旅游房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的思考(DOC22)(1).doc

旅游房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的思考第一章 旅游房地產(chǎn)概述1.1 旅游房產(chǎn)簡介旅游房產(chǎn)是指旅游業(yè)元素注入以休閑度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，它的房產(chǎn)開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游休閑功能。城市化進(jìn)程的加快、人民生活水平的不斷提高，為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ)。同時，隨著旅游項目的變化，以休閑置業(yè)、度假置業(yè)、運(yùn)動置業(yè)等為代表的舒適型住宅運(yùn)動正開始主宰新一輪的開發(fā)浪潮。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊，發(fā)展空間和市場潛力巨大，使旅游物業(yè)開發(fā)將成為未來年中國房地產(chǎn)業(yè)的熱點之一。目前開發(fā)商對旅游房地產(chǎn)的認(rèn)識范疇已經(jīng)超越了過去的傳統(tǒng)認(rèn)識。有開發(fā)商認(rèn)為，第二居所、異地購房同樣也屬于旅游地產(chǎn)的范疇，因為“現(xiàn)在普通住宅也可以用來度假，度假的地產(chǎn)也可以變成當(dāng)?shù)匾恍┖廊A住宅?！备鶕?jù)2003第3季度住宅市場的調(diào)查統(tǒng)計，北京住宅的購買者有近3成為外埠人士，而其中高檔住宅所占比例更高。在這些高端購房者當(dāng)中，相當(dāng)多的人就是出于“休閑加投資”的目的而解囊的?！奥糜蔚禺a(chǎn)中的第二居所概念并不是在一個城市擁有一個住宅這幺簡單。”它應(yīng)該是“除了硬件的建設(shè)以外，如果沒有軟件的建設(shè)，很難把常規(guī)地產(chǎn)真正變成旅游地產(chǎn)?！贬槍δ壳安粩嗌郎氐穆糜蔚禺a(chǎn)概念，高檔住宅向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)化，關(guān)鍵是要有專業(yè)的酒店管理公司或者物業(yè)公司來經(jīng)營。旅游地產(chǎn)既要把旅游項目經(jīng)營好，同時又要把房地產(chǎn)配套服務(wù)項目經(jīng)營好，這兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)產(chǎn)生雙重價值。在2003年“十一”黃金周期間，國家旅游局和中國旅游協(xié)會有關(guān)專家根據(jù)旅游行業(yè)的發(fā)展趨勢，提出了“體驗旅游”這一概念，指出在經(jīng)歷了較低層次的觀光旅游之后，隨著生活水平的提高，我國旅游業(yè)必將出現(xiàn)更為高級的消費(fèi)模式，即以情景化、體驗化為特征，融高品位吃、住、行、游、購、娛活動為一體的“體驗旅游”。而在旅游模式產(chǎn)生“質(zhì)變” 的過程中，房地產(chǎn)與旅游業(yè)以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的結(jié)合成了旅游開發(fā)的一種趨勢，從而派生了“旅游房產(chǎn)”這一融旅游、商業(yè)、服務(wù)為一體的全新開發(fā)理念。著名的上海新天地、云南麗江，以及近來被業(yè)界和商鋪投資者一致看好的周莊江南人家就是此類開發(fā)模式中較為著名的代表。1.2 旅游房產(chǎn)的起源與發(fā)展軌跡 旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國地中海沿岸。上世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時間成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場的開始，今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)推向高潮。1999年全球分時度假物業(yè)銷售額達(dá)到672億美元，540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)。大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，并取得了可觀收益。在亞洲，日韓泰等國近幾年大打“旅游度假牌”，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，并取得了可觀收益。風(fēng)雨幾十年，旅游房產(chǎn)在國外的發(fā)展已相當(dāng)成熟，成為國際房產(chǎn)界一個最具生命力的品牌；以家庭中的第二房產(chǎn)為主要形式，旅游房產(chǎn)被廣大中產(chǎn)階級普遍接受。1.3 旅游房產(chǎn) 非主流熱門 的原由旅游地產(chǎn)在上個世紀(jì)八九十年代曾活躍一時，主要集中于沿海地區(qū)。由于盲目開發(fā)、供大于求，出現(xiàn)大量閑置空置房。此次“復(fù)生”，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為有其客觀原因。首先，從國家政策上，黨中央、國務(wù)院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策。為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的平臺。據(jù)國家旅游局透露，到2003年，我國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位，奠定了亞洲旅游大國的地位。在旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的情況下，必將吸引大量投資，其中包括具有豐富開發(fā)和營銷經(jīng)驗的房地產(chǎn)商，對旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供了良機(jī)。 其次，從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的發(fā)展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速，從人均汽車的擁有量來看，北京已達(dá)到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，深圳、廣州約10個人一輛車。對于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無疑是一個促進(jìn)其發(fā)展的利好消息。 第三，正在形成的旅游強(qiáng)國地位和強(qiáng)大的消費(fèi)群體，為我國旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。據(jù)國家旅游局透露，到1999年，我國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位?！笆濉庇媱澣缒茼樌麑崿F(xiàn)，旅游業(yè)將為國家提供外匯收入900億美元以上，增加國內(nèi)生產(chǎn)總值3萬億元以上，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會800萬人以上。到2005年，我國入境旅游人數(shù)將達(dá)到8500萬人次，其中過夜海外旅游者3450萬人次，旅游外匯收入220萬美元；國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到11億人次，旅游收入5000億元；出境人數(shù)將達(dá)到1636萬人次。第四，集中在旅游城市、沿海地區(qū)大中型城市周邊的空置房在積極尋找盤活資產(chǎn)、提高效益的新途徑，相對的，主流產(chǎn)品的飽和也促使地產(chǎn)資金另辟蹊徑，搶占先機(jī)。旅游房地產(chǎn)的概念和分類一般有以下幾類： 休閑度假區(qū)內(nèi)的住宅（別墅、度假村）：投資集團(tuán)、房地產(chǎn)商，利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目。 旅游（休閑）培訓(xùn)基地、國際休閑度假中心：具有集旅游、觀光、休閑、度假、運(yùn)動健身、會議、培訓(xùn)等多功能的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 時值度假型酒店：消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，作為選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利、優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時間。 引進(jìn)國外“分時度假”的概念和相關(guān)銷售模式，此類房地產(chǎn)又有多種小的分類，具體如下： 產(chǎn)權(quán)酒店：即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費(fèi)居住權(quán)。 時權(quán)酒店：即將酒店的每個單位分為一定的時間份，如將一年分為51周，出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間如一周的居住權(quán)。 養(yǎng)老型酒店：指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。 時值度假型酒店：消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宅設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，只是為休閑消費(fèi)提供便利、優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時間。在高爾夫球場、登山、滑雪等運(yùn)動地附近開發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動度假別墅。 快樂無窮的北京快樂假日大酒店是產(chǎn)權(quán)酒店，是此類房地產(chǎn)中著名的成功例子。 快樂假日大酒店建在旅游資源異常豐富的延慶，靠近延慶的六大景區(qū)26個景點，其中著名的有八達(dá)嶺長城、“塞外小漓江”龍慶峽、松山原始森林自然保護(hù)區(qū)、康西草原、媯河漂流、滑雪場等?？鞓芳偃沾缶频暌环矫娉浞忠劳鞋F(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源，一方面又設(shè)計建造了人工湖、人造沙灘、垂釣園、風(fēng)雨長廊、畫墻、射箭場、陶藝作坊、兒童樂園、網(wǎng)球場等三十余種配套娛樂設(shè)施來增強(qiáng)其休閑度假功能，更在其可與三星級酒店硬件相媲美的中心會所建大中小型會議廳，使它成為一個集度假、休閑、娛樂、會議功能為一體的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。 度假房地產(chǎn)在國外已有相當(dāng)發(fā)展，在我國剛剛面市，就受到購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商的熱烈追捧，不僅有外資進(jìn)入國內(nèi)搶占市場，國內(nèi)房地產(chǎn)商也抱團(tuán)組建旅游房地產(chǎn)聯(lián)盟，如中房集團(tuán)牽頭、幾十家企業(yè)加盟的“中國房地產(chǎn)分時度假聯(lián)盟”，全國各地度假房地產(chǎn)項目紛紛上馬。度假型房地產(chǎn)是目前旅游房地產(chǎn)開發(fā)備受關(guān)注、發(fā)展很快的一個品種。 