上海房地產(chǎn)市場研究報頁易居.doc

2010年上海房地產(chǎn)市場年報 此報告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)中國房地產(chǎn)信息集團 | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司的書面許可，其它任何機構(gòu)和個人不得擅自傳閱、引用或復制。中國房產(chǎn)信息集團 | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司2011-01-152010視點失效20102010年，又遇調(diào)控年，這已是近六年來的第三輪從緊性調(diào)控。與2005年、2008年的前兩輪相比，相似的是：信貸（公積金）、稅收、市場秩序依然成為調(diào)控措施的主要內(nèi)容；而與前兩輪不同的是：信貸的收縮程度更勝以往，并且“創(chuàng)新”的限購條款及箭在弦上的房產(chǎn)稅。因而，評論人士普遍稱之為“史上最嚴”的調(diào)控，然而，就是這個“史上最嚴”的調(diào)控，在我們眼里卻是失效的，其對市場所產(chǎn)生的效果絲毫配不上“史上最嚴”的稱號?？梢赃@么說，2010的調(diào)控年是個失效年何謂“失效”？所謂“失效”并非無效。從今年國十條出臺后的市場表現(xiàn)來看，調(diào)控起到了一定的作用，以上海為例，5月成交量幾乎跌入歷史最低水平（僅高于08年2月），6月開始陸續(xù)出現(xiàn)樓盤降價，且降幅超過10%。從這個意義上說，調(diào)控是“卓有成效”的。然而，這個調(diào)控的效力顯然持續(xù)力不強，8、9月份，市場反彈的勢頭便即出現(xiàn)，土地價格出現(xiàn)“V”字反彈、部分樓盤重新開始漲價、捂盤惜售等違規(guī)銷售行為再度滋生。不得已，9月29日國五條再度加壓；10月7日上海細則進階給力。市場反彈的勢頭得到控制，11月，上海商品住宅成交94.7萬平方米，環(huán)比10月下降了28%。但是，當月成交量依然高于5-9月的均值，當月供求比依然保持在1:0.88的高位，看來降價的可能性是沒有了，市場二次探底的可能性也沒有了。從這些方面可以看到：如果參照諸多評論人士“泡沫破裂”的愿望，顯然今年的“最嚴調(diào)控”沒有實現(xiàn)；如果參照05年和08年的調(diào)控效果的持續(xù)力，今年國十條只管了四個月，管制效力降低一半有余；如果再用簡單的歷史經(jīng)驗主義，參照前兩輪的調(diào)控路徑，今年調(diào)控的思路、措施都沒有質(zhì)的變化，那么其后房價大幅反彈是否也會成為此輪調(diào)控的最終結(jié)果？ “有效”和“失效”都是相對的，相對官方文件“抑制房價過快上漲”的用語，今年的調(diào)控當然是有效的；但是，所謂希望過多，失望過渡，相對于美好的愿望，今年調(diào)控無疑是失效的。而根據(jù)我們的研究，本輪調(diào)控依然沒有觸及房價問題的根源，反而越發(fā)加劇了矛盾點，從長遠來看房價問題只會愈演愈烈。第三輪的“失效”勢為必然。為何“失效”？在許多評論人士眼里，“史上最嚴”的調(diào)控卻沒有讓市場出現(xiàn)明顯的逆轉(zhuǎn)，這是不可想象的。對政策進行逐條分析，可以發(fā)現(xiàn)這些政策似乎針對性極強：二套、三套房貸收緊了，投資投機需求的成本增加應該可以抑制買房；限購政策根本不允許購買，市場需求應該明顯減少；限制開發(fā)商直接和間接融資渠道，應該可以逼迫開發(fā)商降價銷售；嚴禁囤地捂房，應該可以增加市場的供應。然而，所有的“應該”都沒有完全成為現(xiàn)實，或者更準確地說，這些“應該”都已實現(xiàn)，但并沒有根本扭轉(zhuǎn)市場的預期以及供求關(guān)系。直到目前，所有的政策都只是短期措施，并沒有從根本上觸及房價問題的根源。對房價問題的根源認識不足造成了三輪調(diào)控不僅沒有解決問題，反而加劇了問題的矛盾，問題積壓的疊加效應造成了“史上最嚴”調(diào)控“失效”。從出臺的政策分析，決策層是同意供求關(guān)系決定房價的理論，但需求為什么過多，供應為什么太少卻是認識不足。需求過多：是因為投資投機過多，投資投機過多是因為信貸投放過多以及稅收成本過低，因此解決需求過多的政策就是信貸收緊和增加稅收，以及計劃經(jīng)濟色彩的限購。同時，另一個造成需求過多的原因是保障房太少，把所有住房需求者都推向了市場，造成買房者太多，因此減少需求的另一政策就是增加住房保障。供應太少：是因為開發(fā)商囤地、捂房、人為炒作，因此解決供應太少的政策就是嚴禁囤地，嚴禁捂房，治理市場秩序。這里有幾個誤區(qū)，是絕大多數(shù)評論人士和決策者沒有真正搞清楚的。首先，住房保障解決的是“住房問題”而不是“房價問題”。不少人認為，本輪調(diào)控的一大舉措就是大力推進住房保障，一方面由于低價住房供應量增加，占住房供應總量的比例大幅提高；另一方面，極大地分流了市場需求，因此可以起到降低房價的作用。事實絕非如此，住房保障的本質(zhì)是解決整個社會中低收入人群（買不起房）的住房困難問題。這些人群原本就買不起商品住宅，當然也不是我們所知道的在售樓處門口連夜排隊買房的人群。買得起房的人一定不符合住房保障的標準，而符合住房保障標準的人群一定買不起商品住宅。商品住宅市場與住房保障是完全不同的兩條軌道，需求沒有交集。再看數(shù)據(jù)：上海十二五期間新增各類住房保障100萬套，約占上海700萬家庭的14%，年均占比2.8%；全國范圍來看，2011年新建住房保障1000萬套，約占全國城市家庭的4%。這樣的規(guī)模比例恐怕還不能分流市場部分的需求，又怎么可能平衡供求關(guān)系來降低房價？我們看來，住房保障產(chǎn)生抑制房價的作用只有幾種可能：第一，住房保障規(guī)模達到（或者明確未來的若干期限內(nèi)預期達到）全部人口規(guī)模的70%以上，即住房保障超過1.6億套，合建筑面積100億平方米以上。按照明年的建設速度，套均70平方米，需要連續(xù)建設16年，人力、物力、財力的投入都存疑；第二，住房保障全部由于尋租，全部讓高收入人群享受。這樣確實分流了市場部分的需求，對市場部分的房價造成不小的下降壓力。但是由此形成的社會矛盾必定更勝以往；第三，從統(tǒng)計的角度，將住房保障的價格與市場化房價平均，這也會降低房價。但這樣“掩耳盜鈴式”的降房價除了數(shù)字好看外，一點意義都沒有。其次，需求過多是“貨幣問題”而不是“信貸問題”。