旅游地產(chǎn)規(guī)劃——旅游小鎮(zhèn)、水休閑、山野旅游、田園旅.docx

旅游地產(chǎn)規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)、水休閑、山野旅游、田園旅 作者：lxj_622提交日期：2009-12-09 17:51:56訪問(wèn)：1031回復(fù)：4 樓主一、旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃理論旅游小鎮(zhèn)的規(guī)劃必須以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)范和旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃規(guī)范的雙重要求為前提，以旅游產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)城鎮(zhèn)發(fā)展，以城鎮(zhèn)建設(shè)配合旅游功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的系統(tǒng)整合。1、旅游小鎮(zhèn)功能規(guī)劃（1）資源主導(dǎo)型旅游小鎮(zhèn)資源主導(dǎo)型旅游小鎮(zhèn)主要依托自身的文化資源、自然資源成為旅游目的地。這類小鎮(zhèn)為特色鎮(zhèn)，主要為古鎮(zhèn)，特別是國(guó)家歷史文化名鎮(zhèn)，具有非常好的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，形成了旅游吸引力，古鎮(zhèn)本身就是旅游吸引物。古鎮(zhèn)的特色建筑、風(fēng)水情調(diào)、民俗文化等，都吸引著觀光和休閑游客。而依托古鎮(zhèn)開發(fā)的仿古旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，在麗江、大理都非常成功。溫泉鎮(zhèn)是資源旅游小鎮(zhèn)中一個(gè)特殊種類，全國(guó)有幾十個(gè)溫泉鎮(zhèn)，都是依托于溫泉資源，形成的休閑鎮(zhèn)，其中有一部分是古鎮(zhèn)。比如昆明的安寧溫泉鎮(zhèn)，擁有“天下第一湯”，這里已經(jīng)開發(fā)了別墅樓盤，市場(chǎng)反映不錯(cuò)；安徽烏江的香泉鎮(zhèn)開發(fā)的房產(chǎn)，成為南京人的爭(zhēng)相購(gòu)買的對(duì)象；北京的小湯山，成為會(huì)議休閑集散地。（2）旅游接待型旅游小鎮(zhèn)旅游接待型旅游小鎮(zhèn)一般位于著名自然風(fēng)景景區(qū)周邊。由于著名的自然風(fēng)景景區(qū)，像黃山、華山等，一般都在遠(yuǎn)離城市的地方，因而缺乏旅游接待場(chǎng)所。所以在這些旅游目的地的周邊漸漸發(fā)展起以接待游客為主要功能的旅游小鎮(zhèn)。這一類小鎮(zhèn)，本身不是景區(qū)，但是自然生態(tài)環(huán)境都很好，最重要的在于，這里是旅游集散地，是接待建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，這就是接待型旅游小鎮(zhèn)。這類小城鎮(zhèn)通常為遠(yuǎn)離旅游中心城市的著名風(fēng)景區(qū)重要門戶和游客主通道，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小城鎮(zhèn)依托地理優(yōu)勢(shì)，開展旅游接待工作。接待型旅游小鎮(zhèn)，是旅游房地產(chǎn)開發(fā)的最佳區(qū)域，既可以開發(fā)旅游商業(yè)房地產(chǎn)，又可以開發(fā)旅游度假房地產(chǎn)。（3）生態(tài)人居型旅游小鎮(zhèn)生態(tài)人居型旅游小鎮(zhèn)是依托城鎮(zhèn)郊區(qū)的優(yōu)良生態(tài)環(huán)境而發(fā)展起來(lái)的生態(tài)人居小鎮(zhèn)。這類小鎮(zhèn)一般處于中大型城市周邊，距離城區(qū)較近，一般為近中郊區(qū)。對(duì)于北京、上海這樣的超大城市，距離在100公里以內(nèi)；對(duì)于成都、西安這樣的城市，距離在60公里以內(nèi)；對(duì)于煙臺(tái)、石家莊這樣的城市，距離在30公里以內(nèi)；對(duì)于許昌、綿陽(yáng)這樣的城市，距離在15公里以內(nèi)；這一區(qū)域內(nèi)的生態(tài)小鎮(zhèn)，是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的極佳目標(biāo)，是旅游休閑小鎮(zhèn)最廣泛的目標(biāo)。