溫州蒼南縣某地塊房地產開發(fā)項目可行研究報告.doc

目 錄第一章 總 論11.1申報單位概況11.2可行性研究依據11.3可行性研究范圍和重點21.4可行性研究概況及成果2第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析52.1區(qū)域社會經濟概況52.2擬建項目與相關規(guī)劃的關系52.3擬建項目與產業(yè)政策的關系62.4行業(yè)準入分析7第三章 節(jié)能方案分析83.1概述83.2節(jié)能措施9第四章 建設用地及土地利用分析124.1項目選址124.2建設條件124.3土地利用合理性分析154.4地質災害影響分析164.5其他不利影響分析164.6征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案16第五章 建設規(guī)模與初步方案185.1建設規(guī)模185.2設計方案簡要說明18第六章 環(huán)境與生態(tài)影響分析236.1設計依據236.2編制原則236.3環(huán)境影響因素分析246.4環(huán)境保護措施276.5環(huán)境影響評價結論326.6水土保持方案32第七章 勞動安全衛(wèi)生與消防347.1勞動安全衛(wèi)生347.2消防35第八章 項目實施進度及建設管理378.1建設工期378.2項目實施進度安排378.3項目建設與運行管理39第九章 投資及資金籌措419.1投資估算419.2資金籌措43第十章 產出及銷售收入估算4410.1產出4410.2銷售4410.3銷售收入估算44第十一章 經濟效益分析4611.1經濟效益估算4611.2財務盈利能力分析4711.3風險分析47第十二章 社會影響分析4912.1社會影響分析說明4912.2社會影響效果分析4912.3互適性分析50第十三章 結論與建議5213.1結論5213.2建議53蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項目 可行性研究報告第一章 總 論1.1申報單位概況1.1.1企業(yè)名稱：溫州某某房地產開發(fā)有限公司1.1.2類型：1.1.3住所：1.1.4法定代表人：1.1.5注冊資本：1.1.6經營范圍：房地產開發(fā)、物業(yè)管理服務。（依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動）1.2可行性研究依據1.2.1建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；1.2.2國家發(fā)改委令第21號產業(yè)結構調整指導目錄（2011年本）（2013年修正）；1.2.3國有建設用地使用權出讓合同（蒼土合字201605號）；1.2.4蒼南縣國有建設用地使用權拍賣成交確認書；1.2.5蒼南縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局規(guī)劃條件通知書（2016規(guī)劃條件21號）；1.2.6蒼南縣龍港鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃(2011-2030)；1.2.7溫州某某房地產開發(fā)有限公司營業(yè)執(zhí)照、房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質證書復印件；1.2.8溫州某某房地產開發(fā)有限公司提供的有關資料。1.3可行性研究范圍和重點1.3.1對項目的市場需求進行全面分析、研究，并作出評價；1.3.2對項目設計方案及技術指標的可行性和合理性進行全面的研究、分析，并作出評價；1.3.3對項目的投資估算和經濟效益進行分析，對項目抗風險能力進行分析，并作出評價。1.4可行性研究概況及成果1.4.1項目建設地點根據蒼南縣國有建設用地使用權出讓合同書，項目地塊坐落于龍港鎮(zhèn)雙排街以西、東新街以北。該地塊地理位置優(yōu)越，交通便捷，公用工程配套設施齊全。1.4.2建設規(guī)模項目總用地面積14683.2m2，其中建設用地面積11616.3 m2，代征道路用地面積3066.9 m2。計入容積率總建筑面積34690m2（未含地下室面積9298m2，底層架空建筑面積160.88m2），其中住宅32226.86m2，商業(yè)面積1744 m2，配套用房719.14m2，余為道路、綠化及停車等用地。容積率2.986，建筑密度26.64%，綠地率30%。1.4.3項目建設期根據國家建筑安裝工程定額及項目內容，項目建設期為2年，自2016年11月至2018年10月。1.4.4投資及資金來源項目總投資25800萬元，根據國發(fā)200927號號“國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知”，項目最低資本金為5160萬元。資金來源：由溫州某某房地產開發(fā)有限公司自籌解決。1.4.5銷售收入估算根據地塊用途安排及房產銷售價格計算，項目銷售收入總計為34231萬元。其中住宅銷售收入29004萬元，商業(yè)用房銷售收入5227萬元。