房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓講座.ppt

房地產(chǎn)專業(yè)知識系列講座 安得廣廈千萬間 天下百姓俱歡顏 黃道吉日 陽歷 公元2012年6月26日農(nóng)歷 05月 小 09日星期六巨蟹座干支 甲申年生肖屬猴庚午月丙子日宜 祭祀沐浴破屋壞垣習藝頂盟忌 入宅嫁娶移徙 培訓內(nèi)容 第一周 工程識圖與專業(yè)詞匯第二周 房地產(chǎn)開發(fā)流程與政策法規(guī) 行業(yè)動向第三周 房地產(chǎn)投資 策劃培訓目標 全面 有效 我們要做什么 第一章工程識圖 識圖是一切工作的開始識圖是我們事業(yè)的起點識圖是專業(yè)精神的體現(xiàn)識圖是溝通客戶的基石 哦 原來識圖是我們腳上的那雙鞋 投影法 1 中心投影法 光線從一點光源出發(fā)所得的投影圖 2 平行投影法 當光源移到無窮遠時 光線彼此平行 所得的投影圖 1 正投影法 光線垂直于投影面 2 斜投影法 光線傾斜于投影面 投影法在工程中的應用 中心投影法 繪制透視效果圖平行正投影法 繪制正投影圖和標高投影圖斜投影法 繪制軸測投影 正投影圖的形成及規(guī)律 結(jié)論 空間任意點的確定需要三個坐標空間形體需要三個投影確定其形狀 圖紙格式 圖例 實例 第二章常用專業(yè)名詞 從土地 房屋 市場 規(guī)劃四個方面記憶 與土地有關(guān)的概念 生地可為房地產(chǎn)開發(fā)所利用 尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地 毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地 熟地指經(jīng)過 幾通一平 的開發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢 可供直接建設的土地 建設用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積 不包括代征地的面積 基準地價指由政府組織的評估機構(gòu)根據(jù)土地不同的區(qū)位 使用性質(zhì) 容積率 級差收和供求狀況等因至少而確定的地價 是土地使用權(quán)出讓價格的依據(jù) 與土地有關(guān)的概念 土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用 即為土地有效年限的使用價格 所以也可稱之為 地價 出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費 前者包括征地 動遷及為地塊直接配套的基礎設施費 是對開發(fā)投資的一次性補償 后者為土地資源使用的費用 即 地租 是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn) 與土地有關(guān)的概念 北京市居住用途基準地價表單位 元 建筑平方米 土地級別樓面熟地價樓面毛地價 一級4740 70001710 3000二級3800 5760900 2100三級2730 4590550 1300四級2090 3600400 930五級1500 2790300 680六級1060 1820190 430七級630 1080150 350八級330 650120 280九級180 370100 220十級140 26090 150 與房屋有關(guān)的概念 開間 開間即住宅的寬度 進深 從前墻皮到后墻皮之間的實際長度 建筑面積 各建筑物每層外墻線 或墻外柱子邊緣線 的水平投影面積 包括按國家有關(guān)規(guī)定應計算的陽臺 雨棚 無柱挑廊的面積 之和 層高在2 2米 含 以下的技術(shù)層不計算建筑面積 房屋的建筑面積包括使用面積和公共面積二個部份 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便 正常交往 保障生活所設置的公共走廊 樓梯 電梯間 水箱間等所占面積的總和 開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題 與房屋有關(guān)的概念 樓花 一詞最早源自香港 是指未完工的物業(yè) 即在建物業(yè) 躍層住宅是一套住宅占兩個樓層 有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層 一般在首層安排起居室 廚房 餐廳 衛(wèi)生間 最好有一間臥室 二層安排臥室 書房 衛(wèi)生間等復式住宅在概念上是一層 但層高較普通的住宅 普通住宅層高通常為2 7米 高 可在局部掏出夾層 安排臥室或書房等 用樓梯聯(lián)系上下 其目的是在有限的空間里增加使用面積 提高住宅的利用率 錯層式住宅 是指一套房子不處于同一平面 即房內(nèi)的廳 臥 衛(wèi) 廚 陽臺處于幾個高度不同的平面 與房屋有關(guān)的概念 磚混住宅 磚 指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料 也有其它尺寸的異型粘土磚 如空心磚等 混 指的是由鋼筋 水泥 砂石 水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件 