如何看待“房地產(chǎn)熱”.docx

如何看待“房地產(chǎn)熱”目錄論文提要1一、序論2（一）概述2（二）寫作目的2二、論文正文2（一）房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)狀21、房地產(chǎn)過熱基本含義及特征22、城市化進(jìn)程33、房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)34、銷售率空置率高，地域分化明顯45、價格基本平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)變化突出5（二）房產(chǎn)熱引發(fā)的問題51、炒地圈地?zé)?，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂52、房地產(chǎn)信貸發(fā)展有喜也有憂6（三）國家宏觀調(diào)控政策實(shí)行的必要性，實(shí)施情況及效果分析61、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控的必要性62、我國目前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策實(shí)施情況及效果分析7（四）房地產(chǎn)過熱反思和對策81、穩(wěn)定住房價格，降低商品房的成本構(gòu)成問題92、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，解決房地產(chǎn)市場的供求矛盾問題103、加大保障性住房的建設(shè)力度，主要解決中低收入者的問題104、利用信貸的杠桿，遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求115、理順政府部門的關(guān)系問題11三、結(jié)論11四、參考文獻(xiàn)12論文提要住房是人類最基本的物質(zhì)需要,雖然至今世界上仍然沒有哪一個國家真正做到其對住房的需求能和它的供給達(dá)到完全均衡,但中國房地產(chǎn)特殊的“過熱”現(xiàn)象確值得我們?nèi)ド罨芯?、審視現(xiàn)實(shí)情境可以看到,我們對房地產(chǎn)“何為過熱”，“為何過熱”，“過熱如何”等問題上認(rèn)識、研究和運(yùn)作層面還存在諸多的問題,尤其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)“牽一發(fā)而動全身”,住房條件的好壞還是衡量居民生活水平高低的重要標(biāo)志,同時也是我國全面建設(shè)小康社會的重要內(nèi)容。本文通過對國內(nèi)外應(yīng)對房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)狀，引發(fā)問題，政策措施進(jìn)行研究，主要對政府宏觀調(diào)控進(jìn)行分析，采用事實(shí)求實(shí)的方法對我國房地產(chǎn)過熱進(jìn)行深層次的解剖，對其本質(zhì)問題進(jìn)行反思，保證我國的房地產(chǎn)事業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展下去，保證我國和諧社會順利發(fā)展。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)熱 宏觀調(diào)控政 政策措施一、序論（一）概述2002 年以后，我國房地產(chǎn)進(jìn)入到一個快速發(fā)展階段，并與汽車產(chǎn)業(yè)一起成為拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量。2006 年到 2007 年間，房地產(chǎn)吸引了大量民間投資，不少實(shí)體企業(yè)紛紛涉足樓市，并造成又一次市場熱潮。中國的房地產(chǎn)行業(yè)在最近的十年時間得到了快速的發(fā)展，然而在快速發(fā)展的同時卻存在著不少的問題，房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象在我國已經(jīng)是十分的突出。投資商大量囤地蓋樓售樓，有的人卻買不起房子，有的人卻同時擁有很多的房子。尤其是國家的宏觀調(diào)控政策出臺之后，國內(nèi)大量的房地產(chǎn)企業(yè)的庫存逐漸多了起來。我們應(yīng)該清醒的看到，目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在著投資規(guī)模增長過快，房價居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)參差不齊等不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的情況。這些不好的表現(xiàn)影響力我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，影響了我國所提倡的建設(shè)和諧社會的進(jìn)程，和普通民眾的生活水平。（二）寫作目的目前國家對房地產(chǎn)的調(diào)控正在進(jìn)行中，然而即使在國家的宏觀調(diào)控之下，中國的樓市熱多仍然是不減。如何保證房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，加強(qiáng)保障房建設(shè)，保障普通民眾的生活水平，依然是房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要課題。針對這種情況，本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的概述，對中國房地產(chǎn)過熱引發(fā)的問題，以及這種表現(xiàn)的原因進(jìn)行分析，對目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)有一個清楚的認(rèn)識，從而對房地產(chǎn)過熱進(jìn)行反思，從中尋找相應(yīng)對策。二、論文正文（一）房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)狀近幾年，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力?？傮w分析我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運(yùn)行，但是，局部過熱和結(jié)構(gòu)性問題應(yīng)引起足夠的重視。