海南大學(xué)三號、四號教學(xué)樓.doc

海南大學(xué)三號、四號教學(xué)樓物業(yè)項目管理方案一、項目基本概況海南大學(xué)3號、4號教學(xué)樓項目由3號教學(xué)樓、4號教學(xué)樓、田家炳樓和簡易房4棟建筑物組成，總建筑面積49811，總綠化面積20685，教室175間。詳見下表：三號、四號教學(xué)樓項目管理服務(wù)區(qū)域一覽表樓 號建筑面積（m2）綠化面積（m2）教室數(shù)（間）洗手間（間）樹 木（棵）多媒體教 室普通教室辦公室電腦教室小計3號教學(xué)樓154601538547413/64161694號教學(xué)樓228504000573315611127308田家炳樓65018簡 易 房50001300/合 計498112068510437286175514773號、4號教學(xué)樓及田家炳樓項目設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計表教室座位門鎖開關(guān)插座燈管吊扇便池沖水閥臉盆水龍頭應(yīng)急燈走廊燈175間15091個276個1033個3870支793臺406個532個182個212個113盞892盞二、項目服務(wù)內(nèi)容1. 房屋建筑物共同部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、房頂、墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。2. 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護，運行和管理，包括公用的上下水管道、落水道、共用照明、課桌椅、風(fēng)扇、黑板、窗簾、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等。3. 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修，養(yǎng)護和管理，包括道路，上下水管道、化糞池、溝渠池、停車場。4. 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共教室、報告廳、樓梯、走道、大廳、開水間、門窗、玻璃、天花板、消防栓（箱）、配電箱、果皮箱、應(yīng)急燈箱、休息室、衛(wèi)生間、共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運。5. 綠地、花木等的養(yǎng)護與管理:包括松土、除草、施肥、清理樹枝、樹葉、刷白樹頭等。6. 教務(wù)服務(wù)，包括教室開關(guān)門、提供自習(xí)教室及教務(wù)部門安排的各種考務(wù)工作，提供粉筆、粉刷、白板筆等低值易耗品。7. 公共秩序維護：樓內(nèi)實行24小時值班、消防安全管理、突發(fā)應(yīng)急事件處理等制度。三、人員配備表序號級別崗 位人數(shù)說 明111級項目負(fù)責(zé)人1負(fù)責(zé)本物業(yè)項目全面管理工作。214級管理員1協(xié)助項目負(fù)責(zé)人進行日常管理，負(fù)責(zé)值班、教室的開關(guān)門及監(jiān)督檢查工作。316級保潔員14負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、教室的開關(guān)門及設(shè)施設(shè)備的日常檢查工作。4臨時工2負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、教室的開關(guān)門及設(shè)施設(shè)備的日常檢查工作。合 計18四、日常物業(yè)管理服務(wù)（一）房屋及公共設(shè)施的維修與管理1服務(wù)內(nèi)容（1）日常零星維修 戶外土建零星、小型、緊急維修：含墻面、地面、門窗、樓道等； 樓宇零星、小型、緊急維修：包括門窗、照明等； 樓宇內(nèi)部設(shè)施設(shè)備零星、小型、緊急維修：包括門窗五金件、墻面、開關(guān)、墻面插座、燈管、風(fēng)扇、課桌椅、水龍頭、開水器等。（2）負(fù)責(zé)項目內(nèi)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常巡檢，發(fā)現(xiàn)問題，屬于日常零星維修范圍內(nèi)的及時修復(fù)，不屬于零星維修范圍內(nèi)的，及時上報中心，并跟蹤落實維修情況。（3）負(fù)責(zé)編制中、大修維修計劃，報送至中心。2維修管理目標(biāo)報修處理及時,對共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進行定期巡視、檢查、保養(yǎng)，無人為因素的故障。地面、道路、照明、課桌椅等設(shè)施外觀整潔、完好。（1）零星維修、急修報修及時率100%。（2）維修材料準(zhǔn)備及時率100%。