重慶創(chuàng)意時尚廣場商業(yè)項目市調及定位策劃報告-150PPT.ppt

1 重慶創(chuàng)意時尚廣場市調及定位策劃報告 2 目錄 報告綜述 宏觀環(huán)境分析 重慶市商業(yè)及商圈分析 重慶市及五大商圈社零總額增長分析 重慶市主城區(qū)五大商圈位置示意圖 重慶主城五大商圈對比研究 重慶市江北區(qū)分析 重慶市江北區(qū)經濟狀況分析 2002 2006江北區(qū)GDP增長趨勢 江北區(qū)商貿發(fā)展分析 觀音橋商圈商貿研究 2004 2006年觀音橋商圈社零總額占江北區(qū)社零總額比例分析 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 觀音橋商圈功能 業(yè)態(tài)規(guī)劃 商圈內主要商場分析 觀音橋商圈主要商業(yè)大賣場分布圖 觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)典型商家 觀音橋商圈主力百貨對比 重慶市場各檔次商品界定與劃分 觀音橋商圈主要超市大賣場分析 觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場分析 觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場租金分析 3 目錄 觀音橋商圈主要寫字樓狀況分析 觀音橋商圈星級賓館 酒店狀況分析 觀音橋商圈中高檔住宅小區(qū)狀況分析 觀音橋步行街商圈6大百貨 賣場調查數據對比分析 結論 商圈消費人群分析 觀音橋商圈潛在消費人群市場調研結論 潛在消費者背景分析 小結 潛在消費者消費行為特征分析 中高端消費人群專題分析 江北商圈目標消費人群行為分析 按個人月收入2000元以上進行細分和交叉分析 江北商圈目標消費人群行為分析 按被訪問樣本所在區(qū)域為江北區(qū)進行細分和交叉分析 商家 經營戶分析 商家 經營戶市場調研分析 兒童 母嬰類產品代理商家分析 國際 國內品牌商品代理商家分析 日 韓 港 臺商品代理商家分析 餐飲 休閑娛樂 家居商家分析 創(chuàng)意 展示 傳媒類商家分析 本項目市場定位 目標消費人群定位 項目檔次定位 4 目錄 項目業(yè)態(tài)定位 項目主題定位 本項目業(yè)態(tài) 商品組合 項目各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃 本項目1 4層商品檔次及品牌規(guī)劃 負一層業(yè)態(tài)定位說明 第1 2層業(yè)態(tài)定位說明 第3 4層業(yè)態(tài)定位說明 第5 6層業(yè)態(tài)定位說明 第7層業(yè)態(tài)定位說明 本項目工程改造及規(guī)劃建議 如何平衡與重百的檔次差距 租金標準及現金流收入測算 租金及優(yōu)惠政策 項目招商租金標準 本項目租金收入測算與效益評估 招商原則及招商策略 項目招商宣傳 推廣策略 項目推廣與招商渠道 項目宣傳推廣媒體選擇與組合 項目招商公關活動安排 項目招商退鋪原則 5 報告綜述 6 思路說明 消費者需求分析 7 綜述 本次調研的背景與目的 本次市場調查研究工作是由 委托 對其投資的位于重慶市江北區(qū)觀音橋商圈步行街內的 現代廣場項目 物業(yè)名稱 為調研分析對象 針對重慶商業(yè) 五大商圈現狀及發(fā)展 觀音橋商圈的業(yè)態(tài)構成 潛在消費人群態(tài)度及需求 潛在入駐商家經營戶的態(tài)度等市場信息 通過系統的商業(yè)調查及消費者問卷調查 為本項目擬將打造 重慶創(chuàng)意時尚廣場 的分析定位 業(yè)態(tài)組合 包裝推廣等工作提供詳實的市場信息 為項目決策提供客觀的 準確的 實效的決策依據 調查內容及方法 對重慶五大商圈狀況 觀音橋步行街商圈的現狀及發(fā)展規(guī)劃 觀音橋商圈現有業(yè)態(tài)組合及商業(yè)特性 重慶消費者尤其是 三北區(qū)域 的消費者逛街購物習慣 潛在商家 經營戶對本項目的態(tài)度和入駐意愿等信息 調查方法采用了案頭資料分析 消費者定點攔截問卷調查 業(yè)內人士及專家深訪 以及電話訪問 到政府相關職能部門深度了解區(qū)域規(guī)劃等多種方式 方法 8 綜述 項目委托 重慶觀音橋服裝批發(fā)城有限公司項目執(zhí)行 執(zhí)行周期 2007年5月1日 2007年5月23日調查目的 旨在通過主城5大商圈 觀音橋 解放碑 南坪 楊家坪 沙坪壩 調查 全面的展示項目所在地的商業(yè)格局和發(fā)展態(tài)勢 客觀反映項目周邊區(qū)域的輻射力度和消費者結構及消費形態(tài) 為項目的商業(yè)定位提供客觀分析數據支撐 有效樣本 普通消費者定量研究500份 中高端消費人群定量研究50份 商家定量與定性研究700多份 項目1公里輻射區(qū)域商業(yè) 寫字樓 賓館和專業(yè)市場研究 調查方式 消費者攔截問卷調查 高端消費者約訪 商家深度訪問 相關商業(yè)等神秘顧客調查 質量控制 1 抽樣技術 隨機攔截等距抽樣 隔5抽1 2 誤差 0 05 3 置信范圍 大于95 4 非系統誤差控制 D 6 500 1 2 10 9 研究與分析技術 建立起了完善 科學的市場數據和信息收集系統 在數據處理和統計上 我們采用了EXCEL SPSS SAS CHC SPSS等統計分析軟件 在本次調研分析中 采用了相關分析 聚類分析 因子分析 列聯分析等分析技術與研究模型 此外 我們還綜合使用了以市場研究 競爭對比分析 商圈趨勢分析等相關聯的綜合研究分析技術 調查質量管理與控制 在本次市場調查的訪問執(zhí)行過程中 我們采用漢威QFD全面質量控制體系 通過轉化本次調研的需求 形成現場數據搜集實施的具體方案 由項目經理 項目總督導 訪問執(zhí)行人員與質控部門在項目的執(zhí)行過程中貫穿并實施 確保每一個調查分析工作流程的合理與準確 確保每一個數據從現場搜集 訪員填寫 數據錄入 數據分析各環(huán)節(jié)的真實性和科學性 綜述 10 調研發(fā)現 江北區(qū)是重慶主城經濟發(fā)展速度最快 商貿零售增幅最快的區(qū)域 