2011年南陽秋實苑項目定位及物業(yè)發(fā)展建議方案-南陽濟(jì)苑地產(chǎn)89P

南陽秋實苑項目定位及物業(yè)發(fā)展建議 謹(jǐn)呈： 南陽濟(jì)苑地產(chǎn) 2012-6-23 2 目錄 項目屬性界定 目標(biāo)解析及核心問題分解 市場及需求分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位 戶型建議 物業(yè)發(fā)展建議 城市概況 位于河南省西南部，面積 2.66萬平方公里，在河南省面積最大， 人口 1091萬， 是河南人口最多的地級市。 地理位置： 南陽位于河南省西南部，西與陜西省接壤、南與湖北省接壤，東臨駐馬店、信陽；北臨三門峽、洛陽、平頂山。因地處伏牛山以南，漢水之北而得名。因三面環(huán)山、南部開口的馬蹄形盆地，故稱南陽盆地。 行政劃分： 下轄鄧州市（代管）、西峽縣、鎮(zhèn)平縣、內(nèi)鄉(xiāng)縣、淅川縣、新野縣、桐柏縣、唐河縣、方城縣、南召縣、社旗縣、臥龍區(qū)、宛城區(qū)、南陽國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、南陽新區(qū)、鴨河工業(yè)管理區(qū)、南陽油田工業(yè)管理區(qū)等市縣區(qū)。 南陽交通： 南陽地理位置優(yōu)越，交通便利。是豫、鄂、陜的交通要道。洛湛鐵路（焦柳鐵路）、寧西鐵路在南陽交匯。滬陜高速、二廣高速、日南高速、許南高速、南陽城區(qū)繞城高速、內(nèi)鄧高速、焦桐高速、武西高速、和臨三高速（臨汾至三亞）等多條高速遍布南陽各地。國道 312、 207、 209等 4條國道以及 14條省道連接南陽各地。南陽機(jī)場為河南三大民用機(jī)場之一，南陽西峽旅游機(jī)場已被提上議事日程 啟示 南陽地理位置優(yōu)越，交通便捷，人口基數(shù)大，對房地產(chǎn)市場具有足夠的支撐。 城市屬性 全國現(xiàn)象 發(fā)展?jié)摿?城市布局 “一心、兩軸、五版塊” 1.一心：指以中心城區(qū)為核心 2.兩軸：指以寧西鐵路和焦枝鐵路為依托，“十字型”的城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展復(fù)合軸線，作為南陽市域城鎮(zhèn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)布局的主體構(gòu)架，以及跨區(qū)域合作的主要通道。 3.五板塊：指構(gòu)建中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、南部輕紡工業(yè)集聚區(qū)、北部清潔能源和冶金建材產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、東部食品和石油產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、西部生態(tài)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)五大區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊 。 空間結(jié)構(gòu) “ 一河兩岸、四組團(tuán)” “一河兩岸”指將白河作為貫穿城市的景觀帶，城市主體部分在白河兩岸展開。 “四組團(tuán)”指中心組團(tuán)、河南組團(tuán)、河?xùn)|組團(tuán)、王村組團(tuán)等四個不同功能城市組團(tuán) ； 空間發(fā)展： “ 東延南拓” 中心城區(qū)北部、西部空間以生態(tài)保護(hù)與培育為主，城鎮(zhèn)發(fā)展方向主要向南拓展，向東延伸。規(guī)劃向白河以南區(qū)域以及獨山大道東側(cè)拓展城市空間，北部、西部結(jié)合風(fēng)景區(qū)及旅游區(qū)的保護(hù)和建設(shè)，提升城市環(huán)境品質(zhì)，營造休閑娛樂和風(fēng)景旅游空間。伴隨農(nóng)運會的開展，近期南陽市主要以東、北為主發(fā)展方向（即獨山大道、張衡路區(qū)域），白河以南、獨山大道以東區(qū)域為中遠(yuǎn)期發(fā)展重點。 啟示 本案位處城市中心組團(tuán)，其地塊資源的逐步稀缺必將為本項目帶來良好的發(fā)展機(jī)遇。 城市屬性 全國現(xiàn)象 城市布局 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 南陽燃料乙醇、卷煙、防爆電機(jī)等產(chǎn)品在全省乃至全國有著 重要地位 ；核能，風(fēng)能、太陽能等新興產(chǎn)業(yè)為城市 快速可持續(xù)發(fā)展 奠定了堅實的道路。 農(nóng)業(yè)： 南陽素有“中州糧倉”之稱，是全國糧、棉、油、煙集中產(chǎn)地。 糧食總產(chǎn)占全省 11%、全國 1%；棉花占省 20%、全國 4%。 南陽 6個縣市區(qū)是國家商品糧、棉基地， 3個縣市區(qū)為國家優(yōu) 質(zhì)基地。 南陽黃牛居全國 5大優(yōu)良品系之首。 南陽月季產(chǎn)量居全球之最。 工業(yè)： 南陽擁有工業(yè) 企業(yè) 13萬 多家，酒精、石油、印刷板材、中西藥、紡織品、防爆電機(jī)、 卷煙、水泥、天然堿、汽車配件等產(chǎn)品在全省乃至全國占有重要位置。 