許多人認為，天量房貸是催生房地產(chǎn)泡沫的最大推手，由此產(chǎn)生的金融風險必然要求對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。不可否認，信貸的寬松確實在很大程度上鼓勵了龐大的人群涌入市場買房，但必須清楚的是，這只是鼓勵因素之一。如果房地產(chǎn)沒有升值的預期還會有人背債買房嗎？如果沒有自有資金，買得起房嗎？央行公布的數(shù)據(jù)，2009年全國個人住房按揭貸款1.4萬億元，而當年全國銷售一、二手住宅6.4萬億，信貸杠桿使用率僅22%；2010年前三季度全國個人住房按揭貸款1.4萬億，而一、二手住宅成交約4.5萬億，信貸杠桿使用率也僅31%。也就是說，無論在房價快速上漲的2009年，還是高位盤整的2010年，個人買房的資金來源利用銀行信貸僅三成左右，金融風險并不明顯。一個值得玩味的事件是，7月20日銀監(jiān)會披露：在房價下跌30%，利率上升108個基點的前提下，銀行房貸不良貸款率上升2.2%；8月，在銀監(jiān)會的要求下，各商業(yè)銀行內(nèi)部進行了再一次的壓力測試，結(jié)果是即便房價下降50%，各銀行房貸不良貸款率僅上升12%不等。在指責房地產(chǎn)有泡沫時，金融系統(tǒng)會說房貸有金融風險；但在壓力測試時卻說，房價即便大幅下跌，也沒有金融風險。那到底是有風險還是沒風險？我們認為，造成房價快速上漲是由以下幾個原因共同造成：（1）貨幣發(fā)行過量。進入21世紀的十年來，我國貨幣發(fā)行以年均17.9%的復利增長，遠高于GDP的增長幅度；2010年前三季度，我國GDP總量為26.9萬億元，而廣義貨幣發(fā)行達到69.6萬億元，貨幣超發(fā)42.7萬億元。貨幣金融學的基本原理告訴我們“所有通脹都是貨幣現(xiàn)象”，整個經(jīng)濟社會充斥著錢，房價（物價）怎能不漲？（2）分配不均。如果每一個中國人的收入增長水平都與貨幣增長水平保持一致，那房價的漲幅也不會造成那么明顯的民怨，而問題在于收入分配的明顯失衡造成，越是高收入人群財富增長的速度越快，越是低收入人群財富增長的速度越慢。龐大的灰色收入和黑色收入的存在致使高收入人群的購買力簡直無法估計。據(jù)國家發(fā)改委統(tǒng)計，我國目前的基尼系數(shù)已在0.5附近，貧富差距位列世界前十位。由于商品住宅供求矛盾，房價依照高收入人群的支付能力制定也跟隨高收入人群的財富增長速度而上升，造成普通百姓“房價距離自己越來越遠”的直觀感受。（3）投資渠道的狹窄。國內(nèi)缺少廣泛的私人投資領域，加之實際負利率的催逼，“個人資產(chǎn)的保值和增值”已成為絕大多數(shù)百姓所共識的理財意識，辨識國內(nèi)投資領域，除了樓市和股市外，沒有更多的投資渠道，造成了過度的資金匯集樓市，推高房價。（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理。國內(nèi)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以及世界工廠的低利潤代工，實體經(jīng)濟的投資環(huán)境較差，“資本必然流向高利潤領域”，諸多實體經(jīng)濟的資金流向房地產(chǎn)市場。綜合上述四個方面的原因可以發(fā)現(xiàn)，過度的資金匯集樓市，形成了買房大軍根本“不差錢”。與美國購房完全不同的是，美國是信貸依賴型消費，而我們目前的買房者幾乎不依賴貸款。再次，供應太少是“規(guī)模問題”而不是“囤地問題”。應當承認，在房地產(chǎn)行業(yè)中確實存在惡意囤地，倒賣土地的開發(fā)企業(yè)，在一定程度上人為減少了市場的供應。但是，從市場的面上來看，囤地開發(fā)企業(yè)并非主流，囤地數(shù)量也微乎其微，真正造成供應不足的恰恰是土地緊縮的政策。根據(jù)經(jīng)濟學原理，價格保持穩(wěn)定需要供求規(guī)模保持平衡。按上海歷年的成交量來看，年均1500-1600萬平方米左右，因此，保持供求平衡就需要土地供應也保持相似的規(guī)模。但過去5年，土地成交最多的一年為968萬平方米（2007年），成交最少的是250萬平方米（2008年），土地供應明顯過少。據(jù)CRIC統(tǒng)計，2005年-2010年，商品住宅建設用地總計成交3618.9萬平方米（可建建設面積），而2005年-2010年，商品住宅總計成交了8990萬平方米，土地供應缺口高達5371萬平方米。直接造成了土地庫存的探底和商品住宅供應的逐年減少，加劇了市場供求矛盾。據(jù)上海市規(guī)土局在09年10月公布的數(shù)據(jù)，上海已推出但還沒有開發(fā)的商品住宅建設用地為1077公頃，可建建筑面積1600萬平方米左右，僅相當于上海1年的市場需求量，按一般規(guī)律，保有2年左右的開發(fā)量是開發(fā)企業(yè)能夠長期穩(wěn)定運作所必須的。在生產(chǎn)資料（土地）明顯短缺的情況下，土地價格豈能不漲，房價又豈會不水漲船高。最后，價格的高低是“可能有泡沫”而不是“必然有泡沫”。對于房地產(chǎn)指標，多數(shù)評論人士缺乏最基本的認識。一提房價漲就是泡沫，一提房價跌就是合理回歸，這種論斷不是科學的研究精神。房價指標是十分復雜的一個統(tǒng)計指標體系，僅房價就包括有均價、指數(shù)、最高價、最低價、中位價、中間價等等不同的統(tǒng)計方法，加上分統(tǒng)計周期、分物業(yè)屬性、同比、環(huán)比、報價、成交價等等，不同的統(tǒng)計口徑會得出完全不同的統(tǒng)計結(jié)果。有評論人士認為上海2010年商品住宅均價22000元/平方米左右，同比增幅近40%；而09年與08年相比，增幅僅14%，表明上海在調(diào)控年的房價上漲幅度反而高于2009年。這是對統(tǒng)計指標的無知。假設2009年以月度穩(wěn)定增幅上漲，2010年價格沒有漲跌，那么2009年的均價基本就是09年6、7月的價格，而2010年的均價就是10年6、7月的價格，由于09年下半年房價大幅上揚，10年6、7月的價格一定高于09年的同期，但這個價格的漲幅不是2010年漲上去的，而事實上，今年上海整體房價呈現(xiàn)“先揚、中抑、后平穩(wěn)”的態(tài)勢，以易居房價指數(shù)計算，今年11月的價格指數(shù)比1月下降了1.7個百分點。凡此種種，認識上的誤區(qū)不在少數(shù)。