酒店投資項目的投資與收益估算ppt課件

第4章 酒店投資項目的投資與收益估算 1 內(nèi)容提綱 第一節(jié)酒店投資項目的投資估算第二節(jié)酒店投資項目的收益估算 2 一 項目投資估算的定義 投資項目的投資估算是在給定的項目建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品方案和工程技術(shù)方案的基礎(chǔ)上 對項目建設(shè)所需費用 項目投入總資金 的估算 項目投入總資金包括建設(shè)投資 建設(shè)期利息和流動資金 建設(shè)投資由工程費用 建筑工程費 設(shè)備購置費 安裝工程費 工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費 基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費 組成 按照費用歸集形式 建設(shè)投資可按概算法或形成資產(chǎn)法分類 建設(shè)投資的估算方法包括簡單估算法和投資分類估算法 3 二 項目投資的投資構(gòu)成 4 1 固定投資 固定投資是指形成酒店固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的投資 固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋 建筑物 機器 機械 運輸工具以及其他與經(jīng)營活動有關(guān)的設(shè)備 工具 器具等 這些資產(chǎn)的建造或購置過程中所發(fā)生的全部費用都構(gòu)成固定資產(chǎn)投資 如投資者以現(xiàn)有固定資產(chǎn)作為投入品 則按評估確認或合同約定價作為投資額 對于以融資租賃方式投入的設(shè)備等固定資產(chǎn) 則以租賃合同確定價加上相關(guān)運輸費 保險費和安裝調(diào)試費等作為投資額 無形資產(chǎn)投資是指投資者以土地使用權(quán) 專利權(quán) 商標(biāo)權(quán)以及非專利技術(shù)和商譽等形式注入的投資 遞延資產(chǎn)投資是指不能全部計入當(dāng)期損益 應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項費用 包括開辦費 租入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷期限在一年以上的長期待攤費用等 開辦費是企業(yè)在項目籌建期間實際發(fā)生的各項費用 包括人員工資 差旅費 辦公費 培訓(xùn)費 印刷費 注冊登記費 調(diào)研費 法律咨詢費及其他開辦費等 但在籌建期間為取得流動資產(chǎn) 無形資產(chǎn)或購進固定資產(chǎn)所發(fā)生的費用不作開辦費 5 2 流動資金投資 在項目建設(shè)期間 流動資金投資是指項目鋪底流動資金 對于酒店企業(yè)而言 鋪底流動資金是酒店建成初期 為保證酒店進行試運轉(zhuǎn)所必需的流動資金 以支付人工 購貨 水 電 電話 膳食等開支 一般按酒店建成后正常運營所需全部流動資金的30 計算 根據(jù)商業(yè)銀行的規(guī)定 新上項目或更新改造項目的投資者必須擁有30 的自有流動資金 其余部分可申請貸款 從酒店財務(wù)管理的角度 流動資金是指為維持酒店運營所占用的全部周轉(zhuǎn)資金 在數(shù)量上等于流動資產(chǎn)與流動負債之間的差額 流動資產(chǎn)包括各種必要的現(xiàn)金 存款 應(yīng)收賬款 預(yù)付賬款和存貨 流動負債主要是指應(yīng)付賬款 這里所說的流動資產(chǎn)是指為維持一定規(guī)模經(jīng)營活動所需的最低周轉(zhuǎn)資金和存貨 流動負債只含正常經(jīng)營情況下平均的應(yīng)付賬款 不含短期借款 6 3 自有資金和負債資金 自有資金是指投資者因項目投資而繳付的出資額 包括資本金 即注冊資金 和資本溢價 負債資金是指投資者因項目投資而發(fā)生的借款 又可分為長期負債 包括長期借款 長期債券發(fā)行收入和融資租賃所引起的長期應(yīng)付款 和流動負債 這里主要指短期借款 如果聯(lián)系起來看 在酒店投資項目的投資投入階段 項目的資金來源 投資的構(gòu)成與投資所形成的資產(chǎn)三者之間存在如圖所示的關(guān)系 7 4 項目資金來源 投資構(gòu)成與投資形成資產(chǎn)關(guān)系 8 三 固定資產(chǎn)投資 構(gòu)成及其估算方法 建筑工程費與安裝工程費 建筑工程費與安裝工程費合稱建筑安裝工程造價 按照設(shè)計的深度 其投資可分估算 概算和預(yù)算造價 建筑安裝工程造價估算的內(nèi)容包括直接費 間接費和利潤與稅收 設(shè)備購置費 設(shè)備購置費為設(shè)備原價與設(shè)備運雜費之和 進口設(shè)備的購置費還應(yīng)包括設(shè)備到岸價 外貿(mào)手續(xù)費 關(guān)稅 增值稅和國內(nèi)運費 如果設(shè)備價是按離岸價計算的 則還應(yīng)加上國外運輸費和保險費 進口設(shè)備和貨物的增值稅可按下式估算 增值稅額 進口貨物完稅價格 關(guān)稅 消費稅 增值稅率 1 固定資產(chǎn)投資的分解 9 三 