房地產(chǎn)項目成本控制研究.docVIP

可編輯修改 房地產(chǎn)項目成本控制研究 摘 要 中國加入 WTO 以后 經(jīng)濟快速發(fā)展 這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機遇 但 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時也面臨著更多挑戰(zhàn) 隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)為維持自身的生存與發(fā)展 就必須努力做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理工作 成本控 制工作就成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的重中之重 本文研究分析了房地產(chǎn)項目成本控制的相關(guān)理論 以及影響成本控制的因素 接下來 分析了現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目的成本控制中存在的問題 如 忽略成本計劃 只注 重項目某一階段的成本控制 忽略售后服務(wù) 然后就這些問題提出了相應的解決方法及控 制措施 如 重視成本計劃 對項目的全過程進行成本控制 包括前期的土地開發(fā) 規(guī)劃設(shè)計 的成本控制 中期施工現(xiàn)場的成本控制 以及后期營銷和售后的成本控制 最后結(jié)合實際案 例來進行論證 使理論與實際能夠相結(jié)合 從而促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷降低成本 減少消 耗 提升其市場競爭力 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)項目 成本 控制 THE STUDY OF COST CONTROL IN REAL ESTATE PROJECT Class Accounting 0804 Name Niu Kai 可編輯修改 Instructor Qin Xiao Meng Abstract After China joins WTO the Chinese economy develops rapidly not only it has provided a good development opportunity for the property enterprises but also more challenges for them With domestic real estate market competition becomes increasingly fierce real estate development enterprise in order to maintain their own survival and development we must work hard to real estate development project cost management cost control work will become real estate enterprise management priority This paper analyzed the theory of the real estate project cost control and the impact of the cost control of factors and then analyzed the real estate enterprise in real estate now control the cost of the project the problems in such as regardless of cost plan Focus on one phase of the project cost control Ignore after sales service And then on these problems advances some corresponding solving methods and control measures such as attention to cost plan To the whole process of the project cost control including prophase land development planning and design of cost control the middle of the construction site cost control and later marketing and after sale cost control The last of the argument to actual case combining theory with practice can so as to make real estate development enterprises to reduce the cost reduce the cost and improve their market competitiveness Key Words Real estate real estate project cost control 目 錄 1 緒論 5 1 1 研究背景 5 1 2 研究的目的和意義 6 1 3 研究的總體思路主要內(nèi)容 7 可編輯修改 1 3 1 總體思路 7 1 3 2 主要內(nèi)容 7 2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制概述 9 2 1 房地產(chǎn)概述 9 2 1 1 房地產(chǎn)含義 9 2 1 2 房地產(chǎn)開發(fā)的概念及其特征 9 2 2 成本控制概述 9 2 3 房地產(chǎn)項目成本控制概述 10 2 3 1 房地產(chǎn)項目成本的概念及構(gòu)成 10 2 3 2 房地產(chǎn)項目成本控制的影響因素 11 3 我國房地產(chǎn)項目成本控制過程中存在的問題 13 3 1 忽略了成本控制計劃的重要性 13 3 2 只注重項目某一階段的成本控制 13 3 2 1 不注重決策階段的成本控制 14 3 2 2 開發(fā)商不重視項目設(shè)計階段的成本控制 15 3 2 3 招標投標沒有真正起到成本控制的作用 15 3 3 忽略售后服務(wù)階段的重要性 16 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施 17 4 1 認真做好項目開發(fā)的成本控制計劃 17 4 2 對開發(fā)項目全過程進行成本控制 18 4 2 1 前期階段 18 4 2 2 項目施工建設(shè)階段 22 4 2 3 市場營銷階段 27 4 3 做好售后服務(wù) 29 5 案例分析 30 5 1 JTLW 項目概況 30 5 2 JTLW 項目投資概算 30 5 3 JTLW 項目前期開發(fā)階段的成本控制 31 5 4 JTLW 項目施工建設(shè)階段的成本控制 32 5 4 1 采購 招投標成本控制措施 32 可編輯修改 5 4 2 施工階段的成本控制 33 5 5 JTLW 項目市場營銷階段的成本控制 33 5 6 JTLW 項目成本管理控制成果 33 6 結(jié)論 36 參考文獻 37 致 謝 38 1 緒論 1 1 研究背景 自從改革開放以來 我國已經(jīng)經(jīng)過 30 年的發(fā)展 