天津灣海景雅苑大盤_商業(yè)定位整合報告

天津灣大盤定位整合報告 2.0版 2 天津灣大盤商業(yè)主題 南北大街商業(yè)改造建議 PART PART PART 目錄 CONTENS PART A2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議 B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議 PART E地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項分析 2014年 7月 思源顧問 3 商業(yè)與運河文化中心 中心商業(yè)與商務(wù)區(qū) 商務(wù)金融預留中心 體育商務(wù)文化中心 城市主中心 城市次中心 天津灣 天津灣基礎(chǔ)概述 天津灣，依海河而建，緊鄰中環(huán)線，以 RBD（濱水休閑商務(wù)區(qū)）為城市功能定位。 項目北起新圍堤道、南至大沽南路、西鄰南北大街、東靠海河沿線；占地面積約 30公頃，總建筑規(guī)模 110萬平米，由 A、B、 C、 D、 E五大區(qū)域組成。 河東區(qū) 臺兒莊路 大沽南路 南北大街 小圍堤道 光華橋 國泰橋 古海道 河西區(qū) A B C E D 2014年 7月 思源顧問 4 C D E A B 由 2萬平米中環(huán)廣場寫字樓、 6萬平米嘉茂購物中心以及 3萬平米獨體商業(yè)組成，形成包含都市休閑、濱水商務(wù)為主題的區(qū)域商業(yè)及商務(wù)中心。 由 20余萬高端住宅及 5萬商業(yè)組成。形成高端居住為主導功能的品質(zhì)居住區(qū) 占地 4萬平米的天津灣公園由游艇俱樂部、濱水商業(yè)以及大面積綠化景觀組成。為周邊高端居住人群及商務(wù)人士提供休閑娛樂的理想去處。 建筑面積約 30萬平米，由公寓、外向型商業(yè)組成，將建成面向成功人士的高端國際化公寓。 建筑面積約 40萬平米的集 五星級酒店、高端寫字樓 、特色休閑商業(yè)于一體的建筑綜合體，形成多種業(yè)態(tài)的有機組合，聚攏大量消費人流，成為區(qū)域標志性建筑， 天津灣各地塊功能定位： 天津灣基礎(chǔ)概述 2014年 7月 思源顧問 5 都市生活體驗基地 打造河西新時尚生活基地 文化 +景觀 +時尚 +休閑 將新一代 Urban life-style center商業(yè)模式的引入為城市營運綜合體商業(yè)的樹立提供范例 天津灣商業(yè)部分的開發(fā)以 A區(qū)為起點，一定程度上嘉茂購物中心的商業(yè)主題 家庭生活購物影響著整盤商業(yè)發(fā)展的方向 生活體驗基地的入市，為河西新興人群提供生活購物所需及不同品位生活的享受。 基礎(chǔ)生活配套 奢華休閑娛樂 普通家庭消費 定向客群服務(wù) 集貿(mào)市場 /沿街底商 購物中心 /主題商業(yè)街區(qū) 2014年 7月 思源顧問 6 LIVING CROSS 泛都市生活體驗基地 天津灣大盤商業(yè)概念寓意 7 目錄 CONTENS 天津灣大盤商業(yè)主題 南北大街商業(yè)改造建議 PART PART PART PART A2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議 B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議 PART E地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項分析 2014年 7月 第 8 頁 思源顧問 南北大街的現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 南北大街相對于天津灣大盤開發(fā)的重要意義 現(xiàn)有天津主題商業(yè)街的發(fā)展 南北大街商業(yè)街商業(yè)主題的提出 社區(qū)商業(yè)街案例借鑒 南北大街商業(yè)街改造手段 新型社區(qū)商業(yè)的 “ 特色打造 ” 2014年 7月 思源顧問 9 南北大街商業(yè)現(xiàn)狀： 南北大街周邊乃上世紀 90年代初形成，現(xiàn)有道路交通及周邊設(shè)施落后。 