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CBD寫字樓市場研究報告一、北京寫字樓市場研究1、市場綜述1.1 主要市場北京甲級寫字樓主要分布在：中央商務區(qū)（CBD）、第三使館區(qū)（燕莎及機場輔路地區(qū)）、中關村地區(qū)、金融街地區(qū)和東長安街及朝外地區(qū)等六個次市場。圖2-1 北京甲級寫字樓主要次市場分布圖 中央商務區(qū)（CBD）：中央商務區(qū)及周邊地區(qū)是北京涉外商務活動最集中的地區(qū)。也是北京國際水準甲級寫字樓最為集中的區(qū)域。- 現有供應：甲級寫字樓為58.7萬平方米- 未來供應：2004-2008年甲級寫字樓預計為500萬平方米左右特點：平均租金最高；空置率水平最低；國際化程度最高、跨國公司最集中的區(qū)域，商務環(huán)境成熟；區(qū)域基礎設施和配套設施完善；規(guī)劃中可供開發(fā)的地塊較多，土地儲備較豐富；政府良好的推廣策略，使CBD對海外投資人產生了更強的吸引力；寫字樓品質將進一步提升，具有國際甲級標準的寫字樓物業(yè)有望增加。 東長安街地區(qū)：北京甲級寫字樓發(fā)展較為成熟的地區(qū)，北京最早落成的甲級寫字樓國際大廈和亞洲最具實力的地產商開發(fā)的東方廣場均位于此區(qū)域。- 現有供應：甲級寫字樓為76.7萬平方米- 未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為45萬平方米特點：平均租金與全市平均租金基本持平；受交通條件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客戶群主要是外資、中外合資企業(yè)及國內知名企業(yè)；區(qū)域發(fā)展成熟；可開發(fā)土地有限及受城市規(guī)劃限制，未來寫字樓供應增長平穩(wěn)；由于靠近天安門廣場和王府井商業(yè)街等城市中心，該地區(qū)受到國內外各知名地產商及大型企業(yè)和政府機構的關注。 朝外地區(qū)：位于朝陽區(qū)，由于毗鄰使館區(qū)為跨國公司從事商務活動提供了種種便利，因此，朝外商務區(qū)吸引了許多跨國公司。豐聯(lián)廣場、人壽大廈是該區(qū)域代表性寫字樓。- 現有供應：甲級寫字樓23萬平方米- 未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為5萬平方米特點：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平較高；區(qū)域發(fā)展成熟；寫字樓的整體檔次低于CBD和東長街地區(qū)；集中了一批外資及中外合資企業(yè)在此區(qū)域辦公；因土地價格、未來可發(fā)展空間有限等原因，對具有實力的地產開發(fā)商吸引力不足。 第三使館區(qū)：位于朝陽區(qū)，圍繞在機場高速路和東三環(huán)交匯處的東南，是北京寫字樓發(fā)展較早的區(qū)域。京城中心、發(fā)展大廈、燕莎中心、亮馬大廈、南銀大廈等均分布在此。這一區(qū)域與CBD具有相同之處，是外商投資者和國外公司青睞的地區(qū)。- 現有供應：甲級寫字樓為51.5萬平方米- 未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為26萬平方米特點：區(qū)域平均租金高于全市平均水平；因缺少地鐵交通的支持，空置率水平相對高于CBD和東長安街地區(qū)；外資企業(yè)集中，大量日本公司集聚在發(fā)展大廈、幸福大廈等物業(yè)內辦公；區(qū)域發(fā)展成熟；擁有良好的生活環(huán)境，是外籍人員生活居住相對集中的區(qū)域；寫字樓市場未來具有一定的發(fā)展空間。 金融街地區(qū)：金融街地區(qū)西自西二環(huán)路、東臨太平橋大街、南起復興門內大街、北至阜成門內大街，規(guī)劃用地103公頃，是中國金融業(yè)最高管理機構及全國最具實力的金融機構的集聚中心。- 現有供應：甲級寫字樓33萬平方米- 未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為46萬平方米特點：由于甲級寫字樓同乙級寫字樓競爭激烈，區(qū)域內甲級寫字樓平均租金低于其他幾個區(qū)域，該區(qū)域甲級寫字樓供應有限，大部分為乙級或接近甲級 標準的物業(yè)；國內金融業(yè)對該地區(qū)寫字樓的需求旺盛，因此空置率水平較低；國內金融業(yè)、電信業(yè)及其相關行業(yè)集中于此；金融街一期已建設完成，二期處于規(guī)劃建設中，占地32萬平方米；根據西城區(qū)政府對金融街的規(guī)劃發(fā)展目標，金融街將力爭吸引國外金融機構的進駐，金融街的整體規(guī)劃及建設正不斷步入國際化，甲級寫字樓的數量有望提高。 中關村地區(qū)：根據中關村科技園的規(guī)劃，中關村核心區(qū)包括中關村西區(qū)、中關村科學城、北大科技園、清華科技園，邊緣地區(qū)的重點項目有中關村軟件園、中關村生命科技園和上地信息產業(yè)基地。依據中關村科技園發(fā)展規(guī)劃，未來10年中關村科技園的功能定位為具有國際競爭力的國家級科技創(chuàng)新示范基地。