項目開發(fā)前期建筑規(guī)劃方案評價導(dǎo)向

項目開發(fā)前期建筑規(guī)劃方案評價導(dǎo)向 我們的出發(fā)點 需要說明的是： 我們給出的不是具體的設(shè)計方案， 我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素 （市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素） 原則： 一切均基于 CVA 即 “ 競爭的價值增加 ” (Competition Value Added) 思考方式 有理有據(jù)，說服力強 用工具來思考 MECE，給到不同的可能方向及條件，不是開發(fā)商來考我們，而是開發(fā)商要評估自身的條件和需求，給我們答案。 提供經(jīng)典案例供參考 戶型配比 戶型配比原則和評價標(biāo)準(zhǔn) 基于總體定位、市場、消費者、天氣等。 基于以下戰(zhàn)略思考：資金回籠、利潤提升、明晰的競爭策略、明晰的風(fēng)險回避策略 不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果 1、基于總體定位和發(fā)展戰(zhàn)略： 總體定位：主流？跟隨？補缺？組合？ 總體發(fā)展戰(zhàn)略：低成本？差異性？ 總體形象：在戶型面積及特色上如何體現(xiàn)？ 2、基于市場的戶型特征、現(xiàn)狀和趨勢 市場前期及目前的戶型種類：主流和非主流配比 周邊即將推的戶型有幾類。 主流戶型在最近兩年的變化趨勢。 3、基于消費者的戶型特征 內(nèi)在的原因：消費者文化、經(jīng)濟(jì)、生活習(xí)性等原因： 指標(biāo)：戶均人口、客戶文化層次分布圖、成交總價分布圖、收入與首期及月供比較圖 4、天氣：南北方的天氣不同，會直接反映在戶型面積及結(jié)構(gòu)上。 5、政策因素：特別是贈送面積，各地有不同的政策。 戶型配比原則和評價標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)） 1、明晰的資金策略 哪部分可滿足資金迅速回籠（如贈送或創(chuàng)新戶型），哪部分滿足提升利潤（如商業(yè)）。 2、明晰的競爭策略和回避風(fēng)險策略 站在市場和消費者利益，考慮到底憑什么打贏競爭 （低成本？差異性？市場空缺？） 基于總體定位、市場、消費者、天氣等。 基于以下戰(zhàn)略思考：資金回籠、利潤提升、明晰的競爭策略、明晰的風(fēng)險回避策略 不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果 戶型配比原則和評價標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)） 不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果：戶型配比并非唯一解 方向 解釋 目的 條件 1 條件 2 條件 3 結(jié)果及注意事項 1） 主流市場 尋找市場中主力需求、消化最快的戶型。 走量 市場變化不大 競爭不太激烈 一般大盤必須面向主流市場或微調(diào)市場 規(guī)劃、位置等有競爭力 直面競爭，靠產(chǎn)品實力說話 走勢平穩(wěn) 戶型本身不易發(fā)力 2） 主流市場微調(diào) 略走大或略走小5-10個平方。 走量，并一定程度回避競爭 適應(yīng)市場趨勢 變?。好嫦蚋鼜V的客戶群，降總價 變大：抓住相對高端的客戶，提升單價 市場在變化 競爭較激烈 潛在消費者支持 3） 補缺市場 抓與目前客戶群體或購房目的完全不同需求。 抓機(jī)會，回避競爭 快速回籠資金 可能實現(xiàn)高價 小量市場 市場缺乏一類產(chǎn)品 能夠發(fā)現(xiàn)新的客戶群； 目前沒有此類供給的原因不是需求不足，這種方向本地有足夠的客戶群 很快消化 定價標(biāo)準(zhǔn)不清晰 后期市場迅速跟風(fēng) 4） 組合方案 分區(qū)，每區(qū)由完全不的市場需求方案組合 組合以達(dá)到不同時期的不同目的 必須有主次 必須考慮多樣性給售增加的難度 戶型評價 戶型在小區(qū)內(nèi)的位置擺布評價 核心在于平衡資源，以降低銷售的難度 資源分配要重視開盤造勢和展示區(qū)需要 注重分期開發(fā)的配比協(xié)調(diào)。 土地資源：景觀、朝向、臨路、臨水、距離 戶型資源：贈送、創(chuàng)新、面積、樓高、一梯幾戶 高 低 高 低 原則上戶型越大，資源越好 注重景觀對戶型的支持作用 景觀利用：盡量戶戶有景： 朝南看園景處布一梯四戶 朝南不看園景盡量布一梯兩戶 注重端頭及端頭景觀的利用： 加大面積 臨主軸單元拉大進(jìn)深 端頭開窗 可朝主軸景觀放置客廳。 在土地資源差、困難的地方，比如高層、臨路的地方，盡量放附送價值的戶型。 戶型平面結(jié)構(gòu)評價的三個向限 1、 首先分析競爭樓盤的戶型結(jié)構(gòu) ，有哪些可突破空間？有哪些可借鑒的方面。 