成都南延線天府新城金融商務(wù)中心項(xiàng)目定位建議

項(xiàng)目定位建議 World Financial Center 我們認(rèn)為本項(xiàng)目不僅是解決辦公、商務(wù)、休閑購(gòu)物。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目也不僅是對(duì)成都和西南的示范。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目也不僅是增加政府功能配套和提供辦公場(chǎng)地的景觀建筑。 我們相信，除了滿足上述的需求以外，應(yīng)該是一個(gè)轉(zhuǎn)換平臺(tái)，以國(guó)際化的視野，替大西南吸納金融資訊和 24小時(shí)辦公平臺(tái)，同時(shí)也向國(guó)際社會(huì)展現(xiàn)成都的精彩！ 成都市場(chǎng)概述 2 首先了解城市 巴黎 P A R I 東京 TOKYO Tokyo 中心 Tokyo 曼 哈 頓 Fashion 金融 時(shí)尚 世界 全球化 領(lǐng) 先 繁華 流行 流行 機(jī)會(huì) 財(cái)富 夢(mèng)想 榜樣 創(chuàng)富 紐約 NEWYORK 國(guó)際 都市 印象 Tokyo 銀座 Tokyo 曼 哈 頓 Fashion 金融 時(shí)尚 金融中心 夢(mèng)想 Tokyo Tokyo 文 化 國(guó)際 機(jī)會(huì) 財(cái)富 夢(mèng)想 榜樣 創(chuàng)富 INTERNATIONAL 金 融 潮 流 視 野 成 都 CHENG DU 成都需要什么樣的寫字樓？ 現(xiàn)狀 發(fā)展 保守 缺 乏 都 市 的 進(jìn) 取 力 陳舊 是一個(gè)沒(méi)有創(chuàng)新的城市 宏觀 三中心兩樞紐 微觀 西部最有活力的城市 成都 CHENGDU 新的動(dòng)力中心 新的城市標(biāo)識(shí) 新的經(jīng)濟(jì)中心 新的精神家園 新的都市符號(hào) 需 要 成都需要在新時(shí)代下代表西南實(shí)現(xiàn)國(guó)際化使命 天府新城 TIANEFU XINCHENG 現(xiàn)狀 配套 交通 、商務(wù)尚不成熟 寫字樓 投入使用的項(xiàng)目較少 發(fā)展 宏觀 新中心、新格局、新規(guī)劃 微觀 現(xiàn)代時(shí)尚新城，潛力巨大 天府新城擔(dān)負(fù)了實(shí)現(xiàn)國(guó)際化新城的使命 天府新城 TIANEFU XINCHENG 城市新中心 新的商務(wù)新城 新的國(guó)際新城 新的宜居新城 新的科技新城 定位 成 都寫字樓市場(chǎng) CHENG DU 成都國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概要 資料來(lái)源：成都市政府網(wǎng) 成都市轄 9區(qū) 4市 6縣，面積 12390平方公里，全市戶籍人口 1112.3萬(wàn)人 ,常住人口 1271.9萬(wàn)人。 93年被國(guó)務(wù)院確定為西部地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實(shí)力西部第一。 成都經(jīng)濟(jì)整體保持低通脹、高增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù) 18年兩位數(shù)增長(zhǎng) 成都市歷年 G D P 及增長(zhǎng)率0500100015002000250030003500400045000 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %G D P 總值 1190 1310 1492 1663 1871 2186 2371 2751 3324 3901 1 9 5 1 . 3G D P 增長(zhǎng)率 1 0 . 2 0 % 1 0 . 8 0 % 1 3 . 1 0 % 1 3 . 1 0 % 1 3 . 0 0 % 1 3 . 6 0 % 1 3 . 5 0 % 1 3 . 8 0 % 1 4 . 4 0 % 1 2 . 1 0 % 1 4 . 