觀音橋商圈在主城五大商圈里 增長幅度最快 增長潛力最大 商圈環(huán)境大為改善 商圈吸引力較強 輻射區(qū)域內的市民消費積極性高 調查顯示 觀音橋商圈未來規(guī)劃超前 總體布局合理 各業(yè)態(tài)之間有所錯位 避免了商圈內同業(yè)態(tài)間的惡性競爭 調查顯示 觀音橋商圈已經成為代表重慶富人區(qū)的 三北區(qū)域 的唯一處于兩江以北的商圈 加之商圈是03年才開始建設 規(guī)劃好 業(yè)態(tài)新 檔次高 因此 觀音橋商圈消費人群主要以白領人士為主 成為主城中高檔次購物消費中心 商圈內中高檔商場近3年來的經營業(yè)績穩(wěn)步增長 未來5年 觀音橋商圈將有可能超越解放碑商圈成為重慶第一商圈 調研總體結論 11 對觀音橋商圈潛在消費群的調查發(fā)現 市民對精品服飾 餐飲 休閑 娛樂等業(yè)態(tài)的市場需求量大 中高檔消費模式已初見雛形 對商圈內現有商業(yè)現狀調查發(fā)現 觀音橋商圈內傳統百貨賣場已有5家 體量接近飽和 而以北城天街為代表的購物中心 SHOPPINGMALL 業(yè)態(tài)目前只有一家 還存在較大的市場空白和發(fā)展機會 綜合供需兩方面調查結果 我們的定位建議 將本項目規(guī)劃打造成為一個集購物 餐飲 休閑 娛樂等多業(yè)態(tài)為一體的中高檔次購物消費廣場 規(guī)避了業(yè)態(tài)的同質化競爭 也順應了市場的需求 本項目建成后將成為重慶嶄新的購物消費中心 調研總體結論 12 宏觀環(huán)境分析 13 重慶主城區(qū)是全國罕見的山水分割組團式結構城市 特殊的地理環(huán)境決定了重慶商業(yè)的組團式結構發(fā)展 圍繞主城渝中區(qū) 沙坪壩區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 南岸區(qū)等五區(qū) 相繼形成了解放碑 沙坪壩 觀音橋 楊家坪 南坪五大商圈 各自獨立 又相互競爭 截止到2006年11月的最新數據表明 重慶市商業(yè)總經營面積已達2200萬 其中 主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積約為450萬 主城區(qū)五大商圈共有商業(yè)網點近2萬個 大賣場面積共有220萬平米 就商業(yè)覆蓋率而言 主城區(qū)常住人口人均擁有商業(yè)面積約0 8 1 左右 按照主城區(qū)200平方公里面積計算 每1平方公里商業(yè)營業(yè)面積密度為2 2 5萬 與其它城市比較而言 重慶整體商業(yè)覆蓋率水平較低 重慶商業(yè)覆蓋率僅是北京的37 5 人均擁有商業(yè)面積僅為北京的76 6 但主城區(qū)的差距并不懸殊 重慶主城區(qū)商業(yè)的覆蓋率是上海的75 8 人均擁有商業(yè)面積為上海的90 7 重慶市商委的統計數據表明 目前 解放碑商圈商業(yè)面積約126萬平米 觀音橋商圈營業(yè)面積70萬平米 沙坪壩商圈營業(yè)面積40萬平米 南坪商圈營業(yè)面積30萬平米 楊家坪商圈營業(yè)面積近50萬平米 重慶市商業(yè)及商圈分析 14 重慶市及五大商圈社零總額增長分析 單位 人民幣億元 來自重慶市統計局數據顯示 本項目所在的江北區(qū) 近三年來社會消費品零售總額的增長速度 比重慶市整體的增長速度要快 尤其是在2006年 年增長速度達到30 以上 處于重慶主城5大商圈之首 15 重慶市主城區(qū)五大商圈位置示意圖 楊家坪商圈 沙坪壩商圈 觀音橋商圈 解放碑商圈 南坪商圈 16 重慶主城五大商圈對比研究 數據來源 本次市場調查實地采集 17 重慶市江北區(qū)分析 江北區(qū)地處長江 嘉陵江北岸 重慶崛起的都市發(fā)達經濟圈核心區(qū) 幅員面積221平方公里 常住人口62萬 江岸線長113公里 具有承接重慶主城向北拓展的區(qū)位優(yōu)勢 是未來新重慶的象征 江北區(qū)交通四通八達 從江北區(qū)出發(fā)15分鐘可到達江北國際機場 龍頭寺火車站 重慶火車站 朝天門港口 重慶中央商務區(qū)江北城和寸灘國際集裝箱碼頭 目前 江北區(qū)已經形成了航空 鐵路 水運 輕軌 高速公路 城市道路 六路聚合 人流 物流 商品流 資金流 信息流 五流交匯 的暢達格局 18 重慶市 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū)在重慶主城的區(qū)位圖 19 重慶市江北區(qū)經濟狀況分析 江北區(qū)的經濟結構主要以第二 第三產業(yè)為主 2005年 江北區(qū)實現地區(qū)生產總值136億元 人均GDP達到東部發(fā)達地區(qū)平均水平 三種產業(yè)結構比例為1 2 54 4 44 4 2006年 江北區(qū)實現地區(qū)生產總值151 4億元 同比2005年增長達11 32 人均地區(qū)生產總值接近3000美元 江北區(qū)經濟總量從主城第6位躍升至第2位 人均財力列全市第1位 近幾年來 江北區(qū)工業(yè)經濟連續(xù)三年在全市排名第一 商貿流通產業(yè)擠進全市前三強 全區(qū)口徑財政收入超過30億元 數據來源 重慶市 江北區(qū)統計年鑒 20 2002 2006江北區(qū)GDP增長趨勢 江北區(qū)作為重慶主城發(fā)展的核心區(qū)域 近5年來 GDP持續(xù)快速增長 2002 2006年 GDP年均增長達24 3 10 9 43 3 11 32 2006年江北區(qū)GDP是2002年的2 2倍 數據來源 重慶市 江北區(qū)統計年鑒 億元 21 江北區(qū)商貿發(fā)展分析 2005年 江北區(qū)實現社會消費品零售總額63 69億元 比上年增長20 比全市平均增幅高6 2個百分點 在主城都市發(fā)達經濟圈中排第2位 按行業(yè)來看 批發(fā)零售貿易業(yè)實現銷售額53 40億元 比上年增長20 4 餐飲業(yè)實現零售額9 78億元 比上年增長18 9 2006年 江北區(qū)實現社零銷售總額達84 1億元 同比增長32 數據來源 重慶市 江北區(qū)統計年鑒 22 