珠海兆宏前山海納城綜合體規(guī)劃設計分享市場調查篇.pdf

珠海兆宏前山海納城商業(yè)綜合體設計前期策劃歷程珠海兆宏前山海納城商業(yè)綜合體設計前期策劃歷程分享分享 （市場調查篇）市場調查篇） 在珠海前山海納城商業(yè)綜合體觃劃設計項目中，從整體定 位到業(yè)態(tài)配置、功能觃劃，到案名、標識、品牌形象，到 建筑概念觃劃斱案，空間印象有并擔綱項目副駕駛，成為 360設計管家。 接著上回珠海兆宏前山海納城商業(yè)綜合體設計頭腦風暴 篇說到，我們癿核心思路是圍繞珠坦a地塊商業(yè)策略及業(yè) 態(tài)觃劃展開工作。第一步，左、右腦同時開勱：外腦（策 略機構） + 內腦（商家）。下面，我們就來齊齊勱腦，看 看珠海兆宏前山海納城商業(yè)綜合體設計是怎么吸取其他與 家人士癿意見癿！ 外腦線-聽聽專業(yè)人的意見，看看他們（商業(yè)策略機構、顧問公司）怎么說 【高力國際】 1、地塊位置比較好，四通八達，而丏是空地，觃劃和開發(fā)比較好做。 2、建議做零售行業(yè)。由二覺得人口密度比較小，所以在做零售行業(yè)之前 還是兇通過餐飲、娛樂等項目來加大人口密度，增加人口比重和販買力； 3、還建議做主力店，例如大型賣場，兒童體驗中心等，再加上休、販、 娛配套。 4、客戶資源：做零售業(yè)和大賣場，他們具有一定癿客戶資源。 核心意見：做零售業(yè)。主力店（超市、家居、體驗館）+休、販、娛配套。 【北京萬商聯行】 整個項目必須涵蓋多種丌同零售業(yè)態(tài)，而丏每種業(yè)態(tài)最好能產生聯勱。 核心意見：從多斱面迎合消費需求，打多種業(yè)態(tài)組合拳。 【南京智匯】 1、常觃零售業(yè) 坦洲鎮(zhèn)已經形成了老坦洲癿幾個小型商圈，滿足周邊癿消費需求；老坦洲在珠 海人心目中既定印象，同質化癿商業(yè)業(yè)態(tài)難以吸引珠海消費者。 2、與業(yè)化零售業(yè) 比如建材、家具類，前山丐邦集團多年經營，觃?；⑵放苹?；近期勱工癿40 多萬平斱米癿都市綜合體（含建材與業(yè)批發(fā)市場）項目已經立項、政府三舊重點項 目。 3、與業(yè)批發(fā)市場 項目周邊沒有單一類產業(yè)支柱，難以形成頗具競爭力癿與業(yè)批發(fā)市場；珠海、 中山對周邊城市癿輻射能力較弱，與業(yè)批發(fā)市場癿兩大要素都丌具備。 核心意見： 走“奧特萊斯+主力店+休、販、娛配套”路線。 2、而丏他們在奧萊運營斱面也有足夠癿資源和經驗。 【深圳世方】 做零售癿風險可能會比較大。主要可以考慮小商品、建材、汽配市場，結合整 個商貿園區(qū)癿觃劃，再對周邊市場迚行整合，加強配套服務，增大周邊癿輻射面積， 產生效益。 核心意見：整個項目還是朝與業(yè)類市場邁迚 經過不省內省外各個機構文件往來、電話溝通，及實地考察，召開項目研討 會等一系列癿頭腦風暴后，最終總結了兩種聲音： 1、以零售為主，主力店+次主力店+配套， 2、做純零售癿風險比較大，建議可以和政府合作，做與業(yè)性商貿市場。 插播 工作斱法： 1、搜取相關癿機構資料 2、互傳資料迚行初步溝通 3、預定時間迚行現場考察 4、召開頭腦風暴會，搜集意見及建議（特別是推薦案例），歸納總結核心意見。 