風(fēng)雨滌蕩尤見陽光—宏觀調(diào)控下的重慶房地產(chǎn).doc

2005-2006年重慶房地產(chǎn)研究年報(bào)系列之一：風(fēng)雨滌蕩，尤見陽光宏觀調(diào)控下的重慶房地產(chǎn) 2005年全國包括重慶的房地產(chǎn)市場歷經(jīng)重重“險(xiǎn)阻”，“高壓下”市場終見分曉，跌、漲、平根據(jù)區(qū)域?qū)傩约笆袌鎏厣汲尸F(xiàn)出各自“神態(tài)”。上海房地產(chǎn)“跌”字見諸報(bào)端，集體退房橫掃樓市，為全國前赴后繼的房地產(chǎn)投資開發(fā)潑了一壺冷水；而深圳、廣州房地產(chǎn)卻逆市而上，房價(jià)上揚(yáng)，與種種宏觀新政逆流而行；全國總體房地產(chǎn)投資仍然穩(wěn)中有升，全國泡沫論不攻自破；重慶房地產(chǎn)平穩(wěn)升級(jí)，不僅“價(jià)”上穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)“質(zhì)”的升級(jí)成為宏觀調(diào)控的又一戰(zhàn)利品。宏觀調(diào)控下重慶房地產(chǎn)平穩(wěn)升級(jí)1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入持續(xù)平穩(wěn)是重慶房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的助力器2005年，重慶全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長，而居民的收入增長高于住宅價(jià)格的增長。據(jù)息全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3100億元，比上年增長13.46%。從國民生產(chǎn)總值的增幅來看，近年來，我市國民生產(chǎn)總值的發(fā)展平穩(wěn)，增幅始終保持在12%左右，城市家庭人均可支配收入達(dá)10240元，同比增長9.95%。伴隨著國民生產(chǎn)總值和人均可支配收入的提高，我市主城區(qū)商品房住宅均價(jià)達(dá)到2587元/平方米（增長8.45%）。房價(jià)收入比是反映區(qū)域房地產(chǎn)健康的重要標(biāo)志。依據(jù)國際上認(rèn)同的一個(gè)通用標(biāo)準(zhǔn)，商品住房價(jià)格與居民家庭年收入比例的合理區(qū)間一般為1：31：6。而重慶主城區(qū)的房價(jià)收入比為1：6，重慶主城區(qū)的房價(jià)基本合理。預(yù)計(jì)2006年重慶經(jīng)濟(jì)仍將保持約12%的增長幅度，居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長的情況下，新政調(diào)控下的重慶房地產(chǎn)保持一定增長幅度是可能的。2、外資強(qiáng)勢入市，房地產(chǎn)投資增長趨于平穩(wěn)在緊縮性土地政策和金融政策調(diào)控下，雖然一些開發(fā)企業(yè)對市場發(fā)展前景判斷不明而選擇放低開發(fā)建設(shè)速度，部分中小企業(yè)因資金緊張也造成開發(fā)進(jìn)度減緩，但2005年前11月份，重慶市整體房地產(chǎn)投資額仍有409.92億元，比去年同期增長29.9%，高出全國平均水平8.3個(gè)百分點(diǎn)。2005年前3季度，外資流入我市的1.05億美元資金中，房地產(chǎn)業(yè)占到40%以上(約合人民幣3.4億元)，同比增長121.28%。房地產(chǎn)仍然是外資投資我市的重點(diǎn)領(lǐng)域。但外資占整體房地產(chǎn)投資額的約1%左右,外資對我市房地產(chǎn)市場的影響非常有限。3、受宏觀調(diào)控房地產(chǎn)供需理性回歸受國家宏觀政策調(diào)控影響，從2004年起重慶房地產(chǎn)的竣工面積和銷售面積出現(xiàn)拐點(diǎn)，今年我市房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積繼續(xù)下滑。雖然竣工面積和銷售面積出現(xiàn)下降，但主城區(qū)銷售金額達(dá)到326.8億，同比上漲13.8%。 主城區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售的商品房中，93.87%的房產(chǎn)被本地市民所消化，外地投資者和外地居民入渝購置房產(chǎn)的總量僅占總量的6.13%。 新政高壓下，重慶房地產(chǎn)基本擠掉“浮沫”，供需理性回歸。但重慶房價(jià)趨于合理邊緣，供需量的下滑也給“重慶房價(jià)低，上漲空間還很大”，以為“重慶也將有可能如北京、上海暴發(fā)似增長”的投資者們提了一個(gè)醒：重慶房價(jià)的增長空間不太可能在短期內(nèi)大幅攀升，盡管重慶政府也出面為房地產(chǎn)吶喊助威，但經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，居民生活品質(zhì)提高是政府工作的根本目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)增長下的房價(jià)增長是近幾年的大勢。同時(shí)，從另一角度來看也清楚：重慶房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相對低，大幅跌勢可能性不大。