2012年合肥住宅項目可行性研究報告

類號：_ 學校代碼： 學 號： Hefei University 本本科科畢畢業(yè)業(yè)設設計計 BACHELOR PROJECT 論文題目： 華地公館住宅項目可行性研究報告編制 學位類別： 管理學學士 學科專業(yè)： 工程管理 作者姓名： 導師姓名： 完成時間： 2012 年 5 月 29 日 華地公館住宅項目可行性研究華地公館住宅項目可行性研究 摘摘 要要 可行性研究是隨著科學技術進步和經濟管理科學發(fā)展而逐步興起，并日 趨完善的綜合性科學，可行性研究是在投資之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系 統(tǒng)的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標，以最 終確定該項目是否可行的綜合研究。 本設計是通過對合肥市 2011 年房地產住宅市場的回顧和 2012 年第一、第 二月份的銷售分析而開展的合肥市華地公館住宅項目可行性分析。在研究該項 目時，以市場供需為立足點，分析項目開發(fā)的可行性和市場性；以資源投入為 限度，分析融資情況和醒目的形象定位；以科學方法為手段，分析項目開發(fā)的 優(yōu)劣勢；以系列評價指標為結果，最終確定該項目在技術上能否實施，能否取 得最佳的經濟效益?；窘ㄔO可行性研究，是基本建設前期工作的重要內容， 也是按基本建設程序辦事的重要步驟，其目的就是要使建設項目決策正確，避 免或減少因決策失誤而造成的投資浪費。 關鍵詞：關鍵詞：可行性研究；市場分析；財務分析；不確定性分析 Impression of Hua Mansion residential project feasibility study ABSTRACT The feasibility study is the progress as science and technology and economic management of scientific development has arisen, and better integrated science, a feasibility study is in the investment prior to the proposed development project to conduct a comprehensive, systematic research and analysis, the use of scientific technology evaluation method, obtained a series of evaluation index, in order to determine whether the project feasible research. The design is based on2011, Hefei city residential real estate market review and in 2012 the first second months, sales analysis of Hefei city impression Hua Mansion residential project feasibility analysis. In the study of the project, market supply and demand as the starting point, analysis of project feasibility and market; to resource limits, analysis of financing situation and the striking image positioning; with scientific methods, analysis of the advantages and disadvantages of project development; to series of evaluation index for the result, ultimately determine the project technical whether to implement, can obtain the best economic benefit. Basic construction feasibility studies, is the basic construction prophase work important content, is also in the basic construction procedures and important step, its purpose is to make the construction project is decision-making correct, avoid or reduce because of decision-making error caused by the waste of investment. Key Words: Feasibility study; market analysis; financial analysis; uncertainty analysis 1 目 錄 第一章 總論. 1 1.1 項目概況.1 1.2 開發(fā)商簡況. 1 1.3 項目建設的必要性. 