商業(yè)地產(chǎn)可行性研究報(bào)告.doc

蚃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆腿節(jié)蒆羈艿莄螞襖羋蕆蒄螀芇膆蝕螆袃荿蒃螞袂蒁螈羀袂膁薁袆袁芃螆螂袀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薈袃羇艿莀衿羆蒂蚆螅羆膁葿蟻羅芄蚄羀羄莆蕆袆羃蒈螞螂肂膈蒅蚈肁芀蟻薄肁莃蒃羂肀膂蝿袈聿芅薂 淮安*置業(yè)發(fā)展有限公司*國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)*住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二一二年十月目 錄第一章 總論- 第 2-23 頁(yè)第一節(jié) 項(xiàng)目背景- 第 2-12 頁(yè)第二節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析- 第13-17頁(yè)第三節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析- 第17-19頁(yè)第四節(jié) 項(xiàng)目定位- 第20-23頁(yè)第二章 項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃思路- 第23-25頁(yè)第三章 項(xiàng)目投資收益分析- 第25-29頁(yè)第一節(jié) 項(xiàng)目投資估算- 第25-27頁(yè)第二節(jié) 項(xiàng)目功能面積指標(biāo)- 第27-28頁(yè)第三節(jié) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位- 第28-28頁(yè)第四節(jié) 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)- 第28-29頁(yè)第五節(jié) 利潤(rùn)預(yù)算表- 第29-29頁(yè)第四章 資金籌措計(jì)劃- 第 30-32頁(yè)第五章 敏感性分析- 第32-33 頁(yè)第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性分析- 第33-38頁(yè)第七章 研究結(jié)論- 第38-38頁(yè)第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景本項(xiàng)目位于江蘇省淮安市*，現(xiàn)就淮安市的有關(guān)情況做如下介紹：l 淮安市概述：淮安是一代偉人周恩來(lái)的故鄉(xiāng)，地處蘇北腹地，北接連云港，東北接鹽城市，偏南接揚(yáng)州市，南鄰安徽省，西連宿遷市，南距江蘇省省會(huì)南京市188公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市135公里，現(xiàn)下轄清河、清浦、楚州、淮陰四區(qū)和漣水、洪澤、金湖、盱眙四縣，面積1.01萬(wàn)平方公里，人口527萬(wàn)，市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里，人口83萬(wàn)，是國(guó)家歷史文化名城、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市、新興的旅游勝地、工業(yè)基地和農(nóng)副產(chǎn)品集散地?；窗彩芯硟?nèi)河川交錯(cuò)，水網(wǎng)密布，內(nèi)河航運(yùn)的主干線(xiàn)京杭大運(yùn)河流經(jīng)于此，淮沭新河、蘇北灌溉總渠、淮河入江水道、淮河干流、廢黃河等9條河流在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。全國(guó)“五大淡水湖”之一的洪澤湖位于淮陰境內(nèi)，另外與鄰市共有的湖泊有白馬湖、寶應(yīng)湖、高郵湖。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力： “十五”期間淮安市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值765億元，財(cái)政收入突破百億元大關(guān)，達(dá)到123.4億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資610億元。新型工業(yè)化加速推進(jìn)，累計(jì)完成工業(yè)投入908億元，規(guī)模以上工業(yè)銷(xiāo)售、利稅分別達(dá)1050億元和119億元，工業(yè)稅收占財(cái)政收入的比重達(dá)55%，淮鋼成為首家銷(xiāo)售超百億元企業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值110億元，占規(guī)模以上工業(yè)的10%，2007年存貸款余額分別達(dá)到600億元、409億元。預(yù)計(jì)到2012年，淮安市地區(qū)生產(chǎn)總值將實(shí)現(xiàn)1565億元，人均GDP超4000美元，達(dá)到3.15萬(wàn)元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資超2000億元，財(cái)政收入超300億元，城市化率超50%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入力爭(zhēng)超3000美元，達(dá)到2.2萬(wàn)元，力爭(zhēng)2014年全面建成小康社會(huì)。未來(lái)的淮安的將是輻射2000萬(wàn)人口的蘇北腹地重要中心城市。交通：淮安是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的重要交通樞紐。明清時(shí)期就是“南船北馬”交匯之地，有“九省通衢、七省咽喉”之譽(yù)?，F(xiàn)在，公路、鐵路、水路四通八達(dá)，京滬、寧宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯，從江蘇新沂到浙江長(zhǎng)興的新長(zhǎng)鐵路縱貫全境，京杭大運(yùn)河、蘇北灌溉總渠等河道縱橫交錯(cuò)，淮安到上海虹橋機(jī)場(chǎng)僅3個(gè)半小時(shí)的路程，到南京祿口機(jī)場(chǎng)、徐州觀音機(jī)場(chǎng)、連云港港口和機(jī)場(chǎng)分別只有2個(gè)半小時(shí)、1個(gè)半小時(shí)、1小時(shí)的路程，在十一五期間籌建淮安機(jī)場(chǎng)。初步形成了一個(gè)以高等級(jí)公路為主骨架、水陸并舉的交通網(wǎng)絡(luò)，凸現(xiàn)了淮安在江蘇乃至全國(guó)的交通樞紐地位?？萍冀逃夯窗彩且蛔哂猩詈裎幕e淀的城市，重視教育的傳統(tǒng)非常悠久，人民受教育的程度普遍較高，高中入學(xué)率達(dá)78%以上，超過(guò)了全省平均水平。目前，全市擁有5所高校、26所中專(zhuān)校。高校、中專(zhuān)校的數(shù)量和在校生分別在蘇北和全省名列前茅，培養(yǎng)的大批專(zhuān)業(yè)人才受到了沿海和江蘇蘇南等發(fā)達(dá)地區(qū)的青睞。來(lái)淮安投資興業(yè)可以獲得大量素質(zhì)高、成本低的專(zhuān)業(yè)人才。農(nóng)業(yè)：全市耕地面積384230公頃,可供開(kāi)發(fā)的黃河故道和灘涂近7萬(wàn)頃,淮陰水產(chǎn)資源豐富，有水面約400萬(wàn)畝.主要經(jīng)濟(jì)魚(yú)類(lèi)有16科83種，其中洪澤湖大閘蟹、大青蝦、鱖魚(yú)、白魚(yú)、甲魚(yú)、鱔魚(yú)等遠(yuǎn)銷(xiāo)國(guó)內(nèi)外。礦產(chǎn)：淮安市礦產(chǎn)資源較為豐富，分布相對(duì)集中。能源礦產(chǎn)資源有金湖縣、洪澤縣的石油和天然氣，洪澤縣老子山的地?zé)?。非金屬礦產(chǎn)資源豐富，品種多，有盱眙縣的凹凸棒石粘土、玄武巖、白云巖；楚州區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)的巖鹽；洪澤縣、淮陰區(qū)的芒硝等。其中，盱眙縣凹凸棒石粘土探明儲(chǔ)量2.72億噸，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量達(dá)5億噸，占全國(guó)總儲(chǔ)量的6570，占全球總儲(chǔ)量的近50；巖鹽資源探明儲(chǔ)量1350億噸（不包括洪澤湖底），居世界首位，且品位高、埋藏淺、品質(zhì)優(yōu)，鹽層厚度達(dá)100米200米，鹵水濃度在300克立升320克/立升之間；淮安擁有華東最大的無(wú)水芒硝礦，已探明芒硝儲(chǔ)量達(dá)20億噸。