房屋賃合同欺詐及防范.doc

房屋賃合同欺詐及防范一、什么是租賃合同？租賃合同是出租人將租賃物交付出租人使用、收益，承租人交付租金的合同。房屋租賃合同是租賃合同其中的一種，除標(biāo)的物不同于一般租賃物外，法律關(guān)系及法律問(wèn)題一律適用普通租賃合同的規(guī)定。 二.租賃合同一般應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容; （一）、租賃物的名稱； （二）、租賃物的數(shù)量； （三）、用途； （四）、租賃期限；（五）、租金及其支付期限和方式； （六）、租賃物的維修和保養(yǎng)。 （七）、違約責(zé)任 除以上主要條款外，當(dāng)事人還可以另行約定其他條款。如，擔(dān)保條款。 而房屋租賃合同的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：1、雙方主體資格的確認(rèn)；2、房屋用途的說(shuō)明或者限制；3、租賃房屋的位置及現(xiàn)有裝修設(shè)備狀況及返還狀況的約定；4、租賃期限、交付時(shí)間；5、租金、支付時(shí)間及支付方式；6、保證金及訂金的約定；7、租賃期間因房屋產(chǎn)生的費(fèi)用分擔(dān)約定；8、房屋的維修和保養(yǎng)及改造；9、房屋的分租、轉(zhuǎn)租約定；10、合同的變更、解除與終止；11、續(xù)租；12、違約責(zé)任及通知、保密等協(xié)助義務(wù)。 三.房屋租賃合同的漏洞及欺詐 1、市場(chǎng)形勢(shì)變化而引起的風(fēng)險(xiǎn)與漏洞：（風(fēng)險(xiǎn)）市形勢(shì)變化對(duì)于合同當(dāng)事人來(lái)講是最大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻麤](méi)有認(rèn)真分析與評(píng)估該房屋經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，盲目訂立合同，由于該商圈的業(yè)態(tài)調(diào)整而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)損失，因此要防止訂約的盲目性，堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行可行性分析報(bào)告，堅(jiān)持沒(méi)有市場(chǎng)調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)。（對(duì)策）因此各分公司領(lǐng)導(dǎo)、各拓展主管及相關(guān)負(fù)責(zé)人一點(diǎn)將市場(chǎng)工作做細(xì)做透，要做到商圈定位準(zhǔn)確、市場(chǎng)評(píng)估真實(shí)可信，防止盲目簽訂房屋租賃合同。 2、合同當(dāng)事人上的漏洞及欺詐 （風(fēng)險(xiǎn)） A、.對(duì)合同主體資格未進(jìn)行認(rèn)真審查，對(duì)方無(wú)民事權(quán)利能力或履約能力。（與無(wú)總公司授權(quán)的分公司、或者公司部門等無(wú)法人主體資格的當(dāng)事人簽訂房屋租賃合同）主要因?yàn)樵谟喠⒑贤拔磳?duì)當(dāng)事人的主體資格及資信能力進(jìn)行審查致使租賃物無(wú)法收回或無(wú)法按期收回租金以及不能取得租賃物的使用權(quán)等情況發(fā)生。 B、.代理人超越代理權(quán)限，以被代理人名義簽訂房屋租賃合同。 在房屋租賃合同的簽訂中，經(jīng)常有代理人以被代理人名義簽訂合同的情況，在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)，代理人所簽訂合同的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由被代理人承受。但代理人超越代理權(quán)或代理權(quán)授權(quán)期限已屆滿后所訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，由行為人承擔(dān)。根據(jù)民法通則有關(guān)規(guī)定有可能會(huì)給合同另一方當(dāng)事人造成損失。 C、在房屋租賃合同轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，因原合承租人沒(méi)有轉(zhuǎn)租或者分租權(quán)利而對(duì)方故意隱瞞這一問(wèn)題，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，使用我方不能安期進(jìn)場(chǎng)。 （對(duì)策）針對(duì)合同當(dāng)事人及當(dāng)事人權(quán)利的漏洞及欺詐防范對(duì)策主要是：A、房屋租賃合同轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，認(rèn)真審查原合同關(guān)于承租人轉(zhuǎn)租或者分租權(quán)利的約定是否真實(shí)有效，且同時(shí)與原合同中的甲方（即房屋產(chǎn)權(quán)人）進(jìn)行核實(shí)相關(guān)約定。