1、房地產(chǎn)過熱基本含義及特征房地產(chǎn)業(yè)，是為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供生活資料和生產(chǎn)資料，反映人民生活水平和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的一個重要標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)之一。隨著改革地不斷深入，住房制度改革也逐步深化，房地產(chǎn)正成為一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。房地產(chǎn)過熱基本含義包含兩層意思：一方面指指房地產(chǎn)市場的繁榮，民眾參與度高；另一方面指房地產(chǎn)市場的不應(yīng)有的異常過熱現(xiàn)象，是一種經(jīng)濟(jì)學(xué)上的非正常市場狀態(tài)。房地產(chǎn)過熱通常有以下幾大特征： 商品房市場供不應(yīng)求，民眾購房熱情高漲。 吸引大量社會閑置資金、投機(jī)資金、企業(yè)資金入市。 房價持續(xù)上漲，價格嚴(yán)重偏離價值。 商品房購買后空置率高，二手房交易火熱。 形成投機(jī)市場，泡沫化風(fēng)險加大。2、城市化進(jìn)程城市化的涵義分為狹義和廣義兩個方面。狹義城市化指農(nóng)業(yè)人口不斷轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口的過程；廣義城市化是社會經(jīng)濟(jì)變化過程，包括農(nóng)業(yè)人口非農(nóng)業(yè)化、城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)張，城市用地不斷向郊區(qū)擴(kuò)展，城市數(shù)量不斷增加以及城市社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)變革進(jìn)入鄉(xiāng)村的過程。城市化進(jìn)程本質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)變革的過程。加快城市化進(jìn)程的本質(zhì)并不是到處出現(xiàn)城市，而是要使全體國民享受現(xiàn)代城市的一切城市化成果并實(shí)現(xiàn)生活方式、生活觀念、文化教育素質(zhì)等的轉(zhuǎn)變。即：實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)空間的融合發(fā)展，包括產(chǎn)業(yè)的融合、就業(yè)的融合、環(huán)境的融合、文化的融合、社會保障的融合、制度的融合等，以期真正實(shí)現(xiàn)城市和農(nóng)村人民群眾的共同富裕、共同發(fā)展、共同進(jìn)步。3、房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn) 任何國家來說，如果沒有穩(wěn)步地增長房地產(chǎn)的投資，都不可能實(shí)現(xiàn)從原始農(nóng)業(yè)話向現(xiàn)代化和的工業(yè)化轉(zhuǎn)變。對于中國這樣一個人口快速增長的發(fā)展中國家來說，保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。從總量分析，在20082013年間，全社會投資增長率分別為25.9%，30.3%，28.6%，25.4%，19.6%和18%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為 26.5%，30.8%，30.4%，26.0%，20.0%和18.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率略高于全社會固定資產(chǎn)投資增長率，但并沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點(diǎn)的分布來看，它主要集中在以廣州、上海和北京為主導(dǎo)的三大城市群，各線城市中一二線城市市場房地產(chǎn)持續(xù)投資繼續(xù)增加，三四線城市房地產(chǎn)持續(xù)投資增長趨勢有所放緩。4、銷售率空置率高，地域分化明顯有關(guān)住房空置率的爭論已經(jīng)有一段時間了。社會普遍對黑燈調(diào)查數(shù)據(jù)表現(xiàn)出極大的關(guān)注，空置率之所以如此長時間受到關(guān)注，因?yàn)樗呛饬糠康禺a(chǎn)市場發(fā)展的一個重要指標(biāo)，是影響土地及住房有效供給、制定相關(guān)調(diào)控政策的一個重要參考因素。住宅空置率是反映住宅市場運(yùn)行情況的重要指標(biāo)，世界上有很多國家和地區(qū)都在統(tǒng)計(jì)住宅的空置率，從美國、歐盟到香港都從很早就開始定期收集和發(fā)布住宅空置率的數(shù)據(jù)。但國家統(tǒng)計(jì)局2010年8月公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年6月末全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長6.4%。這個空置率還是比較高的，因?yàn)閲H上普遍認(rèn)為合理的空置率為3%5%。譬如，美國的住房空置率從來沒有高于3%，英國也基本在4%以下。近幾年媒體普片報(bào)道，不同的城市出現(xiàn)“鬼城”，“空城”現(xiàn)象，表明了不同的地域房產(chǎn)空置有很大差別。即便是在國內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機(jī)爆發(fā)后，海南空置商品房425萬平方米，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當(dāng)時上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的七分之一，卻能使之化險為夷，絕處逢生。5、價格基本平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)變化突出2011年11月國務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡接受國內(nèi)外媒體記者采訪時表示，中國實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策是堅(jiān)定不移的，下調(diào)房價是國家堅(jiān)定的政策，使得下調(diào)后的房價能夠讓全國老百姓接受，這樣房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)市場才能平穩(wěn)健康的發(fā)展。