3 0 %1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20082009 年1 6 月單位：億元成都市歷年三大產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值0500100015002000單位：億元第一產(chǎn)業(yè) 90 90 95 110 120 130 150 235 270.1 113.7第二產(chǎn)業(yè) 400 430 550 600 790 950 1080 1504 1813.7 772.8第三產(chǎn)業(yè) 650 730 800 830 950 1050 1280 1585 1814.2 8872000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20082009.161、 2009年 1-6月成都 GPD同比增長(zhǎng) 14.3%，人均 GDP達(dá) 4500美元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好。 2、德國(guó)大眾、埃森哲、 DHL、摩根大通在 2009年陸續(xù)進(jìn)駐成都，截至目前已有 134家世界 500強(qiáng)企業(yè)落戶成都， 排名中西部城市第 1位。 資料來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局 1、麥肯錫：成都將成巨型城市 據(jù)麥肯錫全球研究院分析，成都作為四川省的省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，已在西部地區(qū)形成了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。從 GDP來(lái)看，成都 GDP從 2000年開始以每年 14%的高速增長(zhǎng)，擁有世界 500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量居中西部首位。成都擁有巨大的發(fā)展?jié)摿Γ?到 2025年，將由大型城市擴(kuò)展為巨型城市，成為中國(guó)八大巨型城市之一。 2、 世界銀行：成都是中國(guó)內(nèi)陸投資環(huán)境的標(biāo)桿城市 世界銀行從 2002年起，對(duì)中國(guó) 120座城市進(jìn)行了投資環(huán)境的分析研究，在 2007年的 120個(gè)城市投資環(huán)境排名中，盡管成都在對(duì)內(nèi)資企業(yè)的總體投資環(huán)境排名上居第 14位，是中西部地區(qū)唯一進(jìn)入前 12名城市。 3、仲量聯(lián)行：成都已成二線城市翹楚 仲量聯(lián)行 2009年初發(fā)布了最新研究報(bào)告 中國(guó)新興城市四十強(qiáng) ，為那些準(zhǔn)備將目光投向一線城市以外市場(chǎng)的房地產(chǎn)租戶、投資者和開發(fā)商提供戰(zhàn)略參考。 成都位居增長(zhǎng)階段的二線城市首位，其后是杭州、天津、武漢、重慶、西安、沈陽(yáng)、大連、南京、蘇州、廈門、無(wú)錫、青島、東莞和寧波。 成都作為國(guó)務(wù)院確定的西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)、金融、交通中心，蓬勃發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)將對(duì)高端寫字樓物業(yè)產(chǎn)生持續(xù)、強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。 發(fā)展?jié)摿φ雇?成都商業(yè)寫字樓市場(chǎng)概況（ 2009年） 成都優(yōu)質(zhì)寫字樓年平均投資回報(bào)率約為 10%，位居全國(guó)前列 。 市場(chǎng)概況 成都商業(yè)寫字樓市場(chǎng)概況（ 2009年度） 另?yè)?jù)世邦魏理仕最新數(shù)據(jù)：優(yōu)質(zhì)寫字樓租金及售價(jià)均較二季度開始小幅上升，其中甲級(jí)寫字樓空置率下降到 19.2%，售價(jià)增長(zhǎng)至 12,490元 /平方米，并且出現(xiàn)多個(gè)大宗交易，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。 市場(chǎng)概況 成都商業(yè)寫字樓市場(chǎng)概況（ 2009年度） 由于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與城市改造的不斷完善，自 2006年開始，寫字樓市場(chǎng)需求出現(xiàn)大幅增長(zhǎng) ,供應(yīng)量和吸納規(guī)模超過(guò)過(guò)去 10年總和。并在 2008年上市了第一個(gè)符合國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓項(xiàng)目： 香格里拉中心。 備注：以上為租賃吸納指標(biāo)。 