與旅游相關(guān)的寫字樓：以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機(jī)構(gòu)等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。此類房地產(chǎn)目前比較少見，但已有涉獵。西安旅游集團(tuán)開發(fā)的西安大廈即屬此類旅游房地產(chǎn)。 以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)： 這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬達(dá)在昆明的房地產(chǎn)開發(fā)。大連萬達(dá)集團(tuán)與昆明滇池國家旅游區(qū)簽下合作協(xié)議，將在昆明滇池國家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十多億人民幣進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)。該項目包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、園林五星級酒店、英式馬術(shù)俱樂部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等。社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。一方面，由于我國經(jīng)濟(jì)還不是很發(fā)達(dá)，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任務(wù)還相當(dāng)重，使得巧借旅游元素為第一居所建設(shè)服務(wù)，以提升居住質(zhì)量、豐富生活功能還將是復(fù)合房地產(chǎn)中的重要分支；另一方面，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高，我國傳統(tǒng)的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡，新興中產(chǎn)階級萌生了度假置業(yè)的需求和支付能力，又使度假房地產(chǎn)前景廣闊。第二章 旅游房產(chǎn)在中國的成功范例2.1 海南房產(chǎn)的風(fēng)雨史 20世紀(jì)90年代，中國引進(jìn)旅游房產(chǎn)概念，伴隨房產(chǎn)泡沫以及解讀與運(yùn)作的失當(dāng)，初期旅游房產(chǎn)曾出現(xiàn)消化不良綜合癥，幾乎退出人們的視野。經(jīng)過痛苦的反思和摸索，在領(lǐng)航旅游房產(chǎn)的海南島，三亞“旅游房產(chǎn)” 如今全線躥紅，并形成規(guī)模。當(dāng)中國三亞緊隨美國夏威夷、印尼巴厘島、澳大利亞黃金海岸等海濱小城崛起成為世界頂級旅游度假中心時，“旅游房產(chǎn)”在此地的崛起自然就排上了日程。曾幾何時，慘烈的海南房產(chǎn)開發(fā)史，為中國房產(chǎn)界提供了一個生動標(biāo)本。上世紀(jì)九十年代初，剛建省帶來的亢奮和經(jīng)濟(jì)試驗田的優(yōu)越區(qū)位，投射給人極度浮燥的心理，天涯房地產(chǎn)的發(fā)展隨之進(jìn)入無序狀態(tài)，短暫的繁華過后，海南各城市一夜之間多出了建筑面積達(dá)1631萬平米的爛尾樓；猶如在高尚人群中擠進(jìn)來一個個蓬頭垢面的乞丐，這些半拉子工程盡管曾經(jīng)很風(fēng)光地登場，最終卻讓一個城市為之羞愧難當(dāng)。十年風(fēng)雨，海南房地產(chǎn)經(jīng)過歷煉后終于走出寒冬，走上平穩(wěn)發(fā)展之路，但市場規(guī)模的捉襟見肘，注定海南房產(chǎn)無法與內(nèi)地大城市的同行業(yè)媲美，盡管發(fā)展商的步履已相當(dāng)理性和從容，高度市場化的競爭卻讓大家極難爭取更大份額的蛋糕?！奥糜畏慨a(chǎn)”在三亞的異軍突起，打破了海南房產(chǎn)界的沉寂，形成一個讓國內(nèi)同行為之側(cè)目的景象，先天乏力的海南房產(chǎn)由此被提攜到一個令人驚喜的高度。2.2 三亞旅游房產(chǎn)的依托 三亞，地屬北緯十八度國際休閑帶，是中國唯一熱帶濱海旅游城市。陽光、大海、環(huán)境、空氣、氣候、民族風(fēng)情等構(gòu)成三亞六大旅游質(zhì)素，經(jīng)世界環(huán)保組織監(jiān)定，三亞在全球十個空氣質(zhì)量最好的城市中排名第二，是中國首批“國家生態(tài)示范城市”；典型的熱帶海洋氣候以及中國最靠近赤道城市的地利，使三亞冬季溫暖如春，夏季涼風(fēng)習(xí)習(xí)，年平均氣溫28，極適宜人居，三亞人均壽命由此達(dá)到80歲，儼然人間的天國。最具魅力的還屬三亞各大海灣。隨著大陸架的運(yùn)動和火山巖的沉積，在南中國海岸造就了無數(shù)獨(dú)具特色的優(yōu)質(zhì)海灣。亞龍灣、大東海、三亞灣、天涯灣等在群山的環(huán)擁中享譽(yù)全球，各海灣沙灘柔軟，海水澄澈，構(gòu)成極佳的親海旅游度假場地。卓越的旅游環(huán)境，對旅游者形成強(qiáng)勢召喚，三亞一年四季游人不斷，來自五大洲的游人越來越表現(xiàn)出對這個國際精品旅游小城的著迷，各黃金周的旅游景象，更是一遍火爆！隨著中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，新崛起的成功人士越來越形成一個龐大階層，久經(jīng)物質(zhì)場的勞累，他們開始謀求一種穩(wěn)固的度假形式，卸去身體疲累，滿足心靈渴求，旅游房產(chǎn)由此輕易走進(jìn)他們的期待視野。隨著旅游概念由“觀光”向“度假”轉(zhuǎn)型，三亞當(dāng)之無愧成為中國度假之都，在國內(nèi)率先展開旅游房產(chǎn)的艷麗大旗！由此，其行情也就全面看漲。2.3 三亞旅游房產(chǎn)現(xiàn)狀 旅游房產(chǎn)來臨三亞，幾乎讓人有點措手不及，但品牌的奠立最終讓人感覺到沁人肺腑的陽光力量。 