歷史文化：淮安，即淮水安瀾之意，得名于1500多年前的南北朝時(shí)期。據(jù)南齊書(shū)州郡志記載:武帝永明七年(公元489年)，割直瀆、破釜塘以東淮陰鎮(zhèn)下流雜一百戶(hù)置淮安縣，隸屬于東平郡?；窗仓家?jiàn)。 淮安名人輩出。是一代偉人周恩來(lái)的故鄉(xiāng)。歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、西游記作者吳承恩、愛(ài)國(guó)將領(lǐng)關(guān)天培、老殘游記作者劉鶚?；窗裁麆俦姸?。有周恩來(lái)故居、童年讀書(shū)處、紀(jì)念館、遺物陳列館，有老子山，在盱眙境內(nèi)有朱元璋高祖、曾祖和祖父的陵墓-明祖陵。 淮安不僅人杰地靈，而且風(fēng)景優(yōu)美，沿大運(yùn)河，環(huán)洪澤湖，既可領(lǐng)略自然風(fēng)光，又可觀賞名勝古跡。1986年國(guó)務(wù)院公布淮安為國(guó)家歷史文化名城。素有“壯麗東南第一州”的美譽(yù)。l *概述：*是江蘇省淮安市的市轄區(qū)，面積296平方公里，人口31萬(wàn)。*，歷史悠久，人杰地靈，“漢初三杰”中的大軍事家韓信、西游記作者吳承恩、戲劇大師周信芳、文學(xué)家陳白塵等歷史名人都為這方水土所養(yǎng)育。明清時(shí)，清江浦與揚(yáng)州、蘇州、杭州并稱(chēng)運(yùn)河沿岸“四大都市”。區(qū)內(nèi)存有韓信城、慈云寺國(guó)師殿、清江浦樓、文廟、漕運(yùn)總督花園、周信芳故居、蘇皖邊區(qū)政府舊址等人文景觀，周邊臨近明祖陵、水下泗洲城、周恩來(lái)故居等歷史文化遺址和全國(guó)第四大淡水湖洪澤湖。項(xiàng)目投資商介紹： 香港*集團(tuán)投資有限公司香港*集團(tuán)投資有限公司投資創(chuàng)建于1997年，注冊(cè)地為*，著名愛(ài)國(guó)企業(yè)家*先生任董事長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)十多年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)已形成融房地產(chǎn)業(yè)、酒店旅游業(yè)、物流碼頭、商貿(mào)業(yè)和高科技工業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)為主的綜合性大型集團(tuán)企業(yè)，集團(tuán)下屬控股公司十五余家，遍布澳門(mén)、香港、重慶、浙江、江蘇、福建、廈門(mén)、泉州、安徽等境內(nèi)外城市，總資產(chǎn)達(dá)20多億元，擁有員工2000余人。香港*集團(tuán)主要是從事地產(chǎn)投資，尤其是商住地產(chǎn)投資、管理、營(yíng)運(yùn)的專(zhuān)業(yè)化公司，目前在全國(guó)各地注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如下：公司名稱(chēng)成立日期營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼住所法人代表注冊(cè) 投資總額 幣種股東股份比例1997-5-252600 美元50%50%2006-7-11 2700萬(wàn) 美元100%2006-12-12 1200萬(wàn) 美元100%2006-9-5 630萬(wàn) 美元100%2005-4-7 2000萬(wàn) 人民幣100%2004-9-8 8000萬(wàn) 港幣100%香港*集團(tuán)在全國(guó)各地還有其他全資子公司，具體注冊(cè)資本及占比如下表: 子公司注冊(cè)資本占比1400萬(wàn)人民幣100%3065萬(wàn)元人民幣100%2800萬(wàn)元人民幣100%2500萬(wàn)元人民幣100%2350萬(wàn)元人民幣100%1230萬(wàn)港幣100%1000萬(wàn)元港幣100%*集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)酒店旅游業(yè)，集團(tuán)擁有2家星級(jí)酒店，坐落在福建省商貿(mào)工業(yè)重鎮(zhèn)聞名東南亞的石材集散地*。*大酒店（五星級(jí)）擁有311間高檔客房，形成高級(jí)酒店與康體、娛樂(lè)、美食、休閑交映生輝的旅游服務(wù)品牌。年平均入住率達(dá)70以上，摘下了福建省酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)雙佳的桂冠，1997年*大酒店（四星級(jí)）的開(kāi)業(yè)盛典又為*酒店旅游業(yè)錦上添花，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)驕人，目前兩個(gè)酒店年創(chuàng)收約1.8億元，*集團(tuán)旗下現(xiàn)在營(yíng)業(yè)及在建的星級(jí)酒店還有*四星級(jí)商務(wù)酒店及*五星級(jí)大酒店等。*集團(tuán)還將在*，建設(shè)服務(wù)于整個(gè)長(zhǎng)三角都市群的大型綜合性旅游度假項(xiàng)目*國(guó)際桃園溫泉度假區(qū)。*項(xiàng)目是集旅游、五星級(jí)酒店、溫泉酒店、大型會(huì)所、企業(yè)公館、酒店式公寓、高級(jí)住宅等為一體的大型綜合性旅游度假項(xiàng)目，該項(xiàng)目將以?xún)?yōu)越的地理位置，最齊全的業(yè)態(tài)，最先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式占據(jù)長(zhǎng)三角地區(qū)高端旅游地產(chǎn)資源。*集團(tuán)的物流碼頭、商貿(mào)業(yè)在中國(guó)石材之鄉(xiāng)南安水頭市，打造出中國(guó)石材之鄉(xiāng)的龍頭企業(yè)福建泉州市*石業(yè)有限公司，該公司占地30畝，產(chǎn)品依托集團(tuán)控股企業(yè)*科技有限公司和*（中國(guó)）通訊設(shè)備制造有限公司的商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)，打造完善的產(chǎn)業(yè)鏈條；并且投資成立福建*有限公司，占地100余畝，擁有三個(gè)60噸位的埠頭，該產(chǎn)業(yè)鏈年創(chuàng)收高達(dá)2億元左右。*集團(tuán)的高科技工業(yè)在目前能源日益緊張的時(shí)代，成立了*能燃?xì)庠O(shè)備科技有限公司，研制出“GAS工業(yè)用高效智能燃?xì)庠O(shè)備”，該產(chǎn)品在安全環(huán)保的前提下實(shí)現(xiàn)節(jié)能率30以上，預(yù)計(jì)市場(chǎng)銷(xiāo)售額超過(guò)20億元，本產(chǎn)品順應(yīng)時(shí)代發(fā)展潮流、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，是行業(yè)中處于絕對(duì)領(lǐng)先的高科技產(chǎn)品。*集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)*集團(tuán)的房地產(chǎn)是*集團(tuán)支柱產(chǎn)業(yè)之一，已經(jīng)形成了集前期策劃、工程管理、銷(xiāo)售及良好的售后服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理為一體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理的模式。先后投巨資在澳門(mén)、香港、重慶、浙江、江蘇、福建、安徽、河南等地建設(shè)集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)、游樂(lè)、文化、酒店式公寓八項(xiàng)功能于一體的城市國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)-“*國(guó)際商業(yè)城市廣場(chǎng)”，不斷打造“中國(guó)城市商旅首選”，為締造國(guó)內(nèi)創(chuàng)新和專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)集團(tuán)傾情奮斗。先后開(kāi)發(fā)了明*等，累計(jì)總開(kāi)發(fā)建筑面積超過(guò)200萬(wàn)。2007年6月30日在無(wú)錫*一舉簽下占地約*畝的*溫泉度假區(qū)項(xiàng)目。