每一輪調(diào)控都抑制需求（包括稅收、信貸、限購），但大規(guī)模印錢卻不改變，需求有增無減，遲早反彈；每一輪調(diào)控都指責開發(fā)商囤地捂盤，但土地供應有減無增，供求矛盾反而加劇。房價問題產(chǎn)生的根源：從內(nèi)部來講，是人多地少的基本國情注定了土地是稀缺資源，“二八法則”又注定了沿海一線城市的土地稀缺程度更加突出，土地供應（商品住宅供應）不能滿足市場的實際住房需求，供求關(guān)系的嚴重矛盾造成了市場化房價只能按照高收入人群的支付能力而制定，由此房價快速上漲令普通的百姓難以接受。從外部來看，超發(fā)的貨幣、分配的不均、投資渠道的狹窄、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不平衡共同造成了房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集。三輪調(diào)控始終沒有觸及到房價問題的根源，每一輪的調(diào)控必然都陷入“短期有效、長期無效”的境地。繼續(xù)“失效”？或許2011年的房地產(chǎn)調(diào)控一定不會放松，但調(diào)控還會繼續(xù)“失效”嗎？如果盼望的是房價大幅下跌，那我們非常遺憾的判斷是：“失效”必然繼續(xù)。許多人問，領導已經(jīng)明確了調(diào)控不放松，十二五支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)沒有了房地產(chǎn)的名字，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)擺上議事日程，貨幣政策調(diào)為穩(wěn)健，房產(chǎn)稅也猶如達摩克利斯之劍。那么多給力的消息怎么會讓房地產(chǎn)調(diào)控“失效”？首先，房地產(chǎn)行業(yè)需要解決的問題很多，絕對不是房價一個問題；而即便只關(guān)注房價一個問題，對房價問題的認知也明顯有偏差。在偏差的認知下，調(diào)控措施又怎能有效？房產(chǎn)稅同樣沒有觸及房價問題的根源，最多也只是陣痛，卻不能根本性改變現(xiàn)狀。其次，房地產(chǎn)不在支柱行業(yè)的名單之中，卻并不代表房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的支撐作用將會消失或不再重要。房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的支撐作用是客觀存在的，即便我們現(xiàn)在真的就不要房地產(chǎn)行業(yè)的支撐了，那是否能找到一個替代的行業(yè)出現(xiàn)。即便找得到這樣的行業(yè)，那能否在1年內(nèi)就取代房地產(chǎn)的地位。即便找到了既能替代房地產(chǎn)作用的行業(yè)，又能在短期內(nèi)立即顯現(xiàn)效果的行業(yè)，那能否替代人們對住房條件改善的愿望和需求。早在“九五”計劃時，我們國家已經(jīng)在討論進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整了，但十五年過去了，成效甚微，可見產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不是一朝一夕就能完成的。再次，貨幣政策調(diào)為穩(wěn)健也不能改變貨幣超發(fā)的現(xiàn)實。1998年-2007，我國的貨幣政策即為穩(wěn)健，但貨幣發(fā)行年均增幅超過16%。假設十二五期間貨幣發(fā)行增幅仍保持16%的水平，那五年后的房價翻番絕對是再正常不過的事情了，這樣算解決房價問題了嗎？歸根結(jié)底，調(diào)控的失效不是調(diào)控本身的問題，而是認知問題，如果能夠真正看清房地產(chǎn)以及一些相關(guān)的問題，那政策措施也就不會是現(xiàn)在的樣子，而百姓的訴求也不會落空。我們期待著房價不再那么脫離群眾；我們期待著中低收入家庭能夠解決住房困難問題；我們期待著調(diào)控政策不要繼續(xù)“失效” 目錄2010視點1序篇 年度關(guān)注TOP109一、2010年政策關(guān)注TOP109二、2010年市政關(guān)注TOP109三、2010年企業(yè)關(guān)注TOP109第一篇 市場背景篇11第一章 政策資訊11一、市政類11二、政策類12第二章 經(jīng)濟環(huán)境19第三章 房地產(chǎn)投資23第二篇 市場分析篇25第四章 商品房市場25一、市場綜述25二、供求關(guān)系25三、供應量分析26四、成交量分析27五、成交均價分析27第五章 土地市場29一、10年公告土地分析29二、10年成交地塊分析30三、重點地塊33四、相關(guān)資訊35第六章 商品住宅市場38一、市場概述38二、供求分析40三、供應分析40四、成交分析41五、均價分析43附：2010年度商品住宅排行榜44第七章 辦公市場51一、市場綜述51二、供求關(guān)系分析52三、市場供應量分析53四、市場成交量分析55五、成交價格分析58六、個案分析59第八章 商業(yè)市場62一、市場綜述62二、供求關(guān)系分析63三、市場供應量分析64四、市場成交量分析65五、成交價格分析67六、個案分析69第九章 產(chǎn)品篇71典型項目：星河灣（閔行）71典型項目：金地天御74典型項目：保利葉都77典型項目：四季雅苑79第三篇 2011年上海房地產(chǎn)市場走勢預測81第十章 調(diào)控政策預測81第十一章 上海市場預測84第四篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇86一、寶山區(qū)86二、長寧區(qū)87三、奉賢區(qū)88四、虹口區(qū)89五、黃浦區(qū)90六、靜安區(qū)91七、盧灣區(qū)92八、嘉定區(qū)93九、金山區(qū)94十、閔行區(qū)95十一、浦東新區(qū)96十二、普陀區(qū)97十三、青浦區(qū)98十四、松江區(qū)99十五、徐匯區(qū)100十六、楊浦區(qū)101十七、閘北區(qū)102十八、崇明縣103序篇 