2002 2006江北區(qū)社零總額增長趨勢 近5年來 江北區(qū)社會消費品零售總額持續(xù)強勁增長 尤其是在近3年時間里 江北區(qū)社零總額增長的幅度高達26 87 32 04 江北區(qū)社零總額的快速增長 表明 重慶北移 的城市發(fā)展趨勢正逐步得以體現 數據來源 2002 2006江北區(qū)統計年鑒 億元 增長百分比 23 觀音橋商圈研究 重慶市江北區(qū)觀音橋商圈位于江北區(qū)核心區(qū)域 是江北區(qū)政治 經濟 文化正中心和北部傳統商業(yè)中心 地理位置優(yōu)越 具有極強的集聚功能和交通優(yōu)勢 觀音橋商圈功能分區(qū)合理 基礎設施配套 步行系統完善 交通網絡暢達 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美 是集公園 廣場 步行街三位一體的生態(tài)商圈 商圈核心區(qū)域觀音橋步行街面積0 65平方公里 規(guī)劃面積5 08平方公里 擁有城市景觀公共面積近20萬平方米 已成為重慶城市形象的一大亮點和商貿流通產業(yè)發(fā)展的核心集聚區(qū) 享有較高的知名度和美譽度 2006年 觀音橋商圈正式被中國步行商業(yè)街工作委員會評為西南地區(qū)首條 中國著名商業(yè)街 該稱號由中國步行商業(yè)街工作委員會評選認定 協會主管機構為國務院國資委 24 觀音橋商圈區(qū)位圖 25 觀音橋步行街商圈示意圖 本項目 26 觀音橋商圈2005年居民戶數8 79萬戶 常駐人口約22萬人 商業(yè)總面積120萬平方米 經營面積5000平方米以上大型商業(yè)網點26家 商貿企業(yè)總戶數913戶 觀音橋商圈日均客流量為20 30萬人次 節(jié)假日及黃金周達到50 80萬人次 觀音橋步行街商圈四周有公交車站11個 開設有公交線路100余條 可便捷的到達重慶主城各區(qū) 觀音橋商圈研究 27 28 觀音橋商圈商貿研究 2005年 江北區(qū)實現社零總額63 69億元 觀音橋商圈實現社零總額42 92億元 占全區(qū)社零比例為68 社零總額與2004年相比增幅達20 在重慶主城各大核心商圈中名列前茅 2006年 觀音橋商圈實現社零總額為58 03億元 同比增長25 16 占全區(qū)社零總額比重近70 在2006年5 1黃金周 觀音橋商圈銷售額達到1 45億元 增幅達48 列重慶主城五大商圈第一位 2006年10 1黃金周 觀音橋商圈攬金2 03億元 以103 的增幅再次名列主城第一 2007年5 1黃金周 觀音橋商圈2 036億元 比去年同期凈增0 55億元 同比增長38 21 增幅位居主城區(qū)五大商圈榜首 觀音橋商圈成為名副其實拉動江北區(qū)商貿經濟快速增長的 火車頭 數據來源 江北區(qū)統計年鑒 觀音橋商圈辦資料 29 2004 2006年觀音橋商圈社零總額占江北區(qū)社零總額比例分析 占全區(qū)的比例60 占全區(qū)的比例67 占全區(qū)的比例69 自2004年觀音橋商圈開街來 觀音橋商圈逐漸發(fā)揮出巨大的 聚集效應 社零總額占全區(qū)近70 觀音橋商圈也成為主城五大商圈中社零總額連續(xù)三年增幅位居第一的商圈 數據來源 觀音橋商圈辦數據 億元 30 據估計測算 未來2 3年 觀音橋步行街商圈新增商業(yè)面積將達40萬平米左右 到2010年前 觀音橋步行街商圈的核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模將超過100萬平方米 主要放量集中在 渝北二村項目地塊 體量未定 建北路協信丹楓白露 商業(yè)寫字樓10萬平米 金鵬北城旺角 商業(yè)約5萬平米 富力海洋廣場 商業(yè)約15萬平米 東和城 商業(yè)有5萬平米 平安摩卡 商業(yè)有4萬平米 等項目 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 31 觀音橋商圈未來新增商業(yè)物業(yè)對比分析 數據來源 本次市場調查采集匯總 32 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 努力打造西部第一 全國領先的一流商圈 商圈的八大領先優(yōu)勢 定位 規(guī)劃 業(yè)態(tài) 觀念 管理 品牌 效益 生態(tài) 觀音橋商圈定位目標 成為 重慶名片 城市客廳 消費天堂 市民樂園 在 十一五 期間 觀音橋商圈力爭社會消費品零售總額年均增長幅度達20 到2010年 社零總額突破100億元大關 培育3 5家銷售10億元以上的績優(yōu)企業(yè) 數據來源 江北區(qū)政府報告 商圈辦報告 33 一 至2010年 觀音橋商圈社會消費品零售總額由2005年的43億元增加到100億元 年均增長18 占全區(qū)社會消費品零售總額的比重 由2005年的67 提高到78 其中核心區(qū)范圍由2005年的34億元增加到85億元 年均增長20 占全區(qū)社會消費品零售總額的比重 由2005年的53 提高到66 確保全區(qū)社會消費品零售總額由2005年的64億元增加到128億元 年均增長15 確保全區(qū)社會消費品零售總額和按總人口計算的全區(qū)人均消費規(guī)模進入都市發(fā)達經濟圈前三位 進一步提高觀音橋商圈對全區(qū)商貿發(fā)展的貢獻度 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 數據來源 江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告 34 二 大力發(fā)展連鎖經營 鼓勵企業(yè)運用連鎖經營方式和電子商務技術改造提升傳統服務業(yè) 觀音橋商圈連鎖企業(yè)經營額占全區(qū)社會消費品零售總額的比重 由2005年的40 上升到2010年的60 新型業(yè)態(tài)比重明顯提高 基本實現由傳統商業(yè)向現代商業(yè)的轉變 三 至2010年 重點支持和著力培育20戶銷售額億元以上 3戶銷售額10億元以上 擁有新興業(yè)態(tài) 掌握先進管理技術 