溫州綠城鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目研究

鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目自持經(jīng)營(yíng)可行性分析研究 Analysing Report 目錄 Contents PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 PART3 自持經(jīng)營(yíng)可行性分析 PART4 經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)和人力資源計(jì)劃 PART5 招商策略及招商工作計(jì)劃 PART6 國(guó)內(nèi)主要房產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)作借鑒 2 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 PART3 自持經(jīng)營(yíng)可行性分析 PART4 經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)和人力資源計(jì)劃 PART5 招商策略及招商工作計(jì)劃 PART6 國(guó)內(nèi)主要房產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)作借鑒 3 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州 4 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州商業(yè)市場(chǎng)概況 溫州經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展速度，為本地商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境； 五馬街商業(yè)中心區(qū)為溫州傳統(tǒng)商業(yè)旺地，近年來(lái)隨城市向外擴(kuò)張，商業(yè)中心向多極化 發(fā)展，濱江商務(wù)區(qū)有望形成新的商圈 ； 商業(yè)業(yè)態(tài)比較齊全，但創(chuàng)新能力不夠，仍停留在傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的層次，輻射力和復(fù)合 力不夠； 底商發(fā)達(dá)，集中商業(yè)缺乏，特別是大型購(gòu)物中心，目前溫州全市有十余個(gè)單體面積超 過(guò) 1萬(wàn)的百貨商場(chǎng)、大型超市和購(gòu)物中心，但作為浙南地區(qū)的中心商貿(mào)城市，溫州 全市尚沒有銷售額超過(guò) 10億元的單體零售商業(yè)企業(yè)； 現(xiàn)有大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)特色不鮮明，經(jīng)營(yíng)檔次不高，難以滿足本地居民的中高檔消費(fèi) 需求和有效吸引周邊縣市的購(gòu)買力； 溫州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)基本以當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目檔次 都普遍不高。 5 6 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 溫州歷年 GDP穩(wěn)步增長(zhǎng) 溫州歷年人均 GDP同步提升近幾年來(lái)，溫州市的 GDP一直保持平穩(wěn)、較快 的發(fā)展態(tài)勢(shì)，平均增幅保持在 13%以上。 2007年，溫州市的 GDP總量達(dá)到了 2157億元，增長(zhǎng)率創(chuàng) 2001年來(lái)最高。 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 2007年主要城市 GDP比較 12001 6765 4104 3433 2157 備注： 2004年深圳市的 GDP為 3422.80億元，人均 GDP達(dá)到 7161美元。 7 8 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 溫州歷年人均 GDP同步提升 在 GDP保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)，人均 GDP也同步增長(zhǎng)， 2007年溫州市人均 GDP達(dá) 28121元，增幅為 13.20 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 溫州社會(huì)消費(fèi)品零售總額 近七年來(lái)，溫州市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率均保持 10%以上。 2007年， 溫州市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 906.46億元，比上年增長(zhǎng) 16.3%。 