擁有*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、浙江*置業(yè)發(fā)展有限公司、江蘇*置業(yè)發(fā)展有限公司、江蘇*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、福建*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、安徽*置業(yè)發(fā)展有限公司等。未來(lái)將以此模式陸續(xù)在上海、天津、無(wú)錫等中國(guó)大中城市建設(shè)新項(xiàng)目，打造“中國(guó)城市商業(yè)新典范”。香港*集團(tuán)十多年來(lái)在集團(tuán)董事長(zhǎng)*先生的帶領(lǐng)下，樸實(shí)經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)健發(fā)展，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面已經(jīng)形成了以市場(chǎng)為導(dǎo)向的企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)管理體系。伴隨著*集團(tuán)大陸總部在上海的建立，香港*集團(tuán)將成為中國(guó)最具影響力的多元化大型企業(yè)集團(tuán)。聯(lián)盛集團(tuán)董事長(zhǎng)*先生在90年代初期就在福建開(kāi)發(fā)了24萬(wàn)平米的*家園、4萬(wàn)平米的*大酒店等商住項(xiàng)目，尤其是從2003年以來(lái)，*集團(tuán)利用自身的國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)資源，成功開(kāi)發(fā)了17萬(wàn)平米的*國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、11萬(wàn)平米的*國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，以及在建的*新城、40萬(wàn)平米的*國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、19萬(wàn)平米的*商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，積累了豐富的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并且同中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)*集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)建設(shè)了廈門(mén)*中心、福州*城市廣場(chǎng)、鄭州*城市廣場(chǎng)等近100萬(wàn)的高檔商住物業(yè)，累計(jì)總開(kāi)發(fā)建筑面積超過(guò)200萬(wàn)，并在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)界建立了廣泛的人脈關(guān)系，與國(guó)內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)TESCO樂(lè)購(gòu)、家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、肯德基、中國(guó)電影集團(tuán)、星美院線(xiàn)、冠軍溜冰場(chǎng)、國(guó)美電器、蘇寧電器等知名商家建立了緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。其中*商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目由*集團(tuán)聯(lián)合英國(guó)TESCO、冠軍滑冰場(chǎng)、中國(guó)電影集團(tuán)星美院線(xiàn)競(jìng)得項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)中“訂單式生產(chǎn)”的最高層次。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商介紹： 淮安*置業(yè)發(fā)展有限公司淮安*置業(yè)發(fā)展有限公司是香港*集團(tuán)在淮安市注冊(cè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，是為開(kāi)發(fā)建設(shè)淮安*國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)*住宅項(xiàng)目而成立的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的全資控股公司。項(xiàng)目公司以中高層委派和本土化人才相結(jié)合的人員構(gòu)成，公司治理結(jié)構(gòu)清晰，人員專(zhuān)業(yè)化素質(zhì)較高，部門(mén)制度健全，以香港*集團(tuán)的現(xiàn)代化、垂直化管理方式為基礎(chǔ)，為淮安*住宅項(xiàng)目的順利進(jìn)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目概況：1、項(xiàng)目名稱(chēng)：淮安*國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)*住宅項(xiàng)目2、開(kāi)發(fā)單位：淮安*置業(yè)發(fā)展有限公司3、項(xiàng)目規(guī)劃：淮安*國(guó)際廣場(chǎng)*住宅項(xiàng)目位于淮安市*，*，地理位置優(yōu)越、交通便利、周?chē)A(chǔ)設(shè)施完善，自然景色極佳。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積：*平方米，總建筑面積：*平方米。其中地上建筑面積為：*平方米，地下建筑面積為*平方米?；窗?住宅項(xiàng)目規(guī)劃為集高檔生態(tài)宜居住宅、高端商業(yè)配套于一體的綜合性建筑。由兩棟點(diǎn)式高層和兩棟板式高層及臨街商鋪所組成。住宅為520層、商業(yè)及配套為14層， 地下一層設(shè)計(jì)成停車(chē)場(chǎng)兼人防。第二節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析1、淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析2004-2006年淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況圖01020304050億元2004年34.628.75.92005年43.435.87.62006年66.3548.4217.93總投資額住宅投資額商業(yè)用房及其他(1) 淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況從數(shù)據(jù)可以看出：近三年以來(lái)淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，特別是2007年16月份，市區(qū)房地產(chǎn)投資額為28.07億元，同比增長(zhǎng)了15.37%，2006年在國(guó)家宏觀調(diào)控的影響下，淮安市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁，可見(jiàn)淮安作為內(nèi)陸中小城市，市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展比較健康，受到投資者的青睞。(2)開(kāi)工面積與成交面積對(duì)比2005、2006年淮安房地產(chǎn)開(kāi)工面積與成交面積050100150200萬(wàn)平方米開(kāi)工面積97.56143.7成交面積89.4110.52005年2006年2005、2006年淮安房地產(chǎn)竣工面積與成交面積050100150萬(wàn)平方米竣工面積129.7115.7成交面積89.4110.52005年2006年數(shù)據(jù)顯示：隨著投資的增長(zhǎng)，2006年房地產(chǎn)開(kāi)工面積比2005年增長(zhǎng)47.3%；同期竣工面積減少10.8%；市場(chǎng)需求放大，同期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積增長(zhǎng)23.6%。