時至現(xiàn)在 所取得的成就 舉世矚目 在眾多推動中國經(jīng)濟發(fā)展的元素中 房地產(chǎn)行業(yè)無疑扮演著舉足輕 重的角色 90 年代以前 我國一直是以計劃經(jīng)濟為主導的社會 房地產(chǎn)開發(fā)全部 可編輯修改 由國家進行投資 自從 1990 年國務(wù)院 55 號令對土地交易的法律承認以及 1992 年我國政府宣布實行市場經(jīng)濟體制之后 標志著我國房地產(chǎn)商品化的開始 才 真正形成我國的房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場 從那時到目前 我國房地產(chǎn)大體經(jīng)歷 了三個階段 1990 至 1996 年為第一個階段 當時的城市住宅建設(shè)由國家財政做 出安排 住宅單體幾乎都是千篇一律的平頂板式樓 風格單調(diào) 缺乏多樣性 那 時的住房主要是解決居住問題 基本上沒有其他的要求 這個階段總的來說是 賣方市場 因而對房地產(chǎn)企業(yè)的要求不高 第二個階段是從 1996 年到 2000 年 隨著 1998 年取消福利分房以后 房地產(chǎn)市場的購房主體發(fā)生了變化 集團購買 基本退出市場 而個人消費成為主體 普通居民有了選房的自由 對居住品質(zhì)逐 步提高 同時 除國有 集體所有的房地產(chǎn)公司外 大量的中外合資 合作 獨資 私營的房地產(chǎn)企業(yè)也參與到房地產(chǎn)的開發(fā)銷售 由于房地產(chǎn)市場購房主體需求 的多樣化和開發(fā)主體的多元化 房地產(chǎn)業(yè)的競爭越來越激烈 要想在競爭中取 勝 對房地產(chǎn)企業(yè)的要求也越來越高 第三階段是在 2000 年以后 整個中國的 房地產(chǎn)快速發(fā)展 進入到大規(guī)模的市場化開發(fā)階段 居住者不僅要求優(yōu)秀的戶 型設(shè)計 而且希望達到與周圍的自然環(huán)境 認為環(huán)境和社會環(huán)境的和諧統(tǒng)一 實 現(xiàn) 人居合一 的理想境界 它要求企業(yè)更有實力 資源要更加充分整合 隨著中國城市化的高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場商機無限 房地產(chǎn)開發(fā)利潤豐厚 年年的福布斯排行榜上都擠滿了房地產(chǎn)商的身影 暴利吸引了各路資金一擁而 入 很多都是只關(guān)注暴利 不考慮成本的 然而 當一個行業(yè)所吸納的資金和資 本到了無以復加的程度 勢必影響到整個社會經(jīng)濟發(fā)展的全局 弄不好會引起 國家經(jīng)濟的整體性動蕩 許多開發(fā)企業(yè)雖然意識到了成本管理的重要性 但是卻把開發(fā)項目的成本 管理僅當成是單項成本的控制工作 如 建安成本 土地成本 規(guī)劃設(shè)計費 配套 設(shè)施費等的控制 在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一 刀 這樣做的結(jié)果是 在某一方面成本看似控制住了 但是 項目在選址 規(guī)劃 設(shè)計 定位包裝過程中已經(jīng)存在的問題 卻在施工和銷售過程中不斷的暴露出 來 開發(fā)成本變成了開口成本 企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞 而沒有設(shè)法去 防止漏洞的產(chǎn)生 目前 房地產(chǎn)開發(fā)勢頭日益強勁 不少房地產(chǎn)商不重視項目的成本控制問 題 或者是想控制成本卻沒有行之有效的辦法和措施 企業(yè)進行成本控制的目 可編輯修改 的不是進行簡單的施工成本控制 更不僅僅為了把某個階段的費用節(jié)約 而是 從項目的全過程 全方位的角度出發(fā) 最大限度的利用企業(yè)的有效資源 從整體 意義上降低項目成本 從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益 社會效益 并提高企業(yè)成本管 理的科學性 依照公式 利潤 銷售收入 成本費用 可知成本是影響企業(yè)利潤高低的重要 因素 房地產(chǎn)開發(fā)項目是房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動 因此 項目成本控制得 好 對于房地產(chǎn)企業(yè)來說 其企業(yè)的成本控制也會相應控制得好 進而提高企業(yè) 利潤 那么 如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制 成為迫切需要研究的理論和實 踐問題 1 2 研究的目的和意義 本文研究的目的在于通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制現(xiàn)存問題的分析 結(jié) 合房地產(chǎn)開發(fā)項目特點及其成本控制的特殊性 尋求解決房地產(chǎn)開發(fā)項目成本 控制的措施 解決實際工作中的問題 從而加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制 實 現(xiàn)預定的成本目標 促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷降低成本 減少消耗 以低成本為 依托 通過價格競爭來擴大市場份額 最終擴大企業(yè)的利潤 提升企業(yè)市場競爭 力 本文的研究具有以下意義 1 從微觀上講 研究房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制 有助于房地產(chǎn)企業(yè)明確開發(fā) 項目成本控制的總體思路 結(jié)構(gòu)框架和實施措施 并減少和杜絕企業(yè)中的浪費 現(xiàn)象 節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源 為房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制提供一個理論上 的平臺 指導房地產(chǎn)企業(yè)實踐中的成本控制 2 從宏觀上講 通過對房地產(chǎn)開發(fā) 項目成本控制的研究 可更加合理 充分 有效的利用土地 對振興當前的房地 產(chǎn)業(yè)起到一定的作用 房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動作用十分明顯 隨著 房地產(chǎn)需求的提升 伴隨著家電 建材 運輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)需求的提升 帶動相關(guān) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 此外 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展 貧富差距越來越大 由于前些年房地產(chǎn)的泡沫 經(jīng)濟 房價猛漲 生活在城市中的廣大普通老百姓好多買不起房 通過對房地產(chǎn) 開發(fā)項目成本控制的研究 可以從某種程度上促進成本降低 進而使得房價回 可編輯修改 歸到理性階段 能夠在國家對房價以及房地產(chǎn)住宅項目開發(fā)進行調(diào)控是提供參 考意義 在解決普通百姓的住房問題方面做出一絲貢獻 這樣就有利于我國社 會的和諧發(fā)展 1 3 研究的總體思路主要內(nèi)容 1 3 1 總體思路 本文首先分析研究了房地產(chǎn)項目的相關(guān)概念及理論 