安徽御景江南階段營(yíng)銷策略 61頁(yè).ppt

御景江南階段營(yíng)銷策略,漢業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu) 20120522,目錄：,整體營(yíng)銷思路梳理 宏觀市場(chǎng)分析 歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境解讀 階段性營(yíng)銷思路 媒體推廣計(jì)劃及廣告表現(xiàn) 活動(dòng)推廣方案,一.整體營(yíng)銷思路梳理,目前御景江南的主要工作目標(biāo)是4#樓的開(kāi)盤(pán)及5#剩余單元的消化。 4#樓對(duì)于整個(gè)御景江南項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和整體銷售促進(jìn)具有承上啟下的重要作用。做為尚未面世的產(chǎn)品，具有一定的形象可塑性和推廣價(jià)值。 從整個(gè)歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目自身情況來(lái)看，短期內(nèi)5#樓通過(guò)策略調(diào)整改善銷售局面的難度較大成本也較高。 鑒于5#、4#樓在產(chǎn)品形態(tài)和客戶定位上具一致性，建議在接下來(lái)的工作中以4#樓的開(kāi)盤(pán)工作為側(cè)重，通過(guò)產(chǎn)品包裝和銷售策略的調(diào)整重塑項(xiàng)目形象，從而帶動(dòng)4#、5#樓的整體銷售。,二、宏觀市場(chǎng)分析,1.宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)要點(diǎn) 2.市場(chǎng)延續(xù)性研判 3.二、三季度房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè),、全國(guó)房地產(chǎn)投資連續(xù)9個(gè)月下滑，投資萎縮直接影響2012全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。 、開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)跌至臨界點(diǎn)之下，庫(kù)存增加，直接影響土地市場(chǎng)拿地?zé)崆椤?、全國(guó)房地產(chǎn)在價(jià)量關(guān)系上保持著“量趨平價(jià)未升”的狀況。 、2011年房地產(chǎn)融資金額高速攀升，渠道多樣化，2012進(jìn)入還貸井噴期，壓力非常大。 、民間閑置資金多（從古玩、黃金、玉石等炒作中可見(jiàn)一斑），“進(jìn)軍樓市”則還在觀望之中。 、雖然國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)及提高存款準(zhǔn)備金率等政策，但全國(guó)樓市價(jià)格依舊堅(jiān)挺，主要是由于多渠道大量融資和前兩年銷售回款支撐著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量自2008年到達(dá)最高峰后，開(kāi)始連續(xù)3年在減少，“洗牌”早已開(kāi)始。 總結(jié)：從宏觀角度分析，2012年將會(huì)出現(xiàn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)全面縮量，這時(shí)開(kāi)發(fā)商主要任務(wù)是確保資金 鏈不斷裂和努力還貸，地產(chǎn)企業(yè)洗牌加劇。,1.宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)要點(diǎn),政府執(zhí)行的強(qiáng)力房地產(chǎn)調(diào)控已收到效果，目前來(lái)看市場(chǎng)處于由市場(chǎng)的觀望期轉(zhuǎn)為下行渠道。 由于廣義貨幣發(fā)行量處于82萬(wàn)億元的高位（2010年中國(guó)gdp為39.8萬(wàn)億，也就是說(shuō)每產(chǎn)生1個(gè)單位gdp產(chǎn)值，需要2個(gè)單位的資金來(lái)運(yùn)作，造成市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫，或者可以說(shuō)資金利用效率低下）在等待機(jī)會(huì)入市抄底。一旦樓市調(diào)控政策放松，在貨幣的巨大刺激下，房地產(chǎn)很有可能出現(xiàn)如同2009年般的房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。因此，國(guó)家仍在近期一再?gòu)?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松，不允許地方政府唱反調(diào)。 