中原國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目策劃全案

中原國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目策劃全案 項(xiàng)目總論 一、中原國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目基本情況 中原國(guó)際商貿(mào)城選址在周口市川匯行政新區(qū)，臨近北郊。用地性質(zhì)為商業(yè)用地，用地面積為 2200 畝 (其中凈地 2000 畝，退規(guī)劃紅線 200 畝 )西界：輕工一路，東界 ；大慶路，南界 ；建設(shè)路，北界：北環(huán)路。由周口市天華置業(yè)有限公司通過(guò)正式掛牌所得，總地價(jià)約人民幣 8000 萬(wàn)元。周口市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。本地塊目前除有部分小量拆遷外，大部分無(wú)拆遷任務(wù)。周口市有關(guān)部門(mén)在市長(zhǎng)辦公室會(huì)上已基本滿足項(xiàng)目用地的六通 (即上水 通、下水通、路通、電通、暖通、通訊通 )條件，周口市政府成立了以市長(zhǎng)負(fù)責(zé)制的項(xiàng)目指揮部，項(xiàng)目列入周口市 2004 年一號(hào)工程，并準(zhǔn)備申報(bào)河南省重點(diǎn)工程項(xiàng)目。 二、項(xiàng)目模式與合作方式 本項(xiàng)目由周口市天華置業(yè)有限公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式：商業(yè)鋪面、配套住宅全部銷(xiāo)售，商務(wù)休閑區(qū)和辦公園區(qū)全部銷(xiāo)售；鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)大棚、大型倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、無(wú)污染加工區(qū)、物流配送中心等大部分租賃，部分留作自營(yíng)。自營(yíng)部分在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)時(shí)按租賃形式列算。 三、項(xiàng)目可行性報(bào)告的結(jié)論 項(xiàng)目總投資人民幣 132189.5 萬(wàn)元 (含貸款利息 )，啟動(dòng)資金 2 000 萬(wàn)元， 向銀行借款8 000 萬(wàn)元。經(jīng)分析研究，項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下 : 1、成本指標(biāo) （ 1）交易展銷(xiāo)區(qū) 二層復(fù)式混凝土框架： 1294.76 元 / （ 2）配套住宅區(qū) 多層半框架： 1194.36 元 / （ 3）商務(wù)休閑區(qū) 小高層框架： 1394.35 元 / （ 4）倉(cāng)儲(chǔ)加工園等鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)： 1064.76 元 / 2、銷(xiāo)售與租價(jià)格指標(biāo)： （ 1）交易展銷(xiāo)區(qū)：二層復(fù)式商鋪售價(jià)為 1900 元 / （ 2）配套住宅區(qū)：多層住宅售價(jià)為 1380 元 / （ 3）商務(wù)休閑區(qū)：小高層售價(jià)為 2100 元 / （ 4）倉(cāng)儲(chǔ)加工園等鋼構(gòu)租賃金為： 21 元 /月 3、收入標(biāo)準(zhǔn) (靜態(tài)指標(biāo) ) （ 1）銷(xiāo)售收入： 149940 萬(wàn)元 （ 2）租賃收入： 5619.6 萬(wàn)元（可租賃部分年靜態(tài)指標(biāo)） 4、財(cái)務(wù)指標(biāo) (靜態(tài)指標(biāo) ) （ 1）所得稅前利潤(rùn)： 32765.9 萬(wàn)元（不含租賃鋼構(gòu)物業(yè)收入） （ 2）投資利潤(rùn)率： 45.5% （ 3）投資利稅率： 55.6% （ 4）稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 62 447.9 萬(wàn)元 （ 5）內(nèi)部收益率： 48.36% （ 6）投資回收期（靜態(tài)） 稅前： 4.15 年 稅后： 4.57 年 （ 7）投資回收期（動(dòng)態(tài)） 稅前： 4.93 年 稅后： 5.30 年 （ 8）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 49 971 萬(wàn)元 （ 9）內(nèi)部收益率： 41.04% 第一部分 市場(chǎng)研究與方案構(gòu)思 第一章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 1.1 周口專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)宏觀走勢(shì)分析 周口市是一個(gè)有著一千多萬(wàn)人口的大市，正經(jīng)歷由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型、小城鎮(zhèn)向大都市發(fā)展的歷程。發(fā)展大商貿(mào)，促進(jìn)大流通，加快城市建設(shè)勢(shì)在必行。 建設(shè)大周口的大都市目標(biāo)，就需要有一個(gè)與市情相適應(yīng)相配套的城市發(fā)展戰(zhàn)略，在周口城市發(fā)展戰(zhàn)略五年計(jì)劃中，其重要一項(xiàng)是：規(guī)范市場(chǎng)行為，建設(shè)、引領(lǐng)地區(qū)大流通 、大商貿(mào)的大型綜合類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)，已經(jīng)是周口經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。 1.1.1 周口市住宅商品房情況 周口市住宅商品房正由 住居 時(shí)代開(kāi)始向人性化、智能化方向發(fā)展；開(kāi)始走出“火柴盒”式的建筑，向多樣化、綠化、園林、健康的 人居 時(shí)代邁進(jìn)。在層高上開(kāi)始向小高層發(fā)展；在戶(hù)型上開(kāi)始向大套居發(fā)展；在設(shè)計(jì)上開(kāi)始有飄窗，分干、濕區(qū)，動(dòng)、靜區(qū)，注意家居、環(huán)境、文化、配套四維空間，但目前仍存在小區(qū)管理體制不規(guī)范，物業(yè)管理落后等明顯的較落后城市特征。 周口住宅商品房整個(gè)價(jià)位走勢(shì)偏低。從市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，最為普遍的價(jià)位在 1300 1100元每平方 米之間；在個(gè)案中，最高售價(jià)達(dá)每平方米 1960 元，最低售價(jià)（頂樓）在每平方米 850 元左右。 1、周口城鄉(xiāng)人均居住建筑面積 周口城鎮(zhèn)人均居住建筑面積為 29.4 平方米，已基本達(dá)到小康居住水平；農(nóng)村人均居住建筑面積： 19.76 平方米。 2、周口市住宅平均價(jià)格 中心城區(qū)： 1300 元 /平方米；外環(huán)城區(qū)： 950 元 /平方米 3、周口 2003 年前已完成開(kāi)發(fā)面積（城鎮(zhèn)）： 982 萬(wàn)平方米 其中：住宅面積： 692 萬(wàn)平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積： 290 萬(wàn)平方米 住宅面積70%商業(yè)地產(chǎn)30% 4、周口 2003 年后預(yù)計(jì)新開(kāi)發(fā)面積（含在建）： 200 余萬(wàn)平方米 。 其中：住宅面積： 120 萬(wàn)平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積： 80 余萬(wàn)平方米 住宅60%商業(yè)地產(chǎn)40% 5、周口房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本特征 周口房地產(chǎn)銷(xiāo)售主要表現(xiàn)為：售價(jià)適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平，房產(chǎn)整體形勢(shì)良好，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，周口蘊(yùn)藏著較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。 周口住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格差距較大，從每平方米 1950 元到每平方米 850 元，表 現(xiàn)出發(fā)展中城市的不均衡性。 周口商業(yè)地產(chǎn)仍處于以租賃為主，少數(shù)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始有產(chǎn)權(quán)進(jìn)步，但價(jià)格差距太大，從極少數(shù)每平方米達(dá)到 15000 元到最低 2000 元每平方米，表現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)極不穩(wěn)定，具有明顯的初級(jí)特征。 1.1.2 周口寫(xiě)字樓情況 周口尚未形成規(guī)范的寫(xiě)字樓，除幾大銀行擁有 15 層以上高層外，周口高層建筑很少，體現(xiàn)出城市經(jīng)濟(jì)較為落后的基本特征。 1、多層帶商居辦公樓較為普遍 如川匯區(qū)文化館，一層為商鋪和辦公，二層以上辦公與住居混雜，入駐機(jī)構(gòu)以文教為主；以小戶(hù)型結(jié)構(gòu)、單間面積 20 平方米為主，其余有二室、三室 戶(hù)型，面積在 40-50平方米；沒(méi)有規(guī)范物業(yè)管理，只有車(chē)輛看管。 2、多層機(jī)關(guān)辦公樓自用與出租 如位于七一路中段的商業(yè)局辦公樓，層高 8 層，總面積 7000 平方米，配有電梯、保潔等，戶(hù)型單間面積 30 平方米，共 110 套，二室 60 平方米，約 20 套，三室 90 平方米，約 15 套。 6 至 7 層為商業(yè)局自用， 1 至 5 層對(duì)外出租。 3、開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓較少 如位于老新華書(shū)店對(duì)面的永安商務(wù)樓，屬對(duì)外出租的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓，備有電梯與基本物管服務(wù)，但出租率不甚理想，約在 50%多一點(diǎn)，戶(hù)型以單間為主，面積在 26 平方米左右，約 100 余間，每間每月租金 400 元左右，主要入駐機(jī)構(gòu)為文教、交通、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等。 1.1.3 周口八縣一市一區(qū)經(jīng)濟(jì)情況 1、項(xiàng)城市 位于周口市南部，面積 1083 平方公里，人口 103 萬(wàn)，轄 18 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。