包括樓板 過梁 樓梯 陽臺 挑檐 這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合 可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅 由于抗震的要求 磚混住宅一般在5 6層框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)住宅 是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱 再用預制的加氣混凝土 膨脹珍珠巖 浮石 蛭石 陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅 高層塔樓主要采用框架結(jié)構(gòu) 與房屋有關(guān)的概念 剪力墻剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱 能承擔各類荷載引起的內(nèi)力 并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力 這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu) 這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用鋼結(jié)構(gòu)框架 剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu) 這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻 構(gòu)成靈活自由的使用空間 滿足不同建筑功能的要求 同樣又有足夠的剪力墻 有相當大的剛度 框剪結(jié)構(gòu)的受力特點 是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式 所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架 剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻 與房屋有關(guān)的概念 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購買酒店的某一間客房后并不一定在酒店居住 而是將客房委托酒店管理公司出租 獲取客房利潤分紅 同時獲得酒店管理公司的贈送的一定期限免費入住權(quán) 產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型 時權(quán)酒店 退休住宅型 有限自用投資型酒店 小戶型概念 包括 與房屋有關(guān)的概念 會所會所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施 會所具備的軟硬件條件 康體設施應該包括泳池 最好是室內(nèi) 網(wǎng)球或羽毛球場 高爾夫練習館 保齡球館 健身房等娛樂健身場所 中西餐廳 酒吧 咖啡廳等餐飲與待客的社交場所 還應具有網(wǎng)吧 閱覽室等其他服務設施酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓 除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外 更重要的是向住客提供家庭式的居住布局 家居式的服務 真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺 其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道 由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處 與房屋有關(guān)的概念 商住住宅是soho 居家辦公 住宅觀念的一種延伸 它屬于住宅 但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施 尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達 使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式 商住住宅適合于小型公司 創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡進行社會活動的人群 SOHO 家庭辦公 SmallOfficeHomeOffice 的縮寫 意為小型的 家庭的辦公室 花買一套房子的錢既可得到工作和生活這兩種需求的滿足自 與規(guī)劃有關(guān)的概念 容積率指建設用地內(nèi)的總建筑面積為建設用地面積的倍數(shù) 地下停車庫 架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入 建筑覆蓋率指建筑基底面積占建設用地面積的百分比 綠地面積指能夠用于綠化的土地面積 不包括屋頂綠化 垂直綠化和覆土小于2米的土地 建筑間距指建筑平面外輪廓線之間的距離 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度 