- 現有供應：甲級寫字樓48萬平方米- 未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為77萬平方米特點：中關村現有甲級寫字樓整體品質與東部存在差距，由于甲級寫字樓數量有限，平均租金水平與全市租金水平持平，空置率穩(wěn)定；高科技企業(yè)、成長型中小公司辦公聚集地區(qū)；正處于全面建設階段，整體商務環(huán)境正逐步改善；受銀行貸款對寫字樓的限制和區(qū)域產業(yè)規(guī)模特征等因素的影響，寫字樓銷售市場受到商住公寓的沖擊；目前缺少具有經驗的外資地產投資商的投資，中關村地區(qū)寫字樓開發(fā)主要依靠國內開發(fā)商建設；區(qū)域內人才資源、政策環(huán)境及產業(yè)優(yōu)勢，以及不斷改善的辦公生活條件，有望吸引外資企業(yè)及地產投資商的進入。圖表2-1 北京甲級寫字樓各區(qū)域次市場市場表現一覽表項 目 中央商務區(qū) 東長安街 朝外地區(qū) 金融街 第三使館 中關村現狀供給（萬平方米） 60.3 72.3 23 33 48.4 48未來供給20032008年（萬平方米） 138 45 5 46 26 77有效租金(USD/平方米/月) 33.0 29.7 27.5 23.15 30.0 28.2空置率 7.9% 16.7% 21.3% 11.3% 19.3% 14.5%售價(USD/平方米) 2000 2650 1900 2100 1535注：以上數據按2002年第四季度計算；租金和售價均為成效價格：區(qū)域內沒有可供銷售的甲級寫字樓，考慮了部分乙級寫字樓：因區(qū)域內沒有成交案例，為報價1.2 寫字樓的分類在北京的寫字樓市場，具有投資潛力的寫字樓主要包括國際甲級和國內甲級寫字樓。國際甲級寫字樓與國際上的甲級寫字樓標準相符，國內甲級是按照本地市場現行標準劃分的。北京甲級寫字樓與國際甲級寫字樓有一些顯著的差距。如實用率較低以及通常沒有墊高地板。由于寫字樓物業(yè)在不同地域市場存在差異，寫字樓的定級通常是基于每個市場上建筑的相對質量。采用下述標準對北京的寫字樓進行分類:圖表2-2 北京甲級寫字樓分類標準一覽表標 準 國際甲級 甲 級地點 主要商務區(qū)極好的可接近性 主要的辦公區(qū)好的可接近性開發(fā)商的背景 經驗豐富并且資金雄厚 沒有具體的要求總建筑面積 超過50,000平方米 超過25,000平方米服務配套設施 滿足日常生活的商店適合商務會餐的飯店賓館銀行郵電局午間放松或娛樂設施其他如公園、運動設施和圖書館 至少有國際甲級寫字樓中所述服務配套設施的五種高質量的裝修 中央空調進口電梯網絡通信設施從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米高檔次的國際化外裝修如大理石大堂和玻璃幕墻實用率 70 與國際甲級物業(yè)相同的特征高檔次的內外裝修銷售/出租 僅用于出租，或者整層銷售 在銷售和出租上沒有限制智能化系統(tǒng) 樓宇自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：寬帶專線、衛(wèi)星接收及數據傳送安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)可供增加其它服務的預留空空間(例如：專線數據、網絡會議等) 安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：寬帶專線或市政線、衛(wèi)星接收物業(yè)管理 由經驗豐富的國際知名公司管理 由經驗豐富的知名公司管理2、供給分析2.1 現存和未來供給北京的甲級寫字樓存量自1996年大幅度增長。截止到2003年底，甲級寫字樓總供應量約為360萬平方米。圖表2-3 北京甲級寫字樓供給歷史表現及未來預測 （1990-2008年）資料來源：仲量聯(lián)行19851995年，北京甲級寫字樓的供應量有限，平均年供應量僅為3萬多平方米。19962001年年均供應量約43萬平方米。2002年北京甲級寫字樓市場供給有限。北京市具有國際標準的甲級寫字樓數量更加有限，且主要集中在東部地區(qū)。如：國際貿易中心二期、嘉里中心、盈科中心、華潤大廈、盛世大廈等。無論是中央商務區(qū)還是中關村以及金融街等區(qū)域，未來將新增大量甲級寫字樓供應。預計2004-2008年北京的甲級寫字樓新增供應量將達到402萬平方米，年均供給量67萬平方米。根據各區(qū)域規(guī)劃，中央商務區(qū)寫字樓的建筑面積將占總體規(guī)劃建設規(guī)模的50，達到500萬平方米。中關村科技園區(qū)僅核心區(qū)總建筑面積規(guī)模將達到150萬平方米，其中以寫字樓為主。金融街二期的寫字樓供應將達到建筑面積64萬平方米。此外，在長安街沿線、東直門交通樞紐地區(qū)以及宣武區(qū)建設的國際傳媒大道等地區(qū)，也有大量甲級寫字樓開發(fā)項目。盡管計劃建設的寫字樓項目和建設規(guī)?？捎^，但由于市場機制的自我調節(jié)和政府的政策控制，寫字樓的實際供應量會比計劃的數量有一定程度的減少。2.2 甲級寫字樓供給特征按照國際上的最佳模式，甲級寫字樓投資不但依靠穩(wěn)定的租金收益，也要獲得物業(yè)升值收益。這個戰(zhàn)略通常要求長期持有物業(yè)，投資商在項目開發(fā)的早期具有較強的財務彈性。國際甲級標準寫字樓的開發(fā)商通常具有豐富的房地產投資開發(fā)經驗。這些開發(fā)商或者是海外公司如來自香港、南韓、美國、馬來西亞，或者是有海外經營成功經驗的國內企業(yè)如華潤。與本地大陸開發(fā)商相比，他們能夠更好地理解高檔承租人的需求和房地產運營規(guī)律，并且具有更雄厚的資金實力和融資渠道。2.3 甲級寫字樓的市場表現北京甲級寫字樓市場自1995年出現下滑，空置率激增，主要是由于甲級寫字樓供應量的大幅增長，導致供應大于需求所至。