無序開發(fā)的首層店鋪出租經(jīng)營及出售，一定程度上造成商業(yè)街形象臟、亂、差，品質(zhì)較低。 商業(yè)延續(xù)性較低： 商業(yè)業(yè)態(tài)的互動、合力較低 交通節(jié)點區(qū)域商業(yè)連貫性未體現(xiàn) 現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)處中、低檔次，市場類、專業(yè)店類居大型商業(yè)設(shè)施主體。 2014年 7月 思源顧問 10 南北大街商業(yè)現(xiàn)狀： 沿街店鋪尚無統(tǒng)一規(guī)劃、商業(yè)延續(xù)性較差且品質(zhì)較低，滿足社區(qū)居民基礎(chǔ)生活配套及低檔次生活需求。 2014年 7月 思源顧問 11 南北大街商業(yè)現(xiàn)狀： 天津灣地塊內(nèi)商業(yè)聚集街 /路：大沽南路、南北大街、解放南路、小圍堤道、古海道 南北大街商業(yè)基礎(chǔ)指標 商鋪特征：現(xiàn)有商業(yè)以沿街底商為主，中小規(guī)模店鋪占主體（單層 /50-60平方米左右） 商業(yè)主體：社區(qū)生活配套 商業(yè)布局： 北側(cè)部分及西側(cè)部分以滿足周邊社區(qū)零售類為主，南側(cè)部分則逐步增加餐飲及娛樂設(shè)施。 2014年 7月 思源顧問 12 商業(yè)街的交通條件： 現(xiàn)狀無公共交通系統(tǒng)， 阻礙東西方向客流帶動性 。 新圍堤道 -古海道沿線為雙向 2車道，古海道 -大沽南路沿線為單向車道。 1200m 270m 390m 310m 天津灣南北延長線約 1200米， 考慮到小圍堤道 -國泰橋以及古海道的因素，以及區(qū)域商業(yè)發(fā)展條件，地理條件造成 區(qū)域商業(yè)分散性較高 。 南北大街商業(yè)交通條件： 2014年 7月 思源顧問 13 考慮到商業(yè)街邊際效應(yīng)問題， 1000米以上的商業(yè)街客流帶動存在一定困難 商業(yè)延續(xù)性現(xiàn)狀特征上 A區(qū)為大規(guī)模體量的購物中心 -B-C區(qū)為規(guī)模性沿街商業(yè)為主 -D區(qū)以休閑 +酒店商務(wù)區(qū)域為主；南北大街承前啟后過渡作用。 南北大街改造對于天津灣大盤商業(yè)的開發(fā)意義： 天津灣地塊南北大街乃重要縱向商業(yè)街 1200米商業(yè)街連接北側(cè)新興嘉茂區(qū)域商圈及南側(cè)原有餐飲娛樂密集區(qū)域 嘉茂帶動的新興區(qū)域零售商圈 現(xiàn)有餐飲聚集區(qū)域 2014年 7月 思源顧問 14 河西區(qū)域尤其是南北大街周邊上世紀 90年代逐步形成多樓盤、社區(qū)聚集區(qū)域；（消費基礎(chǔ)大） 隨著天津灣大盤的入市以及原有海景公寓社區(qū)，新興中高端消費群體的消費品質(zhì)逐步提升，原有中低檔次基礎(chǔ)消費供給型的原始社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀無法滿足。 天津灣大盤商業(yè)發(fā)展方向為泛都市生活體驗基地，生活品質(zhì)的提升需要商業(yè)配套的跟進。 南北大街對于天津灣商業(yè)開發(fā)的意義： 2014年 7月 思源顧問 15 泛 都 市 生 活 體 驗 基 地 區(qū) 域 特征 商業(yè)主題 A區(qū) 歡樂 生活 城市現(xiàn)代 生活區(qū) B區(qū) 簡約 生活 居家消費 生活區(qū) C-D 區(qū) 精質(zhì) 生活 商務(wù)休閑 配套區(qū) E區(qū) 奢華 生活 都市品位 體驗區(qū) Urban life-style center 倡導都市新生活發(fā)展方向，集合不同年齡群體、多元職業(yè)及生活群體之商業(yè)需求的規(guī)模性商業(yè)街區(qū)載體。 