討價還價的博弈模型在房屋租賃中的應(yīng)用.doc

討價還價的博弈模型在房屋租賃中的應(yīng)用摘要:運用完全信息動態(tài)博弈的方法，構(gòu)建了出租人和承租人之間關(guān)于房屋租賃成交價格的討價還價博弈模型，并對模型進行了分析，得出雙方達成協(xié)議與否主要取決于雙方的折算系數(shù)、成本價格以及對對方成交價格預(yù)期的估計，并提出了提高房地產(chǎn)租賃市場交易效率的建議。關(guān)鍵詞:討價還價;房地產(chǎn)租賃市場;出租人; 承租人近幾年來,隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，房屋租賃市場在房地產(chǎn)交易市場中的比例不斷攀升,而且近兩年隨著房價的攀升，個人出租房取得收益也是水漲船高。出租人和承租人關(guān)于租金的談判行為顯然是一種博弈行為。本文通過運用博弈論的分析方法，分析了房屋租賃中出租人和承租人各自的行為抉擇，有助于現(xiàn)實生活中節(jié)省大家的時間,提高大家的理性，也能夠促進我國的房地產(chǎn)房屋租賃市場朝著文明、規(guī)范、高水平的方向發(fā)展。文章以現(xiàn)實生活中的出租人和承租人雙方為參與人做出如下相關(guān)假設(shè), 進而構(gòu)建博弈模型。一、模型假設(shè)在房屋租賃的討價還價模型中， 博弈雙方是房屋的出租人A和承租人B 。對于模型我們做以下假設(shè)：1.在房屋租賃的討價還價的談判過程中，雙方的參與人都是理性人, 即總是以追求自己利益最大化為目標。2.假定在雙方租金洽談期間，談判失敗，則雙方均沒有收益,即收益為0。3.假定在洽談之前，房屋的出租人對于租金有一個心里的預(yù)期值，也可解釋為出租人的成本價格用Wa來表示，承租人對于每個給定的出租房屋都有一個給定的最高心理價位,高于該價位承租人則放棄租賃該房屋，轉(zhuǎn)而進入下一家,所以設(shè)承租人可以接受的價格預(yù)期為Wa,假定雙方當事人都可以從當前市場行情了解到雙方價格預(yù)期值所在的區(qū)間。4.假設(shè)租賃雙方的討價還價過程只進行三個回合，那么就可以建立一個三階段的完全信息動態(tài)博弈模型。首先由出租人給出價格，然后由承租人選擇是否接受。如果雙方的協(xié)議在第二個或者第三個回合達成，那么租賃雙方的收益都要有所折損，因此引入了折算系數(shù)1和2(011,021)，1是出租人的折算系數(shù), 2是承租人的折算系數(shù), 而且兩個人分別的機會成本、與新的交易對象建立談判的成本以及雙方的時間價值等等都不同，折算系數(shù)也就不同。折算系數(shù)用來表示多進行一個回合的談判,雙方就都會付出一定的代價或帶來一定的成本損失。下面構(gòu)造了一個完全信息下的房屋的出租人以及房屋的承租人對于租金的成交價格的分別輪流出價的討價還價模型。在出租人和承租人輪流出價的討價還價的博弈中，完全信息是指正常情況下出租人和承租人能夠通過市場了解到對方對于租金的預(yù)期估計值，即Wa和Wb的區(qū)間范圍,Wa是出租人的類型,Wb是承租人的類型。假設(shè)出租人估計Wa服從m，n區(qū)間上的均勻分布，承租人估計Wb也服從m，n區(qū)間上的均分布（該分布是合理的根據(jù)雙方可能接受的價格區(qū)間確定的，低于m或者高于n二者不可能達成協(xié)議）。二、博弈的過程分析為了分析雙方討價還價的具體過程，我們可以按階段分析如下：第一階段出租人出價P1a，承租人可以選擇接受或拒絕。如果(P1an)承租人會選擇接受，博弈結(jié)束，那么出租人的收益就為P1aWa，承租人的收益為Wb -P1a。如果P1an承租人拒絕，那么博弈進入第二個階段; 在第二個階段，承租人出價P2b，出租人也可以選擇接受或拒絕。如果（mP2bP1a）出租人會選擇接受，博弈到此結(jié)束，此時，出租人的收益為1 (P2b Wa)，承租人的收益為2 (Wb-P2b)。如果（P2bm）出租人會選擇拒絕，那么博弈就進入了第三個階段。最終由出租人出價P3a，此時不管承租人選擇接受或拒絕，博弈都將結(jié)束。若(P3an)承租人會選擇接受，那么出租人的收益就為12 (P3aWa)，承租人的收益為22(Wb-P3a)。如果P3an承租人會選擇拒絕，最終雙方的收益就都是0。三、關(guān)于房屋租金成交價格的討價還價博弈模型求解結(jié)果在上面的雙方輪流出價的討價還價博弈模型中, 由于先前假設(shè)出租人和承租人對于自己的行為都是希望自己所提出的價格能夠被對方接受, 那么就是要滿足使得對方能夠感到接受總是比拒絕好的條件下,從而使的自己的利益最大化。在這種假設(shè)下, 可用運用逆向歸納法來求解該博弈唯一的完美納什均衡。1、在第三階段( 假設(shè)出租人在第二個階段拒絕了承租人的給出的租金價格，即P2bm) 承租人的選擇。那么對于承租人來說，因為這是最后的機會，如果拒絕則意味著最終得益為0，因此只要P3an承租人一定會選擇接受，而不管第二階段的出價是多少。然后來看第三階段出租人給出的租金。出租人出價為P3a，希望被承租人接受，且使自己的利益最大化。