就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，目前還沒(méi)有進(jìn)入嚴(yán)冬。由于前兩年豐收，今年交易量下降但可以通過(guò)存糧解決饑荒。但其開(kāi)發(fā)已逐漸顯露出不可持續(xù)性跡象。,2.延續(xù)性研判,第二季度，整體性降價(jià)幅度則有限，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)加大推盤(pán)力度，新盤(pán)定價(jià)更趨合理，老盤(pán)降價(jià)的幅度將更大，絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。 第三季度，如果政策面仍舊嚴(yán)控，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話，降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。 截至2011年底，全國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)70293家，連續(xù)三年呈現(xiàn)減少趨勢(shì)(2008年、2009年分別有87881家和80407家)，“洗牌”已經(jīng)開(kāi)始。預(yù)計(jì)到2015年，將有30%的房企被洗牌出局。,3.二、三季度房地產(chǎn)宏觀走勢(shì)的預(yù)測(cè)：,總結(jié):,從利潤(rùn)預(yù)期看：房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度博弈的震蕩市，不會(huì)有滿溢的市場(chǎng)信心，因此不做高利潤(rùn)預(yù)期，安全的取回合理開(kāi)發(fā)利潤(rùn)更為重要。 從市場(chǎng)遠(yuǎn)景看：市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)惡化態(tài)勢(shì)，寄望于市場(chǎng)的突然回暖帶動(dòng)銷售并不現(xiàn)實(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的取得要結(jié)合資金要求進(jìn)行考評(píng)，保證資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)才能順利過(guò)冬。 對(duì)策：制定靈活的價(jià)格策略，調(diào)低價(jià)格預(yù)期。,3.歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀,歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)2011-2012年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：,（1） 從2011年開(kāi)始，歙縣地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈明顯的下行通道，具體表現(xiàn)為銷售總量和銷售總價(jià)的大幅滑坡。 （2） 銷售量的滑坡和價(jià)格的堅(jiān)挺，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)背后的經(jīng)濟(jì)因素，一方面不排除優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格拉升的可能，但歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于買(mǎi)賣雙方的深度博弈已是不爭(zhēng)的事實(shí)。,銷售高峰期一般出現(xiàn)在節(jié)假日，例如2月份農(nóng)歷新年及51勞動(dòng)節(jié)期間。這也突顯客戶構(gòu)成中中外出返鄉(xiāng)客戶占了較大部分。此類客戶的特征是梯層式流動(dòng)，即趨向于上一級(jí)較成熟市場(chǎng)，周邊區(qū)域?qū)蛻舴至鲊?yán)重。 根據(jù)歙縣房地產(chǎn)管理局2011-2012上半年年預(yù)售申請(qǐng)辦理情況，截止5月22號(hào)，歙縣住宅市場(chǎng)存量面積約24.6萬(wàn)。按照現(xiàn)行市場(chǎng)的消化速度，本地市場(chǎng)的月消化能力約為11000/月。呈明顯供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀。,歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)2012上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：,宏觀面的政策因素、虛弱的市場(chǎng)消化能力、供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀、有限的客戶資源、較大的客戶分流，這些是御景江南項(xiàng)目銷售需要正視的市場(chǎng)因素，亦是5#銷售情況較差的外因。 