在三亞，碧海藍(lán)天、陽光海岸、瑞海豪庭等各大樓盤，均在立項階段就已對市場定位和功能配套諸方面向旅游房產(chǎn)靠攏，最終與之重迭。另外如天澤海韻、天福源、以及在亞龍灣新推出華宇皇冠假日酒店等項目，直接扛起旅游房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)模式的大旗招攬買家。依托于豐厚的旅游資源和人文努力，諸如53屆世界小姐等各類“美麗”賽事在此地落點，三亞越來越引起全球矚目，旅游品牌處于全面上升階段，預(yù)先為旅游房產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊空間和廣袤思維。除高檔度假社區(qū)，時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店，均在三亞開花結(jié)果，蔚為壯觀。由于旅游房產(chǎn)在中國還有一個較長的普及階段，這就給炒家提供了揮舞空間；另外，集團(tuán)客戶和產(chǎn)權(quán)投資客戶也紛紛將目光投向三亞濱海房產(chǎn)，這樣，房產(chǎn)的成批購置現(xiàn)象幾乎讓各樓盤猝不及防，碧海藍(lán)天、蘭海花園、陽光海岸、昌達(dá)花園等均體會到了被成批、整層或多層購買的亢奮。旅游房產(chǎn)的行銷，導(dǎo)致房價節(jié)節(jié)上漲，三亞海景旅游房產(chǎn)的價格在2004年幾乎上漲了一倍。如今，三亞灣的高端旅游房產(chǎn)均價已達(dá)5000元，遠(yuǎn)高于同處海南島的?？?，受其能量輻射，?？跒I海一帶的高檔住宅群，也終于打破滯銷局面而走上輕車快軌，并紛紛揭桿而起推出旅游房產(chǎn)品牌。旅游房產(chǎn)熱鬧了，來海南三亞旅游的人數(shù)也增多了。而且一些在三亞有了自己房產(chǎn)的業(yè)主，更是一年之中要有好幾次光顧三亞，來徹底消除工作給予自己的疲勞，充分享受一下陽光，白云，沙灘來放松自己。據(jù)三亞市旅游局統(tǒng)計，今年一季度，三亞實現(xiàn)旅游接待總量和旅游總收入同步增長，創(chuàng)下歷史新高。全市旅游飯店接待過夜游客120.42萬人次，同比增長6.67%；實現(xiàn)旅游總收入9.5億元，同比增長6.74%。其中，3月份共接待過夜游客45.14萬人次，同比增長8.77%，實現(xiàn)一季度中單月首次突破40萬接待量大關(guān)，創(chuàng)歷史新高。無疑，有了旅游房產(chǎn)的依托，2004年，將成為海南樓界的豐收年！第三章 上海旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀上海的標(biāo)志性建筑群（東方明珠，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū) ） 3.1 上海旅游業(yè)趨勢 上海通常被認(rèn)為是“旅游資源匱乏”，因為上海既缺乏自然山水資源，也沒有充足的名勝古跡，但上海卻在2002年實現(xiàn)了入境旅游接待高速增長和國內(nèi)旅游接待持續(xù)穩(wěn)步增長，各項指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。根據(jù)上海市公安局出入境管理處的最新統(tǒng)計證實：全市共接待入境旅游者272.53萬人次，同比增長33.42，其中外國人210.66萬人次，同比增長43.34；國內(nèi)旅游者同比增長6。根據(jù)“九五”規(guī)劃預(yù)測，上海接待入境旅游者將于2006年突破270萬人次。這一目標(biāo)提前4年實現(xiàn)，而且比2001年增長三成以上。20年前，入境旅游者在滬逗留僅一天左右；而至去年，逗留時間已逾3天。上海去年旅游業(yè)總收入約1098億元，同比增長14.87，其中入境旅游外匯收入達(dá)23億美元，國內(nèi)旅游收入907億元人民幣，分別同比增長27.2和12.5。 （以上數(shù)據(jù)來源：上海消費(fèi)參考報） 上海的城市巨變“創(chuàng)造”了旅游資源。這十余年，是上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、城市面貌變化最大的時期。20世紀(jì)70年代以前，上海局限于“老三篇”：外灘、豫園、玉佛寺。90年代以后，隨著城建發(fā)展推出的“都市旅游”，從都市文化、都市風(fēng)光、都市商業(yè)三方面進(jìn)行創(chuàng)新。如90年代初期針對南浦大橋和楊浦大橋兩座新型斜拉橋的建成通車，適時宣傳，引來大批外地客。此后，城市面貌的每一個變化，都會在上海的“菜單”上顯現(xiàn)。外灘、人民廣場、陸家嘴標(biāo)志性建筑及美麗夜景，朱家角水鄉(xiāng)風(fēng)光，浦東孫橋農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光，東方綠舟新型教育休閑基地，乃至大賣場、專賣店等特色商場，都成了上海獨(dú)特的旅游資源。2010年在上海將舉行世博會。眾所周知，世博會與旅游往往是一對孿生姐妹，舉辦世博會將推動與旅游業(yè)有關(guān)的商業(yè)、休閑、娛樂、文化等行業(yè)，這些行業(yè)反過來也將給房產(chǎn)商巨大的發(fā)展空間。隨著F1上海大獎賽和世博會在上海的舉辦，來上海旅游的人士將會越來越多。而且來上海旅游的人群里其中也不乏投資人士。作為中國最大的金融中心和房地產(chǎn)金融交易中心，他們怎幺會錯過通過F1上海大獎賽和世博會帶來的良機(jī)來大肆發(fā)展旅游房地產(chǎn)，這個在中國房地產(chǎn)業(yè)中方興未艾的“朝陽產(chǎn)業(yè)”呢？3.2 上海旅游房產(chǎn)市場研究321 世博會帶來的地產(chǎn)商機(jī) “世博概念”對本區(qū)域的旅游帶來無限商機(jī)，對樓價地價的助推作用也不言而喻。一年來，以世博會預(yù)選場地為中心半徑5公里以內(nèi)的區(qū)域里，成為申城土地開發(fā)建設(shè)熱土，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有近40個新建、在售樓盤，約300萬平方米建筑面積的市場供應(yīng)總量聚焦了最多的關(guān)注目光，目前正在熱銷中的新開樓盤達(dá)到近20個。