1.4.6主要技術經濟指標表1 主要技術經濟指標一覽表序號項 目單位數量備 注1總用地面積14683.21.1建設用地面積11616.31.2代征道路用地面積3066.92總建筑面積44148.882.1計入容積率建筑面積346902.1.1住宅32226.862.1.2商業(yè)17442.1.3配套用房719.142.2不計入容積率面積9458.882.2.1地下室92982.2.2底層架空面積160.883建筑占地面積3094.144綠地面積3484.895容積率2.9866建筑密度%26.647綠地率%308總戶數戶2809機動車停車位輛3209.1地上停車位輛599.2地下停車位輛26110總投資萬元2580011成本利潤率%24.412成本利稅率%32.713銷售利潤率%18.4=56=第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析2.1區(qū)域社會經濟概況蒼南縣位于浙閩交界處鰲江流域，素有浙江“南大門”之稱。東與東南瀕臨東海，西南毗連福建省福鼎市，西鄰泰順縣，北與平陽、文成兩縣接壤。距溫州市區(qū)60公里，距離省會杭州432公里，104國道、沈海高速公路橫貫全境。蒼南縣陸地總面積1261.08平方公里，海岸線長168公里，內海及領海面積3780余平方公里。常住人口119萬人，全縣現轄10個鎮(zhèn)、2個民族鄉(xiāng)、95個社區(qū)、81個居民區(qū)和704個行政村；2015年全縣實現生產總值423.55億元，同比增長8.2%；財政總收入46.2億元、列全市第5，增長7.8%、列全市第3，一般公共預算收入30.02億元，增長9.4%，總量和增速均列全市第3；社會消費品零售總額274.94億元，增長11.2%；城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入36525元，農村常住居民人均可支配收入17023元，分別增長8.75%、10.03%。 2.2擬建項目與相關規(guī)劃的關系2.2.1“十三五”期間，我國將優(yōu)化住房供給結構，保持房地產市場平穩(wěn)運行。中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要指出：在住房供求關系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模。在商品房庫存較大地區(qū)，穩(wěn)步化解房地產庫存，擴大住房有效需求，加快推進住宅產業(yè)現代化，提升住宅綜合品質。2.2.2為貫徹落實國家關于房地產市場分類調控、因地施政要求，進一步推動我省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布了促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。該通知指出：促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是落實中央穩(wěn)增長、促改革、調結構的重要舉措，是加快推進新型城市化、建設“兩美”浙江的重要內容，在穩(wěn)定投資、促進消費、改善民生等方面發(fā)揮著重要作用。2.2.3“蒼南縣國民經濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要”提出：“十三五”是蒼南全面建成小康社會的關鍵時期，要促進城鄉(xiāng)區(qū)域更為協(xié)調，加快推進新型城鎮(zhèn)化建設，中心城區(qū)建設品質要進一步提升，中心鎮(zhèn)和美麗鄉(xiāng)村建設取得重大進展。本項目地理位置優(yōu)越，項目的開發(fā)建設對于龍港城市建設具有重要意義。因此，本項目開發(fā)建設符合相關規(guī)劃要求。2.3擬建項目與產業(yè)政策的關系安居是關系人民生活幸福和社會安定的大事。隨著我國住房制度改革的不斷深化，特別是停止住房實物分配、逐步實行貨幣化分配政策以來，房地產業(yè)市場化程度明顯提高，房地產價格也逐步升溫。在一系列宏觀調控政策的持續(xù)作用下，龍港房地產市場呈現了比較溫和的態(tài)勢，資金到位良好，市場運行呈健康發(fā)展態(tài)勢。但由于土地供給的缺乏，龍港房地產在整體供給方面仍處于供不應求的勢態(tài)。為此，蒼南縣人民政府配合國家對房地產的宏觀調控，出臺了一系列利于房地產業(yè)健康發(fā)展的政策，并采取措施加快土地供給，從供給方面調控房地產市場，以利于房地產市場健康發(fā)展。本項目地塊地處蒼南縣龍港鎮(zhèn)，屬于政府規(guī)劃的商住用地項目，符合溫州市、蒼南縣的規(guī)范房地產市場的政策，利于整個房地產市場持續(xù)發(fā)展、優(yōu)化房產結構，符合房地產產業(yè)政策。2.4行業(yè)準入分析2.4.1本項目建設單位為溫州某某房地產開發(fā)有限公司，該單位在蒼南縣市場監(jiān)督管理局登記注冊（統(tǒng)一社會信用代碼 ），專業(yè)從事房地產開發(fā)等業(yè)務的，法人代表楊宗廣，注冊資本貳仟萬元整，該公司具備房地產開發(fā)資質（證書編號： ）。因此本項目的建設單位符合房地產行業(yè)的準入要求。第三章 節(jié)能方案分析3.1概述為努力創(chuàng)建資源節(jié)約型社會，緩解能源瓶頸制約，促進經濟社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展，必須全面貫徹科學發(fā)展觀，落實節(jié)約資源的基本國策。