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地產(chǎn) CBD案例研究 成果及借鑒 謹(jǐn)呈: 中南控股集團(tuán)有限公司 本報(bào)告結(jié)構(gòu) 國(guó)內(nèi)外 CBD的研究成果 1、 CBD的 7大規(guī)律與模型 2、成功 CBD的物業(yè)配比研究 3、成功 CBD的啟動(dòng)模式研究 附件: CBD典型案例研究 CBD的定義、形態(tài)和特征 CBD的定義 CBD 英文全稱為 Central Business District 即中央商務(wù)區(qū) 最早產(chǎn)生于上世紀(jì) 20年代的美國(guó) 現(xiàn)代大都市的 CBD 是經(jīng)濟(jì)生活國(guó)際化的產(chǎn)物; 是適應(yīng)生產(chǎn)力進(jìn)步的結(jié)果; 同時(shí)也應(yīng)是一個(gè)城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志。 關(guān)鍵詞: 中央商務(wù)區(qū) 商務(wù)中心區(qū) 中央商業(yè)區(qū) CBD的形態(tài) CBD的形態(tài) CBD的建筑形態(tài):規(guī)模宏大的現(xiàn)代建筑群; CBD的建筑功能:大量商務(wù)辦公 /酒店 /公寓等設(shè)施,市政 交通、通訊條件完備; CBD的職能設(shè)施:商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施 及一定量的傳統(tǒng)商業(yè)零售類職能設(shè)施; CBD的產(chǎn)業(yè)形態(tài):經(jīng)濟(jì)運(yùn)做管理中心 金融中心 生產(chǎn)服務(wù)中心 關(guān)鍵詞: 現(xiàn)代建筑群 商務(wù)設(shè)施職能 管理與服務(wù)中心 CBD的形態(tài) CBD對(duì)城市的作用 管理、金融、服務(wù)的創(chuàng)新使其成為 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心和經(jīng)濟(jì)變革的發(fā)源地。 關(guān)鍵詞: 經(jīng)濟(jì)核心 CBD的特征 城市 CBD的八大基本特征 擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè),以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo); 擁有商務(wù)空間的最高聚集度; 具有最高的交通可達(dá)性( CBD無一例外處于城市干道系統(tǒng) 的核心); 擁有最高的地價(jià); 與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關(guān)聯(lián)性; 具有良好的社會(huì)服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀; 借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的控制作用; 趨向于在社會(huì)組織體系中形成一個(gè)階層,這一階層與信 息、科技領(lǐng)域重合的趨勢(shì)顯著。 CBD意象 曼哈頓 CBD 法國(guó)拉德方斯 CBD的 7大規(guī)律與模型 房地產(chǎn) E網(wǎng) CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 1:地價(jià)與租金峰值關(guān)系 峰值地價(jià)點(diǎn)與租金 峰值的關(guān)系 峰值地價(jià)點(diǎn) 的周圍地帶往往成為 CBD的核心, 同時(shí)也是城市最高租金匯集地。 區(qū)位經(jīng)濟(jì)法 以 CBD為中心,時(shí)間距離為尺度來衡量其他各個(gè)區(qū)位與 CBD的距離,來確定城市區(qū)位的優(yōu)劣。 