市場(chǎng)概況 成都商業(yè)寫字樓市場(chǎng)概況 （ 2009年度） 成都主要商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓租金及售價(jià) 市中心 CBD區(qū)域 人民南路區(qū)域 平均租金： 112元 / /月 平均售價(jià)： 13814元 / 平均租金： 105元 / /月 平均售價(jià)： 12075元 / 天府新城 平均租金： 80元 / /月 平均售價(jià)： 11000元 / 備注：天府新城目前有高新國(guó)際廣場(chǎng)、拉德方斯、特拉克斯項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)。 現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)寫字樓分布 成都商業(yè)寫字樓市場(chǎng)概況 只 租 不 售 1 航天科技大廈 銷 售 物 業(yè) 10 摩根中心 2 仁恒廣場(chǎng) 11 蜀都項(xiàng)目 3 來(lái)福士廣場(chǎng) 12 大陸國(guó)際 4 華置廣場(chǎng) 13 新希望大廈 5 漢景大廈 14 天府時(shí)代廣場(chǎng) 6 鐵獅門廣場(chǎng) 15 7 IFC國(guó)際金融中心 16 中航國(guó)際廣場(chǎng) 8 中匯廣場(chǎng) 2期 17 中航城市廣場(chǎng) 9 ICC環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng) 18 萬(wàn)通地產(chǎn)項(xiàng)目 19 希頓國(guó)際廣場(chǎng) 20 新希望國(guó)際 21 天合凱旋廣場(chǎng) 22 百揚(yáng)大廈 23 金沙國(guó)際 24 華宇 .蓉國(guó)府 25 富力天匯 26 東方投資 1、根據(jù)目前已公布的規(guī)劃預(yù)測(cè)， 2010-2012年成都將供應(yīng) 180萬(wàn) 優(yōu)質(zhì)寫字樓（含只租不售型）。 2、以上數(shù)據(jù)含已公布項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)及未公布項(xiàng)目寫字樓最大容積率面積計(jì)算，為理論供應(yīng)最大值。 成都優(yōu)質(zhì)寫字未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目 （ 2010-2012） 25 23 18 5 10 1 2 22 24 3 16 11 12 19 20 21 26 4 7 8 9 6 14 17 15 13 1、作為西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，成都經(jīng)濟(jì)具有極強(qiáng)的輻射能力，結(jié)合 GDP總量與寫字樓存量數(shù)據(jù)來(lái)看，成都與一線城市相比，還存在較大的發(fā)展空間。 2、此外， 成都作為二線城市，寫字樓產(chǎn)品穩(wěn)健、高額的投資回報(bào)，預(yù)示未來(lái)具有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。 成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓未來(lái)需求（與主要城市存量對(duì)比） 展望未來(lái) 1、近年來(lái)，隨著城市發(fā)展速度的加快，辦公物業(yè)需求不斷上升，從 2003年開始，成都寫字樓開始向情景化趨勢(shì)發(fā)展， 2009年開始，伴隨經(jīng)濟(jì)探底回升與房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇，成都寫字樓市場(chǎng)亦逐步企穩(wěn)并恢復(fù)較好發(fā)展態(tài)勢(shì)，租售價(jià)格環(huán)比開始止跌回升。 2、成都作為中國(guó)中西部經(jīng)濟(jì)、文化與交通的中心城市，多項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)均排名西部城市第一。 展望未來(lái)，伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ，結(jié)合國(guó)內(nèi)主要城市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，成都的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)具有較大發(fā)展空間。 