1 1.4 主要技術經濟指標. 2 1.5 研究報告的編制依據.3 1.6 研究報告的研究范圍. 3 第二章 項目投資環(huán)境可行性分析. 4 2.1 安徽省國民經濟發(fā)展情況. 4 2.2 合肥市房地產市場. 4 2.2.1 合肥市區(qū)域規(guī)劃 .4 2.2.2 合肥市房地產市場概況 . 5 2.3 合肥市城市綠化與交通 . 7 2.3.1 城市綠化 . 7 2.3.2 城市道路交通 . 7 2.4 項目所在區(qū)域分析. 9 2.4.1 蜀山區(qū)功能布局 .9 2.4.2 區(qū)屬銷售情況分析 .10 第三章 項目定位. 12 3.1 產品競爭力分析（SWOT 分析）. 12 3.1.1 優(yōu)勢 .12 3.1.2 劣勢 . 12 3.1.3 機會 .12 3.1.4 威脅 . 12 3.2 項目的客戶定位 .13 3.2.1 目標客戶初步定位 . 13 3.2.2 目標客戶特征分析 .13 3.3 產品定位.13 3.4 價格定位. 16 3.5 形象定位. 17 第四章 建設規(guī)模與標準. 18 4.1 項目地理位置.18 4.2 用地規(guī)劃.18 4.3 建筑使用功能.19 第五章 建筑方案設計.20 5.1 總體設計原則與構思.20 5.1.1 設計原則.20 5.1.2 總體構思.20 5.2 建筑設計方案.20 2 5.2.1 平面設計. 20 5.2.2 立面設計.20 5.2.3 建筑與裝修方案. 20 5.3 結構設計. 21 5.4 公用設施方案.21 5.5 項目周邊配套設施.22 第六章 環(huán)保、節(jié)能、消防.23 6.1 環(huán)境保護.23 6.1.1 項目環(huán)境影響分析.23 6.1.2 減少污染的目標和措施.23 6.2 節(jié)能.23 6.3 消防.23 第七章 項目實施安排與進度計劃.24 第八章 投資估量與資金籌措.25 8.1 項目投資估算.25 8.1.1 投資估算依據.25 8.1.2 建設投資估算.25 8.1.3 項目各種財務數據估算 .26 8.2 資金籌措及使用計劃.30 8.3 項目用款計劃.31 第九章 項目財務評價. 32 9.1 財務評價基礎數據選取. 32 9.2 收入估算.32 9.3 編制收入估算表. 32 9.4 財務分析. 34 9.4.1 盈利能力分析. 34 9.4.2 清償能力分析.38 第十章 不確定性分析.39 10.1 盈虧平衡分析. 39 10.2 敏感性分析.41 10.3 風險分析和對策.42 10.3.1 項目風險 . 42 10.3.2 防范對策 .43 第十一章 研究結論. 44 參考文獻. 45 致 謝. 46 1 第一章第一章 總論總論 1.11.1 項目概況項目概況 為加快合肥市蜀山區(qū)經濟的發(fā)展，改善地區(qū)環(huán)境，配合整個合肥市的城市整體規(guī)劃， 安徽華地置業(yè)有限公司擬對位于合肥市蜀山規(guī)劃區(qū)內望江西路與懷寧路交叉口東南角的 地塊進行開發(fā)，建立一個住宅小區(qū)，以豐富蜀山區(qū)的發(fā)展，改善合肥蜀山區(qū)的面貌。該 項目規(guī)劃面積 140000 平米，總建筑面積 340000 平米，位于合肥市望江西路 269 號，潛 山路和望江西路交匯處向西 150 米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。南臨政務區(qū)天鵝湖，西 眺大蜀山。 1.21.2 開發(fā)商簡況開發(fā)商簡況 華地置業(yè)有限公司是 2004 年 12 月由新華集團和香港信地集團兩大集團公司共同出 資組建的大型房地產企業(yè)，位于安徽省合肥市望江路 269 號，主要經營房地產開發(fā)、經 營與管理及物業(yè)管理等相關業(yè)務。公司自成立以來，一直秉承“誠信、責任、共贏”的 理念，以高度的社會責任感經營企業(yè)。公司堅持以“團結、務實、開拓、奉獻”的企業(yè) 精神為指導，在激烈的市場競爭中，抓住每一個發(fā)展機遇，連續(xù)多年來，公司保持了良 好的發(fā)展勢頭。華地置業(yè)有限公司打造了以華地學府名都為代表的高端綜合物業(yè)，以城 市運營商的使命感整體運營城市，提升城市居住品質。 1.31.3 項目建設的必要性項目建設的必要性 （1）為滿足合肥市城市規(guī)劃建設的要求，改善市區(qū)居住環(huán)境，提升城市住宅品質， 促進合肥市經濟的快速發(fā)展，擬在望江西路與懷寧路交叉口東南角地塊建設高級住宅區(qū)。 （2）隨著合肥市經濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人居可支配收入也對到了相應的提高，人 們對改善居住條件的要求也日益強烈，加之城市化進程加快，促使周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量涌 入市區(qū)，隨之而來對合肥市的居住，教育，衛(wèi)生等各項關系民生問題的設施提出來更高 的要求。該項目的建設符合國家產業(yè)政策和地方區(qū)域性經濟規(guī)劃，適合當地經濟發(fā)展要 求，對實現(xiàn)合肥市城市建設規(guī)劃，提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿足人民日益 增長的消費需求，促進當地經濟發(fā)展具有重要作用。 （3）該項目開發(fā)完畢后，所在地人流、車流將會有很大的增量，對交通和市場將有 更高的要求。同時考慮到該地區(qū)地處合肥市新IT中心，周邊樓盤眾多，學校、小區(qū)的建 設和周邊的交通條件會比較好。建成后的交通和市場環(huán)境滿足項目小區(qū)的需求。而且該 項目由于不是孤立的居住小區(qū)，因此也能融入周邊的環(huán)境和市政設施中，為整個大合肥 2 建設說容納和互相適應?？偟膩碚f，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用， 對社會的發(fā)展是有積極的作用 （4）該項目符合國家產業(yè)政策，建成后將大大提高市區(qū)居民的住房條件，降低城鎮(zhèn) 住房壓力，緩解城市人口居住壓力，擴大城市基礎設施覆蓋范圍，實現(xiàn)城市土地資源的 優(yōu)化配置。具有可觀的經濟和顯著的社會效益，其建設是非常必要的。 1.41.4 主要技術經濟指標主要技術經濟指標 表 1-1：主要技術經濟指標表 項目數值單位 用地面積 140000 平方米 容積率 2.43 總建筑面積 340000 平方米 地上建筑面積 320000 平方米 其中 住宅 303000 平方米 會所 4000 平方米 物業(yè)及其他 3000 平方米 其中 物業(yè) 800 平方米 綜合商場 1000 平方米 休養(yǎng)所 1200 平方米 地下建筑面積 20000 平方米 建筑密度 28% 戶均面積 120 平方米 總戶數 1900 戶 車位配比 1:1 3 1.51.5 研究報告的編制依據研究報告的編制依據 (1)項目建議書及其批復文件； (2)國家及合肥市頒布的相關法律、政策、法規(guī)； (3)合肥市總體規(guī)劃（20062020） ； (4)建設用地規(guī)劃許可證； (5)合肥市市區(qū)建設用地批準書； (6)合肥市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃； (7)合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃設計方案； (8)合肥及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘查資料； (9)合肥市統(tǒng)計年鑒（20062011） ； (10)建設部 2000 年發(fā)布的房地產開發(fā)項目經濟評價方法等等。 1.61.6 研究報告的研究范圍研究報告的研究范圍 本報告的研究范圍主要包括項目投資環(huán)境分析與市場預測、建設規(guī)模與開發(fā)條件、 建筑方案設計、環(huán)保、消防與節(jié)能、節(jié)水、建設安排與進度計劃、投資估算與資金籌措、 財務評價、社會評價、風險分析等。 汽車位個數 1900 個 4 第二章第二章 項目投資環(huán)境可行性分析項目投資環(huán)境可行性分析 2.12.1安徽省國民經濟發(fā)展情況安徽省國民經濟發(fā)展情況 2011 年全省實現(xiàn)生產總量 15110.3 億元，按可比價格計算，比上年增長 13.5%。其 中， ，第一產業(yè)增加值 2020.3 億元，增長 4%；第二產業(yè)增加值 8226.4 億元，增長 17.9%；第三產業(yè)增加值 4863.6 億元，增長 10.5%。產業(yè)結構、所有制結構、區(qū)域經濟結 構進一步優(yōu)化。三次產業(yè)比例由上年的 1452.133.9 變化為 13.454.432.2，其中 工業(yè)增加值占 GDP 的比重為 46.2%，比上年提高 2.4 個百分點。全社會勞動生產率為 36986 元人，比上年增加 6234 元。人均 GDP 達 25340 元(折合 3923 美元)，比上年增加 4452 元。 