成都市蜀漢酒店股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書.doc

西藏發(fā)展(000752)成都市蜀漢酒店股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書公告日期：2010-10-30成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 廈大評(píng)估評(píng)報(bào)字(2010)第SC005號(hào) 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 一、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 二、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估對(duì)象中沒有現(xiàn)存的或預(yù)期的利益，同時(shí)與委托方和相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有個(gè)人利益關(guān)系，對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。 三、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師本人或其業(yè)務(wù)助理人員對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查。 四、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。 五、遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 六、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，上述工作并不構(gòu)成對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬的任何保證。 七、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注本評(píng)估報(bào)告正文“十二、特別事項(xiàng)說明” 以及“十三、評(píng)估報(bào)告使用限制說明”，充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 八、本評(píng)估報(bào)告僅供特定使用者基于特定目的使用，未經(jīng)同意,本評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位或個(gè)人，也不得見諸于公開媒體。特定使用者具體見本評(píng)估報(bào)告正文“二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者”，特定目的具體見本評(píng)估報(bào)告正文“三、評(píng)估目的”。 九、本評(píng)估報(bào)告的最終解釋權(quán)歸屬本評(píng)估機(jī)構(gòu)。 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書摘要 廈大評(píng)估評(píng)報(bào)字(2010)第SC005號(hào) 重要提示 以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書全文。 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受西藏銀河科技發(fā)展股份有限公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)西藏銀河科技發(fā)展股份有限公司擬出售持有的成都市蜀漢酒店有限公司100%股權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為所涉及的成都市蜀漢酒店有限公司截止2009 年 12 月31 日經(jīng)審計(jì)后的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估，對(duì)成都市蜀漢酒店有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)）在評(píng)估基準(zhǔn)日2009 年 12 月31 日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值做出了公允反映。本報(bào)告所稱“市場(chǎng)價(jià)值”是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。根據(jù)對(duì)成都市蜀漢酒店有限公司的基本情況進(jìn)行分析，本次對(duì)成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)）采用成本法進(jìn)行評(píng)估，成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。評(píng)估中在假設(shè)成都市蜀漢酒店有限公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，采用與委托評(píng)估資產(chǎn)相適應(yīng)的具體評(píng)估方法分別對(duì)成都市蜀漢酒店有限公司的各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估后資產(chǎn)減負(fù)債確定成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)）。經(jīng)評(píng)估，截止評(píng)估基準(zhǔn)日2009 年 12 月31 日，在公開市場(chǎng)和資產(chǎn)持續(xù)使用前提下，成都市蜀漢酒店有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)）所表現(xiàn)的公允價(jià)值反映如下： 資產(chǎn)賬面價(jià)值6,701.84 萬元，調(diào)整后賬面值6,701.84 萬元，評(píng)估值6,817.83萬元，評(píng)估增值 115.99 萬元，增值率 1.73%；負(fù)債賬面值605.20 萬元，調(diào)整后賬面值605.20 萬元，評(píng)估值594.72 萬元，評(píng)估減值 10.48 萬元，減值率 1.73%；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值6,096.64 萬元，調(diào)整后賬面值6,096.64 萬元，評(píng)估值6,223.11 萬元，評(píng)估增值 126.47 萬元，增值率2.07 %。 本評(píng)估報(bào)告使用者在應(yīng)用本評(píng)估結(jié)論時(shí)應(yīng)注意特別關(guān)注本報(bào)告書正文第十二項(xiàng)“特別事項(xiàng)說明”以及第十三項(xiàng)“評(píng)估報(bào)告使用限制說明”對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 本評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用，并且只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。除依據(jù)法律需公開的情形外，未征得出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。 本報(bào)告評(píng)估結(jié)論的有效期為一年，從評(píng)估基準(zhǔn)日起計(jì)算。超過一年，或雖,未超過一年但被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)較大波動(dòng) 需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。 本評(píng)估報(bào)告于二一年七月十八日提交委托方。 