4、宏觀調(diào)控下重慶房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“質(zhì)”的升級(jí)2005年土地、資金二大房地產(chǎn)開發(fā)命脈使用成本攀升，而宏觀調(diào)控又緊緊相逼，“打壓”房價(jià)首當(dāng)其沖。因此，苦練內(nèi)功、內(nèi)外兼修成為開發(fā)商應(yīng)對市場，實(shí)現(xiàn)突圍的捷徑。金融政策下融資難問題，2005年已有所突破，多元化融資思路轉(zhuǎn)變；企業(yè)間的合作并購，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，實(shí)現(xiàn)資源的整合效應(yīng)；房地產(chǎn)開發(fā)的審慎性使得更多企業(yè)更為注重市場調(diào)研、前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品研發(fā)等。2005年重慶高層物業(yè)創(chuàng)新風(fēng)行，院館、庭院、挑高陽臺(tái)、三面開窗、弧形窗、270度大陽臺(tái)等提高高層居住品質(zhì)的產(chǎn)品創(chuàng)新為略稍沉寂的樓市增色不少。而為打造高性價(jià)比，控制房屋消費(fèi)總價(jià)，保證品質(zhì)感前提下的緊湊性住宅開始成為房地產(chǎn)開發(fā)定位的主流。宏觀調(diào)控下重慶土地市場供應(yīng)趨穩(wěn)據(jù)重慶市土地交易中心統(tǒng)計(jì)資料顯示：2005年，全市共成交土地141宗，共計(jì)13590畝，成交面積同比下降12.1%。土地供應(yīng)政策的影響初步顯現(xiàn)。1、北部新區(qū)土地供應(yīng)仍然保持領(lǐng)先地位，北部新區(qū)房地產(chǎn)市場潛在競爭壓力大今年，主城區(qū)內(nèi)北部新區(qū)土地成交面積最大，達(dá)2427.92畝；其次是南岸區(qū)，成交土地1380.48畝，其他區(qū)域土地成交則相對平穩(wěn)。從土地的供應(yīng)情況來看，一南一北仍是我市的房地產(chǎn)的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。2、商業(yè)用地和別墅類用地得到控制從土地成交的類型來看，今年商住用地的成交量最大，達(dá)3855.03畝，占到成交總量的63%；其次是居住用地成交1866.02畝，占到31%；商業(yè)辦公共用地、商業(yè)用地則位居三、四位。商業(yè)用地僅成交340余畝。3、 渝中區(qū)仍為土地最高價(jià)，其次是經(jīng)開區(qū)2005年，重慶市土地成交均價(jià)75.46萬/畝，渝中區(qū)仍憑優(yōu)越的地理位置，地價(jià)位居全市第一，每畝219.07萬元；江北區(qū)、九龍坡區(qū)和大渡口區(qū)位居3至5位。2005年典型地塊的單價(jià)： 九龍坡區(qū)楊家坪直港大道上段宗地，1033.29萬元/畝；南岸區(qū)南坪北部（西南經(jīng)濟(jì)協(xié)作大廈）宗地，991.69萬元/畝； 2006年重慶房地產(chǎn)趨勢明朗1、土地管理“細(xì)致化”，中低檔房將成為供地重點(diǎn)國土資源部副部長李元在年底表示，2006年國土資源部將繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”，進(jìn)一步增強(qiáng)參與宏觀調(diào)控的針對性和有效性。明年將進(jìn)一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應(yīng)原則，嚴(yán)格新增建設(shè)用地的審查報(bào)批。不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目不予供地。此外，國家還將加強(qiáng)土地市場運(yùn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測，加大對中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地土地供應(yīng)。2006年土地監(jiān)管政策的“細(xì)致化”是必然。2、房地產(chǎn)金融券證性產(chǎn)品開始豐富房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑，運(yùn)用兼并重組、聯(lián)合、利用民間資本或外資參股等形式資本運(yùn)作，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為新一輪的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)金融券證性產(chǎn)品將開始豐富。在融資方式上，2006年將會(huì)走風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傊贰Ｔ诮衲曜羁赡懿捎玫娜谫Y方式將是用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金。包括房地產(chǎn)抵押貸款的證券化等。