對(duì)策：外力不可扭轉(zhuǎn)，項(xiàng)目的銷售出路必須轉(zhuǎn)向?qū)Ξa(chǎn)品本身的思考，從產(chǎn)品包裝、廣告推廣、系統(tǒng)展示、價(jià)格調(diào)整、銷售策略等方向?qū)ふ彝黄瓶?，?duì)營(yíng)銷因素進(jìn)行整合，進(jìn)行深入的市場(chǎng)細(xì)分，才有可能在低迷的市場(chǎng)環(huán)境中殺出一條血路。,概述：,三、項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀,1.客戶區(qū)域分析 2.客戶獲知途徑分析 3.項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀,客戶區(qū)域分析：,從3月19日至5月13日，共8周時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)共接待客戶122組，其中住宅客戶91組。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶來(lái)訪33組占來(lái)訪比例27%，老城區(qū)來(lái)訪客戶47組占來(lái)訪比例39，新城區(qū)來(lái)訪客戶31組占來(lái)訪比例25%，外地客戶11組占來(lái)訪比例9%。 解讀：來(lái)訪客戶的構(gòu)成比例上看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城新老城區(qū)為重點(diǎn)客戶來(lái)源，其中歙縣縣城本身來(lái)訪比例高達(dá)67%，說(shuō)明歙縣縣城具有一定的客戶基礎(chǔ)，但由于項(xiàng)目所在區(qū)域在縣城居民心中認(rèn)可度不高，故在我項(xiàng)目的成交上反而鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占到了一定比例。,從3月19日至5月13日，共8周時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待的91組住宅客戶中。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)展示進(jìn)入銷售中心的有58組占來(lái)訪客戶量的64%，其次是通過(guò)戶外和短信獲知項(xiàng)目信息，分別占13%和16%.親友介紹來(lái)訪4組，約占來(lái)訪比例4%。 解讀：銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝展示對(duì)縣城意向客戶具有一定的吸引力，短信和戶外廣告是較為有效的廣告手段，可在后期的推廣中進(jìn)行強(qiáng)化?？偟膩?lái)看，項(xiàng)目推廣渠道較狹窄，且老帶新，轉(zhuǎn)介紹等客戶來(lái)源較少，這也從側(cè)面反映了項(xiàng)目的市場(chǎng)口碑及客戶資源的二次開(kāi)發(fā)還有功課可做。,客戶獲知途徑分析：,項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀：,本次計(jì)劃開(kāi)盤(pán)為4#，計(jì)劃開(kāi)盤(pán)時(shí)間擬訂為9月1號(hào)（周六），距開(kāi)盤(pán)還有約3個(gè)月時(shí)間。 一批次開(kāi)盤(pán)5# 住宅144套，已售49套，加上4# 住宅144套 ，本次開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)可售套數(shù)為239套。 1期共接待客戶1359組，銷售49套，客損比1:28.如果按照此比例計(jì)算，假設(shè)開(kāi)盤(pán)任務(wù)為60%，則本次開(kāi)盤(pán)需要達(dá)到的客戶儲(chǔ)備量為3871組，在保證正常銷售收益的前提下，3個(gè)月的時(shí)間里達(dá)到這個(gè)客戶量是幾乎不可能的。推廣的力度和密度，較之之前要有一個(gè)質(zhì)的變化。,5#,4#,活動(dòng)組織：御景江南鄉(xiāng)鎮(zhèn)電影巡播,本次活動(dòng)的主要通過(guò),尋找書(shū)法/古典音樂(lè)/繪畫(huà)神童 御景江南杯少兒古典樂(lè)器/書(shū)法/繪畫(huà)表演賽（注1） 本次少兒樂(lè)器/書(shū)法表演大賽主題為：尋找古典音樂(lè)及書(shū)法神童。旨在給歙縣對(duì)音樂(lè)、書(shū)法感興趣的少兒朋友們一個(gè)平臺(tái)，展示才藝，發(fā)現(xiàn)潛在的可塑人才，為歙縣的城市人文貢獻(xiàn)力量。 