天潤(rùn)柏川SHOPPING MALL可行性研究報(bào)告（購(gòu)物廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、別墅等建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告）

-SHOPPING MALL可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 . 1 1.1 項(xiàng)目概況 . 1 1.2 項(xiàng)目建設(shè)背景 . 2 1.3 財(cái)務(wù)分析 . 3 1.4 不確定性分析 . 3 1.5 結(jié)論 . 4 第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 . 5 2.1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 . 5 2.2 設(shè)計(jì)依據(jù) . 5 2.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題與設(shè)計(jì)原則理念 . 5 2.4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 . 8 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)背景研究 . 10 3.1 投資環(huán)境分析 . 10 3.2 市商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、 Townhouse 市場(chǎng)分析 . 14 第四章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 . 24 4.1 項(xiàng)目板塊定位 . 24 4.3 項(xiàng)目宣傳推廣方案 . 25 4.3 營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算 . 27 4.4 項(xiàng)目的銷售和經(jīng)營(yíng) . 30 第五章 項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度 . 32 第六章 投資估算及資金籌措 . 33 6.1 估算依據(jù) . 33 6.2 估算范圍 . 33 6.3 估算說(shuō)明 . 33 6.4 投資估算結(jié)果 . 36 6.5 資金籌措 . 36 第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析 . 37 7.1 估算依據(jù) . 37 7.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取 . 37 7.3 銷售收入估算 . 38 7.4 銷售成本估算 . 38 7.5 經(jīng)濟(jì)效益分析 . 39 7.6 盈虧平衡分析 . 40 -7.7 敏 性分析 . 41 7.8 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià) . 42 7.9 環(huán)境效益分析 . 42 7.10 效益分析 . 42 第 章 分析 . 43 8.1 分析 . 43 8.2 投資 的 . 44 第 章 研究結(jié)論與建 . 45 9.1 研究結(jié)論 . 45 9.2 項(xiàng)目建設(shè) . 45 -第一章 總論項(xiàng)目概況項(xiàng)目 SHOPPING MALL 定 投資方 商 定 商業(yè) 理 商業(yè) 理 設(shè)計(jì)位 建設(shè)計(jì)研究項(xiàng)目SHOPPING MALL位currency1“市“fi商業(yè)fl fiN、 、 塊 性一” 商業(yè) 建設(shè) 、五酒店、 A寫(xiě)字樓、 平方 平方 總建 平方 總建 平方 項(xiàng)目定位市及 fi市場(chǎng)建成成 市 “ 工程、 性建 fi 況項(xiàng)目位currency1“fi商業(yè)fl fi“ fi位currency1 fi與經(jīng)濟(jì) fi 景fi“ 金 一條街 北花園 南 “方 南側(cè)號(hào)到 總 平方 里 項(xiàng)目 塊四 臨 道 況較好交通便捷度較好 項(xiàng)目位currency1fifi 統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)fi fi 建 學(xué) 、商務(wù) 、文化 、行政 、集綠 自然和人文環(huán)境較好 理位置優(yōu)越 項(xiàng)目四 塊“ 、南 、 “道、北 號(hào) 土 平方 矩 規(guī)則可利用程度好 項(xiàng)目技術(shù)參數(shù) 平方 、 平方 -總建 平方 其 平方 五酒店 平方 A寫(xiě)字樓 平方 平方 經(jīng)營(yíng)方 、 A寫(xiě)字樓、 以銷售 主五酒店委托際知 酒店 理 理經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目建設(shè)背景市位currency1黃下游“北部是“的北門(mén) 市政府在 fi“ 建設(shè)“fi和技術(shù) fi