然后從目前我國房地 產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題 即項目運作過程中輕計劃 實際中比較注重 對某一階段的成本控制 而對其他階段的成本控制缺乏足夠重視 忽略售后服務(wù) 階段這三方面入手 提出我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的三點措施 一是認真做 好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本計劃 二是按照全面控制與重點控制相結(jié)合的原則 對 開發(fā)項目全過程進行成本控制 三是認真做好售后服務(wù) 1 3 2 主要內(nèi)容 本文主要有六個部分的內(nèi)容 具體情況如下 第一部分是緒論 介紹了文章的研究背景 研究的目的和意義 研究的總體 思路 主要內(nèi)容和研究方法 第二部分是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制概述 介紹了房地產(chǎn)和成本控制的概念 特征 成本的構(gòu)成及其影響因素 第三部分是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的主要問題 主要有 輕計劃 只注重某一階段的成本控制 忽略售后服務(wù) 第四部分是成本控制措施 主要包括 認真做好成本計劃 對開發(fā)項目全過 程進行成本控制 做好售后服務(wù) 第五部分是案例分析 對北京 JT 房地產(chǎn)開發(fā)公司 JTLW 項目進行分析 第六部分是結(jié)論 可編輯修改 2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制概述 2 1 房地產(chǎn)概述 2 1 1 房地產(chǎn)含義 房地產(chǎn) 又稱不動產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財產(chǎn)的合稱 有廣義和狹義兩種理 解 廣義的房地產(chǎn)是指土地 土地上的永久性建筑物 基礎(chǔ)設(shè)施與自然資源 以 及由它們衍生出來的與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)利或利益 包括與分析房地產(chǎn) 可編輯修改 的有關(guān)知識與經(jīng)營房地產(chǎn)買賣的商業(yè)界 狹義的房地產(chǎn)是指土地 土地上的永 久性建筑物以及由它們衍生出來的各種物權(quán) 本文研究的是狹義的房地產(chǎn) 2 1 2 房地產(chǎn)開發(fā)的概念及其特征 房地產(chǎn)開發(fā)是一項以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對象的經(jīng)濟活動 房地產(chǎn) 開發(fā)的概念有廣義和狹義之分 廣義的房地產(chǎn)開發(fā) 一般是指從工程勘察 規(guī)劃 設(shè)計 征地拆遷 土地開發(fā)到房屋開發(fā)項目建設(shè)的全過程 狹義的房地產(chǎn)開發(fā) 多是指建設(shè)前期的開發(fā)工作 即包括工程勘察 規(guī)劃設(shè)計 征地拆遷及土地的 三通一平 或 七通一平 部分 我們通常所說的房地產(chǎn)開發(fā) 是指廣義的房地產(chǎn) 開發(fā) 本文中所指的房地產(chǎn)開發(fā)也是廣義的房地產(chǎn)開發(fā) 2 2 成本控制概述 成本控制就是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費進行控制 它有廣義 和狹義之分 狹義的成本控制也稱成本的日常控制 主要是指對生產(chǎn)階段產(chǎn)品 成本的控制 即運用一定的方法將生產(chǎn)過程中構(gòu)成產(chǎn)品成本的一切耗費限制在 預先確定的計劃成本范圍內(nèi) 然后通過分析實際成本與計劃成本之間的差異 找出原因 采取對策以降低成本 廣義的成本控制就是成本經(jīng)營 強調(diào)對企業(yè)生 產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)和方面進行全過程的控制 廣義的成本控制包括成本預測 成本計劃 成本日?？刂?成本分析和考核等一系列環(huán)節(jié) 論文中的成本指的是 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部成本的控制 是廣義的成本控制 隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期 地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化 房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤除了必須提供適銷對路的房源外 還應該降低開發(fā) 成本 嚴格控制各項費用支出 利潤 銷售收入 成本費用 這一眾所周知的簡單 公式 充分反映了成本管理的重要性 房地產(chǎn)開發(fā)項目本身就是一種投資大 風 險大 周期長 管理復雜的項目 房地產(chǎn)項目的管理將直接影響公司投資額以及 投資后的收益 在房地產(chǎn)炒得沸沸揚揚的今天 各方面都要冷靜 理性對待 對 于開發(fā)商來說最理性的事是控制成本 主要是對影響成本的主觀因素的控制 對關(guān)注點成本 少關(guān)注點房價 因為房價是市場決定的 而成本掌握在開發(fā)商自 己手中 房地產(chǎn)項目的目的和意義相當明確 追求利益最大化是一個企業(yè)的最 終目標 房地產(chǎn)公司要追求利益 只能通過合理的控制成本 控制投資 才能從 可編輯修改 中取得更大的經(jīng)濟效益 通過對項目成本的研究 找到一種能夠合理控制成本 的方法 并運用與實際工作中 解決實際工作中的問題 在工程中不斷尋求經(jīng)驗 在經(jīng)驗中更加豐富自己的知識 把理論和實踐聯(lián)系起來解決問題 將會得到事 半功倍的效果 省錢就是賺錢 誰在成本管理領(lǐng)域走在前面 誰就在競爭中占 據(jù)優(yōu)勢 2 3 房地產(chǎn)項目成本控制概述 2 3 1 房地產(chǎn)項目成本的概念及構(gòu)成 房地產(chǎn)項目成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象 以正常生產(chǎn)經(jīng)營 活動為前提 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應 用成本 按照房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特點 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本大致可分為以下 9 個項 目 1 土地出讓金 包括出讓金 拆遷費用 土地評估費 土地交易費等 2 前 期工程費 包括規(guī)劃 設(shè)計 項目可行性研究 水文地質(zhì)勘查 測繪 三通一平等 支出 3 建筑安裝工程費 包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工 程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費 4 基礎(chǔ)設(shè)施費 包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道 