圖 1 20072011 年全省生產總值及其增長速度圖 數據來源：安徽省統(tǒng)計局統(tǒng)計公報（20072011） 2.22.2 合肥市房地產市場：合肥市房地產市場： 2.2.1 合肥市區(qū)域規(guī)劃 大合肥整體布局:其中“141”城市發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)巢經濟圈的城市現(xiàn)狀。 5 圖 2 合肥市城市總體規(guī)劃圖 其中，1 是指在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內構建一個主城，一個主城是指在現(xiàn)有合肥二環(huán) 路以內、312 國道以北的城市空間，主要負擔城市的綜合服務職能；4 是指四個外圍城市 組團，分別是東部組團（包括店埠、撮鎮(zhèn)） ；北部組團（包括瑤海經濟開發(fā)區(qū)、廬陽工業(yè) 園區(qū)、雙墩） ；西部組團（包括高新技術開發(fā)區(qū)、蜀山經濟開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地） ； 西南部組團（包括經濟技術開發(fā)區(qū)、上派鎮(zhèn)） ；1 是指一個濱湖新區(qū)，在巢湖東北岸地勢 較高地段建設濱湖新區(qū)（包括包河工業(yè)園區(qū)） 。 2.2.2 合肥市房地產市場概況 （一）2011 年合肥市各區(qū)域住宅用地、商品住宅市場概況 由于新政的影響，貸款利率不斷上升，導致 2011 年土地出讓在幅數上有所減少， 2011 年的 5 月、9 月均無住宅用地出讓。合肥市住宅用地出讓面積最大的為 1 月份，即 在新年之后，合肥市升級版限購令頒布的前兩個月，達到了 1303.97 畝，總值達 434341.8 萬元。 6 圖 3 2011 年合肥市土地成交走勢圖 數據來源：合肥市房地產交易網2011 年年度報告 2011 年合肥市住宅用地 2011 年合肥市經營性用地成交總額 121.608 億元，共 3900.593 畝，成交均價 356.283 萬元/畝，相比較 2010 年 197.903 億元下跌 76.295 億元， 跌幅達 38.55%。其中，合肥市商品房(不含商住)共成交 13 宗土地，總成交量 1680.4 畝， 成交均價 464.923 萬元/畝，成交總額 80.914 億元。在合肥市 9 個區(qū)域中，濱湖區(qū)以總 成交量 674.74 畝摘得頭魁，政務區(qū) 272.85 畝排名第二，蜀山區(qū) 217.05 畝列居第三。相 較而言，在市區(qū)已經發(fā)展比較成熟的區(qū)域中，蜀山區(qū)仍是土地的較重要成交陣地。 表 2-1 2010-2011 年合肥市土地成交統(tǒng)計表 2010-2011 年合肥市土地成交統(tǒng)計 2010 年成交量2011 年成交量同比 成交面積4598.987 畝3872.407 畝 -15.8% 成交單價430 萬元/畝338 萬元/畝 -21.4% 數據來源：合肥市房地產交易網2011 年年度報告 從統(tǒng)計的數據來看，各區(qū)域樓面價差異明顯，樓面價較低的經調查為公租房建設地 塊，而在商品房中，樓面價較低的為經開區(qū)。在已經開發(fā)比較完善的臨近城中心區(qū)域， 蜀山區(qū)樓面價則比其他區(qū)域較低，具有一定的競爭優(yōu)勢。 （二）2012 年合肥市第一、二月份房地產市場狀況 （1）市區(qū)樓盤供應分析和成交統(tǒng)計 據了解，成交量較好的樓盤多為剛需盤，價格都處于合肥市價格平均水平左右，從 合肥市房產網了解的情況來看，絕大部分的投資型、改善型置業(yè)需求，早已被限購令抑 7 制，而首次置業(yè)者的入市愿望已然強烈。中央依舊高強的調控政策不動搖與合肥市以及 剛出臺的“微調”政策一直進行的博弈，刺激了一部分的剛需；尤其是去年年底的對于 公積金政策的放寬和首付比例的微調，使得他們的需求開始主動釋放。而面對低迷徘徊 的成交市場，部分開發(fā)商推出了總價折扣、送裝修、送窗臺、大抽獎、送購房卡等諸多 促銷手段，吸引一些剛性需求入市。 2.32.3 合肥市城市綠化與交通合肥市城市綠化與交通 2.3.1 城市綠化 實施“一圈、三環(huán)、四楔、五廊、十帶”綠化發(fā)展戰(zhàn)略，構建“翠環(huán)繞城、園林楔 入、綠帶分隔、點線穿插”的大生態(tài)、大園林、大綠化格局。 “一圈”即北部結合江淮分水嶺生態(tài)保育區(qū)，西部的紫蓬山風景名勝區(qū)和肥西花卉 苗木基地，南部環(huán)巢湖濱水綠化帶，東部北起岱山湖南至巢湖邊的綿延 110 公里的山地 綠化，共同組成合肥的生態(tài)防護圈。 “三環(huán)”即保護管理好環(huán)城公園，實施貫通全長 49 公里高壓走廊環(huán)城綠帶，實施總 長約 105 公里的外環(huán)高速公路防護林帶建設。 “四楔”即在大蜀山周圍、董鋪水庫與大房郢水庫地區(qū)、濱湖新區(qū)巢湖及南淝河沿 岸和瑤海區(qū)磨店鄉(xiāng)規(guī)劃建設四片大面積楔形綠地。 “五廊”是指沿城市規(guī)劃區(qū)南淝河、十五里河、二十埠河、店鋪河及上派河兩岸規(guī) 劃建設特色濱河生態(tài)廊道。 “十帶”即高標準實施合六路、合安路、合裕路、蒙城北路、張洼路、合淮路、榮 事達大道、方興大道、包河大道、長江東路 10 條道路綠化。 為推進生態(tài)園林城市建設，至 2010 年，合肥市完成綠化面積 3500 公頃、新建游園 綠地 300 塊、新建公共綠地 1500 公頃、新建骨干公園 10 個，城市綠地率、綠化覆蓋率 年均增長 1.2 個百分點以上、人均公共綠地年均增加 0.8 平方米，已達到國家生態(tài)園林 城市標準。 2.3.2 城市道路交通 8 圖 4 合肥市道路交通圖 中心城區(qū)交通規(guī)劃 （1）中心城區(qū)骨架道路布局 城市骨架路網由快速路和 I 級主干路組成，快速路網在整個城鎮(zhèn)密集區(qū)內構建，規(guī) 劃為“四橫四縱”網絡，I 級主干路布局結構為“環(huán)形、放射加方格網”：在二環(huán)內組成 環(huán)網狀，向外圍組團及功能區(qū)呈網狀放射形結構。 （2）公共交通規(guī)劃 推行公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，加快確立公共客運交通在城市日常出行中的主導地位。 規(guī)劃設置“兩橫兩縱”四條軌道交通線路，總長度為 120 公里，線網密度為 0.33 公里/ 平方公里。規(guī)劃設快速公交線路總長度 180 公里，線網密度為 0.5 公里/平方公里，形成 “一環(huán)五射”格局。 （3）軌道交通規(guī)劃 9 圖 5 合肥市軌道交通遠景規(guī)劃示意圖 規(guī)劃預建設八條軌道線，近期第一階段先建設兩條地鐵交通線路，形成“十”字交 叉格局。屆時全市軌道路線總長預期將達全長 322.5 公里 近期建設項目由軌道交通 1、2 號線組成，總長約 56 公里。 軌道交通 1 號線：北起合肥火車站北的天水路，沿新蚌埠路向南，經北二環(huán)，下穿 合肥火車站，沿勝利路、馬鞍山路向南，至望湖中路轉向西，再向南直穿高鐵站，沿青 海路、廬州大道、珠江路至線路終點徽州大道站，全線長 28.99 公里，全部為地下線， 共設置車站 25 座，其中五座換乘樞紐，項目總投資 133.98 億元。一號線是一條南北方 向的骨干線，覆蓋主要客流走廊，聯(lián)系合肥站地區(qū)、老城區(qū)、新合肥站樞紐地區(qū)、濱湖 新區(qū)北部次中心、濱湖新區(qū) CBD，為主城區(qū)與濱湖新區(qū)提供快速聯(lián)系，引導和促進濱湖發(fā) 展。 軌道交通 2 號線：西起長江西路與長寧大道交叉口東側，終點至長江東路與大眾路 交叉口西側處。全長 27.20 公里，其中地下線 17.95 公里，共設置車站 23 座，其中五座 換乘樞紐，項目總投資 145.31 億元。 2 號線路是一條東西方向的骨干線，覆蓋主要客流 走廊，東西向貫通中心城區(qū)，聯(lián)系老城區(qū)、高新區(qū)、科學城，引導和促進高新區(qū)和科學 城的發(fā)展。 2.42.4 項目所在區(qū)域分析項目所在區(qū)域分析 2.4.1 蜀山區(qū)功能布局 10 蜀山區(qū)位于合肥市西南部，東以金寨路與包河區(qū)為界，北以環(huán)城西路和南淝河與廬 陽區(qū)為鄰，西南兩面與肥西縣接壤?？偯娣e 246.83 平方千米，總人口 60 萬人（2007 年） 。 蜀山區(qū)是合肥市城市化水平最高的城區(qū)，區(qū)域內坐落著國家級合肥高新技術開發(fā)區(qū)、合 肥經濟技術開發(fā)區(qū)、合肥政務文化新區(qū)和中國（合肥）科學城，省、市科技館、市圖書 館等。是一個以科技文化教育為先導、高新技術產業(yè)為主導、高效社會服務為引導，極 具發(fā)展活力、城市化水平最高的新興城區(qū)。 2.4.2 區(qū)屬銷售情況分析 在 2011 年的區(qū)屬銷售中，合肥市 9 個區(qū)的銷售量均同比去年出現(xiàn)了不同程度的下跌， 而且各行政區(qū)的銷售量均未超過萬套，其中只有蜀山區(qū)和瑤海區(qū)的銷售量是超過了 9000 套。蜀山區(qū)的銷售套數是各區(qū)中最大的，其銷售了 9343 套，排名第二位的是瑤海區(qū)，其 銷售套數為 9087 套。 