小結(jié) 天府新城定位與發(fā)展 TIANEFU XINCHENG 成都高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 成都高新區(qū) 1991年被批準(zhǔn)為首批國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，國(guó)家科技部確定的全國(guó)首批創(chuàng)建“世界一流園區(qū)”六家試點(diǎn)單位之一。 區(qū)內(nèi)登記注冊(cè)的企業(yè) 13000余家，其中外商投資企業(yè) 756家 ,世界 500強(qiáng)投資企業(yè) 38家 。 南部園區(qū)： 位于成都市南部，規(guī)劃面積 47平方公里，依托成都市城市新中心，重點(diǎn)建設(shè)以市政中心、國(guó)際金融及科技創(chuàng)新為主體的城市新中心，即隸屬該區(qū)域核心商務(wù)區(qū)。 西部園區(qū)： 位于成灌高速路兩側(cè)，規(guī)劃面積約 35.5平方公里，圍繞加快引進(jìn)和聚集產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，建成生產(chǎn)自動(dòng)化、園區(qū)生活化、科技與人文協(xié)調(diào)統(tǒng)一的一流綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 行政辦公中心 城市新中心 天府新城定位 總用地面積 : 37平方公里 總建筑面積 : 6000萬(wàn) 總就業(yè)人口 : 60萬(wàn)人 總居住人口 : 60萬(wàn)人 站南組團(tuán)規(guī)劃為“總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”和“行政商務(wù)區(qū)”； 站南組團(tuán)主要發(fā)展“國(guó)際會(huì)展、現(xiàn)代辦公商務(wù)、金融服務(wù)與生態(tài)居住”。 天府新城具備國(guó)際、商務(wù)、科技、宜居四個(gè)核心屬性。 根據(jù)天府新城的規(guī)劃，至 2012年： 機(jī)場(chǎng)路 錦江 錦江 成昆鐵路 站南組團(tuán) 大源組團(tuán) 金融總部商務(wù)區(qū) 國(guó)際新城 天府新城定位 中西部地區(qū)最具國(guó)際化水準(zhǔn)的新區(qū)。 傳統(tǒng)城南國(guó)際區(qū)域 國(guó)際城南區(qū)域 代表機(jī)構(gòu)： a.容納 20個(gè)領(lǐng)事館的成都新領(lǐng)事館區(qū) b.占地面積 154畝國(guó)際人士社區(qū) c.國(guó)際歌劇院、高爾夫球場(chǎng) d.中國(guó)歐盟項(xiàng)目中心 e.德國(guó)巴伐利亞國(guó)際醫(yī)院 f.國(guó)際會(huì)展中心，洲際酒店 g.美視國(guó)際學(xué)校 h.MicroSoft IBM Cisco SAP Nokia等 756家外商投資企業(yè) 商務(wù)新城 天府新城定位 資料來(lái)源：高新區(qū)政府網(wǎng) 超過(guò) 20個(gè)國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)、機(jī)構(gòu)建立西南、四川總部。 新華通訊社 四川電力 三峽電力 成都海關(guān) 高新區(qū)政府 中國(guó)石油 中國(guó)石化 賽門鐵克 中興通訊 地鐵 OCC MICROSOFT,IBM,NOKIA, CISCO,SAP, MOTOROLA , ERICCSON,SIEMENS 成都新行政辦公中心 資料來(lái)源：高新區(qū)政府網(wǎng)個(gè)國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)、機(jī)構(gòu)建立西南、四川總部。新華通訊社四川電力三峽電力成都海關(guān)高新區(qū)政府中國(guó)石油中國(guó)石化賽門鐵克中興通訊成都新行政辦公中心中國(guó)貿(mào)促會(huì) 2007年將成都與北京、上海、廣州、大連列為中國(guó)五大會(huì)展中心城市。 世紀(jì)城國(guó)際會(huì)展中心 成都世紀(jì)城國(guó)際會(huì)展中心 成都國(guó)際會(huì)展中心由規(guī)模龐大的建筑群體組合構(gòu)成，占地 150畝，總建筑面積達(dá) 21萬(wàn)，是成都現(xiàn)代化的標(biāo)志性建筑之一。是目前中國(guó)西部建筑規(guī)模最大、功能配套最完備、設(shè)施最先進(jìn)的多功能展覽中心、會(huì)議中心。 