以提高能源利用效率為核心，以增強全社會節(jié)能降耗意識為基礎，以轉變經濟增長方式、調整經濟結構、加快節(jié)能技術進步為根本，建立嚴格的管理制度和有效的激勵機制，充分發(fā)揮市場配置資源的基礎作用，調動市場主體節(jié)約能源資源的自覺性，努力形成市場導向、政府推動、企業(yè)和公眾主動參與的節(jié)能降耗工作格局，積極營造有利于節(jié)能降耗的良好社會氛圍，以能源的高效利用促進節(jié)約型社會建設。要求新建項目嚴格執(zhí)行國家相關節(jié)能降耗規(guī)范標準和規(guī)定：3.1.1中華人民共和國節(jié)約能源法；3.1.2國發(fā)200628號國務院關于加強節(jié)能工作的決定；3.1.3國發(fā)200540號國務院關于發(fā)布實施的決定。 3.1.4公共建筑節(jié)能設計標準（GB50189-2005）3.1.5民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分JGJ26-95）3.1.8建筑采光設計標準（GB/T 50033-2001）3.1.7建筑照明設計標準（GB50034-2004）3.1.8建筑給水排水設計規(guī)范（GB50015-2003）3.2節(jié)能措施節(jié)能作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內容之一，在現在生活中，已經顯得越來越重要。項目要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。對于建筑物的節(jié)能措施，嚴格按照建筑節(jié)能管理規(guī)定的要求，使用具有市場準入許可的產品，采用節(jié)能型建筑結構、材料、器具和產品，提高保溫隔熱性能和采暖、制冷、照明、動力等設備的能源利用率，積極應用太陽能技術，預設相應管道等設施。按照國家節(jié)能設計規(guī)范要求，本項目設計采用的設備與材料，應采用與項目規(guī)模相適應的、先進可靠的節(jié)能新工藝、新技術、新設備和新材料。凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應設置綜合利用設施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。按照國家有關節(jié)約能源和合理利用能源的要求，對整個工程設計中的能耗進行控制，從而降低成本，達到提高經濟效益的目的?！敖ㄖ?jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內容之一，在現代生活中已顯得越來越重要。節(jié)能措施應嚴格按建筑節(jié)能管理規(guī)定的要求采用，本項目建議采用以下節(jié)能措施：3.2.1建筑維護采用保溫墻板與屋面板，其具有良好的隔熱與保溫性能，夏天可降低制冷的能耗，冬天可有效利用設備發(fā)熱量，保持室內正常的環(huán)境溫度。3.2.2合理選擇空壓機的排氣壓力，避免不必要的高壓，減少能耗。3.2.3空調、電梯等設備均采用節(jié)能型先進設備。3.2.4采用集中自動無功率補償電容器，補償前平均功率因數0.73，補償后功率因數達到0.92，節(jié)約電能。照明采用節(jié)能燈具。3.2.5電力系統(tǒng)3.2.5.1本項目的電力系統(tǒng)在設計、布置時力求減少線損，合理選擇負荷中心，節(jié)約電能。3.2.5.2嚴禁采用國家頒布的淘汰電器產品。變壓器設計負荷載控制在80%左右，有利于降低能耗。3.2.5.3在下一步的深化設計中確定變壓器位置、數量、容量負荷中心，降低配電系統(tǒng)的電能損耗。3.2.6要切實貫徹浙江省實施（節(jié)能法）辦法，加強節(jié)能管理，尤其是節(jié)電、節(jié)水的技術及合理的使用，努力降低產品能耗。第四章 建設用地及土地利用分析4.1項目選址項目選址在蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊，坐落于龍港鎮(zhèn)雙排街以西、東新街以北。土地使用性質為商住用地。4.2建設條件4.2.1自然條件4.2.1.1氣候特征：本地區(qū)屬于亞熱帶海洋性季風氣候地區(qū)，風速風向季節(jié)變化明顯。冬季處于西伯利亞冷高壓控制下盛行偏北風，風速較大，天氣以晴冷為主。春季冷高壓勢力開始減弱，西太平洋副熱帶高壓勢力逐漸增強北進，鋒面氣旋活動頻繁，風速大，風向多變，天氣開始逐漸轉暖，降水增多，形成春雨。春末夏初，冷熱氣團相當，形成靜止鋒，產生連綿降雨，俗稱梅雨。夏季由于受西太平洋副熱帶高壓控制，盛行偏南風，天氣炎熱，降水較少。氣象要素特征值如下：多年平均氣壓：1015.6hPa多年平均氣溫： 18.1多年平均相對濕度：83%多年平均降水量： 1753.8mm最大年降水量：2804.6mm多年平均蒸發(fā)量：1283.4mm多年平均霧日數：25.9d多年平均雷暴日數：33.7d多年平均日照時數：1922.5h無霜期：約274d多年平均風速：5.1m/s全年主導風向；W（19%）4.2.1.2水文條件：全縣河流（不含鰲江和赤溪、礬山山溪性溪流）集雨面積共1087.8平方公里，河道總長度2327.4公里，水面面積46.63平方公里，總容積19927萬立方米，縣內河流都屬外流河，受亞熱帶海洋性季風氣候影響，每年于4月15日進入汛期，10月15日出汛。據水文部門多年紀錄資料，全縣河流年平均流量為12.0287億立方米，偏豐年15.3961億立方米，豐水年11.5475億立方米，缺水年9.0216億立方米，枯水年6.1346億立方米。4.2.1.3地形地貌：蒼南總的地勢是西南高東北低，西南有5座千米以上的山峰挺拔其間，地勢高峻，溝源區(qū)多峭壁、瀑布；東北端為鰲江口，地勢低平，標高僅3至5米，是河網密布的平原。