1 2 3 4 專業(yè)零售、娛樂物業(yè) 商務(wù)辦公物業(yè) 旅館、批發(fā)業(yè)、 臨時(shí)居住物業(yè) 居家物業(yè)及其它物業(yè) CBD內(nèi)峰值地價(jià)與 物業(yè)承租能力模型 CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 2: 城市功能聚集中心 CBD的三種功能聚集中心 管理和控制職能積聚 金融市場(chǎng)運(yùn)作功能積聚 專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)職能積聚 CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 3: CBD開發(fā)成型時(shí)間 城市 新宿 拉德方斯 啟動(dòng) 1960年 1965年 成熟 30年 30年 合理開發(fā)時(shí)間: 城市 北京 上海 深圳 廣州 啟動(dòng) 1993年 1990年 1990年 1993年 歷時(shí) 12年 14年 14年 12年 結(jié)論: 成型的 CBD建設(shè)時(shí)間在 10年以上。 CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 4: CBD開發(fā)規(guī)模 分類 級(jí)別 主要城市例舉 CBD規(guī)模 (建筑面積) 人均占有量 第一類 世界級(jí) 紐約、巴黎、 倫敦、東京等 15002500萬 M2 約 1.23.5人 /平米 第 二 類 全球 區(qū)域級(jí) 多倫多、悉尼、 上海、北京等 500萬 M2 約 0.41.6人 /平米 第 三 類 國(guó)家級(jí) 深圳、廣州、 天津等 300萬 M2 約 0.4人 /平米 第 四 類 地區(qū)級(jí) 合肥、長(zhǎng)沙、 大連等 150250萬 M2 約 0.3人 /平米 結(jié)論: 城市級(jí)別決定 CBD規(guī)模。 不同級(jí)別 CBD的合理規(guī)模: CBD規(guī)律與模型 規(guī)律 5: CBD開發(fā)強(qiáng)度(容積率) 單中心城市 CBD規(guī)模及容積率 比較表: 單一中心 CBD 用地面積 KM2 建筑面積 萬 M2 容積率 巴黎拉德方斯 1.6 250 1.6 芝加哥中心 1.8 600 3.3 休斯頓中心 1.5 420 2.8 悉尼金融區(qū) 1 250 2.5 新加坡 CBD 1.5 350 2.3 上海陸家嘴 CBD 1.7 400 2.6 北京建外 CBD 1.5 600 4.0 大連新市中心區(qū) 2.2 400 1.8 深圳中心區(qū) CBD 0.8 300 3.7 廣州珠江新城CBD 1 500 5.0 結(jié)論: 單中心城市 CBD開發(fā)三大規(guī)律 總用地規(guī)模多在 2平方公里以下; 總 建筑面積多在 500萬平方米以下; 開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)容積率多在 2.5左右。 本地塊經(jīng)過驗(yàn)證,規(guī)劃指標(biāo)基本吻合此三大規(guī)律。 規(guī)律 6: CBD開發(fā)與老城區(qū)的距離 新中心區(qū) 核心 新 宿 上 海 廣 州 深 圳 距老城區(qū)距離 5公里 5公里 6公里 4公里 規(guī)劃人口 30萬 20萬 18萬 26萬 CBD規(guī)律與模型 結(jié)論: 成功 CBD與老城區(qū)的距離為 46公里。 規(guī)律 7: 成熟 CBD的功能結(jié)構(gòu) E區(qū) 公共管理及 辦公機(jī)構(gòu)區(qū) C區(qū) 商務(wù) 辦公區(qū) D區(qū) 餐飲娛樂、 及臨時(shí) 居住區(qū) F區(qū) 居家 住宅區(qū) B區(qū) 次級(jí) 零售區(qū) A區(qū) 高檔 零售區(qū) 混 合 區(qū) 周邊區(qū)域 功能延續(xù) 動(dòng)態(tài)發(fā)展 功能延續(xù)區(qū) CBD規(guī)律與模型 E區(qū) C區(qū) D區(qū) F區(qū) B區(qū) A區(qū) A區(qū) 高檔零售區(qū)。 位于可達(dá)性最佳的位置,如主干道兩側(cè)、地鐵站前。所售商品和提供的服務(wù)等級(jí)最高,服務(wù)范圍為全市。通常沿街道分布。 B區(qū) 次級(jí)零售區(qū)。 與 A區(qū)相連但特征明顯,所售商品為小件用品,通常位于 A區(qū)一側(cè)或圍繞 A區(qū)不連續(xù)分布。 C區(qū) 商務(wù)辦公區(qū)。 為高度集中的寫字樓,傾向于分布在展示性較好的位置。 D區(qū) 餐飲 娛樂 及臨時(shí)居住區(qū)。 