燃料乙醇被列為國家“十五”試點推廣項目。 南陽核電已經(jīng)入圍國家十二五規(guī)劃，項目投產(chǎn)后年產(chǎn)值將達(dá)到 300億元。 南陽將形成集 水電，火電，風(fēng)能，太陽能 與核電為一體的清潔能源基地，為南陽與企 業(yè)的快速可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的道路。 啟示 城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)地位的提升，為南陽市房地產(chǎn)行業(yè)帶來了良好的發(fā)展契機(jī)。 南陽的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為南陽市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)打下了堅實基礎(chǔ)。 城市屬性 全國現(xiàn)象 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 城市經(jīng)濟(jì) 南陽市 GDP穩(wěn)居河南省 第 3位 。城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入多元化發(fā)展的軌道，南陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動下已步入 高速發(fā)展期！ 2 0 0 9 年河南省各城市G D P 對比圖330077720751125 11063781055 11166701176550710930111290417809753110500100015002000250030003500鄭州 開封 洛陽平頂山安陽 鶴壁 新鄉(xiāng) 焦作 濮陽 許昌 漯河三門峽商丘 周口駐馬店南陽 信陽 濟(jì)源億元啟示 城市地位的提升，對于南陽市房地產(chǎn)行業(yè)帶來了良好的發(fā)展契機(jī)。對于本項目來講，南陽市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為南陽房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)打下了堅實基礎(chǔ)。 2009年，全市生產(chǎn)總值完成 1780億元， 增幅12.5%，地方財政一般預(yù)算收入 28.8億元 ,增長 30%。 河南省內(nèi) GDP排名處于前列，僅次于洛陽，位居第 3位。 財政收入占的比重明顯提高，綜合實力和競爭力顯著增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量占全省的比重明顯提高。 近五年南陽市 G D P 增幅05001000150020002005 2006 2007 2008 20090%5%10%15%20%GDPG D P 增幅城市屬性 全國現(xiàn)象 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 城市經(jīng)濟(jì) 隨著南陽市大力推進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)一步強(qiáng)化“工業(yè)立市”思想，南陽市的固定資產(chǎn)投入占 GDP比重 65%，城市框架進(jìn)一步拉大，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了飛速的發(fā)展。 2 0 0 9 年河南省各城市固定資產(chǎn)投資對比圖228940614475787412871018804435638246553 530691562115385817905001000150020002500鄭州 開封 洛陽平頂山安陽 鶴壁 新鄉(xiāng) 焦作 濮陽 許昌 漯河三門峽商丘 周口駐馬店南陽 信陽 濟(jì)源億元固定資產(chǎn)投資413 402700 709115302004006008001000120014002005年 2006年 2007年 2008年 2009年億元啟示 南陽市固定資產(chǎn)的投入，在擴(kuò)大城市框架，大力推進(jìn)現(xiàn)代化工業(yè)新城的同時，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來的是重要機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何抓住此次市場機(jī)遇 南陽市 2009年全年固定資產(chǎn)投資為億元，比上年增長， 其中，城鎮(zhèn)投資億元，增長； 在城鎮(zhèn)投資中，國有控股投資億元，比上年下降 10； 民間投資億元，增長； 港澳臺及外商投資 9億元，增長。 第一產(chǎn)業(yè)投資億元，增長；第二產(chǎn)業(yè)投資億元，增長；第三產(chǎn)業(yè)投資億元，增長 城市屬性 全國現(xiàn)象 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)角度 人均 GDP和可支配收入，居民經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，促使置業(yè)需求隨之迅速提升。 