房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱.doc

全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考 試 大 綱（2001）中華人民共和國建設(shè)部 組織編寫中華人民共和國人事部 審 定中 國 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 師 學(xué) 會(huì)前 言 根據(jù)建設(shè)部、人事部聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定和房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法的規(guī)定，由建設(shè)部組織專家編寫了全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱，人事部組織專家審定通過。 全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱是全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試命題的依據(jù)，是應(yīng)考人員必備的指南。為便于應(yīng)考人員復(fù)習(xí)準(zhǔn)備，我們委托中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)組織有關(guān)專家按照該考試大綱的要求，編寫了一套指定輔導(dǎo)教材共五冊，包括房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)，由中國物價(jià)出版社出版。這套指定輔導(dǎo)教材基本上覆蓋了作為合格的房地產(chǎn)估價(jià)師必須具備的各方面知識(shí)，應(yīng)考人員可按照考試大綱要求的“了解”、“熟悉”、“掌握”三個(gè)層次，結(jié)合自己的實(shí)際情況做好復(fù)習(xí)準(zhǔn)備。要求了解的是相關(guān)內(nèi)容，要求熟悉的是重要內(nèi)容，要求掌握的是重點(diǎn)內(nèi)容。這些內(nèi)容體現(xiàn)了一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)人員必備的理論知識(shí)與專業(yè)技能。只要應(yīng)考人員認(rèn)真學(xué)習(xí)、熟悉掌握和靈活運(yùn)用，就一定能夠成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師?？?試 說 明 為了幫助廣大應(yīng)考人員進(jìn)一步熟悉全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的內(nèi)容和要求，并為命題提供更為具體的依據(jù)，現(xiàn)對考試的具體問題說明如下： 一、考試目的 為了適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的需要，提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)市場管理中的作用，評價(jià)具有中國特色的房地產(chǎn)估價(jià)人才，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)估價(jià)制度與國際慣例接軌。 二、考試性質(zhì) 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度是一項(xiàng)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入制度。房地產(chǎn)估價(jià)師考試是國家設(shè)定的執(zhí)業(yè)資格考試。凡通過全國統(tǒng)一考試成績合格者，發(fā)給人事部、建設(shè)部用印的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書，經(jīng)注冊后，發(fā)給房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證，可以以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。獲得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，表明已具備承擔(dān)經(jīng)濟(jì)專業(yè)技術(shù)中級職務(wù)的水平和能力。執(zhí)業(yè)資格在全國范圍內(nèi)有效，符合國家有關(guān)規(guī)定單位可根據(jù)工作需要聘任經(jīng)濟(jì)師職務(wù)。 三、考試內(nèi)容 全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試分為五個(gè)科目：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)。五個(gè)科目全部合格通過即可取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格。各科目考試大綱的內(nèi)容，均按了解、熟悉、掌握三個(gè)層次提出了要求。在考試內(nèi)容中，了解的部分約占10，熟悉的部分約占30，掌握的部分約占60。序 言 本考試大綱以社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)，從對我國房地產(chǎn)估價(jià)人員的基本要求出發(fā)，并著眼于與國際評估行業(yè)接軌，主要考核參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格應(yīng)考人員應(yīng)具備的知識(shí)結(jié)構(gòu)、素質(zhì)和能力。 本考試大綱分為房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)五個(gè)部分。房地產(chǎn)基本制度與政策主要考核應(yīng)考人員對我國房地產(chǎn)的主要法律、法規(guī)、制度和政策的理解與掌握程度；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理主要考核應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、開發(fā)項(xiàng)目評估、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資等方面基本理論知識(shí)的掌握程度；房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法主要考核應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)基本概念、理論、方法及其運(yùn)用的掌握程度；房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析主要考核應(yīng)考人員是否已經(jīng)初步具備獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)和獨(dú)立撰寫估價(jià)報(bào)告的能力；房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)主要考核應(yīng)考人員對經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融、保險(xiǎn)、證券、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)、城市規(guī)劃、建筑等方面基本知識(shí)的掌握程度。 本考試大綱規(guī)定了考試的性質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)，是全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試統(tǒng)一命題的依據(jù)。