年度關(guān)注TOP10一、2010年政策關(guān)注TOP10序號內(nèi)容1年內(nèi)兩次加息，六次上調(diào)存款準備金率24月17日，國十條出臺，嚴厲調(diào)控樓市36月3日，三部委明確二套房認定標準，屬房又屬貸48月5日，上海暫停第三套房貸510月7日，上海出臺十二條地方細則，限購成為創(chuàng)新舉措6國土部強力監(jiān)管土地市場，年末公布土地閑置名單，上海6幅土地上黑名單7閔行、徐匯試點經(jīng)濟適用房保障，年內(nèi)申購家庭入住新家82010年，上海完成住房保障新開工面積達到1200萬平方米的目標，占總量60%99月，銷售監(jiān)管加強，嚴禁捂盤、惜售、違規(guī)銷售的行為，上海一樓盤受停盤處罰109月，上海非普通住房契約上調(diào)至3%二、2010年市政關(guān)注TOP10序號內(nèi)容15月-10月，上海世博會順利召開211月5日，上海迪士尼樂園項目正式啟動3年內(nèi)上海7條軌道交通線投入運營43月16日，虹橋機場T2航站樓正式啟用57月1日，虹橋鐵路樞紐投入使用67月1日，虹橋長途汽車站投入使用，至此虹橋樞紐初現(xiàn)規(guī)模710月26日，滬杭高鐵正式投入運營，全線設計時速350公里810月26日，軌道交通11號線昆山站奠基，拉開跨省軌交的序幕912月1日，世博會中國國家館開始續(xù)展，續(xù)展期半年1012月，青草沙水源地工程正式通水三、2010年企業(yè)關(guān)注TOP10序號內(nèi)容1恒大地產(chǎn)搶先全國項目8.5折促銷278家央企退出地產(chǎn) 接盤者或為16家地產(chǎn)主業(yè)央企3上海地產(chǎn)重組或有后續(xù)中華企業(yè)已成上海地產(chǎn)龍頭4凌克“杯酒釋兵權(quán)”，金地創(chuàng)業(yè)高管集體出走5華僑城競得全國單價地王，52855元每平米創(chuàng)紀錄6700億布局商業(yè)地產(chǎn)，中糧旗下地產(chǎn)業(yè)務擬整體上市7中國太平保險集團豪擲22億元試水內(nèi)地商業(yè)不動產(chǎn)”8黑石集團首次投資中國樓市 支持入股上海新天地股東9中石化進軍香港房地產(chǎn)業(yè) 計劃投資20億港幣10SOHO中國擬重點布局上海第一篇 市場背景篇第一章 政策資訊一、市政類（1）市政基建 再助經(jīng)濟增長；【事件回放】n 5月1日-10月31日，上海世博會順利召開。n 11月5日，迪士尼公司與上海申迪公司同時簽署上海迪士尼樂園項目合作協(xié)議，這標志著上海迪士尼樂園項目正式啟動。n 助力世博，上海今年共有7條軌道交通線路投入運營，分別是軌道交通2號線東延伸段、2號線西延伸段、7號線、9號線、10號線、11號線以及13號線（世博專線）。n 虹橋樞紐于世博會前正式投入運營，包括虹橋機場T2航站樓、虹橋鐵路樞紐站、虹橋長途汽車站。n 10月26日，滬杭高鐵正式投入運營，全線設計時速350公里，單程時間38分鐘，比動車運行時間提高一倍。n 10月26日，軌道交通11號線昆山站奠基，標志上海軌道交通進入跨省運行時代?！綜RIC評述】2010年度，上海城市建設主要圍繞世博會展開。無論是7條軌道交通線又或是虹橋交通樞紐，能夠在今年投入運營都或多或少與上海世博會的召開有關(guān)。從成效來看，這些交通設施的運營，為世博會7000萬參觀人次的承諾的實現(xiàn)起到了關(guān)鍵的作用。從長遠來看，基礎設施建設將為上海經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，長三角一體化建設奠定堅實的基礎。但是，在上海軌道交通的不平衡性依然明顯，有些線路超負荷運行，有些線路則暫時乘客較少，如何充分利用軌道交通的資源來分流居民是值得進一步研究的。更為嚴重的問題是，雖然軌道交通便捷了近郊甚至遠郊與市區(qū)的距離，疏導了居民向外圍區(qū)域分散，但是就業(yè)尚未郊區(qū)化，則出現(xiàn)了高峰時期軌交爆棚（且經(jīng)常出現(xiàn)事故），而非高峰時期則外圍區(qū)域的軌交客流稀少，整日的利用率僅4個小時左右，這也有待產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的區(qū)域調(diào)整。二、政策類2010年，房地產(chǎn)市場又遇從緊性調(diào)控，這是自1998年第一次住房改革以來，繼2005年、2008年之后第三輪調(diào)控。2009年，我國房地產(chǎn)價格快速上漲，造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“亞健康”狀態(tài)，民怨較大。從中央領導的多次講話分析，房價上漲過快的主要原因在于：第一，信貸投放過量，催生房價泡沫；第二，投資炒房現(xiàn)象嚴重，投資型購房比例過高；第三，住房保障不足，供應結(jié)構(gòu)不合理；第四，開發(fā)企業(yè)囤地、捂房，市場銷售秩序混亂，人為造成供求緊張。為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中央從2009年12月起陸續(xù)出臺了一些列從緊性調(diào)控措施。與05年、08年兩輪調(diào)控相比，相似的是：信貸（公積金）、稅收、土地、市場秩序依然成為調(diào)控措施的主要內(nèi)容；而與前兩輪不同的是：信貸的收縮程度更勝以往，并且新增限購條款及箭在弦上的房產(chǎn)稅。被普遍稱為“史上最嚴”的調(diào)控。本輪調(diào)控大致分為三個階段：第一階段：優(yōu)惠取消期，2009年12月-2010年1月10日，中央和上海地方陸續(xù)出臺了國四條、國十一條等政策，旨在取消2008年10月22日以后出臺的一些列購房優(yōu)惠政策。第二階段：市場觀察期，2010年1月11日-4月16日，觀察優(yōu)惠政策取消后市場交易及房價的變化情況。第三階段：政策從緊期，2010年4月17日-至今，由于2010年一季度全國房地產(chǎn)市場依然火熱，房價延續(xù)09年的趨勢繼續(xù)快速上漲。4月17日，國務院發(fā)布關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國十條），拉開了從緊性調(diào)控的序幕。圖：2010年調(diào)控邏輯圖2010年的調(diào)控主要有兩大目標：遏止房價過快上漲和滿足基本住房需求。在具體出臺的措施上，從信貸、稅收、土地、銷售秩序、限購、住房保障及宏觀調(diào)控措施七大方面入手，分別從抑制投機性購房、整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、支持自住性住房消費和大力推進住房保障等四個調(diào)控方向進行落實。