路 供水 供電 供氣 排污 排洪 通訊 照明 保安 環(huán)衛(wèi) 綠化等工程發(fā)生的 支出 5 公共配套設(shè)施費 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生 的支出 6 開發(fā)間接費用 指企業(yè)所屬直接組織 管理開發(fā)項目發(fā)生的費用 包 括工資 職工福利費 折舊費 修理費 辦公費 水電費 勞動保護費 周轉(zhuǎn)房攤 銷等 7 銷售 推廣費用 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部門以及代理機構(gòu)在銷售開 發(fā)產(chǎn)品或提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用 包括產(chǎn)品在銷售過程中所發(fā)生的 銷售中心建設(shè)費 樣品房裝修費 現(xiàn)場包裝 銷售材料 廣告宣傳費 推廣活動 等所有費用 代銷手續(xù)費 銷售服務(wù)費等 它在整個成本構(gòu)成中的比例越來越大 8 財務(wù)費用 指在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構(gòu)的利 息及其他費用等 9 稅費 包含兩部分 一部分是稅收 與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān) 的稅收包括營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅和教育費附加 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 耕地占有稅 土地增值稅 契稅 企業(yè)所得稅 印花稅 外商投資企業(yè)和外國企 業(yè)所得稅等 另一部分是行政性費用 主要由地方政府和各級行政主管部門向房 可編輯修改 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用 項目繁多且不規(guī)范 包括諸如征地管理費 商品房交 易管理費 開發(fā)管理費等 2 3 2 房地產(chǎn)項目成本控制的影響因素 房地產(chǎn)在開發(fā)項目過程中有諸多因素會影響成本控制 一部分是主觀因素 即開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中 在完善自身管理制度以及提高人員素質(zhì)的同時 能夠通過主觀意愿來控制的 比如建安成本 采購成本 營銷成本等 一部分是 客觀因素 這些客觀因素就是房地產(chǎn)商自身不能控制的 是由于整個國家形勢 房地產(chǎn)開發(fā)的大環(huán)境所確定的 是不可控的 但是房地產(chǎn)開發(fā)商必須要規(guī)避 把 影響將為最低 客觀因素主要有以下幾個方面 1 融資渠道相對薄弱 貸款利率居高不下 在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中 資金是最重要的 房地產(chǎn)的融資途徑仍然是自 籌資金 銀行貸款和其他資金 且受政策影響較大 在經(jīng)過多年的改革 中國房 地產(chǎn)市場融資渠道單一的局面仍未改變 這是不爭的事實 2 土地供應價格上升 政府壟斷土地的一級市場 而土地的供應量決定市場冷熱和房價高低 地 方政府在土地市場上的調(diào)控力度和水平 決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢 作為 成本轉(zhuǎn)嫁對象 地價的上漲 最終由消費者買單 3 建材價格波動 帶動建安成本提高 建筑所需原材料中鋼材 水泥 木材三大項所占比重最大 近幾年來價格均 有不同程度的上漲 可編輯修改 3 我國房地產(chǎn)項目成本控制過程中存在的問題 我國經(jīng)過幾十年的成本管理與實踐的探索 從理論上形成了一套關(guān)于成本 預測 決策 核算 控制 監(jiān)督 分析 考核的管理體系 進步是明顯的 但是在 房地產(chǎn)項目成本控制方面 還存在著諸多問題 3 1 忽略了成本控制計劃的重要性 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計的重要組成內(nèi)容之一就是成本計劃 同時成本計 劃又是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的有機組成部分 屬于成本的事前管理 編制 可編輯修改 成本計劃 對加強成本會計管理 降低房地產(chǎn)開發(fā)項目成本 提高經(jīng)濟效益具有 十分重要的作用 成本計劃是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重要依據(jù) 通過成本 計劃 可以詳細規(guī)定成本降低的要求 房地產(chǎn)開發(fā)項目的運行過程 也就是各項 計劃的執(zhí)行過程 成本的發(fā)生過程本身也就伴隨著成本的控制 成本計劃是編 制其他計劃的重要依據(jù) 成本計劃是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析和考核的基本標 準 成本計劃的逐級分解是將來進行成本考核分析的基本標準 通過定期分析 成本計劃的完成情況 查明各部門的成本差異 分清主觀和客觀原因 可以正確 評價和考核各部門的工作業(yè)績 作為獎懲的依據(jù) 從而調(diào)動各部門及職工降低 成本的積極性 成本計劃如此重要 但是在實際中 有的房地產(chǎn)商為了趕工期 早動工 不采用科學方法并不愿意花費時間制定成本計劃 而是粗略計劃 這顯 然不利于以后的成本控制 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總是忽略計劃的重要性 計劃一般分為長期計劃 年 度計劃和作業(yè)計劃 很多企業(yè)認為長期計劃 一般指 5 年以上的計劃 太遙遠了 從而忽略了對長期發(fā)展計劃的制定和實施 這一錯誤認識的直接影響是 企業(yè)生 產(chǎn)經(jīng)營沒有長遠規(guī)劃 走一步算一步 往往使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營失去連續(xù)性 甚至出 現(xiàn) 斷層 現(xiàn)象 企業(yè)的管理松懈也是成本失控的重要原因 管理活動效能低下 資源沒有得到合理利用 成本失真的問題時有所見 在評估成本支出時 材料利 用率低 設(shè)備效用差 技術(shù)及產(chǎn)品儲備不足 價值轉(zhuǎn)移和價值增值過程的無用環(huán) 節(jié) 資源浪費等往往令人怵目驚心 3 2 只注重項目某一階段的成本控制 許多房地產(chǎn)企業(yè)在實際中比較注重施工階段的成本控制 而對決策 設(shè)計 招標等階段的成本控制缺乏足夠的重視 房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個產(chǎn)業(yè)鏈 各個環(huán)節(jié)成本的控制 都會直接影響到整 個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本 但是在實際中 大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目在成本控 制方面存在誤區(qū) 只重視 顯性成本 的控制 而對 隱性成本 不加以重視 往往 都輕視項目成本控制中的溝通管理 比較注重對施工階段的成本控制 而對決 策 