目 錄前言考試說明序言第一部分 房地產(chǎn)基本制度與政策 一、房地產(chǎn)業(yè) 二、建設(shè)用地制度與政策 三、城市房屋拆遷管理制度與政策 四、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度與政策 五、規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策 六、房地產(chǎn)交易管理制度與政策 七、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度與政策 八、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策 九、物業(yè)管理制度與政策 十、房地產(chǎn)稅收制度與政策 十一、房地產(chǎn)金融制度與政策第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 一、房地產(chǎn)投資概述 二、房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí) 三、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理 四、房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律 五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 六、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程 七、房地產(chǎn)投資的資金融通 八、房地產(chǎn)市場營銷 九、收益性物業(yè)管理第三部分 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià) 二、房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)知識(shí) 三、房地產(chǎn)估價(jià)原則 四、比較法 五、成本法 六、收益法 七、假設(shè)開發(fā)法 八、長期趨勢法 九、地價(jià)評估 十、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 十一、房地產(chǎn)估價(jià)程序第四部分 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及其確定 二、各種估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用 三、各種目的的房地產(chǎn)估價(jià) 四、各種類型的房地產(chǎn)估價(jià) 五、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作第五部分 房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí) 一、經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí) 二、金融基礎(chǔ)知識(shí) 三、保險(xiǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 四、證券基礎(chǔ)知識(shí) 五、統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí) 六、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí) 七、城市規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) 八、建筑基礎(chǔ)知識(shí) 九、建筑工程概預(yù)算與房地產(chǎn)測量考試樣題第一部分 房地產(chǎn)基本制度與政策 一、房地產(chǎn)業(yè) 了解房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革，房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。 熟悉房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用，城鎮(zhèn)住房制度改革，城市土地使用制度改革。 掌握房地產(chǎn)業(yè)的基本概念，房地產(chǎn)領(lǐng)域的基本法律、行政法規(guī)。 二、建設(shè)用地制度與政策 了解中國現(xiàn)行土地所有制的形式，農(nóng)地征用應(yīng)遵守的原則，征用土地的工作程序。 熟悉劃撥土地使用權(quán)的含義，土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)，閑置土地的處理。 掌握農(nóng)地征用的政策規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的概念及政策規(guī)定，土地使用權(quán)劃撥的范圍及劃撥土地的管理。 三、城市房屋拆遷管理制度與政策 了解城市房屋拆遷的概念及管理體制。 熟悉城市房屋拆遷的程序，房屋拆遷糾紛的處理。 掌握房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο?、形式與標(biāo)準(zhǔn)，房屋拆遷安置的對象、形式和安置原則，特殊情況下的房屋拆遷補(bǔ)償、安置。 四、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度與政策 了解房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的指導(dǎo)原則與管理機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理。 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的概念，確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則，房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)的取得，項(xiàng)目資本金制度，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，房地產(chǎn)廣告。 掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及商品房銷售的政策規(guī)定，兩書制度。 五、規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策 了解勘測設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理，勘測設(shè)計(jì)市場的管理，注冊建筑師和注冊結(jié)構(gòu)工程師制度。 熟悉城市規(guī)劃的編制與審批，招投標(biāo)與建設(shè)監(jiān)理，建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理。 掌握城市規(guī)劃的基本概念和內(nèi)容，城市規(guī)劃的實(shí)施。 六、房地產(chǎn)交易管理制度與政策 了解房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)及職能。 熟悉房地產(chǎn)交易的概念，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的概念。 掌握房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類及政策規(guī)定，房地產(chǎn)抵押的有關(guān)規(guī)定及實(shí)施要點(diǎn)，房地產(chǎn)租賃的分類、政策及有關(guān)規(guī)定。 