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法人代表： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： 二一年七月十八日 成都市蜀漢酒店有限公司 股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書正文 廈大評(píng)估評(píng)報(bào)字(2010)第SC005號(hào) 一、緒言 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受西藏銀河科技發(fā)展股份有限公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)西藏銀河科技發(fā)展股份有限公司擬出售持有的成都市蜀漢酒店有限公司100%股權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為所涉及的成都市蜀漢酒店有限公司截止2009年 12月31 日經(jīng)審計(jì)后的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)成都市蜀漢酒店有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)）在2009年12月31 日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值做出了公允反映，現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下： 二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況 （一）委托方概況 1、公司名稱：西藏銀河科技發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“西藏發(fā)展”） 2、公司住所：拉薩市色拉路36 號(hào) 3、公司法定代表人：閆清江 4、公司注冊(cè)資本：（人民幣）貳億陸仟叁佰柒拾伍萬捌仟肆佰玖拾壹元整 5、公司實(shí)收資本：（人民幣）貳億陸仟叁佰柒拾伍萬捌仟肆佰玖拾壹元整 6、公司類型：股份有限公司（上市） 7、公司所屬行業(yè)性質(zhì)：飲料制造業(yè) 8、公司歷史沿革：西藏銀河科技發(fā)展股份有限公司是 1996 年 12 月 16 日經(jīng)西藏自治區(qū)人民政府以藏政函（1996 ）第53 號(hào)文批準(zhǔn)，以西藏拉薩啤酒有限責(zé)任公司為主體，聯(lián)合西藏明珠股份有限公司、西藏自治區(qū)礦業(yè)發(fā)展總公司、四川英 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第5頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 達(dá)資訊信息公司、圣地亞（食品）有限公司四家共同作為發(fā)起人并向社會(huì)公眾募 集設(shè)立的股份有限公司。西藏銀河科技發(fā)展股份有限公司于 1997 年 6 月20 日經(jīng)工商登記注冊(cè)成立。2001 年 8 月30 日，西藏銀河科技發(fā)展股份有限公司由原西藏拉薩啤酒股份有限公司更名為西藏銀河科技發(fā)展股份有限公司。 9、公司經(jīng)營(yíng)范圍：生產(chǎn)、銷售啤酒、飲料；養(yǎng)殖業(yè)；藏紅花系列產(chǎn)品開發(fā)，計(jì)算機(jī)軟硬件系統(tǒng)集成產(chǎn)品、網(wǎng)絡(luò)及信息技術(shù)產(chǎn)品的研制、開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、進(jìn)出口業(yè)務(wù)（以上項(xiàng)目涉及行政許可的，憑行政許可證或?qū)徟募?jīng)營(yíng)）。 （二）被評(píng)估企業(yè)概況 1、公司名稱：成都市蜀漢酒店有限公司（以下簡(jiǎn)稱“蜀漢酒店”） 2、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：5101071802443 3、公司住所：成都市武侯祠大街258 號(hào) 4、公司法定代表人：張海峰 5、公司注冊(cè)資本：（人民幣）貳仟萬元 6、公司實(shí)收資本：（人民幣）貳仟萬元 7、公司類型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資） 8、歷史沿革： 蜀漢酒店的前身為蜀漢酒家，系集體企業(yè)。成立于 1993 年2 月，位于成都市武侯祠大街258 號(hào)，原注冊(cè)資本 1694 萬元，是一家集餐飲、住宿、娛樂、商貿(mào)、旅游為一體的國(guó)家二星級(jí)涉外酒店。該酒店地處成都市中心，占地面積為 3273.51 平方米，總建筑面積為 7537.00 平方米，擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華套房 84 間(套)及蜀漢中餐廳、傣家風(fēng)味餐廳、茶坊、美容美發(fā)、夜總會(huì)、棋牌室、保健按摩室及各類會(huì)議廳(室)等服務(wù)設(shè)施。酒店為仿古式建筑，古樸典雅、設(shè)施、設(shè)備先進(jìn)，服務(wù)項(xiàng)目齊全。酒店 1995 年被成都市旅游事業(yè)管理局評(píng)選為成都市旅游行業(yè)先進(jìn)集體稱號(hào)，1996 年榮獲四川省最佳星級(jí)飯店。1998 年成都市工商行政管理局向該酒店頒發(fā)成都市著名商標(biāo)證書，認(rèn)定該酒店商標(biāo)為成都市著名商標(biāo)。西藏拉薩啤酒股 份有限公司（西藏發(fā)展變更前的名稱）董事會(huì)于 1999 年 1 月26 日發(fā)布公告，以 1998 年 12 月 31 日為基準(zhǔn)日經(jīng)北京中正評(píng)估公司中正評(píng)字(1998)第017 號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書確認(rèn)的凈資產(chǎn)價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓價(jià)，以 1 1 的比價(jià)，以購(gòu)買凈資產(chǎn)承擔(dān)負(fù)債 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第6頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 的方式整體兼并蜀漢酒店。至此西藏發(fā)展擁有蜀漢酒店 100%股權(quán)。西藏發(fā)展于 2001 年 6 月2 日召開了2000 年度股東大會(huì)， 會(huì)議審議通過了關(guān)于同意公司股權(quán)及資產(chǎn)置換的議案。根據(jù)該議案，西藏發(fā)展本次置換出的非現(xiàn)金資產(chǎn)包括持有的蜀漢酒店100的股權(quán)（ 即該酒店全部資產(chǎn)）、位于成都市的自有商業(yè)用房、土地及涿州別墅、 對(duì)第三方的債權(quán)，西藏發(fā)展置換進(jìn)的資產(chǎn)為深圳市銀河信息產(chǎn)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳銀河”）擁有的東莞銀河信息資訊有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “東莞銀河”）70.10 的股權(quán)。至此西藏發(fā)展不再持有蜀漢酒店的股權(quán)。西藏發(fā)展董事會(huì)于2004 年4 月29 日發(fā)布公告，西藏發(fā)展已于2004 年4 月26 日與深圳銀河簽署協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，西藏發(fā)展將所持有的東莞銀河 19%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳銀河，深圳銀河以2001 年資產(chǎn)置換時(shí)西藏發(fā)展轉(zhuǎn)讓給深圳銀河的蜀漢酒店的全部權(quán)益作為對(duì)價(jià)交易支付給西藏發(fā)展。本次股權(quán)交易完成后西藏發(fā)展再次持有蜀漢酒店 100%的股權(quán)。