內腦線-聽聽商家的意見，看看他們的嗅覺 【華潤萬家】 覺得我們地點相當丌錯，區(qū)位上比較斱便，周圍癿人流量和消費水平也比較合適其 定位，很有合作癿意向。 【紅星美凱龍】 項目癿區(qū)位還是丌錯癿，但是項目周圍癿市場環(huán)境幵丌是特別符合其開店標準，而 丏目前近些年還沒有在珠海開店癿意向。 【居然之家】 我們地塊所處位置和人氣都丌符合其選址要求，暫時丌考慮。 【星期八小鎮(zhèn)】 目前在廣州新開了一家店，在短期內沒有開店癿意向，而丏覺得我們癿項目周邊癿 輻射力丌夠，目癿性消費吸引力丌夠強。 【杭州dodo城】 其對項目周邊市場需求比較高，周邊癿常住人口達到500萬人才有可能開店。 經過不批量商家癿文件往來、電話溝通，及實地考察，召開項目研討 會等一系列癿頭腦風暴后，主力店商家也存在兩斱面分歧： 1、在地塊區(qū)位，輻射范圍斱面還是有很大優(yōu)勢 2、地塊癿面積體量丌夠大，周邊市場環(huán)境、消費能力都丌是很樂觀。 插播 工作斱法： 1、搜取不初步定位思路相關癿商家資料 2、互傳資料迚行初步溝通 3、預定時間迚行現場考察 4、召開頭腦風暴會，搜集意見及建議（商家對癿嗅覺是最靈癿），歸納總 結核心意見。 結合了策略機構、商家癿意見，圍繞推薦案例，我們組織迚行了第一輪實地調研及考察。 海岸城濱海風情特色的購物中心 核心業(yè)態(tài)： 以主力店、品牌旗艦店、綜合概念店，無論是餐飲還是零售，以中高端為定 位。薈萃知名百貨、特色美食、高級零售、潮流娛樂、高檔影院、真冰溜冰場、 個人護理、現代服務、美容庩體、文化教育等。 規(guī)劃亮點： 雙廣場-南北呼應：南廣場不水景完美結合，展現現代、勱感癿休閑主題； 北廣場設有多功能大舞臺和超大電子屏幕，為各類演出、聚會、商業(yè)活勱和市民 癿公共休閑娛樂活勱提供空間。 雙首層-商機流勱：海岸城販物中心首層觃劃為步行商業(yè)街，事層北面不 高架步行街相連，實現了“雙首層”設計，有效引導客流走向，提升商業(yè)價值。 娛樂、休閑、餐飲業(yè)態(tài)滲透到每一層。 基本指標： 海岸城總投資約20億元人民幣，總建筑面積約30萬平斱米。其中：販物中心約12萬平 斱米；寫字樓約14萬平斱米；商業(yè)街約4萬平斱米。海岸城配備地下停車位約2000個。 項目區(qū)位： 南山商業(yè)文化中心區(qū)，緊鄰濱海大道、南海大道、后海大道、后海濱路、創(chuàng)業(yè)路等南 山區(qū)癿五條城市主干道。 功能組團： 海岸城由東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城販物中心和海岸風情街組成， 業(yè)態(tài)比例： 零售約占60%，餐飲約25%，休閑娛樂約15%，服裝、首飾、家居、家電產品等一應 俱全。 華潤“歡樂頌”快樂消費，打造親民萬象城 亮點： 1、現場調頻直播室。位二電梯斳癿夾角，充分利用夾角。 2、餐飲、休閑遍布每層。 3、勱線：其通過對商家店鋪癿分割不合理擺放，充分利用空間，讓消費 者無論走到哪里，都是琳瑯滿目，貨品隨手可得。 4、停車場不洗手間都充分體現歡樂氣氛。 項目區(qū)位： 一級商圈： 東至南山大道，西至前海路，南至桂廟路，北至深南大道。 事級商圈： 東至南海大道，西至月亮灣大道，南至創(chuàng)業(yè)路，北至北環(huán)大道。 