具有核心競爭力的連鎖流通骨干企業(yè) 銷售總額年均增長30 重點零售企業(yè)單位面積營業(yè)額達到4萬元 平方米 接近國外零售企業(yè)平均水平 充分發(fā)揮其在現代流通中的引領作用 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 數據來源 江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告 35 四 觀音橋商圈引進年納稅總額區(qū)財政年實得收入300萬元以上總部企業(yè)戶數 2010年達到20戶 五 觀音橋商圈商業(yè)設施面積 由2005年的130萬平方米調整至2010年的230萬平方米 人均商業(yè)面積達到國際先進水平 商務設施面積由2005年的65萬平方米調整至2010年的100萬平方米 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 數據來源 江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告 36 觀音橋商圈功能分區(qū) 充分考慮現有業(yè)態(tài)及借鑒國際零售業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢 觀音橋商圈主要分為五大功能區(qū) 即 商業(yè)購物區(qū) 商務酒店金融區(qū) 文化休閑娛樂區(qū) 餐飲娛樂休閑區(qū) 中高檔住宅區(qū)及居民社區(qū) 觀音橋商圈功能定位 以大型百貨店為龍頭 以購物中心為核心 以專業(yè)店 專賣店 超市 便利店 折扣店為骨干 以連鎖經營為基本組織形式 集中引進布局一批大 特 名 老 精品店 形成一個強有力的商業(yè)極核 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 數據來源 江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告 37 觀音橋商圈功能模式 購物 商務酒店 金融證券 餐飲 文化娛樂 休閑健身 觀光旅游等七大主打功能觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)模式規(guī)劃 大型購物中心 大型百貨 大型綜合超市 大型專業(yè)賣場 大型餐飲 大型多廳影院 大型主題公園等七大主力業(yè)態(tài) 業(yè)種 觀音橋商圈功能 業(yè)態(tài)規(guī)劃 數據來源 江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告 38 觀音橋商圈內主要商場分析 39 觀音橋商圈范圍現狀與未來規(guī)劃圖 40 觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)典型商家 數據來源 本次市場調查實地采集 41 新世界百貨 重慶百貨 新世紀百貨 茂業(yè)百貨 北城天街購物中心 本項目 觀音橋步行街商圈主力百貨 購物中心 大賣場分布圖 遠東百貨 黃金海岸購物中心 世紀金源購物中心 據不完全統計 觀音橋商圈內有各類型百貨 購物中心 零售大賣場8個 營業(yè)面積達到近60萬平米 42 重慶市場各檔次商品界定與劃分 數據來源 本次市場調查采集匯總 43 接上頁 數據來源 本次市場調查采集匯總 44 觀音橋商圈主力百貨對比 1 數據來源 本次市場調查實地采集 45 觀音橋商圈主力百貨對比 2 數據來源 觀音橋商圈辦統計數據和商場里部分長期商客匯總提供 46 觀音橋商圈內各主力百貨商場經營平效比較 平效分析 1 各主力百貨賣場中 定位中檔的新世紀百貨和定位中低檔的重百百貨平效絕對值第一 第二 一方面是因為是本土百貨品牌 二是因為開業(yè)時間最久 都超過7年 三是因為集團購買比例最大 但以重百為代表的傳統百貨賣場的平效年均增幅緩慢 06年新世紀增長超過60 是因為喬遷新址后促銷力度大的原因 2 代表中高檔次的遠東 北城天街 新世界幾家賣場 近三年來平效增長幅度快 尤其是北城天街 三年增長了3 3倍 而新世界百貨去年剛開業(yè) 平效絕對值就接近幾家傳統百貨開業(yè)2 3年后的絕對值 3 根據幾大賣場的平效增長趨勢來分析 以北城天街為代表的購物中心模式將在未來3 5年時間里 追趕接近并超過幾家傳統百貨的平效 成為商圈內商貿零售業(yè)的黑馬 這一點 從大都會廣場的案例可得到印證 47 觀音橋步行街商圈主力超市大賣場分布圖 新世紀超市 重百超市 福建永輝超市 易初蓮花超市 家樂福超市 中百倉儲超市 新世紀超市 據不完全統計 觀音橋商圈內有規(guī)模以上超市7個 營業(yè)面積達到近10萬平米 48 觀音橋商圈主要超市大賣場分析 數據來源 觀音橋商圈辦數據和漢威數據庫 49 觀音橋步行街商圈主要專業(yè)大賣場分布圖 e e數碼廣場 百安居 蘇寧電器 國美電器 綠云尚都服裝批發(fā)城 金觀音家具城 建瑪特 泰興電腦城 商社建材 國美電器 商社電器 據不完全統計 觀音橋商圈內有各種專業(yè)大賣場10多個 業(yè)態(tài)包括數碼 家居 家電 服裝 建材等 東方家園建材超市 50 觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場分析 數據來源 觀音橋商圈辦數據和漢威數據庫 51 觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場租金分析 數據來源 本次市場調查實地采集 52 觀音橋步行街商圈部分知名寫字樓宇分布圖 同聚遠景 金崗大廈 嘉年華大廈 新世界商廈 新上海大廈 百業(yè)興大廈 中信大廈 紅鼎國際 北岸星座 茂業(yè)大廈 重慶總商會大廈 重慶國際商會大廈 華創(chuàng)商務大廈 外貿大廈 陽光城大廈 邦興北都大廈 西普大廈 浩博天庭 北城名都 鴻程大廈 海怡名邸 新原興大廈 創(chuàng)世紀2000 金鵬旺角 北部尚座 財信大廈 據不完全統計 觀音橋商圈內有各種純 公寓寫字樓宇50多棟 長期擁有中高端商務消費人群50000余人 53 觀音橋商圈主要寫字樓狀況分析 數據來源 