南陽市房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期。 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 0-800US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 快速發(fā)展， 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 改善需求為主 改善需求為主 生存、改善需求兼有 生存需求 啟示 居民經(jīng)濟(jì)生活水平的不斷提高，必將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。根據(jù)目前南陽房地產(chǎn)市場特征，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢。對于本項目來講， 深度研究客戶需求的變化，設(shè)計出符合客戶需求的產(chǎn)品，將是項目取得成功的關(guān)鍵！ 南陽近五年人均G D P9799111391764512685149990.005000.0010000.0015000.0020000.00人均G D P人均G D P 9799.35 11139.3 12685.0 14999.3 176452005 2006 2007 2008 2009南陽市近五年人均可支配收入78318913107131239513498050001000015000人均可支配收入人均可支配收入7831 8913 10713 12395 134982005 2006 2007 2008 2009隨著南陽市整體經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展，南陽市人均 GDP和人均可支配收入均呈現(xiàn)出快速增長的趨勢。同比增長率均在 10個百分點以上。伴隨著南陽市居民經(jīng)濟(jì)條件的逐步改善，南陽市居民對于物質(zhì)和精神方面的需求也將會逐步提高。 南陽市 09年人均GDP為 17646元，約合 2000美元。根據(jù)世界銀行標(biāo)準(zhǔn)來判斷，南陽市的房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期。 城市屬性 全國現(xiàn)象 收入水平 消費角度 居民收入的穩(wěn)步增長，消費支出也隨之快速提升。支出收入比在河南處于領(lǐng)先水平，在一定程度上促進(jìn)了南陽市商業(yè)的繁榮，是項目規(guī)劃 16000m2體量商業(yè) 潛在利好！ 2 0 0 9 年省內(nèi)主要城市消費與支出情況對比05000100001500020000鄭州 開封 洛陽平頂山鶴壁 新鄉(xiāng) 焦作 許昌 漯河三門峽商丘 周口駐馬店南陽 信陽 濟(jì)源元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出南陽市近五年人均收入支出情況7831891310713123951349852836630727683629595050001000015000收入支出收入 7830.69 8913.3 10713.03 12395 13498支出 5283.14 6630.29 7275.99 8362.07 9594.612005 2006 2007 2008 2009 2009年，南陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13498元，同比增長10%。消費支出 9595元，同比增長 11%。支出收入比達(dá)到 71%。 與省內(nèi)其他城市相比，南陽市人均收入水平一般，但人均消費水平接近省會鄭州，人民消費意愿較強(qiáng)。 啟示 隨著人民收入水平的不斷提高，南陽市民的消費習(xí)慣將極大的促進(jìn)地區(qū)商業(yè)繁榮，尤其餐飲、娛樂等日常性消費旺盛 城市屬性 全國現(xiàn)象 消費水平 南陽市近五年城鎮(zhèn)化率0500100015000%5%10%15%20%25%30%35%40%常住人口城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)比例常住人口 1075 1080 1085 1091 1096城鎮(zhèn)人口 3 2 3 . 0 0 341 360 3 8 1 . 0 0 4 0 2 . 0 0 城鎮(zhèn)比例 30% 32% 33% 35% 37%2005 2006 2007 2008 2009城市人口 年輕勞動力外流嚴(yán)重，南陽大約有 50-100萬的人口長年在外務(wù)工，其中目標(biāo)以沿海城市居多。城市化進(jìn)程加快，南陽市市區(qū)人口近年以每年 10萬的速度遞增，預(yù)計在 2020年達(dá)到 200萬人口，部分縣城也將達(dá)到 50萬人口的中等城市。 