保定未來石商業(yè)綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告

保定未來石項(xiàng)目定位報(bào)告 2013年 2月 未來石定位分析 未來石定位分析 1、保定宏觀數(shù)據(jù)分析 2、保定商業(yè)項(xiàng)目分析 3、未來石項(xiàng)目分析 4、未來石項(xiàng)目定位 5、未來石消費(fèi)客群 北京 天津 保定 石家莊 140公里 125公里 145公里 城市區(qū)位 保定市位于河北省中部，地處京、津、石三角腹地，素有 “京畿重地”、“首都南大門” 之稱。 行政區(qū)劃 保定市 管轄 3區(qū)（新市區(qū)、南市區(qū)、北市區(qū)） 、4市、 18縣， 另設(shè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ?？偯娣e 2.21萬(wàn)平方公里，是 河北第一大市 ，市區(qū)總面積312.3平方公里，建成區(qū)面積 96.8平方公里 人口總量 2011年，保定市 年末總?cè)丝?1106.08萬(wàn)人，其中常住人口 1079.61萬(wàn)人 ， 市區(qū)人口為 110萬(wàn)人， 是河北省人口最多的市 之一。 城際交通 項(xiàng)目 距北京 140公里、天津 145公里、石家莊 125公里 ，有 多次公路及鐵路車輛往來 ，交通方便 城市概況 保定市位于河北省中部，面積、人口均居河北前列，交通便利 6 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，保定房地產(chǎn)將處于高速發(fā)展期的初始階段 2011年保定市 GDP為 2449.9億元，按可比價(jià)比上年增長(zhǎng) 12% ； 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均 GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。 目前處于快速發(fā)展的初始階段 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 0-800US$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 2011年，保定的GDP增速為 12， 房地產(chǎn)行業(yè)將處于 高速發(fā)展期 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于 快速發(fā)展期的初始階段 ，市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的特征，以生存、改善為主的需求將成為市場(chǎng)主要需求 宏觀層面 高速 發(fā)展期 保定以工創(chuàng)市，工業(yè)企業(yè)眾多，除原有西郊八大廠外，新興企業(yè)也逐漸興盛，上市公司數(shù)量居河北首位 工業(yè)企業(yè) “一五”時(shí)期建成的“八大廠”即：當(dāng)時(shí)全國(guó) 156個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目當(dāng)中的 膠片廠、化纖廠、造紙廠、熱電廠、蓄電池廠、變壓器廠、通用機(jī)械廠（鑄機(jī)廠）、棉紡廠 ，至今在全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著骨干作用； 近年，又涌現(xiàn)出 中國(guó)英利、長(zhǎng)城汽車集團(tuán)、八達(dá)集團(tuán)、凌云工業(yè)集團(tuán)、三利集團(tuán)、啟發(fā)集團(tuán)、安藥集團(tuán)、康達(dá)集團(tuán)、巨力集團(tuán)、立中集團(tuán) 等一批新的骨干企業(yè) 產(chǎn)業(yè)層面 保定長(zhǎng)城汽車廠 保定市工業(yè)發(fā)達(dá)，且業(yè)績(jī)突出，在河北省 41家上市公司中，共有 10家 為保定市企業(yè)，占 1/4 保定市上市公司為： 天威、樂凱、風(fēng)帆、天鵝、凌云、華夏科技、寶碩、長(zhǎng)城、立中車輪、天威英利 YGE 河北省主要城市上市公司數(shù)目情況（家） 保定 石家莊 唐山 秦皇島 10 8 7 2 高新區(qū)是政府規(guī)劃的主要產(chǎn)業(yè)區(qū)，電谷是其規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目之一，保定產(chǎn)業(yè)集群的形式日漸明晰 高新開發(fā)區(qū) 是政府規(guī)劃的主要的產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已形成 軟件園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、大學(xué)城 3個(gè)園區(qū)，為保定工業(yè)的發(fā)展注入了新的活力 