支柱產(chǎn)業(yè)為蓮花味精，社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)值基本與周口相持平，年人均可支配收入在 4000 5000 元之間。主要商業(yè)區(qū)在以項(xiàng)城商場(chǎng)和項(xiàng)城家電城為中心的東大街中段，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有項(xiàng)城建材市場(chǎng)，位于環(huán)城中路與車(chē)站路交匯處。 項(xiàng)城交通發(fā)達(dá)。漯阜鐵路環(huán)城而過(guò)，并以形成省級(jí)公路網(wǎng)。 2、鄲城縣 位于周口東部，面積 1471 平方公里，總?cè)丝?120 萬(wàn)，轄 20 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在 八縣中，鄲城是經(jīng)濟(jì)較為落后的縣之一，農(nóng)業(yè)仍是縣經(jīng)濟(jì)主要支柱。年人均可支配收入在 3000 元左右。商業(yè)區(qū)位于天河平價(jià)商場(chǎng)為中心的人民路中段，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，主要依靠馬路帶經(jīng)濟(jì)。 鄲城交通不發(fā)達(dá)。鐵路有許鄲地方鐵路，洛河亙城而過(guò)，省級(jí)公路網(wǎng)已形成。 3、淮陽(yáng)縣 位于周口市腹地，面積 1468 平方公里，人口 119 萬(wàn)人，轄 20 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?；搓?yáng)經(jīng)濟(jì)比較落后，僅有一個(gè)占地約 30 畝的陳州商城，商業(yè)十分蕭條，沒(méi)有形成較為集中的中心商業(yè)區(qū)，年人均可支配收入在 3000 元左右。 淮陽(yáng)城關(guān)有三分之一為龍湖，交通不發(fā)達(dá)，鐵路有周淮地方鐵路與 許鄲地方鐵路，106 國(guó)道穿城而過(guò)，省級(jí)公路網(wǎng)已形成。 4、西華縣 位于周口西郊，總面積 1194 平方公里，人口 79 萬(wàn)，轄 19 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。西華是八縣中較小縣之一，經(jīng)濟(jì)比較落后，年人均可支配收入在 3000 元以下。 西華交通不發(fā)達(dá)，沒(méi)有鐵路，主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。 5、沈丘縣 位于周口市東南郊，總面積 1007 平方公里，人口 111 萬(wàn)，轄 21 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。沈丘為八縣中較大縣之一，也是八縣中經(jīng)濟(jì)較好的縣之一，年人均可支配收入在 3000 元以上。主要商業(yè)區(qū)在縣府街中段，建環(huán)路內(nèi)有一個(gè)較有規(guī)模的綜合批發(fā)市場(chǎng)。 沈丘交通不發(fā)達(dá)，沙潁河盤(pán)城而 過(guò)，交通主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。 6、鹿邑縣 位于周口市東北部，與商丘、安徽接壤，面積 1245 平方公里，人口 110 萬(wàn)，轄 22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鹿邑是八縣中較大的一個(gè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在八縣中也較強(qiáng)，年人均可支配收入 3000元以上，商業(yè)中心在西大街和人民路中段，境內(nèi)沒(méi)有鐵路，交通主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。 7、扶溝縣 位于周口市西北隅，面積 1173 平方公里，總?cè)丝?68 萬(wàn)，轄 15 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。扶溝是八縣最小縣，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力在八縣中屬于中上水平，人均年可支配收入在 3000 元以上，許鄲地方鐵路與賈魯河穿市而過(guò)，具有水陸交通與省級(jí)公路網(wǎng)聯(lián)動(dòng)能力。 8、太康縣 位于周口市北郊，面積 1759 平方公里，總?cè)丝?130 萬(wàn)，轄 23 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。太康是八縣中較大的一個(gè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在八縣中屬上流水平，年人均可支配收入在 3600 元左右，商業(yè)已形成如商貿(mào)大世界、建材城、服裝城、集貿(mào)市場(chǎng)。許鄲地方鐵路與 106 國(guó)道交城而過(guò)，省級(jí)公路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 9、商水縣 位于周口西南部，面積 1314 平方公里，總?cè)丝?107 萬(wàn)，轄 23 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場(chǎng)）。商水距周口僅 8 公里，周口未來(lái)城市發(fā)展將實(shí)現(xiàn)“周商一體”，商水是周口向南發(fā)展戰(zhàn)略帶，商水目前經(jīng)濟(jì)落后，是八縣中較落后的一個(gè)，年人均可支配收入在 3000 元以下，交通 主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。 10、川匯區(qū) 川匯區(qū)由周口的主要城區(qū)組成，川匯區(qū)經(jīng)濟(jì)水平整體高于周口市，人口 35 萬(wàn)人，年人均可支配收入在 5000 元左右。 11、八縣主要經(jīng)濟(jì)特征 （ 1）商業(yè)工業(yè)品來(lái)源渠道主要有：鄭州、武漢、江浙； （ 2）房地產(chǎn)發(fā)展較慢，統(tǒng)屬于較落后地區(qū)； （ 3）以農(nóng)業(yè)為主，各縣都有農(nóng)用機(jī)械廠和交易場(chǎng)所； （ 4）商業(yè)發(fā)展較慢，體現(xiàn)農(nóng)業(yè)大市的基本特征； （ 5）人均住房面積 19 ； （ 6）城區(qū)商品房?jī)r(jià)格在 800 1100 元 /之間。 1.2 周口市專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)中觀走勢(shì)分析 1.2.1 周口專(zhuān)業(yè)化（商品化）市場(chǎng)情 況 周口目前擁有的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，全部停留在商品化市場(chǎng)這一面向終端消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)模式，其特點(diǎn)是： 經(jīng)營(yíng)成本高，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)薄，發(fā)展形式單一，缺乏自身生命力；行業(yè)業(yè)態(tài)尚處在“攤位制”狀態(tài)，尤其表現(xiàn)為“集貿(mào)”市場(chǎng)，充分反映了周口農(nóng)業(yè)大市的基本特征。 1、建材裝飾市場(chǎng) 周口鐵路建材批發(fā)市場(chǎng) 位于農(nóng)工路，為新建中的專(zhuān)業(yè)建材批發(fā)市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)：瓷磚、潔具、木地板、鐵藝、石材等，建筑結(jié)構(gòu)為兩層復(fù)式磚混房， 市場(chǎng)運(yùn)作模式為出租。 周口精細(xì)建材批發(fā)市場(chǎng) 位于大慶路南段，為新建中的專(zhuān)業(yè)建材批發(fā)市場(chǎng)。主要經(jīng)營(yíng)：瓷磚、潔具、木材、油漆 、五金等，建筑結(jié)構(gòu)為兩層復(fù)式磚混房，占地面積約在 100 畝左右，市場(chǎng)運(yùn)作模式以出租為主，單體租金平均為 10000 元 /平方米 /年。 周口鋼材世界 位于建設(shè)路，占地約 6 畝的露天鋼材交易廣場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)各類(lèi)鋼材，經(jīng)營(yíng)年史約 10年以上。 豫東大世界 由宋慶齡基金會(huì)投資，擬在周口興建一個(gè)大型建材批發(fā)市場(chǎng)，該項(xiàng)目正在論證階段。 2、集貿(mào)市場(chǎng) 周口農(nóng)資大市場(chǎng) 位于周淮路農(nóng)科所附近，占地面積 450 畝，建筑結(jié)構(gòu)為二、三層磚混結(jié)構(gòu)，屬新建市場(chǎng)，計(jì)劃今年 5 月 1 日或 6 月 1 日開(kāi)業(yè)。主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：化肥、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等。市場(chǎng)運(yùn)作模 式以出租為主。 高莊集貿(mào)市場(chǎng) 位于莊東路，建筑結(jié)構(gòu)以鋼架石棉瓦大棚為主，部分磚混房，主要經(jīng)營(yíng)蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品，現(xiàn)已停業(yè)。 北花園集貿(mào)市場(chǎng) 位于建設(shè)路與八一路交叉口，占地約 8 畝，建筑結(jié)構(gòu)主要為鋼架石棉瓦大棚，部分磚混房，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約 3 年多，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品。 文昌街集貿(mào)市場(chǎng) 位于文昌街，占地約 8 畝，建筑結(jié)構(gòu)為單層磚混房，中間為鋼架石棉瓦大棚，主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、干果等農(nóng)副產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約 4 年。 迎水寺集貿(mào)市場(chǎng) 位于中州路北段，占地約 8 畝，建筑為單層磚混房，中間鋼架石棉瓦大棚，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為針織、毛線 、服裝、鞋帽等，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約 5 年。 八一路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 位于八一路，是周口市內(nèi)最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，占地約 20 畝，建筑結(jié)構(gòu)為單層磚混和鋼架石棉瓦大棚，是典型的馬路帶與攤位制市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、干果、水產(chǎn)品等農(nóng)副產(chǎn)品。 