在亞熱帶溫濕氣候條件下，地表風化作用活躍，風化厚度達10米以上。流水作用強烈，坡地溝壑縱橫，到處有基巖裸露的沖刷坡。根據地貌成因和形態(tài)特點，蒼南應列為侵蝕低山范圍。4.2.1.4地震設防：根據地震區(qū)劃分帶，本地區(qū)屬東南沿海二級地震區(qū)，地震強度和頻率較弱，遠場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一，接近三級地震區(qū)。本項目根據抗震設計規(guī)范(GB50011-2010)的規(guī)定，建筑物按設防烈度六度進行抗震設計。4.2.2外部配套條件4.2.2.1交通條件蒼南處于大陸黃金海岸線的中段， 104國道、沈海高速公路和溫福鐵路橫貫境內，龍金大道、世紀大道、靈龍大道、時代大道等四通八達。4.2.2.2供電本項目電源由區(qū)域高壓變電所引入，供電方式形成放射式供電系統(tǒng)，并設置設備動力及照明配電柜，以滿足項目供配電的需要。4.2.2.3通信、信息設置用戶交換機，與市話公網連通，采用電話電纜直接引入，經電話箱分接至各單位部門；信息網絡系統(tǒng)的網絡進線采用光纖光纜，網絡采用星形結構，以集線器，雙鉸線連接，形成網絡系統(tǒng)，便于經營管理，同時為確保市場安全有序運行，配置視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共區(qū)域視頻監(jiān)控系統(tǒng)。4.2.2.4給排水（1）給水：由區(qū)域供水管網接入。（2）排水：雨污分離制，污水通過地埋式污水凈化池處理達標后排入市政污水管網；雨水由干管匯集后，排入市政雨水管網。4.2.3施工條件項目施工場地寬闊，便于存放施工設備，也便于搭建臨時建筑供施工辦公、居住用。項目施工用建筑材料在附近有供應，施工用水、用電供應充足，可滿足項目施工的需要。4.3土地利用合理性分析溫州某某房地產開發(fā)有限公司以7790萬元地價取得蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊及東新街地下空間建設用地使用權。根據蒼南縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局出具的規(guī)劃設計方案要求，項目容積率控制在2.99，建筑密度30%，綠地率30%；本項目容積率為2.986，建筑密度26.64，綠地率30%。因此，項目符合規(guī)劃設計條件有關規(guī)定。4.4地質災害影響分析參照相鄰區(qū)域的工程地質情況，本工程場地在勘察范圍內未發(fā)現有暗塘、暗浜等影響工程穩(wěn)定性的不良地質現象。根據中國地震烈度分區(qū)圖，蒼南為地震基本烈度6度區(qū)，地震動峰值加速度為0.05g，場地20m埋深內地基土多為淤泥及淤泥質土，場地與類型為軟弱場地土，場地類別可定為類場地?？傮w而言，本項目的建筑物無大荷載單體，在正常運行中也無大的動荷載等，因此本項目無誘發(fā)地質災害的可能性。4.5其他不利影響分析由于本項目用地非礦床及地下文物等保護區(qū)域。因此，本項目的建設不會導致壓覆礦床和文物，同時也不會對防洪和通航產生不利影響。4.6征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案本項目選址地塊為國有建設用地出讓地塊，不涉及再次征地拆遷和移民安置等內容。因此，本項目不需要制定征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案。第五章 建設規(guī)模與初步方案5.1建設規(guī)模項目總用地面積14683.2m2，其中建設用地面積11616.3 m2，代征道路用地面積3066.9 m2。按用地功能劃分：建筑占地面積3094.14m2，道路、廣場、停車等面積5037.27m2，綠地面積3484.89m2。計入容積率總建筑面積34690m2（未含地下室面積9298m2，底層架空建筑面積160.88m2），其中住宅32226.86m2，商業(yè)面積1744 m2，配電房134.6 m2，電信接線間33.34 m2，消（監(jiān)）控室47.3 m2，物業(yè)管理用房251.94 m2，社區(qū)服務用房75.36 m2，開閉所65.8 m2，居家養(yǎng)老服務用房110.8 m2，余為道路、綠化及停車等用地。容積率2.986，建筑密度26.64%，綠地率30%。 5.2設計方案簡要說明根據項目功能需要，作如下簡要說明：5.2.1設計目標融合中西設計的先進理念，在居住生活中體現文化的多元性，以及社區(qū)場所的回歸和科學技術的應用。5.2.1.1致力于創(chuàng)造良好的城市空間環(huán)境結合區(qū)位特點及生活定位，力圖創(chuàng)造良好的城市空間環(huán)境品質建立充滿吸引力和活力、優(yōu)雅而有序、特征鮮明的現代都市住區(qū)景觀，靈活組織空間形態(tài)，創(chuàng)造一流的社區(qū)外部空間形象及景觀趣味。5.2.1.2致力于打造良好的居住環(huán)境，以人為本，造福市民。方案從人性化的原則出發(fā)，合理利用地形空間，規(guī)避不利條件，在有限的土地，充分結合周邊建筑，盡量營造優(yōu)良的居住環(huán)境，讓戶戶有好景、戶戶有陽光。5.2.1.3致力于組團及鄰里空間創(chuàng)造注重生活空間的環(huán)境質量，做好功能分區(qū)，地形組團劃分，從景觀環(huán)境到鄰里人情，打造和睦的、宜居的、人性的居住空間。