重慶市房管局數據和漢威數據庫 54 觀音橋步行街商圈主要星級酒店 賓館分布圖 和府飯店 渝通賓館 外貿賓館 君豪大飯店 世紀金源大酒店 小天鵝賓館 長都假日酒店 天鵝之星經濟型酒店 據不完全統計 觀音橋商圈內有各種賓館 酒店10多個 房間數2000多間 每天可容納外地游客5000余人 皇冠東和酒店 55 觀音橋商圈星級賓館 酒店狀況分析 數據來源 重慶市旅游局數據和漢威數據庫 56 據不完全統計 觀音橋商圈附近有中檔 中高檔住宅小區(qū)100多個 常住居民約200000余人 邦興花園 邦興北都 龍湖楓香庭 新上海大廈 光宇陽光海岸 華新街大社區(qū) 楓丹白露 塔坪大社區(qū) 新原興小區(qū) 觀音橋大社區(qū) 長安廠大社區(qū) 望海花園 同創(chuàng)國際 東和城 海洋廣場 海怡花園 洋河花園 海關大社區(qū) 紅旗河溝大社區(qū) 大興村社區(qū) 324醫(yī)院大社區(qū) 建東大社區(qū) 建新西路大社區(qū) 老干中心大社區(qū) 龍湖大社區(qū) 電儀村社區(qū) 小苑大社區(qū) 建北大社區(qū) 電測村大社區(qū) 觀音橋步行街商圈部分中 高檔次住宅大社區(qū)分布圖 新上海大廈 紅鼎國際 長安華都 長安麗都 57 觀音橋商圈中高檔住宅小區(qū)狀況分析 數據來源 重慶市房管局數據和漢威數據庫 58 觀音橋步行街商圈六大百貨賣場對比分析 59 茂業(yè)百貨 數據來源 本次市場調查實地采集 60 重百江北店 現代廣場 數據來源 本次市場調查實地采集 61 新世紀江北店 世紀新都 數據來源 本次市場調查實地采集 62 江北新世紀百貨租金分析 數據來源 本次市場調查實地采集 63 新世界百貨 數據來源 本次市場調查實地采集 64 新世界百貨租金分析 數據來源 本次市場調查實地采集 65 遠東百貨 數據來源 本次市場調查實地采集 66 遠東百貨租金分析 數據來源 本次市場調查實地采集 67 北城天街購物中心 數據來源 本次市場調查實地采集 68 北城天街購物中心租金分析 數據來源 本次市場調查實地采集 69 結論 目前 觀音橋商圈內傳統百貨賣場已經擁有重百 新世紀 新世界 茂業(yè) 遠東等5家 數量直逼解放碑 面積接近20萬平米 市場競爭十分激烈 各商場定位和商品的同質化比較嚴重 重百 新世紀 茂業(yè)百貨都定位在中檔偏低的檔次 而遠東百貨 新世界百貨雖然在商品檔次上定位于中高檔次 但商場在樓層布局 經營模式等方面 都和前面幾家商場一樣 為傳統的百貨商場 因此 我們可將以上5家商場都視同為觀音橋商圈內的 傳統百貨大賣場 北城天街購物中心 總體量有14萬平米 但除去兩家百貨主力店后 剩余以店中店經營的面積僅僅5萬多平米 容納有珠寶 鉆飾 餐飲 女裝精品 運動休閑店 咖啡 酒吧 電影院等各種商業(yè)形態(tài)的商家不到100個 觀音橋商圈范圍內有包括紅鼎國際 同聚遠景 北岸星座 嘉年華大廈 新世界寫字樓 金崗大廈等50多棟寫字樓 擁有常駐 流動中高端商務辦公人群近20萬人 這一數據確保了觀音橋商圈內龐大的中高端消費實力和持續(xù)增長能力 70 結論 江北觀音橋商圈貌視競爭激烈 百貨形成集聚正效應 商圈社零總額以平均5個百分點的年增長速度增長 觀音橋商圈近三年來社零總額的年平均增長比率在20 25 以重百為代表的中低檔百貨的年營業(yè)額增長率低于商圈的平均增長率 只有11 15 而以遠東百貨為代表的中檔百貨年營業(yè)額的增長比率在20 44 以茂業(yè) 新世紀百貨為代表的中檔次偏高百貨年營業(yè)額增長率2006年超過60 而以北城天街為代表的購物中心業(yè)態(tài) 06年營業(yè)額增長率翻倍增長 71 觀音橋商圈內新開業(yè)商場對本項目的影響 72 觀音橋商圈消費人群分析 73 觀音橋商圈潛在消費人群分析 年齡結構 本次市場調查經簡單隨機抽樣 得到的調查數據顯示 觀音橋商圈消費者樣本的年齡結構主要分布在18 35歲 為中青年消費人群 該比例占調查總數的87 4 其中18 25歲的消費者占到調查總數51 26 35歲消費者占到調查總數36 4 商圈主力消費人群 74 潛在消費人群分析 婚姻狀況 學歷層次 75 潛在消費人群分析 職業(yè)構成 調查數據顯示 被訪消費者中 有49 8 比例是普通公司職員 其次有11 6 是學生 以大中專為主 有8 8 是個體戶 有7 2 是事業(yè)單位員工 76 潛在消費人群分析 個人月收入狀況 調查數據顯示 商圈內消費者個人月收入在2001 3000元的被訪者比例最多 有23 6 其次 月收入1501 2000元的被訪者占18 月收入在801 1200元和3001 4000元的被訪者各有12 8 的比例 主力消費人群個人月收入 77 潛在消費人群分析 家庭月收入狀況 調查顯示 家庭月收入在4001 5000元的被訪者比例最多 占調查總人數20 6 其中有50 5 的被訪者目前是未婚 單身狀況 家庭月收入在2001 3000元的被訪者有17 其中有47 1 被訪這是未婚 單身 家庭月收入在3001 4000元和5001 6000元的各有15 4 其中 前者中有57 1 比例 后者中有55 8 比例的被訪者是未婚 單身狀況 主力消費人群家庭月收入 78 潛在消費者背景分析 小結 據本次調查顯示 觀音橋商圈的潛在消費人群表現出明顯的年輕化 高學歷 高收入 單身或未婚等背景特征 潛在消費人群最集中的職業(yè)特征依次是 公司職員 事業(yè)單位員工 工商個體戶和大中專學生 潛在消費人群的個人月收入主要集中在 1501 4000元 這個收入狀況在重慶目前屬于中等偏上的水平 潛在消費人群的家庭月收入主要集中在 2001 6000元 在本次調查的主力消費人群中 有超過50 的被訪者處于單身 未婚狀態(tài) 自由 獨立是其消費形態(tài)的主要特點 觀音橋商圈潛在消費人群的特征 年輕化 時尚化 知識型 收入中偏高 消費力較強 家庭負擔輕 自由獨立 品牌意識濃 易被周圍人吸引和感染 79 家庭月均消費支出結構 潛在消費者消費行為特征分析 1 調查數據顯示 在潛在消費人群的家庭月支出中 有48 76 比例的開支是用于購物 餐飲 休閑 娛樂消費 月均支出比例超過1500元 80 潛在消費者消費行為特征分析 2 目前 