3、家具市場(chǎng) 華威家具城 位于工農(nóng)路南段，經(jīng)營(yíng)實(shí)木家具、皮料家具，布藝等，為舊倉(cāng)庫(kù)改建而成，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約 4 年。 家美家具城 位于工農(nóng)路南段，建筑結(jié)構(gòu)為二層大框架大廳，主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：一層為辦公家具、木、皮沙發(fā)，二層為精品套房家具。 龍江家具廣場(chǎng) 建筑結(jié)構(gòu)為三層大框架大廳，目前正在裝修待營(yíng)業(yè)階段 。 浙江家具城 位于大閘路，面積 12000 平方米，框架式結(jié)構(gòu)，主要經(jīng)營(yíng)實(shí)木家具、套房家具、辦公家具等。 易發(fā)家具廣場(chǎng) 位于中州路與川匯區(qū)委附近，建筑結(jié)構(gòu)二層磚混，面積 2500 平方米，為獨(dú)家經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)辦公家具、套房家具等。 4、其他類(lèi)市場(chǎng) 周口古玩城 位于八一路，建筑結(jié)構(gòu)單層磚混，主要經(jīng)營(yíng)古玩、字畫(huà)、玉器等。 北京亞飛周口汽貿(mào)城 位于建設(shè)路，占地約 10 畝，屬獨(dú)家自建自營(yíng)性質(zhì)，主要經(jīng)營(yíng)整車(chē)銷(xiāo)售，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約4 年。 周口億星批發(fā)市場(chǎng) 主要經(jīng)營(yíng)糖酒副食品，屬典型的馬路帶經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營(yíng)主要集中一 層商業(yè)鋪面。 5、專(zhuān)業(yè)化（商業(yè)化）市場(chǎng)調(diào)查分析 分析數(shù)據(jù)： 市場(chǎng)個(gè)數(shù)： 21 個(gè) 業(yè)主戶(hù)數(shù)： 3510 戶(hù) 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)類(lèi)：建材、服裝、家電、家具、集貿(mào)、汽貿(mào)、食品共七類(lèi)。 市場(chǎng)總面積： 150 萬(wàn)平方米。 建筑結(jié)構(gòu)： 單層磚混 31.5 萬(wàn)平方米 占 21% 二層復(fù)式 45 萬(wàn)平方米 占 30% 鋼架石棉瓦大棚 64.5 萬(wàn)平方米 占 43% 舊倉(cāng)庫(kù)等舊房改造 9 萬(wàn)平方米 占 6% 如下圖所示： 經(jīng)營(yíng)業(yè)主來(lái)源 本地： 3018 戶(hù) 占 86%；外地： 492 戶(hù) 占 14% 本地86%外地14% 租金價(jià)格 10 元 /平方米月以下： 占 6% 11-15 元 /平方米月： 占 38% 16-25 元 /平方米月： 占 46% 26 元 /平方米月以上： 占 10% 中心產(chǎn)業(yè)區(qū)分部旺鋪，租金以達(dá) 60-100 元 /平方米以上 如下圖所示： 市場(chǎng)流通通路 零售業(yè)： 占 89%；批發(fā) 業(yè)： 占 11% 如下圖所示： 零售業(yè)89%批發(fā)業(yè)11% 1.2.2 荷花市場(chǎng) 荷花市場(chǎng)位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，東面中州路，西面長(zhǎng)青路，面積約八十畝，建筑面積約 5 萬(wàn)平方米，主要結(jié)構(gòu)為二層和部分鋼架大棚，市場(chǎng)內(nèi)共有商戶(hù) 2350 戶(hù)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目涉及服裝、百貨、五金、副食品、日用品、日雜用品、建材、電子、文體、音像等多類(lèi)別。 1、交通不暢制約了市場(chǎng)發(fā)展 荷花市場(chǎng)位于市中心，車(chē)輛出入不方便，加上市場(chǎng)內(nèi)各種添置物的阻礙，市場(chǎng)出入貨不暢，已不符合交通作為市場(chǎng)的基本要求。 2、亂收費(fèi)壓抑了市場(chǎng)發(fā)展 荷花市場(chǎng)由于缺乏有效管理，亂收費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。如上二層送貨按在二層位置一件貨收費(fèi)在 30 100 元不等，工商、國(guó)地稅每月每戶(hù)在 780 元以上，嚴(yán)重挫傷了經(jīng)營(yíng)戶(hù)的積極性。 3、消防隱患?jí)涸谌藗冃念^ 荷花市場(chǎng)由于歷史原因，消防一直未能按市場(chǎng)規(guī)范建設(shè)，而荷花市場(chǎng)現(xiàn)狀已無(wú)法改變消防 隱患 的事實(shí)。從全國(guó)各大市場(chǎng)的火災(zāi)來(lái)看（如安徽合肥城隍廟市場(chǎng) 2000 年大火，沈陽(yáng) 2001 年大火，安慶光彩市場(chǎng) 2003 年大火等等），一旦荷花市場(chǎng)出現(xiàn)火情，后果將不堪設(shè)想，不僅是房、貨的損失，更有可能傷及人民生命安全。 1.2.2.1 荷花市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析 1、棉紡、服裝、鞋類(lèi)產(chǎn)品 1391 戶(hù) 占 59% 2、小百貨、日雜品 306 戶(hù) 占 13% 3、糖、煙、酒、副食品 270 戶(hù) 占 11% 4、電子、電器、電工、電料、五金 200 戶(hù) 占 9% 5、其他（化妝品、廚具、建材） 183 戶(hù) 占 8% 1.2.2.2 荷花 市場(chǎng)鋪型結(jié)構(gòu)分析 1、單間 2060 戶(hù) 占 87.6% 2、兩間 247 戶(hù) 占 10.50% 3、三間 28 戶(hù) 占 1.2% 4、四間 16 戶(hù) 占 0.7% 5、鋼架大棚 1 座 1.2.2.3 荷花市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主類(lèi)別分析 1、購(gòu)房經(jīng)營(yíng)業(yè)主 214 戶(hù) 占 9% 2、租房經(jīng)營(yíng)業(yè)主 2138 戶(hù) 占 91% 3、本地業(yè)主 2021 戶(hù) 占 86% 4、 外地業(yè)主 329 戶(hù) 占 14% 1.2.2.4 荷花市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況分析 1、市場(chǎng)租（售）價(jià)格情況 市場(chǎng)最高售價(jià)在溫州商城主入口兩側(cè)，每平方米 15000 元，市場(chǎng)最低售價(jià)每平方米僅 2000 多元，形成巨大的距差，從售出價(jià)格平均分析，售價(jià)應(yīng)在每平方米 4000 8000元之間。 15000600010000200040006000800010000120001400016000最高價(jià) 平均價(jià)格 最低價(jià)租（售）價(jià)格情況 2、市場(chǎng)營(yíng)業(yè)情況 荷花市場(chǎng)最鼎盛時(shí)為 5000 多戶(hù)，現(xiàn)在為 2350 戶(hù)，正開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的 1881 占總經(jīng) 營(yíng)戶(hù)的 80%，關(guān)門(mén)未營(yíng)業(yè)的 469 占總經(jīng)營(yíng)戶(hù)的 20%。 5000235018814690100020003000400050006000鼎盛期 現(xiàn)在 經(jīng)營(yíng)中 關(guān)門(mén)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)情況 1.3 中原國(guó)際商貿(mào)城市場(chǎng)微觀走勢(shì)分析 1.3.1 區(qū)位特點(diǎn) 中原國(guó)際商貿(mào)城選擇在周口市川匯區(qū)新政務(wù)區(qū)，是周口市城市新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈，具有較高的商業(yè)區(qū)位價(jià)值。 市政府投資重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移給川匯新區(qū)帶來(lái)了更多的機(jī)遇。川匯新區(qū)的建立使各項(xiàng)配套得到完善，居民人口增長(zhǎng)，生活設(shè)施進(jìn)一步齊全，對(duì)外交通不斷完善，川匯新區(qū)將吸引更多的企業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)投資，同時(shí)城市基礎(chǔ)配套的現(xiàn)代化，投資環(huán)境化政策優(yōu)惠，掃清了投資商的顧慮， 加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高新區(qū)的知名度，直接增加投資物業(yè)的價(jià)值。 1.3.2 購(gòu)買(mǎi)對(duì)象及購(gòu)買(mǎi)心理分析 對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象心理分析采用市場(chǎng)調(diào)查的手段，調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷 200 份，向具有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模的業(yè)主做了詳細(xì)而深入的訪查。 1.3.2.1 業(yè)主經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 1、 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及種類(lèi) （ 1） 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的樣本分布 40.00%10.00%9.50%2.50%4.00%18.00%16.00%荷花市場(chǎng)中州商城浙江家具城億星批發(fā)市場(chǎng)東方家具城鐵路精細(xì)建材批發(fā)市場(chǎng)主干道 （ 2） 經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的樣本分布 26.00%8.00%10.50%8.00%13.50%18.00%16.00%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽日用小百貨糖業(yè)煙酒五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料家具建材其他 棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具三個(gè)種類(lèi)是此次調(diào)查重點(diǎn)，占比達(dá) 57.5%，“其他”項(xiàng)中包括電子、電器、服裝、音像、家具和小百貨。 （ 3） 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 BY 經(jīng)營(yíng)種類(lèi) 0% 20% 40% 60% 80% 100%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽日用小百貨糖業(yè)煙酒五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料家具建材音像主干道 50% 10% 20% 10% 10%鐵路精細(xì)建材城 100%東方家具城 100%億星批發(fā)市場(chǎng) 100%浙江家具城 100%中州商城 100%荷花市場(chǎng) 40% 20% 20% 20%棉紡針織 , 服 裝鞋帽日用小百貨糖業(yè)煙酒五 金 , 家電 , 電 工 ,電料家具 建材 音像 棉紡針織、服裝鞋帽、家具、建材、糖業(yè)煙酒在本次所調(diào)查的批發(fā)市場(chǎng)中所占的比例較重，也顯示出這四個(gè)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)在周口市各批發(fā)市場(chǎng)中的成活率較高。 2、 鋪面結(jié)構(gòu)及面積 （ 1） 鋪面結(jié)構(gòu) 大棚28.50%單層40.50%二層復(fù)式4.00%二層11.50%三層2.00% 其他13.50% 在調(diào)查的經(jīng)營(yíng)戶(hù)中，其鋪面結(jié)構(gòu)以大棚和單層為主，所占比重接近 70%，三層及二層復(fù)式所占比例最少。 （ 2） 鋪面面積 面積在 30 80 的鋪面所占比例為 56%，這個(gè)面積區(qū)間在調(diào)查的經(jīng)營(yíng)戶(hù)中占的比例較高。 （ 3） 鋪面結(jié)構(gòu) BY 鋪面面積 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%大棚 63.15% 19.29% 17.56%單層 8.64% 91.36%二層復(fù)式 100%二層 76.92% 23.08%三層 100%框架 80% 20%10-30 30-80 80-100 100-200 200-300 3 0 0 以 上 大棚結(jié)構(gòu)的面積集中在 10 30 ，單層結(jié)構(gòu)的面積則集中在 30 80 ，二層復(fù)式的面積在 80 100 ，二層結(jié)構(gòu)的單間面積集中在 10 30 以?xún)?nèi)，三層結(jié)構(gòu)面積在 100200 ，框架結(jié)構(gòu)的面積在 200 以上。 （ 4） 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 BY 鋪面結(jié)構(gòu) 0% 20% 40% 60% 80% 100%大棚單層二層復(fù)式二層三層框架主干道 75% 9.37% 15.63%鐵路精細(xì)建材城 69.44% 5.55% 25.01%東方家具城 100%億星批發(fā)市場(chǎng) 80% 20%浙江家具城 100%中州商城 90% 10%荷花市場(chǎng) 71.25% 11.25% 1.25% 11.25% 5%大棚 單層 二層復(fù)式 二層 三層 框架 在調(diào)查的市場(chǎng)中，荷花市場(chǎng)的鋪面結(jié)構(gòu)最多，以大棚加磚混結(jié)構(gòu)為主，兩個(gè)家具城均為框架結(jié)構(gòu)，單層結(jié)構(gòu)在所有調(diào)查的市場(chǎng)占據(jù)著主導(dǎo)地位。 （ 5） 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 BY 經(jīng)營(yíng)面積 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%10-3030-8080-100100-200200-3003 0 0 以 上主干道 12.50% 68.75% 6.25% 12.50%中州商城 15% 85%浙江家具城 5.26% 52.63% 31.57% 10.54%億星批發(fā)市場(chǎng) 60% 20% 20%東方家具城 62.50% 37.50%鐵路精細(xì)建材城 55.55% 30.55% 11.11% 2.79%荷花市場(chǎng) 45% 46.25% 8.75%10-30 30-80 80-100 100-200 200-300 3 0 0 以 上 以荷花市場(chǎng)為代表的綜合性市場(chǎng)，主要面積在 10 80 之間，經(jīng)營(yíng)建材的鐵路精細(xì)建材批發(fā)市場(chǎng)面積集中在 30 100 之間，兩個(gè)家具城的面積均在 80 以上，主干道的沿街商鋪的面積則以 30 80 的居多。 （ 6） 經(jīng)營(yíng)種類(lèi) BY 經(jīng)營(yíng)面積 0% 20% 40% 60% 80% 100%10-3030-8080-100100-200200-3003 0 0 以 上其他 12.50% 68.75% 6.25% 12.50%建材 55.55% 30.55% 5.55% 5.55% 2.80%家具 3.70% 55.55% 33.33% 7.42%五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料 87.50% 12.50%糖業(yè)煙酒 76.19% 4.76% 19.05%日用小百貨 100%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽 17.30% 75% 1.92% 3.84% 1.94%10-30 30-80 80-100 100-200 200-300 3 0 0 以 上 在所調(diào)查市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)中，棉紡針織、服裝鞋帽、建材等的主要面積在 30 80，日用小百貨、五金、家電、電工、電料的經(jīng)營(yíng)面積集中在 10 30 ，家具行業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積在 100 200 之間。 3、 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和租賃價(jià)格 （ 1） 鋪面擁有形式 購(gòu)買(mǎi)5.50%租賃94.50% 在調(diào)查的經(jīng)營(yíng)戶(hù)中，有 94.5%的鋪面擁有形式為租賃。 （ 2） 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 在購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)營(yíng)業(yè) 主中，有超過(guò) 60%業(yè)主購(gòu)房單價(jià)在 2000 3000 元 /。 （ 3） 租賃價(jià)格 55.55%24.33%18.51%1.61%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%10-20 20-30 30-50 5 0 以 上 有超過(guò) 50%的經(jīng)營(yíng)業(yè)主的租金在 10 20 元 /月。 （ 4） 鋪面擁有形式 BY 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 92.50%95% 94.44%100% 100% 100%93.75%7.50%5% 5.56% 6.25%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%荷花市場(chǎng)中州商城鐵路精細(xì)建材城 億星批發(fā)市場(chǎng)浙江家具城東方家具城主干道租賃 購(gòu)買(mǎi) 所調(diào)查的各批發(fā)市場(chǎng)鋪面均以租賃為主。 （ 5） 鋪面擁有形式 BY 經(jīng)營(yíng)種類(lèi) 90.39%87%100.00% 100% 100%94%100.00%9.61%13%5.55%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%棉紡針織,服裝鞋帽日用小百貨糖業(yè)煙酒五金,家電,電工,電料家具 建材 其他租賃 購(gòu)買(mǎi) 調(diào)查的各經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的鋪面均以租賃為主。 （ 6） 鋪面擁有形式 BY 鋪面結(jié)構(gòu) 27.50%40%4.00%9%2%14%2.00% 2%3%0.50%6%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%大棚 單層 二層復(fù)式 二層 三層 框架租賃 購(gòu)買(mǎi) 調(diào)查顯示，大部分鋪面結(jié)構(gòu)所對(duì)應(yīng)的鋪面擁有形式為租賃。 （ 7） 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 BY 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 0% 20% 40% 60% 80% 100%2000-30003000-40004000-50005000-6000主干道 50% 50%東方家具城浙江家具城億星批發(fā)市場(chǎng)鐵路精細(xì)建材批發(fā)市場(chǎng) 100%中州商城 100%荷花市場(chǎng) 33.33% 16.66% 16.66% 33.35%2000-3000 3000-4000 4000-5000 5000-6000 所調(diào)查的市場(chǎng)中，荷花市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的區(qū)間最多，其中 2000 3000 元 /為主要的售出價(jià)格，鐵路建材市場(chǎng)的售出價(jià)格在 2300 3800 元 /，兩個(gè)家具城和億星批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)只租不售。 （ 8） 經(jīng)營(yíng)種類(lèi) BY 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 0% 20% 40% 60% 80% 100%600-10001000-20002000-40004000-5000其他 50.00% 50.00%建材 100.00%家具五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料糖業(yè)煙酒日用小百貨 100%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽 40.00% 20% 20.00% 20.00%600-1000 1000-2000 2000-4000 4000-5000 在調(diào)查的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)中，棉紡 針織、服裝鞋帽購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格區(qū)間比較均勻，而糖業(yè)煙酒、五金、家電、電工、電料、家具行業(yè)鋪面擁有形式均為租賃，購(gòu)買(mǎi)者較少。 （ 9） 鋪面結(jié)構(gòu) BY 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%大棚 27.27%單層 50.00%二層復(fù)式二層 4.54%三層 18%1000-2000 2000-3000 3000-4000 4000-5000 調(diào)查的單層價(jià)格均集中在 2000 3000 元 /之間，二層復(fù)式均為租賃。 （ 10） 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 BY 租賃價(jià)格 0% 20% 40% 60% 80% 100%10-2020-3030-505 0 以 上主干道 53% 16% 18.75% 12.25%東方家具城 100%浙江家具城 84.21% 15.79%億星批發(fā)市場(chǎng) 80% 20%鐵路精細(xì)建材批發(fā)市場(chǎng) 58.33% 36% 5.56%中州商城 65% 25% 10%荷花市場(chǎng) 35.00% 27.50% 28.75% 1.25%10-20 20-30 30-50 5 0 以 上 10 20 元 /月是各批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的主導(dǎo)租金價(jià)格。 （ 11） 經(jīng)營(yíng)種類(lèi) BY 租賃價(jià)格 0% 20% 40% 60% 80% 100%10-2020-3030-505 0 以 上其他 56.66% 16.66% 20.00% 6.68%建材 58.33% 38.23% 3.44%家具 88.88% 11.12%五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料 12.50% 87.50%糖業(yè)煙酒 100%日用小百貨 57.14% 42.86%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽 53.19% 30% 8.51% 8.48%10-20 20-30 30-50 5 0 以 上 經(jīng)營(yíng)五金、家電、電工、電料、日用小百貨的經(jīng)營(yíng)戶(hù)租金價(jià)格在 20 50 元 /月，超過(guò) 80%的棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具的經(jīng)營(yíng)戶(hù)租金價(jià)格為 10 30 。 （ 12） 鋪面結(jié)構(gòu) BY 租賃價(jià)格 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%大棚 21.16% 8.99%單層 26.45% 10.58%二層復(fù)式 1% 1.05%二層 3.70% 8.46%三層 1.05% 1%框架 7.93% 4.23% 2.11%10-20 20-30 30-50 5 0 以 上 有近 50%租金價(jià)格在 10 20 元 /月經(jīng)營(yíng)戶(hù)的結(jié)構(gòu)為大棚、單層。 4、 供貨來(lái)源及經(jīng)營(yíng)方式 （ 1） 上游供貨來(lái)源 15%7%4%1%1%3%0.3%13%14%33%0.83%0.28%1.10%0.28%0.28%9.9%鄭州 武漢 江浙 上海 河北 廣東 河南 山東 福建山西 湖南 黑龍江 東北 北京 美國(guó) 所調(diào)查的經(jīng)營(yíng)戶(hù)的進(jìn)貨來(lái)源的地區(qū)主要來(lái)自：鄭州、江浙、武漢和 上海，占比達(dá)75%。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)方式 批發(fā)8%零售36%批零兼營(yíng)56% 56%的被調(diào)查業(yè)主的經(jīng)營(yíng)方式為批零兼營(yíng)。 （ 3） 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 BY 供貨來(lái)源 0% 20% 40% 60% 80% 100%鄭州武漢江浙上海河北山東廣東河南福建山西湖南黑龍江北京四川主干道 78% 6% 3.12% 18.75 25% 9.37% 3.12%東方家具城 62.50 12.50 12.50 12.50浙江家具城 15.78 21.05 26.31 26.31 15.78 36.84億星批發(fā)市場(chǎng) 80% 20%鐵路精細(xì)建材批發(fā)市場(chǎng) 66.66 14% 16.66 50% 16.66 22.22 2.77%中州商城 65% 20% 10% 15% 5% 5% 15% 10%荷花市場(chǎng) 47.50 18.75 51.25 16.25 25% 2.50% 10% 10% 2.50% 1.25% 1.25% 1.25%鄭州 武漢 江浙 上海 河北 山東 廣東 河南 福建 山西 湖南黑龍江北京 四川 調(diào)查的各批發(fā)市場(chǎng)的主要進(jìn)貨區(qū)域?yàn)椋亨嵵?、江浙和上?！?（ 4） 經(jīng)營(yíng)種類(lèi) BY 供貨渠道 0% 20% 40% 60% 80% 100%鄭州武漢江浙上海河北山東廣東河南福建山西湖南黑龍江北京四川其他 69% 6% 3.12% 18.75 25% 9.37% 6.25% 3.12%建材 66.66 13.88 16.66 50.00 16.66 22.22 2.77%家具 29.62 14.81 22.22 22.22 14.81 25.92五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料 19% 37.50 37.50 37.50 18.75糖業(yè)煙酒 71.42 5% 5% 28.57 9.52% 33.33 4.76% 4.76% 4.76% 4.76%日用小百貨 60% 23% 42% 15% 29% 2% 10% 1.92% 4%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽 47.50 18.75 51.25 16.25 25% 2.50% 10% 10% 2.50% 1.25% 1.25% 1.25%鄭州 武漢 江浙 上海 河北 山東 廣東 河南 福建 山西 湖南黑龍江北京 四川 所調(diào)查各行業(yè)的進(jìn)貨地區(qū)主要為：鄭州、武漢、江浙、上海、廣東和河北。 （ 5） 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 BY 經(jīng)營(yíng)方式 以上數(shù)據(jù)顯示，各批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)以批零兼營(yíng)為主。 （ 6） 經(jīng)營(yíng)種類(lèi) BY 經(jīng)營(yíng)方式 0% 20% 40% 60% 80% 100%批發(fā)零售批零兼營(yíng)其他 59.37% 40.63%建材 5.55% 13.88% 80.57%家具 44.44% 55.56%五 金 , 家 電 , 電 工 , 電 料 6.25% 68.75% 25%糖業(yè)煙酒 14.28% 4.76% 80.96%日用小百貨 12.50% 87.50%棉 紡 針 織 , 服 裝 鞋 帽 13.46% 46.15% 40.39%批發(fā) 零售 批零兼營(yíng) 在調(diào)查的類(lèi)別中，批零兼營(yíng)在三種經(jīng)營(yíng)方式中占據(jù)首位。 5、 現(xiàn)有市場(chǎng)的問(wèn)題點(diǎn) 現(xiàn)有市場(chǎng)的問(wèn)題點(diǎn)主要反映為三大點(diǎn)：市場(chǎng)管理不好；租金太高；競(jìng)爭(zhēng)激烈。 1.3.2.2 客戶(hù)需求分析 1、 一期專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的征詢(xún) 60%53%64%40%43.50%29%7.50%8%7%28%1%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%日用小百貨糖酒食品服裝建 材 , 裝 飾 材 料五 金 , 家 電家具農(nóng)資汽車(chē)及配件農(nóng)業(yè)機(jī)械圖書(shū)音像其他 被調(diào)查的經(jīng)營(yíng)業(yè)主希望未來(lái)市場(chǎng)應(yīng)設(shè)置開(kāi)發(fā)建設(shè)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集 中在以下三個(gè)：服裝；日用小百貨；糖酒食品。 2、 商貿(mào)城鋪面面積 有超過(guò) 54%的被調(diào)查經(jīng)營(yíng)業(yè)主認(rèn)為鋪面面積應(yīng)在 70 以下。 3、 單位售價(jià)的承受力 59.50%33%6.50%1%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2 0 0 0 以 下 2000-3000 3000-4000 4 0 0 0 以 上 對(duì)售價(jià)的承受力，被調(diào)查業(yè)主當(dāng)然希望價(jià)格越低越好，這就造成了調(diào)查結(jié)果偏差，從上圖可以看出 59.5%的被調(diào)查業(yè)主選擇 2000 元 /這個(gè)價(jià)位，這個(gè)數(shù)據(jù)不能完全采信。有 33%的較為理性的 被調(diào)查業(yè)主選擇了 2000 3000 元 /單位售價(jià)區(qū)間，這個(gè)數(shù)據(jù)可以做為以后定價(jià)的參考依據(jù)。 4、 單位租金價(jià)格 有近 50%的經(jīng)營(yíng)業(yè)主選擇的單位租金價(jià)格為 15 18 元 /月。 5、 配套內(nèi)容 占絕對(duì)比例的經(jīng)營(yíng)業(yè)主選擇的配套內(nèi)容為：倉(cāng)庫(kù)、餐飲和運(yùn)輸。 6、 商貿(mào)城扶持的優(yōu)惠政策 50%以上的被調(diào)查經(jīng)營(yíng)業(yè)希望商貿(mào)城扶持的優(yōu) 惠政策為：稅收 減免、工商減免和第一年租金減免。 7、 商貿(mào)城的布局 有 58.4%的經(jīng)營(yíng)業(yè)主希望商貿(mào)城的布局要同行業(yè)集中。 8、 商鋪結(jié)構(gòu)的接受度 對(duì)商鋪結(jié)構(gòu)接受度的結(jié)果為： （ 1）近 50%業(yè)主不接受大棚； （ 2）超過(guò) 70%的業(yè)主接受單層； （ 3）近 50%業(yè)主愿意接受二層復(fù)式； （ 4） 42%的業(yè)主接受二層結(jié)構(gòu)； （ 5） 71%的經(jīng)營(yíng)業(yè)主不愿意接受三層結(jié)構(gòu)。 9、 配套功能重要程度評(píng)價(jià) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%重要較重要一般較不重要不重要辦公場(chǎng)所 5% 3% 18.50% 13.50% 60%配套住宅 10% 4.50% 19% 30% 36.50%娛樂(lè)設(shè)施 7.50% 7.50% 31.50% 22.50% 31%餐飲設(shè)施 36% 19.50% 32% 8.50% 4%稅收管理 66% 24% 8% 0.50% 1.50%環(huán)境衛(wèi)生 90.50% 8.50% 1%治安狀況 96% 4%信息服務(wù) 38.50% 31% 25% 1.50% 4%運(yùn)輸配送 73.50% 8% 14.50% 1% 3%倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù) 67% 9% 17% 4% 3%重要 較重要 一般 較不重要 不重要 被調(diào)查經(jīng)營(yíng)業(yè)主認(rèn)為商貿(mào)城配套功能最為重要應(yīng)包括：稅收管理、環(huán)境衛(wèi)生、治安狀況、運(yùn)輸服務(wù)和倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。 