5.2.2設計理念5.2.2.1因地制宜與科學規(guī)劃相統(tǒng)一設計中揚長避短，充分利用地塊的外部優(yōu)勢和內部挖掘潛力，使建筑的整體布局有機組合，使之成為完整統(tǒng)一的有機體納入城市區(qū)塊的肌理中。充分分析周邊地塊的特性，使小區(qū)在統(tǒng)一中不失豐富的變化，在景觀的設計以及建筑的布局上，轉角建筑的形體處理上都精心設計，實現整體性與多樣性的完美結合。5.2.2.2功能性與舒適性相一致本方案強調功能劃區(qū)的合理性上應與居住商業(yè)及配套功能的舒適性上相一致。注重科學，人性的精神貫穿在設計的主脈絡中，以創(chuàng)造一個完美的生活商業(yè)休閑環(huán)境，從庭院空間到公共交通空間到戶內空間，每個層次都強調功能的人性化。5.2.2.3均好性與整體性相結合均好性的原則貫徹在從總圖布局到建筑戶型設計的各個環(huán)節(jié)，合理的功能分區(qū)滿足了小區(qū)各個角落均有良好的景觀，各個住戶均能享受充分的日照和通風，完善的戶型設計更是保證戶戶有看點，中間套型擁有和邊套一樣的戶型魅力，而各種戶型及配套的設計又服從于整體的構架脈絡。5.2.3總平面設計5.2.3.1總體布局小區(qū)住宅的總體布局形式追求品質最大化。高層住宅平行布置，空間工整，收放有序，有利于充分利用日照。5.2.3.2小區(qū)出入口和交通組織小區(qū)人行入口設置在雙排街，車行入口設置在東新街，形成環(huán)形道路系統(tǒng)。5.2.3.3配套設施的分布配套設施布置方式，盡量不影響少影響居民的日常生活，又能相對獨立自成系統(tǒng)，充分發(fā)揮效率。5.2.4景觀綠化設計在景觀設計中，配置每種肌理的景觀界面，形成虛實關系及色彩構成的相互結合，形成一組組秀美畫面。另外景觀廊和步行景觀道，共同構成整個大景觀的骨干和脈絡，引導人們感受景觀的豐富層次。局部景致的點綴，也提升了景觀設計的品質。5.2.5建筑單體設計5.2.5.1戶型設計充分考慮各戶朝向、采光、通風、景觀的均好性，每戶朝向均保證至少兩個房間朝南，設計始終確保戶內動靜分區(qū)明確，各使用功能皆為全明且保證了戶內空氣的流通，基本上都保證每戶都有良好的景觀朝向，人與自然親密接觸，實現人與自然地合二為一。5.2.5.商業(yè)布置設計將商業(yè)入口盡量沿街布置，重視沿街面的充分利用，即符合商業(yè)價值的最大化利用，又能提升整個商業(yè)的整體檔次，利于商業(yè)的安置。5.2.5.3立面設計住宅建筑造型采用ART-DEC風格，注重體現比例關系，處理成穩(wěn)重大氣又耐看的形式，而商業(yè)相對活潑，以突現商業(yè)氣氛。商業(yè)與住宅又通過虛實、輕重等交錯的手法來達到統(tǒng)一的整體感。第六章 環(huán)境與生態(tài)影響分析6.1設計依據根據中華人民共和國環(huán)境保護法等有關法規(guī)，在項目實施過程中排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規(guī)定的標準。本項目設計時要按照清除污染、保護環(huán)境的原則進行設計，采取一系列控制污染源的措施。項目按以下標準進行監(jiān)測管理：6.1.1環(huán)境質量標準6.1.1.1 GB3838-2002地表水環(huán)境質量標準；6.1.1.2 GB3095-2012環(huán)境空氣質量標準；6.1.1.3 GB3096-2008城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準；6.1.1.4 GB3095-1996環(huán)境空氣質量標準。6.1.2污染物排放標準6.1.2.1 GB8978-2003污水綜合排放標準；6.1.2.2 GB16297-1996大氣污染物綜合排放標準；6.1.2.3 GB12523-2011建筑施工場界噪聲排放標準；6.2編制原則6.2.1環(huán)境保護是我國的一項基本國策，提高環(huán)保意識，強化環(huán)保措施，治理“三廢”達標排放，是對保護生態(tài)環(huán)境的基本要求。6.2.2項目建設必須嚴格執(zhí)行關于防止污染及其它公害的設計，施工與主體工程應嚴格遵守同時設計、同時施工、同時使用的“三同時”制度。6.3環(huán)境影響因素分析6.3.1施工過程中的環(huán)境影響分析本項目在建設期間，各項施工活動不可避免地對周圍環(huán)境產生不同程度的影響。主要包括廢氣、粉塵、噪聲、固體廢棄物、廢水等對周圍環(huán)境的影響，而且以粉塵和施工噪聲的影響尤為突出。6.3.1.1粉塵及揚塵本工程建設過程中，大氣污染物主要有粉塵和揚塵。粉塵污染主要來源于土方的挖掘、堆放、清運、土方回填和場地平整等過程產生的粉塵；建筑材料如水泥、白灰、砂子等在裝卸、運輸、堆放等過程中，因風力作用而產生的揚塵污染；運輸車輛往來將造成地面揚塵。施工垃圾在其堆放和清運過程中將會產生揚塵。6.3.1.2廢水施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的施工廢水。生活污水主要源自施工人員平時的生活，包括食堂污水、糞便污水、浴室污水，主要的污染物是CODcr、BOD5等；施工廢水主要包括土方階段降水井排水、結構階段混凝土養(yǎng)護排水和各種車輛沖洗水等。6.3.1.3噪聲噪聲是施工期的主要污染因素，施工過程中使用的運輸車輛及施工機械設備如打樁機、挖掘機、混凝土攪拌機及運輸車輛等是強噪聲的產生源。