自盧浦大橋至南浦大橋的浦江兩岸地帶的房價一路竄升，目前平均單價已逾越萬元/平方米大關(guān)，成為申城房價上升幅度最大的地域之一。隨著世博會整體規(guī)劃的最后確定和市府有關(guān)部門土地供應(yīng)機(jī)制的形成，世博會的整個周邊地區(qū)會成為申城樓市開發(fā)的一片熱土。 再加之一些為了近水樓臺先得月，而在世博園區(qū)內(nèi)設(shè)立辦事處的外國和國內(nèi)企業(yè)，他們無疑又會把區(qū)內(nèi)的高檔寫字樓的租金推向一個及至。 整體而言，申博成功對上海房地產(chǎn)絕對是利好。從中長期看，上海會進(jìn)一步被世界了解，這會給上海帶來更多的商機(jī)、更多的外來高素質(zhì)人口，成為房地產(chǎn)發(fā)展的新的基礎(chǔ)動力。322 上海其它旅游房地產(chǎn)動向上海是一個世界著名的沿海大城市，從地圖上我們可以看到有著綿延的海岸線，共174.5公里，但多年來，上海人并沒有像青島、大連、?？谶@些著名的海濱城市那樣感覺和大海十分親近。這其中也許有兩大原因，一是上海市區(qū)是在黃浦江兩岸發(fā)展起來的，與東海隔著廣闊的郊區(qū)；二是東海受長江帶來的泥沙淤積的影響很大，且岸線外移變遷頻繁，濱海地區(qū)找不到一塊像海南三亞那樣與大海親密接觸的地方，沒有美麗的“碧水金沙”這樣優(yōu)美的海濱景觀。長久以來，上海近200公里的海濱總是給人一種泥灘遍布、蘆葦叢生、人煙稀少、荒涼蕭瑟的印象。最近，上海著手開始打造濱海旅游業(yè)。濱海旅游向來是國際旅游市場上的生力軍。據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計，濱海旅游業(yè)收入已占全球旅游業(yè)總收入的二分之一，約為2500億美元，比10年前增加了3倍；37個沿海國家的旅游總收入達(dá)3572.8億美元，占全球旅游總收入的81。在歐美、澳大利亞和東南亞一些地區(qū)，濱海旅游業(yè)早已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。專家認(rèn)為，濱海旅游不僅投資少、周期短、行業(yè)聯(lián)動性強(qiáng)、就業(yè)功能高，還具有需求普遍和重復(fù)購買率高等諸多優(yōu)點。未來的經(jīng)濟(jì)是多元的，發(fā)展濱海旅游業(yè)，也是上海未來建設(shè)的一項重大舉措。在上海市旅游委和海洋局聯(lián)合起草的濱海旅游規(guī)劃中，申城六個沿海區(qū)縣的旅游景點將串連起來，形成一條“濱海旅游帶”，崇明東平國家森林公園、東灘林濕地地區(qū)、寶山橫沙島、南匯濱海地區(qū)、奉賢海灣地區(qū)，還有浦東華夏文化旅游區(qū)等，都是親近大海的好去處，將成為未來上海旅游經(jīng)濟(jì)和海洋經(jīng)濟(jì)的新亮點。隨著濱海經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的崛起，濱海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也將大有作為?；貧w自然，享受自然將成為21世紀(jì)上海房地產(chǎn)業(yè)的新亮點。到崇明海灘看鳥觀潮，到南匯海濱賞桃花和打高爾夫，到奉賢海塘上放風(fēng)箏，在“碧海金沙”間駕游艇曬日光浴上海人不用再跑到大連、青島、海南，在自家門口就能享受碧海藍(lán)天帶來的心曠神怡。去年開始，別墅房產(chǎn)就以前所未有的浪潮席卷滬上房市，傳統(tǒng)的別墅地帶主要集中于浦東、青浦318國道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋和九亭、長寧虹橋等區(qū)域，但真正意義上的大規(guī)模的臨海別墅還較少。隨著濱海開發(fā)的步伐加快，南匯、奉賢等地的濱海旅游度假區(qū)內(nèi)已出現(xiàn)了新興的臨海型別墅。位于奉賢的海港新城就是其中不少樓盤中的典范。根據(jù)它的建設(shè)規(guī)劃，圍繞滴水湖第一環(huán)是商住樓和辦公樓，第二環(huán)是城市公園，第三環(huán)是居住島。據(jù)有關(guān)專家透露，新城的住宅不會是高樓，而將以歐陸風(fēng)格的別墅型住宅為主，臨海靠湖，綠樹掩映，充分體現(xiàn)出以人為本、回歸自然的新理念，吸引海內(nèi)外的有識之士落戶新城。海港新城的開發(fā)等也正在引導(dǎo)市郊城鎮(zhèn)形成特色型開發(fā)。上海郊區(qū)城市化發(fā)展過程最終體現(xiàn)的將是“生態(tài)化開發(fā)”。按照規(guī)劃，奉賢海灣旅游區(qū)將作為濱海特色的城鎮(zhèn)和示范居住區(qū)。境內(nèi)有金匯港出?？?，依港傍海，集江南水鄉(xiāng)、田園風(fēng)光、海岸灘涂、自然野趣為一體。周邊擁有全市最誘人的海景環(huán)境，各種風(fēng)景名勝引人入勝。海堤、風(fēng)箏場、龍騰閣、候鳥自然保護(hù)區(qū)、灘涂自然游樂區(qū)、海灣世紀(jì)森林等風(fēng)景點云集，交通更是日趨便捷，為居家、辦公提供了非常便利的條件。3.3 上海旅游房產(chǎn)盤點雖然去年受SARS陰影的影響，旅游產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖地受到最大沖擊，而房地產(chǎn)行業(yè)也受到了一定影響。但是旅游業(yè)與房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的主要代表，其受SARS影響的消費(fèi)壓抑只是延緩了消費(fèi)的時間，消費(fèi)的潛力已經(jīng)被聚集起來，一旦開閘放水，其產(chǎn)生的消費(fèi)勢能將產(chǎn)生巨大沖力。旅游房產(chǎn)與現(xiàn)代商業(yè)的結(jié)合，勢必將成為下一輪房地產(chǎn)行業(yè)的重要增長點。對于上海樓市來說，經(jīng)過連續(xù)幾個月的高速攀升的發(fā)展后，雖然目前尚無疲軟趨勢，但其增幅已趨緩和，對于投資者而言，找出新的投資題材已是勢在必行。