20100202天潤平谷項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議最終版.ppt

大標(biāo)題40號微軟雅黑，加粗日期地點，微軟雅黑16號天潤集團平谷1號地項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報告中國房產(chǎn)信息集團華北區(qū)域咨詢中心2010.02.022PART1對開發(fā)目標(biāo)的理解3PART1對開發(fā)目標(biāo)的理解我們對本項目的開發(fā)目標(biāo)的解讀：品牌塑造利潤追求。品牌塑造：本項目將是天潤集團在平谷第一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，本項目承擔(dān)著樹立企業(yè)良好形象、形成市場口碑和品牌影響力、提升品牌美譽度的作用。本項目面臨著對品牌塑造、利潤速度，持續(xù)影響的要求，都將決定本項目的最終目標(biāo)。利潤速度：本項目對利潤要求有較為合理、客觀的預(yù)期。銷售速度在滿足資金回籠的前提下，通過對“量價”控制，實現(xiàn)適當(dāng)利潤。持續(xù)影響：通過對本項目的成功開發(fā)，將本項目打造成為平谷市場上的精品大盤項目，進而樹立天潤在平谷市場的品牌形象，獲得政府信任，為后續(xù)取地打好基礎(chǔ)。通過項目的產(chǎn)品打造，全面塑造品牌形象，進一步帶動項目銷售，形成良性循環(huán)。品牌塑造路徑項目打造品牌塑造4項目受主客觀因素影響，項目必須向”名至實歸“的方向發(fā)展主觀因素：天潤品牌在平谷長遠發(fā)展戰(zhàn)略。客觀因素：地塊基礎(chǔ)條件好、市場競爭處于初級階段、地價成本較高等。為成功通過項目的成功進而奠定天潤的品牌，本項目在平谷市場必須做到“名至實歸”PART1對開發(fā)目標(biāo)的理解品牌市場占有率名至實歸5PART2本體條件分析6項目屬平谷邊緣區(qū)大盤住宅開發(fā)項目，拿地過程競爭激烈，樓面地價被迫推到高位。宗地名稱規(guī)劃建筑面積(平方米)成交價(萬元)現(xiàn)場競價次數(shù)平谷1號地居住項目34636720050062特點：遠離北京城郊；郊區(qū)化住宅全面啟動；遠離平谷城區(qū)。特點：建筑規(guī)模在平谷首屈一指；易實現(xiàn)氣勢磅礴的大盤開發(fā)；整體規(guī)劃、開發(fā)、營銷等專業(yè)要求較高。特點：拿地總體成本較高，對于整體回款要求較高；單方樓面地價較高，與市場銷售價格基本一致，對整體銷售價格要求較高。特點：拿地過程中競爭激烈；很多知名開發(fā)企業(yè)加入競爭行列；市場受關(guān)注程度較高地塊位置地塊本身存在的“雙刃劍”隱患：遠離北京、平谷城區(qū)，可開啟遠郊市場化運作先河；體量較大，可形成氣勢磅礴的郊區(qū)大盤；拿地成本價高，成本控制、產(chǎn)品設(shè)計、營銷推廣要求價高；行業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注，是塑造品牌美譽度的良好契機。90公里PART2本體條件分析7PART2本體條件分析8PART2本體條件分析本體條件分析總結(jié)，看看哪些因素可以促成我們“追名”研究結(jié)論目標(biāo)實現(xiàn)影響項目位置城市核心區(qū)邊緣：項目位于平谷中心區(qū)邊緣，距核心區(qū)有一定距離。-區(qū)域交通便利：本項目周邊緊鄰順平路，交通條件優(yōu)越。+自然資源豐富：地塊緊鄰天然水系、大面積市政綠化景觀帶，自然資源豐富。+區(qū)域價值客戶認知度較遠：距離平谷核心區(qū)較遠，客戶心理認知較遠。-未來的休閑生態(tài)區(qū)：屬于平谷新城規(guī)劃重點發(fā)展的休閑生態(tài)區(qū)域。+本體條件品牌效應(yīng)：天潤品牌，開發(fā)實力雄厚。+規(guī)模性應(yīng)：本項目總建面約34萬，在平谷區(qū)為第一大盤規(guī)模。+噪音影響：地塊緊鄰城市主干道，有一定噪音影