此類小城鎮(zhèn)以接待城市休閑居民，開展農(nóng)業(yè)觀光等鄉(xiāng)村為主，進(jìn)一步發(fā)展為生態(tài)休閑小城鎮(zhèn)。2、旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃的要求旅游小鎮(zhèn)的規(guī)劃要求以“一個(gè)主導(dǎo)、兩個(gè)配套”為核心。即在旅游小鎮(zhèn)的規(guī)劃中，必須以旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體發(fā)展戰(zhàn)略的主導(dǎo)。同時(shí)在規(guī)劃時(shí)，必須注重城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施配套，以及城鎮(zhèn)的社會(huì)生活配套。3、旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃的關(guān)鍵旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃要抓住六個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：一是要制定清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略；二是要設(shè)計(jì)旅游吸引力動(dòng)力機(jī)制，及小鎮(zhèn)的吸引力是什么；三是要規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局，旅游小鎮(zhèn)的功能包括居住、集散、夜間娛樂(lè)、觀光、休閑、度假、游樂(lè)；四是要整合小鎮(zhèn)的旅游資源，策劃具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目；五是要做好小鎮(zhèn)的景觀規(guī)劃，打造旅游小鎮(zhèn)的景觀吸引力與休閑度假環(huán)境；六是設(shè)計(jì)政府功能與商業(yè)功能相結(jié)合的運(yùn)作模式。二、水休閑旅游地產(chǎn)規(guī)劃理論休閑旅游地產(chǎn)是依托于湖泊、海濱、人造水景等水資源而發(fā)展起來(lái)的旅游地產(chǎn)，是休閑房地產(chǎn)中的一類重要產(chǎn)品。1、水休閑旅游地產(chǎn)功能規(guī)劃1) 水觀光功能：包括對(duì)自然水景的欣賞、人造水景觀的觀賞等。2) 水運(yùn)動(dòng)功能：包括潛水、游泳、戲水、滑水、船艇、竹筏、帆板、沖浪、激流勇進(jìn)、漂流等。3) 水休閑功能：包括水中、岸邊的各種餐飲、娛樂(lè)等。4) 水游樂(lè)功能：包括與水相結(jié)合的各種游樂(lè)項(xiàng)目。5) 水養(yǎng)生功能：包括水邊安靜的環(huán)境。6) 水度假功能：包括提供舒適的水邊度假環(huán)境。2、水休閑旅游地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃水休閑旅游地產(chǎn)大致可以分為水休閑旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、水休閑旅游商業(yè)地產(chǎn)、水休閑旅游住宅地產(chǎn)。（1）水休閑旅游景點(diǎn)地產(chǎn)水休閑旅游景點(diǎn)地產(chǎn)是指在水中、水下、水上、水邊人工打造的各種旅游休閑景點(diǎn)。像水中的主題旅游島嶼、沙洲、人造建筑等。水中主題旅游島嶼包括生存島、自然生態(tài)島、魔幻島、仙島、動(dòng)物島等；像水下的水下城堡、水下長(zhǎng)廊、水下觀賞通道、海洋館等；像水上的水上樂(lè)園、水上平臺(tái)、水上小屋、水上空中花園等；像水邊的人工沙灘、生態(tài)堤、藝術(shù)堤、水岸花園、濱水花園、濱水道路景觀、水鄉(xiāng)水城建筑體系等。（2）水休閑旅游商業(yè)地產(chǎn)水休閑旅游商業(yè)地產(chǎn)是指在水中、水下、水上、水邊建造的以餐飲休閑為主的建筑物。像水中、水下、水上、水邊的茶室、酒吧、餐廳等，水岸邊的休閑步行街區(qū)、酒吧街、商業(yè)街、餐飲街等。（3）水休閑旅游住宅地產(chǎn)水休閑旅游住宅地產(chǎn)是指在水邊或依托人造水景而開發(fā)的旅游住宅房，包括水景度假賓館，水景度假公寓別墅，室內(nèi)水上游樂(lè)度假酒店，溫泉度假酒店公寓及溫泉?jiǎng)e墅。1）水景度假賓館包括濱海、濱湖、濱江、島嶼度假酒店，人工水景度假酒店，溪、瀑景觀度假酒店等。最經(jīng)典的有迪拜的七星級(jí)Burj A1Arab酒店、桂林的瀑布大酒店等。