與 A區(qū)、 C區(qū)相連,主要依賴于這兩個(gè)區(qū)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值,是 CBD中最具活力的區(qū)位。 E區(qū) 公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。 一般位于 CBD一側(cè),因其非商業(yè)性而缺乏活力。 F區(qū) 居家住宅區(qū)。 居家型居住社區(qū),一般位于 CBD邊緣環(huán)境較好的位置。 CBD規(guī)律與模型 CBD物業(yè)功能配比 CBD的物業(yè)功能配比 CBD主體功能的分類: 居住空間 新區(qū)不是某一社會(huì)階層的中心區(qū),應(yīng)多元設(shè)臵; 辦公空間 金融 /商務(wù) /商業(yè)貿(mào)易 /公寓式辦公 /酒店式公寓; 商務(wù)活動(dòng) 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度出發(fā),包括:酒店會(huì)議中心、展 覽中心、高新科技成果、高科技人才交流中心; 商業(yè)零售 從滿足住宅、商務(wù)辦公功能設(shè)臵: 商業(yè)零售(平價(jià)超市、主題商場(chǎng)、大百貨、倉(cāng)儲(chǔ) 購(gòu)物中心等)、餐飲、酒吧娛樂等 CBD功能配比案例 1:新宿 新宿: 30年規(guī)劃建設(shè) -金融業(yè) -9條地鐵線路 -超高層建筑群 新宿銀座 新宿 國(guó)際成熟的 CBD CBD功能配比案例 1: 新宿 集中商務(wù)辦公區(qū) 邊緣 辦公區(qū) 住宅區(qū) 娛樂及臨時(shí)居住區(qū) 集中 商業(yè)區(qū) 辦公、臨時(shí)居住混合區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 住宅 辦公 商業(yè) 5 5 2 房地產(chǎn) E網(wǎng) CBD功能配比案例 1:新宿 5: 5: 2 代表國(guó)際成熟 CBD發(fā)展的正確趨勢(shì)與方向。 CBD 功 能 比 例住宅:5辦公:5商業(yè):2CBD功能配比案例 2:上海 上海 國(guó)內(nèi)較成功的 CBD 上海市 CBD范圍 上海: 南京路、外灘與陸家嘴金融中心區(qū) -CBD網(wǎng)絡(luò)發(fā)展 集中商業(yè)區(qū) -集中商務(wù)區(qū) -住宅聚集區(qū) 休閑 觀光區(qū) 集中 商業(yè)區(qū) 集中商務(wù) 辦公區(qū) 住宅聚居區(qū) 功能延續(xù) 周邊辦公區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) CBD功能配比案例 2:上海 住宅 辦公 商業(yè) 5 7 2 CBD功能配比案例 2:上海 上海 CBD 功 能 比 例住宅:5辦公:7商業(yè):2成熟 CBD 功能比例住 宅 : 5辦 公 : 5商 業(yè) : 2通過比較可以看出: 1、上海 CBD是以金融貿(mào)易為核心的 CBD,辦公所占比例非常高; 2、商業(yè)比例稍顯不足,尤其是陸家嘴金融中心區(qū)內(nèi)商業(yè)娛樂功能 更顯缺乏。 CBD功能配比案例 3:深圳 深圳 國(guó)內(nèi)成功的 CBD 深圳: 九宮格 -中心西區(qū) -14座高層寫字樓 - 四角布臵居住區(qū) CBD功能配比案例 3:深圳 住宅 辦公 商業(yè) 7 6 2 居住區(qū) 居住區(qū) 少年宮 圖書館 市民中心 高交會(huì)館 商務(wù)辦公 商 務(wù) 辦 公 商 務(wù) 辦 公 居 住 區(qū) 居 住 區(qū) CBD功能配比案例 3:深圳 通過比較可以看出: 1、深圳 CBD辦公與居住物業(yè)所占比例較高; 2、從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光來看,商業(yè)比例相對(duì)較低,中心區(qū)商業(yè) 配套功能不足。 成熟 C B D 功 能 比 例住 宅 : 5辦 公 : 5商 業(yè) : 2中 心 區(qū) 功 能 比 例住 宅 : 7辦 公 : 6商 業(yè) : 2物業(yè)功能配比小結(jié) 新中心區(qū)核心 新 宿 上 海 深 圳 用地面積 270公頃 220公頃 其中浦東 170公頃 413公頃 其中CBD 0.8公頃 總規(guī)劃規(guī)模 600萬平方米 浦東 400萬 平方米 300萬 平方米 住宅:辦公:商業(yè) 5: 5: 2 5: 7: 2 7: 6: 2 根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果: 結(jié)論 1: 新宿作為國(guó)際成熟的 CBD,與本地塊無可比性,不做 參考; 結(jié)論 2: 上海作為國(guó)內(nèi)較成功的、以金融行業(yè)為主的 CBD, 商務(wù)辦公發(fā)達(dá),與本 地塊 無可比性,不做參考。 