1999年底，隨著網絡公司需求增長的強勢，市場境況得到改善，空置率水平下降，最低達到8。2001年受北京甲級寫字樓新增供給增加以及全球經濟衰退等因素的影響，空置率水平上升。2002年受海外投資商對中國市場的信心增加及新增供應有限的影響，市場空置率持續(xù)下降，到第四季度北京甲級寫字樓的空置率為13.52。圖表2-4 北京甲級寫字樓供應量和空置率歷史表現（1985-2002年）3、寫字樓需求分析3.1 吸納量1999年以前，北京甲級寫字樓市場的年凈吸納量一直保持相對平穩(wěn)的上升趨勢。1999年下半年到2000年上半年是北京甲級寫字樓凈吸納量增長的高峰期。主要原因是IT及相關公司的快速發(fā)展，導致對甲級寫字樓需求量的大量增加，促使凈吸納量上升，年凈吸納量達到69.5萬平方米。2001年，凈吸納量有所回落。2002年甲級寫字樓市場吸納繼續(xù)回落，凈吸納量為31.2萬平方米，除受全球經濟因素的影響，還與2002年北京甲級寫字樓新增供應量有限有關，在一定程度上限制了有效需求。1997-2003年，北京甲級寫字樓年均凈吸納量為40萬平方米。圖表2-5 北京甲級寫字樓市場年凈吸納量一覽表年 度 1997 1998 1999 2000 2001 2002年凈吸納量(平方米) 159,569 277,033 552,553 695,434 415,346 312，000年 度 2003 2004 2005 2006 年凈吸納量(平方米) 北京甲級寫字樓的需求未來仍將穩(wěn)步增長。通過利用仲量聯(lián)行的市場需求分析模型，在綜合考慮了北京近十年的經濟發(fā)展、外商直接投資、產業(yè)結構以及國家宏觀經濟因素對北京甲級寫字樓需求的影響，同時根據北京市“十五”規(guī)劃對北京市未來五年經濟發(fā)展和產業(yè)結構的展望，并考慮了加入WTO和主辦奧運會對北京市經濟的促進作用。預計在未來五年（20032007年）北京市甲級寫字樓新增總需求為300萬平方米，年凈吸納量為50萬平方米。對比未來年均供應量67萬平方米，未來甲級寫字樓市場供大于求的狀況依然存在。圖表2-6 北京甲級寫字樓市場年凈吸納量歷史表現和未來展望（1997-2008年）3.2需求來源北京甲級寫字樓的需求主要分為租賃需求和購買需求。租賃客戶的90%是跨國公司，以外資公司、辦事機構或分公司的形式存在，公司租用寫字樓的規(guī)模與其進駐中國或北京的業(yè)務及發(fā)展計劃有關。北京甲級寫字樓需求的主要特征表現為： IT業(yè)公司需求數量雖有所減少，但需求總量仍然較強2000年需求旺盛的互聯(lián)網公司由于多種因素導致對辦公面積縮減，或從租金較高的寫字樓搬遷至租金較低的寫字樓中辦公，但這類公司主要為實力較弱的發(fā)展型公司。對于一些實力較強的公司，例如世界500強的外資公司對辦公面積的需求仍然較高。 來自于跨國公司高科技和傳統(tǒng)行業(yè)的需求發(fā)展較為穩(wěn)健跨國公司主要選擇東長安街、中央商務區(qū)（CBD）及周邊地區(qū)。盡管受全球經濟走低的影響，一些公司減少了原計劃租用的辦公面積，但因其在北京不斷發(fā)展的計劃，這種需求仍會繼續(xù)存在。 國內公司需求增加國內公司對甲級寫字樓的需求逐年增加，尤其是有實力的金融、證券和通訊公司。國內政府機構也表現出了較強的需求，預示隨著國家機構改革的深入，政府機構租售寫字樓將是更加市場化的行為。 教育類企業(yè)、房地產公司和影視娛樂業(yè)的需求有一定的增加這三類公司對甲級寫字樓需求的增加，主要由于它們在近期快速發(fā)展決定的。購買甲級寫字樓的客戶以國內公司和機構為主，主要集中在金融、保險機構、電信業(yè)等行業(yè)，企業(yè)集團、國家機關、上市公司和省政府駐京辦事處等實體形式，外國公司所占比例較少。盡管近期甲級寫字樓需求主要來自于跨國公司、金融行業(yè)和高新技術企業(yè)。隨著北京在軟件、微電子、醫(yī)藥等行業(yè)實施鼓勵政策，預計未來這些行業(yè)對甲級寫字樓需求將會上升。隨著北京房地產市場國際化程度的提高，中長期甲級寫字樓需求會有大幅增長。3.3對物業(yè)位置、質量和設計的需求 位置北京的寫字樓需求者對區(qū)位的選擇根據行業(yè)的不同而有所側重，其動因在于控制成本的前提下，最大程度地接近生產資料、人力資源或服務對象。例如：海淀區(qū)被軟件和信息技術行業(yè)所青睞，朝陽區(qū)被跨國公司，尤其是500強公司以及相關的本地業(yè)務機構所選擇，西城區(qū)集中了本地金融和保險機構、電信業(yè)和政府機構，東城區(qū)主要被國內大型企業(yè)、政府機構所占據。 物業(yè)外觀只要不損害公司形象，物業(yè)外觀并非十分重要；成本是主要考慮因素。所有被訪者均偏好低維護成本的外裝修，例如那些長期耐看的材料。過高建筑因使用率不高受歡迎程度較低。 樓層設計對于有中央或邊緣核心的正方形或長方形樓層有著強烈的偏好。這些空間使用效率高，布局分割靈活。對樓層面積的偏好，取決于承租人的類型和企業(yè)規(guī)模而各不相同?？紤]到采光和內部分割等因素，承租人通常不喜歡超大型樓層（5,000平方米）。內部樓梯并非受到一致認可。承租人通常想減少樓層間的交通。而且內部樓梯無論是在安裝上、恢復還是在租金上都很昂貴。自然光是評估核心筒體至窗戶的最佳距離時的關鍵因素，最大距離一般不超過15米。2.652.75米的凈高度是需求者普通接受的高度。樓面荷載并不是一個重要的因素，尤其是許多銀行不再要求在樓面設立保險庫。但在核心筒周圍增加樓面荷載有利于設立配電室、存儲室、設備間等。墊高地板安裝與公司控制成本策略和人員更換頻率等因素有關。