管理系模擬物業(yè)公司運(yùn)營方案.docx

管理系模擬物業(yè)公司運(yùn)營方案 學(xué)號：2009020424 姓名：何 林物業(yè)管理專業(yè)作為新興的一門專業(yè)，無論在教學(xué)設(shè)計(jì)方面還是實(shí)踐安排方面都處在探索期，為了進(jìn)一步了解公司的人才需求和專業(yè)要求，以及職業(yè)技能。特擬定模擬物業(yè)公司運(yùn)營方案。一、 部門設(shè)置 二、 部門分工（一） 經(jīng)理辦公室經(jīng)理辦公室設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理兩名分管保衛(wèi)、保潔，實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制。主要職責(zé)： 1、貫徹執(zhí)行黨的方針政策和國家的法規(guī)，遵守學(xué)校、后勤集團(tuán)的各項(xiàng)規(guī)章制度。全面主持公司工作。 2、制定物業(yè)公司年度工作計(jì)劃，督促檢查工作計(jì)劃的落實(shí)。加強(qiáng)對公司行政和經(jīng)濟(jì)行為的管理。負(fù)責(zé)公司管理制度的制定并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。3、抓好公司干部隊(duì)伍和骨干隊(duì)伍的建設(shè)，有計(jì)劃地組織公司管理員以上干部和骨干進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高干部隊(duì)伍的政策水平和業(yè)務(wù)水平，不斷提高工作效率。4、及時向后勤集團(tuán)提交有關(guān)物業(yè)公司發(fā)展的可行性意見和建議，為集團(tuán)決策提供依據(jù)。定期召開公司辦公會議，總結(jié)工作，研究和解決工作中出現(xiàn)的各類問題。5、建立和健全公司的組織系統(tǒng)，使之合理、精簡、科學(xué)。加強(qiáng)和協(xié)調(diào)各有關(guān)部門的聯(lián)系，虛心聽取各職能部門的意見，并采取積極有效的措施加以改進(jìn)，提高服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量。6、健全防火、防盜等安全制度，落實(shí)防范應(yīng)急措施，保障財產(chǎn)及生命的安全。7、深入基層，關(guān)心職工生活，及時解決職工工作和生活中出現(xiàn)的困難。8、掌握市場信息，拓展服務(wù)業(yè)務(wù)，增加服務(wù)收入。9、嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)制定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任目標(biāo)制，努力完成總公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。努力完成學(xué)校和集團(tuán)交辦的其他工作任務(wù)。 （二） 秘書處秘書處設(shè)處長一名，辦事員一名。處長對經(jīng)理負(fù)責(zé)。主要職責(zé)：1、 做好公司相關(guān)檔案的整理和保管工作。2、 協(xié)助經(jīng)理制定有關(guān)規(guī)章制度和工作計(jì)劃，及時檢查落實(shí)。3、 做好客戶服務(wù)工作，處理業(yè)主投訴。4、 對全體職工進(jìn)行職業(yè)道德教育，樹立為學(xué)生服務(wù)的思想，增強(qiáng)責(zé)任心，盡心盡職搞好各項(xiàng)工作。5、 組織全體職工進(jìn)行政治、業(yè)務(wù)技能和管理等方面的學(xué)習(xí)，不斷提高政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能、管理水平和工作效率。6、 完成公司交辦的其他業(yè)務(wù)。（三） 保衛(wèi)處設(shè)處長和副處長各一名， 前者分管食堂的衛(wèi)生和安全，以及消防應(yīng)急工作。員工分為4組，每組兩人，輪流巡邏。學(xué)生人身、財產(chǎn)安全管理1、 進(jìn)行崗前培訓(xùn)，包括：基本禮儀、基本技能、制度法規(guī)。（詳見附表2）2、 對整個校區(qū)的建筑設(shè)施進(jìn)行安全程度的劃分，并用顏色和文字注明，明確責(zé)任人。（詳見附表3）3、 巡邏人員交接時，做好相關(guān)的巡邏記錄，做到責(zé)任到人。交接組需提前半小時到崗，分別派一人進(jìn)行交接確認(rèn)，另一人巡邏。4、 開學(xué)、慶?；顒拥热肆髁吭龆鄷r根據(jù)需要加派執(zhí)勤人員。5、 與校園119、110，物業(yè)公司和地方派出所作好協(xié)調(diào)工作，聯(lián)合完成學(xué)校交予的任務(wù)。6、 對學(xué)生公寓實(shí)行“隨機(jī)抽查+定時巡邏”的方式。