這類房地產(chǎn)為度假接待設(shè)施，其中一部分成為分時(shí)度假酒店，另一部分成為產(chǎn)權(quán)酒店。2）水景度假公寓別墅是以水景觀為賣點(diǎn)的度假公寓和度假別墅，是中國(guó)目前最受歡迎的旅游房地產(chǎn)投資品種。其中海濱城市和濱海度假勝地的海濱別墅，城郊濱水別墅，是開發(fā)量最大的類別。度假公寓開發(fā)量較小，主要以自用為主，兼顧投資的小戶型水景度假公寓，在大城市周邊有一定的市場(chǎng)。3）室內(nèi)水上游樂(lè)度假酒店是依托室內(nèi)人造水景而發(fā)展起來(lái)的度假酒店。室內(nèi)水上游樂(lè)度假酒店不受天氣的影響，一年四季都可以接待度假的游客，從而全年都能獲得良好的收益。4）溫泉度假酒店公寓及溫泉?jiǎng)e墅是在溫泉邊開發(fā)的旅游住宅房地產(chǎn)。三、山野旅游地產(chǎn)規(guī)劃理論山野旅游地產(chǎn)是依托于森林、山坡、溪谷、寺廟、民俗等資源背景而發(fā)展起來(lái)的旅游地產(chǎn)，是鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)中的一類重要產(chǎn)品。1、山野旅游地產(chǎn)功能規(guī)劃1) 山野觀光功能：包括對(duì)森林、草原、花卉自然風(fēng)光的欣賞、名勝遺跡的觀賞等。2) 山野運(yùn)動(dòng)功能：包括登山、溯溪、攀瀑、定向、越野汽車賽、拓展訓(xùn)練等，可以戶外運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、自駕組織發(fā)起等。3) 山野休閑功能：包括山野的采摘、餐飲、娛樂(lè)等。4) 山野游樂(lè)功能：包括與山野溝谷相結(jié)合的各種游樂(lè)項(xiàng)目。5) 山野養(yǎng)生功能：包括森林浴、吐納、瑜伽、太極等，或?yàn)閭鹘y(tǒng)養(yǎng)生項(xiàng)目提供自然靜逸的環(huán)境。6) 山野民俗功能：包括體驗(yàn)一些山野居住的少數(shù)民族的風(fēng)土文化，節(jié)慶活動(dòng)等。7) 山野度假功能：包括提供舒適的度假環(huán)境與產(chǎn)品。2、山野旅游地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃山野旅游地產(chǎn)大致可以分為山野旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、山野旅游商業(yè)地產(chǎn)、山野旅游住宅地產(chǎn)。（1）山野旅游景點(diǎn)地產(chǎn)山野旅游景點(diǎn)地產(chǎn)是指在山野地區(qū)人工打造的旅游休閑景點(diǎn)，像山莊、農(nóng)莊、牧場(chǎng)、生態(tài)園、科技園、山野高爾夫、手獵場(chǎng)等。（2）山野旅游商業(yè)地產(chǎn)一般處于近郊鄉(xiāng)村和遠(yuǎn)郊景區(qū)附近，以餐飲休閑、娛樂(lè)休閑為主。一般為郊區(qū)的游憩區(qū)和景區(qū)的游憩區(qū)，表現(xiàn)形式為商業(yè)街、山水酒吧等。山水酒吧是山野休閑商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)尚潮流代表。它結(jié)合了鄉(xiāng)村山野生態(tài)的休閑環(huán)境，加上城市生活中的酒吧休閑方式，室內(nèi)的裝飾布置具有相當(dāng)?shù)乃囆g(shù)品味。比較經(jīng)典案例為北京“那里”酒吧。（3）山野旅游住宅地產(chǎn)山野旅游住宅地產(chǎn)指那些在山野附近開發(fā)的旅游住宅房，分為低端和中高端兩類。低端即山野中的原住民的農(nóng)家房型，體現(xiàn)為農(nóng)家樂(lè)；中高端即為養(yǎng)老公寓、山野別墅、野奢酒店，這類產(chǎn)品的購(gòu)買者具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，對(duì)居住空間有較高要求。山野別墅是鄉(xiāng)村別墅的產(chǎn)品形態(tài)之一。強(qiáng)調(diào)以山野為背景，建筑與周邊環(huán)境的完美融合，生活配套、交通等設(shè)施成本較高，私密性強(qiáng)，因此，有“奢侈品”的稱號(hào)。野奢酒店是旅游休閑度假房地產(chǎn)的時(shí)尚潮流代表，強(qiáng)調(diào)最鄉(xiāng)土的建筑風(fēng)格，最奢華的軟件設(shè)施及服務(wù)，沒(méi)有城市化酒店外部的喧囂，但有五星級(jí)的設(shè)施和服務(wù)。