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房地產(chǎn)各階段稅收政策1房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之拿地階段2（一）契稅 2（二）耕地占用稅6（三）印花稅7（四）城鎮(zhèn)土地稅82地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之預(yù)售階段 12（一）營業(yè)稅12（二）土地增值稅14（三）企業(yè)所得稅16（四）印花稅20（五）城鎮(zhèn)土地使用稅21（六）房產(chǎn)稅213房地產(chǎn)設(shè)計、施工階段稅收政策詳解21（一）印花稅22（二）代扣代繳涉稅事項22一、營業(yè)稅22二、企業(yè)所得稅 24（三）甲供材料的營業(yè)稅事項 24（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為25（二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形25（五）城鎮(zhèn)土地使用稅 32（六）房產(chǎn)稅 324房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解四竣工銷售階段34一、企業(yè)所得稅 34二、土地增值稅 37三、城鎮(zhèn)土地使用稅 45四、印花稅46五、房產(chǎn)稅 46房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之拿地階段從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，應(yīng)按規(guī)定向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、個人所得稅、教育費附加等地方稅收（費）。同時房地產(chǎn)開發(fā)存在土地取得、前期規(guī)劃、施工、銷售、竣工等環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)的稅收問題存在不同的側(cè)重點，筆者以房地產(chǎn)開的各環(huán)節(jié)為線索，詳解房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，以供納稅人參考。 一、拿地階段 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前，通過各種途徑獲得國有土地使用權(quán)，涉及到的地方稅種主要有：契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。 （一）契稅 1、直接取得國有土地使用權(quán)成為納稅義務(wù)人 契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受單位和個人。即境內(nèi)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，承受的企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位、社會團(tuán)體、其他組織和個體經(jīng)營者以及其他個人為契稅的納稅人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前，通過各種方式直接取得國有土地使用權(quán)，必然發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，成為契稅的納稅義務(wù)人。 2、征稅范圍 中華人民共和國契稅暫行條例（國務(wù)院令第224號）第二條規(guī)定可知，國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、和交換均屬于轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的范疇。 中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則第八條規(guī)定，下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價投資、入股的；以獲獎、預(yù)購、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的；建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；以其他方式事實構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓、抵債、接受投資、受贈等直接取得土地使用權(quán)，就屬于契稅的征稅范圍。 3、計稅依據(jù) 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個問題的批復(fù) （財稅字199896號）第一條關(guān)于計稅價格問題規(guī)定，根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例（以下簡稱條例）第四條第（一）款及中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則（以下簡稱細(xì)則）第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)是成交價格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅2004134號） 規(guī)定：出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 （一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 1、評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。 2、土地基準(zhǔn)地價：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。 二、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)（國稅函2009603號）對北京市地方稅務(wù)局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)確定問題的請示（京地稅地2009124號）的批復(fù)如下：根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅2004134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。 因此，從上述文件來看，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應(yīng)關(guān)注以下幾點： 第一，以為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益為契稅的征稅依據(jù)。全部經(jīng)濟(jì)利息包括貨幣、實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利息，如國稅函20021094號規(guī)定，以項目換取等方式承受土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍。又如國稅函2004322號規(guī)定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權(quán)作為支付對價，計稅依據(jù)則為作價出資額。 第二，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)（國稅函2005436號）對北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對政府以零地價方式出讓國有土地使用權(quán)征收契稅問題的請示（京地稅地2005166號）的批復(fù)規(guī)定，根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 4、間接取得土地的契稅問題 房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)中，通過企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)合并、企業(yè)分立等方式間接取得土地使用權(quán)。上述方式中，通常土地權(quán)屬沒有發(fā)生變更，一般不征收或享受免征契稅的待遇。如財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財稅2008175號）規(guī)定，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅；兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過重組方式取得土地，存在契稅的籌劃空間。 （二）耕地占用稅 1、占用耕地建房成為納稅義務(wù)人 占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，成為耕地占用稅納稅人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓方式直接占用耕地用于開發(fā)房產(chǎn)，自然成為耕地占用稅納稅人。 但在原中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國發(fā)198727號）不適用外商投資企業(yè)，因此，中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國務(wù)院令第511號）2008年1月1日實施前，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)占用耕地不是耕地占用稅納稅人。國務(wù)院令第511號實施后，耕地占用稅納稅人包括單位和個人，單位包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、部隊以及其他單位；個人包括個體工商戶以及其他個人。 2、征稅范圍 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國務(wù)院令第511號）第二條規(guī)定，耕地主要指種植農(nóng)作物的土地。 3、計稅依據(jù) 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國務(wù)院令第511號）第四條規(guī)定，耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)。 4、納稅義務(wù)時間 經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。 （三）印花稅 1、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅 房地產(chǎn)企業(yè)以出讓、受讓方式取得土地，須簽訂土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（財稅2006162號）第三條規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 2、開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免印花稅 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅200824號）規(guī)定，開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。 （四）城鎮(zhèn)土地稅 1、使用城鎮(zhèn)土地成為納稅義務(wù)人 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務(wù)院令第17號）第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，自然成為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人。正如國家稅務(wù)總局關(guān)于受讓土地使用權(quán)者應(yīng)征收土地使用稅問題的批復(fù)（國稅函發(fā)1993501號）對成都市稅務(wù)局關(guān)于對國內(nèi)受讓土地者是否征收土地使用稅的請示（成稅函1992463號）批復(fù)規(guī)定，中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定：“在城市，縣城，建制鎮(zhèn)，工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅?！敝腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十九條也明確規(guī)定：“土地使用者應(yīng)當(dāng)依照國家稅收法規(guī)的規(guī)定納稅?！币虼?，凡在土地使用稅開征區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，不論通過出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，都應(yīng)依法繳納土地使用稅。 2、征稅范圍 房地產(chǎn)企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。 3、計稅依據(jù) 土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)200389號）第二條第一款規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆嬎愠擎?zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。 4、納稅義務(wù)時間 房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用納稅義務(wù)時間，主要分以下三種情況： 第一，根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第二，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅2006186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第三，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復(fù)（國稅函2007596號）規(guī)定，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，應(yīng)從2007年1月1日開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，其納稅義務(wù)時間的產(chǎn)生與前述相同，故內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅繳納時間一致。 5、開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅200824號）規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之預(yù)售階段房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。它與現(xiàn)房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。預(yù)售階段其實與施工階段對房地產(chǎn)開發(fā)來說應(yīng)該是同一個階段，但由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入稅務(wù)處理的特殊性，筆者將其單獨作為一個階段來分析。 為了防止開發(fā)企業(yè)通過故意延緩收入實現(xiàn)的確認(rèn)時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務(wù)，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負(fù)和納稅時間的公平，稅法對房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)售收入的主要稅種均作出了規(guī)定。 （一）營業(yè)稅 1、房地產(chǎn)企業(yè)是營業(yè)稅納稅義務(wù)人 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（國務(wù)院令第540號）第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品，屬于銷售不動產(chǎn)的行為，當(dāng)然成為營業(yè)稅納稅義務(wù)人。 2、計稅依據(jù) 營業(yè)稅的計稅依據(jù)即納稅人的營業(yè)額，包括納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： （1）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費； （2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； （3）所收款項全額上繳財政。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)向購房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款利息等價外費用，均應(yīng)該按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，自覺履行營業(yè)稅納稅義務(wù)，否則存在涉稅風(fēng)險。 但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“代收費用”如果同時符合上述3個條件的，是不需要繳納營業(yè)稅的，否則應(yīng)該作為“價外費用”繳納營業(yè)稅。 