房地產(chǎn)前期策劃提綱.doc

前期策劃提綱第一部分 市場調(diào)研報告第一章 研究背景一、 開始強烈政策調(diào)控二、 全國各城市房地產(chǎn)成交萎縮三、 合肥產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展四、 客戶戰(zhàn)略思考及預期目標五、 本項目限制條件第二章 項目屬性的界定一、 項目區(qū)位及區(qū)域概況二、 項目地塊分析1. 土地面積及其紅線圖2. 項目地形地貌狀況3. 項目地塊周邊情況分析三、 項目分析1. 項目區(qū)域?qū)傩越缍?. 項目本體屬性界定第三章 宏觀數(shù)據(jù)分析一、 當?shù)乜傮w經(jīng)濟與區(qū)域經(jīng)濟二、 城市總體規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃三、 城市總體規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)及交通規(guī)劃對本區(qū)域的影響四、 本區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況研究五、 當?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場與區(qū)域房地產(chǎn)市場六、 合肥市場最近3年單價、總價、戶型面積段、物業(yè)形態(tài)與成交量的關(guān)系第四章 合肥市數(shù)據(jù)調(diào)研分析一、 市場分析1. 產(chǎn)品類型2. 客戶群3. 其他二、 不同區(qū)域的競爭分析1. 周邊區(qū)域內(nèi)競爭項目分析2. 競爭中本項目的機會及威脅3. 典型樓盤銷售情況分析三、 合肥市客戶分析1. 客戶來源區(qū)域2. 客戶職業(yè)及收入3. 合肥客戶的置業(yè)特征4. 客戶圈層重要性等級劃分5. 客戶生活形態(tài)研究6. 客戶消費結(jié)構(gòu)7. 客戶消費水平分析8. 客戶行為調(diào)研（消費習慣、消費趨向等）9. 合肥客戶的成長性問題研究10. 合肥客戶的圈層差異與共存性分析11. 其他12. 合肥市場典型樓盤客戶情況分析四、 合肥市產(chǎn)品分析1. 片區(qū)產(chǎn)品概括2. 暢銷產(chǎn)品分析3. 產(chǎn)品空間結(jié)構(gòu)分析4. 產(chǎn)品研究存在的機會問卷及專業(yè)訪談佐證問卷調(diào)研：根據(jù)項目特點，對合肥周邊符合基本條件和相關(guān)甄別條件的受訪者進行結(jié)構(gòu)性問卷調(diào)查。問卷制定原則問卷設(shè)計需具完備性，將客戶需求合理分類；為增加研究結(jié)果的針對性及有效性，問卷設(shè)計應(yīng)盡可能多的與貴司溝通共討，力求使問卷的結(jié)論對貴司的后續(xù)工作有實際指導意義。調(diào)研模式：專業(yè)訪談和普查實施方案：頭腦風暴會議、獨家訪談、電郵等方式相結(jié)合訪談內(nèi)容：學者訪談：宏觀及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展分析、各種物業(yè)類型的趨勢分析、產(chǎn)品的競爭力業(yè)內(nèi)專業(yè)人士訪談：養(yǎng)生旅游度假物業(yè)類型的發(fā)展特點及遠景、運營策略分析、怎樣提高產(chǎn)品的競爭力、怎樣鎖定目標客戶政策專家訪談：全球經(jīng)濟走勢、中國政策發(fā)展導向、金融以及房產(chǎn)行業(yè)政策影響、房地產(chǎn)市場發(fā)展周期研究專業(yè)媒體人士采訪：競爭案例分析、產(chǎn)品建議、社會消費導向、產(chǎn)品品牌效應(yīng)第二部分 項目整體定位第一章 客戶定位一、 依據(jù)市場需求分布的潛在客戶鎖定二、 目標戶定位的依據(jù)和原則三、 目標客戶基本特征四、 目標客戶需求特征五、 目標客戶來源地區(qū)及分布比例六、 研究結(jié)論第二章 產(chǎn)品定位一、 項目功能定位1. 項目功能體系及主體功能、輔助功能、配套功能2. 各功能的規(guī)劃主題與價值增值3. 各功能的組合原則與功能組團之間的相互協(xié)調(diào)二、 項目功能布局1. 規(guī)模及位置2. 對項目地形地勢的利用三、 產(chǎn)品定位1. 物業(yè)類型及檔次配比2. 建筑空間空間功能組合及其配比3. 產(chǎn)品戶型及其配比第三章 形象定位一、 形象定位的依據(jù)1. 本項目類似項目形象定位的一般規(guī)律2. 本項目目標客戶所認同的精神價值體系3. 本項目可利用的形象資源二、 項目主題形象定位1. 主題形象2. 主題形象演繹三、 項目形象主題在產(chǎn)品與營銷策略中的體現(xiàn)1. 項目形象主題在產(chǎn)品中的主要體現(xiàn)方式2. 項目形象主題與目標客戶的互動與精神認同3. 項目主要營銷推廣主題及表現(xiàn)形式第四章 功能分區(qū)及功能比例劃分一、 分期開發(fā)策略二、 規(guī)劃指標三、 項目核心區(qū)的位置及規(guī)模四、 項目功能布局五、 資源利用等第五章 項目運營模式建議一、 品牌運營商推介二、 品牌運營商的運營模式推介三、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究四、 養(yǎng)生旅游度假發(fā)展研究五、 花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究六、 文化教育產(chǎn)業(yè)研究七、 其他相關(guān)事宜等第三部分 物業(yè)發(fā)展建議及啟動策略報告第一章 項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位回顧一、 項目定位及物業(yè)發(fā)展建議整體原則二、 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略三、 項目分期發(fā)展策略第二章 物業(yè)發(fā)展建議出發(fā)點一、 本項目價值點銜接二、 當?shù)噩F(xiàn)有同類物業(yè)類型創(chuàng)新點分析三、 基于競爭及區(qū)域價值的物業(yè)發(fā)展建議第三章 總體原則確定一、 項目本體特征二、 市場競爭和現(xiàn)狀三、 客戶需求、敏感點第四章 整體規(guī)劃建議一、 規(guī)劃理念二、 整體規(guī)劃三、 物業(yè)形態(tài)配比四、 物業(yè)形態(tài)空間分布第五章 建筑立面建議五、 建筑風格六、 色彩七、 材質(zhì)八、 造型第六章 戶型設(shè)置建議一、 戶型建議1. 總體原則2. 設(shè)計要點二、 裝修建議第七章 園林景觀建議一、 園林風格建議二、 景觀體系建議三、 資源展示四、 與產(chǎn)品的價值聯(lián)動第八章 配套設(shè)施建議一、 會所建議二、 共享空間/灰空間等三、 車位比第九章 啟動區(qū)策略一、 啟動區(qū)地塊分析1. 啟動區(qū)位及概況2. 地形地貌、對外交通、項目規(guī)模3. 地塊資源分析4. 項目發(fā)展的機會及面臨的問題二、 啟動區(qū)開發(fā)策略1. 總體發(fā)展戰(zhàn)略2. 分期開發(fā)策略3. 開發(fā)時序與開發(fā)節(jié)奏三、 啟動區(qū)定位1. 形象定位2. 功能及產(chǎn)品定位3. 客戶定位4. 相關(guān)配套定位第四部分 項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書內(nèi)容一、 項目概況及周邊條件 1. 項目區(qū)位2. 建筑規(guī)模3. 地塊分析4. 道路交通5. 周邊區(qū)域環(huán)境及設(shè)施6. 周邊基礎(chǔ)設(shè)施二、 規(guī)劃