從一則案例談房屋登記如何同法律文書確認(rèn)的物權(quán)相一致的問題.doc

從一則案例談房屋登記如何同法律文書確認(rèn)的物權(quán)相一致的問題 王偉偉 物權(quán)法第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，第十四條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”，這就賦予了房屋登記機構(gòu)將房屋權(quán)利記載于房屋登記簿所發(fā)生的物權(quán)變動效力。房屋登記簿所記載的權(quán)利人同實際權(quán)利人相一致，既有利于保護(hù)善意第三人的利益，又有利于維護(hù)物權(quán)變動的正常秩序。但靜態(tài)的不動產(chǎn)權(quán)利只是相對的和暫時的，而動態(tài)的不動產(chǎn)權(quán)利則是絕對的和永恒的，即使房屋登記機構(gòu)窮盡了各類審查手段，仍然不能杜絕房屋登記簿所記載的權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致的問題，形成這樣的問題，其根本原因是由于民事生活的豐富和民事法律關(guān)系的變動不居。例如，物權(quán)法第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”，這正屬于物權(quán)法第九條規(guī)定“法律另有規(guī)定的除外”情形之一，該種情形極易造成房屋登記簿所記載的權(quán)利人同實際權(quán)利人不一致，并導(dǎo)致物權(quán)效力的沖突。如何避免上述問題，筆者近來遇到一則案例具有一定的代表性，試分析如下。 一、基本案情 1998年，在濟南某高校工作的鄭某（男方）、高某（女方）系夫妻關(guān)系，通過房改購買了濟南市房屋一套，房改審批手續(xù)已于當(dāng)年辦理完畢，房管部門可查詢出該條房改登記記錄，但房屋所有權(quán)登記至今未辦理。 xx年，鄭某向人民法院起訴同高某離婚，人民法院進(jìn)行調(diào)解并制作了民事調(diào)解書，雙方離婚，共同財產(chǎn)某處房屋（即兩人的房改房）歸被告高某所有，原告鄭某放棄分割共同財產(chǎn)。 xx年，高某同崔某簽訂房屋買賣協(xié)議，將上述房屋出售給崔某。在崔某按合同約定支付購房款后，高某因后悔售價較低，而未將房屋交付崔某，崔某多次協(xié)商未果，遂于xx年將高某起訴至人民法院，請求解除房屋買賣協(xié)議，返還購房款，并按約定支付違約金。對于該案，人民法院進(jìn)行調(diào)解并制作了民事調(diào)解書，確認(rèn)高某、崔某繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議，爭議房屋由崔某占有、使用、收益，待涉案房屋具備辦理房產(chǎn)證條件時，高某有協(xié)助崔某辦理相關(guān)房產(chǎn)證手續(xù)的義務(wù)。后崔某依據(jù)民事調(diào)解書，依法占有了該房屋。 xx年6月，崔某為防止出現(xiàn)將來該處房屋具備辦理房屋所有權(quán)登記條件時，房屋登記機構(gòu)在不知悉上述法律文書已對房屋權(quán)利認(rèn)定的情況下，而登記為他人所有，向房屋登記機構(gòu)申請對該處房屋進(jìn)行權(quán)利限制，確保該處房屋具備辦理所有權(quán)登記條件后，房屋所有權(quán)只能按權(quán)利發(fā)生的先后順序，先登記為鄭某、高某共同共有，再由高某依據(jù)離婚時的民事調(diào)解書，申請離婚析產(chǎn)，將房屋所有權(quán)登記為自己個人所有，最后再根據(jù)房屋買賣糾紛的民事調(diào)解書，協(xié)助崔某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。從而最終保護(hù)崔某對該房屋的合法權(quán)利，實現(xiàn)法律文書對物權(quán)的確認(rèn)與將來行政登記確認(rèn)的物權(quán)相一致。 二、有關(guān)分析 物權(quán)法第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”。山東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會議紀(jì)要的通知（魯高法xx297號）對于物權(quán)糾紛案件中關(guān)于人民法院生效法律文書與不動產(chǎn)登記的關(guān)系的規(guī)定“依據(jù)物權(quán)法第28條的規(guī)定，人民法院作出的生效法律文書可以直接引起物權(quán)變動，無需進(jìn)行不動產(chǎn)登記而變動物權(quán)。換言之，人民法院作出的法律文書生效之時，即應(yīng)認(rèn)定不動產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，生效法律文書確定的不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人可以持該法律文書辦理不動產(chǎn)物權(quán)的變更登記手續(xù)，登記機關(guān)是否辦理不動產(chǎn)變更登記手續(xù)，均不影響不動產(chǎn)物權(quán)的變動”。根據(jù)上述規(guī)定，高某的房屋所有權(quán)雖未記載于房屋登記簿并取得房產(chǎn)證，但已于xx年經(jīng)人民法院生效法律文書確認(rèn)，房屋歸高某所有，所以該房屋的所有權(quán)已于xx年固定下來。崔某同高某簽訂房屋買賣協(xié)議是有生效法律文書所確認(rèn)的物權(quán)依據(jù)的。所以，雙方在就房屋買賣協(xié)議的履行進(jìn)行訴訟時，人民法院確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效，崔某和高某繼續(xù)履行該協(xié)議。 