綜合三個(gè)數(shù)據(jù)可看出，淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析2005、2006年淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)100015002000250030003500元/平方米現(xiàn)房27673179期房258929222005年2006年淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較健康，價(jià)格處于低位上漲狀態(tài)，2006年在受宏觀調(diào)控影響下，價(jià)格上漲14.88%，預(yù)計(jì)今后幾年仍將保持低速穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)。2、項(xiàng)目微觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目微觀市場(chǎng)分析是建立在同區(qū)位同類(lèi)項(xiàng)目對(duì)比的基礎(chǔ)之上的：綜觀淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)，與本項(xiàng)目住宅部分最具有可比性的項(xiàng)目有“*”和“*”，通過(guò)對(duì)“*”和“*”項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查，可以看出區(qū)域內(nèi)住宅地產(chǎn)的市場(chǎng)前景：一、*1)項(xiàng)目概況：“*”位于本項(xiàng)目東北方向，距本項(xiàng)目?jī)H1公里，項(xiàng)目分別由31、26、16層組成的兩棟住宅和一棟9層的文化宮文娛、商業(yè)、辦公用房構(gòu)建而成，總占地面積20925.1平方米，總建筑面積129178.5平方米。 該“*”位置得天獨(dú)厚，位于淮安傳統(tǒng)的都心地段之上，城市雙軸線(xiàn)淮海南路、承德南路，左右逢源，淮安商業(yè)最繁華的淮海路商業(yè)區(qū)，緊緊毗鄰；市重點(diǎn)學(xué)校，*醫(yī)院等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全；社區(qū)四周被運(yùn)河風(fēng)光，大運(yùn)河廣場(chǎng)，*緊緊圍抱 2)銷(xiāo)售狀況：范圍價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售狀況起價(jià)4150良好均價(jià)4540較好最高價(jià)4930較好二、*系超大型綜合性商住樓項(xiàng)目，總占地面積約11370.5平方米，建筑總面積62785.36平方米。該項(xiàng)目東西長(zhǎng)115.05米，南北寬66.39米，地面總高18層，建筑高度58.55米，其中商業(yè)兩層，第一層沿街為帶門(mén)面的商鋪，第一層到第二層是1萬(wàn)多平方米的大型賣(mài)場(chǎng)，第3層以上由各高16層的4棟高品質(zhì)住宅樓組成，面積約34111.75平方米，地下一層為商業(yè)、居住共有公用的地下停車(chē)場(chǎng)，與周邊停車(chē)位一起可以滿(mǎn)足同時(shí)停放機(jī)動(dòng)車(chē)220輛、非機(jī)動(dòng)車(chē)約2600輛2)銷(xiāo)售狀況：范圍價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售狀況起價(jià)3582良好均價(jià)3938較好最高價(jià)4293較好小結(jié)：本項(xiàng)目所在的淮安市是房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，周邊各項(xiàng)目的良好銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)說(shuō)明在中心地段的優(yōu)質(zhì)房源還是具有較大的購(gòu)買(mǎi)需求；另外本項(xiàng)目引進(jìn)數(shù)家世界500強(qiáng)商業(yè)企業(yè)，對(duì)業(yè)態(tài)分布進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以大、中、小多種主力店帶動(dòng)人流，形成業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)中心，也為住宅的銷(xiāo)售帶來(lái)非常大的利好。第三節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于淮安市中心，地段優(yōu)勢(shì)較大；尤其是本項(xiàng)目西邊的淮海南路作為淮安市最為重要的商業(yè)街，*緊鄰本項(xiàng)目，地理位置得天獨(dú)厚，前景極好。城市主干道四周環(huán)繞，市內(nèi)外往來(lái)便利，交通便捷。本項(xiàng)目住宅全部為高層建筑，高層俯瞰*全景，景觀好、視野開(kāi)闊；住宅戶(hù)型南北通透，采光通風(fēng)效果好，動(dòng)靜分離明顯；配套設(shè)施齊全。*集團(tuán)依靠商業(yè)地產(chǎn)品牌連鎖開(kāi)發(fā)模式，引進(jìn)TESCO樂(lè)購(gòu)的入駐，將會(huì)極大的拉動(dòng)人氣。項(xiàng)目高檔次高層住宅與綜合大型商業(yè)形成互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。國(guó)際未來(lái)主流商業(yè)業(yè)態(tài)SHOPPINGMALL，TESCO樂(lè)購(gòu)超市，精品店，美食街等充分滿(mǎn)足人們購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、文化等各方面的消費(fèi)需求。劣勢(shì)：由于本項(xiàng)目住宅為高層建筑，建筑成本較高。由于項(xiàng)目地處鬧市區(qū)，如果處理不好，可能會(huì)有噪聲影響。機(jī)會(huì)：1、淮安市人口較多，2006年全市人口達(dá)到527萬(wàn)，其中市區(qū)人口達(dá)到83萬(wàn)，已接近100萬(wàn)人的中等城市水平。2、近三年以來(lái)淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，淮安投資客較多，未來(lái)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展前景較好。3、從近兩年淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)可以看出，房?jī)r(jià)在穩(wěn)步上漲，則說(shuō)明本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)的前景是比較可觀的。4、從近兩年淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析，市場(chǎng)的需求量有上升趨勢(shì)，更有利于本項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的去化速度。5、淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展態(tài)勢(shì)較好威脅：金馬廣場(chǎng)、中央新亞國(guó)際廣場(chǎng)、淮海第一城、運(yùn)河明珠、天龍御城、上城、新世紀(jì)豪園等眾多項(xiàng)目的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，使當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者有了更多的選擇空間，與我們形成一定的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)相對(duì)影響銷(xiāo)售階段的去化速度。綜上所述：1. 淮安地區(qū)缺少高檔次、生態(tài)宜居性住宅項(xiàng)目，及高端國(guó)際化商業(yè)業(yè)態(tài)，居住環(huán)境、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)有一定差距，這正是*集團(tuán)在商住地產(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)，具有生態(tài)宜居及商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的*集團(tuán)在立項(xiàng)之處即具有排他性?xún)?yōu)勢(shì)。2. 