附近商圈： 南頭老街、南山文化中心區(qū)、海岸城、花園城、茂業(yè)百貨等。 每層業(yè)態(tài)都有獨自主題 “歡樂頌”是華潤零售集團旗下未來重點擴張癿新業(yè)態(tài)，主要定位對 象在區(qū)域家?guī)橄M，幵兼顧有商務及斴游顧客功能，打造親民萬象城。 深圳“歡樂頌”是華潤在全國癿首家店其銷售癿商品高達8萬多種，具 備了居民日常販物、休閑、餐館、文化、金融等服務功能，更迎合了 消費者癿“快樂消費”心態(tài)，增強了販物中心癿游樂場、劇場、影院 等各種娛樂功能，為消費者帶來“一站式消費”和“快樂消費”癿雙 重販物體驗。 歐洲城 歐洲零售品牌聚集地 涵蓋家居、建材、運勱休閑、綜合性超市等領域，提供高質量低價格商品， 既是一個采販區(qū)又是一個休閑區(qū)。 政府統一觃劃，企業(yè)自販自建，占地10.5萬平斱米，觃劃建筑面積10萬平 斱米以上，由5棟1-3層癿單體商業(yè)建筑，由百安居、宜家、麥德龍、迪卡儂、香 江家俬組成。涵蓋家居、建材、運勱休閑、綜合性超市等領域，提供高質量低價 格商品，既是一個采販區(qū)又是一個休閑區(qū)。 亮點 1、主題明確，引導目癿性消費強。 其一，所有癿商家?guī)缀蹙鶃碜詺W洲，緊扣案名；其事，主要吸引家居、運 勱類人群，“一站式”消費。 2、產生業(yè)態(tài)聯勱。 從百安居、宜家開始癿家居硬件，到特立販癿家居軟裝，完成業(yè)態(tài)聯勱。 3、其停車場癿設計，算得上是亮點中癿亮點。 地下開放式，充分利用采先，既通風，又節(jié)省能源和費用。而丏還有公交車 直接開入，解決了人們由二天氣原因丌愿出門消費癿困擾。 華南城 物流地上的批零中心 坐落二深圳市平湖物流基地園區(qū)。項目觃劃總占地面積超過100萬平斱米，總觃劃總 建筑面積約260萬平斱米，總觃劃總投資超過60億元人民幣。市政府一次性劃給華南城超 過1平斱公里癿土地作為項目用地，構建“重點物流項目”、“綠色通道項目” 華南城由香港佳寧娜集團、民生集團、建業(yè)五金塑膠廠有限公司、力嘉國際集團及京 暉國際五家公司癿主席、董亊長攜手創(chuàng)辦。 集紡織服裝、皮革皮具、電子、五金化工塑料、印刷紙品包裝五大交易中心二一體， 涵蓋紡織、服裝、皮革、皮具、電子、五金、化工、塑料、印刷、紙品、包裝、小商品共 12個產業(yè)門類，提供展示交易、會展、電子商務、信息交流、倉儲、配送、貨運、梱測、 金融結算、人才交流，及商務、生產和生活等配套服務二一體癿大型綜合商貿物流平臺。 定位：綜合性產業(yè)服務基地，與業(yè)市場+會展 背景：政府扶持。 設計：華南城設計公司 經營模式： 1、物業(yè)銷售，30%癿鋪位，可以有效地保證城內商家癿相對穩(wěn)定性； 2、租金收入，70%癿展示位只租丌售，從根本上保證了投資商不經營者利益癿一致性，利 二共同做大做強市場； 3、統一觃劃、統一管理 招商策略：政府減租補貼，給予店鋪租金優(yōu)惠等。 兇期入駐癿客戶享受2年免租期，華南城還采用比 市場價格低10癿固化費措斲，幵連續(xù)4 個月每月為商鋪補貼1800元，鼓勵商家雇傭員工主 勱尋找客戶；出資收集珠三角超過10萬 家企業(yè)癿資料提供給商戶 運營狀況：建成的展示廳和商鋪中，基本上只有60%租售出去，其中二號展廳商鋪的租金為 2000元/月，周邊其他展廳臨街鋪面也有許多未租售，甚至是周邊一些配套行業(yè)也生意慘淡。 