物權(quán)法第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”。物權(quán)法第三十九條“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。根據(jù)物權(quán)法第三十一條規(guī)定，高某依據(jù)法律文書取得房屋所有權(quán)，在處分該房屋時，應(yīng)當(dāng)按房屋所有權(quán)發(fā)生的先后順序及規(guī)定的登記程序，先申請將房屋登記為與鄭某夫妻共同共有，與房屋的房改購房產(chǎn)權(quán)相一致，然后再以離婚析產(chǎn)為由，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到本人名下。因此，人民法院確定高某在房屋具備辦理房產(chǎn)證條件時，有協(xié)助崔某辦理房產(chǎn)證手續(xù)的義務(wù)。之后，由于高某、崔某之間的房屋買賣協(xié)議爭議，崔某起訴高某，人民法院在理清房屋權(quán)利義務(wù)關(guān)系后，依法確認(rèn)房屋由崔某占有、使用、收益。根據(jù)物權(quán)法第三十九條對所有權(quán)四項權(quán)能的界定，崔某除了處分權(quán)，已經(jīng)具備了占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。至此，崔某對房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)亦經(jīng)生效法律文書確認(rèn)，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到合理保護(hù)。 三、結(jié)論及建議 正是基于以上的法律規(guī)定、法律文書和事實，崔某申請房屋登記機構(gòu)對上述房屋進(jìn)行權(quán)利限制，以保護(hù)其對該房屋的合法權(quán)利，防止房屋登記機構(gòu)在不知悉司法權(quán)已對房屋權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)的情況下，為他人辦理有關(guān)登記，從而造成法律文書已確認(rèn)的物權(quán)與行政登記確認(rèn)的物權(quán)相沖突。雖然，崔某的申請無法適用異議登記等房屋登記形式，但由于法律文書確認(rèn)的物權(quán)從時間上是最早的，確認(rèn)的效力也高于行政登記效力，如果房屋登記機構(gòu)不受理崔某申請并進(jìn)行合理保護(hù)，則之后對于該房屋的所有權(quán)登記同法律文書確認(rèn)的物權(quán)不一致，將面臨被人民法院撤銷的行政登記風(fēng)險。因此，面對房屋登記如何同法律文書確認(rèn)的物權(quán)相一致的問題，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)從盡量確保房屋登記簿所記載的權(quán)利人同實際權(quán)利人相一致的角度出發(fā)，在遇到法律文書確認(rèn)的房屋權(quán)利人或利害關(guān)系人的權(quán)利保護(hù)申請時，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)法律文書真實、有效的前提下，根據(jù)房屋登記業(yè)務(wù)流程的特點，經(jīng)過一定工作程序，以一定的介質(zhì)和方式，對其權(quán)利進(jìn)行合理保護(hù)。 （：濟南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心） 責(zé)編：周蕾 推動媒體融合發(fā)展壯大主流輿論陣地安徽新媒體集團(tuán)掛牌成立 新版安徽手機報同時上線 本報訊（記者李躍波宋藝） 月1日上午，安徽新媒體集團(tuán)在肥掛牌成立。省委常委、宣傳部長曹征海，副省長謝廣祥為新媒體集團(tuán)成立揭牌并啟動新版安徽手機報上線。 組建安徽新媒體集團(tuán)是我省深入貫徹黨的十八屆三中全會和習(xí)近平總書記系列講話精神，加快推動傳統(tǒng)媒體與新興媒體融合發(fā)展，做大做強我省主流媒體的重要舉措。新媒體集團(tuán)是經(jīng)省委批準(zhǔn)，由省委宣傳部主管、安徽日報報業(yè)集團(tuán)出資并主辦的國有大型文化企業(yè)，整體劃入中安在線的全部資產(chǎn)和業(yè)務(wù)。集團(tuán)成立后，將適時增資擴股，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，整體變更為股份有限公司。 據(jù)悉，安徽新媒體集團(tuán)主要任務(wù)是充分整合資源，拓展新的網(wǎng)絡(luò)文化業(yè)態(tài)，大力發(fā)展移動互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用、多媒體數(shù)據(jù)庫、網(wǎng)絡(luò)音視頻、公共平臺自媒體建設(shè)、電子出版、電子商務(wù)等新媒體業(yè)務(wù)，包括中安在線新聞網(wǎng)站、手機報、輿情信息服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)和手機視頻、專業(yè)自媒體建設(shè)、城市生活門戶網(wǎng)站、區(qū)域垂直專業(yè)門戶網(wǎng)站、電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)研發(fā)和應(yīng)用、大數(shù)據(jù)開發(fā)等，著力打造主營業(yè)務(wù)鮮明、具有較強創(chuàng)新能力和盈利能力的全國一流新媒體文化企業(yè)。 同時上線的新版安徽手機報，