3、視同銷售 新中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例細(xì)則第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： （1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人； （2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （3）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 4、納稅義務(wù)時間 實施細(xì)則第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。 （二）土地增值稅 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第十六條明確規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！?由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)特點，商品房都是按照項目一次性開發(fā)，分期分批進(jìn)行銷售，在同一期商品房全部或基本實現(xiàn)銷售前，由于許多工程未進(jìn)行結(jié)算，要準(zhǔn)確地計算該項目每一批商品房實現(xiàn)的銷售收入應(yīng)繳納的土地增值稅是有一定難度的，只有在每一批商品房取得銷售收入時按規(guī)定進(jìn)行預(yù)征，待該期商品房全部或基本實現(xiàn)銷售后進(jìn)行結(jié)算，才能該項目應(yīng)繳的土地增值稅準(zhǔn)確無誤，因此，采取了預(yù)繳制度。 預(yù)繳稅款從性質(zhì)上屬于納稅人按照稅務(wù)部門規(guī)定核定的應(yīng)繳納稅款。首先，沒有按照規(guī)定申報繳納預(yù)繳稅款，不認(rèn)定為偷稅行為。其次，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)納稅人沒有按照規(guī)定申報繳納預(yù)繳稅款時，應(yīng)該按照稅法規(guī)定通知納稅人限期申報繳納并可以按照規(guī)定加收滯納金。如果納稅人在限期內(nèi)仍不繳納稅款，稅務(wù)部門可以根據(jù)稅收征管法第六十八條規(guī)定處理：納稅人、扣繳義務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或者少繳應(yīng)納或者應(yīng)解繳的稅款，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除依照本法第四十條的規(guī)定采取強制執(zhí)行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。 各地對土地增值稅的預(yù)繳稅率存在差異，一般來說，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按照預(yù)售收入的1.5%，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅為3.5%，其他房地產(chǎn)項目為4.5%。但國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201053號）要求各地提高預(yù)征率，該文規(guī)定， 為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。此后各地陸續(xù)規(guī)定，提高了土地增值稅預(yù)征率。 （三）企業(yè)所得稅 （1）預(yù)收收入負(fù)有納稅義務(wù) 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題（國稅發(fā)200931號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂房地產(chǎn)預(yù)收合同所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了銷售合同、預(yù)售合同并收取款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為收入，負(fù)有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。 （2）預(yù)收收入應(yīng)納稅所得額的計算方法 國稅發(fā)200931號第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。“ 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定： （一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%. （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。 （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。 （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。 （3）預(yù)售階段廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的稅務(wù)處理 原國稅發(fā)200631號文件規(guī)定：“廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 1、開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。 2、新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度?！?新國稅發(fā)200931號文部不再限制預(yù)售收入作為計算廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的基數(shù)；取消了相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，向后結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度的限制。 （4）預(yù)售收入相關(guān)的稅金及附加稅前扣除問題 1、月度或季度申報時，不得扣除。 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國稅函2008299號）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。 因此，在企業(yè)月度或季度申報企業(yè)所得稅時，預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加不能從當(dāng)期利潤額或所得額中扣除。 2、年度所得稅匯算清繳時，可以扣除。 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 我們知道從毛利額與所得額是兩個不同的概念，只有將毛利額扣除相應(yīng)的稅金及其費用才變成所得額。因此，在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時，與預(yù)計收入相匹配的稅金、附加及相關(guān)費用應(yīng)該予以扣除。 此外，稅金是否屬于當(dāng)期的費用，應(yīng)該以納稅義務(wù)發(fā)生時間為依據(jù)判斷，即：納稅義務(wù)時間發(fā)生，則屬于發(fā)生期費用；納稅義務(wù)時間尚未發(fā)生，則不屬于繳納當(dāng)期費用（如預(yù)繳稅款）。營業(yè)稅中已經(jīng)講到，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預(yù)售收入繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該繳納的稅款，不屬預(yù)繳稅款性質(zhì)，可以在繳納發(fā)生當(dāng)期計入當(dāng)期的稅金及附加，可以作為當(dāng)期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。目前不少地方將預(yù)繳的土地增值稅也可以稅前扣除。 例：某市某房地產(chǎn)企業(yè)2009年取得預(yù)售房屋款項1000萬元，該市規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅的預(yù)計計稅毛利率為15%，土地增值稅的預(yù)征比例為2%。 分析：該房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅時應(yīng)作如下處理：預(yù)收款項的毛利是150萬元（100015%），應(yīng)交的營業(yè)稅是50萬元（10005%），應(yīng)交的城建稅及教育附加是5萬元（507%+553%），預(yù)交的土地增值稅是20萬元（10002%），預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅額是75萬元（150-50-5-20），房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)預(yù)交的所得稅是18.75萬元（7525%）。 （4）產(chǎn)生時間性差異的處理 企業(yè)會計準(zhǔn)則對預(yù)售業(yè)務(wù)不確認(rèn)收人，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項時應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價值和計稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“所得稅費用”，同時要調(diào)整該年度的應(yīng)納稅額。 （四）印花稅 根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，在預(yù)售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的，應(yīng)在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。 （五）城鎮(zhèn)土地使用稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售階段城鎮(zhèn)土地使用稅稅務(wù)處理同拿地階段。 （六）房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售階段房產(chǎn)稅稅務(wù)處理涉及、施工階段階段。 房地產(chǎn)設(shè)計、施工階段稅收政策詳解摘要：企業(yè)發(fā)生對外支付建筑設(shè)計勞務(wù)款項時，要判斷企業(yè)是否負(fù)有代扣代繳義務(wù)，應(yīng)向發(fā)生業(yè)務(wù)的境外單位或者個人確認(rèn)其境內(nèi)是否存在經(jīng)營機(jī)構(gòu)或境內(nèi)代理人，如果不存在，則確認(rèn)自身負(fù)有代扣代繳義務(wù)。 設(shè)計施工階段是開發(fā)商委托設(shè)計公司和建筑公司進(jìn)行項目設(shè)計、建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務(wù)代扣代繳、計稅成本的核算、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅務(wù)事項。 （一）印花稅 房地產(chǎn)開發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、借款合同、財產(chǎn)保險合同等合同。 甲供材料應(yīng)按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花； 建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花； 建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，按按收取的費用金額，萬分之五的稅率貼花； 借款合同，按借款金額的萬分之零點五貼花； 財產(chǎn)保險合同：包括財產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險合同，按收取的保險費收入金額的千分之一稅率貼花。 （二）代扣代繳涉稅事項 房地產(chǎn)設(shè)計，施工期間涉及的營業(yè)稅事項，主要包括：對外支付款項時營業(yè)稅、企業(yè)所得稅代扣代繳問題。 一、營業(yè)稅 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行稅收協(xié)定特許權(quán)使用費條款有關(guān)問題的通知（國稅函2009507號）規(guī)定，“專門從事工程、管理、咨詢等專業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)或個人提供的相關(guān)服務(wù)所取得的款項”應(yīng)為勞務(wù)活動所得，不應(yīng)是特許權(quán)使用費。對外支付款項的營業(yè)稅代扣代繳問題，主要發(fā)生與接受境外上述勞務(wù)時的涉稅事項。 1、接受境外建筑設(shè)計勞務(wù)屬于營業(yè)稅應(yīng)稅范圍 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（國務(wù)院令第540號）第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則（財政部、國家稅務(wù)總局第52號令）第四條規(guī)定：條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù)，是指提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個人在境內(nèi)。 因此，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)接受境外建筑設(shè)計勞務(wù)，屬于應(yīng)發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)的勞務(wù)。 2、代扣代繳義務(wù)的判斷 暫行條例第十一條規(guī)定：中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。 因此，企業(yè)發(fā)生對外支付建筑設(shè)計勞務(wù)款項時，要判斷企業(yè)是否負(fù)有代扣代繳義務(wù)，應(yīng)向發(fā)生業(yè)務(wù)的境外單位或者個人確認(rèn)其境內(nèi)是否存在經(jīng)營機(jī)構(gòu)或境內(nèi)代理人，如果不存在，則確認(rèn)自身負(fù)有代扣代繳義務(wù)。 3、代扣代繳義務(wù)發(fā)生時間 暫行條例第十二條規(guī)定：營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 暫行條例第十二條規(guī)定還規(guī)定：營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 4、代扣代繳營業(yè)稅稅款的計算 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額營業(yè)額稅率。 因此，企業(yè)計算代扣代繳應(yīng)該額時，也按上述公式確認(rèn)，準(zhǔn)確確認(rèn)應(yīng)稅行為的營業(yè)額以及稅率。營業(yè)額以及稅率的確認(rèn)與境內(nèi)企業(yè)和單位發(fā)生應(yīng)稅行為是一致的。 二、企業(yè)所得稅 根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第三十八條“對非居民企業(yè)在中國境內(nèi)取得工程作業(yè)和勞務(wù)所得應(yīng)繳納的所得稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以指定工程價款或者勞務(wù)費的支付人為扣繳義務(wù)人”的規(guī)定，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)履行扣繳義務(wù)代扣代繳該境外勞務(wù)的企業(yè)所得稅。 （三）甲供材料的營業(yè)稅事項 實施細(xì)則第七條規(guī)定，“納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；（二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。”第十六條規(guī)定，“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。” 實施細(xì)則沒有明確規(guī)定裝飾工程中甲供材要不要不并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。而根據(jù)2006年8月17日財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知財稅2006114號文的規(guī)定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款）確認(rèn)計稅營業(yè)額”。上述以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指，工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務(wù)。因此，除了裝飾勞務(wù)以外的“建筑業(yè)”的甲供材料（包括甲方提供設(shè)備的情形）需要并入施工方的計稅營業(yè)額征收營業(yè)稅。 從上述法規(guī)可以看到，施工企業(yè)應(yīng)按含甲供材料金額開具建筑施工發(fā)票給建設(shè)方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），建設(shè)方歸集為開發(fā)成本。但甲供材料是建設(shè)方購買了，建設(shè)方應(yīng)注意重復(fù)入在開發(fā)成本的問題。 （四）計稅成本的核算 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。 