據(jù)成都會(huì)展辦統(tǒng)計(jì)，成都 2009年全年將舉行會(huì)展節(jié)慶活動(dòng) 280個(gè)以上。預(yù)計(jì)全年來(lái)蓉參會(huì)參展客商將達(dá)到約 130萬(wàn)人次。 2009 2012，成都會(huì)展經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持 20%以上的年均增長(zhǎng)速度。 商務(wù)新城 天府新城定位 各項(xiàng)商業(yè)配套設(shè)施穩(wěn)步推進(jìn)，進(jìn)展順利。 位于天府新城城南國(guó)際購(gòu)物商圈的新加坡凱德臵地、蘇寧廣場(chǎng)、荷蘭 GTC凱丹廣場(chǎng)、中航城市廣場(chǎng)、深圳茂業(yè)中心等重頭項(xiàng)目正在積極修建中。整個(gè)片區(qū)的商業(yè)覆蓋了精品百貨、高端休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心、便利店等各種類型的物業(yè)。 部份已入駐天府新城的知名商業(yè)企業(yè) 商務(wù)新城 天府新城定位 宜家 歐尚 伊藤 富森美 蘇寧 茂業(yè) 假日酒店 凱德 GTC OUTLETS 洲際酒店 成都大魔方 上海復(fù)地 譽(yù)峰 中航城市廣場(chǎng) 未來(lái)將有約 10家五星級(jí)酒店進(jìn)駐天府新城 未來(lái)將有 10個(gè)以上五星級(jí)酒店分布在天府新城，為片區(qū)提供高端商務(wù)酒店配套。目前，已經(jīng)有世紀(jì)城洲際酒店與世紀(jì)城假日酒店開業(yè)， 成都世紀(jì)城洲際酒店 商務(wù)新城 天府新城定位 IT及服務(wù)外包集群 2008年，在科技部 54個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)綜合考評(píng)中，成都高新區(qū)排名由 2005年的第 5位上升到第 4位，緊跟在北京中關(guān)村、上海張江、深圳高新區(qū)之后，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 科技新城 天府新城定位 2010年 5月一線品牌開發(fā)商住宅均價(jià)： 電梯公寓： 7800元 / （南湖國(guó)際等） ； 高檔住宅： 25000元 / （ 譽(yù)峰、城南一號(hào)） ； 聯(lián)排別墅： 16000元 / （麓山國(guó)際、蜀郡） ； 獨(dú)棟別墅： 20000元 / （麓山國(guó)際） 。 宜居新城 天府新城定位 區(qū)域核心規(guī)劃之成都新市級(jí)行政中心 地理位置：本項(xiàng)目北面 100米處 交通優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目西面 100米處有地鐵孵化園站 建筑面積：約 37萬(wàn)平米（占地約 255畝）。 項(xiàng)目組成：由行政中心、文化中心、科技商務(wù)中心、配套辦公區(qū)和新益州公園組成。 竣工時(shí)間： 2008年 入住時(shí)間： 目前市政府絕大部分職能部門已搬遷完畢，市人大、政協(xié)相繼入住，整體搬遷完成已指日可待。 結(jié)合其他城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，市政府南遷將帶來(lái)大量人流，極大提升區(qū)域人氣，使本區(qū)域成為未來(lái)城市發(fā)展的核心熱點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來(lái)源： / 重大發(fā)展事件 地鐵 1號(hào)線年內(nèi)通車 成都地鐵一號(hào)線的通車將從根本上改善片區(qū)公共交通的運(yùn)載能力，為天府新城帶來(lái)大量的辦公和居住人口。 重大發(fā)展事件 A、平均時(shí)速：考慮?？空九_(tái)等因素，平均時(shí)速在 35公里 /小時(shí)，從本項(xiàng)目至市中心天府廣場(chǎng)預(yù)計(jì) 10分鐘即可抵達(dá)。 B、正式運(yùn)營(yíng)： 2010年 10月 C、車站總數(shù)： 23座 本項(xiàng)目離地鐵孵化園站 C路口僅 100米。 1、銷售報(bào)價(jià)區(qū)間： 7500-18000元 / 2、成交價(jià)格區(qū)間： 7800-14000元 / 3、新房成交均價(jià)： 11000元 / 按照行業(yè)規(guī)范及五大行聯(lián)合制定的 商務(wù)寫字樓等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 片區(qū)目前已入市寫字樓主要為乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，硬件方面尚未有甲級(jí)寫字樓面市。 