潛在消費人群的消費行為和習慣 目前容易想起的購物場所是 王府井百貨 解放碑 江北新世紀百貨 解放碑新世紀百貨 目前去購物消費頻率最高的商場是 江北新世紀 解放碑新世紀 重百大樓 王府井百貨 茂業(yè)百貨 江北重百 太平洋百貨 目前光顧得最多的購物場所的類型是 傳統百貨商場 大型購物中心 目前購買得最多的商品是 服裝 食品 日化品 運動休閑 化妝品 數碼通訊器材 內衣 家電 飾品 四箱鞋包 消費者最愿意光顧的商場是 江北新世紀 王府井百貨 大都會廣場 茂業(yè)百貨 北城天街 太平洋百貨 目前最常借助的交通工具 公共汽車 出租車等公共交通 有73 2 的消費者稱 在逛街購物時感覺比較累和非常累 81 潛在消費者消費行為特征分析 3 潛在消費人群對期望中良好的購物環(huán)境的認識和理解 消費者認為 購物場所環(huán)境好的核心因素包括 環(huán)境舒適 優(yōu)雅清靜 商品豐富 知名品牌多 營業(yè)員服務專業(yè) 態(tài)度好 商品款式多 時尚前衛(wèi) 消費者認為 一個好的購物場所必須具備的硬件條件有 供顧客購物逛街疲勞后歇腳的休息區(qū) 商場要寬敞 燈光要明亮 購物環(huán)境舒適 讓人放松 商場里面要有餐飲 休閑 健身等配套設施 消費者認為 一個好的購物場所必須具備的軟件條件有 售貨人員的服務質量好 態(tài)度熱情 誠懇 商場有咨詢導購員 貴賓服務員 商場要有背景音樂 商場要時常搞一些促銷 82 潛在消費者消費行為特征分析 4 消費者對體驗 互動式購物場所的喜好程度 消費者希望在觀音橋商圈內新開設購物中心的檔次定位 80 的消費者喜歡 83 潛在消費者消費行為特征分析 5 消費者認為觀音橋商圈目前還缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài) 各類時尚經營商品都有的綜合大商場 消費者期望觀音橋商圈新建大型商業(yè)中心的業(yè)態(tài) 70 消費者期望建時尚綜合大賣場 84 對重慶中高端消費人群的調查結果顯示 這部分消費群82 年齡在26 45歲之間 80 比例已婚 92 以上學歷處于大專及以上 中高端消費群的職業(yè)背景除一些效益好的企業(yè)職員 28 外 公務員 18 企業(yè)老板 18 和個體戶 14 比重大 中高端人群的個人月收入66 以上在4000元及以上 82 的家庭月收入在8000元以上 調查數據顯示 中高端消費人群的居住分布區(qū)域呈現明顯的聚集特征 中高端消費者主要分布在新牌坊區(qū)域 沿錦繡山莊 龍湖花園 龍湖西苑 水晶酈城一線 此外 在南岸區(qū)南濱路區(qū)域 沿海棠曉月 融僑半島一線 也是部分中高端消費人群聚居區(qū)域 中高端消費人群專題分析 1 專題 85 這些中高端消費人群在購買品牌服裝和時尚百貨時 首選的區(qū)域 38 選擇大都會 22 選擇太平洋百貨 近三個月內 有64 比例的被訪者去過大都會購物消費 調查顯示 64 的中高端消費人群平均一個月內去大都會購物消費的頻次在3 5次 58 的人單次消費金額在1001 3000元 調查顯示 中高端消費人群一年內在大都會廣場內的消費總金額 34 在2 5萬元之間 32 在1 2萬元之間 24 在0 5 1萬元 這些中高端消費群 48 的人一年之內花費在用于購買國際國內一線品牌商品的總在5000元以下 42 比例的人在0 5 1萬元之間 在大都會消費的這些中高端消費人群 每年的消費總額中有68 比例是用于購買時裝 服飾 26 是購買百貨 中高端消費人群專題分析 2 86 中高端消費人群專題分析 3 中高端消費人群認為中高檔次的購物場所應具備的基礎配套條件是 多選題 87 中高端消費人群專題分析 4 中高端消費人群對本項目認知 態(tài)度 多選題 88 中高端消費人群專題分析 5 中高端消費人群對本項目的建議 89 背景特征 這部分樣本 男性占62 女性占38 樣本中 52 8 具有本科文化學歷 23 1 具有大專文化程度 大專及其以上學歷的樣本占總樣本的79 8 樣本職業(yè)背景顯示 52 2 是公司職員 包括高中低三級 14 比例是個體戶 11 8 的是事業(yè)單位員工 因為是有針對性的分類研究樣本 這部分消費者的個人月收入均在2000元以上 江北商圈目標消費人群行為分析 按個人月收入2000元以上進行細分和交叉分析 1 90 這部分消費者購物與消費地點的第一提及 解放碑重百大樓和王府井百貨的提及率是51 排在第一位 解放碑新世紀百貨和太平洋百貨的提及率為42 排在第二位 江北新世紀提及率為41 排在第三位 大都會廣場和北城天街的提及率為34 排第四位 消費者平常購物次數最多的商場提及 江北新世紀提及率為16 2 排第一位 江北重百13 1 位居第二 解放碑新世紀11 8 第三 江北茂業(yè)9 2 排第四位 在這部分消費者心目中 他們認為 消費環(huán)境最好的是大都會廣場和江北新世紀百貨 提及率都為12 2 其次是王府井百貨 提及為10 9 排在第三的是江北茂業(yè)百貨 提及8 3 這部分被訪者認為 一個購物場所的消費環(huán)境好 應具備以下因素 購物環(huán)境舒適 幽雅 占74 商品種類豐富 品牌貨多 占70 營業(yè)員的服務專業(yè) 服務態(tài)度好 占58 商品款式多樣 時尚前衛(wèi) 占51 江北商圈目標消費人群行為分析 按個人月收入2000元以上進行細分和交叉分析 2 91 江北商圈目標消費人群行為分析 按個人月收入2000元以上進行細分和交叉分析 3 這部分消費者 日常光顧得最多的購物場所的類型是 百貨商場是第一選擇的場所 占總比例的44 1 大型購物中心的比例排第二 占27 5 排在第三位的是大型超市購物場所 占21 4 調查顯示 這部分消費者一個月用于購買服裝 飾品等商品的平均消費金額 月支出在300 800元之間的 占調查總數的50 7 月支出800元以上 占21 月支出在100 300元的 占27 5 一年內用于購買國際 國內品牌商品的總支出在2001 5000元之間的消費者占48 消費支出在5000元以上的比例為24 9 調查表明 這部分消費者購物時采用的交通工具主要是 乘坐公交車出行 占調查的52 8 購物時乘坐出租車往來的 占總體21 8 步行前往 