中空玻璃是成熟建筑物的一個標志。 建筑設備具有靈活性是關鍵的因素，以適應不同商業(yè)活動和降低成本的需要。比如，可以根據需要在樓層間改變電力供應，而不是整個大樓采用一個平均值供電。成熟的4管VAV系統(tǒng)通常能夠為用戶提供最佳舒適感受。寬帶連接是甲級寫字樓必須具備的條件。對重要的金融機構來說，兩路供電和兩套備用系統(tǒng)對保持業(yè)務連續(xù)性和安全性至關重要。因此，金融機構傾向于租用安裝有發(fā)電機和有額外豎井的寫字樓。衛(wèi)星接收器（以及通路）的安裝可增加寫字樓對需求者吸引力。4、租金和售價4.1 寫字樓租金北京甲級寫字樓市場租金在1995年達到頂峰，平均租金達到使用面積每月每平方米80美金。隨后到1999年第三季度持續(xù)下降了近60。1999年第四季度租金止跌回升，中央商務區(qū)寫字樓租金的上漲帶動了其它地區(qū)的租金水平的提升。到2002年第四季度，北京整體市場甲級寫字樓的月租金為使用面積每月每平方米29.6美金，租金較2001年有所下降。租金最高的物業(yè)是位于CBD的國貿二期和嘉里中心，成交價格分別達到使用面積每月每平方米49美金和42美金。由于市場可供選擇出租的甲級寫字樓供給有限，因此業(yè)主在租金、免租期和其它方面提供的優(yōu)惠條款也相對減少。4.2寫字樓售價甲級寫字樓的買家以國內客戶為主。甲級寫字樓的平均售價為每建筑面積平方米2300美元。寫字樓銷售因銀行提供的貸款有限，在一定程度上影響了寫字樓的銷售。市場可供銷售的寫字樓數量有限，導致市場成交較少，加上成本因素的制約，售價未出現大幅波動。圖表2-7 北京甲級寫字樓租金和售價歷史表現（1992-2002年）注：租金為凈使用租金，即寫字樓租金為考慮了免租期因素的實際成交價格轉化為使用面積計算所得圖表2-8 北京甲級寫字樓的平均租金和售價一覽表 （1998-2004年）時 間 平均成交租金(USD/使用面積/月, 不包含物業(yè)管理費) 平均售價(USD/建筑平方米)1998年01月 46.8 2,8001999年01月 26.2 2,1892000年01月 19.4 1,8952001年01月 36.3 2,4002001年04月 39.0 2,4002001年07月 36.2 2,3152001年10月 34.6 2,2862002年01月 33.7 2,3502002年04月 32.0 2,3502002年07月 31.3 2,3002003年05月 29.6 2,3002004年05月 30.4 2,3404.3 租售活動目前北京甲級寫字樓的市場較為平穩(wěn)，平均初始投資回報率在1013之間。投資活動主要表現為： 購買甲級寫字樓的買家主要以國內公司和政府機構為主，并且集中在西部地區(qū)； 一些國外投資公司和基金機構參與到北京甲級寫字樓投資中，但在市場上缺乏可供出售的國際水平甲級寫字樓。4.4租金未來趨勢預測應發(fā)展商要求對北京未來甲級寫字樓的租金趨勢進行的預測。此預測是根據北京甲級寫字樓未來空置率狀況，并結合租金與空置率的歷史表現得出。圖表2-9 租金和空置率歷史表現 圖表2-10 未來甲級寫字樓空置率走勢通過租金與空置率歷史表現圖可見：當空置率低于10%或高于30%時，租金水平呈現急速上漲和下降趨勢，當空置率水平介于1030%之間時，租金水平相對集中在每月每方米使用面積3040美元之間。根據北京未來20032008年甲級寫字樓空置率預測，空置率維持在1025%的范圍內，由此推斷未來北京甲級寫字樓市場的平均租金在每月每平方米使用面積30-40美元間波動。5、未來發(fā)展趨勢北京甲級寫字樓未來發(fā)展趨勢主要表現如下方面： 市場競爭激烈未來由于中央商務區(qū)、中關村、金融街以及東直門、長安街沿線等地區(qū)將有大量供應出現，項目及區(qū)域間的競爭較為激烈。 銷售價格平穩(wěn)，租金水平呈現差異化由于土地和建筑成本相對穩(wěn)定，寫字樓的銷售價格必然會維持在一定的價位。租金水平則會因寫字樓的質量和物業(yè)管理水平的不同呈現差異化的趨勢。 寫字樓整體品質提升，注重營造設施環(huán)境對辦公環(huán)境要求的提高和項目間的競爭，使寫字樓整體環(huán)境的營造和相關設施的建設日益受到關注。 需求基礎穩(wěn)定，投資趨于活躍中國經濟的持續(xù)增長、中國加入WTO和主辦奧運會等的積極因素的作用下，對甲級寫字樓需求將穩(wěn)步增長。國內外投資人將日益關注寫字樓的投資潛力，投資活動趨于活躍。二、中央商務區(qū)及CBD周邊地區(qū)甲級寫字樓市場分析1、CBD總體規(guī)劃CBD地區(qū)位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)，距東二環(huán)約2.3公里，東四環(huán)路約2.4公里；距首都機場24公里，南部京津唐高速路出入口約5.3公里。四至范圍為：北起朝陽北路及朝陽路，南抵通惠河，東起西大望路，西至東大橋路，規(guī)劃總用地面積約4平方公里。中央商務區(qū)內現有工企業(yè)用地149公頃、居住用地84公頃、公建用地55公頃、市政用地13公頃、教育科研用地14公頃、道路及其他用地84公頃。居住人口約5.4萬人。按近期、中期、長期三步實施建設，以“金十字”區(qū)域及核心區(qū)開發(fā)為重點。1.1 功能布局圖3-1 北京中央商務區(qū)規(guī)劃圖總建筑面積規(guī)?？刂圃?000萬平方米，其中寫字樓約占50，公寓占25，商業(yè)、服務、文化、娛樂設施等占25。商務設施主要集中在東三環(huán)路和建國門外大街兩側，設置混合區(qū)，強調多功能性，使商務中心區(qū)24小時都充滿活力。