天津灣大盤商業(yè)地塊整合所需： 南北大街對于天津灣商業(yè)開發(fā)的意義： A B C D 2014年 7月 思源顧問 16 區(qū)域商業(yè)中心 零售 +餐飲 區(qū)域配套副中心 休閑娛樂 +商務(wù)服務(wù) 天津灣大盤商業(yè)的地塊整合： 南北大街銜接天津灣大盤各地塊之商業(yè)的延續(xù)，代表原有社區(qū)基礎(chǔ)生活需求商業(yè)向都市新型商業(yè)街區(qū)的邁進。 區(qū)域生活商業(yè)中心 新興休閑服務(wù)街區(qū) 社區(qū)生活配套街區(qū) 2014年 7月 思源顧問 17 南北大街乃區(qū)域商業(yè)內(nèi)街之一 以中小商家為主體，生活消費供給的主體特征。（整體開發(fā)規(guī)模受限 /滿足周邊社區(qū)消費） 南北大街對于區(qū)域板塊商業(yè)開發(fā)的意義： 天津灣地塊西側(cè)為：河西核心區(qū)域商圈 -南樓商圈及以基礎(chǔ)家庭消費特征為主體的大型零售集中區(qū)域解放路（登發(fā) -國美 -建材市場） 海河東岸沿線 -海河沿線規(guī)劃為商務(wù)休閑為主題區(qū)域，現(xiàn)主要集中于住宅社區(qū)群體，商業(yè)消費集中區(qū)域尚未形成。（外流城市核心商業(yè)及河東區(qū)區(qū)域商業(yè)） 天津灣地塊沿解放路及臺兒莊路可延伸到城市核心商圈小白樓及濱江道區(qū)域。 2014年 7月 思源顧問 18 南北大街亟待新商業(yè)雛形的產(chǎn)生 新消費的供給需要社區(qū)商業(yè)的配套提升。 河西新商圈的完善 嘉茂購物中心商業(yè)的再開發(fā)及延續(xù) 中高端客群日益提升的品質(zhì)消費需求 老商業(yè)街的新色彩注入 2014年 7月 思源顧問 19 南北大街商業(yè)發(fā)展要求及機會點 現(xiàn)狀商業(yè)的發(fā)展要求 ： 以滿足周邊社區(qū)消費為基礎(chǔ)，隨著新盤業(yè)主的入住，對提升業(yè)態(tài)的豐富性、增強品位消費供給、提高商業(yè)檔次、改善商業(yè)形象逐步成為新的要求。 內(nèi)街商業(yè)的發(fā)展要求： 2000年后社區(qū)商業(yè)日益成為大盤商業(yè)開發(fā)配套所需及多數(shù)商業(yè)投資者的熱點。 天津灣大盤商業(yè)的發(fā)展要求： 2008年作為天津灣商業(yè)的起點 A區(qū)嘉茂廣場成功入市，一定程度上奠定了天津灣商業(yè)應(yīng)以突出河西原有商業(yè)發(fā)展基點為方向；但南北大街的現(xiàn)狀商業(yè)一定程度上存在著現(xiàn)有地塊區(qū)域的限制（新舊住宅的布局、商業(yè)發(fā)展的參差不齊、商業(yè)定位較低），對河西商業(yè)新核心的打造產(chǎn)生影響。 2014年 7月 思源顧問 20 南北大街商業(yè)發(fā)展要求及機會點 天津新商業(yè)街的打造： 目前，天津市主要商業(yè)街有以下特點： 區(qū)域商圈的構(gòu)成 /單一主題特色商業(yè)街（老字號商業(yè)街 /餐飲商業(yè)街 /酒吧風情街） 商業(yè)機會點 結(jié)合地塊商業(yè)需求及區(qū)域現(xiàn)壯特征，打造區(qū)域商圈的組成。（嘉茂帶動的河西新商圈的延續(xù)） 設(shè)立特色主題商業(yè)從而帶動客流輻射的擴大、商業(yè)特征的形成。（新型社區(qū)商業(yè)街的主題發(fā)展方向） 濱江道 -和平路商業(yè)街 城市核心商業(yè)街 城市核心商圈 ,品牌零售店鋪云集 商業(yè)構(gòu)成：百貨 +街鋪（服裝服飾） 古文化步行街 特色商業(yè)街 老字號云集 商業(yè)構(gòu)成：街鋪（字畫、古玩、傳統(tǒng)工藝品） 食品街 特色商業(yè)街 傳統(tǒng)食品店 +老字號餐飲店 南樓商圈 區(qū)域核心商業(yè)街 河西區(qū)域商圈 商業(yè)構(gòu)成：百貨 +超市 +街鋪（服裝服飾 /餐飲） 2014年 7月 思源顧問 21 概況： 案例推薦 北京市朝陽團結(jié)湖路商業(yè)街 團結(jié)湖地區(qū)沿城市核心三環(huán)沿線，地處 CBD外延區(qū)域。 