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寒暑表”，經(jīng)濟(jì)環(huán)境又影響居民的消費(fèi)。能否滿足消費(fèi)者的需求，是房地產(chǎn)和旅游市場連結(jié)的關(guān)節(jié)點所在。居民消費(fèi)水平的高低直接影響房地產(chǎn)市場和旅游市場。上海作為全國最大的金融和貿(mào)易中心，每年吸引了眾多的海內(nèi)外游客來觀光旅游，投資，全市的消費(fèi)水平一直處于全國的領(lǐng)先地位。同時，旅游點內(nèi)高密度的人流量和旅游人群的巨大購買力更將成為旅游房產(chǎn)中商業(yè)項目的有力支撐。未來幾年里，上海的旅游題材還相當(dāng)多。上海有一年一度的國際旅游節(jié)、近期嘉定的F1國際賽車場的即將建成開跑、遠(yuǎn)期2010年上海世博會的召開、上海及周邊地區(qū)古鎮(zhèn)景點區(qū)也迎來了新一輪科學(xué)規(guī)劃綜合建設(shè)開發(fā)的高潮，這些與旅游業(yè)相關(guān)的項目里都蘊(yùn)含了巨大的房地產(chǎn)商機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)參與旅游業(yè)的開發(fā)建設(shè)，使旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可以增強(qiáng)旅游接待能力，而旅游業(yè)的發(fā)展又可以創(chuàng)造更多的房地產(chǎn)商機(jī)，二者互動互補(bǔ)，互相促進(jìn)，相得益彰。第四章 旅游房地產(chǎn)開發(fā)與投資的思考4.1 旅游房產(chǎn)的開發(fā)旅游房地產(chǎn)在我國還是一個年輕的產(chǎn)業(yè)，也是一個具有巨大潛力與前景的朝陽產(chǎn)業(yè)，專家們提醒旅游房地產(chǎn)開發(fā)浮躁的后果，容易造成經(jīng)濟(jì)與環(huán)境效益難以彌補(bǔ)的重大損失。旅游房地產(chǎn)開發(fā)商要考慮國家的相關(guān)政策，項目審批部門要綜合考慮全局利益，既著眼當(dāng)前，又立足長遠(yuǎn)，將旅游房地產(chǎn)的開發(fā)效益與景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)、文化生態(tài)優(yōu)化、發(fā)掘旅游資源、打造拳頭品牌相結(jié)合，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。怎樣巧妙地把房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展，從兩個產(chǎn)業(yè)間相互關(guān)聯(lián)方面入手進(jìn)行分析，探討兩者之間結(jié)合的發(fā)展空間，應(yīng)對新形勢下房地產(chǎn)業(yè)充滿變數(shù)的沖擊。我總結(jié)出了以下幾點：4.1.1 準(zhǔn)確定位旅游房地產(chǎn)要找準(zhǔn)在整個房地產(chǎn)業(yè)項目體系中擔(dān)當(dāng)?shù)臅r代性角色，避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項目結(jié)構(gòu)上的雷同，努力發(fā)揮旅游性這一自身的獨(dú)特優(yōu)勢，將土地、人口、農(nóng)副特產(chǎn)、民俗、文化、人文、環(huán)境等因素，圍繞所扮角色與功能目標(biāo)，整合到開發(fā)項目中去，培植獨(dú)特的優(yōu)勢。4.1.2 利用生態(tài)環(huán)境旅游開發(fā)的過程其實是一個整治環(huán)境、提升環(huán)境品質(zhì)的過程。隨著人們生活水平的提高，環(huán)境已成為廣大業(yè)主投資置業(yè)的首選條件；注重營造并推介生態(tài)環(huán)境，已是房地產(chǎn)銷售中不可或缺的組成部分。在上海，杭州、深圳、廣州等房地產(chǎn)市場上，生態(tài)環(huán)境規(guī)劃和營造較好的旅游房產(chǎn)，比周邊同等檔次的樓盤價格賣得高，而且好銷已成為不爭的事實。杭州樂園旅游房產(chǎn)的基準(zhǔn)價在元平方米左右，比周邊房產(chǎn)高近一倍，綠化覆蓋率高，花木繁多，整個小區(qū)綠化率已超過。在杭州樂園的開發(fā)中，樓盤周圍環(huán)境的建設(shè)始終被放在首位，最突出的是在建樓時注意對自然環(huán)境的尊重和愛護(hù)，充分利用地形地貌，把自然環(huán)境和人造環(huán)境有機(jī)結(jié)合起來。如在進(jìn)行開發(fā)時，沒有把原來磚廠兩塊取土造成的土坑進(jìn)行改變，而是使之成為數(shù)百畝的水面；原來多米的大煙囪復(fù)制了世界著名的雕塑生命柱；對位于生態(tài)公園的小山丘，也沒有開山筑路，而是保護(hù)好山丘上的植被，使之成為居住小區(qū)的“綠肺”，這樣便營造出樓盤四周山水相依的好景致。4.1.3 進(jìn)行整體規(guī)劃 規(guī)劃就是財富，環(huán)境就是資本，結(jié)構(gòu)就是效益。要充分利用原有的山、湖等自然資源，進(jìn)行精心規(guī)劃。旅游產(chǎn)業(yè)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃是一項系統(tǒng)工程，必須要為自身旅游功能的發(fā)展需要預(yù)留管道，同時也要為旅游產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的資源整合留好銜接口。所有項目必須在一定旅游大區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌規(guī)劃，打破行政區(qū)劃的樊籬，合理布局，均衡布點，既著眼當(dāng)前，又立足長遠(yuǎn)，將旅游房地產(chǎn)的開發(fā)效益與景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)、文化生態(tài)優(yōu)化、發(fā)掘旅游資源、打造拳頭品牌相結(jié)合，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。