3房屋及公共設(shè)施養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)序號服務(wù)內(nèi)容措施與標(biāo)準(zhǔn)1平面頒布圖、樓門標(biāo)識等保持完好齊全、規(guī)范美觀，有缺損及時更換修補2房屋外檐、臺階每周巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修3樓梯、走廊扶手每周巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修4教室窗戶每周巡查1次，保持玻璃、配件完好，開閉靈活，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修5教室門、鎖每季度上油保養(yǎng)1次，保持配件完好，開閉靈活，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修6課桌椅、黑板每周巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修7教室、樓道燈每天巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修8教室風(fēng)扇、空調(diào)每天巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修9樓內(nèi)地面、天面每周巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修10排水口、雨水井每月清理1次，發(fā)現(xiàn)堵塞及時清理11化糞池每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)堵塞及時上報12場地、道路每月檢查1次，場地、道路平整通暢，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修13衛(wèi)生間便池、洗手盆、隔板每天檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修14衛(wèi)生間水龍頭、水管等每天檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修，防止“跑冒滴漏”4建立和完善公共設(shè)施設(shè)備、共用部位的維修檔案。對教學(xué)樓的公共設(shè)施設(shè)備、共用部位建立檔案、臺帳、維修保養(yǎng)記錄和事故處理記錄。5節(jié)能減排措施。學(xué)生下課后，項目員工首先要及時關(guān)閉教室的燈光、電風(fēng)扇、空調(diào)等，加強巡查，杜絕長明燈、長流水、風(fēng)扇和空調(diào)空轉(zhuǎn)等現(xiàn)象的發(fā)生，防止跑冒滴漏等現(xiàn)象發(fā)生，避免用電用水浪費。（二）清潔衛(wèi)生服務(wù)1衛(wèi)生工崗位設(shè)置三教衛(wèi)生工崗位設(shè)置序號崗位設(shè)置設(shè)置說明1崗位一101-106，201-206，共12間，衛(wèi)生間2間，大廳沙盤、走廊，樓梯三層，中心花園2崗位二303-305，401-407，共10間，衛(wèi)生間4間，走廊，樓梯4層，西面草坪3崗位三301、302、501-507共9間，衛(wèi)生間4間，走廊，樓梯4層、廣場4崗位四107-110，207-210，共8間，衛(wèi)生間4間，走廊、樓梯4層，107-110后面草坪5崗位五211-212，306-311，共8間，衛(wèi)生間4間，走廊，樓梯4條，三角池，北面草坪四教衛(wèi)生工崗位設(shè)置序號崗位設(shè)置設(shè)置說明1崗位一北一層101-107共7間，衛(wèi)生間4間，大廳走廊2條，北中心花園草坪，花池，103后花池2崗位二北二層201-208共8間，衛(wèi)生間2間，樓梯5個，走廊2條，中心花園草坪花池過道3崗位三北三層301-310，衛(wèi)生間2間，樓梯4個，過道2條，103-116草坪花池、過道4崗位四南一層108-116共9間，衛(wèi)生間2間，大廳城堡、過道2條，南中心花園草坪、花池5崗位五南二層209-217共9間，衛(wèi)生間2間，樓梯5個，過道3條，107側(cè)面草坪6崗位六南三層311-318共8間，衛(wèi)生間2間，樓梯4個，過道2條，101后草坪7崗位七四層407-418共12間，衛(wèi)生間4間，樓梯8個，走廊4條8崗位八五層501-503、505-516共14間，衛(wèi)生間4間，樓梯8個，走廊4條，101后面草坪、過道9崗位九六層605-615共11間，衛(wèi)生間4間，樓梯8個，走廊4條，108后面草坪、過道田家炳樓衛(wèi)生工崗位設(shè)置序號崗位設(shè)置設(shè)置說明1崗位一田家炳樓、一號、二號報告廳，西邊草坪2. 清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（1）樓內(nèi)公共區(qū)域序號項 目服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)清 潔 頻 次1地 面無垃圾雜物、無污漬每天至少清掃2次，擦拭1次，全天保潔2墻 面無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂掛現(xiàn)象每月除塵1次3天花板目視無積塵、無蜘蛛網(wǎng)每月擦拭1次4樓梯扶手、走廊欄桿表面無灰塵每周擦拭1次5門 窗潔凈，無污漬、無明顯灰塵每學(xué)期開學(xué)前清洗1次6消防栓、標(biāo)識牌等設(shè)施無塵土、無明顯手印及其它污漬每周擦拭1次7玻 璃潔凈，無污漬、無明顯灰塵每學(xué)期開學(xué)前清洗1次（2） 