設(shè)計 招標等階段的成本控制缺乏足夠的重視 或只注重某一環(huán)節(jié) 忽視其 他環(huán)節(jié) 其成本管理均是鐵路警察 各管一段 各掃門前雪 現(xiàn)象嚴重 可編輯修改 3 2 1 不注重決策階段的成本控制 由于前些年 我國的房地產(chǎn)市場一直是賣方市場 很多房地產(chǎn)商將更多的 注意力放在了蓋房子 賣房子方面 而不注重決策階段的成本控制 雖然決策階 段發(fā)生的成本費用較少 但對整個項目的成本控制卻起著非常重要的作用 此 階段所做的項目策劃書 投資估算是投資決策的重要依據(jù) 它將直接影響一個 項目的成敗 但由于近十多年我國房地產(chǎn)因為處于賣方市場而存在暴力現(xiàn)象 因而很多房地產(chǎn)商不重視決策的成本控制 忽略了策劃的重要性 很多房地產(chǎn) 商做策劃報告僅僅是為了籌集資金的需要 只想把策劃包裝的好一點 從而達 到籌資的目的 這樣導致了策劃報告的可操作性大大降低 很多策劃報告顯得 膚淺 遠未達到 指導投資決策 的要求 在收集材料的廣泛性和代表性 分析計 算過程的規(guī)范性 邏輯推理的嚴謹性 指標選擇的合理性 計算結(jié)果的可靠性等 方面都有待根本性的提高 在這樣的循環(huán)往復中 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 失誤 仍在 有增無減的出現(xiàn) 大把大把的開發(fā)資金損失在有形和無形之中 因此 決策階段 中的可行性研究的作用至關(guān)重要 可行性研究是指在投資決策前 對于項目有 關(guān)的市場 資源 工程技術(shù) 經(jīng)濟 社會等各方面問題進行全面的分析 論證和 評價 從而判斷項目在技術(shù)上是否可行 在經(jīng)濟上是否合理 并對多個方案進行 優(yōu)選的科學方法 可行性研究的目的是使決策科學化 程序化 保證決策的可靠 性 為項目的實施和控制提供依據(jù)和參考 可行性研究在投資實踐中的作用主 要體現(xiàn)在以下幾個方面 1 可行性研究是投資決策的重要依據(jù) 項目投資決策 尤其是大型項目的投資決策的科學合理 是建立在根據(jù)詳細可靠的市場預測 成本分析和效益估算所進行的對項目的評價和分析基礎(chǔ)上的 可行性研究完成 的經(jīng)濟評價和分析是投資決策機構(gòu)的重要依據(jù) 2 可行性研究是編制設(shè)計任務(wù) 書的依據(jù) 可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模 建設(shè)項目內(nèi)容及建設(shè)項目標準 等都做出了安排 這些正是項目設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容 3 可行性研究是項目資金 籌措的依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟 財務(wù)指標進行 了分析 從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益獲利能力 銀行等金融 機構(gòu)提供貸款是根據(jù)流動性 收益性和安全性三原則 可行性研究可以為金融 機構(gòu)提供項目獲利信息 因此可行性研究也是企業(yè)籌集資金和金融機構(gòu)提供貸 款的依據(jù) 4 可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù) 開發(fā)商在可行性研 究確定的項目實施方案框架內(nèi) 按部就班地落實項目的前期工作 與設(shè)計院 供 可編輯修改 應 資金融通等部門商簽訂有關(guān)協(xié)議書 5 可行性研究是項目審批的依據(jù) 在 我國 投資項目必須列入國家的投資計劃 尤其是房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關(guān) 職能部門立項 審批 而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究 3 2 2 開發(fā)商不重視項目設(shè)計階段的成本控制 一方面 許多業(yè)主和項目管理者在項目初期對設(shè)計單位的選擇沒有引起足 夠的重視 又是為了方便 省錢或其他原因 將工程委托給不合格的設(shè)計單位甚 至委托給業(yè)余設(shè)計者 認為這樣可以節(jié)省設(shè)計費用 但結(jié)果卻造成了很大的麻 煩和經(jīng)濟損失 設(shè)計工作屬于高智力型的 技術(shù)與藝術(shù)相結(jié)合的工作 其成果評 價比較困難 設(shè)計方案以及整個設(shè)計工作的合理性 經(jīng)濟性 新穎性等常常不能 從設(shè)計文件如圖紙 規(guī)范 模型的表面反映出來 往往在工程竣工甚至是在項目 運行一段時間后 才能做出適當?shù)脑u價 所以設(shè)計質(zhì)量很難控制 這就要求對設(shè) 計單位的選擇予以特別的重視 另一方面 由于設(shè)計單位對項目的經(jīng)濟性不承 擔責任 所以他們常常從自身效益的角度出發(fā)盡快出方案 出圖 不希望也不愿 意做多方案的對比分析 往往只是認真做一個方案 并象征性的做一兩個方案 作陪襯 常常出現(xiàn)設(shè)計圖在質(zhì)量上沒問題 而在成本方面不合理的現(xiàn)象 3 2 3 招標投標沒有真正起到成本控制的作用 建設(shè)工程實行招投標 確定了競爭的規(guī)范準則 有利于展開公平競爭 擴大 了競爭范圍 可以使招標人更充分的獲得市場利益 有利于引進先進技術(shù)和管理 經(jīng)驗 提高企業(yè)有效競爭力 提供正確的市場信息 有利于規(guī)范交易雙方的市場 行為 但是目前我國房地產(chǎn)項目沒有真正實施招投標的地區(qū)大有所在 在資格 預審上實行區(qū)別對待 先開工后中標 串通中標 千方百計規(guī)避公開招標以及等 項目完工后再補標的情況 在我國西北地區(qū)大量存在 這就使得工程招投標依 然沒有起到成本控制的作用 由此可見 我國很多房地產(chǎn)開發(fā)項目在成本控制方面 普通對項目施工階 段的成本控制非常重視 施工階段是成本投入最明顯的一個階段 以為這樣就 是為了節(jié)約成本 疏忽了對決策 設(shè)計 招標階段的控制 使得項目結(jié)束后 計 算得知 整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本并未真正見底多少 3 3 忽略售后服務(wù)階段的重要性 可編輯修改 房屋售出到交付短則一年 長則兩三年 期間有許多不確定因素 如工期的 變動 細部結(jié)構(gòu)的變動 重要材料的選擇等 而作為開發(fā)商 為樹立形象 建立 良好的客戶關(guān)系 則必須先做好目前已有客戶的關(guān)系維護 這就需要有一個職 能部門及時將房屋情況通知客戶 再碰到某些情況時可以很好的與客戶溝通 同時還可以舉行業(yè)主聽證會 廣泛聽取客戶的意見 如此 可以大大減低房屋交 付后產(chǎn)生的糾紛 同時也可以贏得客戶的尊重和理解 在一些大城市有預見的開發(fā)商為提高競爭力 提升樓盤形象 相繼成立了 銷售和服務(wù)為一體的營銷服務(wù)中心 但是 從目前不少開發(fā)商具體操作來看 營 銷服務(wù)中心更多是以銷售功能為主 而服務(wù)相對則更少 甚至形同虛設(shè) 客戶投 訴依然不斷 其原因 就是沒有真正將服務(wù)落實到工作中 因此 對于多個滾動 開發(fā)的企業(yè)來說 則更有必要成立一個職能部門來處理售后服務(wù)問題 許多房地產(chǎn)商在項目竣工 運營之后 