食品衛(wèi)生與安全管理責(zé)任人 第二組組長成員值日安排日期星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期天人員第一組第三組第四組第二組第一組第三組第四組備注與學(xué)校后勤處一同抽查食品安全，并記錄在案。定期檢查各處的消防設(shè)施設(shè)備，做好相關(guān)記錄。1、 成立相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組，并與學(xué)校相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)，做到有布置，有檢查，有落實(shí)，有總結(jié)，具體見下表： 2、檢查項(xiàng)目及分值 ；（標(biāo)準(zhǔn)見附表4） 種類分?jǐn)?shù)廚具分?jǐn)?shù)員工分?jǐn)?shù)其他分?jǐn)?shù)原材料豬肉鍋廚師消防白菜碗菜工采購半成品魚片瓢飯工菜油鏟洗碗工肉絲碗回收工成品熱湯消毒柜兼職學(xué)生炒菜，湯菜盆清潔工備注以上均為隨機(jī)抽查，滿分為五分。發(fā)現(xiàn)問題上報備案，并要求改進(jìn) （四） 保潔處保潔處設(shè)處長一名，副處長兩名，員工8人。1、工作責(zé)任：保潔員對衛(wèi)生責(zé)任區(qū)內(nèi)每天所產(chǎn)生的果皮、紙屑、煙頭、塑料袋、廢棄物等一切垃圾，按照劃分的責(zé)任管理區(qū)按時進(jìn)行清掃、保潔（詳見附表5），做到早上普掃徹底，下午巡回保潔。同時也要對違規(guī)投放垃圾、隨處丟棄廢棄物等違法行為進(jìn)行制止，并對違法人員進(jìn)行勸導(dǎo)，講解保潔制度，以達(dá)到宣傳教育目的。2、工作標(biāo)準(zhǔn)：清掃保潔工作必須達(dá)到四無(無堆積物、無果皮紙屑、無污泥惡臭、無人畜糞便)，做到四凈（路面凈、綠化帶四周凈、墻根凈、公共場地凈）。3、工作時間（可隨季節(jié)作適當(dāng)調(diào)整）：一般清掃保潔時間為早上7：30到下午4：00，特殊要求情況外，做到早上7：30前完成普掃一次，其他時間為循環(huán)往復(fù)的清掃保潔。4、工作紀(jì)律：清掃保潔人員要服從管理，認(rèn)真操作、文明清掃，做到不漏掃。要嚴(yán)格遵守工作時間和請假制度，上崗時必須按要求穿戴好工作衣、帽。5、環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督員進(jìn)行不定期的巡查、檢查，并做好巡查、檢查記錄。將其結(jié)果作為環(huán)境衛(wèi)生的考核獎懲和拔付保潔費(fèi)用的主要依據(jù)。 （四） 外聯(lián)處 外聯(lián)部設(shè)處長一名，副處長兩名?？芍苯哟斫?jīng)理辦公室行使職能。1、 負(fù)責(zé)公司的宣傳活動，慶?；顒拥牟邉澓烷_展。2、 負(fù)責(zé)與學(xué)校相關(guān)部門和院系領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)調(diào)工作。3、 負(fù)責(zé)與校外企業(yè)的合作洽談，等等4、 負(fù)責(zé)對員工的考核。 何林（2009020424） 2011-12-14 附表4學(xué)生食堂員工考核標(biāo)準(zhǔn)：1、工作前、處理食品原料后、便后用肥皂及流動清水洗手；接觸直接入口食品之前應(yīng)洗手消毒；2、穿戴清潔的工作衣、帽，并把頭發(fā)置于帽內(nèi)；3、不得留長指甲、涂指甲油、戴戒指加工食品；5、 不得在食品加工和銷售場所內(nèi)吸煙。 食堂環(huán)境考核標(biāo)準(zhǔn)：1、墻壁應(yīng)有1.5米以上的瓷磚或其他防水、防潮、可清洗的材料制成的墻裙。2、配備有足夠的照明、通風(fēng)、排煙裝置和有效的防蠅、防塵、防鼠設(shè)施。3、制售冷葷菜的學(xué)生食堂和教師食堂必須有專用冷藏、洗滌消毒的設(shè)施設(shè)備。4、學(xué)生食堂和教師食堂應(yīng)當(dāng)有專用的餐飲具洗刷、消毒設(shè)施設(shè)備，采用化學(xué)消毒的必須具備2個以上的水池，并不得與清洗蔬菜、肉類等的設(shè)施設(shè)備混用。食堂餐具、菜品考核標(biāo)準(zhǔn)：1、餐飲具使用前必須洗凈、消毒，符合國家有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。未經(jīng)消毒的餐飲具不得使用。禁止重復(fù)使用一次性的餐具。消毒后的餐飲具必須貯存在專用保潔柜內(nèi)備用，已消毒和未消毒的餐飲具應(yīng)分開存放，并在餐飲具貯存柜上有明顯標(biāo)記，餐飲具保潔柜應(yīng)當(dāng)定期清洗、保持潔凈食品貯存應(yīng)當(dāng)分類、分架、隔墻、離地存放，定期檢查、及時處理變質(zhì)或超過保質(zhì)期限的食品。食品貯存場所禁止存放有毒、有害物品及個人生活物品。用于保存食品的冷藏設(shè)備，必須貼有標(biāo)志，生食品、半成品和熟食品應(yīng)分柜存放。