公共衛(wèi)生間序 號項 目服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)清 潔 頻 次1地 面地面無積水、雜物，衛(wèi)生間無異味、臭味每天至少清潔2次，全天保潔，每月消毒1次2墻 面無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)瓷磚墻面每月擦拭1次3衛(wèi)生潔具便池?zé)o尿漬、無銹跡每天清潔2次，全天保潔4洗手盆潔凈、無污漬每天2次，全面保潔5鏡 子鏡面潔凈明亮每天2次6紙 簍垃圾不得超過桶體的23，桶內(nèi)外潔凈，無異味每天至少傾倒2次7隔斷板無污漬每月清潔1次8天花板無蜘蛛網(wǎng)每月清潔1次（3） 樓外公共區(qū)域序 號項 目服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)清 潔 頻 次1硬化地面、道路干凈整潔、雨后無積水每日至少清掃2次，全面保潔2綠 地?zé)o垃圾、塑料袋等雜物每天清潔1次，全面保潔3室外標(biāo)識、宣傳欄無污跡、無廣告紙每周擦拭1次4路燈、樓道燈無污跡每學(xué)期清潔1次5垃圾收集日產(chǎn)日清6垃圾桶、果皮箱垃圾不得超過桶體的23，桶體、桶周圍地面、墻面無污漬，無異味每周清潔1次7排水溝、落沙井無雜物、排水暢通每月清理1次（4） 公共教室序號項 目服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)清 潔 頻 次1地 面地面無明顯灰塵、雜物每天中班清潔1次，每周深度保潔1次2桌 椅表面潔凈、無積塵、無垃圾每日1次，每周深度保潔1次3黑 板表面潔凈，無污漬每日至少2次4墻 面無積塵、無蜘蛛網(wǎng)每月擦拭1次5天花板、燈具、風(fēng)扇等無積塵、無蜘蛛網(wǎng)每學(xué)期開學(xué)前擦拭1次6窗玻璃、窗臺表面潔凈、無積塵每月擦拭1次（5） 開水間序號項 目服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)清 潔 頻 次1地 面地面無積水、雜物每天至少4次2開水器表面、內(nèi)部表面潔凈、無污漬每日1次，內(nèi)部每月至少清洗1次3墻 面無積塵、無蜘蛛網(wǎng)每月擦拭1次（6） 報告廳序號項 目服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)清 潔 頻 次1地 面地面無積水、雜物會前會后清潔1次2桌 椅表面潔凈、無積塵會前擦拭1次3墻 面無積塵、無蜘蛛網(wǎng)每月擦拭1次4附屬設(shè)施表面潔凈，無積塵每月擦拭1次（7） 教師休息室序號項 目服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)清 潔 頻 次1地 面地面無明顯灰塵、雜物每天清潔1次2桌 椅表面潔凈、無積塵、無垃圾每天清潔1次3墻 面無積塵、無蜘蛛網(wǎng)每月擦拭1次4天花板、燈具等無積塵、無蜘蛛網(wǎng)每學(xué)期開學(xué)前擦拭1次5附屬設(shè)施表面潔凈、無積塵每月擦拭1次3保潔用品管理（1）清潔用品由項目負(fù)責(zé)人做好使用計劃，集中采購，由集團負(fù)責(zé)驗收。（2）衛(wèi)生工應(yīng)愛護清潔用品，正確使用，非正常損耗，由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。（3）衛(wèi)生工的清潔工具由使用人負(fù)責(zé)妥善保管，不應(yīng)互相借用或挪作他用，使用后應(yīng)置于指定地點。（三）綠化養(yǎng)護1合理澆水。合理澆水是草坪管理的必要措施，掌握“不干不澆、澆則澆透”和夏季上午澆水的規(guī)律，以確保綠植物的正常生長發(fā)育對水分的需要。2除草。除草是將養(yǎng)護綠地內(nèi)非種植的草類清除，除雜草要及時，做到“除草、除小、除了”。3松土。每學(xué)期開學(xué)前對綠籬、花木進行松土1次。4樹干刷白。每年9月初和春節(jié)前對行道樹各進行1次樹干刷白。（四）教室管理13號、4號教學(xué)樓實行24小時值班管理，值班人員每天根據(jù)教務(wù)處教室安排表準(zhǔn)時開門，沒有安排上課的教室要開放給學(xué)生自習(xí)使用，并在信息欄上公布自習(xí)教室。2多媒體教室需由教務(wù)處審批后才能開放使用，普通教室需由各學(xué)院審批后才能開放使用，未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，項目員工不得私自開放教室。（五）消防安全管理1消防責(zé)任人。項目責(zé)任人為消防安全責(zé)任人，負(fù)責(zé)項目物業(yè)消防安全檢查工作。2定期檢查（1）樓宇內(nèi)部：檢查用電器械、線路有無腐蝕或氧化，防止線路短路引起火災(zāi)。（2）公共區(qū)域：每周對消防設(shè)施設(shè)備進行檢查，發(fā)現(xiàn)消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶外觀損壞的，及時報告保衛(wèi)處。（3）教室：每周對干粉滅火器進行檢查，發(fā)現(xiàn)過期或損壞的，及時報告保衛(wèi)處。3建立消防設(shè)施設(shè)備臺帳。對消防栓、安全出口標(biāo)識和應(yīng)急燈進行編號、登記，注明具體位置、數(shù)量和完好情況。