深圳華僑城在進(jìn)行平方公里的旅游房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，在投入巨資對區(qū)塊進(jìn)行綠化、美化的同時，還著眼于人們對環(huán)境的多種需求，建造了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷等四大主題公園，建造了何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心、體育中心等文化娛樂設(shè)施，建造了開放式的湖濱廣場、噴泉走廊、生態(tài)廣場。深圳華僑城正朝著“中國最具特色的旅游房產(chǎn)區(qū)域”的方向邁進(jìn)。旅游房地產(chǎn)業(yè)的這種大規(guī)模、整體性的戰(zhàn)略，是綜合經(jīng)濟(jì)實力與整體規(guī)劃能力的長期積累的結(jié)果，是別人難以模仿的。4.1.4 努力挖潛創(chuàng)新創(chuàng)新，意味著引領(lǐng)和啟迪。作為供人們游玩休閑為主要功能的旅游房地產(chǎn)，項目的不斷翻新以及設(shè)計上留有充分的變通和發(fā)展余地，需要通過創(chuàng)新的方式去實現(xiàn)，始終以新穎引人的姿態(tài)與魅力去贏得游人的青睞。面向世紀(jì)的居住生活，人們渴望進(jìn)行怎樣一種旅游休閑活動？渴望擁有怎樣的家園？未來城市到底是怎樣一幅景象？ 旅游與房產(chǎn)找到了結(jié)合點，但還需要深入挖掘其潛在價值。旅游房產(chǎn)應(yīng)展示個方面的內(nèi)涵，即：充分體現(xiàn)城區(qū)功能特色，能滿足現(xiàn)代多元化社會中人們需求的科學(xué)合理的城市規(guī)劃布局；有自然山水與人造環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)世紀(jì)生態(tài)觀念和符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)綠化環(huán)境；有格調(diào)高雅的文化設(shè)施，能滿足人們高品質(zhì)精神生活需要的內(nèi)涵豐富的城區(qū)文化環(huán)境；有以旅游、度假、商務(wù)為主的配套設(shè)施，能滿足知識經(jīng)濟(jì)時代人們商務(wù)、旅游需求的商旅環(huán)境；有功能齊全的城市綜合配套及數(shù)字化城區(qū)建設(shè)，能滿足信息社會人們工作、生活、交往的現(xiàn)代城市環(huán)境；有規(guī)劃設(shè)計一流的城市公共活動空間，能引領(lǐng)規(guī)劃時尚的精品建筑環(huán)境；有以“執(zhí)法、管理、服務(wù)”為一體的城區(qū)服務(wù)、安全保障體系，能有“竭誠服務(wù)、溫馨萬家”的城區(qū)服務(wù)環(huán)境；有從幼兒園、小學(xué)到中學(xué)、大學(xué)的全過程教育園地，能滿足城區(qū)居民子女教育需求的教育環(huán)境。這既是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)幾十年開發(fā)和整體體驗的提升，也是現(xiàn)代社會對休閑生活的新追求。4.1.5 提升理念價值 環(huán)境、投資、生活理念一直是旅游房產(chǎn)旺銷的三大賣點，旅游房產(chǎn)對每一個景點、每一處房產(chǎn)從規(guī)劃、設(shè)計到施工都傾注了巨大的心血。 導(dǎo)入“環(huán)境加文化”的新理念，創(chuàng)建世紀(jì)社區(qū)環(huán)境文化，是旅游房產(chǎn)獨(dú)具的特色，旅游房產(chǎn)特別要注意居民精神文化的需求。廣州祈福新村旅游景觀房產(chǎn)在建設(shè)中與自然博物館合作建設(shè)了恐龍館、標(biāo)本館等科普場館，他們還和高等院校聯(lián)合建設(shè)美術(shù)館，并開展了一系列持續(xù)性的社區(qū)文化活動，從而營造出高雅、文明、健康的社區(qū)文化。在美國迪斯尼旅游房產(chǎn)的建設(shè)中，著眼于對人文環(huán)境的多種需求，建造了雕塑走廊、噴泉走廊、生態(tài)廣場，集游泳池、健身房、網(wǎng)球中心于一體的體育中心，以及景色宜人的高爾夫球練習(xí)場。這些公共娛樂設(shè)施大大豐富了所在區(qū)域旅游房產(chǎn)業(yè)主的閑暇生活和健身娛樂活動。4.1.6 精心設(shè)計 旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)力戒貪大求全或零星開發(fā)，努力在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫。是否體現(xiàn)“以人為本”是衡量項目質(zhì)量的標(biāo)志，功能完善、設(shè)施齊全、規(guī)模恰當(dāng)、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服是每個項目都應(yīng)運(yùn)用和體現(xiàn)的設(shè)計原則，尤其是對普通百姓和弱勢人群的方便與關(guān)愛。諸如扶手高度、地面防滑等具體的細(xì)部都應(yīng)在設(shè)計中體現(xiàn)出來。4.2 旅游房產(chǎn)的個人投資就上海來說，隨著旅游業(yè)良好地、迅猛地發(fā)展，市內(nèi)已經(jīng)啟動了一大批關(guān)于旅游房產(chǎn)的旅游和房產(chǎn)開發(fā)項目，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的一項新的投資去向旅游房產(chǎn)的投資， 這是一個對于個人投資房產(chǎn)的一個利好消息。但是利好消息畢竟是作為一些房產(chǎn)分析家和房地產(chǎn)研究部門的主觀判斷，對于未來幾年的房產(chǎn)發(fā)展趨勢，這其中還存在著一些人們所無法預(yù)料的不確定因素。