從“抑制房價過快上漲”的目標來看，2010年上海房價的走勢表現(xiàn)為“先揚、中抑、后平穩(wěn)”的態(tài)勢，調(diào)控實現(xiàn)了一定的效果。而從市場需求的蟄伏狀態(tài)來看，此輪調(diào)控與05年和08年相比，效果并不明顯。2005年自國八條嚴控樓市以后，直至2006年下半年市場需求才明顯復蘇，政策有效期約為14個月；2008年自年初調(diào)控后，至當年10月22日鼓勵性政策出臺，政策有效期約為10個月；而本輪自4月國十條出臺后，9月市場已明顯復蘇，政策有效期僅4個月。之所以調(diào)控作用越來越不明顯，最主要的原因在于調(diào)控政策始終沒有真正觸及房價上漲過快的根源，分析前兩輪調(diào)控可以發(fā)現(xiàn)，每次調(diào)控都采用抑制需求，減少供應的措施，而隨著人民生活、收入水平的不斷提高，需求只能短期內(nèi)受到抑制，而供應減少則為下一次的供求矛盾激化埋下伏筆，因此民間有“每調(diào)一次，房價漲一次”之說。我們認為，房價過快上漲由內(nèi)外兩大方面的原因所造成：從房地產(chǎn)市場內(nèi)部來看，人多地少的基本國情無法改變，上海的商品住宅供應難以滿足實際的住房需求。2005-2010年的六年間，上?？傆嬓略錾唐纷≌?850萬平方米，年均供應1475萬平方米，年均供應約占上?？偧彝サ?.13%，僅從數(shù)量上而言已呈現(xiàn)明顯的供不應求。在如此的供求緊張矛盾下，商品住宅的價格必然按照（20%-30%）高收入人群的支付能力制定，而不會按照所有上海市民的平均支付能力制定。從房地產(chǎn)市場外部來看，人民幣超發(fā)、收入分配不均、投資渠道狹窄、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理共同造成了房地產(chǎn)市場的流動性過剩和高收入人群支付能力強勁。根據(jù)經(jīng)濟學“供求關(guān)系決定價格”和貨幣金融學“一切通脹都是貨幣現(xiàn)象”兩大最基本的原理，我國的房價，尤其是上海這樣的國際化大都市的房價必然快速上漲，也必然脫離普通老百姓的支付能力。連續(xù)三輪的房地產(chǎn)調(diào)控始終沒有解決這些問題，因此，房價問題也不可能因這些調(diào)控政策而真正得到解決。（1）信貸類【事件回放】n 4月17日，國務院發(fā)布國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國十條）。實行差別化的住房信貸政策，首套90平方米以上的，首付比例不低于30%；第二套，首付不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍；三套以上，首付比例和利率大幅提高。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停房貸。n 6月3日，住建部、央行、銀監(jiān)會，公布第二套以上購房的認定標準，既屬貸原則，又屬房原則。n 7月14日，上海市房管局、央行上海分行，上海銀監(jiān)會發(fā)布通知，明確上海第二套以上購房認定標準，既屬貸原則，又屬房原則。n 8月5日，上海各大銀行暫停對第三套以上購房發(fā)放貸款。n 9月29日，住建部、國土資源部、監(jiān)察部發(fā)布對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求（國四條）n 10月7日，上海市出臺關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作若干意見的通知（上海細則十二條），重申二套房及三套以上購房的差別化信貸政策【CRIC評述】信貸政策部可謂不嚴，上海地方執(zhí)行力度更是全國之最，然而這些“史上最嚴”的政策并沒有把市場管得太久。8-9月，在差別化信貸政策的嚴格執(zhí)行下，市場依然出現(xiàn)了反彈，市場實際的買房現(xiàn)象是，即便首付提高了，即便利率提高了，但支付能力依然強勁，市場“不差錢”的現(xiàn)象并不會因此改變。信貸政策的從緊對高端購房者沒有產(chǎn)生太大的影響，反而對改善居住條件的普通消費者抑制明顯，諸如“賣小買大”、“買大賣小”、“婚房”、“養(yǎng)老房”等改善型購房，多數(shù)由于過去的信貸記錄而變成二套購房，首付比例的上升直接造成這類消費者受到誤傷。（2）稅收類【事件回放】n 2009年12月9月，國務院常務會議要求：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復到5年。n 2009年12月22日，財政部、國家稅務總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知”正式將營業(yè)稅免征時限由2年恢復到5年。n 6月29日，上海轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知，非普通住房的契稅稅率從原來的1.5%提升到了3%?！綜RIC評述】在今年的調(diào)控中，稅收政策使用較少，僅涉及契稅和營業(yè)稅兩項。但稅收方面的儲備政策并不少，如房產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅、土地增值稅等都隨時待命，適時可以出臺。在2011年的調(diào)控中，如果房地產(chǎn)市場反彈勢頭明顯，稅收政策或?qū)⒊蔀?011年的調(diào)控主力。（3）限購【事件回放】n 10月7日，上海市出臺關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作若干意見的通知（上海細則十二條），暫停本市及外省市居民家庭智能在本市新購一套商品住房（含二手存量住房）?！綜RIC評述】“限購”政策于10月7日出臺，這是本輪調(diào)控區(qū)別與05年和08年兩輪調(diào)控最主要的政策。這一政策在一定程度上抑制了新一輪的反彈，但并沒有達到評論人士想象中的房價下降的作用。最主要的原因在于出臺這一政策的時間節(jié)點：如果09年10月出臺限購政策，則對市場的影響巨大，由于當時投資者較多，且每一投資者購房的數(shù)量也較多，因此限購政策會產(chǎn)生很大的影響。而10年的10月，在國十條調(diào)控的半年后，市場投資客已受到了較大的抑制，此時的限購政策所產(chǎn)生的作用自然不如想象中的大。