應符合下列規(guī)定 煙囪 避雷針 旗桿 風向器 天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計入建設高度 樓梯間 電梯塔 裝飾塔 眺望塔 屋頂窗 水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20 且高度不超過四米的 不計入建筑高度 建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時 按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度 文物保護建設控制地帶內(nèi)的建筑高度 按建筑物和構(gòu)筑物的最高點 包括電梯間 樓梯間 水箱間 煙囪等構(gòu)筑物 中國傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度 與規(guī)劃有關(guān)的概念 人口密度 Populationdensity 人口數(shù)字與所在地區(qū)面積之比居住建筑面積密度 Densityofresidentialfloorarea 指居住區(qū) 居住小區(qū)或住宅組團 居住建筑的總建筑面積與土地總面積之百分比 建筑間距系數(shù) 指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù) 建筑的長高比 指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數(shù) 什么是建筑紅線 一般是指道路用地的邊界線 有時也把確定沿街建筑位置的一條建筑線謂之紅線 即建筑紅線 它可與道路紅線重合 也可退于道路紅線之后 但絕不許超越道路紅線 在紅線內(nèi)不允許建任永久性建筑 與市場有關(guān)的概念 一級市場房地產(chǎn)一級市場是指新建住房的買賣市場 市場主體是住宅開發(fā)商 營造商和居民 居民通過一級市場購得住房的產(chǎn)權(quán) 使住房的產(chǎn)權(quán)首先從法律上達到確認 二級市場是指住房私有權(quán)出售 出租等交易市場 市場的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費者 三級市場可概括為公房使用權(quán)市場 其主要內(nèi)容包括公房使用權(quán)買賣 公房私租和公房轉(zhuǎn)租市場 其中公房使用權(quán)買賣三級市場中的主要內(nèi)容相對于已購公房 北京市的承租公房占絕對多數(shù) 由于公房使用權(quán)價格遠低于產(chǎn)權(quán)價 因此它被看作是促進一 二級市場的生力軍 目前 三級市場尚未打開 與市場有關(guān)的概念 房屋空置泡沫按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù) 商品房空置率達10 以內(nèi)時 這種經(jīng)濟泡沫是正常的 如果超越過多 引起嚴重的供給過剩 形成泡沫經(jīng)濟 導致房價猛跌 開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉 失業(yè)率上升 經(jīng)濟混亂 社會動蕩 房地產(chǎn)投資泡沫房地產(chǎn)投資泡沫一般規(guī)律 房地產(chǎn)投資增長率應與房地產(chǎn)消費增長率相適應 力求平衡供求關(guān)系 在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段 百業(yè)待興 房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率 形成供略大于求的市場局面 對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的 只有當房地產(chǎn)投資過度膨脹 商品房嚴重滯銷 造成還貸困難 連帶引起金融危機時 才形成泡沫經(jīng)濟破滅 1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例 GDP增長與房地產(chǎn)投資增長率對比圖 北京與全國房價走勢圖 第三章房地產(chǎn)開發(fā)流程分析 五證 開發(fā)流程的濃縮 國有土地使用證 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證 建筑工程開工證 商品房銷售 預售 許可證 房地產(chǎn)開發(fā)程序 1 確定開發(fā)項目 簽定項目合作意向書或協(xié)議 2 向規(guī)劃局申報 規(guī)劃要點 3 向計 建委申報 審批 項目建議書 立項 4 項目建議書 批復后 向規(guī)劃局申報選址定點 選址規(guī)劃意見通知書 規(guī)劃設計條件通知書 4 委托設計單位做出 規(guī)劃設計方案 辦理人防審核 消防審核 向規(guī)劃局 首規(guī)委申報審定 規(guī)劃設計方案 審定設計方案通知書 5 委托勘察 設計單位進行勘察 設計 申報審定初步設計 向公用局 市政局 供電局 電信局 自來水公司 熱力公司 煤氣公司等落實 報審市政公用設施配套方案 