個人按揭貸款業(yè)務風險分析及應對措施.doc

個人按揭貸款業(yè)務風險分析及應對措施 個人按揭貸款包括個人住房按揭貸款和個人商用房按揭貸款，是具有房地產開發(fā)資格的房地產公司在樓盤封頂并取得預售許可證或樓盤的房地產權證后，由銀行對購買該樓盤住房和商業(yè)用房的自然人因短期購房資金不足提供的批量信貸支持。對預售房銀行還要求房地產開發(fā)商在辦妥房地產權證抵押手續(xù)之前對該批貸款提供階段性保證，按按揭貸款的一定比例交存保證金專戶存入銀行，并簽訂有關承諾協(xié)議。 由于房地產開發(fā)市場的蓬勃發(fā)展和人們購買力的提高，個人住房貸款存在巨大的潛在市場，加之個人住房貸款業(yè)務占用經濟資本少并且具有很強的規(guī)模效益的優(yōu)勢，又較少受到市場風險沖擊，而被各家商業(yè)銀行所看好。目前全行范圍開展的“三比”活動，使個人按揭貸款業(yè)務有了突破性的發(fā)展，但開發(fā)商由于資金不足利用“假按揭”騙取銀行資金挪作他用的情況在各家銀行時有發(fā)生，再加上借款人償債能力和還款意愿的變化，開發(fā)商不能按時向購房人交付房產而使借款人拒絕履行還款義務、銀行貸后管理不力及國家宏觀調控政策等諸多因素都會給個人按揭貸款帶來風險，而個人按揭貸款的特點決定了產品周期長，管理難度大，按照國際經驗，通常個人按揭貸款風險的充分暴露約在貸款發(fā)放后的35年，其潛在的風險也不容忽視。為此，我們需要進一步結合市場情況和實際操作進行風險分析，并采取有效措施進行應對。 一、個人按揭貸款的風險分析 （一）借款人風險: 1、對自身收入預期存在偏差。由于借款人對自己的收入期望值過高，實際收入增長水平沒能達到預期目標，造成還貸能力不足。2、失業(yè)或經營失敗。由于借款人被解雇、所在企業(yè)遭遇破產倒閉或借款人自身經營失敗，失去還款來源。3、道德與信用風險。在社會信用需要普遍提升的時候，不排除借款人主觀上有賴賬心理，特別是當擔保條款對借款人約束力不強或抵押物執(zhí)行比較困難時，信用風險尤其突出。此外，如果市場出現(xiàn)大的起伏，當房產貶值較快的時候，借款人心理上就有不平衡，從而對還款產生抵觸情緒。4、意外傷害、災害風險。借款人因意外傷害造成傷殘，喪失勞動能力，失去收入來源?；蛴捎诨馂?、水災、風暴等原因遭受重大損失，失去還款能力。 （二）開發(fā)商風險：1、開發(fā)企業(yè)資質較低，實力不強，自身抗風險能力差。2、一些資質低的開發(fā)企業(yè)自有資金不足，致使工程進度緩慢，無法按時交付使用，有的甚至形成“爛尾樓”。3、房屋售后出現(xiàn)質量問題以及權證辦理不及時等，購房戶與開發(fā)商之間產生糾紛，借款人的還款意愿降低，將矛盾轉嫁給銀行。 （三）銀行操作風險 1、個人征信風險：個人按揭貸款金額小、筆數(shù)多，工作量大，對借款人提供的購房材料客戶經理不可能全部進行實地調查，資料的收集很多依賴開發(fā)商。而目前的個人信用體系不完善，銀行方面只了解貸款申請人的一些普通資料，如在什么地方工作、從事什么職業(yè)、基本收入情況如何等，對于申請人的實際收入、資產負債狀況、社會活動表現(xiàn)、有無失信等資信狀況很難作出全面和準確的評估。并且個人住房貸款的期限一般都較長，借款人的未來收入具有不確定性，即使借款人提供的當期收入情況真實可靠，也很難用科學的評估方法來確認借款人未來收入狀況。 2、貸款審批條件難以落實的風險：開發(fā)商交房和辦理權證往往在貸款發(fā)放后半年以上，期間由開發(fā)商提供階段性擔保，保證金是否留足、抵押登記和財產保險這些手續(xù)是否完全落實到位，現(xiàn)階段主要依靠客戶經理的責任心，還缺少回頭審查和有力的監(jiān)控。 3、貸后管理風險：由于征集借款人個人信息的來源渠道較為有限，同時認為抵押充足，而忽視對這一產品的貸后管理。對客戶的重大變化情況掌握很少，由于有效的貸后管理手段不足，導致缺少基本的管理深度，不能及時發(fā)現(xiàn)和識別風險隱患。 