同時，限購政策反而給市場產(chǎn)生了一定的相反的心態(tài)：首先，限購既出，是否有禁購的可能性，與其如此不如先買為安；其次，既然買房只有一次機會了，許多購房者選擇大戶型、豪宅等一步到位，改善需求反而受到限制；再次，不少購房者認為，限購政策的執(zhí)行期限不會很長，在執(zhí)行期內(nèi)先買一套，限購取消后可以再買，機會不用也浪費。（4）住房保障類【事件回放】n 3月，韓正市場提出，年內(nèi)新開工住房保障1200萬平方米，計劃占住宅新開工面積的60%。n 4月17日，國八條要求，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。n 9月，國土資源部，住建部發(fā)布關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知，強調(diào)住房保障、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住宅用地不低于供應總量的70%。加強土地監(jiān)管，盤活存量土地。嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發(fā)建設。對土地違規(guī)的企業(yè)禁止參加新的土地競買活動。n 12月19日，國土部關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知。規(guī)定對超面積出讓、捆綁出讓、毛地出讓、住宅容積率小于1等出讓公告，責令撤銷公告。對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，要在成交確認書簽訂后2個工作日內(nèi)上報國土資源部?！綜RIC評述】從土地調(diào)控的內(nèi)容來看，其主要的目標有二，其一是從土地層面大力推進住房保障，第二是調(diào)節(jié)地價，改變地價推高房價的指責。前一個目標，我們認為是十分正確的，房地產(chǎn)行業(yè)的問題不在于房價而在于規(guī)模和普通老百姓的居住問題。正是過去10年住房保障的缺失，造成了普通老百姓住房問題不能得到很好的解決。如今，大力推進住房保障，恰恰是在為過去十年的缺失補課，對社會底層的百姓而言，住房困難問題有望得以解決。但是，調(diào)節(jié)價格的目標是錯誤的。首先，不可否認的是土地價格在絕大多數(shù)情況下會推高房價，但是地價降低卻并不能降低房價。開發(fā)商指定價格除了參考成本以外，更主要的是參考銷售當時市場對房價的接受程度。所以，市場上存在不少樓盤實際是多年前獲取的土地，土地成本并不高，但實際的房價卻并不低。其次，大力推進住房保障卻壓縮了商品住宅部分的供應規(guī)模，以此反而造成整個市場的供求矛盾加劇，不僅不能降低房價，反而會推高房價。因此，我們認為，首先應該明確一個觀念，調(diào)控的目的不是降價，而是保障民生。不要把“調(diào)控”與“房價下降”劃上等號。否則只會造成措施與目標的脫節(jié)。（5）宏觀調(diào)控類【事件回放】n 10月20日，12月26日，央行兩次上調(diào)人民幣存貸款基準利率，總計加息0.5個百分點。n 年內(nèi)六次上調(diào)存款準備金率?！綜RIC評述】加息，處于一個兩難的境地。一方面，人民幣實際負利率形成儲蓄外流、百姓資產(chǎn)縮水、通脹的不利因素，加息的呼吁漸增；另一方面，加息又增加了實體經(jīng)濟的企業(yè)負擔，進一步惡化了實體經(jīng)濟的投資環(huán)境。而對于房地產(chǎn)市場而言，由于資金密集，加息的規(guī)模幾乎不對購房者、開發(fā)商形成實質(zhì)性的壓力。存款準備金率今年上調(diào)六次，與2007年上調(diào)十次頗有相通之處，而這對整個經(jīng)濟社會的影響也與2007年相似，幾乎沒有任何的影響。原因在于我國另有信貸額度的制度存在，在信貸額度限定的前提下，各商業(yè)銀行對外房貸的規(guī)模是有限制的，而即便上調(diào)存款準備金率六次，達到了歷史的新高但資金減少的規(guī)模還沒有達到減少信貸額度的地步，因此對于銀行房貸規(guī)模沒有影響。而對于非信貸的流動性，銀行并不能阻止儲民（包括個人和企業(yè)）取款消費（包括買房），因此并不能減少市場上的資金規(guī)模。我國經(jīng)濟的房價問題、通脹問題，根源在于貨幣發(fā)行過量，由于貨幣發(fā)行過量，市場資金充裕，產(chǎn)生了一系列連鎖反應。比如，資金充裕，銀行的存款充裕，必然造成銀行需要大規(guī)模對外房貸；又如，高收入人群的財富增長快速，必然造成奢侈品（包括房地產(chǎn)）消費規(guī)模性增長。因此，我們可以看到，“加息”“上調(diào)存款準備金率”等在西方國家非常嚴厲的調(diào)控措施，在國內(nèi)卻幾乎失效。第二章 經(jīng)濟環(huán)境一、工業(yè)增加值表2-1 上海2010年工業(yè)增加值走勢圖數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局在宏觀經(jīng)濟不景氣的大背景下，2010年上海的工業(yè)增加值依舊走勢堅挺，1-11月完成工業(yè)增加值26979.62億元，和去年同期相比累計增幅23.8%。相對去年1.1%的增幅有很大的提高。為拉動上海的整體GDP做出了很大貢獻。二、進出口商品總額表2-2 上海2010年進出口商品總額走勢圖數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局在對外貿(mào)易領域：今年1-11月上海進出口總額為3333.49億元。和去年同期相比大幅上漲34.90。基本擺脫了經(jīng)濟危機以來進出口額大幅銳減的態(tài)勢。其中累計進口額1689.16億元，相比去年大幅增長40.40%，累計出口額1644.33億元，同比增長29.80%。三、固定資產(chǎn)投資表2-3 上海2010年固定資產(chǎn)投資走勢圖數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局相對于工業(yè)和進出口貿(mào)易的總體回暖，2010年上海固定資產(chǎn)投資領域總體走勢顯得相對弱勢。在中央宏觀調(diào)控的大背景下，1-10月固定資產(chǎn)投資總額4619.25億元。累計增幅-4.90%。和去年的14.2%的增幅相比，明顯走低，形式不容樂觀。