fi建設(shè)職學(xué)校、醫(yī)療 、商務(wù) 、文化 、行政 、綠 、 展 、商業(yè)fl fi、際汽車 、 市場(chǎng)fi建設(shè)currency1 市的一個(gè)小 SHOPPING MALL 性一” 商業(yè) 包括 、五酒店、 A寫(xiě)字樓、 項(xiàng)目的投資建設(shè)對(duì)當(dāng) 經(jīng)濟(jì) 展、提人們生活質(zhì)量 揮巨作用主要表現(xiàn)在以下幾方 市及 fi提供 、文化fl 、辦 、商務(wù) 的場(chǎng)所可以促進(jìn)fi 市功能的盡快完善；項(xiàng)目輻射及 fi 提該fi 人們質(zhì)文化生活提供便利條件；項(xiàng)目吸引量人流消費(fèi)對(duì)拉動(dòng)當(dāng) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 揮巨作用；項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念科學(xué)、先進(jìn)建準(zhǔn)檔建成成 市的 工程對(duì)提 市 到 極促進(jìn)作用；本項(xiàng)目 需要民經(jīng)濟(jì)許多行業(yè)和部門(mén)直接或接提供質(zhì)資料 從而“波及”和拉動(dòng)當(dāng) 以上行業(yè) 展；本項(xiàng)目的 當(dāng) 民經(jīng)濟(jì)許多部門(mén)和行業(yè)的 展提供了前提和場(chǎng)所；-可直接或接帶動(dòng)提升多個(gè)部門(mén)和行業(yè)的 展尤其對(duì)服務(wù)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)；本項(xiàng)目的 在安置人 業(yè)吸 動(dòng) 業(yè)方 揮 巨作用；項(xiàng)目 成功 政府 金 ；本項(xiàng)目的建設(shè) 人民帶 的 消費(fèi)理念 財(cái)務(wù)分析計(jì)算依據(jù)營(yíng)業(yè) 所 銷售費(fèi) 以銷售收入 基數(shù) 現(xiàn) 利 建設(shè)投資總投資 建 平方 位建 投資 平方 資金 本項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目現(xiàn)動(dòng) 作需資金投入 資金 自 資金、投資、currency1行 、民投資方籌措“ 財(cái)務(wù)利 63837.73 財(cái)務(wù)現(xiàn)fi 現(xiàn) 部收益 不確定性分析在銷售價(jià)fl、建安成本、銷售 上升10%或下 10%的況下,項(xiàng)目依然 較的收益-平,currency1currency1行 利 8%,currency1基準(zhǔn)收益 12% 本項(xiàng)目 較的 能 結(jié)論項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、 效益與環(huán)境效益項(xiàng)目可行 -第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想本設(shè)計(jì)以 成現(xiàn) 市 fi 性商業(yè) 建 目定位在依托”的部環(huán)境、策劃 度 的現(xiàn)設(shè)計(jì)理念 位 環(huán)境的建 成 念的 性商務(wù)建 設(shè)計(jì)依據(jù)規(guī)劃部門(mén)提供的方案設(shè)計(jì)務(wù)和 對(duì)“ 性一” 商業(yè) ”建設(shè)計(jì) 條件要 市人民政府 currency1建設(shè)“SHOPING MALL”的 市 市規(guī)劃的“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件” 規(guī)范文件 民用建設(shè)計(jì)通則 G ；建設(shè)計(jì) 規(guī)范 、G ；汽車 、 車 、 車場(chǎng)設(shè)計(jì) 規(guī)范 G ； 汽車 建設(shè)計(jì)規(guī)范 G ；建工程設(shè)計(jì)文件 度的規(guī)定； 人民 下 設(shè)計(jì)規(guī)范 G ；規(guī)劃設(shè)計(jì)主題與設(shè)計(jì)原則理念生 現(xiàn) 建的生 化 是本設(shè)計(jì)的主題 與生 本設(shè)基本理念原則 設(shè)計(jì)主題基currency1現(xiàn) 建的設(shè)計(jì)理念 成 商務(wù)建的思想基礎(chǔ) 現(xiàn) 建的理論是一 先進(jìn)的設(shè)計(jì)理論其基本思想 基currency1功能 行的和 和 建在功能和 上 現(xiàn) 多 的 交流的 商務(wù)建 接 進(jìn)行 思想理念的 入研究與化 化 的設(shè)計(jì) 不增 理論的提供了 成 的基礎(chǔ) 在設(shè)計(jì) 理論的設(shè)計(jì)概念分 四個(gè) 進(jìn)行設(shè)計(jì)研究 -一 規(guī)劃念 設(shè)計(jì) 用 廣場(chǎng) 作 接的主題 成一個(gè) 廣場(chǎng) 用玻璃廊道孤 步道 副軸分 以快速和舒緩 不的節(jié)奏與廣場(chǎng)交呼應(yīng) 個(gè)建的”立交通圍車流與入口的交通共 