收回了投資 獲得了利潤 就自然而 然的投入了下一個項目的開發(fā)建設(shè) 忽略了售后服務(wù)的重要性 項目運營之后 房地產(chǎn)由專業(yè)的物業(yè)公司接管 如果產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題 則由物業(yè)公司聯(lián)系房 地產(chǎn)商 由少量的一些維修人員對產(chǎn)品進行維護維修 由于物業(yè)主要任務(wù)是協(xié) 調(diào) 控制各項業(yè)務(wù)活動的開展 作為消費者和房地產(chǎn)商的中間人 在整個過程中 很可能會由于這樣那樣的問題導致各方不滿意而引起一些不必要的麻煩 導致 售后服務(wù)不利 從而降低房屋的隱性價值 間接增加了其隱性成本 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施 4 1 認真做好項目開發(fā)的成本控制計劃 認真做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制計劃 即做好事前成本控制 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的成本計劃 就是基本建設(shè)工程預算 按照國家規(guī)定 這是隨同建設(shè)程 序分階段進行的 由于各階段的預算編制基礎(chǔ)和工作深度不同 基本建設(shè)工程 預算可以分為兩類 即 一是概算 二是預算 概算有可行性研究投資估算和初 步設(shè)計概算兩種 預算有施工圖設(shè)計預算和施工預算之分 概算編制在初步設(shè) 計階段 應包括工程建設(shè)的全部內(nèi)容 如總概算要考慮從籌建開始到竣工驗收 交付使用前所需的一切費用 概算依據(jù)概算定額或概算指標進行編制 其內(nèi)容 項目經(jīng)擴大而簡化 概括性大 其作為向國家和地區(qū)報批投資的文件 經(jīng)審批后 用以編制固定資產(chǎn)計劃 是控制建設(shè)項目投資的依據(jù) 預算編制在施工圖設(shè)計 可編輯修改 階段 一般不編制總預算 只編制單位工程預算和綜合預算 他不包括準備階段 的費用 如勘察 征地 生產(chǎn)職工培訓費用等 預算則依據(jù)預算定額和綜合預算 定額進行編制 預算定額一般都是由工程所在地的建設(shè)主管部門按年編制的定 價 其項目較詳細 較重要 預算起著建筑產(chǎn)品價格的作用 是工程價款的標底 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本計劃就是上述估算 概算和預算的總稱 進行房地 產(chǎn)開發(fā)項目成本計劃時 即進行概 預算時 其基本方法一般有兩種 一種是因 素測算法 它主要在正式編制成本計劃之前 根據(jù)現(xiàn)實情況和以往經(jīng)驗 測算影 響成本的主要因素 提出降低成本的主要措施 再在最近期已完工或?qū)⒔旯?的類似項目實際成本基礎(chǔ)上結(jié)合影響成本的主要因素并按各項降低措施調(diào)整 提出本項目的成本計劃數(shù)據(jù) 這種方法能反映成本升降的有關(guān)因素 計算比較 方便 但畢竟粗略 不便于控制執(zhí)行 又與實際成本核算方法相脫節(jié) 不利于分 析考核 另一種是直接計算法 它根據(jù)現(xiàn)實的各項消耗定額和費用的預算資料 在考慮成本減低要求的基礎(chǔ)上 按成本核算的程序和方法詳細計算項目的各項 各部的計劃成本 然后再匯總編制整個項目的成本計劃 這種方法適應性強 計 算詳細 比較準確 有利于控制 分析與考核 但編制過程比較繁瑣 工程量較 大 在實際房地產(chǎn)項目成本計劃中 應注意兩種情況 1 對項目初期的成本計 劃要求過高 項目的業(yè)主常常期望盡快準確的從項目成本計劃中獲悉項目的總 成本 期望項目計劃成本要盡可能低 要比項目未來的實際成本低 否則就認為 項目成本計劃是不成功的 但事實上 項目初期的技術(shù)設(shè)計方案 實施方案以及 各項任務(wù)安排等是比較粗糙的 不具體的 項目實施過程中 業(yè)主 用戶對項目 可能有新的要求 項目的環(huán)境條件都在不斷變化 所以 在項目初期難以得到詳 細和具體的成本數(shù)據(jù) 難以準確預測未來成本的變化情況 難以制定符合業(yè)主 期望的準確的項目成本計劃 這種不符合實際的較高要求 其結(jié)果會影響成本 計劃的過程和質(zhì)量 2 項目成本計劃過程的人為因素較強 項目成本計劃是人 們對預期項目成本的情況所做出的安排 在此過程中可能會出現(xiàn)項目決策者 計劃部門人員受其心理因素或部門注意等人為因素的作用 而過分地抬高或壓 低項目的計劃成本 這種情況會影響項目計劃成本和項目決策的正確性 科學 性和客觀性 影響到上層系統(tǒng)戰(zhàn)略決策的制定 影響項目有限資源的合理配置 可編輯修改 甚至影響整個國家或地區(qū)的資源配置 從而導致項目決策失誤和實施過程的混 亂 損害項目的總體目標及其他相關(guān)目標 4 2 對開發(fā)項目全過程進行成本控制 本章針對項目的全過程 提出成本控制的措施 首先是前期階段的土地開 發(fā)及規(guī)劃設(shè)計 接下來是施工建設(shè)階段的成本控制 竣工后 是營銷階段的成本 控制 4 2 1 前期階段 如果一個項目可行 前期階段的主要工作包括土地開發(fā) 規(guī)劃設(shè)計這兩大 部分 土地開發(fā) 房地產(chǎn)的位置是影響其價格的最重要因素 也是用戶首要考慮 的因素 規(guī)劃設(shè)計 由于設(shè)計工作的專業(yè)性很強 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般委托設(shè)計 院進行設(shè)計 項目開發(fā)總成本的 70 左右在設(shè)計階段確定 因而設(shè)計階段對于 項目成本的控制極為重要 而且產(chǎn)品的好壞對于客戶的滿意程度將起到關(guān)鍵作 用 1 土地開土地開發(fā)發(fā)的成本控制的成本控制 房地產(chǎn)界有句名言 第一是地段 第二還是地段 第三仍然是地段 可以說 是從宏觀上來說明地段在房地產(chǎn)投資方面的重要性 房地產(chǎn)的發(fā)展是不平衡的 所以對土地的開發(fā)尤其重要 對土地開發(fā)的成本也要有嚴格的控制 房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地 按其用途可將它分為如下兩種 一種是為了轉(zhuǎn)讓 出租而開 發(fā)的商品性土地 也叫商品性建設(shè)場地 另一種是為開發(fā)商品房 出租房等房屋 而開發(fā)的自用土地 前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品 其費用支出單獨構(gòu)成土地的 開發(fā)成本 而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品 其費用支出應計入商品房 出租房 等有關(guān)房屋開發(fā)成本 企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況規(guī)定的成本項目 設(shè) 置土地開發(fā)項目的成本項目 1 土地征用及拆遷補償費或土地批租費 2 前期 工程費 3 基礎(chǔ)設(shè)施費 4 開發(fā)間接費 其中土地征用及拆遷補償費是指按照 城市建設(shè)總體規(guī)模進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費 耕地占用稅 