四、社會消費品零售總額表2-4 上海2010年社會消費品零售總額走勢數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局2010年1-10月上海社會消費品零售總額上升趨勢明顯。雖然受到了國際經(jīng)濟環(huán)境惡化等利空消息的影響，但在國家出臺諸多刺激消費的優(yōu)惠措施(諸如家電下鄉(xiāng)等政策)之后，2010年社會消費品零售總額走勢總體向好。1-10月實現(xiàn)社會消費品零售總額5506.38億元，和去年同期相比大幅上漲17.60%。第三章 房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額表3-1 上海2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額走勢圖數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局上海2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額在本年度走出一波低開高走再趨緩的行情。從年初的小幅上漲再到年終的大幅上升，后來受到宏觀調(diào)控影響漲勢趨于平緩。1-11月累計投資額1825.20億元。與去年同期相比大幅上漲34.50%。二、商品房施工面積表3-2 上海2010年商品房施工面積走勢圖數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局2010年1-11月上海市商品房施工面積走勢平穩(wěn)，其增長幅度一直在8%14%之間浮動，最后結(jié)束于13.8%的全年最高點。第二篇 市場分析篇第四章 商品房市場一、市場綜述表4-1 上海2010年商品房供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC系統(tǒng)2010年度上海市商品房走勢呈現(xiàn)出兩頭高中間低、價格先抑后揚的走勢。從4月份開始的宏觀調(diào)控政策使得本來供求兩旺的市場出現(xiàn)了顯著下降。而市場并未因宏觀調(diào)控而走入冰點，相反市場在調(diào)控以后連續(xù)數(shù)個月出現(xiàn)成交逐步增加的態(tài)勢。進入第四季度以后甚至還再現(xiàn)了供不應求的局面。可見市場購買力還是很強，而解決市場供求矛盾的方法還應從加大供應量入手。在成交均價方面本年度本市商品房成交均價也呈現(xiàn)大幅攀升的走勢。商品房成交均價從年初的13160元/平方米，到12月的17946平方米。增長幅度達到36.37%。二、供求關(guān)系表4-2 上海2010年商品房供求關(guān)系走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC系統(tǒng)2010年度上海市商品房走勢呈現(xiàn)出兩頭高中間低、價格先抑后揚的走勢。從4月份開始的宏觀調(diào)控政策使得本來供求兩旺的市場出現(xiàn)了顯著下降。而市場并未因宏觀調(diào)控而走入冰點，相反市場在調(diào)控以后連續(xù)數(shù)個月出現(xiàn)成交逐步增加的態(tài)勢。進入第四季度以后甚至還再現(xiàn)了供不應求的局面?？梢娛袌鲑徺I力還是很強，而解決市場供求矛盾的方法還應從加大供應量入手。三、供應量分析表4-3 上海2010年商品房供應走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC系統(tǒng)2010年上海市商品房市場總體呈現(xiàn)兩頭低中間高的態(tài)勢。第一季度房地產(chǎn)市場還未收到宏觀調(diào)控影響，但傳統(tǒng)淡季使得市場供應依舊偏低，第二季度宏觀調(diào)控開始原本應該逐步活躍的市場供應量連續(xù)三個月逐月下降。下半年市場趨于平穩(wěn)。供應量也有所回升，但在宏觀調(diào)控的影響下總體量依舊處于低水平的運行狀態(tài)。四、成交量分析表4-4 上海2010年商品房成交走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC系統(tǒng)和供應相反2010年上海商品房市場成交出現(xiàn)逐步回升的態(tài)勢。4月開始收到宏觀調(diào)控影響市場成交量急速下降，后又聯(lián)系數(shù)月小幅回升。最后數(shù)月開始在全年的高點附近反復調(diào)整。五、成交均價分析表4-5 上海2010年商品房價格走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC系統(tǒng)在成交均價方面本年度本市商品房成交均價也呈現(xiàn)大幅攀升的走勢。商品房成交均價從年初的13160元/平方米，到11月的17946平方米。增長幅度達到36.37%。第五章 土地市場一、10年公告土地分析2010年上海土地市場共有119批公告，共計603幅土地面市。供應面積合計為24413448.67平方米。覆蓋的區(qū)域有寶山、長寧、崇明、奉賢、虹口、嘉定、金山、靜安、閔行、浦東、普陀、青浦、松江、徐匯、楊浦及閘北16區(qū)。其中398幅土地為工業(yè)用地，其余均為非工業(yè)用地。1、地塊供應走勢分析圖5-1-1 10年土地市場供應走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC 2、供應結(jié)構(gòu)分析圖5-1-2 10年土地供應用途結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC 圖5-1-3 10年土地供應區(qū)域結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC 圖5-1-4 10年土地供應面積結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC 二、10年成交地塊分析2010年上海土地市場成交104批公告，共計497幅土地。成交地塊總面積為20925898.07平方米，成交總價為10788744.4萬元。10年成交土地中有183幅為非工業(yè)用地，其余為工業(yè)用地。