施工機械噪聲較高，而且實際施工過程中，往往是多種機械同時工作，各種噪聲源輻射的相互疊加，噪聲級將更高，輻射范圍亦更大。6.3.1.4固體廢棄物施工期固體廢棄物主要包括施工產生的建筑垃圾及施工人員產生的生活垃圾。建筑垃圾主要有開挖土地產生的土方、建材損耗產生的垃圾、裝修產生的建筑垃圾等，包括砂土、石塊、水泥、碎木料、鋸木屑、廢金屬、鋼筋、鐵絲等雜物；生活垃圾主要包括廢紙、包裝袋、塑料袋及瓶罐等。6.3.1.5生態(tài)環(huán)境影響本項目施工過程中會造成土地裸露，可能會造成不同程度的土壤侵蝕、水土流失現象。項目施工過程中開挖、移動土石方，損壞了原有的生態(tài)環(huán)境及水土保持設施，從而加重了水土流失。據有關資料，施工期土壤侵蝕量約是自然流失量的5倍，恢復期約為自然流失量的2.5倍。強降水季節(jié)，水土流失現象還將加劇。在施工期間還將臨時占用一部分土地，如施工材料的堆放、取土場及棄土臨時堆放場等，這些臨時占地的地表植被將被清除或破壞，對生態(tài)環(huán)境產生影響。6.3.2運營過程中的環(huán)境影響分析項目運營期的環(huán)境影響因素主要包括以下幾個方面：6.3.2.1廢水：主要為生活污水。6.3.2.2固廢：主要為生活垃圾。6.3.2.3廢氣：主要為廚房油煙廢氣。6.4環(huán)境保護措施6.4.1施工期環(huán)境保護措施6.4.1.1環(huán)境空氣影響防治措施項目施工期間，為減輕其對環(huán)境空氣的影響，縮小污染影響范圍，必須采取合理可行的控制措施，其主要措施有：（1）施工前必須制定和實施揚塵污染防治措施的施工方案；（2）施工現場應實行封閉施工，外圍應加設防護網罩。施工工地周圍應設置不低于1.8米的圍欄或屏障，以縮小施工揚塵擴散范圍；（3）工地內應當設置相應的車輛沖洗設施。運輸車輛不能攜帶泥土出工地，出入口通道兩側應當保持清潔；（4）合理安排施工現場，運輸車輛裝載不得超出車廂板高度，并采取遮蓋、密閉措施，確保沿途不拋灑、不散落，并指定專人對附近的運輸道路定期噴水，使其保持一定的濕度，防止道路揚塵；（5）對施工現場實行合理化管理，使砂石統(tǒng)一堆放，少量水泥應設專門庫房存放，減少搬運環(huán)節(jié)；（6）開挖的土方及建筑垃圾及時進行利用，不得長期堆放，對作業(yè)面、建筑垃圾等臨時堆放場地定期灑水，使其保持一定的濕度，以減少揚塵量；（7）合理安排工期，加快施工速度，減少施工時間；（8）當出現風速大于5級或不利天氣狀況時應停止易造成揚塵的施工作業(yè)，并對堆放的砂石等建筑材料進行遮蓋；（9）采用商品混凝土；（10）現場施工攪拌砂漿時應做到不灑、不漏、不剩、不倒，攪拌時要有噴霧降塵措施。6.4.1.2廢水防治措施在施工中廢水量均不大，但如果不經處理或處理不當，同樣會危害環(huán)境，因此施工期廢水不應隨意直排。施工期生活污水排入市政污水管網；施工廢水應分類收集，建造集水池、沉砂池、排水溝等水處理設施，按其不同的性質作相應處理達標后排入市政污水管網。現場發(fā)現有積水應立即清理，現場道路和排水管道應隨時保持暢通，發(fā)現有堵塞現象立即疏導。砼、砂漿等攪拌作業(yè)現場，設置沉淀池，使清洗機械、基坑中抽排的泥水和場地的污水經沉淀澄清達標后再排入市政污水管網。6.4.1.3固體廢棄物防治措施施工中產生的建筑垃圾要及時清運或加以利用，不得長期堆放，下雨時易造成沖刷、淋溶，導致水環(huán)境污染；施工中生活垃圾如不及時清運處理，則會腐爛變質、滋生蚊蟲蒼蠅，產生惡臭，傳染疾病，從而對周圍環(huán)境和作業(yè)人員的健康帶來不利影響。固體廢物中的砂土、石塊、水泥等可用于填路材料，廢金屬、鋼筋、鐵絲等可以回收利用，其他的統(tǒng)一收集后由市政環(huán)衛(wèi)部門及時清運，做到日積日清。6.4.1.4噪聲防治措施施工過程中各種車輛和施工機械的運行，會使工地及周圍地區(qū)噪聲級增加。為了減輕本工程施工噪聲的環(huán)境影響，建議采取以下控制措施：（1）加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，嚴格按照施工噪聲管理的有關規(guī)定執(zhí)行。白天12:00至14:00，夜間22:00次日6:00，禁止施工作業(yè)，考試時間應合理安排施工作業(yè)；（2）樁基施工中宜采用靜壓預制樁，可有效地避免樁基施工的高噪聲污染；（3）對產生噪聲的施工機械要合理布局并采取降噪措施，確保噪聲排放滿足區(qū)域聲環(huán)境晝間60dB(A)、夜間50dB(A)的要求；（4）以液壓工具代替氣壓工具；（5）在高噪聲設備周圍設置掩蔽物；（6）壓縮工區(qū)汽車數量和行車密度，控制汽車鳴笛；（7）做好勞動保護工作，在噪聲源附近操作的作業(yè)人員配戴防護耳塞。6.4.1.5生態(tài)環(huán)境影響防治措施根據有關加強水土保持的法律、法規(guī)及相關標準和技術規(guī)范，本項目應采取相應的水土保持措施。要考慮安全可行，盡量減少土地開挖面積，少破壞現有的水土保持設施。具體建議如下：（1）臨時堆放場要設置圍墻，做好防護工作，以減少水土流失；（2）雨季施工時，要備有工程工布覆蓋，防止汛期造成水土大量流失，土石方堆坡面要保持平整，注意坡面密實，減少因受雨水沖刷而造成土壤流失；（3）保持排水系統(tǒng)暢通；（4）建設項目本身有較多的綠化設施，項目完成后要對水土保持工程及綠化設施進行經常性的維護保養(yǎng)。