成多 次的 系統(tǒng) 二 建 用純的 作 建的主題 而以精美細(xì)致的紋理作 建的細(xì)部反映 明快而精美的現(xiàn) 建氣質(zhì) 這 處理方是 化建的一 良好的處理 被 化 的古典主義 fl或者精美主義 fl作 對(duì) 建的一 響應(yīng)優(yōu)美的和精致的細(xì)節(jié)延續(xù)了fi精美的氣質(zhì)征而潔純的則不 成烈的征作 建自身的一 “無(wú)”的做法在純細(xì)部精美對(duì)fi的現(xiàn)建 fl既尊重又表 了建自身的的現(xiàn)建 素的精美 fl補(bǔ)充入 市成 市 的一個(gè)的 素 三 結(jié)以純的寫(xiě)字樓和商務(wù)fi 部分既呼應(yīng)又 色而以豐 的商業(yè)fl 建細(xì)部 聯(lián)系通過(guò)建量的配 和細(xì)部的呼應(yīng) 成不 的 響應(yīng)從 欣賞建 始到進(jìn)入建建的 個(gè)部分如不的舞臺(tái) 用者帶入 個(gè)不的場(chǎng)景隨建的性質(zhì)設(shè)計(jì)的氣氛不 到質(zhì)的 副主題隨 和的變化建 反映 不的氣氛度呼應(yīng)的 用者烈 到建 的度 四 硬件系在設(shè)備環(huán)境設(shè)計(jì) 設(shè)備的 用在可視 環(huán)境環(huán)境光環(huán)境 氣環(huán)境聲環(huán)境設(shè)備 理人流 理設(shè)備 用等方 理 系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 建表現(xiàn) 杰 的 建 用 的涵義與在 豐 的規(guī)劃結(jié)和 系的整呼應(yīng)共現(xiàn)建功能方 的度 化 現(xiàn) 建的理論 豐 的 容和 涵在設(shè)計(jì)的操作可 入而本質(zhì)的對(duì) 建理念進(jìn)行表 和作從而表現(xiàn)在建整的 次美 和功能系統(tǒng)的 以 主題和其他設(shè)計(jì)理念進(jìn)行 成 質(zhì)的建 是設(shè)計(jì)的整氛圍要設(shè)計(jì)作 一個(gè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目坐落currency1 這樣一個(gè)建環(huán)境優(yōu)美的環(huán)境設(shè)計(jì)本身的 是設(shè)計(jì)質(zhì)的重要的基礎(chǔ) 的理念從 個(gè) 次進(jìn)行理 一 設(shè)計(jì)主題和理念與背景 市背景 背景的 設(shè)計(jì)主題選擇 的主流理念 建理念及其總的思 已在前文提到 作 -的建設(shè)計(jì)應(yīng)表 如下與 市背景的 理念 文脈延承 長(zhǎng) 的歷史沉淀 成了的建氣質(zhì)和 fl 個(gè)階的建包 市不 歷史的記憶在這些記憶 淀了 市的 個(gè)建文化色成 都市珍貴的建文化脈絡(luò) 的建在對(duì)這條文脈的繼承生成在 的建 建材料 豐 的理和譯本設(shè)計(jì)的建氣質(zhì)統(tǒng)一currency1 市的建氣氛又 市的 fl表 的 豐 對(duì)步行 的 是生活 重要的部分 一本方案步行 引入建的步行 建的 建成 步行的背景跌落的 次成 步行的街景 不的步行階梯玻璃通廊孤行 步道互 成豐 的步行 人文氛圍建的人文氛圍的 成 兩個(gè)因素一是商業(yè)建的 涵既屬currency1建 的 涵 二是個(gè)性建 currency1 其他 建的征 的人文精神表現(xiàn) 一 樸素平和的人文氣質(zhì)商業(yè)建則應(yīng)表 較的宣傳性 本設(shè)計(jì)以典雅和諧 基 以潔的量和 化的理念作 商業(yè)建的個(gè)性征在典雅的人文氣質(zhì)基 上進(jìn)行 的 從 的角度設(shè)計(jì)按照 整 展的點(diǎn)以及未 用者的點(diǎn)進(jìn)行 設(shè)計(jì) 總布置 集圍 商業(yè)fl 部分和寫(xiě)字樓酒店自然 成圍 的界 居住fi自成系又與商業(yè)fi做 和 的呼應(yīng) 個(gè)功能部分即分又 按功能結(jié) 成布置 過(guò)多的裝飾和復(fù)雜的建成方對(duì)currency1建 fl 不 適我們?cè)谠O(shè)計(jì) 一 樸素氣的建 fl 用 理的建材料進(jìn)行 在經(jīng)濟(jì)上較 的投入而 到良好的效果 整 fl在較的設(shè)計(jì)基 作到和諧統(tǒng)一 二 建 系的 設(shè)計(jì)應(yīng)表 如下設(shè)計(jì)的 理念次 在設(shè)計(jì)建表 豐 而 的 涵 其 在廣場(chǎng)的 引展 主交流結(jié) 的 基本 變化服從主 生成次 部分 成廣場(chǎng)分軸 分功能次軸 次功能的次 按主分次三個(gè) 次 整 景 設(shè)計(jì)應(yīng)在整 生成 本案的規(guī)劃道 和 整 系 圍 分圍 成圍 部功能則分 布置 成不的分fi系 這 原則“定了本方案的總 進(jìn)一-步“定次設(shè)計(jì)如景 和細(xì)部設(shè)計(jì)的方法本設(shè)計(jì)原則是對(duì)整設(shè)計(jì)系的 從 currency1 展與整和諧的建環(huán)境 三 個(gè)的建 涵的 包括建 的明確建 fl的 建 細(xì)部的呼應(yīng)不建部分收 配 和整 的流 