估價(jià)理論與方法

房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)基本理論與方法介紹（新員工培訓(xùn)資料）深圳國(guó)房培訓(xùn)中心編講二OO八年十月十七日房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)的基本理論與方法一、房地產(chǎn)基本概念和內(nèi)涵1、房地產(chǎn)-是指土地、建筑物及其他地上定著物（附著物），它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。也以是土地，也可以是建筑物，還可以是綜合體。 2、土 地-是指地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。僅指土地部分，土地價(jià)值不含地上建筑物價(jià)值。 3、建筑物-是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備（如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 4、房 屋-是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所。 5、構(gòu)筑物-是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 6、其他地上定著物-固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。（比如，埋在地下的進(jìn)水、排水、供電、通訊等管線和設(shè)施，建造在地上的庭院、花園、假山、圍墻，種植在地上的樹(shù)木、花草等。臨時(shí)搭建的帳蓬、戲臺(tái)等則不屬于房地產(chǎn)。） 7、地上建筑物-一般不僅指地面0以上的建筑物，還包含地面以下的建筑物，是指在該土地范圍內(nèi)的所有建筑物。如地下室、地下停車場(chǎng)等。（特別是在建工程，未完工的基礎(chǔ)等）通常將房地產(chǎn)簡(jiǎn)化為兩大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）兩大部分。二、房地產(chǎn)的表現(xiàn)形態(tài)（實(shí)物） 1、估價(jià)對(duì)象的主要表現(xiàn)形態(tài)房地產(chǎn)土 地建筑物其他地上定著物房屋構(gòu)筑物 通常將房地產(chǎn)簡(jiǎn)化為兩大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）兩大部分。2、估價(jià)報(bào)告涵蓋的對(duì)象在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)的表現(xiàn)形式多種多樣。因?yàn)橥恋毓纼r(jià)與房地產(chǎn)估價(jià)有不同的規(guī)范要求，因此不同的估價(jià)對(duì)象需要出具不同的估價(jià)報(bào)告。房地產(chǎn)單獨(dú)土地單獨(dú)建筑物土地與建筑物的綜合 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告與土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象及范圍項(xiàng)目土地估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告主要估價(jià)對(duì)象u 無(wú)建筑物的空地u 地上有建筑物（包括尚未建成建筑物），只需評(píng)估土地價(jià)值（征稅或補(bǔ)交出讓金，辦理銀行抵押有時(shí)需要單獨(dú)評(píng)估土地）u 無(wú)建筑物的空地u 地上有建筑物（包括尚未建成建筑物），只需評(píng)估土地價(jià)值u 地上有建筑物，只需評(píng)建筑物價(jià)值u 地上有建筑物，土地與建筑物（已建成的建筑物）作為一個(gè)整體進(jìn)行評(píng)估u 在建工程（土地與未建成的建筑物的合成體）u 未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)（現(xiàn)在為期房，計(jì)劃建設(shè)中）u 已經(jīng)消失的房地產(chǎn)（民事糾紛或理賠）u 房地產(chǎn)的局部（某棟某單元或其中的裝修裝飾部分等）u 包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)為主的一個(gè)企業(yè)整體（收益法、成本法，與資產(chǎn)評(píng)估相結(jié)合，如酒店賓館的評(píng)估價(jià)值，除了包含建筑物及其占用的土地價(jià)值，還可能包括家具設(shè)備，甚至包含客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍、商譽(yù)等等）u 作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)總結(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的范圍較廣，涵蓋了土地估價(jià)的范圍；只需評(píng)土地價(jià)值的，根據(jù)委托方要求可以出具土地估價(jià)報(bào)告，也可以出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告；凡是需要評(píng)建筑物價(jià)值的，就必須出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。三、房地產(chǎn)權(quán)益1、概念及內(nèi)涵：（1）房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益三大部分。（2）房地產(chǎn)權(quán)益是指以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)的，包括：u 房地產(chǎn)的各種權(quán)利（所有權(quán)、使用權(quán)）u 受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的權(quán)利（如設(shè)有抵押權(quán)的房屋所有權(quán)）u 受到其他限制的房地產(chǎn)權(quán)利（如城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的限制）u 房地產(chǎn)額外利益或收益（如屋頂或外墻面可出售可出租給廣告公司做廣告）2、房地產(chǎn)權(quán)利的類型：房地產(chǎn)所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配（占有、使用、收益、處分）房地產(chǎn)并排除他人干涉的權(quán)利。（房地合一）土地所有權(quán)為國(guó)家和集體所有。目前主要是指土地使用權(quán)，土地使用者依法對(duì)國(guó)家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的使用房地產(chǎn)的權(quán)利。債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作債權(quán)擔(dān)保的房地產(chǎn)，在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，就該房地產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。