10年共成交87幅住宅用地（含保障性住宅用地），2010年2號公告閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊為成交樓板價最高的一幅，被華僑城集團以702000元成功競得，折算其樓板價為52783元/平方米，該地塊為繼上海歡樂谷后和上海浦江華僑城之后，華僑城又一次攜手新項目蘇河灣項目登陸上海，加速進行華僑城第二輪全國戰(zhàn)略布局。1、地塊成交走勢圖圖5-2-1 2010年土地市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC 2、成交地塊結(jié)構(gòu)分析圖5-2-2 2010年土地成交用途結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC 圖5-2-3 2010年土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC圖5-2-4 2010年土地成交規(guī)模結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC3、地塊流標率分析10年共有6幅地塊流標，其中一幅為崇明商辦用地，其余均為工業(yè)用地，流標率僅為1%。4、成交地塊溢價率分析10年共有101幅地塊以高于底價的價格成交，其中位于青浦徐涇鎮(zhèn)2010年2號青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐盈路東側(cè)B4-01地塊溢價率最高，底價為71975萬，最后成交價格為382000萬，溢價率達到431%，由上海仁恒房地產(chǎn)有限公司及Ho Bee投資公司聯(lián)合競得。而在這101幅地塊中，工業(yè)地塊有26幅，這在往年也是很少出現(xiàn)的狀況，特別在浦東迪士尼項目正式落滬后，高溢價率工業(yè)地塊集中于浦東周康板塊，如20號公告南匯區(qū)康橋工業(yè)區(qū)47號地塊以302%的溢價率成交。圖5-2-5 2010年上海市土地成交溢價率分布圖 表5-2-1 2010年土地成交溢價率分析表溢價率成交幅數(shù)比重0%33076%0%-50% 4611%50%-100%236%100%-150%153%150%以上184%注：由于65幅地塊未公示出讓底價，故溢價率取值樣本為432幅含底價地塊數(shù)據(jù)來源：CRIC5、拿地企業(yè)分析圖5-2-6 2010年經(jīng)營性土地成交企業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC三、重點地塊1、地塊指標分析表5-2-2閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊地塊名稱蘇州河北岸東塊1街坊地塊地址東至河南北路，南至北蘇州路，西至山西北路，北至天潼路出讓方式掛牌土地用途住宅所在區(qū)域閘北環(huán)線位置內(nèi)環(huán)內(nèi)占地面積35560.5平方米起始總價470000萬元總建面積132996.27平方米成交總價702000萬元容積率3.74成交樓板價52783.44元/平方米備注無70/90規(guī)劃限制數(shù)據(jù)來源：CRIC2、拿地企業(yè)分析2010年2月11日，華僑城集團成功競得上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊，繼上海歡樂谷后和上海浦江華僑城之后，華僑城又一次攜手新項目蘇河灣項目登陸上海，加速進行華僑城第二輪全國戰(zhàn)略布局。華僑城集團成立于1985年11月11日，是隸屬于國務院國資委管理的大型中央企業(yè)之一，擁有房地產(chǎn)、酒店開發(fā)經(jīng)營、旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、電子及配套包裝產(chǎn)品制造三大核心主業(yè)，致力打造“中國文化產(chǎn)業(yè)航母”。作為主營業(yè)務的核心，華僑城的文化旅游業(yè)以主題公園為主體，截至2009年底累計接待游客達到1.5億人次，華僑城連續(xù)多年入選“世界旅游景區(qū)集團八強”。這其中，文化主題包裝、旅游演藝、節(jié)慶策劃和衍生產(chǎn)品開發(fā)作為四個重要的支撐點，為華僑城的文化旅游業(yè)貢獻著各自的力量。根據(jù)規(guī)劃，該地塊商業(yè)面積將建造酒店，并且地塊內(nèi)還包括歷史保護建筑。因此，出讓文件中規(guī)定，競買人必須有保留建筑保護、改造開發(fā)經(jīng)驗，同時還要有高檔酒店的開發(fā)管理經(jīng)驗；而其特有的歷史底蘊和文脈傳承以及整個區(qū)域的發(fā)展思路和定位，都恰恰與華僑城在文化創(chuàng)意、都市娛樂、酒店運營和城市綜合體打造等方面的優(yōu)勢相契合。3、發(fā)展前景分析表5-2-3蘇州河北岸東塊1街坊地塊周邊土地、住宅情況對比表2年內(nèi)周邊土地成交情況列表土地名稱土地用途出讓方式占地面積（m2）成交時間成交樓板價（元/m2）樓板價漲跌幅2007年12號公告閘北區(qū)204街坊25丘商辦招拍掛51142007-12-3114859255.23%2008年11號公告閘北區(qū)117街坊5丘地塊商辦、其他招拍掛144382008-8-812000339.86%周邊在售項目情況列表項目名稱物業(yè)類型占地面積（m2）本月成交均價（元/m2）本月成交面積（m2）土地樓板價/對比樓盤成交均價協(xié)和G品多層8014/該項目地塊為非公告土地中海萬錦城小高層、高層12320035119175.2該項目地塊為非公告土地數(shù)據(jù)來源：CRIC表5-2-4蘇州河北岸東塊1街坊地塊SWOT分析表優(yōu)勢劣勢1 該地塊位置良好，距人民廣場僅800米2 蘇州河景觀房3華僑城作為知名開發(fā)商擁有有一定的老客戶為積累1 該地塊成本頗高2 地塊限制條件苛刻，高容積率使產(chǎn)品塑造空間受限3 地塊靠近七浦路，周邊環(huán)境嘈雜機遇威脅1 地塊周邊商品房供應緊張，房源稀缺2 13萬建筑面積擁有一定發(fā)揮空間1 高地價對未來產(chǎn)品銷售帶來一定難度2 華僑城在上海的開發(fā)經(jīng)驗較少，只有一個閔行項目，鑒于市中心的操作方式有所不同，對未來項目整體營銷帶來障礙數(shù)據(jù)來源：CRIC四、相關(guān)資訊l 外資再賭中國樓市 11月外資房企環(huán)比暴增157%“929”樓市新政已滿兩月，全國主要城市雖然房屋