目前全國房地產(chǎn)市場仍處于“僵持”的局面，從現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下，北京、上海、深圳、廣州等地在“金九銀十”商品住宅銷售熱季出現(xiàn)“零”銷售的情況。在十八大會議政府工作報(bào)告中，我們觀察到關(guān)于房產(chǎn)結(jié)構(gòu)化的表述發(fā)生了重要的變化，首次提出了城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化四化同步發(fā)展的理論，綜合來看，將工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程捆綁在一起，已經(jīng)成為未來我國促進(jìn)更有質(zhì)量城鎮(zhèn)化的基本國策。在此情況下，未來我國城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造更多真正意義上的有效需求，對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說，尤其是三四線城市來說，或許才是真正的春天。（二）房產(chǎn)熱引發(fā)的問題1、炒地圈地?zé)?，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂在當(dāng)今的媒體新聞中，炒地圈地?zé)嵋鸨娙说膹V泛關(guān)注，全國各地幾乎都在毀地、圈地、囤地、賣地、炒地，急功近利，想方設(shè)法攫取財(cái)富。炒地皮，將地價炒成天價，炒得普通百姓沒有立足之地，圈地炒地讓地產(chǎn)巨頭從中獲得了暴利，地價經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高，房價也就跟著上去了，這種圈地炒地?zé)釋ξ覈康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說是貽害長遠(yuǎn)。沒有房子住，大量的公民淪為“房奴”，這絕非好事，這樣會增加社會的不安定因素，人民不能夠安居樂業(yè)。一旦“泡沫經(jīng)濟(jì)”被炒破、吹破，國民經(jīng)濟(jì)將是怎樣的一種狀況呢？炒地圈地?zé)?，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂，帶來的危害那就難以想象。2、房地產(chǎn)信貸發(fā)展有喜也有憂由于房產(chǎn)屬于耐用品，且價值相對于一般商品更高，對大多數(shù)消費(fèi)者而言，一次性付清房款都是比較困難的。因此，住房貸款是消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)需求最主要的方式，而購房的首付比例和貸款利息率就成為影響需求的重要因素不過與投資需求相比，消費(fèi)需求者對信貸成本的上升更敏感。因?yàn)榧词剐刨J成本上升，只要投資可以獲得收益，投資者也會選擇購房，而消費(fèi)需求者則不然。房地產(chǎn)是一種投入大、價值高的資產(chǎn)，無論其投資與消費(fèi)都不離開金融的支持。從住宅消費(fèi)信貸方面分析，將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場，個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進(jìn)了住宅生產(chǎn)與消費(fèi)的良性循環(huán)。在現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結(jié)果可以滿足社會需求，增進(jìn)社會的財(cái)富。因此，分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長速度只是一個變量，關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。（三）國家宏觀調(diào)控政策實(shí)行的必要性，實(shí)施情況及效果分析1、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控的必要性房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的一個新生長點(diǎn),對國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮著乖要的帶動作用,如果政策過猛,調(diào)控力度過大,有可能引起連鎖反應(yīng),抑制經(jīng)濟(jì)增長，因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是以政府為主體，通過經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計(jì)劃與行政的手段和機(jī)制，對整個房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制，以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用，保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，有些領(lǐng)域存在市場失靈，必須通過政府干預(yù)來糾正。房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)決定了它的市場必然是特殊的，要發(fā)揮其在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，又要注重克服市場缺陷和防范其可能引發(fā)的經(jīng)濟(jì)的較大波動，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速增長，這決定了政府必須在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮更積極、主動的作用。而我國當(dāng)下的房地產(chǎn)市場狀況已迫在眉睫，老百姓甚至達(dá)不到“居者有其屋”的簡單標(biāo)準(zhǔn)，更是需要政府實(shí)施宏觀調(diào)控的最重要的原因2、我國目前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策實(shí)施情況及效果分析近兩年的房地產(chǎn)熱，在一定程度是政府宏觀調(diào)控政策刺激下形成的。