在設(shè)計(jì) 上現(xiàn)商業(yè)居住性建色在設(shè)計(jì) 潔方細(xì)部處理 的豐 變化 設(shè)計(jì) 法量 明 寫(xiě)字樓與 酒店 用 潔的立 劃分與精美的細(xì)部結(jié) 用現(xiàn) 潔 法 建的個(gè)性 細(xì)部 用多 次的節(jié)奏 互呼應(yīng) 一處 都充 生與活 利用 等與 臺(tái)配 變化 立 生動(dòng) 個(gè)的不部 商業(yè)建質(zhì)征、 和諧的氣氛和典雅 度 整氣氛 生 而 涵的現(xiàn)商業(yè)質(zhì) 部分的功能 生豐 的聯(lián)系 交流的 成 建的重要征 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案規(guī)劃總結(jié) 本案 平方 較的功能分fi成對(duì)”立的fi 主要 商業(yè)fi 辦 fi酒店fi和居住fi 商業(yè)fi 用多 集布置 辦 fi 用 辦 樓和板酒店與 豐 的商業(yè)fl fi結(jié) 的布置方居住fi”立成布置 通過(guò)環(huán)交通 與 集綠 結(jié) 布置 景 fi布置步行景 系統(tǒng)通過(guò)系與綠 設(shè)置主景 系統(tǒng) 取 景步 景 的 次 住景 按平 結(jié)主題分 “兩fi分 部的商業(yè)fi和“部的居住fi按 結(jié)分 辦 fi酒店fi fi 商業(yè)及fl fi 居住fi 多 部分 下功能fi 據(jù)規(guī)劃結(jié) 塊 系 用圍 分 結(jié) 成生動(dòng) 的量 系 方案 步行廣場(chǎng) 接 成 的功能 市廣場(chǎng)、步行階梯、光通廊和 步道成的三個(gè)步行主軸 成了功能多樣次豐 的 共 市與建的過(guò)currency1 又建的 個(gè)不的功能fi的聯(lián)系 現(xiàn) 界對(duì)currency1“環(huán)境的 過(guò)了以 而 -良好的自然通 在 人 fi集的集 、文化、身、fl 活動(dòng)提供了便利的fl又 的 了人們的“ 平臺(tái)又自然 成了一個(gè) 主樓及 的人 安 提供了 的條件 交通與 車辦 樓 下 主要 車場(chǎng) 下 結(jié) 人 設(shè)置 動(dòng)車南北 入 下 車場(chǎng) 商業(yè)樓 下一 商業(yè) 下 及 部做動(dòng)車 車位 功能入口主要 布置與 廣場(chǎng)呼應(yīng) ”了辦 和商業(yè)建和酒店建的 用性質(zhì) 點(diǎn)服務(wù)和景 效果等多 因素 消 車道建 布置 消 要 動(dòng)車 車通過(guò) 上和 下結(jié) “ 步行系及景 設(shè)計(jì)成步行廣場(chǎng) 成良好的集 共 用 續(xù)視 的集景 fi 共景 的以一條階梯主軸 主兩條 廊 進(jìn)一系 活 的 素較豐 的主 可設(shè)置主題景 廣場(chǎng)、 、以及 景 素等結(jié) 主軸步行道及 步道成豐 而生動(dòng)的景 效果 綠色生 系統(tǒng) 建 設(shè) 綠化集綠化兩生 系統(tǒng) 綠化按三主多系布置三主是三條步行通道的綠色生 系多是個(gè)交通系 設(shè)置 綠色 系統(tǒng) 集綠化系統(tǒng)是綠色布置分 與 兩 部分包括基 的綠帶布置fl 建的花園布置 包括 入口布置商業(yè)寫(xiě)字樓主題 布置 布置居住建 所布置如上位置的設(shè)計(jì) 圍生 建 主題進(jìn)行設(shè)計(jì) -第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)背景研究投資環(huán)境分析 整經(jīng)濟(jì) 2004 生 總fi136515 按可價(jià)fl計(jì)算上 增長(zhǎng)9.5% 其第一 業(yè)增fi20744 增長(zhǎng)6.3%；第二 業(yè)增fi72387 增長(zhǎng)11.1%；第三 業(yè)增fi43384 增長(zhǎng)8.3% 第一、第三 業(yè)對(duì) 生 總fi增長(zhǎng)的 9.2%和29.0%分 上 提5.2個(gè)分點(diǎn)和2.8個(gè)分點(diǎn) 居民消費(fèi)價(jià)fl總平上 上 3.9% 表1 其服務(wù)價(jià)fl上 2.3% 商售價(jià)fl上 2.8% 工業(yè) 價(jià)fl上 6.1% 原材料、料、動(dòng) 進(jìn)價(jià)fl上11.4% 定資 投資價(jià)fl上 5.6% 生 價(jià)fl上 13.1% 居住消費(fèi)價(jià)fl上 了 目前我 展業(yè) 展 促 布的研究報(bào)告 未 5 15 展業(yè) 增長(zhǎng) 在15% 20% 預(yù)計(jì)到2010 我 展業(yè)總收入過(guò)200 ；2020 我 展業(yè)總收入過(guò)1000 據(jù) 算 展 業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)系數(shù) 1 9 即場(chǎng) 收入 1其他交通、住 、 、fl 、等 收入則 9 展業(yè)在帶 巨的直接經(jīng)濟(jì)收益的 這些 fi和 市的 與 展提供了的動(dòng) 展業(yè)作 人流、流、技術(shù)流和 流的重要 