二手房交易應謹防哪些風險.doc

二手房交易應謹防哪些風險 第一是買方遲延付款的風險第二是買方不能足額付款的風險第三是房產(chǎn)市場下行時買方毀約的風險；當房產(chǎn)市場下行時，受買跌心理預期的影響，在利益因素的驅(qū)動下，買方反悔的可能性會加大，對此類風險，在擬定合同時設計相應違約責任條款，則是法律層面主要的防范手段了。 風險一：首付款被房東挪用規(guī)避方法：每一分房款，都要在過戶后再給房東最近記者接到一位周女士的電話。周女士的兒子到了要結(jié)婚的年紀，今年上半年，周女士一家人一直在給孩子張羅婚房的事情，最后在下沙看中了世茂江濱花園一套90平方米的房子，加上稅費之后總價將近90萬元，房東是個溫州人。5月底，買賣雙方在中介公司簽了合同，房東說，當初從銀行貸款60萬元，希望周女士能多支付一些首付，好去把銀行貸款還掉，于是周女士首付了50萬元，并把錢打到了中介的監(jiān)管賬戶上。不過房東在收到這筆首付款之后，一直沒有協(xié)助周女士去辦過戶。周女士通過各種渠道了解后才發(fā)現(xiàn)，房東不僅沒去還按揭，還將這50萬元都挪作他用了?，F(xiàn)在是周女士和中介都沒法聯(lián)系上這個人了。漏洞分析：一位中介公司的資深經(jīng)紀人表示，在下沙，有很多炒房客，2009年時信貸政策寬松，很多人是以很便宜的價格一下子買下了很多套房子。如今資金鏈一旦出了問題，不排除有炒房客以這樣的方式故意騙錢。這位房東要求得到高額首付，而且在辦理三證之前就已經(jīng)拿到這筆錢，這么一來，跑路的可能性很大。規(guī)避方法：要在付款方式上做好約定，千萬不能一次性把錢付給房東。所有的錢都必須先打給中介公司的監(jiān)管賬戶，并約定在辦完三證之后再由中介打給房東。風險二：房子被法院查封規(guī)避方法：事先約定，三證過戶后再支付房款在房屋買賣，或是房屋過戶的過程中，買方在付完一部分或是全部房款才發(fā)現(xiàn)，賣方不具有賣房資格，或是賣方本身存在經(jīng)濟糾紛，其所賣的房屋已經(jīng)被法院保全，導致房子三證無法辦出，甚至根本無法入住。前段時間，本報曾報道的給女兒買婚房，買了套債務房就是這樣的情況。事情是這樣的，2010年底，孫女士(化名)在三墩銘雅苑看中了一套房子，準備買下來給女兒當婚房，房子總價152萬元。2010年12月12日，孫女士和房東簽訂了轉(zhuǎn)讓合同。簽好合同后，孫女士隨即將房款分兩次，100萬元和52萬元打到了中介華邦地產(chǎn)的賬戶里。根據(jù)合同約定，2010年12月14日，中介將其中的100萬元支付給了房東?？删驮趯O女士去房管部門辦理三證過戶時才知道，這套房子被法院保全不能交易，可是房款已經(jīng)支付了大半，而房子卻不能過戶，更可氣的是，原房東壓根就不愿再露面了。漏洞分析：這個事情“巧”就“巧”在買房子時沒被法院保全，簽合同時也沒被法院保全，偏偏掐在過戶的這個時間點上，而且原房東手上已經(jīng)拿到了大半的房款。在律師看來，很可能是原房東和他人故意做了一個局，掐準這個時間點，讓孫女士遭受損失。規(guī)避方法：通常情況下，如果賣方的房子被法院查封，是無法簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，最怕的就是在簽合同與過戶中間的時間段里，賣方故意在此時段串通他人把房子查封。不過，如果約定在三證轉(zhuǎn)移完成后再把房款打給房東，也就不會存在受騙的情況。風險三：原房東隱瞞房屋的瑕疵規(guī)避方法：多問多看，不怕麻煩瑕疵包括的類型很多。一是房屋本身有質(zhì)量問題，比如說，房子有漏水，房東賣房子時拿涂料刷了一層，故意不告訴買家，這樣的情況最多。二是房子里之前發(fā)生過重大事故，比如說，有房東隱瞞房子里曾經(jīng)發(fā)生兇案，買家在交易之后才知道。三是房子里有戶口老賴。本報就曾報道過類似的案例。杭州的一位趙女士(化名)打算給孩子買一套學區(qū)房。由于夫妻倆都是工薪階層，手上的預算也不算太充足，因此看了不少房子，左挑右揀了好久，終于在光復路上找到一套1988年的房改房：23平方米，總價52萬元，一次性付款，天長小學學區(qū)。2012年6月，趙女士和房東周先生(化名)在中介那里簽好了合同。簽合同時房東打包票告訴趙女士說房子里沒有戶口，讓趙女士放心。誰知道半路殺出個程咬金，就在趙女士將房款打給中介以后，她才知道原來這套房子里的確沒有房東的戶口，不過前一任房東的戶口還在里面。為了讓這個前房東把戶口遷出，一家傷透了腦筋，趙女士也覺得自己被狠狠地忽悠了一把。漏洞分析：房東賣房子，對房子的實際情況最為了解，他們通常也知道，一旦把不利因素全部告訴買家，很可能導致房子賣不掉，或者是被買家壓價。所以這類房東通常在交易過程中，隱瞞瑕疵，一般買房人不會在這些方面查得太細，房東利用了這種心態(tài)，隱瞞事實，等到交易完成之后，便拿了錢