3、挖掘內(nèi)需，理性需求逐漸回暖房地產(chǎn)市場已趨于平穩(wěn)，2006年將不會(huì)像2005年那樣出現(xiàn)“排山倒?！钡恼?，但會(huì)有一些體現(xiàn)節(jié)能和規(guī)范市場秩序的政策和措施出臺(tái)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”之內(nèi)需挖掘成為本年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)時(shí)，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康消費(fèi)變得尤為重要。市場因此而得以緩和。隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑制。同時(shí)，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性需求也會(huì)有所下降。由于房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步明朗，消費(fèi)者的心理預(yù)期開始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢轉(zhuǎn)變。中國人民銀行對全國城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，四季度準(zhǔn)備購買住房的居民人數(shù)占比為19.6%，較3季度提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，說明居民即期購房意愿略有回升。2006年自住性需求將逐漸回暖。4、房地產(chǎn)投資增速趨穩(wěn)，供給量有所增加從短期看，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將繼續(xù)放緩。可以預(yù)計(jì)，隨著宏觀調(diào)控政策作用的繼續(xù)顯現(xiàn)，當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資增長已進(jìn)入到相對正常的增長空間，今后若沒有力度更大的調(diào)控措施出臺(tái)，預(yù)計(jì)2006年房地產(chǎn)投資不會(huì)出現(xiàn)大幅度的降低或上升，增速與2005年基本持平。一方面，在宏觀調(diào)控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速將繼續(xù)放緩，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制投資增長的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場，資金偏緊狀況將有所改善。5、外地開發(fā)商搶灘重慶市場 重慶的房價(jià)遠(yuǎn)低于上海、北京等城市，同時(shí)土地獲取相對容易；另外，重慶的經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展正處于快速上升階段，居民有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，城市需要進(jìn)行新的建設(shè)，加上政策的支持，房地產(chǎn)發(fā)展比東部沿海更具潛力，對外地投資者有很大的吸引力。 6、房價(jià)穩(wěn)中有升 可能促進(jìn)房價(jià)提升的主要因素： 政府的吶喊助威與鼓勵(lì)； 重慶經(jīng)濟(jì)可能仍將保持12%的增長幅度；居民的收入穩(wěn)定增長；重慶直轄市的后勁較足，居民及企業(yè)的信心較高。 擴(kuò)大內(nèi)需是今年政府工作的又一重點(diǎn)；而房地產(chǎn)消費(fèi)是其中的標(biāo)桿； 土地、資金成本繼續(xù)提高； 重慶舊城改造、城市化率提高而帶來的穩(wěn)定需求；可能促進(jìn)房價(jià)穩(wěn)定或不攀升的主要因素： 為穩(wěn)定房價(jià)，國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，停止供應(yīng)別墅用地。通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，來整體防止房價(jià)的躍升。 宏觀調(diào)控政策不可能短期內(nèi)松懈，既擴(kuò)大內(nèi)需鼓勵(lì)消費(fèi)，又在消費(fèi)層級(jí)上加以引導(dǎo)和管控是下一步調(diào)控的重點(diǎn)。投資性消費(fèi)、高消費(fèi)依然受到打壓。 開發(fā)商手里還握有大量的土地，足以支撐近期開發(fā)。鑒于以上，預(yù)計(jì)2006年的房價(jià)可以保持穩(wěn)定增長，預(yù)計(jì)重慶房價(jià)的漲幅在5%-10%之間。7、注重品牌戰(zhàn)略，創(chuàng)新產(chǎn)品將更為普遍重慶房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入品牌競爭的時(shí)代。品牌是一種無形資產(chǎn)，更是一個(gè)整體概念，除有形產(chǎn)品外，還包括附加產(chǎn)品，即消費(fèi)者購房所得到的附