七、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度與政策 了解產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的概念、任務(wù)、目的、意義和原則，產(chǎn)籍管理的作用、特點(diǎn)，房產(chǎn)測繪的概念，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)的意義。 熟悉房地產(chǎn)面積測算，產(chǎn)籍管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)的主要指標(biāo)。 掌握房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類、程序和要求，幾種特殊房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的基本內(nèi)容。 八、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策 了解房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)。 熟悉房地產(chǎn)估價(jià)師的考試報(bào)名條件，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。 掌握房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊條件，房地產(chǎn)估價(jià)師的權(quán)利和義務(wù)，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律的內(nèi)容。 九、物業(yè)管理制度與政策 了解物業(yè)管理的基本概念、性質(zhì)、基本內(nèi)容、主要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)。 熟悉住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成，維修基金的籌集和使用。 掌握物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源，收益性物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成。 十、房地產(chǎn)稅收制度與政策 了解稅收的基本知識(shí)，與房地產(chǎn)投資經(jīng)營有關(guān)的稅收的種類。 熟悉主要稅種的計(jì)征方法。 掌握企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅的計(jì)算方法，房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的優(yōu)惠政策。 十一、房地產(chǎn)金融制度與政策 了解住房公積金的性質(zhì)、特點(diǎn)、歸集、提取和使用，住房公積金的利率政策和稅收政策。 熟悉住房公積金管理的基本原則，個(gè)人住房貸款的種類，住房公積金貸款的額度及利率。 掌握房地產(chǎn)貸款的種類和相關(guān)規(guī)定。第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 一、房地產(chǎn)投資概述 了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型及其對投資者行為的影響。 熟悉房地產(chǎn)投資的形式及利弊。 掌握房地產(chǎn)的種類及其投資特性。 二、房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí) 了解現(xiàn)金流量、投資、成本、經(jīng)營收入、利潤和稅金等概念。 熟悉房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)的指標(biāo)、資金時(shí)間價(jià)值概念。 掌握房地產(chǎn)投資分析中投資與成本的內(nèi)涵，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用。 三、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理 了解政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段和方法，土地一級開發(fā)的概念。 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的獲取方式和新、舊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響。 掌握房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。 四、房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律 了解房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一般規(guī)律。 熟悉房地產(chǎn)市場的含義，房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)特征，影響房地產(chǎn)市場的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。 掌握房地產(chǎn)市場的分類。 五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 了解可行性研究的含義、作用及工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估的不確定性分析。 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容與步驟，房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測的方法，折現(xiàn)現(xiàn)金流技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的應(yīng)用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估報(bào)告的內(nèi)容及其寫作要求。 掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算的方法，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)（如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、開發(fā)商成本利潤率、成本收益率、投資收益率）的概念及其計(jì)算方法。 六、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程 了解工程建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作內(nèi)容，建筑工程施工招標(biāo)投標(biāo)的方式及過程。 熟悉建筑工程施工承包合同的形式與通用合同條款。 掌握建設(shè)過程中工程項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容以及工期、成本、質(zhì)量的控制方法。 七、房地產(chǎn)投資的資金融通 了解房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念和意義、方式。 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的步驟，融資前開發(fā)商的準(zhǔn)備工作及融資協(xié)議的一般內(nèi)容。 掌握房地產(chǎn)投資的融資渠道及融資方式，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的審查內(nèi)容。 八、房地產(chǎn)市場營銷 了解物業(yè)代理的作用、代理形式及代理公司運(yùn)作方式，溝通與促銷組合的概念，房地產(chǎn)市場宣傳與廣告策略，房地產(chǎn)市場宣傳的主要手段，房地產(chǎn)市場營銷的形式，房地產(chǎn)市場營銷的理念及應(yīng)注意的問題。 