1.3.2.3 經(jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)中原國(guó)際商貿(mào)城愿望分析 1、 購(gòu)租意向 有超過(guò) 85%的被調(diào)查業(yè)主對(duì)到商貿(mào)城購(gòu)買(mǎi)和租賃都選擇了“很可 能去”或“不確定”，這反映出了經(jīng)營(yíng)業(yè)主們的觀望心理。 2、 加盟商貿(mào)城的形式 購(gòu)房經(jīng)營(yíng)13.00%租房經(jīng)營(yíng)85.50%購(gòu)房投資1.50% 被調(diào)查經(jīng)營(yíng)業(yè)主加盟商貿(mào)城的形式為 租賃經(jīng)營(yíng)，占比達(dá) 85.5%。 3、 購(gòu)房付款方式 7.50%56%9.50%4%23%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%一次性付款 分期 五年按揭 5 - 1 0 年 按 揭 看情況 有 56%的被調(diào)查業(yè)主愿意購(gòu)房時(shí)分期付款。 1.3.2.4 媒介資訊接受情況 1、 了解廣告信息的渠道 被調(diào)查業(yè)主主要通過(guò)報(bào)紙雜志和當(dāng)?shù)仉娨暳私鈴V告信息。 2、 報(bào)紙雜志的選擇 被調(diào)查業(yè)主平時(shí)看的報(bào)紙主要為：大河報(bào)和周口日?qǐng)?bào)。 3、 電視頻道的選擇 經(jīng)營(yíng)業(yè)主平時(shí)收看的頻道主要為： CCTV-1、河南衛(wèi)視和周口 1、 2、 3 套。 4、 收看電視的時(shí)間段 2.50%7.50%90%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%6:00-9:00 12:00-15:00 19:00-22:00 經(jīng)營(yíng)業(yè)主收看電視的時(shí)間段主要在晚上七點(diǎn)至十點(diǎn)。 5、廣播電臺(tái)的選擇 收聽(tīng)周口廣播電臺(tái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主占到了 33%。 6、廣播電臺(tái)的時(shí)間段 20%40% 40%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%7:00-8:00 12:00-14:00 19:00-21:00 經(jīng)營(yíng)業(yè)主收聽(tīng)廣播電臺(tái)的時(shí)間段主要集中在 12： 00 14： 00 和 19： 00 21： 00 兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)。 7、 對(duì)戶(hù)外廣告的興趣 能引起經(jīng)營(yíng)業(yè)主興趣的戶(hù)外廣告主要為：車(chē)身廣告和路牌燈箱。 8、街上散發(fā)傳單、售樓業(yè)務(wù)員上門(mén)推介和親友介紹的接受情況 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%愿 意 ( 能 )不 愿 意 ( 不 能 )不確定親友介紹 28% 35.50% 36.50%售樓業(yè)務(wù)員上門(mén)推介 43% 21.50% 35.50%街上散發(fā)傳單 37.50% 37.50% 25%愿 意 ( 能 ) 不 愿 意 ( 不 能 ) 不確定 親友介紹、售樓業(yè)務(wù)員上門(mén)推介和街上散發(fā)傳單三種宣傳上“愿意”和“不確定”所占的比例均達(dá) 60%以上，可知經(jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)此三種宣傳方式在心理是可以接受的。 9、喜歡的廣場(chǎng)活動(dòng) 被調(diào)查的經(jīng)營(yíng)業(yè)主所喜歡的廣場(chǎng)活動(dòng)主要為：文藝表演、有獎(jiǎng)游戲和親身參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)，其占比例均達(dá) 60%以上。 1.3.3 競(jìng)爭(zhēng)形式分析 周口屬于發(fā)展的上升期的中小城市，但因特殊的地理位置，專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)規(guī)模尚未形成，周口是人口大市，其消費(fèi)潛力隨著城市化的程度加快，將成為眾多大投資商發(fā)展的目標(biāo)。目前正是搶占先機(jī)的最佳時(shí)機(jī)。雖然競(jìng)爭(zhēng)形式不是很激烈。但已有一些投資商開(kāi)始瞄向周口， 2004 年在計(jì)劃中有七大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，只有在他們尚未付諸行動(dòng)前，加快商貿(mào)城的開(kāi)發(fā)步伐，占領(lǐng)競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)。 2004 年將計(jì)劃開(kāi)發(fā)的七大市場(chǎng)有： （ 1）投資 7 億元的豫東南商品批發(fā)大世界 （ 2）投資 1.5 億元的汽車(chē)配件城 （ 3）投資 1.2 億元的李莊汽配城 （ 4）投資 1 億元的韓莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) （ 5）投資 5000 萬(wàn)元的中州商城三期工程 （ 6）投資 2500 萬(wàn)元的東方家具城三期工程 （ 7）投資 5000 萬(wàn)元的精細(xì)建材二期工程 第二章 項(xiàng)目環(huán)境分析 2.1 地塊環(huán)境條件 2.1.1 土地性質(zhì)綜述 項(xiàng)目面積 2200 畝 (其中凈用地面積 2000 畝，退規(guī)劃紅線 200 畝 )用地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為 50 年。 地塊東面為城市規(guī)劃中的輕工一路，西面城 市主干道大慶路，南面為建設(shè)路，北面為北環(huán)路。 地塊東面長(zhǎng)約 1600 米，西面長(zhǎng)約 1340 米，北面長(zhǎng)約 920 米，南面長(zhǎng)約 1300 米。 2.1.2 地塊地面情況 地塊靠西南角，大慶路與建設(shè)路交匯處有面粉廠、汽車(chē)修理廠和短途客運(yùn)站，東南角有三里莊自然村，中部有李垛樓自然村，其余為大片桃園與耕地。 地塊地面情況整體較為平坦，中部與四周有土丘起伏，地表基本為沙化土質(zhì)，具有較強(qiáng)的粘性土壤，基本無(wú)塊石。 2.1.3 地塊周?chē)煌l件 項(xiàng)目地塊周?chē)煌l件良好，東面大慶路為 80 米寬的市區(qū)干道，北面為周口市環(huán)城大道，南邊建設(shè)路 為連接與市區(qū)的走廊，西面輕工一路將與市區(qū)貫通，往輕工一路西面約 40 米，為市區(qū) 80 米寬的八一路，是周口是主要貫通南北的大道。 地塊公共交通極為便利，且與主干道緊鄰交錯(cuò)，不存在亞交通問(wèn)題，更無(wú)交通瓶頸限制，因此，該地塊應(yīng)當(dāng)充分利用交通極為便利的優(yōu)勢(shì)。 2.1.4 項(xiàng)目地塊周?chē)钆涮自O(shè)施 項(xiàng)目地塊周?chē)钆涮自O(shè)施不齊全，但由于距城市很近，而且作為商業(yè)用地，不存在對(duì)項(xiàng)目生活配套的影響，所以在本項(xiàng)目的規(guī)劃中，可以建商務(wù)休閑中心和購(gòu)物超市，以滿足市場(chǎng)消費(fèi)的要求。 2.2 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 2.2.1 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）用地規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目用地面積達(dá) 2200 畝，在周口市如此大的商業(yè)地塊開(kāi)發(fā)，無(wú)疑可以形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開(kāi)發(fā)商降低項(xiàng)目單位開(kāi)發(fā)成本；另一方面有利于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群形成自我的獨(dú)立環(huán)境。若配以完善的生活配套設(shè)施，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，營(yíng)造商貿(mào)城的商業(yè)生活氛圍，必能增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 （ 2）交通條件優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目四界為市主要干道環(huán)境 ,距市中心距離較近，與周口八縣方便大貨車(chē)出入 ,在市內(nèi)與市外交通上將為本項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)。 2.2.2 劣勢(shì)分析 （ 1）周?chē)鞘信涮祝旱貕K為周口城市發(fā)展帶，周口城市生活配套不發(fā)達(dá)，自身 生活配套的完善，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商投資壓力。 （ 2）商業(yè)環(huán)境：地塊距離市中心較遠(yuǎn)，商業(yè)環(huán)境與人氣尚未形成，增加開(kāi)發(fā)商宣傳營(yíng)銷(xiāo)成本。 2.2.3 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 （ 1）蘊(yùn)藏巨大的市場(chǎng)潛力，周口是一個(gè)人口大市，在加速城市化進(jìn)程中，市場(chǎng)潛力巨大，本項(xiàng)目蘊(yùn)藏巨大的目標(biāo)消費(fèi)群。 （ 2）上升發(fā)展期的市場(chǎng)需求，周口是一個(gè)上升發(fā)展期的城市，目前周口專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)程度不高，遠(yuǎn)不能滿足周口發(fā)展的需求，為本項(xiàng)目創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)有的先機(jī)條件。 （ 3）項(xiàng)目本身的機(jī)會(huì) :特別是用地規(guī)模，市場(chǎng)多元化建設(shè)，無(wú)疑是周口目前各類(lèi)小型市場(chǎng)所無(wú)法比擬的，因此，只要堅(jiān)持 走高質(zhì)量、大、新、全的市場(chǎng)路線，充分發(fā)揮本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，然后通過(guò)“全新”的概念導(dǎo)入，找準(zhǔn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。 