行業(yè)經濟論文-基于關鍵因素的房地產投資風險分析 .doc

行業(yè)經濟論文-基于關鍵因素的房地產投資風險分析摘要：房地產投資風險因素非常之多，相互之間的關系極其復雜。本文利用“二八法則”，提出房地產投資風險中的關鍵因素時機風險、區(qū)位風險、類型風險，提高房地產投資風險分析的操作實務應用水平。關鍵詞：關鍵因素；房地產投資；風險分析0引言我國房地產是一個新興產業(yè)，自20世紀80年中后期才逐漸恢復和發(fā)展起來。在這個新興產業(yè)中，房地產投資是一項高收益與高風險并存的投資活動，具有不可移動性、壽命周期長、高度綜合性、高度關聯(lián)性、投資額度大、各異性、政策影響性等特點。在房地產開發(fā)投資的過程中存在著大量的風險因素，如房地產市場的供求變化、相關政策的調整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動及變現(xiàn)風險等系統(tǒng)風險和消費者的喜好、收益現(xiàn)金流、資本價值、機會成本等個別風險，這些風險因素都直接影響到房地產開發(fā)企業(yè)投資的績效。從事房地產投資活動，如不能充分考慮這些風險因素對整個投資項目的影響，貿然進行決策，往往會出現(xiàn)失誤，甚至會使企業(yè)因此陷人絕境。但是，把每個風險因素包羅萬象的加以考慮，則會導致問題的復雜化，是不現(xiàn)實的也是不恰當的。為此，本文針對房地產投資，將風險因素分析的具體內容和流程可以分為以下三部分：識別并細分各風險因素包含的具體內容，由此才能對風險有具體全面的認識和了解；對風險因素進行分類，找出對房地產開發(fā)項目具有決定意義的要素，忽略次要因素，只有這樣才有利于分析的可行性和結果的可信性；對各風險因素之間的關系進行分析，找出其聯(lián)系與制約關系，由此對房地產投資風險要素形成有機整合的分析結果，將對投資決策具有很好的輔助參考意義。1房地產投資風險識別及細分為了保證風險分析的質量，有必要對房地產投資過程中可能存在的各種風險因素進行科學的辨識與細分，使投資決策者能更好的把握風險的本質和變化規(guī)律，從而采取相應措施或對策來減少風險損失。如圖1給出了整個房地產投資風險因素的結構系統(tǒng)。1.1自然風險，指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成影響，以及直接對房地產商品產生破壞，從而對房地產開發(fā)商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災、風暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、氣溫、塌方、施工現(xiàn)場地質條件等等。這些因素引起的風險發(fā)生的機會較小，但是一旦發(fā)生，將造成相當嚴重的危害。對于這些風險的防范，開發(fā)商一般是利用投保來減少或避免損失。但是，在投保之前，若能對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質地貌、氣候條件等作一定的了解與分析，就可減少投保成本，增加投資收益。1.2政治風險，指由于政策的潛在變化給房地產市場商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大影響。在市場環(huán)境還未完善的條件下，政治風險對房地產市場的影響尤為重要，特別是在我國，房地產市場還有待于進一步完善。房地產投資商應非常關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。1.3經濟風險，主要是指一系列與經濟環(huán)境和經濟發(fā)展有關的不確定因素，它們的出現(xiàn)會對房地產市場產生影響。這類風險因素可以分為以下幾類：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。1.4技術風險，是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發(fā)商和經營者可能帶來的損失。例如，科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產的翻修和改造。技術風險的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術和工藝革新、建筑設計變動或計算失誤、設備故障或損壞、建筑生產力因素短缺、施工事故、信用等風險因素。1.5社會風險，主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、社會治安、公眾干預和文物保護等。1.6國際風險，是對一個社會的所有經濟都有很大影響，主要是指因國際經濟環(huán)境的變化導致地區(qū)性的經濟活動受影響。對房地產業(yè)來說，國際經濟風險可分為：國家風險、國際投資環(huán)境風險、貨幣匯率變化風險、國際貨幣利率變化風險和國際經營風險。1.7內部決策和管理風險，指由于開發(fā)商決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現(xiàn)，包括投資方式、投資地點、類型選擇風險和人、財、物組織管理風險等。2房地產投資關鍵風險因素分析房地產投資過程中引起風險的因素眾多，其后果嚴重程度各異。完全不考慮這些風險因素或忽略了主要因素，風險分析就失去意義。但把每個風險因素包羅萬象的加以考慮，則會導致問題的復雜化，是不現(xiàn)實的也是不恰當的。風險分析的目的就是要合理縮小風險因素的不確定性，尋找影響風險的主要因素，為投資決策者提供最恰當的風險對策。2.1“二八法則”在風險因素分析中的應用“二八法則”是西方社會經濟學家經過仔細觀察、分析，歸納后得出的一個客觀規(guī)律，即：20%的人掌握著整個社會80%的財富。