以及落實商委 教育 郵政 派出所 街道辦事處等的配套審查意見 房地產(chǎn)開發(fā)程序 6 申報 建設用地規(guī)劃許可證 7 向規(guī)劃局領取 建設用地釘樁通知單 委托北京市測繪院進行用地釘樁 取得 釘樁坐標成果通知單 8 向房地局提交國有土地使用權(quán)出讓申請 委托有資質(zhì)的機構(gòu)進行地價評估 辦理土地出讓審批 簽定 國有土地使用權(quán)出讓合同 繳納所有款后領取 國有土地使用證 房地產(chǎn)開發(fā)程序 9 交納地價款后 到計建兩委辦理項目轉(zhuǎn)正手續(xù) 列入年度開工計劃 開發(fā)項目在 可行性報告 批復后即列入年度預備項目大本 10 出施工圖 向城建檔案館報送工程檔案資料 交納檔案保證金 消防局辦理消防審核意見表 人防辦辦理 人防工程設計審核批準通知單 11 規(guī)劃局核發(fā) 建設工程規(guī)劃許可證 12 辦理有關(guān)拆遷手續(xù) 實施拆遷 辦理招投標手續(xù) 招 投標 簽定 工程承包合同 辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 領取 北京市建設工程開工證 開工 13辦理 商品房預售許可證 銷售 竣工驗收 辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù) 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程 選址研究 尋找合作伙伴 簽訂合作意向 協(xié)議及合同書 向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點 以獲取規(guī)劃要點通知書 編制項目建議書 向計委申報立項報告 計委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會簽返計委 計委下文同意立項并要求可行研究 此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 運用 房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng) 房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng) 進行項目投資的詳細可研測算 編制可研報告計委 建委 首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 對可研批復 兩委會簽 即下達規(guī)劃設計任務 運用 營銷策劃展示設計系統(tǒng) 進行融資運作 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作 開規(guī)劃設計任務通知 規(guī)劃局法征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 新征地到土地局 規(guī)劃局 鄉(xiāng)政府 村公所舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房地局結(jié)果報市房管局 市政府下文批地 畫樁位給釘樁條件 測繪院規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門辦理用地釘樁 成果給設計人許可證批準書 評估項目建設用地地價 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程 申請確定規(guī)劃設計條件凍結(jié)戶口并抄戶口 交納地價款 取得 土地使用證按規(guī)劃設計條件征詢意 見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案 安置房 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證 委托進行規(guī)劃方案設計動遷會及拆遷安置 到規(guī)劃局領設計方案送審書場地三通一平 領取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 規(guī)劃局審方案提出意見1 到園木局申請伐樹許可證 2 了解線路情況與供電局運行班協(xié)商修改后送首規(guī)委審圖改造 移線方案 3 煤氣 道路 上下水改路由首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會4 到供電局業(yè)擴處申請用電報表 做正式出市政會議紀要供電方案 申請臨時施工用電 委托施工 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程 進行個體設計 大公共建筑首規(guī)委審查 領建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開節(jié)能證明 運用 營銷策劃展示設計系統(tǒng) 到計委申請 列入到稅務局取稅單制作資料計劃 建委會簽 報價小組審查 領取銷售到建委工程處領開工持年度計劃 稅單到區(qū)計 經(jīng)委領許可證審批表投資許可證登記卡 登記并取得許可證 建委 物價局下文批價 運用 營銷策劃展示設計系統(tǒng) 