淮安*目前的市政建設(shè)和配套水平相對(duì)落后，但在23年之后，*住宅項(xiàng)目落成后，淮安*無(wú)論從人口入住率、消費(fèi)水平還是其它相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上都將更上一層樓，成為淮安地區(qū)排名前列的城區(qū)。3. *住宅項(xiàng)目以?xún)?yōu)越的地理位置、齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)、高規(guī)格的合作商家及眾多世界強(qiáng)合作伙伴。在淮安地區(qū)乃至附近地區(qū)，都具有鮮明的唯一性。4. 體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代的來(lái)臨造就Shopping mall時(shí)代的來(lái)臨。目前，*集團(tuán)在國(guó)內(nèi)已開(kāi)發(fā)和正在開(kāi)發(fā)的商業(yè)Shopping mall項(xiàng)目，無(wú)論從總建規(guī)模，還是投資規(guī)模上都處于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平前列。專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平，是項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)保障。5. 由于*住宅項(xiàng)目從各方面具有鮮明的唯一性和排他性，必將從淮安地區(qū)商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目中脫穎而出，占據(jù)商住地產(chǎn)市場(chǎng)的高端位置。第四節(jié) 項(xiàng)目定位隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來(lái)臨，淮安市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)和良性的高速增長(zhǎng)，市民收入不斷增加，市民住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，呈現(xiàn)多樣化、高品位的特點(diǎn)。市場(chǎng)呼喚高檔次、高品牌的生態(tài)宜居住宅及便捷、豐富的商業(yè)配套項(xiàng)目，能代表國(guó)際特色的新型宜居住宅及高端商業(yè)空間的出現(xiàn)。“*住宅項(xiàng)目”項(xiàng)目將充分利用*集團(tuán)近十多年來(lái)的商住開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，依靠在*、*、重慶等地的項(xiàng)目建設(shè)成果，并借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)理念和成功經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)集高端生態(tài)宜居住宅、國(guó)際化商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的高品質(zhì)項(xiàng)目。“淮安*國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)*住宅”項(xiàng)目位于淮安市中心。項(xiàng)目建成后將成為淮安市最適宜居住的尊貴、高尚、經(jīng)典的高品質(zhì)國(guó)際住宅，以其完善齊全、集多功能于一體的業(yè)態(tài)，配備以巨資打造的生態(tài)、游樂(lè)新景觀，徹底顛覆淮安市原有單一的傳統(tǒng)居住模式，締造城市新生活、商業(yè)新典范，滿(mǎn)足現(xiàn)代人對(duì)生活品位的苛刻追求，提高淮安城市住宅、商業(yè)地產(chǎn)檔次?？傊盎窗?住宅”項(xiàng)目將為淮安市商住地產(chǎn)及城市建設(shè)帶來(lái)一場(chǎng)全新的變革?！盎窗?住宅”項(xiàng)目設(shè)計(jì)四棟20層配備空中花園的宜居生態(tài)住宅及4層商業(yè)配套區(qū)，住宅項(xiàng)目依靠*的生態(tài)景色、充分享有綠色、清新、宜居的經(jīng)典環(huán)境。商業(yè)業(yè)態(tài)以生活大賣(mài)場(chǎng)、大型美食城、商業(yè)步行街及獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪為主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，具體建設(shè)內(nèi)容包括：高尚住宅區(qū)人們的居住需求不斷升級(jí)，高層作為高檔次的住宅，受到高收入階層的青睞。另一方面，土地是稀缺資源，中國(guó)人多地少，土地尤其顯得珍貴，國(guó)家一直嚴(yán)格控制用地。所以象“淮安*住宅”這個(gè)可以獨(dú)攬楚秀園優(yōu)美景觀和新鮮空氣的絕版地塊具有不可復(fù)制性。我們的戶(hù)型有典雅休閑的一房、浪漫溫馨的兩房、經(jīng)濟(jì)舒適的三房并配有獨(dú)立的私家入戶(hù)花園，讓您無(wú)論身在何方都有回家的渴望。在高層享受城市生活，更能放眼全城，獨(dú)領(lǐng)新一代貴族生活。高層陽(yáng)光住宅以科學(xué)合理的全明戶(hù)型設(shè)計(jì)，大開(kāi)間、短進(jìn)深、2.5米寬陽(yáng)臺(tái)、功能分區(qū)合理、動(dòng)靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離，讓每一戶(hù)業(yè)主親密接觸陽(yáng)光和健康。生活大賣(mài)場(chǎng)隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高，原有的、老舊的小型社區(qū)超市已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足城市居民生活的需求，市場(chǎng)呼喚大型規(guī)范化的國(guó)際連鎖賣(mài)場(chǎng)的進(jìn)駐。*集團(tuán)根據(jù)自身多年的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及與包括沃爾瑪、家樂(lè)福、歐倍德、時(shí)代華納等世界500強(qiáng)企業(yè)良好的合作關(guān)系，擬在本項(xiàng)目?jī)?nèi)引進(jìn)經(jīng)營(yíng)一家面積在17000平方米左右的，淮安市最大的、經(jīng)營(yíng)超過(guò)25000種商品以上的綜合性大型超市英國(guó)TESCO樂(lè)購(gòu)，與項(xiàng)目?jī)?nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，以帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的人流、物流，持續(xù)激發(fā)消費(fèi)潛能，并以獨(dú)特的“娛樂(lè)帶動(dòng)零售”的商業(yè)主張，創(chuàng)造最大化財(cái)富價(jià)值。大型美食城“民以食為天”是自古以來(lái)經(jīng)久不變的道理，而且淮安市人民熱情好客，以及具有淮安特色的“酒”文化，都是支撐淮安餐飲行業(yè)如火如荼的重要原因。*集團(tuán)在多年的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，積累了上千家經(jīng)營(yíng)各地特色小吃的商家資源。因此，我們擬在本項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃一個(gè)大型特色美食城。這將與項(xiàng)目?jī)?nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，形成淮安市大眾飲食的新中心。商業(yè)精品街及獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高，人們對(duì)物質(zhì)的欲望也在增大，但遺憾的是，在淮安卻沒(méi)有一個(gè)真正的商業(yè)大量聚集的精品街。不過(guò)，幾年后在“淮安*住宅”項(xiàng)目中，將有一條集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的多功能商業(yè)精品街。精品街兩邊有可租可售的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，更方便了投資者和經(jīng)營(yíng)商家的選擇。