占15 7 自己開車出行 占8 7 調查發(fā)現 這部分消費者 最近一個月內去解放碑商圈購物或消費的頻率 59 是3次以下 31 是4 8次 10 是9 13次 這部分消費者最近一個月內去觀音橋商圈購物或消費的頻率是 48 比例在3次以下 41 比例在4 8次 11 的比例在9 13次 從消費者最近一個月購物去向情況來分析 52 比例的消費者在觀音橋購物的次數在4 13次 這個比例高于在解放碑購物的41 比例 這說明觀音橋商圈對全市中高消費群的吸引力逐漸超過解放碑 成為越來越多人購物的首選區(qū)域 92 江北商圈目標消費人群行為分析 按個人月收入2000元以上進行細分和交叉分析 4 對于體驗式 互動式情形的購物場所 39 9 的消費者感覺比較認同 可以接受 有36 2 的消費者認為比較喜歡 兩者的比例加總后達到75 以上 調查顯示 消費者們認為 如果在觀音橋商圈內新建一個大型的商場或購物中心 有74 2 比例希望這個賣場的檔次在中高檔次 有23 6 的消費者希望是高檔次 消費者希望 在觀音橋商圈內新開設賣場 商場內需增加的主要商品門類是 女裝 53 男裝 41 女鞋箱包 39 運動休閑裝 36 數碼類商品 28 在對消費者希望該商場內部商品的陳列模式的調查發(fā)現 44 希望是量販式自選式 有32 4 希望是精品店鋪式 有23 6 比例希望是傳統百貨商場的柜臺式 93 這部分消費者認為 觀音橋商圈內還缺少的商業(yè)業(yè)態(tài)是 33 認為缺少特色精品店 42 認為還缺少知名品牌店 25 認為缺少專賣店 76 的消費者希望 觀音橋商圈新開設商場的類型是綜合大商場 這部分消費者在購物中心 大型商場里購買最頻繁的商品類別 提及率由高到低依次是 服裝 81 食品 65 日化用品 48 運動休閑 38 數碼通訊器材 27 化妝品 24 家電 18 內衣飾品 17 四鞋箱包 12 調查顯示 消費者對觀音橋商圈新開張一家大型購物廣場的關注程度 47 8 的消費者表示感興趣 32 9 消費者表示視后期宣傳推廣情況而定 17 的消費者表示非常感興趣 這部分消費者對觀音橋商圈內新開張一家大型購物中心的態(tài)度傾向 58 8 消費者表示可能會前往 34 6 消費者表示一定會前往 消費者了解一個商場信息的主要途徑是 63 是靠親朋好友口頭推薦 52 是通過戶外廣告知道 27 通過商場的直投廣告 26 是通過報紙廣告 還有19 比例是通過網絡知道 江北商圈目標消費人群行為分析 按個人月收入2000元以上進行細分和交叉分析 5 94 背景特征 本部分研究的樣本 男性占45 女性占55 這部分樣本中 41 3 具有本科學歷水平 28 7 具有大專文化程度 兩項加總 江北區(qū)范圍內 大專及其以上文化的消費者樣本占調查總數的70 以上 調查顯示 江北區(qū)的這部分消費者中 52 5 是公司職員 包括高中低三個等級 11 5 比例是大中學生 9 5 比例是個體戶和自由職業(yè)者 調查顯示 這部分被訪問的樣本中 有四成的消費者個人月收入在2000元及以上 江北商圈目標消費人群行為分析 按被訪問樣本所在區(qū)域為江北區(qū)進行細分和交叉分析 1 95 這部分消費者 平常購物消費次數最多的商場是 第一為江北新世紀 被訪提及率為31 北城天街提及比例為12 7 江北茂業(yè)提及為10 在這部分消費者心目中 他們認為消費環(huán)境最好的場所是 北城天街 提及率為25 5 其次 是江北新世紀百貨 提及率為16 3 第三是新世界百貨 提及率為10 5 第四是茂業(yè)百貨 提及率為7 7 這部分被訪者認為 評價一個購物場所消費環(huán)境好壞的因素 商品是否豐富 71 品牌貨多不多 67 購物環(huán)境是不是舒適 幽雅 60 營業(yè)員的服務專業(yè) 態(tài)度好不好 53 商品款式多不多 是否時尚前衛(wèi) 48 對于江北區(qū)的消費者而言 光顧得最多的購物場所的類型是 百貨商場 55 大型購物中心 34 大型超市 21 7 專業(yè)大賣場 17 8 江北商圈目標消費人群行為分析 按被訪問樣本所在區(qū)域為江北區(qū)進行細分和交叉分析 2 96 調查顯示 江北區(qū)的消費者一個月平均的消費金額是 在300 800元之間的 占45 7 消費金額在100 300元之間 占28 月消費在800元以上的 占23 7 這個調查結果 比全市各商圈調查消費者的金額高 說明江北區(qū)消費人群的購買力高于全市平均水平 在江北區(qū) 消費者外出購物消費 采用的交通工具主要是 乘坐公交車 占50 9 步行的 占18 7 乘坐出租車 占19 2 自己開車 11 2 調查現實 住在江北區(qū)的消費者 最近一個月內去解放碑商圈購物或消費的頻率 70 3 是3次以下 21 3 是4 8次 7 是9 13次 調查顯示 住在江北區(qū)的消費者 最近一個月內在觀音橋商圈購物或消費的頻率 29 1 在3次以下 47 5 是4 8次 23 4 是9 13次 對于設立一個體驗式 互動式購物環(huán)境的購物場所 江北區(qū)有56 的消費者感覺還能接受 比較認可 25 8 的消費者認為比較喜歡這樣的創(chuàng)意 只有18 2 的消費者表示不喜歡 江北商圈目標消費人群行為分析 按被訪問樣本所在區(qū)域為江北區(qū)進行細分和交叉分析 3 97 調查顯示 80 5 的江北區(qū)消費者希望在觀音橋商圈建立一個中檔次的購物中心 17 1 消費者希望是建立一個高檔次的購物廣場 江北區(qū)消費者希望 新開設商場內部商品的陳列模式 有31 7 希望是量販自選式 41 4 希望是精品店鋪式 26 9 希望是傳統柜臺式 消費者認為 在觀音橋商圈內還缺少的商品依次 女裝 56 女鞋 40 男裝 35 運動休閑裝 35 男裝 33 女包 30 江北區(qū)的消費者認為 觀音橋商圈內還缺少的商業(yè)業(yè)態(tài) 48 比例認為缺少特色精品店 27 比例認為缺少知名品牌店 25 認為缺少專賣店 江北區(qū)消費者對觀音橋商圈內近期將新開張大型購物廣場的態(tài)度傾向 43 8 的消費者表示視情況可能會消費 48 8 的消費者表示一定會前往購物消費 79 比例的江北區(qū)消費者希望 