二手房買賣違約有哪些情形.doc

二手房買賣違約有哪些情形 1、出賣人將房屋直接賣給第三人。2、出賣人要求提高房價辦理過戶。出賣人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。3、出賣人賣房后反悔并要求合同無效。一般是認(rèn)為經(jīng)過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續(xù)履行合同。 在進(jìn)行二手房買賣的時候，也是有可能出現(xiàn)違約的情形，對于當(dāng)事人而言，這種情況下就可以要求違約的一方實際承擔(dān)違約責(zé)任。但在此之前必須要先了解清楚二手房買賣違約的情形有哪些，對此小編將在下文中為你解答。一、二手房買賣違約有哪些情形在房價變動頻繁的當(dāng)今，一些二手房交易中的賣房人缺乏市場交易的誠信意識，易受非法經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，企圖以惡意毀約的不誠信手段來牟取房屋價格上漲帶來的非法收益。在這種非法動機的驅(qū)使下，失信違約的表現(xiàn)可以概括為六大典型行為：1、惡意拖延交付房屋;2、惡意拖延協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更也就是過戶手續(xù);3、拒絕受領(lǐng)買房人交付的購房款;4、無理由故意退還購房款;5、以不充分、不正當(dāng)?shù)睦碛商岢鲆蠡蛘邌畏浇獬课葙I賣合同，不再履行;6、在辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)前進(jìn)行“一房二賣”或者“一房數(shù)賣”或者無交易基礎(chǔ)的惡意過戶，故意釀成房屋買賣合同在客觀上無法實際履行的后果。二、二手房買賣違約怎么辦如果因為不誠信的賣房人惡意違約導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，則不僅在精神中受到打擊，而且由于房價的上漲，不可能再以同樣的價格購買到同等地段同等面積的住房。由于房價上漲，由于賣房人違約導(dǎo)致合同解除時的房屋價值與簽訂房屋買賣合同時的房屋價格之間存在的差額，俗稱為房屋差價，屬于賣房人違約使買房人遭受的經(jīng)濟(jì)損失。這種經(jīng)濟(jì)損失是違約行為造成的實際損失，應(yīng)當(dāng)由賣房人進(jìn)行賠償。差價損失的法律依據(jù)在于合同法第一百一十三條第一款之規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”房屋買賣與其他買賣合同不同的一個特點在于，守約方如要達(dá)到合同履行后的利益狀態(tài)，必然要以當(dāng)前市場價購入或賣出房屋。由于房地產(chǎn)市場是波動的，當(dāng)前的房屋市場價和訂立合同時雙方約定的房屋價格之間存在差價。這種差價就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時應(yīng)該能夠預(yù)見到的。關(guān)于房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：如雙方對房屋差價有約定或事后達(dá)成一致的，應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，從約定。雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。上述方法中，專業(yè)機構(gòu)評估是認(rèn)可損失的最為客觀的方法，本案中即為如此。其