核心區(qū)位于大北窯立交橋東北角，占地約30公頃。為了保證CBD有序建設，成立了CBD土地儲備中心和土地開發(fā)公司。專家正在對CBD地區(qū)進行論證，探討各階段建筑規(guī)模和投入市場的時機。未來CBD內的土地將以拍賣方式獲取。由于政府的參與，合理適當控制土地的投放，有利于保障已獲有土地的開發(fā)商的利益。1.2 空間形態(tài)規(guī)劃圖3-2 北京中央商務區(qū)建筑高度規(guī)劃圖根據用地功能的布局，商務辦公區(qū)集中于用地中部，沿三環(huán)路與建國門外大街兩側布置，其外圍依次為混合功能區(qū)和居住區(qū)。開發(fā)強度和空間形態(tài)由中心向外圍依次遞減。超高層建筑集中于三環(huán)路兩側布置，主體建筑的高度均在100米以上，標志性建筑限制在250米。核心區(qū)將是一個超高層建筑較為集中的區(qū)域，該區(qū)域的主要建筑將會成為整個CBD的地標性建筑。 1.3 綠化系統(tǒng)、公共開放空間規(guī)劃公共綠化規(guī)劃用地面積共33.39公頃，占總用地面積的11%，主要由以下幾部分組成：四個主題公園以及環(huán)狀綠化系統(tǒng)、沿街綠化帶和通惠河北側的濱河綠化帶等，形成多層次的開放空間。西北，西南，東北，東南四個區(qū)各規(guī)劃一個面積2.5公頃左右的公園，形成具有不同主題的公園，四個公園之間有綠化帶和步行道連接，穿越整個商務中心區(qū)，并與南側通惠河沿岸的濱河綠化相連，組成商務中心區(qū)環(huán)狀的主要綠化系統(tǒng)。 1.4 交通規(guī)劃 道路交通CBD交通規(guī)劃，是在北京城市總體規(guī)劃、CBD發(fā)展規(guī)劃及整體城市交通規(guī)劃基礎上編制的區(qū)域交通規(guī)劃。道路用地約為155公頃，占CBD總用地面積的39%。圖3-3 北京中央商務區(qū)道路交通規(guī)劃圖完善道路交通環(huán)境主要體現在：發(fā)展公共交通，如增加公共道路，增加兩條地鐵，增加多個公共交通換乘站等；解決靜態(tài)交通及停車問題，設置充足的停車位，如商務區(qū)規(guī)定綜合類公共建筑平均每1萬平方米的建筑面積至少設65個停車位等。加強現代化的交通管理。1.5 交通規(guī)劃 軌道交通根據北京市軌道交通建設規(guī)劃，未來將有兩條地鐵線穿過CBD地區(qū)。其中地鐵十號線在太陽宮沿東北三環(huán)向南，將在2008年前完成。地鐵6號線沿朝陽路呈東西走向。圖3-4 CBD地區(qū)軌道交通規(guī)劃示意圖圖3-5 CBD地區(qū)軌道交通遠景規(guī)劃圖1.6 人行系統(tǒng)與地下空間利用CBD規(guī)劃充分考慮了利用地下空間，并形成立體化交通系統(tǒng)，要求地下建筑、地下車庫盡可能連通，尤其是核心區(qū)的地下一層互相連通，形成地下人行系統(tǒng)，以減輕地面交通壓力。圖3-7 CBD地區(qū)軌道行人系統(tǒng)及地下空間利用圖1.7 基礎設施CBD地區(qū)所有交通、綠化、網絡等市政基礎設施方面的建設均由北京市政府進行投入，預計投資一百二十億元。1.8 CBD物業(yè)市場狀況CBD已建和擬保留項目34項，總建筑面積為309萬平方米，其中寫字樓163.5萬平方米，住宅100.5萬平方米，其他45萬平方米。預計未來寫字樓開發(fā)量為345萬平方米，公寓150萬平方米，其他為205萬平方米。圖3-8 北京中央商務區(qū)航拍圖圖表3-1 中央商務區(qū)及周邊地區(qū)已經建設和擬保留項目一覽表位置 項目名稱 主要功能 主體建筑高度/層數 建筑面積(萬平方米) 占地面積(公頃)西北區(qū) 京廣中心 寫字樓、酒店、公寓 208米 16.33 2.14 中國國際貿易中心 寫字樓、酒店、公寓會展、商業(yè) 158米 51.95 12.36 貴友大廈 商業(yè) 6層 1.32 0.50 建國飯店 酒店 9層 3.02 1.11 京倫飯店 酒店 12層 4.03 0.93 金橋大廈 寫字樓 6層 1.28 0.46 嘉里中心 寫字樓、酒店、公寓、商業(yè) 129米 22.30 3.07 漢威大廈 寫字樓 90米 10.00 1.75 住總大廈 寫字樓 16層 4.20 0.65 建華置地一期 寫字樓 90米 2.53 1.43 國際城（世貿國際公寓、民源大廈） 寫字樓 90米 27.10 2.46 機電汽配服務中心 寫字樓 3.94 0.83 國安大廈 酒店 18層 1.68 0.78 數碼01 公寓 22層 3.00 0.30 小 計 152.68 28.77 西南區(qū) 麗晶苑 公寓 24層 3.10 0.40 米陽大廈 寫字樓 7層 0.63 0.26 華彬國際大廈 寫字樓 5.27 1.12 小 計 9.00 1.78 東北區(qū) 科倫大廈 寫字樓 12層 2.69 0.40 中服大廈 寫字樓 115米 3.80 1.37 中國第一商城 I期 公寓、商業(yè) 30層 6.95 1.63 和喬安可大廈 寫字樓 1.40 3.80 全國海關信息管理中心 行政辦公 26.00 2.74 光華大廈 寫字樓 13層 4.47 1.08 首都經濟貿易大學 教育 3.77 5.53 中央工藝美院 教育 3.31 2.98 呼家樓新苑1#樓 寫字樓 12層 2.77 0.30 呼家樓新苑2#,3#樓 住宅 20層 5.53 0.83 溫特萊酒店 酒店 1.62 0.42 陽光100 公寓 35層 12.75 3.79 住邦2000期 寫字樓 20層 10 小 計 75.06 24.87 東南區(qū) 航華科貿中心 寫字樓、公寓 129米 29.04 4.34 三立大廈 寫字樓 27層 11.70 1.87 艾米克大廈 寫字樓 22層 3.81 1.11 現代城 寫字樓、公寓 37層 19.20 5.33 建外SOHO 寫字樓、公寓 28層 35 4小 計 70.47 14.55 2、寫字樓供給分析2.1歷史供應1985年北京建成了第一座涉外高檔寫字樓：國際大廈。