權(quán)指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利。土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。（如在他人土地上通行的權(quán)利）房地產(chǎn)權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并排除他人干涉的權(quán)利。（如屋頂外墻出售出租等）3、土地使用權(quán)的類型：土地使用權(quán)國(guó)有出讓國(guó)有劃撥臨時(shí)用地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宅基地使用權(quán)常見(jiàn)如：臨時(shí)土地使用權(quán)證，期限二至五年又稱為農(nóng)村承包土地使用權(quán)（集體土地）四、房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位對(duì)價(jià)格的影響房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)物區(qū)位土地（地表、上下空間）建筑物（房屋、構(gòu)筑物）結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修權(quán)益(如完全、部分產(chǎn)權(quán),合法、違章)房地合一土地、建筑物及其他地上定著物實(shí)物組成：價(jià)值影響因素：u 一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位與距離上的關(guān)系（地理位置、與重要場(chǎng)所的距離、可及性與便捷度、周圍環(huán)境、景觀、公共服務(wù)設(shè)施等）表現(xiàn)形態(tài)：11五、房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)與估價(jià)方法基本介紹（一）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中專業(yè)術(shù)語(yǔ) 1房地產(chǎn)土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。2房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。3估價(jià)對(duì)象一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。4估價(jià)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途。5估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。6客觀合理價(jià)格或價(jià)值某種估價(jià)目的的特定條件下形成的正常價(jià)格。7公開(kāi)市場(chǎng)在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)并不具有排它性。8公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。9類似房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。10同一供求圈與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。11最高最佳使用法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。12市場(chǎng)比較法 將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。13收益法預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。14成本法求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。15假設(shè)開(kāi)發(fā)法預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。16基準(zhǔn)地價(jià)修正法在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。17潛在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入。18有效毛收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。19運(yùn)營(yíng)費(fèi)用維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。20凈收益由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。21建筑物重置價(jià)格采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同 等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。22建筑物重建價(jià)格采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。23物質(zhì)上的折舊建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。24功能上的折舊建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值的損失。25經(jīng)濟(jì)上的折舊建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。26估價(jià)結(jié)果關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。27估價(jià)報(bào)告全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。（二）土地估價(jià)規(guī)程中的專業(yè)術(shù)語(yǔ) 1. 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)上一定年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。2. 標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)是在城市各類建設(shè)用地中按一定原則選取標(biāo)準(zhǔn)宗地，用地價(jià)評(píng)估方法定期評(píng)估出的一定年期物經(jīng)性質(zhì)的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)一樣，由政府定期公布。它是一種特殊的宗地評(píng)估價(jià)格。3. 地租地租是土地使用者為使用土地而向土地所有者支付的代價(jià)。它是因土地的位置和地質(zhì)條件等自身因素不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)。附著于土地上的改良投資，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，其折舊及利息利潤(rùn)有時(shí)也以地租的形態(tài)表現(xiàn)，但這是廣義地租。 4. 地價(jià)地價(jià)是土地的購(gòu)買價(jià)格，是土地的未來(lái)年期廣義地租的資本化。