2、有以下可創(chuàng)新處，但要分析： 哪些更適合本地消費者、更能打贏競爭 成本控制 哪個階段用、用途是什么 1）價值增加 凸窗（變大或增加數(shù)量，比如廚衛(wèi)的窗） 有意識的增加結(jié)構(gòu)面積贈送 大露臺（只計一半面積，比如可封出一間房） 2） 獨特價值或創(chuàng)新可供在開盤時展示及打開市場 贈送層高（ 3米、 3米 6、 3米 9等） 贈送雙層露臺 陽光花房 馬賽公寓 一梯一戶 電梯入戶 躍式、復(fù)式 3）戶型優(yōu)化 洗手間的干濕分區(qū) 大戶型中主人與仆人的入戶門分開設(shè) 下沉式衛(wèi)生間 基本面： 舒適性的常規(guī)原則 1、結(jié)構(gòu)方正 2、內(nèi)部路線、組織明暢 3、無大量浪費面積 4、宜于擺放家俱 5、動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū) 6、減少遮檔、明廚明衛(wèi) 7、客廳、主臥朝南 8、區(qū)分南北方對陽臺面積、朝向等的需求 9、進(jìn)深合適 1、坡地利用：形成一梯一戶、形成室內(nèi)躍式。 建筑評價 不同檔次建筑形象的風(fēng)格傾向性 高檔 中檔 低檔 高檔建筑的兩大原則：最終源于細(xì)節(jié) 入口顯赫原則 細(xì)節(jié)原則 冷暖色調(diào)：根據(jù)特定消費者愛好確定 如果底商需要展示，底商的外墻與上部要有明顯的分界線和收口。 小區(qū)主入口的標(biāo)志性：廣場、標(biāo)志物（雕塑、燈塔、噴水池、會所） 樓棟門廳：公建化、大一號的門廳入口、雙門廳（車庫門廳）、 入戶門：子母門 私家車道 觀光電梯（費用較高，放在展示性好、景觀好的地方） 弧型窗、落地窗 水管的處理 空調(diào)位處理：格柵 遮陽窗臺 屋頂（如過于復(fù)雜則費用高，且施工期長，對進(jìn)度形象不利） 燈光（一般在屋頂） 園林評價 園林評價的三個向限 1、 造價成本 2、維護(hù)成本 3、重點區(qū)及展示區(qū) ：哪部分，在哪兒，面積多大，是用來煽情、大投入的地方； 大社區(qū)要結(jié)合看樓路線，設(shè)置多個煽情點。 4、以人的活動評價，活動場所包含三類： 指定性活動 隨機(jī)活動 社交活動 5、如果是大社區(qū)，區(qū)域功能包含三類： 公共區(qū)域 半私密區(qū)域 私密區(qū)域 6、場所要有視覺焦點 7、考慮人的活動 路：上下班是直的，給老人孩子玩的路最好是彎的。 南方考慮遮陽、北方考慮曬太陽問題 1、幾種園林風(fēng)格 MECE 2、競爭對手的特色 哪些可借鑒，哪些存在提升空間 3、消費者分析： 消費者對園林的重視度。 消費者對園林的追求和消費習(xí)性 4、項目的園林特色 整體風(fēng)格和競爭性概念 展示區(qū)特色、位置及規(guī)劃 基本面： 場所精神，是關(guān)注人的精神 1、資源的利用： 景觀利用 居住者使用利用 外部資源納入內(nèi)部 2、不足的回避 規(guī)劃方案評價 規(guī)劃方案評價的五個方面 評價方案的角度： 主要從銷售和客戶角度，從以下幾個方面考慮： 方案 方案一 方案二 方案三 1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否一致 2、分期推售的適宜性 首期產(chǎn)品能較好的銜接市場 容易分期開發(fā)。 展示區(qū)可先行建成。 3、整體形象定位要求： 形象 1： 形象 2： 沿街的標(biāo)致性形象 特殊部分：比如內(nèi)部商業(yè) 4、住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍 5、其它特殊情況評價 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否一致 整體形象定位在規(guī)劃中是否有所反映 規(guī)劃方案建議 規(guī)劃方案建議（續(xù)） 1、平面方面 合適的規(guī)模、成本、要素，形成售賣區(qū) 施工安排上，展示區(qū)可以先期建成： 配套、園林的位置、規(guī)模能否便利的展示 配套的分布是否能匹配成為每期開發(fā)的賣點 首期產(chǎn)品能很好的協(xié)接市場 2、樓層數(shù)方面 開期有迅速回籠資金的產(chǎn)品 首期開發(fā)產(chǎn)品與市場能很好的協(xié)接 售賣面： 重點投入?yún)^(qū) 規(guī)劃方案建議（續(xù)） 基本面：小區(qū)舒適度 1、平面方面 大型小區(qū)，考慮公共區(qū)域、半私密區(qū)、私密區(qū)劃分。 小區(qū)的景觀線、人行路線、車行路線、車庫進(jìn)入樓棟路線流暢 小區(qū)入口不宜過多，避免未來增加管理成本 如果含有不同性質(zhì)的區(qū)域，則規(guī)劃應(yīng)考慮區(qū)域的隔離措施 考慮配套（學(xué)校、體育設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等）與住宅區(qū)的相互干擾問題。 大社區(qū)要考慮各個分區(qū)使用集中配套的距離和便利度 小區(qū)的集中資源的共享性（宜形成公共區(qū)域而非少數(shù)單位的私密區(qū)） 2、樓高 利用原有的地勢和資源 樓高的協(xié)調(diào)性、變化性、變化的韻率。 不宜有突出的落差，因為兩者客戶群和推廣賣點完全不同 超出市場可接受層數(shù)的數(shù)量