在經(jīng)濟(jì)緊縮時，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無可非議，但是，長期實(shí)施一種政策，或無視受益對象實(shí)施同一政策，就可能給市場一種錯誤的信號：多次降息、資金成本低會誘使許多企業(yè)、個人涉足于高風(fēng)險的投資，從而導(dǎo)致市場資源配置的失誤。為引導(dǎo)企業(yè)投資與開發(fā)更符合市場的需求，政府應(yīng)適時調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設(shè)施、商廈寫字樓的貸款利率，調(diào)高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜;各城市政府還應(yīng)對高檔不動產(chǎn)開征不動產(chǎn)稅，并可采取累進(jìn)稅。這對于中國一個仍處在發(fā)展階段的國家來說，有利于抑制奢靡之風(fēng)泛濫，而將有限和寶貴的資源用在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)和工業(yè)化上。此外，完善市場信息的供給，也是政府調(diào)控市場的重要內(nèi)容。（四）房地產(chǎn)過熱反思和對策1、穩(wěn)定住房價格，降低商品房的成本構(gòu)成問題撇開利潤不談，在工人工資、辦證費(fèi)用和稅收基本不變的情況下，商品房的可變成本就是土地成本和建筑成本。也就是說，要降低商品房的成本，主要是降低土地成本和建筑成本。各級政府要承擔(dān)起調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要職責(zé)，尤其是國土、建設(shè)、規(guī)劃、建材、物價等部門，更要充分認(rèn)識穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的積極意義，充當(dāng)起調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要力量，嚴(yán)格控制土地、建材的價格，為穩(wěn)定住房價格打好基礎(chǔ)。要控制土地價格，就要改變土地出讓的交易方式，由現(xiàn)行的“招、拍、掛”方式改為類似于建筑工程招投標(biāo)的方式，將出讓地的土地利用率、容積率、綠化率和擬建成商品房的房價等因子作為標(biāo)的，進(jìn)行綜合評標(biāo)，最接近標(biāo)底的為中標(biāo)單位。這樣，出價最高的不一定是中標(biāo)單位，政府應(yīng)以此方式來控制土地出讓價格。2、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，解決房地產(chǎn)市場的供求矛盾問題簡單地看，解決房地產(chǎn)市場的供求矛盾，一是增加供給，二是抑制需求，兩種手段都能使房地產(chǎn)市場的供需矛盾趨于平衡。一方面，是要適當(dāng)增加供給，而且是適當(dāng)增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的供給比例。同時，根據(jù)我國當(dāng)前及今后的家庭結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展 6090m2 的中小戶型住房，嚴(yán)格控制大戶型、大面積的住房建設(shè)，更要嚴(yán)格控制高檔住宅及別墅的開發(fā)建設(shè)。另一方面，是要正確引導(dǎo)消費(fèi)，緩解需求壓力。3、加大保障性住房的建設(shè)力度，主要解決中低收入者的問題住房是公民的基本權(quán)利，國家應(yīng)該提高保障水平。十八大報(bào)告中，胡錦濤同志表示，要“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”。這也是“保障房建設(shè)”首次被寫入黨代會報(bào)告。在保障住房方面，國家應(yīng)省四個層次的義務(wù)：尊重、保護(hù)、促進(jìn)并實(shí)現(xiàn)國內(nèi)人民實(shí)現(xiàn)住房的基本愿望。中央政府雖然提出大力建設(shè)保障性質(zhì)的廉租房和限價房并要求地方政府落實(shí)，但出于對土地財(cái)政的依賴，這個政策到地方政府執(zhí)行的層面轉(zhuǎn)變成了與商品房地塊的簡單捆綁.2013年政府工作報(bào)告指出，2013年城鎮(zhèn)保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套，繼續(xù)在住房問題上，解決中低收入者住房難的問題。最近國家的政策也開始逐漸廢除經(jīng)濟(jì)適用房，全面推進(jìn)廉租房等保障性住房。從全國來看，面向最低收入家庭的廉租住房和面向低收入家庭的公共租賃房正成為住房保障的主要方式，各地不論在制度建設(shè)還是在實(shí)踐探索中都取得了明顯突破。同時，各項(xiàng)配套制度改革穩(wěn)步推進(jìn)。4、利用信貸的杠桿，遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求 利用信貸的杠桿，遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求，一方面是要整頓和規(guī)范市場秩序，堅(jiān)決打擊虛假和炒作行為。另一方面是要建立和完善金融制度和稅收制度，規(guī)避金融風(fēng)險。中央實(shí)行緊縮的房貸政策，這樣有利于遏制房地產(chǎn)過熱，但僅從金融上做功夫那還是不夠的，如果緊縮的房貸政策過重，那樣反而會影響銀行業(yè)的發(fā)展，不利于房地產(chǎn)和銀行業(yè)長期的發(fā)展，因此，我們應(yīng)該繼續(xù)實(shí)行緊縮的房貸政策，政府再加大宏觀調(diào)控，各地政府必須有長遠(yuǎn)的利益規(guī)劃，不要貪圖一時的政績或利益而犧牲本地區(qū)乃至國家的糧食安全，從土地的審批上下功夫，采取嚴(yán)格的審批制度，嚴(yán)厲打擊幕后操作，根據(jù)市場需求調(diào)整信貸這一杠桿。5、理順政府部門的關(guān)系問題 政府宏觀調(diào)控對于地產(chǎn)熱有一定的作用，但是也需要理順在這一問題中主要是房地產(chǎn)的管理機(jī)制問題。目前，地方政府管轄的國土局、規(guī)劃局、建設(shè)局（建委）、房產(chǎn)局、發(fā)改委、財(cái)政局以及有關(guān)建筑材料主管部門，都與房地產(chǎn)企業(yè)有