進(jìn)行檢驗。 審核空調(diào)設(shè)備和風(fēng)管的清洗計劃和日常清洗維護(hù)記錄。 對于不設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)的居住區(qū)，本條可不參評。,6 定期檢查、調(diào)試公共設(shè)施設(shè)備，根據(jù)環(huán)境與能耗的檢測數(shù)據(jù)，進(jìn)行設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行優(yōu)化與能效管理。 保持建筑物與居住區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行正常，是保證綠色建筑實(shí)現(xiàn)各項目標(biāo)的基礎(chǔ)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有責(zé)任定期檢查、調(diào)試設(shè)備系統(tǒng)，維持設(shè)計的性能指標(biāo)；進(jìn)一步根據(jù)運(yùn)行數(shù)據(jù)或第三方檢測的數(shù)據(jù)，進(jìn)行設(shè)備改造，不斷提升設(shè)備系統(tǒng)的性能，提高建筑物的能效管理水平。 審核物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)備管理措施、檢查調(diào)試、運(yùn)行記錄，審查設(shè)備能效改造等方案、施工文擋和改造后的運(yùn)行記錄。,7 應(yīng)用信息化手段進(jìn)行物業(yè)管理，建筑工程、設(shè)施、設(shè)備、部品、能耗等的檔案及記錄齊全。 信息化管理是實(shí)現(xiàn)綠色建筑物業(yè)管理定量化、精細(xì)化的重要手段，對保障建筑的安全、舒適、高效及節(jié)能環(huán)保的運(yùn)行效果，提高物業(yè)管理水平和效率，具有重要作用。 建筑物的工程圖紙資料、設(shè)備、設(shè)施、配件等檔案資料，建筑物及其設(shè)備系統(tǒng)的能源消耗數(shù)據(jù)和室內(nèi)外的環(huán)境監(jiān)測數(shù)據(jù)，無論是評價工作還是日常運(yùn)行，都必須長期保存。采用信息化手段建立完善的建筑工程及設(shè)備、能耗、環(huán)境、配件檔案及維修記錄是必要的。 現(xiàn)場操作物業(yè)信息管理系統(tǒng)，查閱針對建筑工程及設(shè)備、配件檔案和維修的信息記錄，能耗和環(huán)境的監(jiān)測數(shù)據(jù)。物業(yè)信息管理系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)行正常，物業(yè)管理信息內(nèi)容完備。,環(huán)境管理,1 制定垃圾管理制度，對垃圾物流進(jìn)行有效控制，對廢棄物進(jìn)行分類收集，防止垃圾無序傾倒和二次污染。 建筑物運(yùn)行過程中產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾，直接影響內(nèi)外環(huán)境，如果不能合理、及時地處理，還將對城市環(huán)境產(chǎn)生極大的影響。 垃圾容器的密閉性能及其規(guī)格應(yīng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)放的位置、數(shù)量、外觀色彩及標(biāo)志符合垃圾分類收集的要求。根據(jù)垃圾的來源、可否回用性質(zhì)、處理難易度等進(jìn)行分類。對于可再利用或可再生的材料進(jìn)行有效回收處理。在尚未垃圾分類處理的城市，應(yīng)要求建筑物和住宅區(qū)先行實(shí)施垃圾分類，為今后的城市實(shí)施打下基礎(chǔ)，使市民和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)養(yǎng)成環(huán)保習(xí)慣。設(shè)置小型有機(jī)廚余垃圾處理設(shè)施時，還應(yīng)考慮其處理能力配置的合理性。,審查垃圾管理制度：垃圾分類、收集、運(yùn)輸?shù)日w系統(tǒng)的規(guī)劃，要求做到對垃圾流進(jìn)行有效控制；垃圾管理運(yùn)行操作手冊（含管理設(shè)施、管理經(jīng)費(fèi)、人員配備及機(jī)構(gòu)分工、監(jiān)督機(jī)制等、定期的崗位業(yè)務(wù)培訓(xùn)）和污染事件應(yīng)急處理預(yù)案等。 現(xiàn)場核實(shí)檢查清運(yùn)記錄，注重有序管理和杜絕二次污染。,2 采用無公害病蟲害防治技術(shù)，規(guī)范殺蟲劑、除草劑、化肥、農(nóng)藥等化學(xué)藥品的使用，有效避免對土壤和地下水環(huán)境的損害。 病蟲害的發(fā)生和蔓延，將破壞生態(tài)環(huán)境和生物多樣性，應(yīng)嚴(yán)格控制病蟲害的傳播和蔓延。病蟲害防治工作要堅持生物防治和化學(xué)防治相結(jié)合的方法，科學(xué)合理使用化學(xué)農(nóng)藥，大力推行生物制劑、仿生制劑等無公害防治技術(shù)，提高生物防治和無公害防治比例，保證人畜安全，保護(hù)有益生物，防止環(huán)境污染，促進(jìn)生態(tài)可持續(xù)發(fā)展。,各地政府主管部門已經(jīng)發(fā)布的城市園林綠化養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)作為評價工作的主要依據(jù)。 查閱化學(xué)藥品的進(jìn)貨清單與使用記錄，并現(xiàn)場核實(shí)農(nóng)藥和化肥管理帳冊和管理責(zé)任制。,3 栽種和移植的樹木成活率大于90，植物生長狀態(tài)良好。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)采取措施保證樹木有較高的成活率，如在適宜季節(jié)植樹，采取樹木生長期移植技術(shù)；采用耐候性強(qiáng)的鄉(xiāng)土植物；建立并完善了栽植樹木后期管護(hù)工作。對行道樹、花灌木、綠籬定期修剪，草坪及時修剪。及時做好樹木病蟲害預(yù)測和防治，做到樹木無暴發(fā)性病蟲害，保持草坪、地被的完整，保證樹木較高的成活率，老樹成活率達(dá)98，新栽樹木成活率達(dá)85以上。發(fā)現(xiàn)危樹、枯死樹木及時處理。 各地政府主管部門已經(jīng)發(fā)布的城市園林綠化養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)作為評價工作的主要依據(jù)。 檢查工作記錄、現(xiàn)場核實(shí)和用戶調(diào)查，現(xiàn)場觀感良好。,4 垃圾站(間)存放垃圾應(yīng)及時清運(yùn)，不污染環(huán)境，不散發(fā)臭味。 應(yīng)重視垃圾站(間)的景觀美化及環(huán)境衛(wèi)生，以提升生活環(huán)境的品質(zhì)。垃圾站(間)有沖洗和排水設(shè)施，存放垃圾能及時清運(yùn)、不污染環(huán)境、不散發(fā)臭味。 現(xiàn)場考察垃圾站(間)的沖洗和排水設(shè)施，垃圾清運(yùn)記錄和用戶抽樣調(diào)查。,5 垃圾分類回收比例達(dá)90%，且有害垃圾單獨(dú)收集。 垃圾分類收集就是在源頭將垃圾分類投放，并通過分類的清運(yùn)和回收使之分類處理或重新變成資源。垃圾分類收集有利于資源回收利用，便于處理有毒有害的物質(zhì)，減少垃圾的處理量，減少運(yùn)輸和處理過程中的成本。需要用法規(guī)來約束人們必須分類處置垃圾。在尚未建立垃圾分類處理的城市，建筑