9 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 單位：億元 2007年，溫州市的社會(huì)消費(fèi)品零售額居全省第三，約為杭州的 70%，相差 389.8億元 10 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州商業(yè)市場(chǎng)板塊 五馬商圈 11 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 開太百貨 銀泰百貨 嘉樂廣場(chǎng) 麗姿華都 五馬商業(yè)街 府前街 人民路 1. 2. PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州商業(yè)市場(chǎng)板塊 12 時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心 溫迪路 下呂浦商圈 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州商業(yè)市場(chǎng)板塊 歐洲城商圈 13 1. 2. 3. 丹璐廣場(chǎng) 東門步行街 江濱路 1. 2. 3. 4. 5. PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州商業(yè)市場(chǎng)板塊 車站大道金融街區(qū) 建行溫州分行總部 交行溫州分行總部 華夏銀行溫州分行 總部 招行溫州分行總部 溫州銀行總部 14 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州商業(yè)市場(chǎng)板塊 歐洲城商圈 五馬商圈 下呂浦商圈 車 站 大 道 金 融 濱江商務(wù)區(qū) （含楊府山商業(yè)區(qū)） 街 15 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 總體概況： 1. 目前，溫州仍是單一商圈，即核心商圈五馬商圈。五馬商圈是溫州的傳統(tǒng)商圈，是 溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 的市級(jí)商圈之一，另一個(gè)市級(jí)商圈為楊府山商圈。 2. 近幾年，隨著溫州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民消費(fèi)層次的提高，汽車時(shí)代的來(lái)臨，老的商業(yè)街 區(qū)地位有所削弱，而能承載現(xiàn)代新型商業(yè)的新商業(yè)街區(qū)逐漸興起，比如大南門商業(yè)街 區(qū)、下呂浦商圈及歐洲城商圈等。 3. 大南門商業(yè)街區(qū)目前正在成型中，已有銀泰百貨、嘉樂廣場(chǎng)、麗姿華都等百貨商場(chǎng)及 主題百貨店進(jìn)駐。該商業(yè)街區(qū)占據(jù)先天地理優(yōu)勢(shì)，將成為溫州市最高檔的消費(fèi)場(chǎng)所之 一，并融入五馬商圈。 16 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 總體概況： 4. 下呂浦商圈是一個(gè)新興的社區(qū)級(jí)商圈，主要依托于下呂浦住宅區(qū)及其周邊住宅群，以 及車站大道金融街區(qū)發(fā)展。下呂浦商圈（南浦區(qū)塊）是溫州市政府規(guī)劃的八個(gè)區(qū)域級(jí) 商圈之一。 5. 歐洲城商圈也是最近三年內(nèi)新興的購(gòu)物中心，目前已有丹璐廣場(chǎng)（百貨商場(chǎng)）進(jìn)駐。 根據(jù) 溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 以及 鹿城區(qū)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃 ， 該商圈將成為溫州市的八個(gè)區(qū)域級(jí)商圈之一。 6. 楊府山商圈是濱江商務(wù)區(qū)的核心區(qū)塊之一，該區(qū)域今年剛啟動(dòng)建設(shè)。計(jì)劃五年初具規(guī) 模、十年全面建成，規(guī)劃總用地面積約 11.5平方公里，總?cè)丝诩s 13.5萬(wàn)人。 17 800 600 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州各商圈商鋪?zhàn)赓U情況比較 18 商圈 五馬商圈 下呂浦商圈 歐洲城商圈 商鋪分布情況 五馬街：多層民房底商（溫州最悠久的購(gòu)物街） 紗帽河：多層民房底商，大多為房改非商鋪 府前街：沿街住宅底商 人民路：以沿街住宅底商為主 大南路：以大型商業(yè)廣場(chǎng)大廈的裙樓為主 以沿街住宅底商為主，代表商業(yè)街為溫迪路、劃龍橋 路與春暉路；以商業(yè)廣場(chǎng)大廈的裙樓為輔，代表物業(yè) 為時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心 歐洲城商業(yè)街：由獨(dú)立商業(yè)與大廈底商構(gòu)成 歐洲城周邊商業(yè) :住宅底商 租金（元 / /月） 400 600 400-500 300 （溫迪路） 80-90 50-120 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州零售業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析 項(xiàng)目 所屬商圈 開業(yè)時(shí)間 建筑面積 定位 07營(yíng)業(yè)額 