最終形成開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者多贏的良好局面。大型停車(chē)場(chǎng)現(xiàn)代購(gòu)物中心一個(gè)顯著特征是停車(chē)位非常充足?！盎窗?住宅”項(xiàng)目地下一層建設(shè)有420個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)的停車(chē)位，通過(guò)多部電梯直通地上購(gòu)物中心，加上地面 11個(gè)停車(chē)位，車(chē)位總量近431個(gè)，為汽車(chē)時(shí)代的來(lái)臨提前做好準(zhǔn)備。第二章 項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃思路總體構(gòu)思：1. 為城市提供廣闊的活動(dòng)空間，構(gòu)筑廣場(chǎng)與綠化休閑景觀軸。2. 立體空間的構(gòu)造。由地下、地面、空中構(gòu)造立體的交通體系，提高土地開(kāi)發(fā)的價(jià)值。3. 以人為本的商業(yè)理念，營(yíng)造高度的居住、休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物環(huán)境。4. 風(fēng)格多元化，運(yùn)用夸張的造型與色彩文脈。交通：主軸線(xiàn)為對(duì)稱(chēng)軸，構(gòu)成商業(yè)廣場(chǎng)的主干道；同時(shí)配有橫向的商業(yè)步行街。內(nèi)部的mall street、天橋、消防疏散車(chē)道縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成了完善均勻的分級(jí)交通體系?；刂苓呇刂饕獠康缆吩O(shè)有下沉廣場(chǎng)，他與商業(yè)廣場(chǎng)的室內(nèi)通向地下室的扶梯、電梯、樓梯。構(gòu)成了立體的交通，使得地下商城的商業(yè)價(jià)值得到最大化的開(kāi)發(fā)。空間：商業(yè)廣場(chǎng)主體樓高五層，地下一層為停車(chē)庫(kù)；一層為精品店；二、三層為大型超市及精品街；四層為美食城及精品街；主要以自動(dòng)扶梯、電梯來(lái)直接輸送。與其他地下商業(yè)空間不同，低樓層與室外多處的挑空設(shè)計(jì)，讓自然光線(xiàn)直接照射進(jìn)來(lái)，使得地下空間，地上室內(nèi)外空間得到最好的流動(dòng)性，而這種流動(dòng)性正好提供了商業(yè)建筑全盤(pán)活動(dòng)的人流，帶來(lái)了滾滾財(cái)源。就整個(gè)淮安*國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)而言，無(wú)論從建筑體量，內(nèi)部空間的角度衡量，低樓區(qū)是整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的重點(diǎn)，為了讓將購(gòu)物街室內(nèi)外空間做得更加豐富，設(shè)計(jì)過(guò)程中針對(duì)這一點(diǎn)作下列幾點(diǎn)考慮：挑空：建筑室內(nèi)大量運(yùn)用了挑空，目的是希望內(nèi)部的空間層次更加豐富，趣味。同時(shí)透過(guò)挑空的設(shè)計(jì)，在視覺(jué)上會(huì)較為寬敞，各樓層關(guān)系會(huì)變得更加密切。光線(xiàn)：如何讓自然光充滿(mǎn)于空間，同時(shí)兼顧到淮安氣候特點(diǎn)，一直是設(shè)計(jì)過(guò)程中努力追求的目標(biāo)。在mall street上空及內(nèi)部廣場(chǎng)廣場(chǎng)挑空，陽(yáng)光可以直接照射，整個(gè)商業(yè)購(gòu)物環(huán)境通透明亮。通道：商業(yè)廣場(chǎng)通道的設(shè)計(jì)目的將提供消費(fèi)者通暢無(wú)阻的走道外，它還必須提供其他使用功能，才能讓購(gòu)物中心內(nèi)部氣氛變得更加活躍、舒適。通道上空條形挑空，視覺(jué)上購(gòu)物街變得更加寬敞明亮，這樣它不只單純扮演通道角色而已，也可以提供足夠的空間讓消費(fèi)者駐足櫥窗前欣賞櫥窗內(nèi)部的擺設(shè)，也可以輕松的倚在欄桿一面聊天，一面感受樓層間的空間變化。造型與風(fēng)格：現(xiàn)代商業(yè)街的mall street經(jīng)濟(jì)是在西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下發(fā)展起來(lái)的，它集中、小型商鋪，大型超市，配備了完善的娛樂(lè)設(shè)施。現(xiàn)代式的風(fēng)格成了淮安*國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的造型主題。入口作為進(jìn)入商場(chǎng)的第一印象，也是室內(nèi)室外轉(zhuǎn)換的過(guò)渡場(chǎng)所，具有特殊的形象意義。因此，我們?cè)诖送伙@了現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)。比例尺度優(yōu)美的柱列和山墻乃至細(xì)部與明亮寬敞的現(xiàn)代玻璃體量相互咬合，對(duì)此，實(shí)的墻面與虛的入口都因張力更加引人注目，使得商業(yè)建筑應(yīng)有的、大眾的pop氛圍在基地上得以彌漫，從而創(chuàng)造了活潑熱烈的商業(yè)氣氛。狹長(zhǎng)的商業(yè)街空間為整齊明快的柱列所擁圍，大方的綠化小品釋緩著城市的壓力；不時(shí)有些大度夸張的、造型新穎的建筑構(gòu)件打破了商業(yè)街可能造成的平板氣氛。人們流連在室外宜人的尺度和小品配置與室內(nèi)寬敞明快的內(nèi)街與周邊琳瑯的商品中去。突出的表達(dá)了這種彌散商業(yè)氣氛的建筑風(fēng)格。方案技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所占比例說(shuō)明總用地面積17936.30 m2總建筑面積105395.03 m2地上建筑面積89667.00 m285.08%其中商業(yè)面積41790.00 m239.65% 住宅面積46763.80 m244.37% 面積1113.20 m21.06% 地下建筑面積15728.03 m214.92%占地面積8873.00m2容積率4.88（不含架空層）建筑密度49.90%綠地率20%機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位431其中地上11地下420第三章 項(xiàng)目投資收益分析第一節(jié) 項(xiàng)目投資估算淮安*國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目投資估算表附表1單位:萬(wàn)元項(xiàng)目工程名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià) 小計(jì) 一、土地開(kāi)發(fā)成本 4,758.53 1土地出讓金平方米17936.3 3,643.20 2土地契稅 215.33 3地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出 900.00 二、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用 2,164.04 1設(shè)計(jì)費(fèi)平方米10769424 264.04 2勘測(cè)費(fèi)、施工圖審核費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、三通一平費(fèi)等 130.00 3項(xiàng)目可行性研究費(fèi) 20.00 4零星費(fèi)用 150.00 5統(tǒng)一基建收費(fèi)平方米107694148.2 1,600.00 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1,405.00 1道路工程及鋪裝工程m2 150.00 2供水工程 70.00 3供電工程 900.00 5排污工程 75.00 6通訊工程 40.00 7照明工程m2 50.00 8景觀工程m2 70.00 9環(huán)衛(wèi)工程、有線(xiàn)電視工程 50.00 四、建筑安裝工程費(fèi) 16,981.99 1樁基工程 1,500.00 2 地下室工程m220119 2,515.28 3上部主體工程（含粗裝修）m287575 8,665.54 4電梯工程 764.00 5消防工程 712.73 6電氣工程m3 819.53 7給排水m2 253.56 8發(fā)電機(jī)組臺(tái) 300.00 9空調(diào)工程m2 