固定資產(chǎn)投資 構(gòu)成及其估算方法 2 固定資產(chǎn)投資的的估算方法 生產(chǎn)能力指數(shù)法 生產(chǎn)能力指數(shù)法又稱指數(shù)估算法 是指根據(jù)已建成的 性質(zhì)類似的酒店投資建設(shè)項目的投資額和生產(chǎn)經(jīng)營能力與擬投資新建酒店項目的生產(chǎn)能力估算擬建項目的投資額的方法 其原理是 項目投資額與項目生產(chǎn)經(jīng)營能力相關(guān) 一般來說 生產(chǎn)經(jīng)營能力增加1倍 則所需投資額也往往會增加 但這個增加比例不會超過1倍 根據(jù)這一原理 可構(gòu)造如下估算公式 Ic Ir Dc Dr n 式中 Ic Ir分別為擬建和已建酒店項目的投資額 Dc Dr分別為擬建和已建酒店項目的生產(chǎn)經(jīng)營能力 n為生產(chǎn)能力指數(shù) 0 n 1 為新老項目建設(shè)間隔期內(nèi)定額 單價 費用變更等綜合調(diào)整系數(shù) 10 計算案例 例4 1 已知一家中等規(guī)模酒吧的投資額為8萬元 某公司也想投資興建類似規(guī)模的酒吧 工程建設(shè)條件類似 試估算擬建酒吧的投資額 生產(chǎn)能力指數(shù)n 1 1 2 解 因規(guī)模類似 故Dc Dr 1根據(jù)公式 則有 Ic Ir Dc Dr n 8 1 1 2 9 6 萬元 11 四 固定資產(chǎn)投資的分項估算 1 建筑工程與安裝工程費用的估算 對單體酒店而言 建筑工程主要是指土建工程 一般來說 具體包括客房 大堂 餐廳 會議中心以及后勤功能配套等功能區(qū)域的土建工程 其費用估算可在表所列項目的基礎(chǔ)上進一步細化后進行 單體酒店的安裝工程也指裝修工程 其費用估算也可在該表所列項目的基礎(chǔ)上進一步細化后進行 12 四 固定資產(chǎn)投資的分項估算 2 設(shè)備購置費的估算 一般性質(zhì)的單體酒店必須具備以下設(shè)備或系統(tǒng) 公共基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng) 客房設(shè)備系統(tǒng) 餐飲設(shè)備系統(tǒng) 會議設(shè)備系統(tǒng) 康樂設(shè)備系統(tǒng)和其他輔助設(shè)備設(shè)施 對于一些具有特殊性質(zhì)的酒店 如溫泉酒店 除上述設(shè)備設(shè)施外 還應(yīng)購置相應(yīng)的溫泉泡池或泳池設(shè)備或設(shè)施 其費用的估算可在表4 3所列項目的基礎(chǔ)上進一步細化后進行 13 酒店項目工程投資估算總表 14 五 流動資金的估算方法 擴大指標(biāo)估算法是一種簡化的流動資金估算方法 一般可參照同類企業(yè)流動資金占銷售收入 經(jīng)營成本的比例進行估算 如服務(wù)業(yè)企業(yè)的流動資金可按年銷售收入的10 15 估算 雖然擴大指標(biāo)估算法簡便易行 但準(zhǔn)確度不高 一般適用于項目建議書階段對流動資金的估算 1 擴大指標(biāo)估算法 對流動資金構(gòu)成的各項流動資產(chǎn)和流動負債分別進行估算 在可行性研究中 為簡化起見 僅對存貨 現(xiàn)金 應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款四項內(nèi)容進行估算 流動資金估算的具體步驟 首先計算存貨 現(xiàn)金 應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款的年周轉(zhuǎn)次數(shù) 然后再分項估算占用資金額 2 分項詳細估算法 15 內(nèi)容提綱 第一節(jié)酒店投資項目的投資估算第二節(jié)酒店投資項目的收益估算 16 一 企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營期的收入和利潤的核算 銷售收入 總的成本費用 管理費用 財務(wù)費用 銷售稅金及附加 銷售費用 銷售成本 銷售利潤 營業(yè)外凈支出 其他投資凈收益 利潤總額 總成本費用 所得稅 稅后利潤 現(xiàn)行財務(wù)會計制度按成本項目進行成本費用核算 即由若干相對獨立的成本中心或費用中心分別核算生產(chǎn)成本 為簡化起見 在進行項目評估分析時 假定當(dāng)期生產(chǎn)的產(chǎn)品被全部銷售 其銷售成本就等于生產(chǎn)成本 銷售費用和管理費用 同一投入要素分別在不同的成本費用項目中加以記錄和核算 這種核算方法簡化了核算過程 便于成本核算的管理 但是 其缺點是看不清各種投入要素的費用比例 17 二 投資項目的成本費用與銷售收入和利潤關(guān)系 18 三 項目投資分析中的經(jīng)營成本 項目投資分析中的經(jīng)營成本可以定義為 在項目總成本費用中剔除折舊費 攤銷費和利息支出后留存的經(jīng)營性實際支出 其計算公式為 C Cs Cd Ct Cr式中 C為投資項目的經(jīng)營成本 Cs為投資項目的總成本費用 Cd為項目折舊費 Ct為項目攤銷費 Cr為項目的利息支出 在總成本費用中 折舊費和攤銷費不是一種經(jīng)常性實際支出 而是以前一次性投資支出的分?jǐn)?