即求解最大化問題:MAX 12 (P3aWa)S.T. P3an; 最優(yōu)解為P3a =n,于是在房屋租賃中雙方各自的得益為12 (nWa)，22(Wb-n)。2、第二階段，承租人B出價為P2b,而且能夠被出租人接受，所以P2b 應(yīng)是以下最大化問題的解MAX 2 (Wb-P2b)S.T. P2bm; 1 (P2b Wa)12 (P3aWa)最優(yōu)解為P2b = Wa+12 (nWa)，于是在房屋租賃中雙方各自的得益為13(nWa)，2 (Wb- Wa-12 (nWa)3、第一階段，出租人A出價為P1a，該價格能夠被承租人接受，并且該價格應(yīng)為以下最大化問題的解：MAX P1aWaS.T. P1an；Wb -P1a2 (Wb-P2b)最優(yōu)解為P1a= Wb(1-2)+2Wa+12 (nWa)，于是在房屋租賃中雙方各自的得益為Wb(1-2)+2Wa+12 (nWa) Wa，Wb2-2Wa+12 (nWa)該博弈的納什均衡的結(jié)果是:出租人A出價為Wb(1-2)+2Wa+12 (nWa),承租人B同意出租人A的出價,且其獲得的收益為Wb2-2Wa+12 (nWa)以上分析的三階段博弈是由出租人先給出租金價格，我們使用同樣的方法也可求得承租人先給出租金價格的三階段博弈的納什均衡。四、模型結(jié)果分析由上面的推導(dǎo)可知，出租人和承租人能否合作，與出租人的出價高低有關(guān)，而出價的高低主要與博弈雙方的折算系數(shù)、成本價格以及他們對對方要價預(yù)期的估計有關(guān)。成本價格Wa和Wb屬于參與雙方的私人信息.出租人和承租人都是參考各自的成本價格進行討價還價的。因此，對博弈對手成本價格的估計在此次交易中顯得尤為重要。m、n 是承租人和出租人根據(jù)房地產(chǎn)市場情況估計的房屋租金可能成交的價格區(qū)間，那么房地產(chǎn)市場透明度越高，雙方獲取的信息越多，m、n 之間的距離就越小，即出租人和承租人在談判中達成協(xié)議的可能性就越大，也就是說，房地產(chǎn)市場中的房屋租賃的效率就越高。五、結(jié)論和建議在現(xiàn)實生活中，低端市場上存在租金上漲比較快，承租人由此反應(yīng)強烈；并且一線城市群租的現(xiàn)象難以阻止；租賃關(guān)系不穩(wěn)定，糾紛頻發(fā)；出租住房缺乏專業(yè)管理，存在安全隱患；租賃合同備案率低，市場監(jiān)管缺失等問題。導(dǎo)使得承租人處于弱勢地位，也導(dǎo)致了承租人在討價還價博弈中的劣勢地位。要想提高房屋租賃市場的交易效率，需要從以下幾個方面著手改善：1、建立健全法律法規(guī)規(guī)范租賃市場。尋求政府對租賃管理工作的重視，從而使我們的租賃管理工作能夠有政府的支持和法律法規(guī)的保障，促使租賃管理的規(guī)范化。2、建立租賃市場管理長效機制。3、加強輿論宣傳增強法制觀念。加強房屋租賃管理的一個最重要的內(nèi)容就是建立房屋租賃合同登記4、培育租賃中介為租賃雙方搭橋5、依法加強對出租房屋的監(jiān)管。參考文獻:1唐姣,陳新鋒.農(nóng)產(chǎn)品市場中農(nóng)戶對收購商的討價還價博弈模型J.江西農(nóng)業(yè)學(xué)報2011,23(11):220 222. 2邵榮平,任 哲.討價還價博弈模型在企業(yè)并購中的應(yīng)用J.商業(yè)研究,2008(12),560:1.3孫天法 非均衡經(jīng)濟學(xué)M. 北京: 經(jīng)濟科學(xué)出版社， 2003: 1261304阿伯西內(nèi)穆素 討價還價理論與應(yīng)用M管毅平，譯 上海: 上海財經(jīng)大學(xué)出版社， 2005: 31-325謝識予 經(jīng)濟博弈論M上海: 復(fù)旦大學(xué)出版社，2002: 1001036(美)羅伯特吉本斯 高峰譯:博弈論基礎(chǔ)M.中國社會科學(xué)出版社，1999.A bargaining game model in the application of the housing rentalWU hong mei(Economic and Management Institute,North University of China ,Tai Yuan,Shan Xi 030051，China)Abstract:Using the method ofdynamic game of complete information, building the landlord and the tenant on the lease price bargaining game model. and analyses the model. The two sides reached an agreement will largely depend on both sides of the conversion factor, the cost price, as well as estimate of the each oth