1,508.65 10煤氣工程 40.89 11弱電工程m2 252.70 12基坑支護(hù)、樣品房及零星工程 150.00 五、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 360.00 1監(jiān)理費(fèi)用 50.00 2 保險(xiǎn)費(fèi)用 40.00 3現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)用 196.00 4 地基沉降觀測(cè)、消防檢測(cè)、電梯質(zhì)檢、防雷檢測(cè)、白蟻防治費(fèi)等 120.00 六、銷(xiāo)售與管理費(fèi)用 3,268.26 1銷(xiāo)售費(fèi)用(2.5%) 933.86 2管理費(fèi)用(1.5%) 700.00 3招商費(fèi)用(4.0%) 1,634.40 七、工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 1,000.00 八、財(cái)務(wù)費(fèi)用 1,642.01 1 貸款利息費(fèi)用9.126% 1,095.12 九、投資總額 31,579.83 第二節(jié) 項(xiàng)目功能面積指標(biāo)本地塊地上可建面積為89667m2，地下可建面積為15728.03m2，總建筑面積為105395.03m2，各功能層建筑物的用途及面積詳見(jiàn)下表：建筑物功 能層 數(shù)建筑面積(m2)商業(yè)廣場(chǎng)41-4層商業(yè)441790.00住宅5-20層住宅1647877.00地下地下一層設(shè)備間及停車(chē)場(chǎng)115728.03合計(jì)105395.03第三節(jié) 價(jià)格定位價(jià)格定位主要從市場(chǎng)的角度出發(fā),參考項(xiàng)目附近項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格及其銷(xiāo)售狀況對(duì)本項(xiàng)目各產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行定位如下：物業(yè)靜態(tài)(目前)價(jià)位(元/)動(dòng)態(tài)(一、二年后)基本價(jià)位(元/)支撐價(jià)位基本價(jià)位樂(lè)觀價(jià)位商業(yè)1層170001780021800238002層130001380015800178003層100001080011800128004層80008800980010800住宅4000420043004500第四節(jié) 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)明細(xì)表物業(yè)建筑面積()銷(xiāo)售面積()銷(xiāo)售單價(jià)(元/)銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）商業(yè)1層8873599518000107912-3層88733300800026404層88736441600038651-3部分15171887310684.359480.52小計(jì)417902460926776.22住 宅4787747877416019921.1合計(jì)896677248646697.32第五節(jié) 利潤(rùn)預(yù)算表項(xiàng)目行次預(yù)算金額（萬(wàn)元）備注一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入146697.32減：銷(xiāo)售折扣與折讓2主營(yíng)業(yè)務(wù)成本326669.56其中： 土地成本44758.53 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本521911.03 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加66122.75其中： 土地增值稅73707.84 營(yíng)業(yè)稅及水利基金92381.56 印花稅及其他1033.35二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)1113905.01加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)12減： 營(yíng)業(yè)費(fèi)用132568.26 管理費(fèi)用14 700.00 財(cái)務(wù)費(fèi)用151642.01三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)168994.74加： 投資收益17 營(yíng)業(yè)外收入18減： 營(yíng)業(yè)外支出19100.00加： 以前年度損益20政府補(bǔ)貼收入四、利潤(rùn)總額218894.74減：所得稅222223.6925%五、凈利潤(rùn)236671.06第四章 資金籌措計(jì)劃及具體說(shuō)明本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總額31579.83萬(wàn)元，資金來(lái)源于三個(gè)渠道：1、企業(yè)自籌資金占建設(shè)期投資額50%，約為15800萬(wàn)元。2、銀行貸款融資6000萬(wàn)元約占建設(shè)期投資的19%。3、不足部分資金來(lái)源于前期銷(xiāo)售回籠款。4、取得銷(xiāo)售許可證條件說(shuō)明根據(jù)淮安市房管局發(fā)放商品房預(yù)售許可證條件規(guī)定：按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)工程總投資的25%以上且建筑形象進(jìn)度達(dá)到+0.00以上，并已經(jīng)確定工程進(jìn)度竣工日期方可發(fā)放商品房預(yù)售許可證。我項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2009年2-3月份建筑形象進(jìn)度可達(dá)到+0.00，完成投資達(dá)到8781萬(wàn)元，（其中土地款3066萬(wàn)元，拆遷費(fèi)用1400萬(wàn)元，政府規(guī)費(fèi)800萬(wàn)元，建造成本3515萬(wàn)元），即完成總投資的27.81%，已經(jīng)完全滿(mǎn)足淮安市房管局發(fā)放商品房預(yù)售許可證條件規(guī)定。5、建設(shè)資金計(jì)劃說(shuō)明完成地下建筑需投入的資金約為8781萬(wàn)元，此部分資金通過(guò)自有資金15800萬(wàn)元來(lái)解決。地上主體建筑和其他費(fèi)用需要資金約為22798.83萬(wàn)元資金，此部分資金通過(guò)土地抵押及在建工程抵押貸款6000萬(wàn)元和自有資金7019萬(wàn)元及銷(xiāo)售回籠款8172萬(wàn)元，合計(jì)21191萬(wàn)元來(lái)保證供應(yīng)。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2009年34月份可以全面預(yù)售，在本項(xiàng)目封頂之前預(yù)售計(jì)劃銷(xiāo)售面積的50%，可回籠資金23348.50萬(wàn)元，足額解決本工程的資金需求還綽綽有余。6、還款資金來(lái)源本地塊總建筑面積為105395.03,計(jì)劃銷(xiāo)售其59.63%的面積銷(xiāo)售額高達(dá)46697.32萬(wàn)元，現(xiàn)金總流入為68497萬(wàn)元（其中自有資金15800萬(wàn)、銀行借款6000萬(wàn)元、銷(xiāo)售回籠款46697萬(wàn)元），現(xiàn)金總流出為45924萬(wàn)元（總投資支出為31579萬(wàn)元、還銀行借款6000萬(wàn)元、交納稅款8345萬(wàn)元）。即凈現(xiàn)金凈流量為22573萬(wàn)元,故本項(xiàng)目有充裕的還貸資金及較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。7、 抵押物說(shuō)明淮安*國(guó)際廣場(chǎng)占地*0平方米，土地款為*萬(wàn)元，按照淮安市相同地塊的掛牌價(jià)格估算為8070萬(wàn)元(300萬(wàn)元/畝)，土地可抵押貸款額約為5649萬(wàn)元（8070*70%）。本項(xiàng)目主體工程總造價(jià)約為20551萬(wàn)，在建工程抵押貸款約為8220萬(wàn)元。所以本項(xiàng)目通過(guò)土地和在建工程抵押融資6000萬(wàn)元具有可行性。