譬如說，2003年在中國乃至整個東南亞大肆肆虐的SARS。這給國內(nèi)的旅游業(yè)帶來了嚴(yán)重的打擊，給房地產(chǎn)業(yè)也帶來了持續(xù)的低迷。所以說投資旅游房地產(chǎn)，象投資其它房產(chǎn)一樣，也需要去分析一些必要的因素（不利的有利的要全盤兼顧，全國的大環(huán)境和自己所需要投資區(qū)域的小環(huán)境都要仔細(xì)分析，包括法律方面的諸多問題）旅游房產(chǎn)投資所需注意的方面： 投資旅游地產(chǎn)是異地房地產(chǎn)投資 作為異地購房者，對于房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)信息、房地產(chǎn)交易、管理等諸多方面的政策、規(guī)定了解比較少，建議購房人特別注意房產(chǎn)項目土地的合法性及銷售行為的合法性。為了避免日后發(fā)生不必要的糾紛，購房人一定要與開發(fā)商簽署合法且詳盡的商品房買賣合同。此外，各地對外地人購房資格、權(quán)屬登記手續(xù)等方面的規(guī)定不盡相同，購房人尤其要注意這方面的規(guī)定，盡可能全面了解房地產(chǎn)所在地的各類信息。 異地購房注意違法銷售異地購房者的主要目的通常不是自住而是投資，某些開發(fā)商尤其是旅游旺地的開發(fā)商正是利用了這種心理，推出所謂“返本銷售”、“售后包租”或“分割拆零銷售”等銷售方式。表面上保障其投資收益，事實上這些均屬于違法銷售行為。商品房銷售管理辦法第11條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。第12條規(guī)定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。返本銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。分割拆零銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。異地購房人不要片面注重投資收益而忽視開發(fā)商銷售行為的合法性。如果異地購房人需要出租房屋，建議委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及經(jīng)紀(jì)人來辦理，并簽署房屋租賃合同以明確各方的權(quán)利義務(wù)。以上有些法規(guī)是專門針對住宅的規(guī)定，旅游房地產(chǎn)會有所突破，國家和地方政府相繼出臺了一系列推動旅游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的政策，不僅為旅游業(yè)發(fā)展提供了可持續(xù)性發(fā)展的動力保證，而且也為其營造了一個廣闊的發(fā)展平臺。但在新規(guī)定出臺前，務(wù)必慎重。 注意周邊旅游資源豐富，酒店出租率高像金色假日、快樂無窮大等項目，都位于延慶縣。從馬甸橋開車走八達(dá)嶺高速路僅40分鐘即可到達(dá)。另外，延慶縣的旅游業(yè)發(fā)展速度極快，旅游人數(shù)每年成倍增長。據(jù)統(tǒng)計，到周末及重大節(jié)假日，當(dāng)?shù)氐木频昊救渴菨M租。八達(dá)嶺高速三期直達(dá)延慶、歌劇院、旅游學(xué)院、八達(dá)嶺國際會展中心、亞洲最大的滑雪場、旅游機(jī)場等。這些都吸引越來越多的游客，尤其是度假型的游客。 硬件水平高，有會議、娛樂功能 物業(yè)管理公司與經(jīng)營公司能力要強(qiáng)利用出租與會所賺取長期利潤。快樂無窮大于2000年10月底開盤，共有880套房。僅僅九個月的時間內(nèi)銷售率已達(dá)到90，其標(biāo)準(zhǔn)間價格亦從開盤時的每套10萬元升到每套19.8萬元。開發(fā)商認(rèn)為，房產(chǎn)式假日酒店本身是投資行為，更重要的是后期經(jīng)營和物業(yè)管理，使每位業(yè)主在玩的同時能夠得到投資回報。該項目聘請了首都賓館、西郊賓館及廣建物業(yè)、新大都飯店四家專業(yè)酒店管理集團(tuán)，將由以上幾家專業(yè)酒店管理集團(tuán)、開發(fā)商及部分業(yè)主共同組建一家新的聯(lián)合酒店管理公司，從而形成酒店管理公司、開發(fā)商及業(yè)主三方合作之勢，使每位業(yè)主都能公正、公開、平等、利益共享。 與國際、國內(nèi)分時度假公司聯(lián)手置換或出售空閑租期，提高房屋使用率。旅游業(yè)的發(fā)展在帶來城市繁榮的同時也帶來酒店業(yè)的發(fā)展，對于產(chǎn)權(quán)式假日酒店來說，房產(chǎn)升值是好的開始，酒店經(jīng)營管理得好，業(yè)主才能笑到最后。在國外，濱海旅游房產(chǎn)的價格之高令人咋舌，悉尼遠(yuǎn)郊的邦代海灘，一棟觀海別墅動輒上千萬澳幣；如此看來，中國的旅游房產(chǎn)盡管在2003年已得到迅猛飆升，在今后仍將擁有升值空間，只是今后的價格將顯得更理性、更成熟。房地產(chǎn)市場的大環(huán)境亦是如此。作為細(xì)分了后的旅游房產(chǎn)也會隨著旅游業(yè)發(fā)展的趨勢和其它房產(chǎn)細(xì)分項目的形勢而上下波動。但是一點還是比較堅定的，作為房產(chǎn)領(lǐng)域里的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，旅游房產(chǎn)在未來幾年中一定會找到它在一些投資家們心目中正確的投資風(fēng)向坐標(biāo)的。第五章 結(jié)束語5.1 旅游房產(chǎn)發(fā)展之“癢” 我認(rèn)為在熱情高漲過后需要冷靜分析。無疑，旅游房產(chǎn)受制于旅游平臺，千絲萬縷的依賴使其無法找到一條獨(dú)自坐大的途徑，上升期的勢態(tài)使各房產(chǎn)商難以深層次探索最佳營銷模式，盛世太平，可能使旅游房產(chǎn)在突發(fā)事件的應(yīng)對上顯得脆弱；盡管卓越的旅游平臺上為其提供極大發(fā)展空間，但運(yùn)作機(jī)制的滯后，導(dǎo)致一個品牌在快速成長中出現(xiàn)貧血。這些問題主要體現(xiàn)在： 目前打