2.2.4 項(xiàng)目的威脅分析 （ 1）已形成市場(chǎng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)的去化威脅：周口已形成一些有一定經(jīng)營(yíng)年史的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如荷花市場(chǎng)、精細(xì)建材城等，對(duì)本項(xiàng)目的去化目標(biāo)可能造成障礙威脅； （ 2） 2004 年計(jì)劃的七大市場(chǎng)的威脅，尤其是準(zhǔn)備投資 7 億元的豫東南商品大世界。 2.3 結(jié)論 從項(xiàng)目環(huán)境來(lái)看，地塊是比較理想的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)群的項(xiàng)目用地。 根據(jù) SWOT 理論分析，一要加快項(xiàng)目建設(shè)的步伐，提高投資商投資周 口專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)的門(mén)檻；二要導(dǎo)入“全新”市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念，成為“引八方富商，富一方百姓”的商業(yè)重埠，聚集人氣、商氣、財(cái)氣并在周口確立商業(yè)航母級(jí)地位。 第三章 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 3.1 商貿(mào)城概念導(dǎo)入 商貿(mào)城定位在一個(gè)大型綜合性、專(zhuān)業(yè)化細(xì)分程度高的市場(chǎng)群，大規(guī)模、高品味、國(guó)際理念、世紀(jì)財(cái)富的，并立足周口、面向全省、輻射華中的商業(yè)重埠。為實(shí)現(xiàn)上述定位，須導(dǎo)入如下概念： （ 1）信息導(dǎo)入：在進(jìn)入信息化時(shí)代的今天，要充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立商貿(mào)城信息資源平臺(tái)，打造“信息化市場(chǎng)”的品牌。 （ 2）生態(tài)導(dǎo)入：商貿(mào)城與居民環(huán)境 不同，綠化只是其中一項(xiàng)生態(tài)內(nèi)容，在廢物處理，垃圾，污水等排放、收集、打包、清運(yùn)都要體現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)技術(shù)，不僅從市場(chǎng)管理行為主張生態(tài)，同時(shí)要引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者感受和遵從生態(tài)意識(shí)。 （ 3）財(cái)富導(dǎo)入：商貿(mào)城作為現(xiàn)代流通財(cái)富的發(fā)動(dòng)機(jī)，通過(guò)規(guī)模與信息渠道，倡導(dǎo)創(chuàng)造財(cái)富的意識(shí)和方法，引導(dǎo)與推進(jìn)商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)者快速致富，永久致富的步伐。 （ 4）人文導(dǎo)入：商貿(mào)城要打造現(xiàn)代物流信息品牌市場(chǎng)，就需導(dǎo)入全新的人文思想，將“以人為本 ” 的服務(wù)理念從意識(shí)形態(tài)轉(zhuǎn)化落實(shí)到社會(huì)實(shí)踐。同時(shí)在商貿(mào)城廣告宣傳上，一切“以人為本”；在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)上，更要 體現(xiàn)“以人為本”。 3.2 商貿(mào)城市場(chǎng)定位 3.2.1 商貿(mào)城市場(chǎng)定位 以商品流通為主渠道，開(kāi)展批發(fā)、零售、開(kāi)發(fā)第三方物流集交易，加工、儲(chǔ)運(yùn)信息、科研與生活配套為一體，多功能、綜合性強(qiáng)、具有相對(duì)封閉獨(dú)立能力的現(xiàn)代化商貿(mào)城區(qū)。 3.2.2 資本運(yùn)作模式定位 總的資本運(yùn)作模式：短線抓資金回籠，長(zhǎng)線抓市場(chǎng)建設(shè)。 充分利用資源和現(xiàn)代化項(xiàng)目運(yùn)作手段，以最小的投資、最快的時(shí)間，為開(kāi)發(fā)商獲得最高的收益。 3.2.3 市場(chǎng)管理模式定位 商場(chǎng)化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、大營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。 商場(chǎng)化管理 ： 運(yùn)用現(xiàn)代大商場(chǎng)集約化管理，實(shí)行六個(gè)統(tǒng)一 ，即：統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一票據(jù)管理、統(tǒng)一明碼示價(jià)、統(tǒng)一服裝系列、統(tǒng)一售后服務(wù)、統(tǒng)一廣告宣傳，體現(xiàn)大市場(chǎng)的、集約化程度高的管理模式，為消費(fèi)者提供最好的服務(wù)。 市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)： 體現(xiàn)現(xiàn)代化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，充分讓市場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)業(yè)主發(fā)揮各自經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，利用商貿(mào)城大市場(chǎng)輻射網(wǎng)絡(luò)，拓展貨物流通渠道，豐富市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，增加經(jīng)營(yíng)活力。 大營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)： 體現(xiàn)商貿(mào)城大市場(chǎng)群的主渠道威力，整合資源，強(qiáng)勢(shì)宣傳，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)媒體與區(qū)域主導(dǎo)媒體聯(lián)動(dòng)，打造商貿(mào)城大品牌地位。 3.3 商貿(mào)城市場(chǎng)細(xì)分 隨著周口城市化進(jìn)程的加快，人們需要有一個(gè)可以發(fā)展的專(zhuān) 業(yè)化大市場(chǎng)群，從經(jīng)營(yíng)者的角度希望有一個(gè)管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)有方的市場(chǎng)。從消費(fèi)者角度希望有一個(gè)滿足“一次購(gòu)齊”。質(zhì)量有保障、服務(wù)有保障的市場(chǎng)群，商貿(mào)城的建設(shè)即可以滿足經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)的需求。 3.3.1 從市場(chǎng)功能上的細(xì)分 （ 1）商品展銷(xiāo)交易區(qū) （ 2）物流配送中心 （ 3）大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) （ 4）區(qū)域貨場(chǎng) （ 5）無(wú)污染加工區(qū) （ 6）配套住宅區(qū) （ 7）商務(wù)休閑區(qū) （ 8）辦公園區(qū) 3.3.2 從開(kāi)發(fā)進(jìn)度上細(xì)分 分三期開(kāi)發(fā)完成總體目標(biāo) 第一期分為二階段 每階段開(kāi)發(fā) 500 畝 第一階段開(kāi)發(fā)主力市場(chǎng)為主 第二階段開(kāi)發(fā)主力市場(chǎng)及第三方物流為主 第二期開(kāi)發(fā)配套住宅與商務(wù)休閑為主 第三期開(kāi)發(fā)完善商貿(mào)城整體功能 3.3.3 從商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)主體上細(xì)分 （ 1）經(jīng)營(yíng)業(yè)主 (購(gòu)房自營(yíng) )占 70% （ 2）投資業(yè)主 (購(gòu)房投資 )占 30% （ 3）本地塊經(jīng)營(yíng)業(yè)主占 60% （ 4）對(duì)外引入經(jīng)營(yíng)業(yè)主占 40% 3.4 商貿(mào)城目標(biāo)市場(chǎng) 商貿(mào)城作為以商品流通、科研、加工、信息為一體的現(xiàn)代化、規(guī)范化經(jīng)濟(jì)行為，需要廣大經(jīng)營(yíng)業(yè)主共同營(yíng)造，天華置業(yè)作為產(chǎn)業(yè)的客觀主體，是商貿(mào)城賴(lài)以生存的主體。所以，商貿(mào)城的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)是行業(yè)內(nèi)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主和行業(yè)商品供應(yīng)商。 （ 1）第一期第一階段的目標(biāo)市場(chǎng)，以周口荷 花市場(chǎng)，周口精細(xì)建材市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主，應(yīng)占商貿(mào)城第一期第一階段的 40%左右。 （ 2）商貿(mào)城總體各市場(chǎng)的目標(biāo)，以周口其他市場(chǎng)與商業(yè)街面經(jīng)營(yíng)戶(hù)為主。 （ 3）根據(jù)對(duì)市場(chǎng)各類(lèi)供貨渠道分析，產(chǎn)業(yè)鏈上游的目標(biāo)主要分布在鄭州，武漢和江浙一帶。 （ 4）由于商貿(mào)城具有一定的投資功能，所以商貿(mào)城另一個(gè)大的目標(biāo)市場(chǎng)是周口中產(chǎn)階級(jí)房地產(chǎn)投資者。 第二部分 中原國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目方案策劃 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 商貿(mào)城占地 2000 畝（ 1 334 000 平方米），總建筑面積 1 056 000 平方米（其中二層半框架 復(fù)式商鋪 600 000 平方米，多層半框架住宅 174 000 平方米，多層框架辦公園區(qū)11 000 平方米，小高層框架商務(wù)休閑區(qū) 48 000 平方米，單層鋼架大棚 223 000 平方米）。項(xiàng)目建成將成為周口地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的豫東南工業(yè)品聚散基地，也是周口城市一道亮麗的風(fēng)景。 