開太百貨 大南商圈 1998年 1月 8日 16800 中高檔，偏中檔 3.95億 時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心 下呂浦住宅區(qū) 2002年 12月份 19600 中高檔，偏高檔 5.36億 丹璐廣場(chǎng) 歐洲城商圈 2006年 12月 8日 23000 中高檔，偏高檔 0.46億 銀泰百貨 大南商圈 2006年 12月 27日 35000 中高檔 4.3億 從溫州市商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，根據(jù) 溫州市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃 ，溫州 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積已基本達(dá)到通行的零售商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以商業(yè)街與底商為主。 就百貨業(yè)來(lái)看，目前溫州市區(qū)主要有四家綜合性百貨，即開太百貨、時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu) 物中心、銀泰百貨與丹璐廣場(chǎng)，四家百貨商場(chǎng)合計(jì)建筑面積僅 94400平方米。 19 5 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 當(dāng)前零售物業(yè)指標(biāo) 溫州市區(qū)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格及回報(bào)率情況表 商業(yè)街名稱 五馬街 紗帽河 大南門 人民路 府前街 溫迪路 江濱路東門步行街 (底商 ) 江濱路歐洲城 江濱中路沿街店面 金迅達(dá)大廈 底商 售價(jià) （萬(wàn) / ） 15 10 12 10-18 8 7-12 2.6 4-4.5 3.5 月租金 （元 / /月） 800 600 400-500 600 400 300 50 80-90 120 75 回報(bào)率 6.4% 7.2% 4%-5% 4%-7.2% 6% 3%-5.14% 2.3% 5.64% 3.2%-3.6% 2.6% 備注 租售價(jià)格較平穩(wěn) 租售價(jià)格較平穩(wěn) 目前尚處于培育期，升值前景看好 租售價(jià)格較平穩(wěn) 隨著核心商圈南移，最近 2年內(nèi)租金有所下降 社區(qū)商鋪，前店后屋，商業(yè)氛圍濃郁，近幾年增值較快 市政府規(guī)劃的第三條步行街， 04年的銷售單價(jià)已經(jīng)達(dá)到 3-4 萬(wàn)，由于商業(yè)氛圍難以形成，最近 3年的價(jià)格在下降 二環(huán)商業(yè)街，商業(yè)氛圍未正式形成，較難出租或銷售 以廚柜、家居用品、床上用品為主 社區(qū)商業(yè) 資料來(lái)源：市中各大中介公司、實(shí)地經(jīng)營(yíng)戶調(diào)查 20 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 當(dāng)前零售物業(yè)指標(biāo)分析 2004年以來(lái)，溫州的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展較快，發(fā)展形勢(shì)較好，這不僅體現(xiàn)在商 業(yè)物業(yè)量的增加及商業(yè)氛圍上，也體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)的增值上，這與溫州城市框架的 拉大與新興居住區(qū)的興起及零售、餐飲業(yè)的發(fā)展有關(guān)系。 最近幾年，溫州的商業(yè)出現(xiàn)了多極化的發(fā)展趨勢(shì)，除傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)之外，也出現(xiàn)了 一些新興商業(yè)街區(qū)，初步形成了以傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)為核心，多個(gè)區(qū)域商業(yè)中心（如 下呂浦商業(yè)區(qū)）共同發(fā)展的局面。 從各物業(yè)形態(tài)的價(jià)值體現(xiàn)來(lái)看，傳統(tǒng)商業(yè)街的投資回報(bào)率比社區(qū)底商的要高些。從 以上幾條主要商業(yè)街可以看出，傳統(tǒng)商業(yè)街的投資回報(bào)率基本上在 5%-8%之間，而 社區(qū)底商的投資回報(bào)率大多在 4%以內(nèi)。 根據(jù)溫州市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至 2007年 9月底，溫州市的商業(yè)空置面積為 8.82萬(wàn) 平方米，同比增長(zhǎng) 20.4%，主要是非街面商鋪滯銷較多。 21 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 鹿城廣場(chǎng)周邊人口統(tǒng)計(jì) 甌北鎮(zhèn) 鹿城廣場(chǎng) 3 公里范圍內(nèi) 常住人口： 約 66萬(wàn)人 勤奮路 3公里范圍 鹿城廣場(chǎng) 1公里范圍 鹿城廣場(chǎng) 1公里 范圍內(nèi)常住人 口：約 15萬(wàn)人 國(guó)際會(huì)展中心 溫州大道 22 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 城市總結(jié)： 1. 