表 2-2 2011 年合肥市住宅商品房分區(qū)銷售情況及同比變化一覽表 201020102010 年年年201120112011 年年年同比同比同比 蜀山區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)137869343-32.23% 廬陽區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)83777400-11.66% 包河區(qū)包河區(qū)包河區(qū)105517322-30.60% 瑤海區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)144519087-37.12% 高新區(qū)高新區(qū)高新區(qū)16111157-28.18% 經開區(qū)經開區(qū)經開區(qū)76614501-41.25% 政務區(qū)政務區(qū)政務區(qū)78116587-15.67% 新站區(qū)新站區(qū)新站區(qū)57813757-35.01% 濱湖區(qū)濱湖區(qū)濱湖區(qū)88037170-18.55% 圖 6 2011 年合肥市分區(qū)住宅銷售套數及同比變化圖 11 2011 年合肥市的區(qū)屬銷售均價表中可以看到，蜀山區(qū)是區(qū)屬銷售均價為 7136.03 元 /的區(qū)域，處于中等水平。 表 2-3 2011 年合肥市住宅類商品房區(qū)屬銷售均價一覽表 排名區(qū)屬區(qū)屬區(qū)屬均價（元均價（元均價（元/） 1 高新區(qū) 7629.13 2 政務區(qū) 7250.23 3 蜀山區(qū) 7136.03 4 經開區(qū) 6938.50 5 瑤海區(qū) 5875.03 6 廬陽區(qū) 5637.17 7 包河區(qū) 5535.37 8 新站區(qū) 5521.83 9 濱湖區(qū) 5305.88 分析結論：從城市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以看出，項目所在區(qū)域已經是合肥市 城市發(fā)展的核心區(qū)域，尤其是本項目前期的成功實施，為本項目提供了非常有力的支撐。 大量高檔商務辦公的進駐，將極大促進商業(yè)、住宅需求的提升。從功能上看，蜀山區(qū)布 局合理，各項配套齊全；從綠化上看，本項目周邊緩解經優(yōu)美，是合肥市國家級生態(tài)園 林城市的主要生態(tài)區(qū)，綠色生活氛圍濃厚；從城市交通上看，蜀山區(qū)交通便利， “半小時 內城，一小時合肥”的交通格局已經形成。 綜上所述，合肥市蜀山區(qū)的規(guī)劃將促進本項目的發(fā)展，提高本項目的整體效益。 12 第三章第三章 項目定位項目定位 3.13.1 產品競爭力分析（產品競爭力分析（SWOTSWOT 分析）分析） 3.1.1優(yōu)勢 （一）地段優(yōu)勢 （1）蜀山區(qū)最靠近市中心的繁華區(qū)域、周邊行政、商業(yè)配套齊全； （2）地處學?！爸行摹?，人文氣息濃厚； （3）本項目地處國購廣場商業(yè)圈旁邊，緊鄰合肥科技館； （4）本項目距大蜀山、植物園、天鵝湖等游玩休閑場所不遠； （5）本項目地處安徽省最大的電子商業(yè)圈中心賽博數碼廣場旁邊，可對房價形成重 要的經濟區(qū)域優(yōu)勢，在產品營造上不宜過低定位； （二）規(guī)模及產品優(yōu)勢 （1）總建筑面積為 34 萬平方米，為合肥市距城中心較近的一盤大型住宅項目； （2）南臨望江路，東俯中國科學技術大學，安徽大學校園，人文氣息濃厚； （3）戶型設計簡約大方、緊湊合理，面積控制較好； 3.1.2 劣勢 （1）項目周邊其他居民區(qū)一公里范圍內都是上個世紀的老住宅區(qū)，生活配套設施已 經漸近淘汰； （2）周邊已經開發(fā)完全，已經進入建成區(qū)階段。 3.1.3 機會 （1）此項目周邊日益繁華，但是住宅項目卻相對較少，為項目立意提供了可能； （2）市中心的南移以及國購商業(yè)圈的日漸成熟，使得此地段日漸繁華，周圍配套設 施幾近完善； （3）周邊的電子商業(yè)的日漸繁華，也將帶動一些商住兩用客戶們的興趣。 3.1.4 威脅 （1）競爭風險：未來幾年，西環(huán)中心、天鵝湖附近將涌現(xiàn)較大量的住宅項目，導致 市場供應量增加，將會分流大量客戶，市場競爭加?。?13 （2）市場風險：項目規(guī)模小，資金鏈緊張，不如大項目那樣能抵抗住市場大起大落 的能力，抗風險能力較差； （3）政策風險：愈來愈嚴的市場調控政策使得市場需求量進一步減少，未來的房價 走勢，不容樂觀。 3.23.2項目的客戶定位項目的客戶定位 3.2.1目標客戶初步定位 基于以上調研分析結論，本案的目標市場和目標消費人群應是： （1）第一層面：合肥本地 就合肥本地目標消費人群而言，傾向于購買此區(qū)域住宅的客戶群體主要是對該區(qū)域 情況較為熟悉，且已形成該區(qū)域生活認同和生活情節(jié)的這部分客戶，因此，我們可以推 斷，這些客戶主要來自于老城區(qū)、北城等區(qū)域。另外，蜀山區(qū)將作為合肥市政務中心， 其吸引力將涵蓋合肥市內其他區(qū)域和周邊郊縣。再次，隨著蜀山區(qū)的逐步發(fā)展和日漸成 熟，本區(qū)域內將聚集大量的高端白領人群，他們也將成為本案重要的客源之一。 （2）第二層面：安徽省內經濟發(fā)達地區(qū)（蕪湖、馬鞍山、銅陵、淮南）投資型客戶。 （3）第三層面：省外喜歡當地置業(yè)或者當地風景和環(huán)境的其他客戶。 