房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng) 銷售到市政部門蓋章 證明市政條件落實 四源費繳納 到開發(fā)辦市政處核實任務 開發(fā)辦工程處同意招標 填招標申請書并到市招標辦登記 招標辦看現(xiàn)場 運用 投資項目概預算系統(tǒng) 編制標底 招標辦審查標底 開標會 定合同 寫評標報告 發(fā)中標通知書 招標辦蓋章同意 施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計局市審查局審核市開發(fā)辦秘書同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實任務資金來源 任處登記務來源及一切手續(xù) 建委工程處同意開工 辦理開工許可證 施工單位進場開始施工 小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水 道路 煤氣 電 委托設計 施工 1 小區(qū)內(nèi)線1 通知區(qū)園1 按道路1 到自來1 到熱力 自建鍋1 到煤氣公司路委托設林局綠化方案進水業(yè)務公司報爐房 報裝計辦行施工科報裝裝1 環(huán)保2 到規(guī)劃科定2 委托施工2 交綠化費2 市政辦委托線2 委托線局同線路方案3 配電室土3 綠化施工事處養(yǎng)路設計 路設計意鍋3 設計建工程驗路隊驗施工及3 施工及爐房4 看現(xiàn)場收收驗收驗收規(guī)劃5 施工4 設備安裝2 到市政位置6 業(yè)務科檢驗及驗收監(jiān)理所2 委托同意接氣5 送電下水報設計7 憑通氣單到裝3 到勞動管網(wǎng)所辦固3 規(guī)劃設局報裝定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移計4 環(huán)保局手續(xù)及通氣4 竣工驗審查消手續(xù)收音除塵8 憑接氣單到設備液化氣公司5 竣工驗收辦各戶通氣手續(xù)9 通氣 全部工程竣工 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程 驗收 檢驗單簽字蓋章 憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗收 出庫分配及銷售 辦理產(chǎn)權(quán)證 運用 房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng) 進入物業(yè)管理階段 商品住宅價格由什么構(gòu)成 一 土地開發(fā)費1 征地補償費2 拆遷安置費3 三通一平費4 勘察設計費5 拆遷征地管理費6 土地出讓金 二 房屋開發(fā)費1 房屋建安工程費2 附屬工程 煤氣調(diào)壓站 變電站等3 室外工程 小區(qū)紅線內(nèi)的上水 雨污水 電力 電信 煤氣 天然氣等工程 三 各種配套及稅費 1 公共建筑配套工程 小區(qū)內(nèi)配套建設的各種公共福利設施 2 環(huán)衛(wèi)綠化工程 3 四源費 4 大市政費 5 營業(yè)稅和城市建設維護稅及教育費附加 6 限制粘土磚使用保證金 7 管理費 四 利潤 二 四 充滿希望的廣告業(yè) 2003年商品房銷售面積高達1895 80萬平方米 預計2004年將超過2200萬平方米 銷售額也將突破千億大關(guān) 房地產(chǎn)企業(yè)的廣告預算一般是銷售額的1 3 今年千億的房地產(chǎn)市場預計將帶來接近20億元的特大廣告蛋糕 都市類報紙媒體往往是房地產(chǎn)商廣告媒體選擇的重點 至少有一半將用于此 有比較才有鑒別 北京青年報 特別報道 北京晚報 樓宇周刊 京華時報 北京 熱線 北京 時事 和 國際 視點 版面 住宅開發(fā)一直是北京房地產(chǎn)市場的熱點 從北京的房地產(chǎn)廣告中也可以看出來 在三大都市類報紙上 住宅類廣告占了房地產(chǎn)廣告一半以上的比重 公寓和商業(yè)樓廣告其次 但廣告量已非常少 京政辦發(fā) 2002 33號 2002年6月28日 五 下列情況經(jīng)市政府批準 可以采用協(xié)議方式辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) 1 綠化隔離帶項目2 小城鎮(zhèn)建設項目3 危舊房改造項目以及其它重大建設項目中的經(jīng)營性項目用地 4 因和其它非經(jīng)營性項目確實不可分割 而不能進入市土地交易市場公開交易的項目用地 5 屬于規(guī)劃為高科技 工業(yè)用途的經(jīng)營性項目用地確需協(xié)議出讓的 6 市政府批準的其它經(jīng)營性項目用地 121號文 2003年6月28日 一 加強房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理 引導規(guī)范貸款投向二 嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放三 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途四 加強個人住房貸款管理 重點支持中低收入家庭購買住房的需要五 強化個人商業(yè)用房貸款管理六 