4、開發(fā)商“倒逼”風險：由于房產項目一般要向銀行進行融資，在房產大量進行銷售時往往伴隨著開發(fā)貸款的到期。開發(fā)商缺少其他的還款來源，一旦貸款形成不良，對銀行有考核上的巨大影響和嚴厲的責任追究，由此導致開發(fā)商不急，銀行更急的局面。為了更快置換出開發(fā)貸款，即便借款人條件不是很理想，銀行也放松要求辦理按揭貸款，實際上將風險進行了后移。 5、假按揭風險：開發(fā)商因資金不足，聯(lián)合非真實的購房人申辦按揭貸款，套取銀行信貸資金,挪作他用，形成虛假個人按揭貸款。 (四)市場風險 改革開放以來，盡管產業(yè)結構經歷幾次重大調整，但我國經濟一直保持著較高的增長速度，經濟增長率已經連續(xù)5年保持8%以上，去年更是達到9個百分點以上。市場貸款購買商品房的主力多為2635歲的年青人，對自身收入看好，在市場整體渲染的氛圍中跟進入市，對未來形勢充滿樂觀。但是經濟增長的周期性仍然不可避免，特別是目前投資效益低下，基礎價格不斷上漲，環(huán)境和資源難以承受，能源、原材料、運輸能力已經成為瓶頸，如果不進行增長方式的結構性調整，很難保持持久的高速增長。一旦經濟增速慢下來，未來收入可能低于人們預期甚至下降，直接影響人們的生活水平和整體還貸能力。加之，個人住房貸款的抵押物處置成本高，執(zhí)行阻力大，借款人一旦喪失還款能力，商業(yè)銀行信貸損失率往往會達到很高水平。 （五）政策和制度風險 1、法律風險：新的司法解釋最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定第六條強調：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。這意味著，如果貸款買房者拒不還款，銀行不能將其居住的房屋變賣以收回貸款。此規(guī)定已正式實施，目前對銀行的負面沖擊已經顯現(xiàn)。法院對此類訴訟消極對待，有的甚至拒絕受理，已經起訴的違約戶也沒能得到執(zhí)行。銀行的住房抵押形同虛設，債權難以得到有效維護。 2、社會保障體系風險：我國目前的社會保障體系亟待完善，醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老保險雖然初具雛形，但與能消除人們的基本顧慮還相去甚遠，同時子女上學也已經成為沉重的負擔。在長時間的貸款期間內，借款人遭遇失業(yè)、重大疾病等事項，以目前的社會保障覆蓋面和保障深度，還不能有效緩解生活壓力，其中任何一項都有難以承受之重，有可能會導致借款人基本喪失還款能力。 （六）宏觀政策調控和行業(yè)系統(tǒng)性風險從整體上判斷，房價的上漲對銀行是極為有利的。開發(fā)商可以盈利和迅速收回投資，銀行房開貸款能如期收回。購房人買時猶豫買后也高興，還款積極性高，抵押給銀行的房產實現(xiàn)增值，變現(xiàn)較為容易，銀行風險大為降低。反之，開發(fā)貸款和個人房貸面臨雙重風險，一旦房產泡沫破滅，銀行將損失慘重。日本在90年房產泡沫破滅后，房產價格連續(xù)14年下跌，至今還未恢復到1986年的價格水平，整個經濟十多年停滯不前，金融業(yè)遭受重創(chuàng)，仍在進行艱難調整，海南和北海92年的房產泡沫現(xiàn)在也未完全消化。房地產行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風險較為集中。為有效抑制各地盲目上馬工程，投資過度膨脹，去年以來國家出臺了一系列調控政策，房地產行業(yè)則是調控的焦點。為擠壓房地產泡沫，除使用利率杠桿外，提高了房地產開發(fā)企業(yè)的自籌資金比例，緊縮土地供應，還輔之以行政手段，嚴令各級官員不得越線，期待房產價格的理性回歸。但是目前這些政策與市場的結合度以及實際的效果值得懷疑，供求關系沒有根本轉變，地方投資沖動未減，基礎資料緊張，資金、土地、建材、拆遷成本上升，房產價格仍然持續(xù)上漲，甚至在調控政策出臺后上漲速度更為加快。在此形勢下，不排除國家采取更為嚴厲的宏觀政策以實現(xiàn)“著陸”的可能。