接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)升的作用而其 生的 效益 是無(wú)法估量 展經(jīng)濟(jì)的 展 然 對(duì)商務(wù) 游 的需 市概況市位currency1“北部北 、“經(jīng) “ 里南北長(zhǎng) 里總 平方 里 總 的 位currency1黃下游北 市北依北 、 南 濟(jì)南接 基 “ 利 及“ 處currency1-北、“兩經(jīng)濟(jì)fi 結(jié)帶和環(huán) 經(jīng)濟(jì)、黃三角以及“ ”經(jīng)濟(jì) 帶交fi 與 重優(yōu) 市是“、北重要的交通 滬、德石、濟(jì)邯三條鐵 在這里交 條道、 條道在境 橫交錯(cuò) 福速 貫?zāi)媳睗?jì)聊、青currency1速 境而過(guò) 從到濟(jì)南際 港僅需一小到 港只用兩個(gè)小 市轄德 fi、 陵市、禹 市和齊、平原、夏 、武 、陵縣、臨邑、寧 、慶云 個(gè)市轄fi、 個(gè)縣 個(gè)縣市 末 市總?cè)丝?人其 業(yè)人口 人下 O ；非 業(yè)人口 人增長(zhǎng) 生人口 人 生 ；死亡人口 人死亡 ；人口自然增長(zhǎng) 其德 fi 陵縣、臨邑縣 齊縣 陵市 人口所 例較 市經(jīng)濟(jì) 展 況據(jù)市統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)結(jié)果 市現(xiàn) 生 總fi GDP 上 增長(zhǎng) 增幅提 個(gè)分點(diǎn) 幾 以 增速現(xiàn)了 續(xù)五 的兩位數(shù)增長(zhǎng)人 生 總fi 到 其第一 業(yè)現(xiàn)增fi 增長(zhǎng) ；第二 業(yè)現(xiàn)增fi 增長(zhǎng) ；第三 業(yè)現(xiàn)增fi 增長(zhǎng) 業(yè)結(jié)繼續(xù)優(yōu)化非 業(yè)重進(jìn)一步上升二、三 業(yè)重 到與上 基本 平 表 市20012004德州GDP fi02004006008000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%GDP 407.4 460.5 556.68 686.9增長(zhǎng) 12.3% 12.6% 16.6% 17.1%2001 2002 2003 2004 -上述統(tǒng)計(jì)資料表明 市經(jīng)濟(jì) 展 了的活 GDP增長(zhǎng)速度 續(xù)五 過(guò) 繼續(xù) 了 幾 快速增長(zhǎng)的 展趨 預(yù)計(jì)隨 需的穩(wěn)步擴(kuò)、經(jīng)濟(jì)結(jié)整的進(jìn)一步施未 幾 市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 優(yōu)越和趨currency1完善 上 市生 總fi完成 增長(zhǎng) ； 方財(cái)政收入現(xiàn) 增長(zhǎng) ；夏糧總 歷史平 到 噸增長(zhǎng) ；規(guī)模以上工業(yè)增fi、銷售收入和利 分 現(xiàn) 、 和 增長(zhǎng) 、 和 ； 消費(fèi)售總額完成 增長(zhǎng) 是 以 的增幅；鎮(zhèn)居民人 可支配收入 到 增長(zhǎng) ； 民人 現(xiàn)金收入 到 增長(zhǎng) 市建設(shè)亮點(diǎn)多、 度上 共完成投資 增長(zhǎng) fi干道整治、美化亮化、小街小巷便民改 等工程進(jìn)展順利 且已部分完工； fi“街、 等施工速度明 快教育 、醫(yī)療 等主建已完工 作醫(yī)療穩(wěn)步推進(jìn)覆蓋 已 業(yè)再 業(yè)工作成效 著 鎮(zhèn)增 業(yè) 人其下崗人 再 業(yè) 人 入 展了文明 市建活動(dòng)德 fi順利入選文明 市 教育、文化、育、廣播電視等取 了不程度的進(jìn)步 可以看 整經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定的 展 市居民消費(fèi) 況居民收入平 市居民人 可支配收入 上 際增長(zhǎng) 人 消費(fèi)支 上 際增長(zhǎng) GDP GDP增長(zhǎng) -居民消費(fèi)平 市居民消費(fèi)價(jià)fl數(shù) currency1上 個(gè)分點(diǎn) 個(gè)分點(diǎn) 其食 價(jià)fl上 多 到 ； 居民消費(fèi)價(jià)fl上升的拉動(dòng) currency1抑 價(jià)fl上 的滯影響市居民消費(fèi)價(jià)fl總平呈現(xiàn)穩(wěn) 升的 預(yù)計(jì) 居民消費(fèi)價(jià)fl數(shù)在 居民消費(fèi)結(jié)2004 消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)旺 市現(xiàn) 消費(fèi)售總額187.21 增長(zhǎng)16% 其5757443763944791701951738049588801000200030004000500060007000800090002001年 2002年 2003年 2004年德州 鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)性支 統(tǒng)計(jì) 位 居民收入 