最好的辦法就是讓原合同中的甲方（即房屋產(chǎn)權(quán)人）出具授權(quán)聲明書或者其他證明文書，以證明轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓是有效的行為，從而防止對(duì)方無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓而引起合同上的法律風(fēng)險(xiǎn)。B、審查對(duì)方民事權(quán)利能力及民事行為能力；（主要審查對(duì)方出示的營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本是否是原件、是否有年檢、合同中簽約主體與營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否一致、如果是個(gè)的話，主要是審查身份證是否是原件）C、審查對(duì)方是否有權(quán)出租該房屋（主要通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)等證明來(lái)確定）現(xiàn)社會(huì)上特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的地方很多都是在集體的土地上修建的房屋，因沒(méi)有土地使用權(quán)證書而至房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的狀況時(shí)有發(fā)生，因此在簽訂合同過(guò)程中應(yīng)注意。對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)人作為出租方的話，我們?cè)瓌t上要求對(duì)方房屋產(chǎn)權(quán)證明或者經(jīng)過(guò)房管局備案的房屋買賣合同書。如果是轉(zhuǎn)租或者分租的話，則而知道對(duì)方有無(wú)轉(zhuǎn)租或者分租的權(quán)利。D、審查對(duì)方代理人資格，主要是從有無(wú)代理權(quán)、代理范圍、代理期限等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行審查，比如，對(duì)于對(duì)方業(yè)務(wù)員或經(jīng)營(yíng)管理人員代表其單位訂立的合同，應(yīng)注意了解對(duì)方的授權(quán)情況，包括授權(quán)范圍、授權(quán)期限、所開立介紹信的真實(shí)性，對(duì)非法定代表人的高級(jí)管理人員，如副總經(jīng)理、副董事長(zhǎng)等，應(yīng)了解其是否具有代表權(quán)。E、審查對(duì)方當(dāng)事人有無(wú)履約能力及資信狀況。F、對(duì)對(duì)方情況審查完畢后須留存對(duì)方相關(guān)憑證，以便以后發(fā)生法律糾紛作為證據(jù)后使用。3、房屋租賃合同內(nèi)容中易出現(xiàn)的漏洞。（風(fēng)險(xiǎn)）在房屋租賃合同中易出現(xiàn)的漏洞一般有： a.對(duì)標(biāo)的物約定不明確，尤其是對(duì)租賃物的數(shù)量和質(zhì)量約定不明確導(dǎo)致糾紛；主要表現(xiàn)為房屋建筑面積與使用面積不明確，雙方發(fā)生岐義。 b.對(duì)標(biāo)的物的使用約定不明確，承租人對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行超負(fù)荷、掠奪性使用，致使租期屆滿后租賃物已無(wú)法繼續(xù)使用； c.租賃物的維修和保養(yǎng)約定不明確，根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定，一般應(yīng)由出租人負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，但當(dāng)事人另有約定的除外。 d.條款內(nèi)容不合法，是指合同條款違反國(guó)家法律的規(guī)定，例如房屋屬于建章建筑，或者利用合同進(jìn)行非法牟利。 e.合同條款不完備，即合同的主要條款的遺漏和缺失，極容易導(dǎo)致合同糾紛的產(chǎn)生，例如：房屋租賃合同中的租金條款不明確，“隨行就市” g.合同表述不準(zhǔn)確，即簽訂合同時(shí)表現(xiàn)出表述含糊，詞語(yǔ)岐義，前后矛盾，文字錯(cuò)漏等情況。（對(duì)策）A、合同條款應(yīng)當(dāng)盡量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現(xiàn)糾紛；比如對(duì)于租賃物的使用、租賃物的維修保養(yǎng)；違約條款及賠償數(shù)額擔(dān)保條款、附期限條款、附條件條款等，以保證合同順利履行；因此在合同有示范文本的情況下，最好使用示范文本作為合同談判的基礎(chǔ)文本，防止合同條款不齊備而導(dǎo)致合同糾紛的情況發(fā)生。 B、注重條款的合法性，注意合即注重合同的完備性。同的各項(xiàng)條款均不得有違反法律法規(guī)，不得利用合同進(jìn)行違法活動(dòng)，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害國(guó)家和社會(huì)公共利益。 