成交價(jià)： 10000元 / 二手樓帶租約成交價(jià)： 9500元 / 成交價(jià)： 14000元 / 高新國(guó)際 特拉克斯 拉德方斯 中國(guó)水電 成交價(jià)： 9500元 / 新希望國(guó)際 成交價(jià)： 8500元 / 凱旋廣場(chǎng) 成交價(jià)： 7800元 / 天府新城寫字樓概況 天府新城主要優(yōu)質(zhì)商業(yè)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng) （ 2010-2012） 物業(yè)名稱 發(fā)展商 總建面 寫字樓建面 租售方式 最新項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 中航城市廣場(chǎng) 中航地產(chǎn) 198000 75935 對(duì)外銷售 地基工程階段 合景泰富 .譽(yù)峰 合景泰富 460000 61720 對(duì)外銷售 與 W酒店簽約，預(yù)計(jì)一期住宅售價(jià) 1.6-2萬(wàn)平方米 希頓國(guó)際廣場(chǎng) 隴海集團(tuán) 270000 50000 對(duì)外銷售 基礎(chǔ)階段 中歐 NA NA 對(duì)外銷售 前期準(zhǔn)備 天府國(guó)際廣場(chǎng) 美美力誠(chéng) 110000 NA 對(duì)外銷售 未開工 九龍倉(cāng)之鉆 九龍倉(cāng) NA 50000 只租不售 地基工程完成，正在進(jìn)行主體建設(shè) 茂業(yè)中心 崇德投資 60000 NA 只租不售 地基工程階段 天合凱旋廣場(chǎng) 天合地產(chǎn) 120000 NA 對(duì)外銷售 未開工 上海復(fù)地大廈 上海復(fù)地 250000 NA 只租不售 未開工 創(chuàng)世紀(jì)大廈 高新置業(yè) NA 60000 對(duì)外銷售 前期規(guī)劃 備注：以上統(tǒng)計(jì)不含企業(yè)總部類型的項(xiàng)目。 中航城市廣場(chǎng)、譽(yù)峰、希頓國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目已確定為甲級(jí)對(duì)外銷售項(xiàng)目，初步估計(jì)銷售面積為 27萬(wàn)平方米。 主城區(qū)甲級(jí)寫字樓主要采用只租不售策略，將促使投資者在天府新城區(qū)域?qū)で笸顿Y機(jī)會(huì)。 小結(jié) 天府新城”是一座以軟件服務(wù)、外包產(chǎn)業(yè)為主的科技商務(wù)新城。其建設(shè)規(guī)劃特色，就是要打破過(guò)去一塊用地，一個(gè)功能的單一用地模式，提倡復(fù)合辦公，商辦復(fù)合、研商復(fù)合，構(gòu)建商業(yè)復(fù)合體，大型交通復(fù)合體等，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建科技創(chuàng)新，軟件研發(fā)總部商務(wù)，現(xiàn)代服務(wù)、文化休閑，生活配套等六個(gè)板塊，打造宜業(yè)宜居的 24小時(shí)不夜城。高新區(qū)希望通過(guò)天府新城的開發(fā)建設(shè)，力爭(zhēng)把成都打造成為國(guó)內(nèi)外著名軟件企業(yè)的主要聚集區(qū)和國(guó)際化軟件產(chǎn)品的主流提供地。 從整個(gè)成都寫字樓的發(fā)展來(lái)看，隨著城南沿線天府新城的快速發(fā)展，眾多企業(yè)總部基地，大型品牌企業(yè)紛紛遷入天府新城，我們可以預(yù)見(jiàn)：天府新城將是成都寫字樓市場(chǎng)最具發(fā)展?jié)摿Φ臒狳c(diǎn)開發(fā)區(qū)域。 項(xiàng)目定位分析 XIANG MU 1. 成都市兩樞紐、三中心，經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展 2. 天府新城國(guó)際級(jí)的城市規(guī)劃 3. 成都新市政府辦公中心 4. 世界 500強(qiáng)聚集區(qū) 5. 世紀(jì)城國(guó)際會(huì)展中心 6. 各類高檔商業(yè)中心 7. 金融總部辦公區(qū) 8. 一線地產(chǎn)商成片優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā) 9. 領(lǐng)事館、國(guó)際社區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校 10. 