綜上所述，施工期間會對環(huán)境產生一定的影響，但只要施工單位做好施工組織設計，進行文明施工，把環(huán)境保護納入承包合同中，制定環(huán)保規(guī)章制度，嚴格實施施工期環(huán)境監(jiān)理，就可以把其影響控制在最小程度，不會產生明顯的影響。6.4.2營運期環(huán)境保護措施6.4.2.1廢水處理生活污水經化糞池進行預處理，沖洗廢水經隔油池進行預處理，接入市政污水處理廠進行處理。經污水處理廠處理后的尾水對周圍地表水影響較小。6.4.2.2固體廢物處理規(guī)劃設計時，分區(qū)設置固定垃圾分類收集箱。生活垃圾應做到垃圾袋裝化、存放封閉化，由環(huán)衛(wèi)部門及時清運，本項目固廢對周圍環(huán)境不會產生明顯的影響。6.5環(huán)境影響評價結論6.5.1水環(huán)境：廢水按照有關的污水處理措施嚴格控制其達污水綜合排放標準三級標準，對周邊河流的水質無影響。6.5.2固體廢棄物：本項目所產生的固體廢棄物經有效的防治措施及處理后，將降低對環(huán)境的不利影響。本工程的實施將對環(huán)境產生一定的影響，通過采取相應的防護措施，可降低或消除對環(huán)境的不利影響。從環(huán)境影響評價的角度出發(fā)，項目是可行的。6.6水土保持方案6.6.1主體工程在施工前，先在周圍砌上圍墻，防止主體工程對周邊生態(tài)環(huán)境造成擾動與破壞，也防止施工區(qū)周邊地域水土流失。6.6.2基礎土方開挖時，在主體工程區(qū)域內設置臨時堆場，多余土方由封閉式運輸車運至棄土場作棄土處理。6.6.3工程建設所需的砂石料應做好集中堆放，臨時堆場周圍開挖截水溝，并配備防雨布，以防水土流失；施工期間，主體工程施工區(qū)應做好場地雨水的收集，排污系統(tǒng)納入主體工程設計一并考慮，充分做好雨污水的收集與排放，并在場地排水溝末端設置沉砂池，防止施工污泥水流入河道。6.6.4主體工程區(qū)內綠化按設計文件綠地率30%，通過綠化達到美化景觀及涵養(yǎng)水土的目的。6.6.5主體工程完工后，及時拆除臨時建筑物，清除場地內垃圾，并由運輸車運至棄土場作棄渣處理，保護環(huán)境。第七章 勞動安全衛(wèi)生與消防7.1勞動安全衛(wèi)生7.1.1執(zhí)行的標準規(guī)范7.1.1.1建筑項目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定7.1.1.2工業(yè)企業(yè)設計衛(wèi)生標準(gbz1-2010)7.1.1.3建筑設計防火規(guī)范（GB50016-2014）7.1.2主要隱患部位本項目在建設過程中易造成危害的主要隱患部位有施工現場的電氣線路、各種機電設備和起重設備、腳手架、混凝土攪拌機、變壓器周圍、各種坑、井、溝以及貯存易燃易爆器材的倉庫等。7.1.3有害物質種類及危害性分析本項目建成投入使用后，無有毒有害物質產生，無高空、高溫、高壓和輻射、振動、噪聲等危險性作業(yè)場所，主要隱患部位為包裝車間、倉儲區(qū)內的電氣線路、通風設施等。需對可能產生的觸電、火災、墜落等傷害事故采取必要防范措施。7.1.4安全保護措施建設過程中嚴格按照國家對勞動者的職業(yè)安全及勞動保護的有關規(guī)定，對可能發(fā)生的觸電、火災、墜落等傷害事故應加強防范措施，具體安全措施為：7.1.4.1施工現場道路、電氣線路、材料堆放場等的平面布置，要符合安全、衛(wèi)生要求。7.1.4.2各種機電設備的安全裝置和起重設備的限位裝置，要安全有效，經常檢查和維修保養(yǎng)。7.1.4.3腳手架、井字架要指定專人維護保養(yǎng)，發(fā)現有變形、傾斜、搖晃等情況，要及時加固。7.1.4.4各種坑井，易燃場所，變壓器周圍要指定專人設置圍欄和安全標志，夜間要設紅燈示警。6.1.4.5凡直接從事帶電作業(yè)的，必須穿絕緣鞋、戴絕緣手套，防止發(fā)生觸電事故。7.1.4.6從事有塵、有毒、噪聲等有害作業(yè)的，要配戴防塵、防毒口罩和防噪聲耳塞等防護用品。7.2消防7.2.1按消防部門有關規(guī)定執(zhí)行，消防系統(tǒng)分室內外消火栓系統(tǒng)、防火和排煙系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；室外設置地面式三頭接合器，間距120米，保護半徑150米；配電房設置S型熱氣溶膠滅火裝置，在配電房、發(fā)電機房各設置一組推車式滅火器，室內設置1211滅火器及室內消火栓；嚴格按消防規(guī)范保持建筑物間距，留足消防通道。7.2.2建筑按GB50016-2014建筑設計防火規(guī)范有關規(guī)定執(zhí)行，設計耐火等級為一級。住宅總平面布置要有足夠的消防停車場地，主體建筑有一個長邊或不小于1/4周邊長度作為消防登高作業(yè)。第八章 項目實施進度及建設管理8.1建設工期根據國家建筑安裝工程定額及項目內容，建設期為2年。8.2項目實施進度安排根據項目的實際情況，安排實施進度如下：2016年10月底以前，項目前期工作，包括項目審批立項、建筑方案評審、“可研”、擴初設計評審、征地手續(xù)辦理、工程招投標等；2016年11月至2018年6月， 建筑、安裝施工；2018年7月至9月，竣工驗收、交付使用?，F將項目實施進度列于下表： 項目實施進度表年月項目內容2016年2017年2018年123456789101112123456789101112123456789101112項目前期工作，包括項目審批立項、建筑方案評審、“可研”、擴初設計評審、征地手續(xù)辦理、工程招投標等；建筑、安裝施工；竣工驗收交付使用8.3項目建設與運行管理8.3.1由溫州某某房地產開發(fā)有限公司負責項目的建設工作，根據國家建設工程有關法規(guī)及規(guī)范，認真做好各項前期工作。