團結(jié)湖的商業(yè)配套以基礎(chǔ)生活服務(wù)類為主向，經(jīng)過多年磨合，商業(yè)設(shè)施在京城屬于比較完善的社區(qū)之一。 團結(jié)湖路商業(yè)街全長約 1200米，北起農(nóng)展館南路、南至朝陽北路。 2014年 7月 思源顧問 22 案例借鑒基礎(chǔ)： 商業(yè)立地及歷史發(fā)展的相同： CBD邊緣商業(yè)聚集區(qū)域 河西新興商業(yè)聚集區(qū)域沿線 非區(qū)域核心商業(yè)中心 受到東大橋商圈、華堂商圈及新興藍色港灣及三環(huán)沿線商業(yè)的影響，團結(jié)湖商業(yè)街主要為周邊社區(qū)商業(yè)消費特征。 非區(qū)域核心商業(yè)中心 受到南樓商圈的影響，隨著嘉茂的入市，天津灣商業(yè)逐步具有形成區(qū)域新興商圈的基礎(chǔ)。 南北大街為嘉茂商圈的商業(yè)延續(xù)，聯(lián)通南側(cè)的原有餐飲休閑聚集區(qū)域。 團結(jié)湖商業(yè)街及南北大街均為上世紀 90年代初步形成，具有較長的商業(yè)發(fā)展歷史。 團結(jié)湖商業(yè)街已逐步形成為日益繁榮及難以撼動的社區(qū)消費聚集基地；南北大街則未隨著周邊消費群體及河西商業(yè)的發(fā)展而出現(xiàn)商業(yè)成長趨勢。 2014年 7月 思源顧問 23 案例借鑒基礎(chǔ)： 均為具有一定歷史發(fā)展的社區(qū)密集區(qū)域： 消費群體構(gòu)成 團結(jié)湖 南北大街 團結(jié)湖 1、 2條，團結(jié)湖 3、 4條， 團結(jié)湖南里北里，水錐子社區(qū)等 海景公寓、北洋新里、長泰公寓、 云廣新里、美好東里 周邊企事業(yè)單位家屬樓 /原有社區(qū)居民 及流動人口（ CBD區(qū)域工作人員） 90年代社區(qū) +新樓盤的入駐 （海景公寓 /天津灣） 商業(yè)街硬件基礎(chǔ)： 團結(jié)湖 南北大街 雙向 2車道 雙向 2車道 /單向車道 1200米 1200米 2014年 7月 思源顧問 24 案例推薦 朝陽團結(jié)湖商業(yè)街 餐飲聚 集區(qū)域 大型零售 聚集 區(qū)域 街 鋪 街 鋪 團結(jié)湖商業(yè)沿線商業(yè)特征 店鋪布局特征： 以姚家園路為中心，北側(cè)為零售聚集區(qū)域（京客隆超市 +底商街鋪）南側(cè)為餐飲及休閑服務(wù)聚集區(qū)（大中型餐飲休閑店鋪 +底商街鋪聚集區(qū)域） 交通及配套設(shè)施特征： 團結(jié)湖路為區(qū)域居民主要出行必經(jīng)之路 雙向 2車道沿線，公共交通系統(tǒng)有 3條（ 115、 718、 31） 團結(jié)湖公園乃區(qū)域居民尤其是中老年消費群體的健身及休閑場所。 店鋪結(jié)構(gòu)特征： 與南北大街現(xiàn)狀相同，團結(jié)湖商業(yè)街主要以中小規(guī)模的底商及單體商業(yè)組成。 2014年 7月 思源顧問 25 大型 零售 賣場 /市場 京客隆超市（ 2家） 大中電器 天宇商品市場 新華書店 團結(jié)湖北社區(qū)菜市場 零售街鋪 服裝服飾：以純、紅英服飾、時尚女生飾品、迦啦啦化妝品超市 其他：光大永亮眼鏡、康亮眼鏡、 食品店：吳裕泰、味多美、一手店、三元梅園、好利來 藥店：嘉事堂藥店、永康藥房 餐飲街鋪 休閑餐飲：避風塘、 快餐： KFC、馬蘭拉面、蘇煌食堂、桂林米粉、 地方中餐：巴西烤肉城、山海樓、太熟悉、金鼎軒、 雍雅河鮮酒樓、郭林、紫光園、陽光人家、九龍緣豆花莊 休閑街鋪 足療洗浴：元遠洗浴、 美容美體：金棕櫚泉美容美發(fā)、審美發(fā)藝 服務(wù)街鋪 榮昌洗衣、柯達彩擴 建行、郵政儲蓄 鏈家地產(chǎn)、我愛我家 北京南區(qū)口腔醫(yī)院、 酒店 格林聯(lián)盟酒店、如家酒店、輕鑫賓館、 7天酒店 案例推薦 朝陽團結(jié)湖商業(yè)街 團結(jié)湖商業(yè)沿線商業(yè)特征 以中小社區(qū)配套商業(yè)店鋪為主，注重餐飲及休閑業(yè)態(tài)商業(yè)的引入以促進客流的聚集。 