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好， 居民收入居全國(guó)前列，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)； 2. 購(gòu)買能力強(qiáng)，消費(fèi)層次高，可挖掘潛力大，居民消費(fèi)觀念比較開放； 3. 缺乏好的購(gòu)物環(huán)境，溫州目前有多家綜合性百貨與主題百貨，但目前尚無(wú)高 檔購(gòu)物中心等消費(fèi)場(chǎng)所 ； 4. 市區(qū)商圈由單一向多極化發(fā)展，隨溫州都市圈范圍不斷擴(kuò)大 ，將出現(xiàn)多個(gè) 大型居住區(qū)，相應(yīng)的交通、配套等基礎(chǔ)設(shè)施也將不斷完善； 5. 本地高消費(fèi)客群多，但缺少高端消費(fèi)場(chǎng)所，高端消費(fèi)外流現(xiàn)象明顯。 23 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州本地餐飲 榮興鮑翅館 阿外樓 云天樓 海上天 名稱 榮興鮑翅館 阿外樓 海上天大酒店 地址 新城阿爾凡大廈二樓 新南站對(duì)面 二十一世紀(jì)曙光大廈 面積 800 5000 1000 特色 燕窩、魚翅、 鮑魚 溫州特色菜 正餐 檔次 中高 中檔 中高 其它分店 溫州飛霞南路店、小南路店 環(huán)城東路店、飛霞北路店 海上天西餐廳、海上天火鍋等 6家 店 24 云天樓 小南路國(guó)鼎大廈 6000 正餐 中高 府前店、東港店、云天樓 假日大 酒店 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州餐飲品牌 拉 芳 舍 去茶去 去茶去內(nèi) 部裝修 名稱 拉芳舍咖啡 去茶去 地址 學(xué)院中路 271號(hào) 車站大道 505號(hào) 面積 2000 900 特色 咖啡、炒螺螄、燒烤 茶飲、套餐、溫州小吃 檔次 中檔 中檔 其它分店 溫州縣市 10家 飛霞北路店、瑞安店、靈溪店 25 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州美發(fā)品牌 肯夢(mèng)形象 咨詢 阿旺美發(fā) 休閑會(huì)所 東 方 名 剪 名稱 肯夢(mèng)形象咨詢 阿旺美發(fā)休閑會(huì)所 東方名剪 地址 車站大道金城大廈 1樓 市府路和車站大道交叉口 溫州市第一橋華開大樓 1樓 面積 200 2000 300 檔次 高檔 高檔 高檔 其它分店 大南門店 錦繡路店 江濱路店、永強(qiáng)店 26 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州美容及影院 張氏美容 張氏美容在溫州有 6家直營(yíng)店。開業(yè) 初期定位高端，后根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整消 費(fèi)水平為中高 27 雁蕩院線旗下在溫州有四家影院，包 括新時(shí)代電影大世界、新中國(guó)影都、 鹿城文化中心和白鹿影城，影院部分 面積逾兩萬(wàn)平米。 上述影院建造標(biāo)準(zhǔn)較低，裝修、 配套設(shè)施總體較差。 白鹿影城 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州健身會(huì)所品牌 張氏美容 百盛健身 飛速健身 東方健身 名稱 百盛健身會(huì)所 飛速健身 地址 南站東方大廈 3樓 江濱路鴻翔錦園 面積 3000 3000 檔次 中檔 中檔 其它分店 新城店、高教園區(qū) 無(wú) 28 東方健身 甌北碼頭對(duì)面 3500 中檔 江濱路店、天雄店、萬(wàn)豐 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 溫州 KTV品牌 百嘉樂豪華包廂 張氏美容 百嘉樂自助餐臺(tái) 拉斯維加斯 KTV 名稱 百嘉樂量販 KTV 拉斯維加斯 KTV-紅磨坊酒吧 地址 人民西路溫州大廈東區(qū) 1-3層 歐洲城 H幢四樓 面積 5000 7000 包廂數(shù)量 約 80個(gè) 約 80個(gè) 檔次 中高 中高 其它分店 無(wú) 無(wú) 29 PART1 溫州商業(yè)市場(chǎng)狀況 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 PART3 自持經(jīng)營(yíng)可行性分析 PART4 經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)和人力資源計(jì)劃 PART5 招商策略及招商工作計(jì)劃 PART6 國(guó)內(nèi)主要房產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)作借鑒 30 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 鹿城廣場(chǎng)技術(shù)指標(biāo) 建設(shè)用地面積（平方米） 地上建筑面積（平方米） 住宅面積（平方米） 