1、計稅成本對象的確定原則 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）規(guī)定： 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。其確認(rèn)原則包括以下六項： （一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 （二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。 （三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。 （四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。 （五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。 此外，企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 2、計稅成本的內(nèi)容 國稅發(fā)200931號為房地產(chǎn)企業(yè)的計稅成本主要歸類為以下六類： （一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 （二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 （三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 （五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 （六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 3、計稅成本核算的一般步驟 計稅成本核算一般分以下五個步驟： （一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進(jìn)行計量與確認(rèn)。 （二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 （三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 （四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 （五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 4、共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本的分配方法 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有以下幾種： （一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 （二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 （三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 （四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 5、特定成本的分配方法 （一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 （二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 （三）借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。 （四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 6、以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)情況下計稅成本的確定 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 7、可以預(yù)提的三項計稅成本 （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 （五）城鎮(zhèn)土地使用稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計、施工階段的城鎮(zhèn)土地使用稅同取得土地階段。 （六）房產(chǎn)稅 財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定、關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知（財稅地19868號）第二十一條明確規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！钡谑艞l還明確：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！?因此，施工期間不予征稅的臨時性建筑物必須同時滿足兩個條件：其一必須為基建工地服務(wù)，其二必須處于施工期間。相反如果基建工程結(jié)束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解四竣工銷售階段房地產(chǎn)企業(yè)竣工銷售階段一般發(fā)生以下事項：開發(fā)產(chǎn)品已達(dá)到交付條件，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主交付房產(chǎn)，財務(wù)處理上結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本；與施工方進(jìn)行竣工結(jié)算，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)竣工結(jié)算報告后，向施工方支付工程結(jié)算價款。此時，一般開發(fā)項目的開發(fā)成本基本可以確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在項目竣工銷售環(huán)節(jié)，涉及到的地方稅種主要有：企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種。 一、企業(yè)所得稅 （一）完工時的稅務(wù)處理 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 因此，納稅人應(yīng)注意開發(fā)產(chǎn)品是否符合完工條件，如達(dá)到完工條件，應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，年度企業(yè)所得稅匯算清繳時，實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額作納稅調(diào)整。 （二）完工條件的判斷 國稅發(fā)200931號規(guī)定了關(guān)于完工產(chǎn)品的確認(rèn)的三個條件：（一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。因此，完工條件的確認(rèn)是采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則，開發(fā)產(chǎn)品只要符合上述條件之一的，就應(yīng)進(jìn)行完工時的稅務(wù)處理。 2009年6月26日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)（國稅函2009342號）一文，對海南省國家稅務(wù)局關(guān)于海南永生實業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用問題的請示（瓊國稅發(fā)2009121號）批復(fù)中，強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。并解釋到“開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知（國稅函2010201號）再次重申了這一問題。文件規(guī)定，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。 但在實務(wù)中很多開發(fā)企業(yè)已經(jīng)已經(jīng)符合開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用條件，但仍采用種種手段，延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入，例如雖為業(yè)務(wù)辦理了交房手續(xù)，但以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間；以款項收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，推遲收入確認(rèn)時間等等。 （三）年度申報時的注意事項 國稅發(fā)200931號，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工時，在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料，例如差異調(diào)整的稅