熟悉房地產(chǎn)定價(jià)技巧，價(jià)格變動(dòng)對顧客和競爭者的影響。 掌握房地產(chǎn)定價(jià)方法。 九、收益性物業(yè)管理 了解收益性物業(yè)管理的內(nèi)容與模式，收益性物業(yè)管理中的市場營銷與保險(xiǎn)。 熟悉寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)分類方法與影響因素，確定寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金的方法。 掌握收益性物業(yè)管理中的費(fèi)用測算與財(cái)務(wù)報(bào)告的內(nèi)容。第三部分 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià) 了解房地產(chǎn)的概念和類型。 熟悉房地產(chǎn)的特性和房地產(chǎn)估價(jià)的必要性。 掌握房地產(chǎn)估價(jià)的概念。 二、房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)知識(shí) 了解房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件。 熟悉房地產(chǎn)的供求與其價(jià)格的關(guān)系及房地產(chǎn)價(jià)格的特征。 掌握房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類。 三、房地產(chǎn)估價(jià)原則 熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義和重要性。 掌握合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則的含義和內(nèi)容。 四、比較法 熟悉比較法的基本原理，搜集交易實(shí)例和選取可比實(shí)例。 掌握建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和求取比準(zhǔn)價(jià)格。 五、成本法 了解現(xiàn)行商品房價(jià)格構(gòu)成、房屋折舊制度和房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)。 熟悉成本法的基本原理、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和重新購建價(jià)格。 掌握成本法的基本公式和建筑物折舊。 六、收益法 熟悉收益法的基本原理，凈收益的求取，剩余技術(shù)和收益乘數(shù)法。 掌握收益法的計(jì)算公式和資本化率的求取方法。 七、假設(shè)開發(fā)法 熟悉假設(shè)開發(fā)法的基本原理。 掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法，假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取。 八、長期趨勢法 了解移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。 熟悉長期趨勢法的基本原理，數(shù)學(xué)曲線擬合法，平均增減量法，平均發(fā)展速度法和長期趨勢法的功用。 九、地價(jià)評估 了解地租理論和地租量的計(jì)算。 熟悉城市基準(zhǔn)地價(jià)評估、宗地價(jià)格評估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。 掌握路線價(jià)法和高層建筑地價(jià)分?jǐn)偱c土地占有份額的確定。 十、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 了解社會(huì)因素、行政因素、心理因素和國際因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。 熟悉房地產(chǎn)的自身因素、環(huán)境因素、人口因素和經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。 十一、房地產(chǎn)估價(jià)程序 了解房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來源、選定估價(jià)方法計(jì)算和交付估價(jià)報(bào)告。 熟悉擬定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對象和估價(jià)資料歸檔。 掌握明確估價(jià)基本事項(xiàng)、確定估價(jià)結(jié)果和撰寫估價(jià)報(bào)告。第四部分 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及其確定 了解房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念。 熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法之間的密切關(guān)系。 掌握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定方法和過程。 二、各種估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用 了解每種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)以及它們的共性和特性。 熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)目的、估價(jià)方法之間的關(guān)系。 掌握各種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)，以及如何在估價(jià)中綜合運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價(jià)方法。 三、各種目的的房地產(chǎn)估價(jià) 了解房地產(chǎn)估價(jià)目的及其與估價(jià)的假設(shè)前提和價(jià)格類型之間的關(guān)系。 熟悉國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估、房屋租賃價(jià)格評估、房地產(chǎn)課稅估價(jià)、房地產(chǎn)分割（合并）估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。 掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。 四、各種類型的房地產(chǎn)估價(jià) 了解餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等類型房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。 熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。 掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素。 五、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作 了解對房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作客體、載體和受體。 熟悉房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作原則和構(gòu)成要素。 掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的具體寫作。