一般有狩獵場(chǎng)、高爾夫等具備高度核心吸引力休閑度假產(chǎn)品配套，與鄉(xiāng)村俱樂(lè)部產(chǎn)品相結(jié)合。3、山野旅游地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)山野旅游地產(chǎn)在景觀設(shè)計(jì)時(shí)，遵循的核心準(zhǔn)則就是創(chuàng)造“天人合一”的完美境界，即盡可能利用山野的一切生態(tài)元素，打造具有濃郁山野風(fēng)情的人工建筑。具體又有六項(xiàng)原則：1) 山野旅游房地產(chǎn)一般可用的平地、臺(tái)地相對(duì)不多，景觀設(shè)計(jì)須結(jié)合坡面和溝谷用地。因此，對(duì)坡面景觀、臨水景觀的打造更為強(qiáng)調(diào)。2) 應(yīng)與當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境融合，選址應(yīng)巧借山、水、景，注意保護(hù)自然生態(tài)；3) 除了單純的建筑外，應(yīng)有情趣化、游樂(lè)化的山野小品作為吸引物；4) 山野建筑內(nèi)部空間應(yīng)更為變幻有趣，人們向往的是不同于城市中鋼筋水泥的方盒子的建筑風(fēng)格；5) 山野建筑的材質(zhì)以生態(tài)材質(zhì)為主，如石、木等；6) 山野建筑應(yīng)該尊重當(dāng)?shù)氐拿褡屣L(fēng)格，注意在風(fēng)格上保留其原汁原味。四、田園旅游地產(chǎn)規(guī)劃理論田園旅游地產(chǎn)是依托田園風(fēng)光而發(fā)展起來(lái)的旅游地產(chǎn)，它也是鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)中的一類重要產(chǎn)品。1、田園旅游地產(chǎn)功能規(guī)劃1) 田園觀光功能：包括對(duì)田園風(fēng)光、自然景色的欣賞，如耕田、梯田、水塘、牧童、耕牛、油菜花、大樹、庭院植物等等；不同時(shí)節(jié)田園不同的景象。2) 田園休閑功能：包括田園的采摘、餐飲、娛樂(lè)等，如田園釀酒吧、田園制茶吧、陶吧等。3) 田園養(yǎng)生功能：為傳統(tǒng)養(yǎng)生項(xiàng)目提供自然靜逸的環(huán)境。4) 田園民俗功能：包括體驗(yàn)一些田園居住的村民的風(fēng)土文化，以及圍繞農(nóng)耕文明形成的各種節(jié)慶活動(dòng)。5) 田園文化功能：包括體驗(yàn)中國(guó)士大夫文化、隱逸文化等等，無(wú)數(shù)的藝術(shù)作品都在描繪詩(shī)意的田園生活等。6) 田園度假功能：包括提供舒適的度假環(huán)境與產(chǎn)品。2、田園旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型田園旅游地產(chǎn)大致可以分為田園旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、田園旅游商業(yè)地產(chǎn)、田園旅游住宅地產(chǎn)。（1）田園旅游景點(diǎn)地產(chǎn)田園旅游景點(diǎn)地產(chǎn)是指在田園地區(qū)人工打造的旅游休閑景點(diǎn)，像村舍、祠堂、庵廟、書院、水車、水井、曬場(chǎng)等等；各個(gè)地域有自己獨(dú)特的風(fēng)格，讓游客樂(lè)此不疲。（2）田園旅游商業(yè)地產(chǎn)田園旅游商業(yè)地產(chǎn)一般處于田園區(qū)內(nèi)或田園區(qū)周邊，以餐飲休閑、娛樂(lè)休閑為主，表現(xiàn)形式商業(yè)街、小吃街、酒吧、茶室等。（3）田園旅游住宅地產(chǎn)田園旅游住宅地產(chǎn)指那些在田園內(nèi)或田園附近開發(fā)的旅游住宅房，也分為低端和中高端兩類。低端即田園中的原住民的農(nóng)家房型，體現(xiàn)為農(nóng)家樂(lè)；中高端即為田園養(yǎng)老公寓、莊園、田園別墅、田園酒店，這類產(chǎn)品的購(gòu)買者具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，對(duì)居住空間有較高要求。莊園一般是為企業(yè)或個(gè)人開發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂(lè)等多項(xiàng)休憩內(nèi)容，通常以某項(xiàng)農(nóng)作物或手工副業(yè)為賣點(diǎn)，綜合各類配套產(chǎn)品，有較大的接待容量，如農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊等等。