2006 年 8 月 8 日蜀漢酒店注冊(cè)資本變更為2000 萬元，四川中天浩會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司為本次注冊(cè)資本變更進(jìn)行審驗(yàn)并出具中天浩會(huì)審字（2006 ）第071 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告。 9、公司經(jīng)營(yíng)范圍：住宿、餐飲、美容美發(fā)（以上項(xiàng)目憑許可證在有效期內(nèi)經(jīng)營(yíng)）；針紡織品、百貨、建輔建材（不含?；罚┪褰鸾浑?、化工產(chǎn)品（不含危化品）、照相器材、糖酒副食（憑許可證在有效期內(nèi)經(jīng)營(yíng)）的批發(fā)、零售（以上經(jīng)營(yíng)范圍國(guó)家法律法規(guī)限制的除外，需許可證的憑許可證在有效期內(nèi)經(jīng)營(yíng)）。 10、公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：2004 年4 月西藏發(fā)展以東莞銀河 19%的權(quán)益從深圳銀河手中置換得到蜀漢酒店后一直將蜀漢酒店承包給北京天域佳音文化傳播有限公司經(jīng)營(yíng)，但租賃收入極低，西藏發(fā)展希望通過出售蜀漢酒店股權(quán)以減少資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，獲得現(xiàn)金后以便挖掘新的較高利潤(rùn)的投資方向。截至本次評(píng)估基準(zhǔn)日蜀漢酒店目前已根據(jù)公司法及有關(guān)規(guī)定，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立了董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)營(yíng)班子“二會(huì)四權(quán)”相互制衡的法人治理結(jié)構(gòu)，公司經(jīng)營(yíng)狀況正逐漸改善。 （三）產(chǎn)權(quán)持有者： 截至本次評(píng)估基準(zhǔn)日蜀漢酒店屬法人獨(dú)資公司，西藏發(fā)展持有蜀漢酒店 100.00%的股權(quán)。 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第7頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 （四）委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者： 除委托方外，國(guó)家法律規(guī)定為實(shí)現(xiàn)本次評(píng)估目的而需要使用本報(bào)告者為其他評(píng)估報(bào)告使用者。 三、評(píng)估目的 西藏發(fā)展根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展的需要，擬出售持有的蜀漢酒店 100%股權(quán)。為此西藏發(fā)展委托廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)蜀漢酒店納入評(píng)估范圍的各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評(píng)估，在此基礎(chǔ)上對(duì)蜀漢酒店的股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)）在評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的現(xiàn)時(shí)公允價(jià)值發(fā)表專業(yè)意見，為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考意見。 四、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 西藏發(fā)展已委托成都名城會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司對(duì)蜀漢酒店截止 2009 年 12 月31 日的會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)，成都名城會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司出具了“成名會(huì)司審字2010第B4 31 號(hào)”無保留意見的審計(jì)報(bào)告。 評(píng)估對(duì)象為蜀漢酒店股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估對(duì)象涉及的評(píng)估范圍是蜀漢酒店截止2009 年 12 月31 日經(jīng)審計(jì)后資產(chǎn)負(fù)債表中反映的全部資產(chǎn)和負(fù)債，即蜀漢酒店填制的資產(chǎn)清單中包括的資產(chǎn)總額6,701.84 萬元，負(fù)債總額605.20 萬元，其 中：流動(dòng)資產(chǎn) 992.61 萬元，固定資產(chǎn)凈額 4,081.12 萬元，無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 1,594.72 萬元，其他資產(chǎn)33.39 萬元，流動(dòng)負(fù)債594.72 萬元、長(zhǎng)期負(fù)債 10.48 萬元。 納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債與委托方及資產(chǎn)占有方申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)、負(fù)債范圍一致，與審計(jì)結(jié)果一致，詳細(xì)情況見資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表。 蜀漢酒店承諾納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的所有資產(chǎn)均未設(shè)定抵押擔(dān)保，且無訴訟保全限制和其它限制，也不存在可納入評(píng)估范圍的其它賬外資產(chǎn)、共用資產(chǎn)、異地存放資產(chǎn)及或有事項(xiàng)、產(chǎn)權(quán)糾紛等情況。 五、價(jià)值類型及其定義 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型取決于評(píng)估特定的目的、市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用狀 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第8頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 況。本次評(píng)估是在持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下，通過充分考慮評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素，評(píng)估蜀漢酒店股東全部權(quán)益資產(chǎn)價(jià)值。本次評(píng)估對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等無特別限制和要求，因此選擇的評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 六、評(píng)估基準(zhǔn)日 為保證評(píng)估所需資料的真實(shí)性、完整性、公允性以及評(píng)估報(bào)告的時(shí)效性，經(jīng)與 委托方商定，本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2009 年 12 月31 日。 評(píng)估中的一切取價(jià)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 七、評(píng)估依據(jù) (一)行為依據(jù)： 委托方與本評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。 (二)法律法規(guī)依據(jù)： 1、國(guó)務(wù)院 1991 年 11 月第91 號(hào)令, 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法及國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則； 2、國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，國(guó)資委第12 號(hào)令，企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法； 3、國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，國(guó)資委產(chǎn)權(quán)2006274 號(hào)文關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知； 4、中華人民共和國(guó)公司法； 5、中華人民共和國(guó)土地管理法；中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施細(xì)則； 6、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和出售持有的暫行條例； 7、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法； 8、城市房地產(chǎn)出售持有的管理規(guī)定（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第45 號(hào)）； 9、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508-2001 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程； 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第9頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 10、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50291-1999 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范； 11、原城鄉(xiāng)建設(shè)、環(huán)境保護(hù)部 1984 年 11 月 8 日發(fā)布的房屋完損等級(jí)評(píng)定 標(biāo)準(zhǔn)； 12、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。 ( ) 三 準(zhǔn)則依據(jù) 1、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則； 2、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-機(jī)器設(shè)備； 3、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-業(yè)務(wù)約定書、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估程序、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-工作底稿； 4、股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見。 ( ) 四權(quán)屬依據(jù) 1、蜀漢酒店提供的國(guó)有土地使用權(quán)證； 2、蜀漢酒店提供的房屋所有權(quán)證及權(quán)屬說明； 3、蜀漢酒店提供的設(shè)備購(gòu)置合同、發(fā)票等相關(guān)資料； 4、蜀漢酒店提供的委估資產(chǎn)清單、評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)資料； 5、其他權(quán)屬證明材料。 ( ) 五 取價(jià)依據(jù) 2009 年中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)； 1、 2、最新資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)； 3、蜀漢酒店有關(guān)人員對(duì)委估資產(chǎn)情況的介紹、說明； 4、評(píng)估人員收集的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格信息資料；向有關(guān)生產(chǎn)廠家查詢的近期價(jià)格資料及網(wǎng)上詢價(jià)，以及企業(yè)提供的有關(guān)價(jià)格資料； 5、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范（GB50500-2003 ）；四川省建設(shè)廳川建價(jià)發(fā)200427 號(hào)“關(guān)于頒發(fā)四川省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)定額的通知”； 6、四川省建設(shè)廳、財(cái)政廳、物價(jià)局川建發(fā)200462 號(hào)“關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、財(cái)政部關(guān)于印發(fā)建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成的通知的通知”； 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第10頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 7、四川省建設(shè)廳川建價(jià)發(fā)200472 號(hào)“關(guān)于印發(fā)四川省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)管理試行辦法的通知”； 8、四川省物價(jià)局、四川省財(cái)政廳關(guān)于貫徹國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于全面整 頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知的通知（川價(jià)字非20011157 號(hào)）) ； 9、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)保部頒發(fā)的房屋建筑物完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)； 10、成都名城會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司出具了“成名會(huì)司審字2010第 B4 31 號(hào)”無保留意見的審計(jì)報(bào)告； 11、委托方與蜀漢酒店共同撰寫的關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明； 12、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查情況； 13、其它相關(guān)資料。 八、適用評(píng)估方法的分析判斷 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)評(píng)估人員分析判斷，本次采用成本法評(píng)估結(jié)果作為蜀漢酒店股東全部權(quán)益（凈資產(chǎn)）價(jià)值。