C、注重合同條款的準(zhǔn)確性，對(duì)合同字句應(yīng)當(dāng)認(rèn)真斟酌，字句表述應(yīng)清晰具體，避免模棱兩可，易產(chǎn)生多種解釋的語(yǔ)句出現(xiàn)；提高合同談判簽訂人員的文化和法律素養(yǎng)，業(yè)務(wù)人員簽訂合同應(yīng)字斟句酌，使合同文字表述嚴(yán)謹(jǐn)，法律人員對(duì)合同審查時(shí)就嚴(yán)格把好關(guān)，防止合同岐義的產(chǎn)生。D、 對(duì)于不定期租賃，我國(guó)合同法規(guī)定，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。合同期限必須明確。4、合同履行手續(xù)上的陷阱與防范 （風(fēng)險(xiǎn)）手續(xù)是否完備涉及到合同效力與履行，因此合同簽訂后依法履行必要的手續(xù)是極為重要的。（對(duì)策）使合同生效的相關(guān)手續(xù)主要有：加蓋雙方單位的公章或合同專用章、雙方在合同中約定生效的手續(xù)，必須全面履行完合同中約定的手續(xù)，否則合同未生效，法律法規(guī)規(guī)定必須履行審批，鑒證或者公正等手續(xù)的，必須辦理相關(guān)手續(xù)。 5、房屋租賃合同履行中出現(xiàn)的欺詐。履行中常見的欺詐主要有： （風(fēng)險(xiǎn)）a.出租人不按合同規(guī)定交付租賃物。實(shí)踐中主要是遲延交付租賃房屋。 b.出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù)。租賃物的故障不是因?yàn)槌凶馊说倪^(guò)錯(cuò)所引起為條件。 c.承租人不按合同支付租金。主要是遲延交付租金。 d.承租人擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。 e.承租人擅自將租賃物轉(zhuǎn)租他人。 f.承租人逾期不返還租賃物。（對(duì)策）信守合同條款，認(rèn)真，全面履行合同約定的義務(wù)；為了避免和減少履約的風(fēng)險(xiǎn)，可以在簽訂合同時(shí)要求對(duì)方提供擔(dān)保、根據(jù)法律或者合同約定及進(jìn)行使相關(guān)權(quán)利。重視和提高合同的簽約和履約。加強(qiáng)合同文本的管理，避免因合同被盜，遺失而出現(xiàn)違約或者被騙現(xiàn)象；.對(duì)出租人不按期交付租賃物致使承租人無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同預(yù)期的目的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償損失；租賃物上存在權(quán)利瑕疵，第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求減少租金或免交租金；承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)交付，逾期不交付的出租人可以解除合同；承租人擅自改變租賃物現(xiàn)狀出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。如征得出租人同意并因此增加了租賃物的價(jià)值，返還租賃物時(shí)承租人可以要求出租人支付一定開支；.承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租他人的，出租人有權(quán)解除合同。6.出租人利用租賃物套取押金。（風(fēng)險(xiǎn)）在房屋租賃合同欺詐中經(jīng)常出現(xiàn)出租人利用房屋租賃合同，要求承租人交納與租賃物價(jià)值相當(dāng)?shù)难航穑?dāng)承租人入住時(shí)，承租人卻找不到出租人，出租人實(shí)際已經(jīng)席卷大筆押金潛逃。（對(duì)策）在房屋租賃合同訂立中，合同雙方當(dāng)事人都盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，而主要工作都應(yīng)在合同訂立前進(jìn)行。出租人一般希望承租人能提供押金或擔(dān)保并希望金額能與租賃物價(jià)值相當(dāng)，以防止合同欺詐的發(fā)生。承租人則希望不交押金或少交押金。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)除要求承租人提供一定數(shù)額押金外，還應(yīng)對(duì)承租人的身份情況、資信能力等方面進(jìn)行綜合考察以免損失。對(duì)承租人來(lái)講，則應(yīng)對(duì)租賃物的價(jià)值有清楚了解，根據(jù)不同情況在租賃物價(jià)值范圍內(nèi)決定押金的多少。7、總結(jié)：公司拓展人員在簽訂房屋租賃合同時(shí)應(yīng)特別注意：A、市場(chǎng)工作做細(xì)做透，要做到商圈定位準(zhǔn)確、市場(chǎng)評(píng)估真實(shí)可信；B、對(duì)對(duì)方主體資格進(jìn)行認(rèn)真審核，防止對(duì)方無(wú)民事權(quán)利能力或履約能力。C、審查對(duì)方是否有權(quán)出租該房屋（對(duì)方是否是產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)代理人）D、合同文本原則上使用我方法律事務(wù)部提供的示范文本作為合同談判的文本；且對(duì)合同文本作重大變更時(shí)須通知法務(wù)人員到場(chǎng)。E、合同條款應(yīng)當(dāng)盡量全面，注重合同的完