1989年隨著“中國國際貿易中心”和“京廣中心”的落成，使得CBD區(qū)甲級寫字樓的供應量有了大幅度的提高，年供應量超過10萬平方米。隨后的幾年里，燕莎商圈、機場輔路等周邊區(qū)域陸續(xù)有一些甲級寫字樓投入市場。而CBD區(qū)則未有新的甲級寫字樓供應。在九十年代后期，CBD區(qū)甲級寫字樓供應出現了第二次高峰。截至到2003年CBD甲乙級寫字樓累計總供應量約為93萬平方米，其中甲級58.7萬平方米。未來20022004年CBD甲級寫字樓供給呈現短缺態(tài)勢，這與CBD區(qū)域內的多數物業(yè)項目在初期大量建設公寓有關，預計到2006年以后CBD的甲級寫字樓供給將再一次出現高峰。圖表3-2 CBD地區(qū)甲級寫字樓供應歷史表現及未來趨勢（1996年-2007年）1999年2003年CBD甲級寫字樓在建項目有8個，總建筑面積為44萬平方米。2000年CBD及周邊地區(qū)在建寫字樓項目均未達到甲級標準，只有為滿足中小公司需要的SOHO概念的寫字樓：現代城和數碼01。2001和2002年只有兩個寫字樓在建項目，分別為北京財富中心和建外SOHO項目。CBD竣工的寫字樓項目在19992003年期間共計4個，總建筑面積為40.9萬平方米。由此可見CBD地區(qū)在過去四年甲級寫字樓物業(yè)數量供應有限，僅為國貿二期、華彬大廈、京匯中心、住邦2000、建外SOHO第一大道。圖表3-3 19992003年 CBD寫字樓在建項目表項目名稱 位置 寫字樓面積（M2） 發(fā)展商京匯中心 大北窯 39000 航華科貿中心有限公司華彬大廈 建外大街 53000 華彬集團1999年小計 92000 * 現代城 大北窯 40000 中鴻天房地產公司* 數碼 01 光華路 32000 北京國江房地產公司2000年小計 72000 北京財富中心 大北窯 90000 北京香江興利房地產公司2001年小計 90000 * 建外SOHO 大北窯 86000 紅石公司2002年小計 86000 富邦大廈 雙井 39000 德嘉置業(yè)有限公司嘉都大廈 光華路 30000 2003年小計 富頓中心 勁松橋 20000 昆泰房地產開發(fā)有限公司住邦2000 慈云寺 72000 住邦房地產開發(fā)有限公司世紀財富中心 光華路 150000 香港世源昆泰國際中心 朝外大外 60000 昆泰集團百富國際大廈 東大橋 78000 恒富廣場房地產開發(fā)有限公司注: * 從寫字樓檔次劃分上述三項目非甲級寫字樓, 但位置與銷售具有代表性, 作為研究對象圖表3-4 19992004年 CBD寫字樓竣工項目表項目名稱 位置 建筑面積（M2） 發(fā)展商國貿二期 建外大街 77000 國際貿易中心有限公司1999年總計 77000 華彬大廈 建外大街 53000 華彬集團2000年總計 53000 京匯大廈 大北窯 39000 航華科貿中心有限公司2001年總計 39000 *現代城 大北窯 40000 中鴻天房地產公司2002年總計 40000 華騰大廈 勁松橋 40000 北化房地產開發(fā)有限公司2003年總計 185000 住邦2000 慈云寺橋 72000 住邦房地產開發(fā)公司建外SOHO 大北窯 90000 SOHO中國富頓中心 勁松橋 20000 昆泰房地產開發(fā)有限公司雨霖中心 東三環(huán)京廣橋西 30000 2004年總計 140000 新華聯(lián)大廈 紅領巾橋 40000 新華聯(lián)房地產開發(fā)有限公司財富中心 東三環(huán)京廣橋 90000 香江國際遠洋商務中心 慈云寺橋 10000 中遠地產2.2 未來供應中央商務區(qū)整體規(guī)劃已經獲得北京市政府批準。根據CBD地區(qū)待建項目及實際狀況，到2007年，CBD將有224萬平方米的寫字樓供應推出，但由于項目前期規(guī)劃、融資、建設等因素，預測未來三年在建量和完工量會低于計劃的數量。圖3-9 CBD地區(qū)主要待建擬建項目分布圖圖表3-5 CBD區(qū)域內寫字樓待建項目表項目名稱 發(fā)展商 位置 寫字樓建筑面積（平方米） 預計完工期戀日國際 華野投資管理公司 大北窯 4400 2003.06陽光100（P2） 銀信光華 光華路 20000 2004藍堡國際中心 建華時代 大望路 45000 2004.05金地國際中心（P2） 金地集團 建國路 59000 2006溫莎大道 怡禾房地產公司 光華路 70000 2005財富中心（P1） 香江國際 關東店 90000 2005世紀財富中心 香港世源 光華路 150000 2006央視大廈 中央電視臺 東三環(huán) 180000 2006建外SOHO（PI） 紅石公司 大北窯 86000 2006國貿三期 國貿物業(yè) 光華路 95000 2006銀泰世貿中心 中國銀泰投資集團 大北窯 147000 2006北京電視臺 北京電視臺 建國路 165000 2006世紀城市 城建集團 關東店 178000 2007萬通中心 萬通集團 關東店 130000 2006京澳中心 恒基地產 關東店 25000 2006百富國際大廈 百富地產 東大橋 60000 2004.12尚都國際 華遠地產、SOHO中國 東大橋 130000 2006SOHO尚都 SOHO中國 關東店 125000 2007萬達廣場 大連萬達集團 建國路 84000 2007財富中心（P2） 香江國際 關東店 191000 2007光華國際 中房集團五礦集團 光華路 150000 2007首創(chuàng)地產 首創(chuàng)地產 呼家樓 440000 2006以太廣場 以太房地產公司 光華路 110000 2007中環(huán)廣場 中環(huán)廣場公司 大北窯 待定 2007住邦2000 住邦房地產開發(fā) 慈云寺 72000 2006東區(qū)國際 總 計 250.24萬 圖表3-5所列的寫字樓中包括了自用、甲級和乙級等不同類別的寫字樓。