論物業(yè)管理與物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)別.doc

論物業(yè)管理與物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)別謝凱 劉洪湘目前,隨著物業(yè)管理條例（以下簡稱條例）的頒布和實施，業(yè)界人士對“物業(yè)管理公司”是否要改名為“物業(yè)管理服務(wù)公司”而爆發(fā)了一場爭論，起因是條例有關(guān)條款規(guī)定“物業(yè)管理公司”從事的是“物業(yè)管理服務(wù)”工作，有的地方則表達為“物業(yè)管理”，在同一部法規(guī)中出現(xiàn)兩種不同的表述，的確是立法者在措詞上不夠嚴謹。有人則認為管理就是服務(wù)，物業(yè)管理和物業(yè)管理服務(wù)是站在不同角度的說法而已，兩者并無多大的區(qū)別，故不用改名。筆者認為，物業(yè)管理和物業(yè)管理服務(wù)是有嚴格而本質(zhì)的區(qū)別，兩者不可混為一談；同時，對它們進行區(qū)分也有利于我們依法辦事，貫徹執(zhí)行新條例。那么，物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)到底有哪些區(qū)別呢？我認為應(yīng)從以下幾方面來探討：一、法律性質(zhì)不同眾所周知，物業(yè)管理是派生于建筑物區(qū)分所有權(quán)的一種準物權(quán)（在區(qū)分所有權(quán)中叫成員權(quán)），是購買了不動產(chǎn)的業(yè)主們的法定權(quán)利，是業(yè)主們對一定區(qū)域內(nèi)的共有物業(yè)的使用與管理的自治權(quán)，它因不動產(chǎn)的存在而存在，因不動產(chǎn)的滅失、買賣、贈送而消失；而物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生于服務(wù)提供者（物業(yè)管理企業(yè)）與業(yè)主或業(yè)主大會的合意而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，依合同的生效而取得，因合同的到期而消失，是一種典型的債權(quán)。二、權(quán)利主體不同新條例規(guī)定，物業(yè)管理活動中的一切權(quán)利屬于業(yè)主，也就是說物業(yè)管理的權(quán)利主體是業(yè)主和由其組成的業(yè)主大會，即使選聘了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)處于被管理、被監(jiān)督的地位；而物業(yè)管理服務(wù)活動中的權(quán)利主體是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工則成了義務(wù)主體，業(yè)主承擔(dān)的是支付服務(wù)費的義務(wù)。三、參與主體不同物業(yè)管理活動的參與主體有建設(shè)開設(shè)商、政府房地產(chǎn)主管部門、業(yè)主、房屋認購人、租戶、居民委員會等單位和個人，如果有聘請物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)企業(yè)，則兩者也屬于參與主體之列。而物業(yè)管理服務(wù)活動的參與主體主要是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)及員工，如有單項業(yè)務(wù)外包，專業(yè)服務(wù)企業(yè)及其員工也屬此列。四、涵義不同根據(jù)新條例第二條的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)（使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)一詞更恰當(dāng)）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。該條例明確規(guī)定了物業(yè)管理是業(yè)主的活動，業(yè)主居于主導(dǎo)地位。另外，結(jié)合新條例的其他條款，我們不難發(fā)現(xiàn)廣義的物業(yè)管理至少包括了以下內(nèi)容：1、成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開業(yè)主大會；2、選舉、更換業(yè)主委員會成員，制定業(yè)主公約，制定業(yè)主大會議事規(guī)則及其他物業(yè)管理方面的規(guī)章制度；3、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；4、決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；5、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同；6、監(jiān)督業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)章制度的實施；7、對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序；（在沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，業(yè)主進行自我服務(wù)，此時的物業(yè)管理與物業(yè)管理服務(wù)是合二為一的）8、決定是業(yè)主自我服務(wù)還是聘請物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、決定對選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實行費用包干制還是傭金制。9、決定公共場地用途與規(guī)劃的改變。10、法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的活動。物業(yè)管理服務(wù)則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的給定，而提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的行為，主要內(nèi)容就是“對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序”。很顯然，物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)管理雖有聯(lián)系，但在內(nèi)涵上是有相當(dāng)大的區(qū)別。五、發(fā)生的概率不同物業(yè)管理的發(fā)生是必然的，只要一個物業(yè)已存在，就必然存在著物業(yè)管理；而物業(yè)管理服務(wù)則不然，它只是有可能發(fā)生，當(dāng)業(yè)主們不愿意或沒有能力進行自我服務(wù)時，就需要物業(yè)管理服務(wù)的參與，物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)生才成為可能。六、制止物業(yè)使用人的違章行為時所能使用的手段和措施不同物業(yè)管理活動中，業(yè)主大會能通過制定業(yè)主公約等規(guī)章制度約束業(yè)主和非業(yè)主使用人的行為，可通過批評、收取違約金、向主管部門投訴、向人民法院起訴等多種手段和措施來制止；而物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生此類現(xiàn)象，作為服務(wù)者只能委婉地勸阻，無任何強制措施來制止，同時由于違章行為與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)之間沒有直接的利害關(guān)系，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)無權(quán)向人民法院起訴（除非業(yè)主大會授予其權(quán)利）七、對象不同物業(yè)管理的對象除了物業(yè)之外，還有物業(yè)使用人、管理人、和服務(wù)人的行為；物業(yè)管理服務(wù)的對象只有人，即業(yè)主和其他物業(yè)使用人，即使對物業(yè)的維修、養(yǎng)護、管理，其服務(wù)的對象仍然是人而不是物業(yè)。八、經(jīng)營范圍和收益來源不同依新條例規(guī)定和實踐可知，物業(yè)管理的經(jīng)營范圍包括對共有物業(yè)的管理和經(jīng)營，除了內(nèi)部的專項維修基金、業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費之外，還有共有物業(yè)的經(jīng)營收入如停車場收入、外墻和樓頂?shù)膹V告收益、商鋪租金收益等都屬于物業(yè)管理收益來源。而物業(yè)管理服務(wù)的收益來源只有物業(yè)服務(wù)活動的酬金，除非業(yè)主大會授權(quán)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是無權(quán)經(jīng)營共有物業(yè)的，更不能獲得其收益。從上面幾點可看出，物業(yè)管理涵蓋了物業(yè)建成之后的所有活動，物業(yè)管理服務(wù)只是其中的一個方面，雖然在某種條件下會出現(xiàn)重合的情形，但兩者的區(qū)別是顯而易見的。區(qū)分物業(yè)管理和物業(yè)管理服務(wù)的重要意義在于：使物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)擺正自己所扮演的社會角色，增強服務(wù)意識，全心全意地為業(yè)主服務(wù)，提升自己的服務(wù)水準，這樣更有利于物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)管理的核心是業(yè)主們自治自律和專業(yè)化的物