本次活動(dòng)在黃山市、歙縣關(guān)心下一代工作委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行，由歙縣音樂(lè)協(xié)會(huì)，歙縣電視臺(tái)，歙縣網(wǎng)絡(luò)論壇，以及專業(yè)的音樂(lè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及書(shū)法培訓(xùn)協(xié)辦；本次擔(dān)任評(píng)審的團(tuán)隊(duì)，由各大音樂(lè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)高級(jí)教師及歙縣市音樂(lè)協(xié)會(huì)理事、書(shū)法協(xié)會(huì)理事、本地知名書(shū)法家組成，擁有專業(yè)性和權(quán)威性。本次大賽共分書(shū)法組和古典音樂(lè)組比賽兩組同步進(jìn)行。,注1以上活動(dòng)可3選1或同時(shí)進(jìn)行，本方案以古典音樂(lè)選拔為示例,一、主辦單位 歙縣金泰置業(yè)有限公司 歙縣關(guān)心下一代工作委員會(huì) 二、協(xié)辦單位 黃山市音樂(lè)協(xié)會(huì) 歙縣電視臺(tái)、黃山報(bào)紙媒體 黃山房地產(chǎn)交易網(wǎng)、黃山新房地產(chǎn)交易網(wǎng) 黃山論壇、歙縣論壇 xx琴行 xx學(xué)校 xx音樂(lè)學(xué)校 三、參與對(duì)象 （1）歙縣、周邊及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)6-14歲少年 參與者須對(duì)一門(mén)以上的樂(lè)器擁有熟練使用的能力 四、活動(dòng)時(shí)間 2012年7月15日2012年8月25日,五、活動(dòng)組別 本次大賽參賽組別分為四類，參賽者可按照組內(nèi)項(xiàng)目報(bào)名： 弦類樂(lè)器組：古箏、琵琶、二胡、古典吉他、古琴、小提琴、貝司、柳琴、馬頭琴等。 打擊樂(lè)器組：架子鼓，揚(yáng)琴，書(shū)板等 管樂(lè)器組：薩克斯，笛子，大小號(hào)，單雙簧管等 鍵盤(pán)樂(lè)器組：鋼琴，電子琴，手風(fēng)琴，管風(fēng)琴。 提示： 本次活動(dòng)除鋼琴與架子鼓參賽者須自帶樂(lè)器，xx琴行為本次大賽指定官方樂(lè)器提供單位。 xx音樂(lè)學(xué)校為本次大賽指定官方參賽培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。,六、活動(dòng)方式：本次大賽分四個(gè)階段進(jìn)行 第一階段：報(bào)名階段（2012年7月15日2012年7月31日） 報(bào)名方式： 本次活動(dòng)報(bào)名方式采用網(wǎng)絡(luò)報(bào)名和實(shí)地報(bào)名相結(jié)合的方式。 網(wǎng)絡(luò)報(bào)名方式：通過(guò)安徽房地產(chǎn)交易網(wǎng)的首頁(yè)鏈接報(bào)名； 實(shí)地報(bào)名點(diǎn)：御景江南售展中心、xx音樂(lè)培訓(xùn)學(xué)校x老師、xx琴行x老師；市音樂(lè)協(xié)會(huì)x干事。 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)報(bào)名須提交相關(guān)身份資料及參賽項(xiàng)目，并由主辦單位電話確認(rèn)。 通過(guò)實(shí)地報(bào)名點(diǎn)報(bào)名須填寫(xiě)報(bào)名表格，并提交主辦單位審核通過(guò)。 為了保障選手在參賽過(guò)程的順利，13歲以下參賽選手須由家長(zhǎng)陪同參賽，報(bào)名時(shí)須提交家長(zhǎng)聯(lián)系方式及身份信息。,第二階段：參賽階段（2012年8月1日2012年8月20日） 初賽：（2012年8月1日-8月18日） 本次大賽的初賽按照樂(lè)器種類分成四組進(jìn)行，8月的每個(gè)周末舉行一組的比賽，每組評(píng)選出10-15名選手進(jìn)入復(fù)賽。 初賽的評(píng)選由專家評(píng)審?fù)瓿伞?復(fù)賽（8月25日） 1、8月25日舉行本次大賽的復(fù)賽；通過(guò)初賽的60名選手有資格參加本輪復(fù)賽。 2、復(fù)賽依舊采用分組表演的形式；按照使用樂(lè)器的類別分為四組。 3、8月25日上午為弦樂(lè)器組和打擊樂(lè)器組復(fù)賽；下午為管樂(lè)器組和鍵盤(pán)樂(lè)器組的復(fù)賽。 4、復(fù)賽評(píng)審由專家評(píng)審和媒體評(píng)審共同完成，其中專家評(píng)審占分值的70%，媒體評(píng)審占分值的30%。 5、本輪復(fù)賽每組將評(píng)選出7名選手進(jìn)入總決賽。