2、用于原料、半成品、成品的刀、墩、板、桶、盆、筐、抹布以及其他工具、容器必須標(biāo)志明顯，做到分開使用，定位存放，用后洗凈，保持清潔。3、學(xué)生食堂和接待餐廳的炊事員必須采用新鮮潔凈的原料制作食品，不得加工或使用腐敗變質(zhì)的和感官性狀異常的食品及其原料。4、加工后的熟制品應(yīng)當(dāng)與食品原料或半成品分開存放，半成品應(yīng)當(dāng)與食品原料分開存放，防止交叉污染，食品不得接觸有毒物和不潔物。不得向就餐者出售腐敗變質(zhì)或者感官性狀異常的食物。附表5保潔處人員安排表區(qū)域負(fù)責(zé)人員職責(zé)、要求班制備注學(xué)校全校處長人員調(diào)配，考核1抽查教學(xué)樓1班3人每天一次拖洗2清理廣告圖書館，以及周邊廣場3班4人負(fù)責(zé)樓梯，扶手，玻璃在內(nèi)2學(xué)校公路，籃球場，2班5人每天一次，早上上課之前1隨時進(jìn)行巡查其他地方4班3人隨時保潔1清潔項(xiàng)目清潔內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)每天每周每月區(qū)域級別責(zé)任人區(qū)域級別責(zé)任人材料所紅色處長體育場綠色二組長圖書館黃色副處樂器室紅色副處微機(jī)室紅色處長食堂紅色副處校門紅色副處超市黃色三組長學(xué)生公寓綠色一組長供電室紅色處長備注紅色為最重要，黃色次之，綠色為重要。紅色每天三查，其他至少一查，另派人隨時抽查。并做好記錄。附表3保衛(wèi)處重點(diǎn)監(jiān)控圖示附表2物業(yè)公司員工年度培訓(xùn)計(jì)劃為規(guī)范員工行為及工作程序，使員工掌握一定的專業(yè)技能，具備良好的綜合素質(zhì)，以便在崗位上勝任本職工作、適應(yīng)公司的工作要求；通過對員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)達(dá)到為業(yè)主服務(wù)、樹立企業(yè)形象的目的，特制定員工年度培訓(xùn)計(jì)劃，并將培訓(xùn)課目和課時具體安排如下：類別序號內(nèi) 容培訓(xùn)日期培訓(xùn)課時培訓(xùn)方式授課人公共課目1物業(yè)公司簡介及企業(yè)文化崗前2課時講解2員工手冊員工須知、員工考勤及工資、福利員工獎懲實(shí)施細(xì)則、管理處規(guī)章制度崗前1講解3小區(qū)環(huán)境熟悉、應(yīng)知應(yīng)會崗前1現(xiàn)場4職業(yè)道德崗前1授課5物業(yè)的起源與發(fā)展、物業(yè)管理?xiàng)l例在崗3授課6服務(wù)意識與服務(wù)技能在崗2授課7實(shí)現(xiàn)客戶滿意與個人成功（服務(wù)的相關(guān)培訓(xùn)）在崗4授課8住戶手冊業(yè)主公約前期物業(yè)管理協(xié)議裝修管理協(xié)議崗位培訓(xùn)2自習(xí)9物業(yè)接管、驗(yàn)收程序及表格填寫崗位培訓(xùn)2講解10入伙流程及相關(guān)表格運(yùn)用崗位培訓(xùn)1講解操作11物業(yè)管理成敗的內(nèi)外因素（服務(wù)與溝通、工作的落實(shí)和執(zhí)行力）崗位培訓(xùn)2授課根據(jù)不同部門的工作，以下培訓(xùn)分開進(jìn)行，并以本部門工作作為重點(diǎn)培訓(xùn)內(nèi)容。目的：通過各專業(yè)技能的培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)及工作流程，提高員工在工作中的應(yīng)變能力、獨(dú)立處事能力，從而使綜合素質(zhì)和管理服務(wù)的水平不斷提高。管理層序號內(nèi) 容培訓(xùn)日期培訓(xùn)課時培訓(xùn)方式授課人1物業(yè)基礎(chǔ)培訓(xùn)（物業(yè)的起源與發(fā)展）崗前2講解2物業(yè)管理?xiàng)l例與當(dāng)?shù)卣?、政策法?guī)在崗不限時自學(xué)3決定物業(yè)管理企業(yè)成敗的內(nèi)外因素在崗2現(xiàn)場4入伙、裝修工作流程崗前2授課5提高物業(yè)管理的素質(zhì)培訓(xùn)在崗2授課6服務(wù)中心工作流程在崗1授課7客戶接待與接待流程崗前1講解8實(shí)現(xiàn)客戶滿意與個人成功（服務(wù)的相關(guān)培訓(xùn)）在崗4授課9業(yè)主投訴處理與相關(guān)表格記錄崗位培訓(xùn)2自習(xí)10與顧客溝通的技巧崗位培訓(xùn)2操作講解11ISO9000質(zhì)量管理體系基礎(chǔ)知識崗位培訓(xùn)1講解實(shí)操12日檢、月檢與文件管理崗位培訓(xùn)1授課護(hù)衛(wèi)班序號內(nèi) 容培訓(xùn)日期培訓(xùn)課時培訓(xùn)方式授課人1隊(duì)列訓(xùn)練、車輛指揮、擒敵拳崗前2課時講解2崗位禮貌、禮儀培訓(xùn)崗前1授課3崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)及流程、表格填寫崗前2授課操作4案例