自用類項目有中央電視臺、北京電視臺。甲、乙級寫字樓的供應因多數項目尚處于前期規(guī)劃階段，則難以準確計算，而且盡管各項目的建設目標是甲級寫字樓，但因開發(fā)商對甲級寫字樓的標準理解各不相同，預計仍會出現部分投入市場的寫字樓物業(yè)不能達到甲級標準。初步推算未達到甲級標準的物業(yè)占總供應量的27%。則未來20042007年CBD內甲級寫字樓的新增供應量為250萬平方米。圖表3-6 CBD地區(qū)寫字樓分類供應圖（單位：萬平方米）如圖表3-6所示，根據地段接近性、可視性和地理特征，將CBD地區(qū)細分為五個區(qū)，即：CBD核心區(qū)、三環(huán)路沿線、長安街沿線、東區(qū)和西區(qū)。根據統(tǒng)計，新增供應量主要集中在西區(qū)和三環(huán)路沿線。本項目位于CBD的西區(qū)，其競爭將主要來自未來待開發(fā)物業(yè)。本項目競爭物業(yè)對比分析選取了與本項目臨近和與本項目存在競爭關系的物業(yè)。圖3-10 CBD地區(qū)市場細分區(qū)域分布圖 圖表3-7 CBD地區(qū)寫字樓供應分布分析圖表3-8 本項目首要競爭物業(yè)表項目名稱 寫字樓建筑面積(M2) 完工期 項目的優(yōu)勢 項目的不足 對本項目的競爭影響金地國際中心 59000 2006 位于長安街,標志性突出；靠近地鐵站，需求比例高;國際知名SOM設計，項目國際化特征明顯;發(fā)展商為知名地產公司，各類技術人員齊備且專業(yè)性強 未有建設高檔寫字樓的經驗 與本項目開發(fā)時期相近。項目在地段、銷售及尋找投資合作方面對本項目威脅較大。溫莎大道 70000 2005 其公寓部分已開盤，寫字樓如緊隨其后，其銷售時機較好 開發(fā)商知名度相對較低 以銷售為主且已進入銷售準備階段，具有時機優(yōu)勢財富中心期 120000 2006 項目緊臨東三環(huán)，具有地段優(yōu)勢。項目的方案設計品質較高。開發(fā)商具有開發(fā)高檔寫字樓的經驗 寫字樓體量較大，成本及占用資金較多，不利于銷售；整體項目規(guī)模較大，存在影響工程不能按計劃完成的因素 一期寫字樓計劃本年1月開盤，對本項目前期銷售工作造成威協(xié)世紀財富中心 150000 2005 靠近國貿和嘉里，有利于吸引與國貿和嘉里有業(yè)務往來的公司 發(fā)展商實力不足，項目進度出現問題 如與本項目同期開發(fā)和銷售，有在價格和銷售方式方面存在競爭世紀城市 178000 2006 發(fā)展商為知名地產開發(fā)企業(yè)，與政府關系緊密，建造經驗豐富；項目方案設計具有國際性，寫字樓標志性明顯 開發(fā)成本較高，缺乏開發(fā)高檔物業(yè)經驗 同一地段在交通方面優(yōu)勢高于本項目京澳中心 250000 2006 緊臨東三環(huán)，具有開發(fā)高檔物業(yè)的經驗 開發(fā)商內部及與政府協(xié)調性相對較弱 與本項目的開發(fā)進度相似，且發(fā)展商具備開發(fā)高檔寫字樓的實力及經驗萬通中心 130000 2006 緊臨朝外大街，具有高檔物業(yè)的開發(fā)經驗 項目價格成本高，交通擁堵 總部基地概念，與項目概念有一定的相同性華貿中心 光華國際 120000 2007 開發(fā)商資金實力較強，融資經驗豐富，項目規(guī)模不大，開發(fā)周期短，易于操作 開發(fā)商缺乏寫字樓項目開發(fā)經驗 在銷售市場及銷售時機方面有可能對本項目產生競爭萬達廣場 藍堡國際中心 以太廣場 110000 2007 項目開發(fā)規(guī)模不大，易于操作 開發(fā)商缺少知名度 在銷售市場及銷售時機方面有可能對本項目產生競爭住邦2000 120000 2005 公寓項目的寫字樓，貸款年限長、價格比優(yōu)勢明顯 公寓項目寫字樓后期的政策規(guī)范不明朗 在期銷售市場及銷售時機方面直接性的與本項目產生強烈的競爭遠洋商務樓 10000 2004 公寓立項商務物業(yè)，貸款年限長，價格比優(yōu)勢明顯 公寓項目寫字樓后期的政策規(guī)范不明朗 推廣時期不同，銷售時期于年底結束，不會與本項目產生強烈的競爭對本項目有直接競爭關系的物業(yè)總供應量為102.7萬平方米。項目推向市場的時間、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)時間、開發(fā)品質和地段等將是決定項目競爭力的主要因素。為了提高本項目競爭力，除地段因素無法改變外，可以通過控制開發(fā)進度、提高設計品質、保證建設質量和推廣策略等方面提高項目競爭力。CBD區(qū)甲級寫字樓供應將在2006年后出現較大增長，市場競爭將更為激烈，提早開發(fā)，提早入市對降低競爭風險，搶占市場份額尤為重要。