田園別墅除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，就很受小資階層的青睞。此類別墅有產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)的產(chǎn)品選擇。五、商業(yè)休閑步行街旅游地產(chǎn)規(guī)劃理論商業(yè)休閑步行街區(qū)是旅游與房地產(chǎn)結(jié)合中最具備操作性的項(xiàng)目。這是因?yàn)榇笮?、超大型休閑主題街區(qū)的開發(fā)能夠吸引大量的城市旅游者，也促進(jìn)了區(qū)域土地開發(fā)和大型商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)。像烏魯木齊的大巴扎、北京的王府井、上海南京路、成都春熙路等休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物集約化步行商業(yè)休閑街區(qū)；北京什剎海、三里屯，上海新天地，成都錦里等純休閑商業(yè)休閑街區(qū)；北京金源Mall、廣州華南Mall等休閑商業(yè)超級(jí)商業(yè)場(chǎng)所，都是成功的商業(yè)休閑步行街的范式。1、商業(yè)休閑步行街旅游地產(chǎn)功能規(guī)劃商業(yè)休閑步行街區(qū)的開發(fā)是以商業(yè)房地產(chǎn)的手段為核心盈利模式的。但是，商業(yè)運(yùn)作的成功，不僅需要房地產(chǎn)的手段，還必須深刻把握其休閑休憩功能的開發(fā)，以此功能整合為突破口，帶動(dòng)流行消費(fèi)潮流，才可能獲取房產(chǎn)或房租的高額回報(bào)。商業(yè)休閑步行街旅游地產(chǎn)的休憩功能主要概括為以下幾類：1) 觀光功能：能夠?yàn)橛慰痛蛟炝聋惖?、有文化氣息的街道及建筑物供游客觀賞；2) 購(gòu)物功能：能夠?yàn)橛慰吞峁└黝惿唐?，便其?gòu)買；3) 餐飲功能：能夠?yàn)橛慰吞峁┟朗?、小吃、飲品等?) 休閑功能：能夠?yàn)橛慰吞峁┬蓍e娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所，像電影院、酒吧、演藝歌舞廳、KTV等；5) 美容康體功能：能夠?yàn)橛慰吞峁┟廊?、健身、洗浴、康體按摩等修身場(chǎng)所。2、商業(yè)休閑步行街的幾種模式商業(yè)休閑步行街有5種經(jīng)典類型：（1）現(xiàn)代綜合型商業(yè)步行街區(qū)這是城市中最普通的商業(yè)步行街區(qū)，一般是在傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)改造或商業(yè)口岸節(jié)點(diǎn)新建形成的一般商業(yè)步行街區(qū)，主要功能是購(gòu)物。比如北京王府井、紅橋市場(chǎng)等。（2）民俗特色休閑街區(qū)一般城市的保留古民居街區(qū)或民俗建筑街區(qū)，都是最具名片意義的風(fēng)情街區(qū)。借用古民居街區(qū)進(jìn)行改造，形成風(fēng)貌提升，充實(shí)休閑和購(gòu)物功能，形成城市民俗特色休閑街區(qū)。進(jìn)一步發(fā)展成為以仿古建筑和民俗特色建筑新建設(shè)的休閑市場(chǎng)。麗江古城、桂林西街、鳳凰古城、成都錦里、南京夫子廟、上海豫園、上海新天地、天津五大道等區(qū)域，已經(jīng)成為旅游名片。（3）濱水休閑步行街區(qū)城市濱水帶借助城市景觀環(huán)境打造，開發(fā)休閑和商業(yè)房地產(chǎn)，形成了大量休閑商業(yè)步行街區(qū)。形成了濱海、濱江、濱河、濱湖等多種形態(tài)。經(jīng)典類型為漁人碼頭、外灘、威尼斯水城、周莊水鄉(xiāng)水街等等。（4）酒吧休閑步行街區(qū)酒吧是夜生活中的主力支撐，借助于比鄰?fù)饧耸可顓^(qū)域的優(yōu)勢(shì)及街區(qū)房租價(jià)格低廉的優(yōu)勢(shì)，在大型城市中心區(qū)域，形成了一批酒吧街區(qū)，包括北京三里屯、什剎海、上海的新天地、成都的玉林小區(qū)等等，成功的打造出夜生活區(qū)，成為城市旅游的亮點(diǎn)。（5）餐飲休閑步行街區(qū)餐廳飯館茶坊是中國(guó)最具商業(yè)活性的行業(yè)，可以說(shuō)，中國(guó)人的社交生活80%在餐桌上。因此，只要能夠成功打造餐飲街區(qū)，就可以帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域，引爆一個(gè)區(qū)域地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)最善于借助餐飲休閑開發(fā)地產(chǎn)的，是成都置信房地產(chǎn)公