132325 458000 220000 其中 其中 辦公面積（平方米） 商業(yè)面積（平方米） 88000 90000 31 建筑密度 容積率 綠地率 小汽車泊位（個(gè)） 酒店面積（平方米） 60000 28.9% 3.34 26.2% 3909 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 商業(yè)項(xiàng)目概況 溫州鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況一覽表 32 項(xiàng)目位置 物業(yè)類型 總規(guī)劃用地面積 總建設(shè)用地面積 總建筑面積 其中：地下建筑面積 容積率 溫州市鹿城區(qū)，東至高田路道路，西 至地塊規(guī)劃道路，南至江濱東路，北 至沿江路 項(xiàng)目的產(chǎn)品類型為商鋪，共 2幢建筑 53693平方米 53693平方米 173194平方米 79994平方米 1.68 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 地理位置 四至范圍 本案位于溫州市鹿城區(qū)江濱 板塊內(nèi)，東鄰高田路，南至 江濱路，西依規(guī) 劃路（ 將 建），北靠沿江路（在建） 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目地塊位于老城區(qū)東北， 距老城區(qū)中心約 2公里，距 新行政中心約 3.5公里，往 東約 3公里已建成國(guó)際會(huì)展 中心。地塊位置符合城市未 來(lái)發(fā)展方向，屬溫州城市適 合發(fā)展高檔居住及商業(yè)的區(qū) 域 33 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 地理位置 34 五馬 商圈 楊府山 CBD PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 購(gòu)物中心總平圖 35 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 交通狀況 本案東面緊鄰高田路，高田路東側(cè)為待建地塊。高田路要求建設(shè)寬度為 30米， 計(jì)劃 08年完工。 南面鄰江濱路。江濱路雙向六車道設(shè)計(jì)，路面平整，路況較好。 西面鄰規(guī)劃路（待建），為小區(qū)間道路，要求建設(shè)寬度為 18米，由我司負(fù)責(zé)建 設(shè)，具體建設(shè)時(shí)間未定。 北面鄰沿江路（在建），隔沿江路為沿江綠化帶與甌江。沿江路西與環(huán)城路相 連接，東至機(jī)場(chǎng)大道，道路全長(zhǎng) 1340米，寬 50米，計(jì)劃 08年 10月完工。 項(xiàng)目西側(cè)約 300米左右規(guī)劃建設(shè)過(guò)江通道。過(guò)江通道即諸永高速溫州段延伸段工 程，全長(zhǎng)約 4.68公里，將于 2008年年底開工，工期四年，預(yù)計(jì)將于 2012年投入 使用。 目前項(xiàng)目周邊共有 11條公交線路 36 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 地塊現(xiàn)狀 土地已完成平整 一期住宅已于 2007年 12月 25日正式開工 37 所在區(qū)域分析 江 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 濱 路 項(xiàng)目地塊 車 站 大 道 38 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 所在區(qū)域分析 一、周邊人群分析 項(xiàng)目位于溫州市主城區(qū)江濱板塊，該區(qū)域?yàn)闇刂菔兄懈邫n住宅集中區(qū) 戶型面積絕大部分在 120平方米以上 單價(jià)一般在 17000-30000元 /平方米不等 該區(qū)域住房單套總價(jià)基本上在 200萬(wàn) -1000萬(wàn)之間 該區(qū)域的居住群體多為中高收入以及金字塔塔尖的人士，區(qū)域人口的消費(fèi)能力 總體比較強(qiáng) 39 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 所在區(qū)域分析 二、周邊現(xiàn)有物業(yè)分析 項(xiàng)目南面的老式住宅區(qū) 洪殿住宅區(qū)和灰橋住宅區(qū)，洪殿住宅區(qū)與灰橋住宅區(qū)無(wú)大型商 業(yè)，洪殿片區(qū)規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)：打造多元化、生態(tài)化、人文化社區(qū)；規(guī)劃總?cè)丝冢?8.5萬(wàn)人 項(xiàng)目南面的“金融街” 車站大道，沿線除各大銀行、金融機(jī)構(gòu)之外，還集中了一家在 建的五星級(jí)酒店（溫州喜來(lái)登大酒店）、一家百貨商場(chǎng)（時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心）、一家標(biāo)準(zhǔn) 超市（東一多多超市） 項(xiàng)目西面是“櫥柜一條街” 江濱中路，這里除櫥柜、窗簾布藝、床上用品店之外，還 有一個(gè)購(gòu)物中心即歐洲城購(gòu)物中心。