物業(yè)功能配比小結(jié) 結(jié)論 3:與深圳 CBD具有可比性 體量和指標(biāo)相似: 深圳 CBD占地 0.8公頃,建筑面積 300萬平方米,與本地塊指標(biāo) 相似(本地塊占地 0.66公頃,建筑面積 250萬平方米),具有 參考價(jià)值。 啟動(dòng)方式相似: 深圳 CBD以政府主導(dǎo)市政設(shè)施、發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)、住宅啟動(dòng)緊隨 其后的方式進(jìn)行 CBD的成功啟動(dòng)與本地塊的現(xiàn)狀相似,具有參考 價(jià)值。 物業(yè)功能配比小結(jié) 結(jié)論 4: 寫字樓的消化量與各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。 取深圳、南通 2003年 GDP情況作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的 依據(jù)進(jìn)行分析測(cè)算: 深圳 GDP: 3000億元 南通 GDP: 1000億元 比例 3 : 1 深圳 03年寫字樓消化量: 20萬平方米 南通 03年寫字樓消化量: 6萬平方米 比例 約 3 : 1 寫字樓消化量與 GDP情況存在等比關(guān)系 物業(yè)功能配比小結(jié) 故可近似認(rèn)為: 南通 CBD物業(yè)比例關(guān)系與深圳相似 住宅:辦公:商業(yè) = 7 : 6: 2 CBD的啟動(dòng)模式 CBD的啟動(dòng)模式 從以下幾個(gè)方面研究: 空間次序 功能次序 交通配合 CBD的啟動(dòng)模式 深圳 CBD平面 南區(qū)與北區(qū) 景觀綠軸 景觀干道 2條地鐵線 居住區(qū) 居住區(qū) 少年宮 圖書館 市民中心 高交會(huì)館 商務(wù)辦公 商 務(wù) 辦 公 商 務(wù) 辦 公 居 住 區(qū) 居 住 區(qū) CBD的啟動(dòng)模式 基本規(guī)模 用地規(guī)模:總用地面積 4.13平方公里 建筑容量:總建筑面積為 750平方米 人口規(guī)模:規(guī)劃就業(yè)人口 26萬,居住人口 7.7萬 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999 2001 深圳 CBD 建設(shè)次序 進(jìn)入成熟期 商業(yè)項(xiàng)目開發(fā) 辦公項(xiàng)目開發(fā) 居住項(xiàng)目開發(fā) 土地開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動(dòng) 投資啟動(dòng) 中心區(qū)主干道基本完成 投資大廈 、信息樞紐中心大廈建設(shè)中; 中心區(qū)基礎(chǔ)市 政 設(shè) 施“ 七通一平 ”基本完成; 成功拍賣出讓一塊居住用地; 中心區(qū)城市公園建成; 和黃 、 中海 、 深業(yè) 、 居住項(xiàng)目開工; 六大政府工程( 市民中心 、 圖書館 、 音樂廳等 )同時(shí)開工; 中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期; 高交會(huì)館正式起用; 新中心區(qū)地位已經(jīng)確立; 居住項(xiàng)目竣工投入使用; 江蘇大廈 、 國(guó)際商會(huì)大廈等高級(jí)寫字樓也相繼落成; CBD的啟動(dòng)模式 深圳 CBD啟動(dòng)模式 成功 的案例 開發(fā)的空間次序: 由 CBD外緣建成區(qū)向內(nèi)核建設(shè) 開發(fā)的 功能次序: 住宅 -高交會(huì)館 -城建公園 /江蘇大廈 -市民中心 /國(guó)商 -寫字樓 /酒店 /市政六大工程 /中心區(qū)住宅 /會(huì)展 交通配合: 公交系統(tǒng)、地鐵 CBD的啟動(dòng)模式 深圳 CBD啟動(dòng)模式 成功 的案例 借鑒 1: 啟動(dòng)物業(yè):住宅 +產(chǎn)業(yè)化公建(高交會(huì)館) 政府主導(dǎo)的會(huì)展經(jīng)濟(jì)將高交會(huì)館打造為 產(chǎn)業(yè)化公建,通過大量的展會(huì)人流,拉 動(dòng)市場(chǎng)需求,帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)。 