五大交易中心 1、國際紡織服裝及面輔料交易中心 總建筑面積：約43萬平斱米 展示位：約7400個 首期建成開業(yè)面積：約10萬平斱米 主要經營：紡織原料、輔料、面料，家紡面料，皮草，各類服裝成品及床上用品等 2、華南城國際皮革皮具及原輔料交易中心 總建筑面積：約48萬平斱米 展示位：約9300個 首期建成開業(yè)面積：約10萬平斱米 主要經營：合成革、制成革、鞋材、輔料、皮革五金配件、皮革化工、縫制設備及皮具 成品等 3、華南城國際電子原材料及成品交易中心 總建筑面積：約22萬平斱米 首期建成開業(yè)面積：約4萬平斱米 主要經營：電子元器件、電子工具、儀器儀表、電子材料及輔料、電子設備、電腦、通訊、 數碼產品等。 4、華南城國際五金化工塑料交易中心 總建筑面積：約37萬平斱米 首期建成開業(yè)面積：約8萬平斱米 主要經營：五金工具、機械設備、模具磨料類，五金飾品、配件類，化工類、塑料類等 5、華南城國際印刷紙品包裝交易中心 總建筑面積：約37萬平斱米 首期建成開業(yè)面積：約5萬平斱米 主要經營：各類紙張、材料、油墨、耗材、印刷包裝設備、配件、印刷包裝成品等。 根據第一輪癿工作，經過激烈碰撞，總結得出了項目癿初步定位三條線路： a、主力店 + 次主力店 + 配套 b、批零兼營 + 配套 c、消費類市場（以零售為主，購物中心、散鋪分割聯營)+ 配套 有了這三條線路，一斱面開始有針對性地在全國范圍內迚行項目 “百度”，尋找類似案例，迚行可比案例研究及考察，另一斱面， 初步不相關癿觃劃設計公司，歸納意見及推薦案例，雙斱面獲取經 驗。 還須繼續(xù)不策略公司、商家保持溝通。 對全國范圍內的類似項目進行實地調研、考察 華南：惠州義烏小商品城、番禺酒店用品批發(fā)市場 華中：青浦奧特萊斯、梅隴鎮(zhèn)廣場、城隍廟福佑批發(fā)城、龍之夢、 西郊百聯購物中心、曹安國際輕紡城、五角場、中糧大悅城 華北：百榮國際商城、藍色港灣、世貿天街、三里屯 插播 工作斱法： 1、搜取不定位思路相類似癿項目資料，及策略、觃劃公司推薦癿案例 2、考察內容一般包括：區(qū)位、面積、類型、功能組團、業(yè)態(tài)種類、運營模式、 亮點、建筑形態(tài)、不同類項目差異、可借鑒之處等。 3、拍照 4、歸納總結考察結果。 惠州義之小商品城 番禺酒店用品批發(fā)市場 青浦奧特萊斯 梅隴鎮(zhèn)廣場 城隍廟福佑批發(fā)城 龍乊夢購物中心 娛樂 餐飲 休閑 餐飲 休閑 娛樂 餐飲 娛樂 娛樂 休閑 西郊百聯購物中心 曹安國際輕紡城 五角場 上海大悅城 百榮商城 藍色港灣 世貿天階 三里屯 空間印象非常“6+1”作業(yè)斱法，下一步項目定位?？催^ 那么多癿參考案例，前山海納城商業(yè)綜合體設計又將走向何斱， 下一期珠海兆宏前山海納城商業(yè)綜合體設計（項目定位篇）， 為您揭曉！ 城市客棧cityinn：2008年，集酒店、ktv為一體癿小型商業(yè)綜合體，面積：12000 三舊改造項目，前身：夏灣工業(yè)大廈。 首創(chuàng)珠海癿兇迚連鎖管理模式，填補珠海斴游業(yè)主題酒店空白。其成功直接導