5. 出讓金根據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金就是土地使用權(quán)價(jià)格，是土地使用者為取得一定年期的物權(quán)性質(zhì)的國(guó)有土地使用權(quán)而向國(guó)家（所有者）支付的代價(jià)。它既不是土地所有權(quán)收益，也不是土地使用權(quán)價(jià)格的一部分。6. 基準(zhǔn)地價(jià)更新基準(zhǔn)地價(jià)的更新是在土地定級(jí)或劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用宗地地租、市場(chǎng)交易的樣點(diǎn)地價(jià)或地價(jià)指數(shù)等來(lái)重新確定土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，并重新確定宗地地價(jià)修正體系。7. 城市土地定級(jí)城市土地定級(jí)是根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位和作用，綜合評(píng)定土地質(zhì)量，劃分城市土地級(jí)別的過(guò)程。8. 標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)準(zhǔn)宗地是在城市的一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對(duì)穩(wěn)定又起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。具有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。9. 標(biāo)準(zhǔn)深度指在城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零時(shí)的深度稱為市街地的標(biāo)準(zhǔn)深度。10. 里地線標(biāo)準(zhǔn)深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。11. 估價(jià)基準(zhǔn)日（估價(jià)期日）指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。12. 正常價(jià)格所謂正常價(jià)格是指在公開(kāi)的市場(chǎng)上，市場(chǎng)信息通暢，交易雙方以平等自愿的方式，在沒(méi)有私自利益關(guān)系情況下達(dá)成的交易價(jià)格。13. 未開(kāi)發(fā)土地指無(wú)基礎(chǔ)配套設(shè)施、無(wú)土地開(kāi)發(fā)整理、同時(shí)地上地下待拆除的建筑物和構(gòu)筑物尚未搬遷的土地。14. 達(dá)到開(kāi)工建設(shè)條件的土地指宗地外沒(méi)有基礎(chǔ)配套設(shè)施，但在不遠(yuǎn)處的基礎(chǔ)設(shè)施有助于該宗地的開(kāi)工建設(shè)，或有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通（通道路和臨時(shí)水、電）條件，地上地下待拆除的建筑物和構(gòu)筑物尚未搬遷的土地。15. 已開(kāi)發(fā)土地指待估宗地已具備符合所在地區(qū)開(kāi)發(fā)需要的基礎(chǔ)設(shè)施條件，同時(shí)完成地上地下建筑物和構(gòu)筑物搬遷，可用于規(guī)劃土地用途開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地。主要規(guī)劃指標(biāo)：1） 容積率=總建筑面積土地總面積 在城市規(guī)劃上，容積率指標(biāo)一般不含地下建筑面積。 2） 建筑密度=建筑基地總面積土地總面積 又稱建筑覆蓋率，城市規(guī)劃一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作為建筑物的綠地和交通，滿足建筑物的通風(fēng)、采光、防火及居住者的隱私權(quán)等要求。 若各層建筑面積相等，則：容積率= 建筑密度建筑層數(shù)3） 建筑層數(shù)=容積率建筑密度例：宗地規(guī)劃凈用地面積為5000平方米，容積率不超過(guò)2.0，建筑密度小于等于30%。最大建筑面積 = 50002.0 = 10000平方米 建筑層數(shù) = 2.0/30% =6.67層 (多層、磚混或鋼混) 若容積率為3.0 建筑層數(shù) = 3.0/30% =10層 (小高層、鋼混、配電梯)若容積率為5.8 ，建筑密度為25%建筑層數(shù) = 5.8/25% =23.2層 (高層、剪力墻或筒體結(jié)構(gòu)、配電梯) 4） 樓面地價(jià)=土地總價(jià)值建筑總面積 =土地單價(jià)土地面積建筑總面積 =土地單價(jià)容積率土地單價(jià)= 樓面地價(jià)容積率（三）房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)名稱的區(qū)別 項(xiàng) 目土地估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)格的定義土地價(jià)格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式。房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。估價(jià)的定義估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。估價(jià)人員注冊(cè)土地估價(jià)師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)規(guī)范城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)日期估價(jià)基準(zhǔn)日（估價(jià)期日）估價(jià)時(shí)點(diǎn)有效期自估價(jià)基準(zhǔn)日起 年自估價(jià)報(bào)告完成之日起 年估價(jià)原則 替代原則 預(yù)期收益原則 最有效利用原則 報(bào)酬遞增遞減原則 供需原則 貢獻(xiàn)原則 變動(dòng)原則 合法原則 最高最佳原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 替代原則 公平原則估價(jià)方法u 市場(chǎng)比較法u 收益還原法u 剩余法u 成本逼近法u 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法u 路線價(jià)法u 標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法u 市場(chǎng)比較法（市場(chǎng)法）u 收益法u 假設(shè)開(kāi)發(fā)法u 成本法u 基準(zhǔn)地價(jià)修正法u 路線價(jià)法u 長(zhǎng)期趨勢(shì)法（四）房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)中的價(jià)格影響因素影響因素及分析說(shuō)明土地估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)一般因素行政區(qū)域內(nèi)一般、普遍、共同的因素u 行政因素（房地產(chǎn)制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等）u 