推廣后又發(fā)現(xiàn)，一般學校中學生智商高者往往為20%，保險公司或直銷企業(yè)的成功的推銷人員一般也在20%左右。另外，企業(yè)的配套協(xié)作單位、商業(yè)單位往往也是20%的個數掌握著80%的采購、銷售額，日常管理工作中20%的業(yè)務量也往往決定了80%的經營數額。由上面分析的房地產投資風險因素，我們可以知道，影響房地產投資的風險因素比較多。如對每一個投資項目都進行詳細的風險因素分析，效率不但不高，有可能還不能抓住重點。再者，我們對風險因素的分析是無止境的，但真正對我們的投資分析有實際意義的風險因素卻只有其中一部分，而由“二八法則”可知，20%的因素對事件有80%的影響力。所以，在房地產投資風險因素分析時，我們需要重點關注的是那20%的重要因素。2.2關鍵風險因素分析在進行風險因素相關性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鑒于一些學者對房地產投資風險因素問題的深入研究1-5，本文從以下三個方面來重點考慮房地產投資風險：時機風險、區(qū)位風險、類型風險。2.2.1時機風險由于房地產開發(fā)活動受到宏觀經濟的影響很大，而經濟發(fā)展具有周期性的規(guī)律，因此，房地產業(yè)發(fā)展也相應有著周期性的漲落。如從美國房地產發(fā)展情況來看，就存在明顯的周期性：美國以18年左右完成一次周期波動，同時也存在5年一次的短期波動。隨著經濟周期性波動的是房地產產品的供求、價格和收益水平的相應變化。此時選擇合適的投資時機，保證房地產項目開發(fā)完畢后有良好的市場需要，對開發(fā)商的意義非常大。因此，開發(fā)商需對未來幾年的政治形勢的變化、經濟發(fā)展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業(yè)需求等風險因素進行預測，以確定合理的開發(fā)時機。一般而言，經濟發(fā)展的成長期，各類房地產需求旺盛，市場處于不斷上升勢頭，適時推出的房地產可望獲得較好的收益；當經濟不景氣，失業(yè)增加，收入下降，房地產市場需求下降，供過于求，房地產價格下跌，物業(yè)租售所需時間加長，甚至根本都租售不出去，此時推出的房地產將導致資金占用和成本上升，預計的收益便成了實際的損失，因此房地產開發(fā)商也將必須承擔開發(fā)時機選擇不當的巨大損失。2.2.2區(qū)位風險區(qū)位風險產生于區(qū)位因素的變化，因為房地產投資者對這些因素的周密分析決定了哪些區(qū)位將被選擇。一般，區(qū)位主要因距離、空間等位置上的差異而產生價值的不同。這里所講的位置，不僅指所處的地理位置，還包括其社會位置，如人口因素、教育水平、服務水平、交通通訊和生活設施等等。社會、經濟、鄰區(qū)影響等因素的差異更是加劇了位置上的區(qū)位差異，使得處于同一市場的不同區(qū)位的相同面積土地產生不同的實用價值、利用方便和集約經營度，從而產生極為不同的經濟效益。因此，投資決策時必須充分考慮受土地區(qū)位條件決定的土地潛在收益和土地潛在用途。另外，區(qū)位價值會隨著社會、經濟、技術的變化而產生巨大差異，這使得投資者可能面臨巨大的區(qū)位風險，如交通運輸系統(tǒng)、生活方式及科技進步的變化等。2.2.3類型風險確定了房地產開發(fā)項目的位置后，在此位置上開發(fā)哪一類型的物業(yè)也是必須慎重考慮的，包括住宅、公寓、別墅、寫字樓和商場等。選擇不同的物業(yè)類型對開發(fā)活動的成功與否甚至盈虧都有極大的影響，而各種不同類型的物業(yè)對位置的敏感程度是不同的，因此其抗風險的能力也將是有差異的。3房地產投資風險因素關系分析房地產投資風險因素之間相互聯(lián)系相互影響，共同對房地產投資施加影響。因此，對風險因素之間的相關性分析顯得很有必要，而且這對于提高房地產投資的效益來說也具有非常重要的意義。圖2以圖表的形式表示出時機、區(qū)位和類型風險之間相互關系。房地產投資風險三要素，即時機、區(qū)位、類型風險要解決的三個問題，實際上就是何時、何地以何種形式進行房地產投資。從上圖可看出，房地產投資時機風險因素決定了區(qū)位風險和類型風險的形式內容，是房地產投資風險結構中的基本風險，而區(qū)位風險及類型風險則在房地產投資中相互影響、相互制約。4結論綜合上述三者之間的聯(lián)系，投資者在對房地產投資的風險分析和管理時，應同時從主觀和客觀兩方面采取必要措施，以降低投資風險，提高投資效益。主觀上，投資者應樹立強烈的風險意識，重視投資可行性研究，從定性的角度對風險問題進行總體把握?？陀^上，投資者必須對國際、國內當前今后的政治、經濟形勢、社會發(fā)展趨勢、國家和地方政策、產業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃有一個通盤的了解，并在此基礎上，對設計方案進行定量的數據測算分析，獲得較準確的經濟測算結果；此外，投資者還應充分了解該城市擬開發(fā)地區(qū)的情況，如工商業(yè)狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現(xiàn)狀、建設規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商業(yè)服務業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況以及未來的發(fā)展趨勢，理性的判斷該類房地產市場供求情況并進行科學的項目可行性研究。只有這樣，投資者才能準確的把握時機，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開發(fā)合適的物業(yè)，使投資決策盡可能準確而高