觀音橋商圈內新開設的商場類型是各類時尚商品都有的綜合型大商場 這部分消費者在大型商場里購買最頻繁的商品類別 提及率由高到低依次是 服裝 79 食品 57 運動休閑 48 日化用品 45 內衣飾品 37 數碼通訊器材 27 化妝品 24 家電 18 箱包 12 這部分消費者了解商場的主要途徑 69 親朋好友 47 通過戶外廣告 30 通過報紙廣告 28 通過直投廣告 24 通過網絡 調查顯示 江北區(qū)消費者一年內購買國際國內品牌商品的總消費支出在2001 5000元間比例占47 5 33 3 的消費者在5000元以上 比全市平均水平高 江北商圈目標消費人群行為分析 按被訪問樣本所在區(qū)域為江北區(qū)進行細分和交叉分析 4 98 觀音橋商圈消費支撐力分析 重慶市 三北 地區(qū)中高端人口數占總人口數45 8 而 三北 地區(qū)為重慶傳統意義上的富人區(qū) 中高端消費者月平均商品消費910 79元 重慶市主城 渝中區(qū) 大渡口區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 北碚區(qū) 渝北區(qū) 巴南區(qū) 常住人口6451500人 重慶 三北 地區(qū)常住人口總量為151 23萬人 以觀音橋商圈為主要消費地點的 三北 地區(qū)中高端消費群每年的消費力 45 8 1512300人 910 79元 人 月 12個月 7 570 122 893元經測算 目前 三北 地區(qū)中高端消費人群每年商品購買支出的總額約為75 7億元 而觀音橋商圈2006年度的社零總額為58 03億元 因此 還有較大的市場增長空間 注 這里所指中高端消費者是個人月收入在2000元以上的消費者 三北 地區(qū)是指重慶目前對江北區(qū) 渝北區(qū)和北部新區(qū)整體的統稱 99 商家 經營戶專題分析 100 101 102 本次商家調查中品牌及意向客戶比例分析 103 商家 經營戶調研結論 調研顯示 中高端品牌的商家 經營戶們支持建大型購物中心的想法 他們尤其希望在江北核心觀音橋商圈內打造出一個類似于重慶大都會廣場 上海港匯廣場模式的精品購物中心 對商家的調查發(fā)現 從近幾年來商家 經營戶的經營業(yè)績來看 處于中高檔次類型的商家 經營戶的業(yè)績普遍較好 而且他們對未來重慶市場中高端商品品牌的市場需求和增長潛力都充滿了信心 對于在本項目中打造創(chuàng)意 展示中心的定位思路 一半以上的商家都表示支持和看好 但是 商家也認為創(chuàng)意 展示類的模式必須要有政府的參與和鼎力支持 面向廣場的視頻系統須要同步使用 尤其是做展示 發(fā)布會 必須要占據得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢 104 本項目定位分析 105 本項目位于現代廣場 該項目原名江北商業(yè)城 位于江北區(qū)觀音橋建新北路八號 處于觀音橋商圈的核心位置 項目占地43 096平方米 規(guī)劃總建筑面積402 337平方米 有10層裙樓和3棟塔樓組成 是商圈內的大型綜合性建筑群 該項目業(yè)主原為重慶道隆物業(yè)有限公司 2003年5月 經重慶市人民政府批準 現代廣場項目列入 四久工程 處置范疇 2005年1月 重慶市高院對現代廣場 裙樓 項目立案進行司法處置 范圍包括現代廣場的A B C區(qū)的自有產權面積共計124 873 15平方米 本項目因是 四久工程 項目而享受重慶市政府相關優(yōu)惠和政策 本項目概況 106 本項目優(yōu) 劣勢分析 地理位置優(yōu)越 交通順暢 政策支持力度強 國家和重慶 十一五 規(guī)劃提出的產業(yè)導向政策也將高度重視與扶持本項目 商圈內目前還缺少以店中店形式的中高檔購物廣場 項目本身極具很強的輻射力和號召性 功能定位明確 業(yè)態(tài)分布兼容性強 具備可持續(xù)性發(fā)展的基礎和前提 消費人群支付水平高 能形成集中消費 商家利潤點突出 結合行業(yè)經營的特點 減少中間環(huán)節(jié) 提高商家的利潤率 規(guī)模大 品類全 聚集效應明顯 項目設立的服裝設計 創(chuàng)意產業(yè)園等 吸引眾多服裝企業(yè) 設計師和個人時裝設計人才 品牌代理商 供應商入駐 信息快捷 互動性強 本項目展示 創(chuàng)意的配套 對產品布置 新產品研發(fā) 推廣上能對資源進行充分整合 引領時尚潮流 成為市場的 風向標 項目自身原來的工程設計比較陳舊 改造起來難度較大 由于項目內機電設備擱置時間較久 運轉起來問題較多 大樓自身條件也有局限 各個主要出口狹窄 形成口小袋大的格局 樓內交通組織非常不好安排 與重百之間的檔次定位存在一定沖突 由于是四久工程改造 實施起來時間可能會存在不確定因素 本項目作為大型購物中心 貨物進出存在較大問題 貨車出入不便 倉庫空間不足 送配貨的垂直交通不便 知名度不高 本項目擬將打造全新的商業(yè)模式 投資商缺乏一定認知度 對本項目商業(yè)模式和格局要有一個較漫長的認識和接受過程 優(yōu)勢 劣勢 107 消費人群定位 中高消費檔次的都市型流行時尚消費人群 目標消費人群 年齡在18 45歲之間 是都市白領時尚一族 均具有大專及以上學歷背景 個人月收入主要集中在2001 4000元之間 家庭月收入主要集中在3001 8000之間 本項目目標消費客群定位分析 108 通過對消費者的需求調研 結合商家經營戶的意見 我們將本項目定位在 中高檔次的時尚購物中心 商品組合中 中檔 中高檔 高檔比例為5 4 1 本項目檔次定位分析 109 本項目內部裝修風格定位為 店中店模式 本項目業(yè)態(tài)定位 店中店模式 傳統百貨模式 店中店模式 就是在大型商業(yè)物業(yè) 商場里面開設的獨立店鋪 形式自由 管理靈活 布置更獨特 有個性和品牌文化特色 店中店一般采取固定收租的方式獲得物業(yè)收益 舉例說明 北京的東方廣場 上海港匯廣場重慶大都會廣場 北城天街 傳統百貨模式 是指在大型商業(yè)物業(yè)中 由統一商場管理公司經營 商家與商場之間采取扣點方式向商場交鋪面租金 傳統百貨商場統一管理 統一收銀 品牌缺乏個性化展示 舉例 北京王府井百貨 上海太平洋百貨