人口因素（人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成）u 社會(huì)因素（政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)狀況、城市化進(jìn)程等）u 國(guó)際因素（國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況和政治因素）u 經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)和利率水平）（在區(qū)域因素中“區(qū)域概況”標(biāo)題下描述）區(qū)域因素同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的區(qū)域特性u(píng) 繁華程度（主要是指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)及其對(duì)土地利用的影響程度）u 交通條件u 基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件基礎(chǔ)設(shè)施（包括上下水道、電力、通訊、煤氣、暖氣等）和公用設(shè)施（幼兒園、醫(yī)院、學(xué)校、公園、等設(shè)施）的等級(jí)、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等。u 環(huán)境質(zhì)量u 城市規(guī)劃限制u 自然條件l 區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等）；l 繁華程度（距商服中心的距離，商業(yè)配套程度等）l 交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對(duì)外交通條件、交通便捷度）；l 公用設(shè)施配套程度（指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）；l 環(huán)境條件 （含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）；l 產(chǎn)業(yè)集聚狀況l 規(guī)劃限制個(gè)別因素同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)地塊的差異性u(píng) 面積u 寬度u 深度u 形狀u 地勢(shì)（坡度）u 基礎(chǔ)設(shè)施條件（開(kāi)發(fā)程度）u 臨街狀況u 城市規(guī)劃限制（宗地規(guī)劃容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等）u 土地使用年限土地：l 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、容積率l 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因素說(shuō)明l 土地使用權(quán)年限房屋：l 結(jié)構(gòu)、層數(shù)、成新、建成年代l 房屋朝向、通風(fēng)、采光、平面布局、使用功能、工程質(zhì)量l 建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備及使用維護(hù)狀況總 結(jié)1，價(jià)格影響因素基本一致；2，房屋用途不同，估價(jià)中修正因素側(cè)重點(diǎn)和影響程度也不同，因此各用途房地產(chǎn)的修正因素和權(quán)重也不同； 住宅，講求環(huán)境優(yōu)美、寧?kù)o、安全、舒適，交通便利、公用配套設(shè)施是否齊全等 商業(yè)，看重繁華程度、商業(yè)聚集度、交通條件 工業(yè)，強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸、水、電配套 農(nóng)業(yè)，重視土壤、排水、灌溉條件等3，某一特定區(qū)域內(nèi)或由于估價(jià)對(duì)象的特殊性，個(gè)別因素的選擇也有差異。（五）房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)方法的簡(jiǎn)單介紹項(xiàng)目房地產(chǎn)估價(jià)土地估價(jià)估價(jià)方法市場(chǎng)比較法（市場(chǎng)法、比較法）-將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。直接比較法公式: 交易情況 交易日期 房地產(chǎn) 修正 調(diào)整 狀況調(diào)整估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 100( )100( )100( )正常市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格成交日期價(jià)格實(shí)例狀況價(jià)格市場(chǎng)比較法-在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式為：待估宗地價(jià)格 = 比較實(shí)例宗地價(jià)格待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)收益法-預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。常用公式：Pa/r1-1/（1+r）n式中：P 房地產(chǎn)收益價(jià)格 a 年純收益 r 折現(xiàn)率 n 收益期收益還原法-是對(duì)土地、房屋、不動(dòng)產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。此方法用于土地估價(jià)時(shí)，把購(gòu)買土地作為一種投資，地價(jià)款作為購(gòu)買未來(lái)若干年土地收益而投入的資本。因此，收益還原法是將評(píng)估土地在未來(lái)每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)點(diǎn)總收益的一種方法，它表現(xiàn)為土地的實(shí)質(zhì)價(jià)值，也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值。其計(jì)算公式為：P=a / r1-1 /(1+r)n 假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）-預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。適用于待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法、倒算法、殘余法）-從發(fā)展的觀點(diǎn)看，土地之所以有價(jià)，完全在于其可以開(kāi)發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。為了獲得土地而支付的地價(jià)，顯然是在預(yù)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)中扣除成本費(fèi)用和社會(huì)平均預(yù)期收益后的“剩余價(jià)格”。即地價(jià)等于土地與建筑物出售價(jià)格減去建筑物本身的價(jià)格。因此，剩余法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)