,決賽及頒獎(jiǎng)：（9月1日） 1、本次大賽的決賽時(shí)間安排在9月1日周六上午； 2、決賽依舊采用分組表演的形式；按照使用樂(lè)器的類別分為四組。 3、9月1日上午為弦樂(lè)器組和打擊樂(lè)器組的復(fù)賽；下午為管樂(lè)器組和鍵盤(pán)樂(lè)器組的復(fù)賽。 4、決賽評(píng)審由專家評(píng)審、媒體評(píng)審和蚌埠市關(guān)工委共同完成，其中專家評(píng)審占分值的60%，媒體評(píng)審占分值的20%，關(guān)工委評(píng)審占分值的20%. 5、本輪決賽每組評(píng)選出一等獎(jiǎng)1名，二等獎(jiǎng)2名，三等獎(jiǎng)3名； 另外將評(píng)選出本次大賽的小小神童獎(jiǎng)，舞臺(tái)表現(xiàn)獎(jiǎng)，和特別才藝獎(jiǎng)。,七、獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置 一等獎(jiǎng) 1名 獎(jiǎng)金3000 或價(jià)值5000元御景江南購(gòu)房?jī)?yōu)惠券 二等獎(jiǎng) 2名 獎(jiǎng)金2000 或價(jià)值3000元御景江南購(gòu)房?jī)?yōu)惠券 三等獎(jiǎng) 3名 獎(jiǎng)金1000 或價(jià)值2000元御景江南購(gòu)房?jī)?yōu)惠券 最具天賦獎(jiǎng)、舞臺(tái)表現(xiàn)獎(jiǎng)、特別才藝獎(jiǎng)各1名 獎(jiǎng)金1000或價(jià)值5000元御景江南購(gòu)房?jī)?yōu)惠券 參與獎(jiǎng) 若干 參加即有 獎(jiǎng)勵(lì)御景江南提供的精美禮品 以上各類獎(jiǎng)項(xiàng)均頒發(fā)由歙縣文化局委或音樂(lè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的獲獎(jiǎng)證書(shū)。,八、活動(dòng)宣傳 1、黃房網(wǎng)首頁(yè)通欄廣告 950*70像素 1個(gè)月 2、黃房網(wǎng)論壇通欄廣告 950*70像素 1個(gè)月 3、淮河晨刊報(bào)紙廣告 4、戶外廣告、 5、各家琴行與音樂(lè)培訓(xùn)學(xué)校海報(bào)張貼 6、小學(xué)、初中校園海報(bào)張貼 7、御景江南銷售現(xiàn)場(chǎng)桁架海報(bào)。 8、短信告知。,推廣節(jié)奏分期及廣告投放計(jì)劃、定價(jià)建議,一、開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)設(shè) 根據(jù)已知的工程節(jié)點(diǎn)與市場(chǎng)狀態(tài)，項(xiàng)目預(yù)設(shè)的第一開(kāi)盤(pán)日為 2012年9月15日,【注2】： 在以下展開(kāi)的分階段推廣工作中，所有的階段性工作時(shí)間點(diǎn)安排，都將嚴(yán)格按照我們預(yù)期的第一開(kāi)盤(pán)時(shí)間來(lái)設(shè)定的。（面對(duì)不可預(yù)知的未來(lái)，如果預(yù)設(shè)的第一開(kāi)盤(pán)時(shí)間因特殊情況而做出變更，所有的階段性時(shí)間點(diǎn)都將依次順延。）,營(yíng)銷節(jié)奏排布： 第一階段：上市籌備期； 時(shí)間跨度：2012年6月15日-2012年6月30日。 階段目標(biāo)：完成二期推廣策略方案，銷售物料，傳播渠道等籌備工作。 第二階段：蓄勢(shì)推廣期&啟動(dòng)會(huì)員招募； 時(shí)間跨度：2012年7月1日-2012年8月1日。 階段目標(biāo)：傳播春暖花開(kāi)二期產(chǎn)品格調(diào)，形成二期產(chǎn)品的市場(chǎng)聚焦。 第三階段：營(yíng)銷熱推期&啟動(dòng)認(rèn)籌； 時(shí)間跨度：2012年8月1日-預(yù)售證取得日。 階段目標(biāo)：?jiǎn)?dòng)會(huì)員卡招募，給予會(huì)員優(yōu)惠斗金優(yōu)惠鎖定客戶。 第四階段：開(kāi)盤(pán)熱銷期 時(shí)間跨度：2012年9月15日-2012年10月15日。 階段目標(biāo)：營(yíng)造開(kāi)盤(pán)氛圍，收取認(rèn)購(gòu)金，進(jìn)入開(kāi)盤(pán)售房流程。,第一階段：上市籌備期,一、時(shí)間跨度：截至2012年4月20日 二、主要工作,戶外表現(xiàn),江南好，風(fēng)景似曾諳,御景江南 園境美宅,拙制江南園境美宅108席，恭迎大駕0559-6631888,拙制江南園境美宅108席，恭迎賞鑒,一品園境， 花間水岸兩生香。