本項(xiàng)目因體育會(huì)展中心建設(shè)中,與深圳中 心區(qū)的啟動(dòng)有相似之處。 CBD的啟動(dòng)模式 深圳 CBD啟動(dòng)模式 成功 的案例 借鑒 2: 商業(yè)物業(yè)啟動(dòng)時(shí)機(jī)不當(dāng)。 商業(yè)物業(yè)形態(tài): 大型購(gòu)物公園 設(shè)計(jì)失誤: 外部封閉,將街鋪?zhàn)優(yōu)閮?nèi)街; 位臵失當(dāng): 位于 CBD中心處,無商業(yè)氛圍; 啟動(dòng)時(shí)機(jī)失當(dāng): 在開發(fā)中前期啟動(dòng),無消費(fèi)人流。 CBD的啟動(dòng)模式 廣州 CBD平面 東區(qū)與西區(qū) 景觀綠軸 高尚住宅區(qū) 商務(wù)區(qū)未完全形成 CBD的啟動(dòng)模式 基本規(guī)模 用地規(guī)模:總用地面積 6.6平方公里 建筑容量:總建筑面積為 780平方米 人口規(guī)模:規(guī)劃人口容量 18萬人 投資啟動(dòng) 進(jìn) 行 大規(guī) 模 基礎(chǔ) 設(shè) 施建設(shè) 土 地 開發(fā) 已 成規(guī)模; 居 住 項(xiàng)目 開 始建設(shè) 進(jìn)行緩慢的居住項(xiàng)目開發(fā); 辦公項(xiàng)目開始建設(shè) 新的建設(shè)高潮開始 ,建設(shè)量巨增; 商業(yè)項(xiàng)目開始建設(shè); 珠江新城進(jìn)入成熟開發(fā)階段; 市政基礎(chǔ)設(shè)施 ,公共服務(wù)設(shè)施大部分建成投入使用; 居住區(qū)的品質(zhì)得到廣泛認(rèn)可; 1993年 1994年 1995年 1996 1997年 1998年 1999 2001 廣州 CBD 建設(shè)次序 進(jìn)入成熟期 商業(yè)項(xiàng)目開發(fā) 辦公項(xiàng)目開發(fā) 居住項(xiàng)目開發(fā) 土地開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動(dòng) CBD的啟動(dòng)模式 廣州 CBD啟動(dòng)模式 開發(fā)的 空間次序: 由地塊核心向四周發(fā)展 開發(fā)的 功能次序: 拍賣土地 /寫字樓 -珠江公園 /學(xué)校 -住宅區(qū) /行政配套 交通配合: 初期無市政交通介入 CBD的啟動(dòng)模式 廣州 CBD啟動(dòng)模式 借鑒 1: 空間次序失當(dāng): 從 CBD核心開始啟動(dòng),交通未能及時(shí)進(jìn)入; 導(dǎo)致與周邊建成區(qū)的關(guān)聯(lián)度微弱; 借鑒 2: 功能選擇失當(dāng): 選擇寫字樓作為啟動(dòng)物業(yè),周邊并未形成商務(wù)氛圍; CBD的啟動(dòng)模式 廣州 CBD啟動(dòng)模式 借鑒 3: 土地出讓失當(dāng): 1、先期將土地劃分成地塊出讓,由于劃分單元較小 ( 用地小于 1萬平方米),導(dǎo)致開發(fā)商進(jìn)入門檻低, 遲遲未進(jìn)行開發(fā)。 2、土地出讓時(shí)未分級(jí),導(dǎo)致土地價(jià)值未能最大化; 行政控制的一成不變的地價(jià),未能合理市場(chǎng)化。 房地產(chǎn) E網(wǎng) CBD的啟動(dòng)模式 上海 CBD平面 東區(qū)為主,西區(qū)為輔 市政綠地 頂級(jí)寫字樓 高尚居住區(qū) 地鐵線 休閑 觀光區(qū) 集中 商業(yè)區(qū) 集中商務(wù) 辦公區(qū) 住宅聚居區(qū) 功能延續(xù) 周邊辦公區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) CBD的啟動(dòng)模式 上海 CBD啟動(dòng)模式 成功的案例 開發(fā)的 空間次序: 以主干道路為中軸線向兩側(cè)

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