五、項目經(jīng)費1. 項目費用測算 單位：元序號項 目月 均 支 出年 支 出備 注1人員工資36014432168詳見附表12保險及福利費15368.14184417.7詳見附表23維修材料費500060000詳見附表34清潔衛(wèi)生費3333.340000詳見附表4合計59715.44716585.7附表1：人員工資 單位：元/月序號崗 位人 數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)項目補助總 額1項目責(zé)任人12276100032762管理員1180050023003衛(wèi)生工141417500268384臨時工215003003600合計1836014附表2：保險及福利單位：元/月序號項 目人數(shù)測 算 依 據(jù)金 額備 注1社會保險16552.64元/月.人8842.242公積金16按工資總額的10%提取2391.4月工資總額23914(不含項目補助)3高溫補助16每人每月300元，每年按6個月計算24004戶外補助1450元/月.人7005電話補助1110元1106體檢費16150元/人.年2007加班費9節(jié)假日一半人加班，每天90元724.5法定節(jié)假日11天合 計15368.14附表3： 維修材料費 單位：元/月序號項 目測算依據(jù)金 額備 注1公共照明15002給排水系統(tǒng)10003門窗、窗簾、課桌椅維護15004公共部位維修1000合 計5000附表4： 清潔衛(wèi)生費單位：元/月序號項 目測算依據(jù)測算公式月支出備 注1勞動工具50元/人.月共16人，按每年10個月計算50*16*10/12666.72大垃圾袋每人每天2.5個，每日消耗40個40*0.55*306600.55元/個3小垃圾袋每人每日3個,每日消耗48個48*0.38*30547.20.38元/個4大垃圾桶每月?lián)p壞2個，55元/個2*551105紙 簍每月5個，12元/個5*12606洗廁劑每月1桶， 230/桶元230*12307粉 筆141間教室，每年80箱760115元/箱，每箱40盒8粉 刷600個2254.5元/個9水 管44.410工作提示牌3011合 計3333.3注：清潔費用不含化糞池清理費。2. 項目經(jīng)費的發(fā)放（1）項目總開支：716585.7元/年。（詳見附表1-4）（2）項目組控制支出費用（人員基本工資、戶外補助、高溫補助、電話補助、加班費、維修材料費和勞動工具等低值易耗品費用）總計：579382元/年。（3）集團控制支出費用（員工保險、公積金及體檢費用）總計：137203.7元/年。（4）項目員工中屬于學(xué)校在編工的，項目組只發(fā)其項目績效，其檔案工資、交通補貼、勞務(wù)費、各項福利由集團承擔(dān)。（5）工作服、年終獎及節(jié)日補助費用由集團負(fù)責(zé)。（6）中心每月對各項目組進行1次考核，根據(jù)考核結(jié)果制定當(dāng)月績效工資總額，項目責(zé)任人根據(jù)考核結(jié)果制定本項目員工績效工資分配表。項目組月績效津貼考核發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按照集團績效津貼考核發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。六、項目管理模式1為了提高工作效率，對3號、4號教、田家炳樓、和簡易房實行統(tǒng)一項目管理，教學(xué)樓實行24小時值班，上課時間2名員工值班，下課時間、通宵班1名員工值班。2項目員工均參與值班、參與開關(guān)門、參與保潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護。七、項目管理辦法1制定項目組檢查考核標(biāo)準(zhǔn)表。2集團有關(guān)部門、教學(xué)區(qū)物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)每月檢查、考核項目組各項工作，項目組根據(jù)檢查、考核結(jié)果，發(fā)放績效工資。3實行末位淘汰制，連續(xù)三次檢查，考核結(jié)果排名最后者，辭退出項目組。4人為原因造成教學(xué)、科研事故的，依據(jù)集團相關(guān)管理辦法和事故影響程度給予行政處理。同時項目組給予當(dāng)事人扣除月績效工資乃至報集團解聘處理。5項目員工工作不服從安排，工作不力，故意離崗，考核不合格，項目責(zé)任人有權(quán)將其辭退出項目組。八、項目員工工資發(fā)放依據(jù)1工資組成：項目員工工資（100%）=值班工資（20%）+清潔衛(wèi)生工資（60%）+綠化養(yǎng)護工資（20%）。2項目責(zé)任人有權(quán)根據(jù)檢查結(jié)果制定項目員工績效工資分配和獎罰，報中心審批。3項目責(zé)任人只負(fù)責(zé)項目員工基本工資，績效工資。社保、年終獎、工作服、體檢費由集團統(tǒng)一交繳和發(fā)放。4學(xué)校校歷寒暑假期間，項目組依據(jù)工作實際，安排員工合理休假。休假員工的工資按集團的工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。九、其他事項1在項目管理時期，未發(fā)生教學(xué)、科研和管理責(zé)任事故，并經(jīng)集團、中心考核、評估，師生