消費(fèi)性支出德州居民消費(fèi)價(jià)fl數(shù)統(tǒng)計(jì)102.3100.7 100.3103.798991001011021031042001年 2002年 2003年 2004年消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(%)-市的售額 72.75 增長(zhǎng)16.9%；縣的售額 47.05 增長(zhǎng)15.0%；縣以下售額 67.41 增長(zhǎng)15.7% 市人民生活繼續(xù)改善2004 人 消費(fèi)支 到5888 其食支 44.5%衣 支 5.9% 居住支 15.9%文教fl 用及服務(wù)支11% 市 況市 市場(chǎng) 展從下可以看到 幾 市商 施工 及竣工總上呈現(xiàn)上升的趨上升幅度 市商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、 T 市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析目前主要 湖濱道、 、“ 、“方 等主要商業(yè)街道 衢 、聯(lián)商廈、貨樓等較規(guī)模的商業(yè)設(shè)施 湖濱道是貫市南北的軸 道 硬件設(shè)施良好人流車流較屬currency1市的 道 因 道 兩側(cè)多市政配套設(shè)施如 金 、 園、醫(yī)等許多上檔次的酒店飯店落 currency1 如 酒店 湖濱道總 商業(yè) 22850平方 在該道 商業(yè)設(shè)施所 例較 52.5 德州 況統(tǒng)計(jì)259.9 250.6403.93490.285.8 62.4176.44327.801002003004005006002001年 2002年 2003年 2004年施工面積(萬(wàn)平方米) 竣工面積(萬(wàn)平方米)- 位currency1市側(cè)是貫市fi南北的一條主干道 該道 位currency1 fi硬件條件一般但是 currency1 久遠(yuǎn)許多工、商店、學(xué)校以及政府都落 currency1 道 兩側(cè)門(mén)市 較多多是經(jīng)營(yíng)五金建材、服裝服飾的小門(mén)臉規(guī)模較的商業(yè)數(shù)量十分 其服裝服飾總商業(yè) 18400平方 在該道 商業(yè)設(shè)施所 例較 30.6 10700平方 17.8金 7100平方 11.8 “ 是貫市fi“的主干道交通硬件設(shè)施良好車流人流承能 道 兩側(cè)分布了許多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和市政府的職能部門(mén)如 汽車總”、聯(lián)通分 、市郵政、市氣 、 森酒店等可以說(shuō)“ 在今快速 展過(guò)程 非常重要的作用 其汽配 理32830平方 在該街道商業(yè)設(shè)施所 例較 43 所 例其次 13 湖濱道商業(yè)業(yè) 分布12.9%52.5%4.8%6.7%6.4%0.2%80.5%15.2%金融 餐飲 汽配修理 娛樂(lè) 服裝服飾休閑 美容美發(fā) 五金建材 其它 商業(yè)業(yè) 分布12%18%1%7%30%4%1%3%24%金融 餐飲 汽配修理 娛樂(lè) 服裝服飾休閑 美容美發(fā) 五金建材 其它-“方 位currency1市部是貫市fi“ 的軸 德成fi政府、市政府市政 、市土資、市人民醫(yī)、招商等許多政府部門(mén)和市政配套設(shè)施都落 在 條道 上； “方 還是 接市fi和 fi的一條重要交通道 隨 fi的建設(shè) 展 道 的交通 輸作用 越 越 服裝服飾總建 48200平方 在該街道商業(yè)設(shè)施所例較 62.6其次 fl 總建 10000平方 所 例 13 衢 位currency1市 衢 與德 口交界處營(yíng)業(yè) 24000平方 工1800 人經(jīng)營(yíng)業(yè) 包括市場(chǎng)和貨商場(chǎng)fl隸屬currency1“德集團(tuán)是市一個(gè) 廣場(chǎng) 衢 是德集團(tuán)下屬的 賣(mài)場(chǎng)總投資額 裝 氣派消費(fèi)環(huán)境舒適宜人成 貨樓 的又一商業(yè)亮點(diǎn)工程 專業(yè)資 商業(yè)咨詢 程策劃引進(jìn)先進(jìn) 理模以 成本、 毛利、銷量的經(jīng)營(yíng) 迅速成 商業(yè)界的 “ 商業(yè)業(yè) 分布7%13%43%8%12%0%2%15%金融 餐飲 汽配修理 娛樂(lè) 服裝服飾休閑 美容美發(fā) 五金建材 其它“方 商業(yè)業(yè) 分布10% 7%0%13%64%0% 6%金融 餐飲 汽配修理 娛樂(lè) 服裝服飾休閑 美容美發(fā) 五金建材 其它-牌 “德集團(tuán)聯(lián)商廈位currency1市 臨汽車總”“臨人民 園 經(jīng)營(yíng)范圍包括 一樓市家用電器；二樓鐘表首飾照器材針棉 動(dòng)套裝；三樓潮男女服裝；四樓鞋 羽絨服裝；五樓五金 用自行車文化育用 聯(lián)商廈先被授予“ 店無(wú)假貨 范店”、 “誠(chéng) 經(jīng)營(yíng) 服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)”、“ 商業(yè)服務(wù)業(yè)安 