3.2.2 目標客戶特征分析 （1）年齡特征：年齡分布在 2850 歲之間。其中購買力最為旺盛的集中在 32 歲到 40 歲左右。 （2）職業(yè)特征：各類電子商務私營業(yè)主、創(chuàng)業(yè)業(yè)主和白領階級。 （4）經濟收入：年凈收入約為 4 萬元的家庭 3.33.3 產品定位產品定位 本案位于蜀山區(qū)黃金地段區(qū)域中的稀有地塊，可結合目前的房產形勢，合理定位。 從競爭樓盤的戶型來看，戶型結構以三房、四房為主，兼顧少量二房小戶型。根據華地 公館項目區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，規(guī)劃高、中、普通三種。住宅設計要求建筑師在新 理念的指導下，以人為本，以人與環(huán)境的和諧發(fā)展為核心，運用先進的科學技術、手段， 綜合社會、經濟、環(huán)境、文化等多方面內容創(chuàng)造性地解決各種矛盾，去創(chuàng)造符合時代、 社會、居民需求的城市住宅。華地公館項目戶型 80-260 方，主力戶型 180-220 方。 下面例舉的是一些房型的簡單介紹： 14 表 3-1 125 平方米樓房型：（單位：平米） 總面積客廳、餐廳活動室房 1房 2房 3 約 125 40.4816.8714.24 房 4衛(wèi)生間 1衛(wèi)生間 2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺 6.937.155.272.98 優(yōu)點： 1會客、娛樂、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開來； 2全部采用凸窗，觀景范圍更大； 3臥室較為方正； 4廚房做到干濕分離； 5主臥、次臥通風狀況良好； 缺點： 1. 客廳面寬 4 米，在目前余杭購房者心目中該面寬偏??； 2從分戶門到生活陽臺之間進深太長，會給購房者帶來不適感； 表 3-2 160 平方米樓房型：（單位：平米） 優(yōu)點： 1客廳面寬達 4.4 米； 2客廳方正； 3餐廳、客廳分隔明顯； 4主臥內有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便； 缺點： 1主臥通風不良； 2餐廳為暗間； 總面積客廳、餐廳活動室房 1房 2房 3 約 160 40.619.0212.6414.3 房 4衛(wèi)生間 1衛(wèi)生間 2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺 5.294.507.261.765.801.98 15 表 3-3 90 平方米樓房型：（單位：平米） 總面積客廳、餐廳活動室房 1房 2房 3 88.7625.1019.0215.02 房 4衛(wèi)生間 1衛(wèi)生間 2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺 5.895.296.965.322.16 優(yōu)點： 1客廳、主臥都朝南； 213.02 平米的房間開有東南向窗，較好地解決了該房的采光問題； 3廳房都較方正； 4客、餐廳與臥室分隔明顯； 5采用凸窗； 缺點： 1分戶門至生活陽臺間進深較長； 2餐廳為暗間； 3主臥不通風； 表 3-4 200 平方米樓房型：（單位：平米） 總面積客、餐廳衛(wèi)生間 3工人房房 1房 2房 3 約 200 43.051.044.6422.7814.0012.09 房 4衛(wèi)生間 1衛(wèi)生間 2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺 11.909.406.908.251.908.944.64 優(yōu)點： 1客廳面寬達 4.7 米； 2五間房中有三間是朝南； 3客、餐廳與房完全分隔； 4餐廳開有西向窗，是餐廳成為明窗； 5公用衛(wèi)生間做到干濕分離； 缺點： 1分戶門至 14 平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用； 2主臥不通風； 16 表 3-5 130 平方米樓房型：（單位：平米） 套內面積客廳餐廳活動室房 1房 2房 3 130.2926.2220.3019.0817.7012.87 房 4衛(wèi)生間 1衛(wèi)生間 2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺 7.565.768.972.035.54.3 優(yōu)點： 1客廳面寬達 4.6 米； 2客廳和三間房中的兩間房都是朝南； 3廚房做到干濕分離； 4客廳和餐廳分隔明顯； 缺點： 1餐廳為暗間； 2主臥不通風； 以上戶型在下一步單體設計時，還應根據消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間 組合、家庭人口、代際關系和職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室：廚房、衛(wèi)生 間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間的使用面積滿足規(guī)定的要求。 