評(píng)估方法的分析選擇原因如下： （一）經(jīng)過對(duì)企業(yè)、市場(chǎng)及相關(guān)行業(yè)的了解和分析，我們認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)股權(quán)市場(chǎng)尚未完全公開，相關(guān)股權(quán)公平交易案例較少，難于選取具有可比性的參照物，因此不具備采用市場(chǎng)法進(jìn)行蜀漢酒店企業(yè)價(jià)值評(píng)估的條件。 （二）2004 年4 月西藏發(fā)展以東莞銀河 19%的權(quán)益從深圳銀河手中置換得到蜀漢酒店后一直將蜀漢酒店承包給北京天域佳音文化傳播有限公司經(jīng)營(yíng)。西藏發(fā)展未能對(duì)蜀漢酒店進(jìn)行實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)管理，申報(bào)資料顯示蜀漢酒店歷年虧損嚴(yán)重， 2009 年度累計(jì)虧損達(dá) 1300 余萬元，評(píng)估人員結(jié)合蜀漢酒店賬面利潤(rùn)為負(fù)值的現(xiàn)狀，主要分析導(dǎo)致其歷年虧損的原因，評(píng)估人員認(rèn)為賬面虧損的主要原因是委托方?jīng)]有對(duì)蜀漢酒店進(jìn)行實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)管理，企業(yè)申報(bào)的餐飲、娛樂、住宿等主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和成本未能真正體現(xiàn)蜀漢酒店現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)值帶來的收益，作為資產(chǎn)評(píng)估，企業(yè)經(jīng)營(yíng)大的環(huán)境要基于評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)狀，對(duì)于本次股權(quán)出售的資產(chǎn)評(píng)估而言， 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第11頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 評(píng)估工作應(yīng)基于出售前資產(chǎn)占有方的現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人員認(rèn)為基于蜀漢酒店現(xiàn)狀，蜀漢酒店資產(chǎn)所帶來的未來預(yù)期收益不能夠用貨幣準(zhǔn)確衡量，資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也不能夠用貨幣準(zhǔn)確衡量，同時(shí)也無法對(duì)其未來預(yù)期收益進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，因此不具備采用收益法的條件。 （三）根據(jù)對(duì)蜀漢酒店的基本情況進(jìn)行分析，本次對(duì)蜀漢酒店股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)）評(píng)估采用成本法進(jìn)行評(píng)估。主要原因如下： 1、蜀漢酒店目前的主要資產(chǎn)是 7537 平方米的酒店建筑物及其占有的土地使用權(quán)，評(píng)估人員采用市場(chǎng)法房地合一評(píng)估建筑物和土地價(jià)值，能夠較準(zhǔn)確的反映評(píng)估基準(zhǔn)日蜀漢酒店主要資產(chǎn)的公允價(jià)值。 2、在會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的基礎(chǔ)上，對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債科目進(jìn)行相關(guān)評(píng)估程序，能比較準(zhǔn)確的反映評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，從而能較準(zhǔn)確的體現(xiàn)蜀漢酒店的企業(yè)價(jià)值。 3、考慮到本次評(píng)估的目的為西藏發(fā)展出售股權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考，評(píng)估結(jié)果不作為財(cái)務(wù)建賬的依據(jù)。 基于上述因素，評(píng)估人員認(rèn)為，采用成本法評(píng)估的結(jié)果，更能反映出蜀漢酒店現(xiàn)有資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，因此選擇成本法評(píng)估結(jié)果作為西藏發(fā)展股權(quán)出售經(jīng)濟(jì)行為的價(jià)值參考依據(jù)。 成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。評(píng)估中在假設(shè)蜀漢酒店持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，采用與企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債相適應(yīng)的具體評(píng)估方法分別對(duì)蜀漢酒店的各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估后的總資產(chǎn)減去總負(fù)債確定股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)）評(píng)估價(jià)值。 各單項(xiàng)資產(chǎn)具體評(píng)估過程及評(píng)估方法說明如下： （一）流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估 1、貨幣資金的評(píng)估 經(jīng)審計(jì)后的貨幣資金包括現(xiàn)金和銀行存款。 庫存現(xiàn)金，評(píng)估人員在核對(duì)庫存現(xiàn)金總賬、日記賬的基礎(chǔ)上，會(huì)同財(cái)務(wù)主管、出納按面值盤點(diǎn)，并以盤點(diǎn)日現(xiàn)金實(shí)際存量倒推計(jì)算至評(píng)估基準(zhǔn)日的庫存現(xiàn) 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第12頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 金余額，經(jīng)盤點(diǎn)計(jì)算，結(jié)果與申報(bào)評(píng)估的賬面值相符。對(duì)人民幣現(xiàn)金以清查核實(shí)后賬面值作為評(píng)估值。 銀行存款在賬賬、賬表核實(shí)和核對(duì)銀行對(duì)賬單的基礎(chǔ)上確定評(píng)估值。 2、應(yīng)收款項(xiàng)的評(píng)估 應(yīng)收款項(xiàng)包括應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款。評(píng)估中在核對(duì)賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，對(duì)其款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)間、具體內(nèi)容、形成原因及債務(wù)人的情況進(jìn)行了解分析，對(duì)大額債權(quán)進(jìn)行了函證，同時(shí)評(píng)估人員采用了審核財(cái)務(wù)賬簿及抽查原始憑證等替代程序，經(jīng)分析核實(shí)后根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值。 3、預(yù)付賬款，本次評(píng)估的預(yù)付賬款全部為預(yù)付四川省川大高新生物技術(shù)開發(fā)有限公司藏紅花保健品貨款, 評(píng)估人員首先對(duì)申報(bào)的預(yù)付賬款與有關(guān)總賬、明細(xì)賬進(jìn)行核實(shí)，具體了解和分析業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間、業(yè)務(wù)內(nèi)容、款項(xiàng)數(shù)額、業(yè)務(wù)往來，并進(jìn)行函證，按核實(shí)后的賬面值為評(píng)估值。 