在進(jìn)行商貿(mào)城規(guī)劃時(shí)，不但要從市場(chǎng)需求出發(fā)，了解市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，同時(shí)也要從開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，總結(jié)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸收其它類(lèi)比專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求把商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計(jì)做得更好。 規(guī)劃超前化。第一、在主體風(fēng)格上要體現(xiàn)時(shí)代特征，符 合當(dāng)今時(shí)代潮流。第二、建筑的材料選用，要大量運(yùn)用環(huán)保型，推行國(guó)家鼓勵(lì)的新型材料。第三、服務(wù)意識(shí)的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活住宅配套等，都要從市場(chǎng)人文思想為出發(fā)點(diǎn)。這些都能體現(xiàn)商貿(mào)城的超前意識(shí)。 商鋪、住宅戶(hù)型合理化。作為今后的產(chǎn)權(quán)化商鋪銷(xiāo)售，要充分考慮目標(biāo)市場(chǎng)的接受能力與接受程度，二層復(fù)式的面積既能適應(yīng)經(jīng)營(yíng)需要又能滿足總價(jià)控制和能力。住宅部分要結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的特點(diǎn)，以中型戶(hù)型為主力戶(hù)型為宜。 建筑藝術(shù)化。一方面，商貿(mào)城定位的目標(biāo)是中產(chǎn)階層的經(jīng)營(yíng)業(yè)主和投資業(yè)主，他們的生活水平己達(dá)到小康，具有一定的 藝術(shù)審視能力；另一方面，商貿(mào)城須體現(xiàn)出時(shí)代潮流特征。所以在規(guī)劃時(shí)，要求建筑包括整個(gè)園區(qū)設(shè)計(jì)和商貿(mào)城環(huán)境設(shè)計(jì)藝術(shù)化。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，商貿(mào)城要達(dá)到國(guó)家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標(biāo)準(zhǔn)。 建材環(huán)?；?。引入商貿(mào)城生態(tài)導(dǎo)入理念，一方面符合社會(huì)對(duì)環(huán)保的要求，迎合消費(fèi)者的需要；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會(huì)降低建筑成本，而且可以有效延長(zhǎng)建筑的使用壽命。 配套完善化。商貿(mào)城周?chē)鞘信涮撞蝗谏藤Q(mào)城設(shè)計(jì)時(shí)要完善商貿(mào)城區(qū)配套，在商務(wù)休閑部分增加超市、會(huì)所等，方便園區(qū)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者。 服務(wù)星級(jí)化。對(duì)于 今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其商業(yè)地房，服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)從理論到實(shí)踐做得越來(lái)越好，已經(jīng)成為樓盤(pán)銷(xiāo)售主要手段，所以商貿(mào)城要做到服務(wù)星級(jí)化，把星級(jí)酒店服務(wù)運(yùn)用到商貿(mào)城營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)上。 環(huán)境公園化。商貿(mào)城主要配套的住宅小區(qū)，要求按公園環(huán)境設(shè)計(jì)，有別于商貿(mào)城商業(yè)區(qū)，同時(shí)也是商貿(mào)城推廣銷(xiāo)售的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。 流通信息化。作為商貿(mào)城導(dǎo)入的信息概念，商貿(mào)城內(nèi)部要實(shí)現(xiàn)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、溝通世界化等。 營(yíng)銷(xiāo)人文化。商貿(mào)城主要導(dǎo)入人文概念之一，從營(yíng)銷(xiāo)著手，從宣傳出發(fā)，營(yíng)造人文營(yíng)銷(xiāo)理念，搭好開(kāi)發(fā)商與承建商、開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商、管理者與消費(fèi)者之 間的文化橋梁。 4.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1、容積率：總?cè)莘e率： 0.8（以占地 2000 畝計(jì)算） 其中：大型展銷(xiāo)交易區(qū)： 0.9 大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)： 0.7 物流配送中心： 0.7 區(qū)域貨場(chǎng)： 0.7 無(wú)污染加工區(qū)： 0.7 辦公園區(qū)： 1.6 配套住宅： 1.3 商務(wù)休閑區(qū)： 1.8 2、建筑密度： 45% 3、綠化率： 20% 4、建筑紅線退讓道路邊線 60 米 5、建筑物間距 14-38 米 6、規(guī)劃道路： 主干道路 30 米加兩側(cè)各 3 米人行道， 內(nèi)街道路 12 米加兩側(cè)各 2 米分流道。 7、商貿(mào)城交通主要出入口方向：東、南、西、北。 8、商貿(mào)城主入口方向：東面（大慶路上） 9、區(qū)域貨場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)要求，每分市場(chǎng)中心，面積在 10 畝左右。 10、商貿(mào)城中心主題廣場(chǎng)要求，面積約 30 畝，中心為旱噴廣場(chǎng)。 11、商貿(mào)城主入口廣場(chǎng)兩側(cè)設(shè)計(jì)不銹鋼旗桿，桿高 20 米，分兩側(cè)，每側(cè) 18 根，共 36 根。 4.3 規(guī)劃構(gòu)思 4.3.1 功能分區(qū) 商貿(mào)城由八大區(qū)域組成： 大型展銷(xiāo)交易區(qū)：由專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)組成，結(jié)構(gòu)為二層半框復(fù)式，主要功能為相對(duì)可分割 （根據(jù)經(jīng)營(yíng)戶(hù)需求）商業(yè)單元。 大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：為交易區(qū)商業(yè)單元作配套倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。 物流配送中心：作為市場(chǎng)第三方物流配送配套場(chǎng)地，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼架大棚。 區(qū)域貨場(chǎng)：為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)臨時(shí)停車(chē)，裝卸物資服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。 無(wú)污染加工區(qū)：按標(biāo)準(zhǔn)加工廠房設(shè)計(jì)，主要為市場(chǎng)配套加工服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。 辦公園區(qū)：商貿(mào)城管理與經(jīng)營(yíng)辦公區(qū)，結(jié)構(gòu)為半框架多層建筑，主要在大慶路二層復(fù)式以上。 配套住宅：為商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)業(yè)主配套生活住宅，為多層（六 -七層）半框架結(jié)構(gòu)。 商 務(wù)休閑區(qū)：商貿(mào)城內(nèi)配套，設(shè)計(jì)超市、會(huì)所、酒店等，為小高層框架結(jié)構(gòu)。 4.3.2 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 商貿(mào)城綠化重點(diǎn)應(yīng)在配套住宅部分，形成相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)設(shè)計(jì)，采用草皮鋪蓋，商貿(mào)城內(nèi)以灌木、喬木等耐寒植物交替。 商貿(mào)城整體綠化從住宅小區(qū)到商業(yè)區(qū)、商貿(mào)城內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，應(yīng)充分考慮周口北方地區(qū)的特點(diǎn)，引入當(dāng)今園林設(shè)計(jì)潮流，采用多景點(diǎn)布局而又重點(diǎn)突出，從而形成一個(gè)點(diǎn)、線、面相結(jié)合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。其具體層劃分為：住宅小區(qū)綠地 園區(qū)組團(tuán)綠地 道路綠化。 4.3.3 公建設(shè)施規(guī)劃 為形成商貿(mào)城商業(yè)交易場(chǎng)所 流動(dòng)要求和住宅小區(qū)的人居要求： 1、休閑文化設(shè)施 : 露天運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，高品味酒店，悠閑康樂(lè)文化等。 2、大型商業(yè)購(gòu)物中心：設(shè)計(jì)大型超市，引入品牌組團(tuán)加盟等。 3、商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)：設(shè)計(jì)銀行、通訊等機(jī)構(gòu)，商務(wù)辦公配套等機(jī)構(gòu)。 4、物業(yè)管理設(shè)施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務(wù)機(jī)構(gòu)、配電、供水、修茸等。 5、生活服務(wù)設(shè)施：公廁、垃圾處理、公共事業(yè)服務(wù)等。 4.4 商鋪設(shè)計(jì)與分期開(kāi)發(fā) 4.4.1 分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃（用地平衡表） 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 占地面積 結(jié)構(gòu) 層數(shù) 開(kāi)發(fā)時(shí)段 大型展銷(xiāo)交易區(qū) 1000 畝 半框架 二層復(fù)式 1 2 3 期 大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 200 畝 鋼架 單層 2 3 期 物流配送中心 50 畝 鋼架 單層 2 3 期 區(qū)域貨場(chǎng) 80 畝 鋼架 單層 2 3 期 無(wú)污染加工區(qū) 150 畝 鋼架