消費(fèi)場(chǎng)所”還被評(píng) “、市消費(fèi)者 位”等眾多 譽(yù)號(hào) 街道 衢 業(yè) 分布樓 業(yè) 營(yíng)業(yè) 一 服裝專賣(mài)、鞋業(yè)、化妝 、 二 市、飾 三 市、床上用、 街道 聯(lián)商廈業(yè) 分布樓 業(yè) 營(yíng)業(yè) 一 市家用電器 二 鐘表首飾照器材針棉 動(dòng)套裝 三 潮男女服裝 四 鞋 羽絨服裝 五 五金 用自行車文化育用 -貨樓是“德集團(tuán)核 企業(yè) 一位currency1市fi的商業(yè) 北 景秀 的廣場(chǎng)是目前 北、 “南規(guī)模、檔次、服務(wù)優(yōu)、設(shè)施先進(jìn)的貨商場(chǎng) 貨樓1983 建店多 的誠(chéng) 經(jīng)營(yíng) 金 般的企業(yè)牌被譽(yù) 北商界的一的明 商場(chǎng) 、規(guī)模、 部設(shè)施先進(jìn)、功能齊 、環(huán)境優(yōu)美是一 、fl 、 的 性 shopping mall shopping mall商業(yè)規(guī)模業(yè) 分布 衡統(tǒng)一 理可以吸引市 范圍的消費(fèi)人消費(fèi)者在目的消費(fèi)的 生隨性消費(fèi) shopping mall和其他商業(yè) 以下優(yōu) 規(guī)模商 多可以 消費(fèi)者一”的需吸引 多的消費(fèi)者；建 設(shè)計(jì) 資 專業(yè)人 策劃設(shè)計(jì) 人們的 理和生理需方便人們；本項(xiàng)目 展 展 辦 活動(dòng)帶 的人流 然 商業(yè)設(shè)施的需；辦 、住和酒店定位currency1檔人辦 、住和酒店的業(yè)主直接 商業(yè)設(shè)施帶 消費(fèi)；街道 貨樓業(yè) 分布樓 業(yè) 營(yíng)業(yè) 下 家電、自行車、 一 市、 、化妝、飾、 酒 二 裝、 鞋、 包 三 裝、 絨 四 職業(yè)裝、羽絨服 五 文用、床上用、 -酒店市場(chǎng)分析目前市fi currency1商務(wù)氛圍較 古 因 市fi 上檔次的酒店、 數(shù)量較 備酒店、 條件的只 五家下表 表 市fi 現(xiàn) 酒店項(xiàng)目 項(xiàng)目位置 規(guī)模 平 酒店 市“方 美 酒店 市 貴都酒店 市湖濱 酒店 市湖濱北 森酒店 市“ 從上表可以看 目前市fi 上檔次的酒店、 總量不到200000平 市fi 的酒店、 主要分布在湖濱 、 、“ 等市fi交通干道上因 這些交通干道 經(jīng)過(guò)車流量酒店 的 非常容 被過(guò)車 看到從而吸引 入 ；目前“ fi上檔次的酒店 幾 項(xiàng)目 準(zhǔn)價(jià)fl 酒店 三美 酒店 四貴都酒店 四酒店 四準(zhǔn)森酒店 三準(zhǔn)市fi 的酒店基本上以三、四酒店 主美 酒店是市 檔次的酒店 四；貴都酒店對(duì)宣 是四酒店從其硬件設(shè)施及服務(wù)準(zhǔn) 看 副其；四酒店的準(zhǔn)價(jià)fl基本在400 / ；其他檔次的酒店據(jù)自身的硬件條件以及件服務(wù)準(zhǔn)準(zhǔn)的價(jià)fl 所不如上表所 隨 展行業(yè)的 展商務(wù)人 的增 然對(duì)酒店業(yè)的需 政府 建設(shè)“fi未 fi 然 成 市的分 目前“fi 、檔的酒店設(shè)施際廣場(chǎng)項(xiàng)目位currency1規(guī)劃建設(shè)的 展 南部按照五準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工委托際知 酒店經(jīng)營(yíng) 理 經(jīng)營(yíng)建成成 “的 性建 項(xiàng)目 以下優(yōu)吸收商務(wù)人入住 委托際知 酒店經(jīng)營(yíng) 理 經(jīng)營(yíng)硬件設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良提升業(yè) fi；辦 商務(wù)活動(dòng)提升酒店 ；-設(shè)計(jì) 商務(wù)人對(duì)檔酒店的需；際廣場(chǎng)項(xiàng)目 集商業(yè)、辦 、檔住 一的建 用業(yè) 互補(bǔ)性業(yè)商業(yè)、辦 、檔住的建設(shè) 然 對(duì)酒店業(yè)的需 辦 市場(chǎng)分析市fi 在用的辦 樓檔業(yè) 一般 位自建的辦 樓檔次、設(shè)備設(shè)施、 、聲 方 都較隨 市的建設(shè)、經(jīng)濟(jì)的 展的寫(xiě)字樓市場(chǎng) 然 currency1 一個(gè)快速 展目前不 商已“到 展“ fi在建的辦 業(yè)已 一定規(guī)模的供應(yīng)在建的辦 業(yè)如下表 表 fi 在建辦 業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目量 平 通 商務(wù)樓 Dfi “ 際廈 Dfi 眾 工 樓 衢“ 齊廈 Dfi fifl商 樓 Dfi 商 廈 “ 道 廣場(chǎng) 廈 湖濱南 德對(duì) 本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目 以下優(yōu) 本項(xiàng)目 建政府辦 樓 辦理 務(wù)的方便可以吸引 多的企業(yè)入住；酒店際知 企業(yè)酒店 理 理 一定牌可以 寫(xiě)字樓帶 聲 聲 對(duì)currency1寫(xiě)字樓 可以吸引 多的企業(yè)入?。