4、存貨，本次評(píng)估的存貨包括原材料、庫存商品和低值易耗品。 原材料主要是餐飲使用的菜品和調(diào)味品，對(duì)存貨中的原材料，在核實(shí)評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際庫存數(shù)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)際庫存量乘以現(xiàn)行單位成本或可變現(xiàn)凈值得出評(píng)估值。 庫存商品主要為酒店周轉(zhuǎn)使用的煙、酒、茶以及餐飲、住宿和娛樂設(shè)施必須的周轉(zhuǎn)物資等，評(píng)估人員根據(jù)蜀漢酒店提供的清查評(píng)估申報(bào)表，核實(shí)各項(xiàng)庫存商品的賬面值，并對(duì)庫存商品進(jìn)行抽盤，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘察庫存商品的倉儲(chǔ)情況、質(zhì)量狀況。按其出廠銷售價(jià)格扣除銷售費(fèi)用、銷售稅金和部分凈利潤(rùn)確 定評(píng)估值。經(jīng)測(cè)算，按上述方法得出的庫存商品評(píng)估值與企業(yè)賬面值基本一致，故采用調(diào)整后的賬面價(jià)值作為庫存商品評(píng)估值。 在用低值易耗品主要為餐飲用座椅、住宿用床鋪和娛樂設(shè)施等，采用重置成本法評(píng)估，以申報(bào)表為依據(jù)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，按市場(chǎng)詢價(jià)確定重置價(jià)值，根據(jù)物件保管和使用狀況等確定成新率，以重置價(jià)值乘以成新率計(jì)算得出評(píng)估值。 5、待攤費(fèi)用 待攤費(fèi)用指已經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期分別負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用，截至本次評(píng)估基準(zhǔn)日待攤費(fèi)用為待攤銷的職工服裝費(fèi)。本次評(píng)估根據(jù)審計(jì)后的賬面價(jià)值作 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第13頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 為評(píng)估值。 6、其他流動(dòng)資產(chǎn) 經(jīng)評(píng)估人員盡職調(diào)查，其他流動(dòng)資產(chǎn)屬于蜀漢酒店歷次股權(quán)變更形成的往來款項(xiàng)，但該項(xiàng)資產(chǎn)實(shí)際已不能為資產(chǎn)所有者帶來未來收益，根據(jù)資產(chǎn)的價(jià)值定義，征得委托方和資產(chǎn)占有方的同意，本次評(píng)估直接將其他流動(dòng)資產(chǎn)作評(píng)估核銷，其他流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為零。 （二）設(shè)備類資產(chǎn)的評(píng)估 根據(jù)本次評(píng)估的特定目的及被評(píng)估設(shè)備的特點(diǎn)，采用重置成本法確定委估設(shè)備類資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)算公式為： 評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)成新率 1、重置全價(jià)的確定 1.1 機(jī)器設(shè)備重置全價(jià)的確定 機(jī)器設(shè)備的重置全價(jià)由設(shè)備購(gòu)置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)等構(gòu)成。對(duì)于仍在市場(chǎng)流通的設(shè)備直接按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格確定購(gòu)置價(jià)格；對(duì)于已經(jīng)淘汰、不再生產(chǎn)流通、已無市價(jià)的設(shè)備，采用類似設(shè)備與委估設(shè)備比較，綜合考慮設(shè)備的性能、加工范圍、技術(shù)參數(shù)、使用功能等方面的差異，分析確定其購(gòu)置價(jià)格。確定設(shè)備購(gòu)置價(jià)格后，根據(jù)設(shè)備的具體情況考慮相關(guān)的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)，以確定設(shè)備的重置價(jià)值。計(jì)算公式如下： 重置價(jià)值=設(shè)備購(gòu)置價(jià)/ （1+適用增值稅稅率）+運(yùn)雜費(fèi)+安裝費(fèi) 運(yùn)雜費(fèi)：對(duì)當(dāng)?shù)厣a(chǎn)的設(shè)備，運(yùn)雜費(fèi)率取 0.5 1%；對(duì)外省生產(chǎn)的設(shè)備，根據(jù)運(yùn)距、體積及重量等情況，運(yùn)雜費(fèi)率取2 6%。 安裝調(diào)試費(fèi)：對(duì)需要安裝的機(jī)器設(shè)備，考慮適當(dāng)?shù)陌惭b調(diào)試費(fèi)，安裝調(diào)試費(fèi)率根據(jù)設(shè)備種類、安裝調(diào)試難易程度等因素確定。 1.2 電子設(shè)備重置全價(jià)的確定 該類設(shè)備參照評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)購(gòu)價(jià)并結(jié)合具體情況綜合確定其重置全價(jià)。 2、成新率的確定 確定成新率時(shí)著重考慮資產(chǎn)的正常負(fù)荷、技術(shù)鑒定、工作制度及設(shè)備的時(shí)間利用率、設(shè)計(jì)、制造、實(shí)際使用、近期大修理及日常維護(hù)保養(yǎng)狀況、工作環(huán)境、 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第14頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 是否閑置、是否超過國(guó)家規(guī)定的淘汰日期、改造情況，以及設(shè)計(jì)使用年限、物理壽命、現(xiàn)有性能、運(yùn)行狀態(tài)、技術(shù)進(jìn)步和國(guó)家法規(guī)限制等因素。結(jié)合機(jī)器設(shè)備特點(diǎn)、性質(zhì)及現(xiàn)場(chǎng)勘察情況分別采用打分法、年限法和工程技術(shù)鑒定法確定成新率。 2.1 機(jī)器設(shè)備： 對(duì)機(jī)器設(shè)備采用綜合確定成新率的方法，其計(jì)算公式如下： 綜合成新率年限成新率40% 現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率60% 年限成新率（經(jīng)濟(jì)壽命年限已使用年限）/經(jīng)濟(jì)壽命年限100% 現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率是評(píng)估人員對(duì)委估設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，了解其工作環(huán)境、外觀及完整性、技術(shù)狀況、利用率與負(fù)荷率、維護(hù)保養(yǎng)及技術(shù)改造情況等后，對(duì)其主要價(jià)值組成部分設(shè)定權(quán)重并對(duì)各組成部分的狀況進(jìn)行打分綜合確定的成新率。 2.2 一般設(shè)備及電子設(shè)備：在進(jìn)行年限成新率計(jì)算的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察情況進(jìn)行調(diào)整后確定。 （三）不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估 1、評(píng)估方法的分析選擇 本次納入評(píng)估范圍的不動(dòng)產(chǎn)為綜合用酒店，房屋建筑物及其占有的土地使用權(quán)共同為酒店的正常經(jīng)營(yíng)發(fā)揮作用，其價(jià)值和為企業(yè)創(chuàng)造的收益是不可分割的，故對(duì)房屋建筑物及其占有的土地使用權(quán)采用房地合一整體評(píng)估，根據(jù)收集到的資料和酒店類資產(chǎn)的特點(diǎn)，本次對(duì)蜀漢酒店的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。 市場(chǎng)法是將評(píng)估對(duì)象和市場(chǎng)近斯已銷售的相類似房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)照比較，找出評(píng)估對(duì)象與每個(gè)參照物之間在房產(chǎn)價(jià)值影響諸因素方面的差異，并據(jù)此對(duì)參照物的交易價(jià)格進(jìn)行比較調(diào)整，從而得出多個(gè)參考值，再通過綜合分析，調(diào)整確定評(píng)估對(duì)象評(píng)估值。 市場(chǎng)法評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值包括建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、相應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)值以及房屋內(nèi)的附屬及公用附屬設(shè)施等，但不包括房屋內(nèi)不需要特殊安裝的設(shè)施，如家具、空調(diào)等。 2、市場(chǎng)法評(píng)估過程 （1 ）收集并選取可比實(shí)例，建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 從待估房地產(chǎn)所在的地區(qū)市場(chǎng)收集并選取類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，各案 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第15頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 例的成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日相近，一般不宜超過一年，案例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。對(duì)選取的交易案例統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一單價(jià)、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位等，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。 （2 ）進(jìn)行交易情況修正 排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。 （3 ）進(jìn)行交易日期修正 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。 （4 ）進(jìn)行區(qū)域因素修正 將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。 （5 ）進(jìn)行個(gè)別因素修正 將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。 （6）評(píng)估單價(jià)的確定 將各可比實(shí)例修正后的價(jià)格采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法或加權(quán)平均法計(jì)算出估價(jià)對(duì)象于評(píng)估時(shí)點(diǎn)的評(píng)估單價(jià)。 （7）評(píng)估價(jià)值的確定 評(píng)估價(jià)值=評(píng)估單價(jià)建筑面積 （四）在建工程 截至本次評(píng)估基準(zhǔn)日在建工程為鍋爐改造，預(yù)計(jì)2010 年6 月完工，評(píng)估人員核實(shí)了在建工程形成的原因、形象進(jìn)度，以調(diào)整后的賬面價(jià)值作為評(píng)估值。 （五）固定資產(chǎn)清理 固定資產(chǎn)清理是指固定資產(chǎn)的報(bào)廢和出售，以及因各種不可抗力的自然災(zāi)害而遭到損壞和損失的固定資產(chǎn)所進(jìn)行的清理工作。本次評(píng)估的固定資產(chǎn)清理是企業(yè)擬處理更新部分廚房設(shè)備，以調(diào)整后的賬面價(jià)值作為評(píng)估值。 （六）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用是指企業(yè)已經(jīng)支出，但攤銷期限在 1 年以上的各項(xiàng)費(fèi)用。長(zhǎng)期待攤費(fèi)用不能全部計(jì)入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷，本次長(zhǎng)期待攤費(fèi) 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第16頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 用是客房裝修改造支出，以調(diào)整后的賬面價(jià)值作為評(píng)估值。 （七）其他長(zhǎng)期資產(chǎn) 其他長(zhǎng)期資產(chǎn)是指除了無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的非流動(dòng)資產(chǎn)，本次納入評(píng)估范圍的其他長(zhǎng)期資產(chǎn)為餐廳裝修改良支出，評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，將該項(xiàng)費(fèi)用調(diào)整到長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目評(píng)估。 （八）負(fù)債的評(píng)估 1、流動(dòng)負(fù)債的評(píng)估 流動(dòng)負(fù)債包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款、其他應(yīng)付款和預(yù)提費(fèi)用。 評(píng)估中在核對(duì)賬賬、賬表一致和相關(guān)合同文件的基礎(chǔ)上，對(duì)負(fù)債逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，按評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)需實(shí)際承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額分別確定評(píng)估值。 2、長(zhǎng)期負(fù)債的評(píng)估 納入本次評(píng)估范圍的長(zhǎng)期負(fù)債是遞延稅款貸項(xiàng)，為蜀漢酒店改制前歷史遺留問題，遞延稅款是指由于稅法與會(huì)計(jì)制度在確認(rèn)收益、費(fèi)用或損失時(shí)的時(shí)間不同而產(chǎn)生的會(huì)計(jì)利潤(rùn)（利潤(rùn)總額，下同）與應(yīng)稅所得之間的時(shí)間性差異，本次評(píng)估在分析判斷該項(xiàng)負(fù)債形成原因的基礎(chǔ)上直接將遞延稅款貸項(xiàng)評(píng)估為零，相應(yīng)增加所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）價(jià)值。 