三橫五縱、地鐵、距機(jī)場(chǎng) 12分鐘 11. 地脈分析 大量中、高端優(yōu)質(zhì)寫字樓 城市新中心，未來(lái)核心CBD區(qū)域 伴隨天府新城各項(xiàng)建設(shè)的加速推進(jìn)，區(qū)域交通、商務(wù)氛圍及各類配套設(shè)施將不斷完善，逐漸 成為成都寫字樓開發(fā)、投資的核心區(qū)域之一。 大量知名、實(shí)力企業(yè)已經(jīng)或即將搬遷至天府新城，未來(lái)將對(duì)高品質(zhì)寫字樓保持旺盛的市場(chǎng)需求。 備注： 兩樞紐、三中心即西部 交通樞紐、通信樞紐；金融、物流和商貿(mào)、科技中心。 天府新城需要什么寫字樓 寫字樓租賃市場(chǎng)成長(zhǎng)空間 區(qū)域 總存量（） 空置率（ %） 租金（元 / /月） 同比增長(zhǎng)率（相對(duì) 09年 2季度） 老城區(qū) 132431 17.21 96.4 1.2 南沿線商務(wù)區(qū) 137,278 16.80 108.2 7.1 其他區(qū)域 90,891 26.35 102.0 2.4 總體 360,600 19.36 100.4 3.8 優(yōu)質(zhì)寫字樓現(xiàn)狀 從上表可以看出，從 04年 1季度到 09年的 4季度，市場(chǎng)平均租金漲幅在 3.8%左右，其中科技商務(wù)區(qū)的租金水平上漲最為明顯，環(huán)比增長(zhǎng) 7.1%，而老城區(qū)的租金水平環(huán)比上漲幅度最低，為 1.2%。 在未來(lái)的 3 5年，大量租客搬出住宅辦公，進(jìn)入到寫字樓辦公，對(duì)寫字樓租賃將是一個(gè)利好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，其租金水平漲幅為 5.0%左右。 成都市甲級(jí)寫字樓歷年租金及售價(jià)情況70008000900010000110001200013000140001500020 0020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 10 Q1758595105115125135售價(jià)（元 / ） 租金（元 / / 月）成都市甲級(jí)寫字樓供需及空置率走勢(shì)（ 2 0 0 0 -2 0 0 9 ）- 1 010305070901101301501701902000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009建筑面積：千平方米0510152025303540空置率：%新供應(yīng) 吸納量 空置率 寫字樓銷售價(jià)格指數(shù)從圖三可以看出，整個(gè)上升達(dá) 6個(gè)百分點(diǎn)。在 09年推出銷售的甲級(jí)寫字樓可售房源非常有限，其銷售已達(dá) 80%，價(jià)格也出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。 2009年，成都市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量保持為 360,600 。市場(chǎng)整體空臵率 19.36%，環(huán)比下降 0.25個(gè)百分點(diǎn)。 2009年入伙的拉德芳斯和特拉克斯目前租賃狀況較理想，項(xiàng)目空臵率分別降至 20%和 30%。 市場(chǎng)租賃需求在集中釋放后， 09年的市場(chǎng)凈吸納量出現(xiàn)明顯下降，四季度為 907 ，環(huán)比下降 93.5%。除客戶需求下降之外，甲級(jí)寫字樓附近區(qū)域新入伙的高品質(zhì)乙級(jí)寫字樓、城市綜合體等項(xiàng)目也因其地段、硬件、價(jià)格、配套設(shè)施等優(yōu)勢(shì)分流了部分客戶。 寫字樓租賃市場(chǎng)成長(zhǎng)空間 項(xiàng)目名稱 銷售樓層 銷售面積 （） 銷售報(bào)價(jià) （元 / ） 租 金 （元 / /月） 物管費(fèi)用 （元 / /月） 備注 寫字樓 拉德方斯 14F 500起 18000 95-100 16 現(xiàn)已入住 高新國(guó)際 1-5F 300 12000 90-100 14 已入住 特拉克斯 200起 11000 95-100 20 現(xiàn)南樓已入住 住宅 中海城南一號(hào) 14F 240 20000 NA 3 清水，按揭 5.5%+2萬(wàn)的優(yōu)惠，一次性 6.5%+2萬(wàn)的優(yōu)惠 譽(yù)峰 180-370 21000-30000 NA 3.95 1%的優(yōu)惠，其裝修標(biāo)準(zhǔn)是按 6000元 / 起 南城都匯 80-