勞動力安 置費 及有關(guān)地上 地下物拆遷補償費等 但對拆遷舊建筑物回收的殘肢應估價 入賬并沖減有關(guān)成本 前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用 包 可編輯修改 括規(guī)劃 設(shè)計費 項目可行性研究費 水文 地質(zhì)勘查 測繪費 場地平整費等 基礎(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費 包括道路 供水 供電 供氣 排污 排洪 通訊等設(shè)施費用 開發(fā)間接費是指應有商品性土地開發(fā)成本 負擔的開發(fā)間接費用 土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費 還 應設(shè)置 配套設(shè)施費 成本項目 用以核算應計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費 但 讓很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在都是直接購買開發(fā)好的土地 但必須做好該地塊的 成本核算和評估 盡可能的使土地成本在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本中的所占比 例小一些 2 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計環(huán)節(jié)設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制成本控制 在前期階段 對后續(xù)工作影響最大的就是規(guī)劃設(shè)計 進行投資控制的關(guān)鍵 在于決策和設(shè)計階段 而在項目決策后 其關(guān)鍵就在于設(shè)計 據(jù)研究分析 這一 階段的設(shè)計費支出只占建設(shè)工程全過程費用的 1 以下 但正是這少于 1 的費 用對工程造價的影響卻高達 75 以上 且往往容易被忽視 據(jù)統(tǒng)計 建筑單項工 程設(shè)計中 在滿足同樣功能的條件下 技術(shù)經(jīng)濟合理的設(shè)計可降低工程造價 5 10 甚至更多 因此工程造價控制應將設(shè)計階段的造價管理作為全過程 造價管理的重點來抓 具體來講 可根據(jù)設(shè)計人員提供的設(shè)計圖紙和設(shè)計說明制定建設(shè)投資分項 初步概算 以保證投資得到最有效的運用 對不同的設(shè)計和材料進行成本分析和 研究 并向設(shè)計人員提出成本建議 協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)進行設(shè)計 設(shè)計 質(zhì)量間接影響工程投資 據(jù)統(tǒng)計 在工程質(zhì)量事故的眾多原因中設(shè)計責任多數(shù) 占 40 1 居第一位 不少建筑產(chǎn)品由于缺乏優(yōu)化設(shè)計而出現(xiàn)功能設(shè)置不合理 影響正常使用 有的設(shè)計圖紙質(zhì)量差 專業(yè)設(shè)計之間相互矛盾 圖紙變更多 造 成返工 停工現(xiàn)象 有的造成質(zhì)量缺陷和安全隱患 造成投資巨大的浪費 工程 投資增加 震驚全國的寧波大橋事故就是典型的例證 優(yōu)化設(shè)計的意識不強 目 前 業(yè)主往往把投資的控制中心放在施工環(huán)節(jié)上 為了趕工期 往往邊設(shè)計邊施 工 而對設(shè)計環(huán)節(jié)重視不夠 其原因 一是對設(shè)計對投資影響的重要性認識不夠 只搞施工招標 招標價要低于底標 施工單位要讓利等 殊不知設(shè)計方案的優(yōu)化 會帶來更大的節(jié)約 二是無法很好的選項目設(shè)計 雖是通過招標 但此時方案不 可編輯修改 細 概算粗略 很難來綜合評定 三是業(yè)主由于專業(yè)知識上的限制 對設(shè)計方案 難以從優(yōu)化提出要求或疑義 四是業(yè)主要求出圖時間緊 壓低設(shè)計費 影響優(yōu)化 設(shè)計開展 五是優(yōu)化設(shè)計的開展缺乏必要的壓力和動力 由于目前的設(shè)計經(jīng)營缺 乏公平競爭 所以設(shè)計單位的重心不在技術(shù)水平的提高上 設(shè)計只要保證不出 大的質(zhì)量問題 方案的好壞 造價的高低 關(guān)系不大 使優(yōu)化設(shè)計失去壓力 由 于現(xiàn)在的設(shè)計收費是按面積或按造價的比例計取 幾乎跟投資的節(jié)約和設(shè)計質(zhì) 量的優(yōu)劣無關(guān) 導致設(shè)計方案不認真進行經(jīng)濟分析 而是追求高標準 或為保險 起見 隨意加大安全系數(shù) 造成浪費 相反 設(shè)計單位即使花費了較多的人力 物力 優(yōu)化了設(shè)計方案 給業(yè)主節(jié)約了投資 有時設(shè)計費反而變少了 從而挫傷 了優(yōu)化設(shè)計的積極性 設(shè)計質(zhì)量的好壞 直接影響工程建設(shè)費用的高低和工期的長短 決定工程 項目的投資大小 世界矚目的中國國家體育館工程 鳥巢工程 經(jīng)過專家們對 設(shè)計的合理性進行審核后 進行了鋼結(jié)構(gòu)瘦身的設(shè)計 在沒有改變功能的情況 下 節(jié)約了大量的鋼材 降低了造價成本 合理科學的設(shè)計 可降低工程造價 但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù) 輕經(jīng)濟 任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準 而對經(jīng)濟上的合理性考慮的較少 片面追求設(shè)計的工作量和經(jīng)濟效益 缺乏精 品意識 有的結(jié)構(gòu)設(shè)計過于保守 一直出現(xiàn)肥梁 胖柱 厚板 有的平面布置 設(shè) 備配置等不合理 有的結(jié)構(gòu)安全系數(shù)過大 有的漏項 錯位等問題 從根本上影 響了工程項目成本的有效控制 在設(shè)計階段 可以采取以下措施對成本進行控 制 推行設(shè)計招標 擇優(yōu)選擇設(shè)計單位 積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法 盡量將工程主體及 配套的維護 綠化等一起進行招標 采用多家競投 組織有關(guān)專家綜合評比 這 樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位 又可以促進設(shè)計方在項目整體布局 建筑造型 使 用功能上開拓創(chuàng)新 在降低工程造價上下工夫 開展限額設(shè)計 有效控制造價 當前普遍存在著設(shè)計不精 深度不夠的情況 這是增加工程造價的關(guān)鍵因 素之一 由于設(shè)計頻繁變更 給工程造價控制帶來一定的難度 依據(jù)施工經(jīng)驗和 投資估算的要求 必須有效的確定設(shè)計限額 造價 三材消耗指標等 并建立獎 可編輯修改 懲考核激勵機制 對某個專業(yè)或某一段突破了造價指標 必須分析原因 用設(shè)計 修改的辦法加以解決 克服那種只顧畫圖 不管工程造價高低的傾向 變 畫了 算 為 算了畫 并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學分析 比較 優(yōu)化設(shè) 計 降低工程造價 積極推行限額設(shè)計 