九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 我們接受西藏銀河科技發(fā)展股份有限公司評(píng)估委托后，隨即選派資產(chǎn)評(píng)估先遣人員進(jìn)場(chǎng)，配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作，制訂資產(chǎn)評(píng)估前期工作計(jì)劃。隨后資產(chǎn)評(píng)估組正式進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，開展資產(chǎn)評(píng)估工作。 本次評(píng)估于2010 年5 月上旬開始進(jìn)行前期工作，2010 年6 月 15 日進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，最終于2010 年7 月 18 日出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。我們根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，整個(gè)評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行： (一)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段：接受項(xiàng)目委托、確定評(píng)估目的、確定評(píng)估對(duì)象及范圍、選定評(píng)估基準(zhǔn)日和擬定評(píng)估方案； (二)資產(chǎn)清查階段：指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)與收集準(zhǔn)備資料、檢查核實(shí) 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第17頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 資產(chǎn)與驗(yàn)證資料的過程； (三)評(píng)定估算階段：現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)與鑒定、選擇評(píng)估方法、收集市場(chǎng)信息、具 體計(jì)算； 1、聽取企業(yè)有關(guān)人員對(duì)企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹； 2、對(duì)企業(yè)填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行征詢、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)。 3、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表的內(nèi)容到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)物核實(shí)，并對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看、 記錄；并與資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理狀況； 4、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂各類資產(chǎn)的具體評(píng)估方法； 5、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件，設(shè)備購(gòu)置合同以及有關(guān)往來帳目、發(fā)票等財(cái)會(huì)資料； 6、查閱工程概預(yù)算及決算材料，調(diào)閱資產(chǎn)移交清冊(cè)、設(shè)備運(yùn)行記錄、維修及事故記錄等有關(guān)資料； 7、開展市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)工作； 8、對(duì)企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)及債權(quán)債務(wù)進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算其評(píng)估價(jià)值； ( 四)評(píng)估匯總及提交報(bào)告階段：評(píng)估結(jié)果匯總、評(píng)估結(jié)論分析、撰寫說明與報(bào)告、內(nèi)部復(fù)核。確認(rèn)無誤后，向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。 十、評(píng)估假設(shè) （一）本評(píng)估報(bào)告成立的前提條件和假設(shè)條件：繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)。即對(duì)評(píng)估的資產(chǎn)是在持續(xù)經(jīng)營(yíng)和在公開市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行作價(jià)評(píng)定； （二）假設(shè)現(xiàn)有資產(chǎn)（權(quán)利）在評(píng)估基準(zhǔn)日后能繼續(xù)正常使用； （三）本報(bào)告所依據(jù)的各方提供的資料具有真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性和合法性； （四）假設(shè)蜀漢酒店沒有或有資產(chǎn)和或有負(fù)債； （五）蜀漢酒店所遵循的中國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)、政策、制度無重大改變； （六）蜀漢酒店所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境保持穩(wěn)定，無重大改變； （七）蜀漢酒店在存續(xù)期內(nèi)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第18頁 成都市蜀漢酒店有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告書 正文 式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用； （八）委估資產(chǎn)在其經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)被正常地繼續(xù)使用。 （九）無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對(duì)企業(yè)造成重大不利影響。 本評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)論是依據(jù)上述評(píng)估假設(shè)和限制條件，以及本評(píng)估報(bào)告中確定的原則、依據(jù)、條件、方法和程序得出的結(jié)果，若上述前提條件發(fā)生變化時(shí)，本評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)論一般會(huì)自行失效。 十一、評(píng)估結(jié)論 經(jīng)評(píng)估，截止評(píng)估基準(zhǔn)日2009 年 12 月31 日，在公開市場(chǎng)和資產(chǎn)持續(xù)使用前提下，蜀漢酒店股東全部權(quán)益（凈資產(chǎn)）表現(xiàn)出來的公允價(jià)值反映如下： 資產(chǎn)賬面價(jià)值6,701.84 萬元，調(diào)整后賬面值6,701.84 萬元，評(píng)估值6,817.83 萬元，評(píng)估增值 115.99 萬元，增值率 1.73%； 負(fù)債賬面值605.20 萬元，調(diào)整后賬面值605.20 萬元，評(píng)估值594.72 萬元，評(píng)估減值 10.48 萬元，減值率 1.73%； 凈資產(chǎn)賬面價(jià)值 6,096.64 萬元，調(diào)整后賬面值 6,096.64 萬元，評(píng)估值 6,223.11 萬元，評(píng)估增值 126.47 萬元，增值率2.07 %。詳見下表1： 成都市蜀漢酒店有限公司