3.43.4 價格定位價格定位 價格是項目開發(fā)最核心的本質，其通過位置、功能、設計、市場比較價格、宣傳包裝 等諸多因素，達到提升項目價值，以實現(xiàn)利潤最大化的目的。通過對合肥市其它樓盤的 調查及分析，可知該項目是該片區(qū)一個比較高檔的住宅物業(yè)，結合本項目的優(yōu)勢和劣勢， 同時回避價格競爭，走中高檔產品、平民化消費路線，通過價格、戶型設計、園林景觀 等條件搶占市場，本評估結合該區(qū)域的現(xiàn)狀，認為該項目住宅銷售價格 7650 元/比較 有競爭力。 本項目銷售單價采用市場法估計 17 表 3-6 重點樓盤可比因素分析表 項目名稱華地公館和一花園信達西山銀杏萬科金色名郡 住宅價格（元/平方米） 680074008500 與項目距離距離（米） 05002001000 參考權重（比重%） 100306010 區(qū)位（0.5） 100989695 實物（：0.5） 10010595100 房地 產狀 況 權益（：0.5） 100104100102 可比價格（和一花園）=6800*（100/98）*（100/105）*（100/104）=6354 元/平方 米 可比價格（信達西山銀杏）=7400*（100/96）*（100/95）*（100/100）=8114 元/平 方米 可比價格（萬科金色名郡）=8500*(100/95)*（100/100）*（100/102）=8772 元/平 方米 所以，平均可比價格=6354*30%+8114*60%+8772*10%=7651.8 元/平方米 所以，此項目樓盤售價預定為 7650 元/平方米。 3.53.5 形象定位形象定位 充分利用華地學府名都住宅項目成功的品牌效應，挖掘產品價值、地段優(yōu)勢、學區(qū) 優(yōu)勢和經驗以及客戶忠誠度的深刻內涵，迎合目標客戶群體需求，為項目推向市場創(chuàng)造 具有說服力的營銷推廣賣點，通過精準定位的營銷推廣高效接觸目標客戶群體。 本項目規(guī)模較大，位處城市中心，周邊配套齊全，居住氛圍濃，中高端住宅項目較多， 客戶認知度高，同時本項目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開闊，而且發(fā) 展商實力雄厚，開發(fā)經驗豐富，把握市場能力較強，因此本項目有著一定的開發(fā)優(yōu)勢， 關鍵是利用和發(fā)揮這些優(yōu)勢，同時轉換劣勢，規(guī)避威脅，打造一個“高尚健康的休閑生 活社區(qū)”是較為樂觀的。 18 第四章第四章 建設規(guī)模與標準建設規(guī)模與標準 4.14.1 項目地理位置項目地理位置 本項目用地位于合肥市蜀山區(qū)望江西路 269 號，潛山路和望江西路交匯處向西 150 米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。占地 14 萬。蜀山規(guī)劃區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今 后合肥市將嚴格接制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅 為主，擬發(fā)燕尾服為 A 市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。蜀山規(guī)劃區(qū) 內開發(fā)用地已為開發(fā)商競相爭奪的寶地，不可多得。華地公館項目在此選址具有明顯的 區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設條件。 圖 6：項目周邊環(huán)境 4.24.2 用地規(guī)劃用地規(guī)劃 整個項目計劃由十棟 32 層高層住宅、一棟高層公寓、一棟星級酒店式公寓、獨立沿 街商業(yè)區(qū)組成，構建一座 34 萬平米低密度新古典主義豪宅。各小區(qū)通過小區(qū)內的道路相 互連接，但彼此又相對獨立。院內除建筑物和道路外，全部綠化。綠化率達 40.15%。 考慮到市場銷售和消費者的不同需求，每個住宅樓內都安排了不同建筑格局、不同 檔次的住宅。另外，開發(fā)商計劃在小區(qū)內建一個建筑面積為 1000的綜合商場，為項目 區(qū)的住戶提供各類商業(yè)服務；建一個建筑面積為 1200的休養(yǎng)所，供本單位人員度假用。 綜合商場和休養(yǎng)所均由開發(fā)商的物業(yè)管理部門經營管理。 19 4.34.3 建筑使用功能建筑使用功能 近幾年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模以 3 口戶為