如果房價保持平穩(wěn)，則房貸資金相對安全，如果市場應聲下落，銀行投入房產行業(yè)的信貸資金必將面臨艱難退出的局面。 二、規(guī)避個人按揭貸款業(yè)務風險的措施 （一）控制風險 1、把好開發(fā)商準入關，選準優(yōu)質樓盤。首先，嚴格審查房地產開發(fā)商的資質、信譽。對開發(fā)商的資質等級、信用水平、領導層的資信及管理水平、自有資金實力、財務狀況、履行保證責任的意愿及能力等，以及擬合作樓盤項目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場銷售前景等進行嚴格審查，從源頭上遏止“假按揭”的產生。對信用紀錄差、項目審批手續(xù)不全、曾出現(xiàn)爛尾工程的開發(fā)商要拒之門外。其次，加強對開發(fā)商的開發(fā)能力及樓盤獲利能力的預測。除要求開發(fā)商提供必要的手續(xù)外，還要對其財務狀況進行嚴格的貸前審查，對資質較低的開發(fā)商可提高保證金比例。同時，對開發(fā)商所投資項目的建設資金是否落實、工程造價是否切合實際、市場銷售前景等等，都要進行充分的分析。建議對二級資質企業(yè)積極展開授信，對三級資質企業(yè)要擇優(yōu)篩選，對三級以下要謹慎介入。 2、把好客戶群體的準入關。選擇信用好、風險低、潛力大的優(yōu)質客戶發(fā)放貸款是銀行防范個人按揭貸款風險的重要工作。按照我行個人客戶戰(zhàn)略，以國家和社會管理者、經理人員、私營企業(yè)主、高級專業(yè)技術人員、中高收入行業(yè)從業(yè)人員和個體工商戶為六類目標客戶群體，所以，銀行可以重點選擇以下對象發(fā)放個人按揭貸款：國家公務員、國企或外資的高管及營銷人員。他們不僅收入高福利好，而且掌握了較好的專業(yè)技能，預期收入高，失業(yè)風險較低。銀行對此類重點客戶應加大營銷力度。 就職于優(yōu)勢行業(yè)且自身素質較高的年輕人。目前，發(fā)展形勢較好的行業(yè)有醫(yī)藥、移動、電信、電力、煙草、金融、教育等。發(fā)展前景較好的民營企業(yè)家等。 3、把好貸前調查、貸中審查關。一、認真審查房地產開發(fā)商的資信和開發(fā)項目情況，主要審查：（l）資信審查。如開發(fā)商是否依法設立，是否具有房地產開發(fā)資質、公司工商登記、注冊資金及來源、注資是否充足、公司組織管理機構是否完整等；（2）開發(fā)項目審查。如要求提供按揭開發(fā)項目的設計、項目開發(fā)資金情況、樓盤預售業(yè)績情況、開發(fā)項目的工程進度情況。開發(fā)商是否合法取得土地使用權、使用權的用途、期限、能否自由轉移、該項目是否經合法程序審批報建。該項目是否具備預售條件、是否取得預售許可證、可否保證依時取得合法有效的產權證明，甚至開發(fā)商現(xiàn)有項目開發(fā)資金的流向情況等。 二是認真審查借款申請人購房行為的真實性，全面測評其還款能力。信貸人員對借款人提交的申請資料真實性逐項認真審查核實，對借款人還款意愿和還款能力認真調查，必要時應上門核實客戶情況，堅持客戶經理、風險經理雙人調查制，重點對樓盤的真實性、住房價格的真實性和住房面積的真實性嚴格把關，避免出現(xiàn)“假按揭”等騙取銀行資金行為的發(fā)生。主要審查（1）主體資格審查，即購房人是否符合法律規(guī)定的主體資格（完全民事能力）；（2）現(xiàn)在住所、房籍情況，有無可靠穩(wěn)定的聯(lián)絡方式，是否要有當?shù)貞艨诘龋唬?）購房人經濟收入來源、數(shù)額是否充足，是否為穩(wěn)定的收入；在審查購房人經濟收入時，要注重對其工資證明、其他收入證明的審查核實，而不能流于形式；（4）購房目的是否為自用購房，現(xiàn)在住房的松緊情況，是否存在“炒樓”意圖等。對于借款金額和市場風險較大的商業(yè)用房按揭業(yè)務，可視情況要求客戶提供一定價值的其他抵（質）押物，以檢驗客戶購房行為的真實性，增強其還款意愿。 三是嚴格落實借款人的首付款比例、貸款用途及貸款比例。