第五部分 房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí) 一、經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí) 了解生產(chǎn)要素價(jià)格與收入分配理論的內(nèi)容。 熟悉消費(fèi)者行為理論、供給理論、市場理論的基本概念和主要內(nèi)容。 掌握需求、供給與價(jià)格的基本概念及其相互關(guān)系，消費(fèi)者如何選擇購買各種商品以獲得最大效用、廠商如何選擇各種要素的最優(yōu)組合以及商品價(jià)格和產(chǎn)量如何決定的基本思路。 二、金融基礎(chǔ)知識(shí) 了解金融機(jī)構(gòu)的組織形式、基本職能、性質(zhì)等基本內(nèi)容。 熟悉金融市場的概念、類型、特征及作用。 掌握金融、貨幣、信用等范疇的基本含義、表現(xiàn)形式、區(qū)別與聯(lián)系，金融工具的種類、特征等基本內(nèi)容。 三、保險(xiǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 了解保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)則，對保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)管的必要性。 熟悉保險(xiǎn)的種類和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的特征。 掌握保險(xiǎn)的本質(zhì)、保險(xiǎn)中的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、保險(xiǎn)的職能、保險(xiǎn)合同的性質(zhì)及基本內(nèi)容，房地產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)值評估的有關(guān)知識(shí)。 四、證券基礎(chǔ)知識(shí) 了解證券的種類和一般特征。 熟悉有價(jià)證券的基本含義和常見類型，股票、債券、投資基金證券各自的基本特征。 掌握股票、債券、投資基金證券的概念以及它們的區(qū)別與聯(lián)系。 五、統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí) 了解動(dòng)態(tài)趨勢與波動(dòng)的經(jīng)典模式，動(dòng)態(tài)序列的結(jié)構(gòu)模型，季節(jié)波動(dòng)的測定思路。 熟悉時(shí)間序列的基本內(nèi)容及測定長期趨勢的基本方法。 掌握統(tǒng)計(jì)學(xué)中的基本概念及相關(guān)概念的關(guān)系，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的基本內(nèi)容，收集和整理統(tǒng)計(jì)資料的主要方法。 六、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí) 了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌集、資產(chǎn)核算、經(jīng)營收入及利潤核算、財(cái)務(wù)報(bào)表的內(nèi)容。 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算的主要內(nèi)容和核算方法。 掌握會(huì)計(jì)要素、會(huì)計(jì)恒等式、會(huì)計(jì)假設(shè)和會(huì)計(jì)一般原則等基本內(nèi)容。 七、城市規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) 了解城市規(guī)劃的作用、任務(wù)、體系和管理系統(tǒng)。 熟悉城市總體規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃、城市詳細(xì)規(guī)劃、城市用地分類。 掌握控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系，城市用地評價(jià)的基本內(nèi)容。 八、建筑基礎(chǔ)知識(shí) 了解建筑材料、建筑設(shè)備、智能建筑的一般知識(shí)，建筑裝飾材料的分類以及建筑裝飾效果的評價(jià)方法。 熟悉建筑設(shè)計(jì)基本要求和建筑構(gòu)造的基本知識(shí)。 掌握建筑物的分類方法，建筑工程圖的構(gòu)成以及建筑總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖的主要內(nèi)容和作用。 九、建筑工程概預(yù)算與房地產(chǎn)測量 了解建設(shè)工程項(xiàng)目的分類，測量的基本內(nèi)容和土地量算方法。 熟悉建設(shè)工程概預(yù)算文件的分類，工程竣工結(jié)算與建設(shè)項(xiàng)目決算的基本內(nèi)容及其相互聯(lián)系和區(qū)別，地形圖、地籍圖、宗地圖、房產(chǎn)圖的作用和主要內(nèi)容。 掌握建筑工程概算的編制方法及其相互聯(lián)系，建設(shè)工程的費(fèi)用組成，施工圖預(yù)算的編制依據(jù)和編制步驟。考試樣題各科目的題型及說明： “房地產(chǎn)基本制度與政策”的題型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、綜合分析題。 “房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”的題型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、計(jì)算題。 “房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法”的題型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、計(jì)算題。 “房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析”的題型為：單項(xiàng)選擇題、問答題、指錯(cuò)題、改錯(cuò)題。 “房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)”的題型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、綜合分析題。 各科目相同的題型分值有所不同。單項(xiàng)選擇題（每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）： 某估價(jià)事務(wù)所于1998年6月10日至16日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月12日的價(jià)值，后對其估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生了異議?，F(xiàn)在要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)事務(wù)所的估價(jià)結(jié)果是否客觀合理，此時(shí)你認(rèn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（ ）。 A、現(xiàn)在 B、委托人指定的日期 C、1998年6月12日 D、重新估價(jià)的作業(yè)日期中的某日 答案：C多項(xiàng)選擇題（每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分；少選，但選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）： 估價(jià)人員的估價(jià)水平主要取決于其（ ）。 A、相關(guān)理論水平 B、相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) C、相關(guān)職業(yè)道德修養(yǎng) D、人際關(guān)系好壞 答案：A、B判斷題（每題1分。