中型超市業(yè)態(tài)以滿足周邊居民基礎(chǔ)生活消費，此外在非核心商業(yè)聚集區(qū)域，對酒店及其他配套服務(wù)設(shè)施的引進以提升商業(yè)街的延續(xù)性。 目前，整體商業(yè)規(guī)模約 10萬平方米 隨著商業(yè)街的日益成熟，現(xiàn)街鋪租金在周邊區(qū)域尚處高端價格（約 6-8元 /天 /平米）區(qū)間。 2014年 7月 思源顧問 26 案例借鑒： 以社區(qū)生活配套商業(yè)為主體，同時在零售業(yè)態(tài)以滿足剛性需求消費的同時，增加餐飲及休閑業(yè)態(tài)以促進客流的加強。 商業(yè)街店鋪布局：街鋪 -零售核心商業(yè)區(qū) -街鋪 -餐飲核心商業(yè)區(qū) 此外在非核心商業(yè)聚集區(qū)域，對酒店及其他配套服務(wù)設(shè)施的引進以提升商業(yè)街的延續(xù)性。 考慮到區(qū)域消費的限制，經(jīng)濟型酒店的引進 配套性設(shè)施的設(shè)立，使之日益形成為區(qū)域休閑游玩場所之一。 2014年 7月 思源顧問 27 休閑設(shè)施的設(shè)臵 底商門面的統(tǒng)一 商業(yè)外立面色彩的統(tǒng)一 案例借鑒： 商業(yè)氛圍的打造： 統(tǒng)一的底商商業(yè)店面規(guī)劃 商業(yè)街整體建筑色彩的一致 休閑配套設(shè)施的增加 2014年 7月 思源顧問 28 南北大街 新型都市社區(qū)商業(yè)街區(qū) 泛都市生活消費基地的重要組成部分 區(qū)別于現(xiàn)有天津市商業(yè)街的特征，樹立社區(qū)商業(yè)新型街區(qū)的典范 2014年 7月 思源顧問 29 品質(zhì)生活需求 高級別 /高檔次 低級別 /低檔次 基本生活需求 新南北大街 現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施 消費需求 /商業(yè)品質(zhì)的更新 南北大街商業(yè)改造形象示意 說明 新南北大街提升現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施品質(zhì)，逐步有低端基礎(chǔ)生活配套商業(yè)向中端 /中高端品質(zhì)生活消費設(shè)施過渡。 2014年 7月 思源顧問 30 單一功能設(shè)施 購物消費型設(shè)施 時間消費型設(shè)施 多功能復合式設(shè)施 單一特色商業(yè)街： 食品街 /古文化街 城市核心商業(yè)街 -和平路 都市家庭生活商業(yè)街區(qū) 新南北大街 商業(yè)發(fā)展示意 南北大街商業(yè)改造形象示意 說明 商業(yè)街發(fā)展方向的突出：新南北大街區(qū)別于現(xiàn)有天津市商業(yè)街的特征（單一特色商業(yè)街），處于區(qū)域性綜合商業(yè)街定位 規(guī)模發(fā)展：主題商業(yè)街 -區(qū)域性綜合商業(yè)街 -城市核心商業(yè)街 功能組合：主題商業(yè)街 -綜合商業(yè)街 2014年 7月 思源顧問 31 南北大街商業(yè)新形象示意 商業(yè)布局 購物中心 -時尚服飾 /飾品商業(yè)街 -社區(qū)服務(wù)中心街區(qū) -餐飲休閑風情 重點： 住宅樓盤及店鋪商業(yè)的延續(xù)（建筑風格整體劃一 /街鋪結(jié)構(gòu)趨同連續(xù)） 商業(yè)業(yè)態(tài)的互動 /統(tǒng)一 南北大街 新圍堤道 小圍堤道 古海道 大沽南路 時尚服飾專賣商業(yè)街 （服裝服飾 /旅游商品 /外貿(mào)淘寶 /數(shù)碼用品 /水吧休閑餐飲） 時尚生活購物中心 時尚服飾專賣商業(yè)街 家庭生活配套商業(yè)街 （家居 /美容美發(fā) /生活用品 /棋牌） 社區(qū)生活 服務(wù)中心 學校 餐飲休閑風情街 （地方餐飲 /足療洗浴 /茶藝慢吧） 餐飲休閑風情街 （地方餐飲 /足療洗浴 /茶藝慢吧） 2014年 7月 思源顧問 32 南北大街商業(yè)新形象示意 商業(yè)組合 社區(qū)服務(wù)配套為主體，在傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的基礎(chǔ)上增加文化價值及休閑價值。 