歐洲城購(gòu)物中心是溫州市政府規(guī)劃的區(qū)級(jí)商業(yè)中心， 目前已經(jīng)在營(yíng)業(yè)的主要有丹璐廣場(chǎng)購(gòu)物中心、新時(shí)代電影大世界、好又多超市、麥當(dāng)勞、 必勝客與妙鮮閣餐飲店等 項(xiàng)目東面目前還處于改造中，沒有大型商業(yè)設(shè)施 北面為甌江，集中甌北的高端住宅項(xiàng)目，由甌北至項(xiàng)目附近的越江大橋?qū)⒂?2012年貫通 40 / PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 所在區(qū)域分析 周邊現(xiàn)有主要商業(yè)物業(yè)列表 名稱 時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心 丹璐購(gòu)物中心 新時(shí)代電影大世界 萬(wàn)和豪生 香格里拉 好又多超市 類型 百貨商場(chǎng) 百貨商場(chǎng) 電影院 酒店 酒店 連鎖超市 建筑面積 19600 23000 3800 （ 9個(gè)放映廳， 1347個(gè)座位） 32000 60000 13800 定位 中高檔 中檔 五星級(jí) 五星級(jí) 五星級(jí) 備注 02年 12月份開業(yè) 06年 12月份開業(yè) 06年 12月中旬開始試 營(yíng)業(yè)， 07年 3月 20日正 式營(yíng)業(yè) 200間客房 409間客房 06年 1月份開業(yè) 41 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 所在區(qū)域分析 三、江濱商務(wù)區(qū) 溫州濱江商務(wù)區(qū)西起市區(qū)環(huán)城東路，南以江濱路、黎明東路及黎明河經(jīng)府東路、學(xué)院路、湯 家橋北路和蒲州河延伸至沿江路和機(jī)場(chǎng)路為界，東、北以甌江為界，主要由洪殿片區(qū)、會(huì)展 商務(wù)區(qū)、商務(wù)南片區(qū)三部分組成，規(guī)劃總用地面積約 11.5平方公里，濱江岸線總長(zhǎng) 10.8公 里，總?cè)丝诩s 13.5萬(wàn)人。 濱江商務(wù)區(qū)建成后，這里成為溫州城市的主要功能區(qū)，成為經(jīng)濟(jì)總部基地、金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)物 中心等的集聚區(qū)。 08年計(jì)劃開工建設(shè) 18幢商住樓，完成 20個(gè)地塊的前期工作。計(jì)劃開工建設(shè)的 18幢商住樓主 要集中在灰橋浦 安瀾亭、洪殿、中心區(qū)北片以及桃花島地段，總建筑面積達(dá) 180多萬(wàn)平方 米。 20個(gè)計(jì)劃完成前期工作的地塊，其規(guī)劃功能大多為商住和商業(yè)辦公用房，總建筑面積近 380萬(wàn)平方米。 42 5 7 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 08年計(jì)劃開工建設(shè) 18幢商住樓列表 序號(hào) 1 2 3 4 6 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 地塊名稱 灰橋浦 -安讕亭商辦地塊 灰橋浦 -安讕亭商辦地塊 灰橋浦 -安讕亭商辦地塊 明珠園北首商住地塊 面粉廠地塊 海事局北首商業(yè)地塊 楊府山老港區(qū)休閑商業(yè)地塊 香格里拉南地塊 香格里拉南地塊 移動(dòng)大樓北地塊 移動(dòng)大樓南地塊 地方船廠二期地塊 惠民路西商辦地塊 惠民路東商住辦地塊 會(huì)展西商住地塊 會(huì)展商務(wù)區(qū) SOHO公寓開發(fā)地塊 桃花路 A06商住地塊 規(guī)劃功能 商辦 商辦 商住 商業(yè) 商住 商辦 商業(yè) 商辦 商辦 商辦 商辦 商住 商辦 商辦 商住 商辦 商住 建筑面積 47800 22650 25500 2350 103410 10559 134600 40800 48800 32000 37100 44500 28000 20700 92685 571500 21900 43 18 桃化路 D商住地塊 總計(jì) 商住 335400 1817154 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 所在區(qū)域分析 江濱商務(wù)區(qū)規(guī)劃圖 44 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 所在區(qū)域分析 四、車站大道金融街 車站大道目前正逐步形成一個(gè)相對(duì)成熟的金融中心，正朝著溫州金融街的方向發(fā) 展； 溫州目前已有約 80%的銀行市級(jí)分行總部或分支機(jī)構(gòu)設(shè)置在車站大道； 目前市區(qū)寫字樓項(xiàng)目中，多數(shù)位于車站大道，如華盟商務(wù)廣場(chǎng)（在建）、恒隆商 務(wù)中心（在建）、財(cái)富中心（已交房）等。 45 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 所在區(qū)域分析 車 站 大 道 46 PART2 鹿城廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目概況 所在區(qū)域分析 五、租金情況 好又多歐洲城店： 46元 / /月 歐洲