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）： 從較長期來看，由于高房價(jià)才有高地租（或地價(jià)），而不是高地租（或地價(jià)）導(dǎo)致高房價(jià)。 答案：正確綜合分析題（每個(gè)小題的備選答案中有一個(gè)或者一個(gè)以上符合題意的答案。如果只有一個(gè)符合題意的答案，選對的得2分。如果有一個(gè)以上符合題意的答案，全部選對的得4分；錯(cuò)選或多選均不得分；少選，但選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得1分）： 某市W房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱W公司）擬建一經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，需向本市H鄉(xiāng)征用40公頃基本農(nóng)田以外的耕地。W公司在小區(qū)建設(shè)過程中，經(jīng)過市場調(diào)研，決定調(diào)整最初確定的開發(fā)方案，在部分住宅用地上建造一大型商場；委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售經(jīng)濟(jì)適用住房，并向G購房戶提供住房公積金貸款服務(wù)。W公司開發(fā)大型商場時(shí)，以商場在建工程抵押貸款方式彌補(bǔ)工程建設(shè)資金不足；在商場投入使用時(shí)，W公司將商場底層出租給F公司，租期5年。商場開業(yè)一年，W公司由于還貸，將商場整體出售給S公司。請回答下列問題： 1、W公司如何才能合法占用該小區(qū)的土地？ A、向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，再經(jīng)項(xiàng)目所在地市政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征地審批手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù) B、向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，并向項(xiàng)目所在地省人民政府辦理征地審批手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) C、向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，并經(jīng)國務(wù)院辦理征地審批手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) D、規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃申請后，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù) 2、W公司要按照調(diào)整后的方案進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)辦理哪些手續(xù)？ A、向土地管理部門提出改變土地使用性質(zhì)的申請 B、向規(guī)劃管理部門提出改變土地使用性質(zhì)的申請 C、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，交納土地使用權(quán)出讓金 D、報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn) 3、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出示哪些材料才可以合法預(yù)售住宅？ A、W公司與商品房預(yù)購人簽訂的預(yù)售合同 B、集體土地所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證 C、商品房預(yù)售許可證及W公司出具的商品房銷售委托書 D、商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證及W公司出具的銷售代理委托合同、商品房預(yù)售合同 4、G購房戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，除提交申請書、身份證外，還應(yīng)提交哪些必備文件？ A、房屋所有權(quán)證、購房合同、抵押合同 B、土地使用權(quán)證明、購房合同、抵押合同 C、銷售代理合同、購房合同、抵押合同 D、住房公積金管理機(jī)構(gòu)批文 5、F公司應(yīng)辦理哪些手續(xù)，其租賃行為才合法？ A、銀行出具同意出租的證明 B、W公司與F公司簽訂租賃合同 C、到房地產(chǎn)管理部門登記備案、領(lǐng)取房屋租賃證 D、辦理商場營業(yè)執(zhí)照 6、W公司辦理商場轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管部門提交哪些必備材料？ A、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門核發(fā)的房屋買賣審批書 B、W公司與S公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 C、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證 D、銀行、F公司同意轉(zhuǎn)讓的證明 答案：1D；2A、B、C、D；3C；4B、D；5A、B、C；6B、C、D計(jì)算題（作答時(shí)，每題要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）： 某房地產(chǎn)建成于1997年底，此后收益年限為48年；1998年底至2001年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計(jì)2002年底至2004年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2005年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產(chǎn)通常可得到銀行80的抵押貸款，抵押貸款的年利率為8，自有資金要求的收益率為13。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2001年底的收益價(jià)格。 答案：1. 計(jì)算公式為： 2.a194（萬元） a293（萬元） a396（萬元） a95（萬元） 3.rMrM（1M）rE 808（180）13 9 4.n484 44（年） 5.t3（年）6.將上述數(shù)字代入公式中計(jì)算如下： 1029.92（萬元）問答題： 張某看中了一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿Γ虡I(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700平方米。張某擬購入后將一樓用于開設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開出的售價(jià)為總價(jià)140萬元，張某為摸清該售價(jià)的合理性，找估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)咨詢。請問估價(jià)師接受委托后，在估價(jià)前需要了解估價(jià)對象的哪些情況？ 答案要點(diǎn)：估價(jià)師在估價(jià)前需要了解估價(jià)對象的情況有：1、土地權(quán)屬狀況；2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況；3、該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃要求；4、土地使用基本狀況；5、建筑物基本狀況。指錯(cuò)題（下列估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在答題處的序號(hào)后面空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分。