8.3.2項目實施階段，通過招投標選擇信譽好、技術過硬的建筑施工隊伍，同時選派責任心強、技術精、堅持原則的甲方代表。8.3.3項目施工階段，采取施工監(jiān)理制，加強施工現場管理。工程建設要實行先基礎設施，后構建筑物的原則進行。加強建設期的質量管理，盡力降低建設投資，積極采用新材料、新工藝、新技術。8.3.4為了規(guī)范工程建設項目的招標活動，根據中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第9號工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規(guī)定，本報告特增加項目有關招標內容。建設單位應嚴格執(zhí)行中華人民共和國招標投標法，依法公開招標。建設單位必須向發(fā)改部門申報核準項目招標內容，具體招標內容詳見下表。 項目招標基本情況表 項目招標范圍招標組織形式招標方式備注勘察全部招標委托招標邀請招標設計全部招標委托招標邀請招標建筑工程全部招標委托招標公開招標安裝工程全部招標委托招標公開招標監(jiān)理全部招標委托招標公開招標重要材料全部招標委托招標公開招標第九章 投資及資金籌措9.1投資估算9.1.1編制依據9.1.1.1國家發(fā)展和改革委員會、建設部頒布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；9.1.1.2中國國際工程咨詢公司投資項目可行性研究報告研究指南；9.1.1.3浙江省建筑工程預算定額（2010版）；9.1.1.4浙江省工程建設其他費用定額（2010版）；9.1.1.5類似工程概、預算價格及相關技術經濟指標價格。9.1.2估算說明9.1.2.1土建、公用工程投資估算按平方米投資額估算；9.1.2.2土地費用8024萬元（含契稅）；9.1.2.3勘察、設計費按工程費用的3%計??；9.1.2.4建設單位管理費和其他費用采用差額分檔累進制費率計取；9.1.2.5工程監(jiān)理費按發(fā)改價格2007670號文件規(guī)定計??；6.1.2.6工程保險費按工程費用的0.3%計?。?.1.2.7基本預備費按工程費用和其他費用之和的10%計??；9.1.2.8固定資產投資方向調節(jié)稅免征；9.1.3估算結果及投資構成項目總投資25800萬元，詳見項目總投資估算表： 項目總投資估算表項目總投資估算表序號費用名稱單位數 量 單價投資額占總投資比例（%）（元/m2）（萬元）1設備費用萬元5372工程費用萬元13264 71.6 2.1土建工程萬元11735 2.1.1上部結構m234850.8823008016 2.1.2地下室m2929840003719 2.2安裝工程萬元1290 2.2.1給排水、消防系統(tǒng)m234850.881505232.2.2照明、電力、防雷工程m234850.882207672.3室外工程m2239 2.3.1土地平整、圍墻m211616.35058 2.3.2道路廣場m25037 15076 2.3.3綠化m23485 300105 3工程建設其他費萬元9702 12.0 3.1土地費用m28024 含契稅3.2勘察設計費萬元13264 3%398 3.3建設單位管理費萬元13264 4.5%597 3.4工程監(jiān)理費萬元13264 1.5%199 3.5工程保險費m213264 0.3%40 3.6城市基礎設施配套費m234851 120418 3.7前期工作費用萬元26 4預備費萬元2297 4.2 4.1基本預備費萬元22966 10%2297 4.2漲價預備費萬元22966 00 5總投資萬元258009.2資金籌措項目資金由溫州某某房地產開發(fā)有限公司自籌解決（含商住樓預銷售收入）。第十章 產出及銷售收入估算10.1產出項目總建筑面積44148.8m2，其中計容部分總建筑面積34690 m2（住宅32226.86 m2，商業(yè)用房面積1744 m2，配套用房719.14 m2），不計容部分建筑面積9458.88 m 2（底層架空機動車停車面積160.88m2，地下室面積9298m2）。10.2銷售項目實際可供銷售的住宅32226.86m2，商業(yè)用房面積1744 m2。10.3銷售收入估算10.3.1銷售前景預測10.3.1.1由于經濟發(fā)展，龍港商品房銷售價格一直處于平穩(wěn)上升的勢頭。由于本項目所處地理位置優(yōu)越，交通方便，公用工程配套設施齊全，是最佳商住樓首選地塊之一；另外，商住樓設計方案規(guī)劃超前，住宅套型多樣化，可以滿足社會各層次客戶的不同需求，無疑給房地產市場帶來無限商機，將會吸引更多的購房客戶。因此，項目的銷售前景將非常令人樂觀。10.3.2銷售價格的設定 商住樓銷售價格設定原則是以開發(fā)成本加合理的利潤，這樣的銷售價格具有一定的優(yōu)勢。10.3.2.1商業(yè)用房平均銷售價格為1.5萬元/，銷售收入5227萬元；10.3.2.2住宅平均銷售價格為0.9萬元/，銷售收入29004萬元；10.3.2.3項目銷售收入合計34231萬元。 第十一章 經濟效益分析11.1經濟效益估算11.1.1基礎數據 11.1.1.1項目總投資：25800萬元 8.1.1.2銷售收入：34231萬元11.1.1.3產銷率：100%11.1.2開發(fā)成本預測根