重點： 提升客流帶動 :以零售為主體的基礎(chǔ)上，加大餐飲、休閑比重；增設(shè)休閑露臺、水吧咖啡的設(shè)臵 特色挖掘：文化教育、旅游資源、歷史展示的有效運用 商業(yè)街交通節(jié)點的開發(fā)：商業(yè)街 2頭設(shè)臵新南北大街標識 2014年 7月 思源顧問 33 南北大街商業(yè)新形象示意 商業(yè)檔次 以中檔次商業(yè)為主，注重品牌性及都市時尚、休閑品位之特征。 重點： 隨著嘉茂的開業(yè)，帶動整條商業(yè)街的品牌化、形象化。 無品牌個體小商家 品牌連鎖店家 無統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài) 特色社區(qū)綜合商業(yè)街 無考慮商業(yè)店面 商業(yè)街主題色彩、主題風格、主題 VI 2014年 7月 思源顧問 34 南北大街商業(yè)改造的手段 商業(yè)店鋪結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)落位的合理化 結(jié)合現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)，打造新型社區(qū)商業(yè)街區(qū)的商業(yè)特征：購物中心 -時尚服飾 /飾品商業(yè)街 -社區(qū)服務(wù)中心街區(qū) -餐飲休閑風情街。 交通條件的改善 南北大街現(xiàn)狀道路狹窄，且無公共交通系統(tǒng)支持。 雙向 2車道并增設(shè)交通系統(tǒng)。 建筑布局的有序貫通及商業(yè)延續(xù) 合理規(guī)劃商業(yè)街 2側(cè)底商及單體商業(yè)的結(jié)構(gòu)布局及延續(xù)排布，以將現(xiàn)有商業(yè)斷落區(qū)域增強商業(yè)街的特征。 2014年 7月 思源顧問 35 南北大街商業(yè)改造的手段 現(xiàn)有周邊設(shè)施的有效利用，歷史文化色彩的挖掘 不同于現(xiàn)有市場硬性打造商業(yè)街及規(guī)劃特色商業(yè)街，南北大街現(xiàn)有周邊設(shè)施的挖掘。天津小劇場、掛甲寺、三級跳坑的文化教育設(shè)施應(yīng)在傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)街中起到 “ 特色 ” +“ 點晶 ” 的作用，以區(qū)別于其他商業(yè)街，增加區(qū)域居住區(qū)域文化品位之特征。 商業(yè)街氛圍的渲染 現(xiàn)有商業(yè)街主要呈現(xiàn)住宅底商聚集區(qū)域特征，新南北大街的打造應(yīng)起到 “ 貫連商業(yè)設(shè)施 +提升逛街興趣 ” 之特征 社區(qū)商業(yè)中心 +時尚商業(yè)店鋪 +配套服務(wù)中心 +文化展現(xiàn)休閑基地 +餐飲風情步行街 在商業(yè)街基礎(chǔ)硬件的基礎(chǔ)上應(yīng)逐步提升軟件條件以提升整體商業(yè)街的形象。 2014年 7月 思源顧問 36 硬件升級： 1-現(xiàn)有商業(yè)街住宅底商及沿街店鋪的物業(yè)布局的統(tǒng)一 沿街商業(yè)的延續(xù) 店鋪規(guī)模及物業(yè)結(jié)構(gòu)的有機規(guī)劃 新圍堤道 -小圍堤道：結(jié)合嘉茂購物中心打造商業(yè)街的新前端 -現(xiàn)代時尚風情街。 小圍堤倒 -古海道：社區(qū)商業(yè)內(nèi)街，打造都市生活服務(wù)中心區(qū)域。 古海道 -大沽南路：結(jié)合現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)特征，加強休閑及餐飲業(yè)態(tài)商家的入駐，打造樂活休閑餐飲街。 