充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用七 加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務的管理八 切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務的管理 國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 18號文 2003年8月12日 支柱產(chǎn)業(yè)加強調(diào)控 在京中央單位利用劃撥土地開發(fā)建設管理暫行辦法 193號文 2003年10月1日 第八條在京中央單位利用劃撥土地進行開發(fā)建設 應采取招標 拍賣或者掛牌的方式進行公開交易 因和其他非經(jīng)營性項目用地確實不可分割及特殊項目用地 不能進入土地交易市場進行公開交易的 經(jīng)國管局批準同意后 開發(fā)申報單位憑國管局批復到北京市相關(guān)職能部門辦理開發(fā)建設手續(xù) 第十條在京中央單位利用劃撥土地進行開發(fā)建設 發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或土地使用權(quán)用途變化并取得受益的 均進行土地資產(chǎn)收益調(diào)節(jié) 關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定 4號令 2004年1月17 二 下列情況在辦理國有土地使用權(quán)出讓時 均須通過招標拍賣 掛牌方式在土地交易市場公開進行 一 除房改帶危改項目外 利用劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設的 二 改變用地使用性質(zhì) 進行經(jīng)營性開發(fā)建設的 三 基建項目轉(zhuǎn)為開發(fā)項目的 四 項目主體發(fā)生變化的 關(guān)于經(jīng)營性項目暫停受理審批的通知 京國土房管出 2004 26號 2004年1月9 自2004年1月9日起 市各級發(fā)展改革 建設 規(guī)劃 國土房管等部門暫停受理審批開發(fā)建設單位申報的經(jīng)營性項目立項 規(guī)劃審批和國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓 今后按市政府發(fā)布的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行 北京市國土資源和房屋管理局北京市發(fā)展和改革委員會北京市建設委員會北京市規(guī)劃委員會二 四年元月九日 回顧 識圖房地產(chǎn)基本詞匯 規(guī)劃 房屋 土地 市場 房地產(chǎn)開發(fā)流程 五證 房地產(chǎn)創(chuàng)新 反向抵押貸款 土地年租制 2004年房地產(chǎn)廣告形式分析房地產(chǎn)重要政策今天 北京新規(guī)劃對房地產(chǎn)發(fā)展的影響策劃流程 新規(guī)劃格局是本項目區(qū)域控制性詳規(guī)面臨調(diào)整 四城區(qū)整體規(guī)劃 平衡發(fā)展 大餅變葡萄 首堵 不堵了城市功能外移四城區(qū)平衡發(fā)展詳細性規(guī)劃變更衛(wèi)星城失效 母城沒了新城獨立了 功能增強了 我們不用再跑了北京不再孤單 思考問題的出發(fā)點 首先應先從戰(zhàn)略層面著手 然后才是策略層面 戰(zhàn)略層面的問題是 l做不做 做與不做有那些結(jié)果 l能不能做 必須抓住哪些市場機遇 進入和占領哪個市場 將面臨怎樣的挑戰(zhàn) 戰(zhàn)術(shù)層面的問題是 l如何進入如何占領 項目決策要明確決策的基礎 可決策方向及結(jié)果 所處的局面及決策基礎 是否已簽署了用地合同有條件予以規(guī)避土地儲備制度的調(diào)控 是否已完成土地紅線辦理工作 立地條件如何財務狀況管理水平政府關(guān)系可選擇的方向 放棄本項目 將已獲取的土地進行轉(zhuǎn)讓 做 但暫緩觀望或小規(guī)模開發(fā) 等未來時機成熟后再決定是全面啟動開發(fā)或土地經(jīng)營 快速啟動 在短期內(nèi)完成開發(fā) 三種選擇所造成的可預計結(jié)果 放棄不做 周邊房地產(chǎn)用地 什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)會購買 扣除土地增值稅后本項目通過土地經(jīng)營可能的盈余 暫緩觀望 政府反應 市場機會 規(guī)劃調(diào)整 金融政策分期開發(fā) 各期規(guī)劃 開發(fā)進度 資金安排全面啟動 快速啟動 緩慢啟動 達到的目標 明確了決策基礎和可選擇方向后 我們在決策 本項目到底做不做 這取決于項目能不能做 前面是萬丈深淵 還是聚寶盆 這取決于 第一部分房地產(chǎn)市場分析 1房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境Pest分析 外部環(huán)境 注意緊扣主題 城市居民經(jīng)濟收入逐年增強 購買力旺 恩格爾系數(shù)呈下降趨勢 可說明居民生存型消費期結(jié)束 小康舒