健全設(shè)計經(jīng)濟責任制 設(shè)計人員應熟悉掌握建筑工程 預算定額及費用定額 熟悉當?shù)亟ㄖ袌龅牟牧蟽r格 然后按工程項目投資估 算控制初步設(shè)計 再用初步設(shè)計控制施工圖設(shè)計 在保證各專業(yè)的使用功能及 技術(shù)經(jīng)濟指標的前提下 制定雙贏策略 合理分解和使用投資限額 融施工圖設(shè) 計和施工圖預算為一體 把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來 嚴格控制設(shè)計變更 以保 證投資限額不輕易突破 改變設(shè)計取費辦法 實行設(shè)計質(zhì)量獎優(yōu)罰劣的制度 如果設(shè)計單位在批準的項目投資限額內(nèi) 進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟分析和比 較 在保證安全和不降低功能的前提下 通過采用新方案 新技術(shù) 新材料 新 工藝 達到節(jié)約工程投資目的 并按其節(jié)約的投資額給予一定比例的獎勵 反之 對超投資限額的設(shè)計單位給予一定的罰款 做到獎罰分明 采用合同措施 有效控制造價 針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄 設(shè)計變更隨心所欲的現(xiàn)象 在設(shè)計合同 經(jīng)濟的條款上 增加設(shè)計變更及修改的費用限度限制條款 如設(shè)計變更費超出 施工合同價的某一比例 如 5 時 則扣罰一定比例的設(shè)計費 設(shè)計質(zhì)保金 采 取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范 設(shè)計標準 工程量與概預算指標等各方面控制 的一種舉措 4 2 2 項目施工建設(shè)階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工階段是依據(jù)設(shè)計圖紙 將原材料 半成品 設(shè)備等變 成工程實體的過程 在項目全過程中占了很長的時間 這個階段是成本支出的 顯性階段 其成本控制是具體的 繁雜的 此階段的主要工作包括 1 編制工作 流程圖 落實管理人員的職能和任務(wù) 2 熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求 對工程費 用變化大的部分和環(huán)節(jié) 作為重點成本控制對象 3 詳細進行工程計量 復核 工程付款賬單 嚴格經(jīng)費簽證 4 對經(jīng)濟技術(shù)變更進行經(jīng)濟技術(shù)比較 并進行 可編輯修改 預測和分析 嚴格控制計劃變更 5 定期進行工程費用超支分析 提出控制工 程成本突破預算的方案和措施 6 及時掌握國家和省 市 自治區(qū)有關(guān)部門的 各種定額和取費標準的變化 7 注重合同簽訂 修改和補充工作 著重考慮對 項目成本的影響 8 做好工程施工記錄 保存好各種文件圖紙 特別是施工變 更圖紙 為可能發(fā)生的索賠提供依據(jù) 1 實實行工程招投行工程招投標標管理是成本控制的基管理是成本控制的基礎(chǔ)礎(chǔ) 1 實行建設(shè)工程施工招投標制度 招投標文件的編制是建設(shè)單位建設(shè)成本的始發(fā)點也是控制成本的核心 必須在編制招標文件時以單項工程為基礎(chǔ) 對投標單位編制投標書時 尤其是 編寫經(jīng)濟表和技術(shù)標時提出建設(shè)單位的詳盡條件要求 以牢牢的控制住建設(shè)成 本 標底的編制與設(shè)計 在編寫招標文件時還要緊緊的扣住該項目工程概算 確定招標限價 要求招標設(shè)計的標價不得超過該項概算額度 在把握建設(shè)市場 動態(tài)變化的基礎(chǔ)上 按照項目的工期長短 技術(shù)復雜性 規(guī)模大小和施工難易程 度等因素做適當?shù)目紤] 確定下浮率 這樣就可以一開始為建設(shè)項目控制好成 本打好基礎(chǔ) 2 合同管理的成本控制 工程的施工合同是建設(shè)單位與工程建設(shè)總承包單位互相約束 互相制約的 一項法律性文件 合同一經(jīng)簽訂 雙方的關(guān)系就已經(jīng)確定 對這一環(huán)節(jié)的成本控 制主要在兩個方面 一個是在簽訂合同時要嚴格的以招標文件為基礎(chǔ) 對有關(guān)工 程成本控制的條款進行詳細的約定 比如合同總價 合同所包括的工程范圍 施 工期間費用調(diào)整的限制 條件以及依據(jù) 洽商 設(shè)計變更的確認 已供原材料和 設(shè)備的質(zhì)量 價格認證要求以及風險責任的承擔和規(guī)避等等 如果在這些方面 稍有疏漏 在工程建設(shè)期間就有可能造成施工成本的失控 二是工程合同在施 工建設(shè)期間的執(zhí)行控制 項目施工建設(shè)期間較長 現(xiàn)場的各項因素復雜 甲乙雙 方在實際操作中 合同中的一些條款往往會被忽略 這就需要建設(shè)單位要指定 專門人員負責 隨時監(jiān)控施工過程中發(fā)生的一切活動是否超出合同范圍以及條 可編輯修改 款約定 從而維護合同的嚴肅性以及避免因合同執(zhí)行問題而造成成本上的失控 2 采采購購管理成本控制措施管理成本控制措施 采購投入主要包括土地使用權(quán) 建筑材料 中介代理機構(gòu)的服務(wù) 辦公設(shè)備 與技術(shù) 其他物資等 采購為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供一切必要的物資 包括土地 資金 建筑材料 電氣設(shè)備及管道 其費用占工程造價的 60 70 選擇產(chǎn)品 質(zhì)量符合要求 價格低檔 售后服務(wù)好的供應商 能達到降低成本保證施工質(zhì)量 的作用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購管理能力直接決定了整個房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成 本 1 采購成本的管理基礎(chǔ) 項目采購管理的依據(jù)是招標文件 合同 施工圖紙 管理的具體措施是對擬 采購的原材料或設(shè)備編制出購置計劃之后進行招投標管理 通過管理把原材料 和設(shè)備設(shè)施的采購成本有效的控制在預算范圍之內(nèi) 在招標文件和工程合同以 及施工圖紙之中對施工期間原材料和設(shè)備設(shè)施的采購都是有比較詳盡的規(guī)定條 款 哪些是甲供的 哪些是乙供的 材料設(shè)備的功能 等級 規(guī)格甚至是國產(chǎn) 進 口還是合資的產(chǎn)品都有詳盡的規(guī)定 而這些條件設(shè)置又都是經(jīng)過建設(shè)單位的主 管部門進行了認真仔細的研究策劃而得出的 所以 他們是建設(shè)單位進行采購 時應該嚴格遵守的依據(jù) 也是進行管理的依據(jù) 在采購過程中只有通過招投標管理 才能真正做到 貨比三家 把采購的成 本控制在預算范圍之內(nèi) 達到 最佳性價比 2 采購成本的控制 對采購成本控制管理有以下幾個重要環(huán)節(jié) 一是上面提到的嚴格按照招標 文件 工程合同和施工圖紙進行采購 減少采購過程中的隨意性 要嚴格控制采 購過程中對擬采購的材料 設(shè)備 設(shè)施的功能 規(guī)格 等級進行變動 以免造成 一味追求低價而導致質(zhì)量低劣和功能上的損失 也避免單獨追求高及質(zhì)量而造 成不必要的成本增加 導致采購成本沒能控制在一個合理范圍之內(nèi) 二是要編 制一個合理