,御景江南 園境美宅0559-6631888,拙制江南園境美宅108席，恭迎賞鑒,一席館藏， 淡妝濃抹總相宜,御景江南 園境美宅0559-6631888,拙制江南園境美宅108席，恭迎賞鑒,一段人生， 幾度春秋半生緣,御景江南 園境美宅0559-6631888,第二階段：蓄勢(shì)推廣期&啟動(dòng)會(huì)員招募,1、時(shí)間跨度：2012年7月1日-2012年8月1日。 2、工程進(jìn)度：本階段未達(dá)到預(yù)售條件 3、階段目標(biāo)：傳播御景江南產(chǎn)品格調(diào)，形成二期產(chǎn)品的市場(chǎng)聚焦。 并啟動(dòng)御景會(huì)會(huì)員招募，召集意向客戶。 在本階段，我們用一個(gè)月左右的時(shí)間，完成市場(chǎng)對(duì)二期產(chǎn)品的關(guān)注，主要通過(guò)以下工作來(lái)形成： a：戶外，紙媒，短信等各類渠道，傳播二期上市信息。 b：?jiǎn)?dòng)1-2輪dm派發(fā)，覆蓋周邊換房群體，及城市各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶； c：?jiǎn)?dòng)老業(yè)主復(fù)制渠道，以老帶新，給予一定推薦獎(jiǎng)勵(lì)。 d：通過(guò)公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷中心吸引人氣，促進(jìn)意向客戶到訪。,戶外傳播主題,【御景江南 2期】開(kāi)啟全城認(rèn)籌！,中央園境，一品人生。,【御景江南 2期】開(kāi)啟全城認(rèn)籌！,百聞一見(jiàn)，不如近賞一生,【御景江南 2期】開(kāi)啟全城認(rèn)籌！,此前所享，皆屬平常。,第三階段：營(yíng)銷熱推期&認(rèn)籌期,一、時(shí)間跨度： 從2012年8月1日預(yù)售證取得日 二、工程進(jìn)度： 項(xiàng)目即將達(dá)到預(yù)售條件。 三、工作目標(biāo)： 本階段的營(yíng)銷節(jié)奏安排是“鎖定意向較強(qiáng)的客戶，啟動(dòng)認(rèn)籌” 。 針對(duì)這一節(jié)奏安排，我們的工作目標(biāo)就是將歙縣所有的購(gòu)房人群，潛在顧客，非顧客群體都網(wǎng)羅到銷售中心，了解御景江南二期產(chǎn)品，通過(guò)報(bào)紙廣告，戶外廣告，售樓部展示，展現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，構(gòu)建客戶信心，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望。,四、營(yíng)銷狀態(tài)： 為此本階段需要做如下四個(gè)方面的事項(xiàng)： 、開(kāi)啟一次全新形象體系樹(shù)立的廣告運(yùn)動(dòng)； 、 一個(gè)全新的案場(chǎng)環(huán)境； 、一個(gè)有專業(yè)素養(yǎng)的銷售隊(duì)伍； 、一份可以全面展示項(xiàng)目二期整體與各功能類型的宣傳品；確定的產(chǎn)品標(biāo)識(shí)、房號(hào)； 本階段中，沒(méi)有價(jià)格，沒(méi)有開(kāi)盤(pán)日期，只有以御景會(huì)為平臺(tái)的會(huì)員招募所聚集的客戶群，具體操作模式詳見(jiàn)附錄御景會(huì)啟動(dòng)活動(dòng)說(shuō)明,力求最大數(shù)量吸引客戶入場(chǎng)。,2、dm洗城 dm的功用： 以直觀形象的精美冊(cè)子專人派發(fā)到客戶手中，使其直觀認(rèn)知項(xiàng)目，感受項(xiàng)目形象。 dm的創(chuàng)意構(gòu)想： 1、規(guī)格：3726 2、版面：8版（與一期形式相同） 3、內(nèi)容：新形象體系+戶型+效果圖+總平圖+認(rèn)籌信息 dm派發(fā)時(shí)間： 第一輪：7月15-8月30日 第二輪：認(rèn)籌前5-7天,六、關(guān)于定價(jià)的特別說(shuō)明,【御景江南9月15日全城盛大公開(kāi)】,此前所享，皆屬平常,第四階段 開(kāi)盤(pán)熱銷期,一、時(shí)間跨度：預(yù)售證取得日-2012年9月15日。 二、工程進(jìn)度：達(dá)到預(yù)售條件。 三、工作目標(biāo)： 營(yíng)造開(kāi)盤(pán)氛圍、制定開(kāi)盤(pán)價(jià)格，公布開(kāi)盤(pán)終極優(yōu)惠、收取大定金，進(jìn)入開(kāi)盤(pán)售房流程。,四、營(yíng)銷狀態(tài)： 本階段有了上述幾個(gè)階段的鋪墊后，我們已經(jīng)可以明確： 我們已經(jīng)知道買(mǎi)家在哪里； 我們已經(jīng)知道了什么樣的價(jià)位是他們能夠承受的； 我們知道了我們的銷售速度將會(huì)是多少； 我們知道了我們的順利點(diǎn)和阻力點(diǎn)，并為此做好了準(zhǔn)備； 我們的銷售隊(duì)伍已做好了應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備