晦k 樓配套設(shè)施齊 能化準(zhǔn)可以 企業(yè)對(duì)現(xiàn)化辦 的需 T 市場(chǎng)分析市目前住 業(yè) 展 較好許多項(xiàng)目都在進(jìn)行銷售而且售價(jià)節(jié)節(jié)升；住業(yè)以多 主小 ”主 都在100平方 以上；本部門(mén)僅對(duì)市 目前推 的項(xiàng)目進(jìn)行分析而其他項(xiàng)目多 職工 和集資建 與本項(xiàng)目不可性因 不再本報(bào)告的范圍 目前市住供應(yīng)況如下 表 住 業(yè)供應(yīng)總量-號(hào)住 業(yè) 位置 總建 平方 工程 況金 園 currency1 現(xiàn) 家園 衢 現(xiàn) 園 衢“ 小fi 現(xiàn) 誠(chéng)“ 衢 以南三 以北園 以 施工“建花園 衢“ “ 施工 金 家園 衢“ 施工 家園 “經(jīng)濟(jì) fi 施工 “方 與園 交界處 施工 長(zhǎng)景小fi 衢“ “ 施工 居 “ 南 現(xiàn) 眾 家園 fi波 北 北 施工 市花園 “經(jīng)濟(jì) fi 現(xiàn) 誠(chéng) 居 衢 施工 小fi 湖濱北 與學(xué)北 交界 施工金都花園 德 fi“ “ 施工 光花園際 “ 與德 交界處 施工 計(jì) -以上表fl 市fi住 業(yè)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表表fl 市現(xiàn) 住商 供應(yīng) 平方 其還在施工樓 建 總量 平方 現(xiàn) 樓 總量 平 在施工樓 建量 總量的 現(xiàn) 的樓 量 總量的 ；市fi 共 樓 個(gè)而其他項(xiàng)目多 職工 和集資建 市增住業(yè)呈如下分布 住 業(yè)價(jià)fl平以及檔次如下表 樓 況統(tǒng)計(jì)60.8%39.2%在施樓盤(pán) 現(xiàn)房樓盤(pán)住分布44%56%市區(qū)內(nèi) 河?xùn)|地區(qū)-號(hào) 住 業(yè) 價(jià)fl 檔次 容 業(yè) 金 園 通住家園 通住園 通住 誠(chéng)“ 通住“建花園 通住 金 家園 家園 通住 通住 長(zhǎng)景小fi 通住 居 通住眾 家園 通住 市花園 通住誠(chéng) 居 通住 小fi 通住金都花園 檔住 光花園際 通住目前市住多 通住 設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施、檔次上不能 收入人對(duì)住 的需 本項(xiàng)目和市目前住提供化 吸引人在市場(chǎng) 不在 可以預(yù)本項(xiàng)目的住 取 不錯(cuò)的銷售業(yè) -第四章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 項(xiàng)目板塊定位建成成 性建和“商業(yè) 的 項(xiàng)目市未 商業(yè)fl fi 市場(chǎng)定位功能定位用S M 的商業(yè) 模建設(shè) 建設(shè) 容包括市、貨、電影、fl 設(shè)施、 酒店、 A寫(xiě)字樓、服務(wù) 、 車場(chǎng)、店 、 游景fi等配套基礎(chǔ)設(shè)施 生活、 、 fi 定位S M 到 成 、穩(wěn)重； 、個(gè)性人及收入人以及 務(wù)和商務(wù)消費(fèi) 對(duì)currency1商業(yè)環(huán)境既要 一定的消費(fèi)能 要 當(dāng)?shù)?價(jià)fl定位充分市場(chǎng)價(jià)fl 及 樓 況建 項(xiàng)目 價(jià)定 住 價(jià) 平 平方 寫(xiě)字樓 價(jià) 平 平方 商業(yè) 價(jià) 平 平方 酒店 平方 展商定位本項(xiàng)目總建 平方 銷售完 預(yù)計(jì) 企業(yè)帶 的銷售收入 通過(guò) 作本項(xiàng)目企業(yè) 到以下兩個(gè) -、企業(yè) 取當(dāng)市市場(chǎng) 先者在 規(guī)模、資金 、人 資、 等方 當(dāng)市 者 、 取 市的第一個(gè) 性 牌幅度提升企業(yè)聲譽(yù) 項(xiàng)目宣傳推廣方案分 個(gè)階 、預(yù) ； 、 ； 、銷 ；、 整 ； 、續(xù)銷 ；、整 ；、 ； 、 第 階 預(yù) 分 兩個(gè)前一個(gè) 接 記 資進(jìn)行項(xiàng)目的 部活動(dòng) 重點(diǎn)在currency1 推廣及節(jié)點(diǎn)活動(dòng)推廣 項(xiàng)目良好的商業(yè)氛圍及完善的辦 環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣 的宣傳推廣迅速提項(xiàng)目的知 度；一作 的過(guò)currency1應(yīng)適當(dāng)投入重點(diǎn)推廣 市“fi商業(yè)fl fi核 位、交通交通網(wǎng) 及 市規(guī)劃下巨的升fi 宣傳 報(bào) 廣告配 節(jié)點(diǎn)推廣活動(dòng)不定 布 、市場(chǎng)分析與營(yíng)銷理念的文章宣傳 理集團(tuán)、 與shopping