2 0 0 8 年河南省各城市城鎮(zhèn)化率對比圖62384340374839453438 38443228 28353348010203040506070鄭州 開封 洛陽平頂山安陽 鶴壁 新鄉(xiāng) 焦作 濮陽 許昌 漯河三門峽商丘 周口駐馬店南陽 信陽 濟(jì)源%集中式發(fā)展 分散式發(fā)展 城市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，空間擴(kuò)張 小型城市 大都市區(qū) 主城 新城 新城 新城 新城 單中心城市擴(kuò)張 多中心發(fā)展 大都市化形成 國際都市發(fā)展進(jìn)程模型 截止 2009年末，南陽市人口規(guī)模達(dá)到 1096萬人。其中城鎮(zhèn)人口402萬人，城鎮(zhèn)化率為37%。低于全國平均水平 5個百分點。城鎮(zhèn)化率提升速度緩慢 。 據(jù)規(guī)劃，到 2015年，南陽城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到48%以上，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到 550萬， 2010-2015年均提高 2個百分點 .按照人均住宅面積26平方米計算，意味著每年將新增 200萬平方米的市場需求。 啟示 住宅需求量的快速增長將帶動商業(yè)、休閑娛樂等諸多方面需求的同步增長，南陽市的城市格局將出現(xiàn)一定的變化。 。 城市屬性 全國現(xiàn)象 城市人口 到達(dá)市區(qū)主要節(jié)點的直線距離 區(qū)域 車程 (km) 臥龍崗景區(qū) 3.5 人民公園 0.5 南陽汽車站 2 南陽火車站 2.8 南陽市政府 1.5 市人大市政協(xié) 1.7 白河濕地公園 3.1 本案區(qū)域?qū)儆谂P龍區(qū)，城市中心核心區(qū)域 .向東 500米為人民公園 ,生活便利，交通方便 ,城市價值較高 . 本案 項目屬性 全國現(xiàn)象 區(qū)位屬性 北臨建設(shè)中路 東靠電廠辦公樓， 再向前為人民路及人民公園 本案 西接文化路及工業(yè)南路 南為老街區(qū)， 再向前為新華西路 項目臨建設(shè)里，靠近人民路，地段良好，但西北角為預(yù)留變電站，以后噪音和輻射會對社區(qū)產(chǎn)生影響 . 項目屬性 全國現(xiàn)象 項目四至 項目周邊擁有 1路、 2路、 6路、 11路、 15路、 20路 、 22路、 29路等數(shù)條公交線路 ,公交出行十分便利 ； 本案周邊人民路、工業(yè)路和新華西路都是南陽商業(yè)購物區(qū)，商業(yè)非常繁華，人流眾多； 在建的銀基商貿(mào)城和摩根中央公園都有家樂福、大潤發(fā)、大型商場、電影院等大型商業(yè)配套，極可能形成南陽最核心商業(yè)中心。 項目周邊路況良好 ,公交系統(tǒng)十分完善 , 出行便利，周邊商業(yè)氛圍濃郁發(fā)展前景可觀。 項目屬性 全國現(xiàn)象 交通條件 人民公園 南陽府衙 南陽九中 銀都建國酒店 口腔醫(yī)院 南陽九小 項目盡享老城區(qū)繁華 ,生活配套齊全，又有休閑配套，且鬧中取靜，是不可多得的風(fēng)水寶地。社區(qū)內(nèi) 16000平米商業(yè)也足以滿足社區(qū)需求 . 配套資源 : 學(xué)校 :市三中、九中、九小、十六中 商超 :盛德美、大統(tǒng)百貨等 醫(yī)院 :口腔醫(yī)院、宛城第一人民醫(yī)院、市中心醫(yī)院、電力醫(yī)院 酒店 :銀都建國酒店、綠都花園酒店 旅游資源 :人民公園、南陽府衙 專業(yè)市場 :銀基商貿(mào)城、建材大世界、家電大世界等 項目屬性 全國現(xiàn)象 配套設(shè)施 建設(shè)用地面積 29017.9 m2 總建筑面積 150380m2 其 中 地上總建筑面積 130580m2 其中 住宅建筑面積 113380m2 商業(yè)建筑面積 16000m2 幼兒園建筑面積 1200m2 地下室建筑面積 19800m2 不計容積率 建筑密度 24.1% 容積率 4.5 總戶數(shù) 943套 100% 其 中 90-100m2兩房 295套 31.3% 120-130m2三房 498套 52.8% 130-140m2三房 86套 9.1% 140-144m2三房 64套 6.8% 綠地率 36.2% 總停車位 700位 其 中 地上停車位 200位 地下室停車位 500位 整體規(guī)劃概述： 項目由 7棟 31至 33層的高層組合而成，沿街底層設(shè)計為底商。 總建面約 15萬平米 .容積率 4.5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目屬性 全國現(xiàn)象 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 16 目錄 項目屬性界定 目標(biāo)解析及核心問題分解 市場及需求分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位 戶型建議 物業(yè)發(fā)展建議 17 追求項目的回現(xiàn)速度就是要在產(chǎn)品品質(zhì)和價格上作出讓步 傳統(tǒng) 觀點 追求項目的回現(xiàn)速度意味著尊重市場主流形勢，以合適的價格提供合適的產(chǎn)品 利潤最大化就是盡可能使項目高端化，往往不得不犧牲銷售速度 利潤最大化意味著項目的價值體系中具備高溢價的發(fā)力點，與銷售速度不直接掛鉤 以“保證回現(xiàn)速度”及“利潤最大化”為主要目標(biāo)，在兩者平衡點上樹立標(biāo)桿形象 目標(biāo)解析 全國現(xiàn)