第五章 敏感性分析：盈虧平衡點(diǎn)=（總投資/銷(xiāo)售收入）*100%=31579.83/46697.32（不含自營(yíng)部分）67.63 即本項(xiàng)目的銷(xiāo)售率達(dá)到出售部分的67.63時(shí)，項(xiàng)目即可盈利6670多萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析得知，在銷(xiāo)售收入下降10時(shí)，銷(xiāo)售率達(dá)75.15仍可盈利6000多萬(wàn)元；成本的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目的影響，在成本降低10%時(shí)，銷(xiāo)售率達(dá)60.87仍可盈利6000萬(wàn)元以上；在成本降低20%時(shí)，銷(xiāo)售率達(dá)54.10%仍可盈利6200萬(wàn)元以上。上述銷(xiāo)售收入不包括出租的商業(yè)面積，該部分物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值可理解為本項(xiàng)目純利潤(rùn)。另外本項(xiàng)目對(duì)成本控制好將能較好減輕銷(xiāo)售的壓力。第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要存在如下風(fēng)險(xiǎn)：1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中常遇到的重要風(fēng)險(xiǎn)。它的損失主要表現(xiàn)在項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售路不暢，產(chǎn)品價(jià)格低迷等，以致產(chǎn)量和銷(xiāo)售收入達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)。細(xì)分起來(lái)市場(chǎng)方面涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，可分層次予以識(shí)別，通常市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面：一、是市場(chǎng)供求總量的實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值有偏差；二是項(xiàng)目產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力；三是實(shí)際價(jià)格與預(yù)測(cè)價(jià)格的偏差， 對(duì)于市場(chǎng)供求總量的偏差，首先將其分為供方市場(chǎng)和需方市場(chǎng)。其風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)自區(qū)域因素、替代品的出現(xiàn)以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的影響等。 產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力風(fēng)險(xiǎn)因素，又可細(xì)分為品種質(zhì)量、生產(chǎn)成本及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手因素等。 2、 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)擬采用技術(shù)的先進(jìn)性、可靠性、適用性和可得性可能出現(xiàn)問(wèn)題。3、資源風(fēng)險(xiǎn) 在投資項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)階段，對(duì)地下的資源和地質(zhì)結(jié)構(gòu)情況盡管有所依據(jù)擔(dān)限于技術(shù)能力的局限性，對(duì)地下情況有可能認(rèn)識(shí)不足，成為項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)源。4、工程風(fēng)險(xiǎn)由于當(dāng)?shù)厥┕挝凰接邢?施工工程中存在風(fēng)險(xiǎn);本項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富,設(shè)計(jì)變更較大,對(duì)整體工程存在風(fēng)險(xiǎn)。5、投資風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與投資大小密切相關(guān)。因此，投資方面的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目至關(guān)重要。 這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素可以細(xì)分為由于工程量預(yù)計(jì)不足或設(shè)備材料價(jià)格上升導(dǎo)致投資估算不敷需要；由于計(jì)劃不周或外部條件等因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延；外匯匯率不利變化導(dǎo)致投資增加等。這其中有人為因素也有客觀因素，應(yīng)予仔細(xì)識(shí)別。6、融資風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與成本有關(guān)，凡影響融資成本的因素都應(yīng)仔細(xì)識(shí)別，例如貸款利率升高或融資結(jié)構(gòu)未能如愿導(dǎo)致融資成本升高等。資金來(lái)源的可靠性、充足性和及時(shí)性，也是應(yīng)予以考慮的因素。7、配套條件風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目需要的外部配套設(shè)施，如供水排水，供電供汽及上下游配套等，在投資項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)中雖都作了考慮，但是，實(shí)際上仍然可能存在外部配套設(shè)施沒(méi)有如期落實(shí)的問(wèn)題，致使投資項(xiàng)目不能發(fā)揮應(yīng)有效益，從而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)8、外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，外部環(huán)境因素也是風(fēng)險(xiǎn)因素之一，包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境因素的影響，政策因素和政治因素。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策我司將對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤研究，并對(duì)其客戶(hù)群消費(fèi)心理，需求行為進(jìn)行研判斷，以最大程度減低這一方面的風(fēng)險(xiǎn)程度。為了提高本案的進(jìn)程，減少本案開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，我司對(duì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品進(jìn)行了獨(dú)特的定位，同時(shí)，依據(jù)自身獨(dú)特的地理?xiàng)l件，避免了項(xiàng)目同質(zhì)化，在規(guī)劃和戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮產(chǎn)品的附加價(jià)值。此外，由上述分析可知，本項(xiàng)目的長(zhǎng)期投資占了較大比重，經(jīng)營(yíng)上將面臨著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，將通過(guò)軟、硬件上塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)吸引客源來(lái)規(guī)避。同時(shí)利用聯(lián)盛集團(tuán)在酒店、娛樂(lè)業(yè)上豐富的經(jīng)驗(yàn)，為各類(lèi)消費(fèi)者提供滿(mǎn)意的服務(wù)。2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，與知名度高，技術(shù)質(zhì)量高的外協(xié)隊(duì)伍合作（設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備材