每指明一處得3分，本題全對得40分）：房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告（封面及目錄略）致委托人函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）酒店房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、 委托人 酒店有限公司，法定代表人：，住所：市路號(hào)。 二、估價(jià)機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，法定代表人：，住所：市路號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：壹級。 三、估價(jià)對象 1、地理位置及概況（略） 2、估價(jià)對象概況 估價(jià)對象：酒店第1、2、1013、20層 建筑面積：11275平方米 土地使用權(quán)年限：40年（1998年8月20日起至2028年8月19日止） 竣工日期：1991年8月 估價(jià)對象用途：酒店客房、餐飲、娛樂 建筑結(jié)構(gòu)：框架 土地使用權(quán)來源：協(xié)議出讓 建筑物裝修情況：（略） 四、估價(jià)目的 為銀行抵押貸款提供依據(jù)。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 1999年8月20日。 六、估價(jià)依據(jù)（略） 七、估價(jià)原則（略） 八、估價(jià)方法 將估價(jià)對象分為三部分進(jìn)行估價(jià)，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)；第10-13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價(jià)；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價(jià)。 九、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)對象的總價(jià)值為人民幣208，521，050元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。 十、估價(jià)人員（略） 十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）酒店房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析（略） 二、區(qū)域因素分析（略） 三、市場背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估價(jià)方法選用 將估價(jià)對象分為三部分進(jìn)行估價(jià)，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)；第10-13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價(jià)；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價(jià)。 六、估價(jià)測量過程 （一）酒店第一、二層估價(jià) 酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經(jīng)營酒樓。第一、二層建筑面積均為2830平方米。在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上此類房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)。 可比實(shí)例一，國際中心商場1999年8月的市場售價(jià)為： 一層45000元/平方米，二層30000元/平方米 可比實(shí)例三，世紀(jì)廣場商場1999年8月的市場倍價(jià)為： 一層38000元/平方米，二層24000元/平方米 確定可比實(shí)例修正系數(shù)的依據(jù)（略）。 修正計(jì)算：可比實(shí)例一二三一層市場售價(jià)450003900038000交易情況修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/110100/105100/106個(gè)別因素修正100/108100/108100/105修正后的單價(jià)340913439234142可比實(shí)例一二三二層市場售價(jià)300002500024000交易情況修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/110100/105100/106個(gè)別因素修正100/117100/110100/105修正后的單價(jià)209792164521563 一層比準(zhǔn)價(jià)格為： （34091+34392+34142）334208（元/） 二層比準(zhǔn)價(jià)格為： （20979+21645+21563）321396（元/） 第一、二層價(jià)值為： （34208+21396）2830157359320（元） （二）酒店第10-13層估價(jià) 酒店第1013層為客房，建筑面積為4500平方米。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。選用收益法公式： 式中：V為房地產(chǎn)價(jià)格；a為年凈收益；r為資本化率；n為尚可使用年限。 1、尚可使用年限n的確定 該酒店建筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n=42。 2、年凈收益a的確定 酒店第1013層共有客房104間。根據(jù)該公司提供的1996至1998年的經(jīng)營情況分析表及財(cái)務(wù)報(bào)表，平均每間客房日租金為人民幣400元，一年365天，則： 年總收入10440036515184000（元） 酒店客房收入中稅、營業(yè)支出、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等總支出占45。 年凈收益a15184000（145）8351200（元） 3、資本化率r的確定 以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率，安全利率選用一年期貸款年利率，再考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，選定r8。酒店第1013層價(jià)值 （三）酒店第20層估價(jià) 酒店第20層為卡拉OK室、酒吧，建筑面積為1125平方米，現(xiàn)已出租經(jīng)營，租期尚余5年。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。 按租約規(guī)定，第20層的年租金收入在尚余的5年租期內(nèi)分別為100萬元、110萬元、120萬元、130萬元、140萬元，租賃稅費(fèi)占租金收入的20。計(jì)算年凈收益：酒店第20層價(jià)值（四）估價(jià)對象的總價(jià)值157359320+100270342+3021651260651313（元） （五）應(yīng)扣折舊額的確定 經(jīng)實(shí)地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價(jià)對象的現(xiàn)價(jià)值為：260651313802085210509（元） 七、估價(jià)結(jié)果確定 估價(jià)對象的總價(jià)值為人民幣208521050元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。 答案（可在下列20個(gè)中確定13個(gè)）： 1、缺少房地產(chǎn)權(quán)屬狀況描述 2、缺少價(jià)值定義 3、酒店大堂采用市場比較法不當(dāng) 4、二層酒樓