保定高新區(qū)是國(guó)內(nèi)惟一的國(guó)家級(jí)新能源與能源設(shè)備產(chǎn)業(yè)基地，其規(guī)劃的“電谷”著力于充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，打造中國(guó)電谷，建立全國(guó)首座“太陽(yáng)能之城” 產(chǎn)業(yè)層面 高新區(qū)電谷規(guī)劃示意圖 電谷預(yù)計(jì) 2015年開發(fā)面積達(dá) 13萬(wàn)平方公里，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 1000億元 目前，以 天威保變、風(fēng)帆集團(tuán) 為龍頭的輸變電產(chǎn)業(yè)、綠色儲(chǔ)能產(chǎn)業(yè)已在國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)中占據(jù)重要地位 中國(guó)電谷已經(jīng)形成國(guó)內(nèi)唯一的集風(fēng)能、太陽(yáng)能、輸變電、儲(chǔ)能、節(jié)能節(jié)電于一體的產(chǎn)業(yè)體系新能源， 產(chǎn)業(yè)集群形式日趨明晰 科技園 工業(yè)園 大學(xué)城 市區(qū)周邊各 科技園及工業(yè)園 ，在提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，還將產(chǎn)生大量的， 消費(fèi)需求。 園區(qū)名稱 園區(qū)產(chǎn)業(yè) 主要企業(yè) 保定國(guó)家高新區(qū)中心科技園 能源、軟件開發(fā)、數(shù)碼電子 英利綠色能源控股有限公司、保定天威集團(tuán)有限公司、樂凱集團(tuán)、河北博為電氣有限公司、保定東大太陽(yáng)能科技有限公司 西區(qū)工業(yè)園 以食品、輕工 業(yè) 生力八達(dá)啤酒有限公司、歐麥八達(dá) 麥芽有限公司 保定高新區(qū)大學(xué)城（原華北工業(yè)園） 教育 河北大學(xué)、河北省第二外國(guó)語(yǔ)高中 產(chǎn)業(yè)層面 快速交通體系的建立，尤其 京石高鐵 的開通，對(duì)保定房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展起到帶動(dòng)作用。 保定 保定 保定市區(qū)交通以發(fā)展 輕軌鐵路 、 高速外環(huán) 與 高速公路 、 鐵路樞紐 為重點(diǎn)。 軌道交通：保定市區(qū)為一中心三組團(tuán)結(jié)構(gòu)，適宜發(fā)展輕軌，都市區(qū)的輕軌路規(guī)劃為“一環(huán)四放射”的布局形式。 高速外環(huán)：保阜、張石、容烏、保滄高速路與京珠高速公路連接形成圍繞保定市區(qū)的高速外環(huán)路，并形成以市區(qū)為中心的高速公路樞紐。 鐵路樞紐： 2015年，隨著保霸、保大、京石和京鄭客運(yùn)專線的建成，保定市區(qū)將形成“京南”、“津西”、“石北”東西南北貫通的鐵路樞紐，其中京石高鐵的修建將帶動(dòng)該區(qū)域內(nèi)各類服務(wù)業(yè)的提升，未來將形成跨越京石高速的東部新城區(qū)。 區(qū)域交通 城市發(fā)展戰(zhàn)略“北跨、南進(jìn)、東拓、西優(yōu)、中提”，拉大城市框架，提高幅射力 城市發(fā)展規(guī)劃 保定城市總體規(guī)劃 城市總體規(guī)劃 “ 一主三次 ”，形成以 保定市 為中心的經(jīng)濟(jì)板塊和以 定州、涿州、 “白溝 白洋淀溫泉城” 為次中心的副經(jīng)濟(jì)板塊 按規(guī)劃，到 2020年，主次城市人口規(guī)模將占全市總?cè)丝?2%以上； GDP將占全市 55%以上 中心城區(qū)整體規(guī)劃 實(shí)施“ 北跨、南進(jìn)、東拓、西優(yōu)、中提“ 的空間戰(zhàn)略 城市性質(zhì)確定為 國(guó)家級(jí)歷史文化名城 ， 京津冀城鎮(zhèn)群中的重要城市，先進(jìn)制造業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地 至 2020年， 中心城區(qū)城市人口 180萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模180平方公里 保定中心城區(qū)規(guī)劃 保定城市規(guī)劃突破行政區(qū)劃界限， 強(qiáng)化了中心城市，提高了城市幅射力，拉大了城市框架 保定市第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚并發(fā)展良好，經(jīng)濟(jì)層面相對(duì)穩(wěn)定抗金融風(fēng)險(xiǎn)能力較高； 保定市人均收入較低，但整體消費(fèi)意愿較高，消費(fèi)需求旺盛 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景樂觀，國(guó)家級(jí)高新區(qū)的確立為區(qū)域內(nèi)帶來了較多優(yōu)質(zhì)企業(yè)與高素質(zhì)并有一定支付能力的青年