2.3物業(yè)檔次及體現形式寫字樓的成功主要取決于：地理位置、硬件設施、物業(yè)管理、開發(fā)商背景和推廣時機等因素。對本項目周邊較成功的寫字樓項目優(yōu)劣勢的分析，為本項目寫字樓的開發(fā)提供了很好的借鑒作用。 層面積用于出售或大面積出租的寫字樓的層面積較大，一般在2500平方米以上。主要原因是可提高整層購買或整層租賃客戶的使用效率，便于銷售或整層出租。 如：盈科大廈、鵬潤大廈、豐聯(lián)廣場等。僅用于出租的寫字樓，層面積在2000平方米左右。其主要特點是便于分割，面積較小可使每個租戶有較好的采光。如：國貿中心、盛福大廈、華潤大廈等。 凈高由于租戶以跨國公司為主，針對這類客戶的需求，該地區(qū)寫字樓的室內凈高比其它地區(qū)的寫字樓要高一些，一般在2.6米以上。但隨著客戶要求的不斷提高，新建寫字樓凈高應不低于2.7米。 智能化水平該地區(qū)寫字樓無論在通訊設施和樓宇管理上，都達到了北京寫字樓的最高水平。一些物業(yè)還預留了可拓展的空間。 設備要求樓宇設備的優(yōu)劣直接影響大廈出租和銷售。跨國公司對于寫字樓的硬件設施要求較高，如：為電腦機房提供備用電機；能夠提供充足新風量的空調設施；充足數量的電梯和等候時間短等。該地區(qū)寫字樓的樓宇設備整體水平較高，有些已經達到了國際水平。 裝修標準辦公區(qū)域裝修業(yè)主一般提供統(tǒng)一的天花吊頂，其它由租戶自行安排。原因在租戶行業(yè)不同，自行裝修可體現自身特色。同時統(tǒng)一的天花吊頂可使大廈形象不會遭到破壞。 車位該地區(qū)寫字樓提供的停車位普遍較少，與租戶的需求存在較大差距，許多物業(yè)不同程度的存在來訪車輛停車困難的問題。主要原因是該地區(qū)土地開發(fā)成本較高，可用于地上和地下停車場的面積有限，造成停車位相對緊張的局面。 物業(yè)管理物業(yè)管理優(yōu)劣對于寫字樓的出租有直接影響。該地區(qū)寫字樓物業(yè)管理主要有兩種形式：一種是業(yè)主自己管理，這種形式一般是業(yè)主有豐富的房地產開發(fā)和管理經驗，租戶對其比較信任。如：國貿中心、嘉里中心、盈科中心等。另一種形式是聘請國際知名的物業(yè)管理公司。通過這些公司國際化的物業(yè)管理模式和較高的知名度提升大廈的品質，如：盛福大廈、華潤大廈等。圖表3-9 CBD及周邊地區(qū)主要寫字樓情況一覽表物業(yè)名稱 盈科中心 京廣商務樓 國貿中心II期 嘉里中心 盛福大廈外觀形象 非常好 一般 非常好 非常好 非常好到機場的交通 一般 一般 好 好 非常好物業(yè)周圍的交通 一般 一般 好 一般 一般本地員工的交通 好 好 非常好 一般 一般服務設施 好 好 非常好 非常好 好周圍酒店情況 好 好 非常好 非常好 非常好平均樓層面積(建筑面積平方米/層) 2,416 1,800 2,300 11002900 1,700電梯狀況 好 一般 非常好 非常好 非常好空調類型 風機盤管,四管 風機盤管,兩管 變頻式,四管 風機盤管,四管 風機盤管,四管室內凈高 (米) 2.7 2.4 2.6 2.7 2.52.8入住時間 1999年 1997年9月 1999年10月 1998年10月 1999年3月物業(yè)名稱 華潤大廈 豐聯(lián)廣場 京匯大廈 鵬潤大廈 現代盛世大廈外觀形象 非常好 非常好 好 好 好到機場的交通 好 一般 好 非常好 非常好物業(yè)周圍的交通 好 一般 好 一般 一般本地員工的交通 非常好 非常好 非常好 一般 好服務設施 好 好 好 好 好周圍酒店情況 好 較差 好 非常好 非常好平均樓層面積(建筑面積平方米/層) 1,700 28005500 3000 5400 2550電梯狀況 非常好 好 好 好 好空調類型 變頻式,四管 風機盤管,四管 風機盤管,四管 風機盤管,四管 風機盤管和變頻式,四管室內凈高 (米) 2.6 2.4 2.6 2.6 2.67入住時間 1999年4月 1997年 2001年 2000年8月 2000年3、租賃市場分析 租金走勢從1995年三季度開始，CBD內的寫字樓的租金和售價從巔峰水平一直下降到1999年底的低谷，租金下降了77。如圖表3-10所示，租金從1999年年底下滑速度變慢，2000年初租金強勁反彈，平均上漲4050， 2001年底租金成交價略有下降，到2002年第四季度CBD寫字樓成交租金為按使用面積計算為USD33/月/平方米。圖表3-10 CBD甲級寫字樓租金走勢歷史表現通過CBD甲級寫字樓租金與整體市場的對比可看出，CBD的租金高于整體市場10%左右，近一段時間這一差距更為明顯。由此可見CBD由于具有穩(wěn)定的市場需求，租金表現和空置率狀況均優(yōu)于其它次市場。 租賃價量關系圖表3-11 19992003年CBD及CBD周邊區(qū)域市場租金及吸納量對照表CBD 1999 年 2000 年 2001 年 2002年存量（平方米） 392，000 445,000 587,000 587,000凈吸納量（平方米） 33,840 134,830 106,030 3,480空置率 25 4.42 9.48 8.9成交價格(USD/平方米/每月) 18.4 41.25 35.54 32.18CBD周邊區(qū)域 1999 年 2000 年 2001 年 2002年存量（平方米） 829,656 1,055,056 1,184,056 1,224,056凈吸納量（平方米） 132,572 225,802 201,121 69,521空置率 25 5.5 18 15成交價格(USD/平方米/每月) 17.7 37.9 34.12 31.1注：CBD周邊區(qū)域包括了