在按年計算成本費用 利潤和所得稅時 應(yīng)該將其作為成本費用的一個部分 但從項目整個投資周期來看 固定投資 固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn) 都已作為一次性支出 因而不能再把折舊和攤銷看成支出 否則就會出現(xiàn)重復(fù)計算 利息支出也不是一種實際支出 在進行投資項目經(jīng)營成本計算時 同樣要將其剔除 因為 現(xiàn)行財務(wù)會計制度實行的是稅后還貸 借款本金要用稅后利潤和折舊歸還 而經(jīng)營期利息可計入財務(wù)費用 因此 在考察項目全部投資時 利息也是投資收益的一個部分而不能再將其作為支出 19 四 項目投資的收益構(gòu)成 當(dāng)考察自有資金的投資收益時 因利息歸債權(quán)人所有 并要從全部投資收益中扣除借款本金的償還 所以 這時的項目投資收益 銷售收入 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 所得稅 借款利息支出和本金償還或項目投資收益 稅后利潤 折舊費 攤銷費 借款本金償還 1 項目全部投資的收益 從項目整個投資周期看 項目經(jīng)營期可以看作是全部投資的收益的大小 即項目投資收益 銷售收入 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 所得稅或項目投資收益 稅后利潤 折舊費 攤銷費 利息支出 2 項目自有投資的收益 20 五 全部投資的現(xiàn)金流量表 1 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流入由銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值和回收流動資金等三項內(nèi)容構(gòu)成 產(chǎn)品銷售收入是項目建成后對外銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)所取得的收入 在計算時 一般是假定生產(chǎn)出來的產(chǎn)品全部售出 也就是銷售量等于生產(chǎn)量 回收固定資產(chǎn)余值一般是在項目計算期的最后一年進行 其中固定資產(chǎn)余值回收額應(yīng)按照給出的固定資產(chǎn)折舊方法計算 回收流動資金也是在項目計算期的最后一年 要注意流動資金回收額為項目的全部流動資金 全部投資的現(xiàn)金流量表是站在項目全部投資角度 對項目各年的現(xiàn)金流量所進行的系統(tǒng)的表格式的反映 它把用于投資的債權(quán)人貸款也看成現(xiàn)金流出 而把利息和借款的償還看作為投資的回收 即現(xiàn)金的流入 21 五 全部投資的現(xiàn)金流量表 續(xù)1 2 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流出由固定投資 流動資金投資 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 所得稅等五部分內(nèi)容構(gòu)成 固定投資包括固定資產(chǎn)投資 預(yù)備費 建設(shè)期間利息以及投資方向調(diào)節(jié)稅等四個內(nèi)容 在固定資產(chǎn)投資的計算中 要注意建設(shè)期利息的計算 一般來講 對于分年均衡發(fā)放的總貸款 其利息計算原則是當(dāng)年貸款按半年計息 上年貸款按全年計息 流動資金投資額來自投資計劃與資金籌措表的有關(guān)項目 在編制現(xiàn)金流量表時要注意的是流動資金投入年份 一般是在項目投產(chǎn)第一年開始投入流動資金 經(jīng)營成本是指總成本費用中扣除折舊費 攤銷費和貸款利息以后的余額 計算經(jīng)營成本時要注意的是 在經(jīng)營成本中不包括利息支出 這是因為在全部投資現(xiàn)金流量表中 是以全部投資作為計算基礎(chǔ)的 因此利息支出就不再作為現(xiàn)金流出 銷售稅金及附加 所得稅的計算均按有關(guān)規(guī)定進行 其中所得稅額是在項目營運當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額不為零的情況下 根據(jù)應(yīng)納稅所得額 所得稅稅率的公式計算出來的 22 五 全部投資的現(xiàn)金流量表 續(xù)2 3 凈現(xiàn)金流量 項目計算期各年的凈現(xiàn)金流量為各年現(xiàn)金流入量減去對應(yīng)年份現(xiàn)金流出量 而累計凈現(xiàn)金流量為本年及以前各年凈現(xiàn)金流量之和 全部投資的現(xiàn)金流量表的一個示例 23 五 全部投資的現(xiàn)金流量表 續(xù)3 注意 表中的年份指的是該年年末 0 指第1年年初 24 六 自有資金投資的現(xiàn)金流量表 25 七 損益與利潤分配估算表 在投資項目的計算期內(nèi) 投資者可用于回收投資的收益不僅僅只有稅后利潤 但稅后利潤卻又是反映企業(yè)每年財務(wù)績效的重要指標(biāo) 如果企業(yè)年年虧損或者利潤達不到一定數(shù)量標(biāo)準(zhǔn) 那么 項目投資者可能連投入的本金也會收不回來 此外 由于利潤是計算所得稅的基礎(chǔ) 因而項目利潤的計算也是投資項目應(yīng)繳所得稅的估算以及利潤分配的估算的基礎(chǔ) 因此 在進行投資項目的