按照人民銀行要求，嚴格落實借款人在經辦銀行的首付現(xiàn)金，保證借款人首付款足額到位。并控制好按揭貸款的比例，隨時關注貸款的流向，確保貸款按規(guī)定用途使用。四是落實責任。貸前調查人員要對貸款材料的真實性、全面性、及時性、準確性負責并簽名，經營主責任人負責對材料的真實性進行審核把關并簽名。未簽名的貸款申請材料一律不得提交審批。 4、把好貸后管理關。一是加強對開發(fā)商的貸后動態(tài)跟蹤管理。銀行在確定按揭項目后，客戶經理應跟蹤了解掌握開發(fā)項目的進度，按揭貸款的實際用途和流向，督促開發(fā)商按時、按質、按量完成開發(fā)項目；并建立相應的貸款管理責任制，同時加強售房款專戶管理，監(jiān)督開發(fā)商房款專戶資金的使用情況。二是加強對個人按揭貸款戶的貸后管理。按揭貸款發(fā)放后客戶經理應跟蹤了解購房人的工作和經濟狀況有無變化，密切關注借款人的還款情況。個貸中心可設立專門的電話催收崗，專門從事電話催收工作。對貸款客戶一個月要有一個提醒電話;對沒有按時還款的每旬要有一個催收電話;對連續(xù)三個月沒按時還款的要上門催收，對逾期3個月以上且惡意拖欠的個人貸款，要采取司法催收的方式。三、是及時做好對貸款檔案資料和抵押物權證的占管，以免貸款形成風險后抵押物落空。 5、合理規(guī)避抵押物的法律風險。在個人住房貸款擔保方面，2005年1月1日實施的最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定，對銀行主要以房產作為抵押的個人住房貸款擔保政策提出了進一步完善的要求，為規(guī)避上述司法解釋中“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”的限制，銀行應要求客戶在申請按揭貸款的同時簽訂一個補充協(xié)議，其中載明：如客戶不能按約歸還銀行貸款，且無法自行解決個人及家庭居住問題時，客戶愿意或授權銀行購買、租賃小面積住房替換已抵押的大面積住房，并承諾將保障本人及家庭最低生活費用外的其他收入全部用于歸還銀行貸款本息。或者要求抵押人出具法律聲明，聲明自己放棄處理抵押物時保障其最低生活標準的權利；或聲明其最低標準，以便在處理抵押物時可為其提供必要生活物資后處理抵押物；或提供其有第二居所的證明（包括其本人具有第二居所的聲明或第三人同意在抵押房產被處置后愿意接納抵押人居住的聲明）。 6、加強對資產評估等中介機構的責任約束和責任追究。有的假按揭的產生，資產評估中介機構起到重要的作用，銀行在收到其評估報告后，可以以“確認函”的形式要求中介機構對其出具的相關材料的真實性及所承擔的法律責任予以確認，以抑制其出具虛假評估報告 7、健全銀行內部的機制、制度和道德約束。一是建立健全各項業(yè)務規(guī)章制度，落實內控制度要求，嚴格操作規(guī)程，嚴格控制各項風險點，最大限度地防止信貸人員的操作風險。二是建立合理的考核機制和激勵機制，不能單純考核貸款的發(fā)放和市場占比，更要重視貸款質量和貸款回收，把貸款的發(fā)放、回收納入整個業(yè)務考核。三是加強對所有信貸人員的業(yè)務培訓、思想教育，不斷提高經辦員的整體素質，用完善的規(guī)章制度約束人，防止出現(xiàn)人情貸款等違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生，杜絕道德風險。 （二）分散風險 1、要求開發(fā)商提供全過程的連帶責任保證。為了徹底解決開發(fā)商與按揭申請人串通辦理“假按揭”問題，可以要求開發(fā)商對按揭貸款提供全程擔保，并實行他項權證和回購的雙保證制度，通過保證金來約束開發(fā)商及時辦理他項權證登記，以順利實現(xiàn)“雞蛋從一個籃子轉移到多個籃子”的風險轉移；一旦發(fā)現(xiàn)“假按揭” 或者借款人出現(xiàn)借款合同約定的違約情形，立即要求開發(fā)商通過保證金無條件的購回房屋，并將回購房款直接清償銀行貸款。 2、辦理抵押物財產保險和借款人人身意外保險