現(xiàn)代時尚風情街 都市生活街區(qū) 樂活休閑街區(qū) 2014年 7月 思源顧問 37 硬件升級： 2-商業(yè)定位及商業(yè)組合的統(tǒng)一 現(xiàn)代時尚風情街 對現(xiàn)有各樓盤底商進行統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)合嘉茂購物中心的時尚購物中心概念，打造主力店 +商業(yè)街的新時尚街區(qū)風情。 都市生活街區(qū) 以 B地塊商業(yè)的入市為契機，內(nèi)街商業(yè)結(jié)合北側(cè)零售專賣街 -南側(cè)原有餐飲集中區(qū)，將滿足周邊社區(qū)基礎(chǔ)生活配套類商業(yè)的聚集于此。 樂活休閑街區(qū) C區(qū)商業(yè)以現(xiàn)有商業(yè)特征為出發(fā)點，打造北有區(qū)域零售商業(yè)中心，南有餐飲 -休閑聚集區(qū)域的概念。 2014年 7月 思源顧問 38 硬件升級： 3-現(xiàn)有交通節(jié)點的利用及文化價值的挖掘 南北大街在商業(yè)的基礎(chǔ)上結(jié)合現(xiàn)有文化、展出等設(shè)施，提升整體商業(yè)街價值及品位，為客流的帶動提供促進作用。 考慮現(xiàn)有南北大街地塊條件，結(jié)合商業(yè)內(nèi)街交通節(jié)點將商業(yè)街的規(guī)劃做統(tǒng)一考慮。 提升措施 文化教育基地培訓、旅游市場挖掘。 2014年 7月 思源顧問 39 軟件升級 1-商業(yè)建筑外立面的統(tǒng)一 商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)：聯(lián)體商業(yè) /單體商業(yè) 商業(yè)物業(yè)外立面色彩風格的協(xié)調(diào) 南北大街商業(yè)改造的手段 2014年 7月 思源顧問 40 2-商業(yè) VI/CI的引入 商業(yè)店招的風格一致 商業(yè)街路旗及導視系統(tǒng)的引入 南北大街商業(yè)改造的手段 2014年 7月 思源顧問 41 3-商業(yè)氛圍的營造 商業(yè)廣場 /休憩港灣設(shè)施的設(shè)臵 夜間照明的注重 露天咖啡 /水吧等商業(yè)的添臵 南北大街商業(yè)改造的手段 2014年 7月 思源顧問 42 4-文化休閑氛圍的營造 建筑小品的引入 商業(yè)街色彩的節(jié)日渲染 服務(wù)設(shè)施的美化 天津灣及開發(fā)商品牌的樹立 南北大街商業(yè)改造的手段 43 目錄 CONTENS 天津灣大盤商業(yè)主題 南北大街商業(yè)改造建議 PART PART PART PART A2地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議 B3地塊商業(yè)初步規(guī)劃建議 PART E地塊會所定位與經(jīng)營發(fā)展專項分析 2014年 7月 思源顧問 44 A2商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ) A2商業(yè)初步規(guī)劃 有夾層商業(yè) 沿街切分商務(wù)配套商業(yè)方向 無夾層商業(yè) 圍合式商業(yè)街綜合體打造 基礎(chǔ)經(jīng)濟測算 A2商務(wù)辦公 +配套商業(yè)綜合體 2014年 7月 思源顧問 45 A區(qū) -由 2萬平米中環(huán)廣場寫字樓、 6萬平米購物中心以及 3.1萬平米獨體商業(yè)組成。 目前中環(huán)廣場寫字樓已全面進駐，凱德臵地旗下的嘉茂購物中心已于 08年 12月開業(yè)。 A區(qū)在天津灣中的位置 2014年 7月 思源顧問 46 A2相關(guān)經(jīng)濟指標 地塊名稱 用途 占地面積（ m2) 建筑面積 總建筑面積 地下建筑面積 地上消防通道 地上可售面積 A 1樓辦公 37568 20326 20326 1樓商業(yè) 59305 59305 1#樓消防通道 494 494 1地下車庫 16488 16488 1樓地下人防 3850 3850 2樓 1