保障性廉租住房建設(shè)項目可行性研究報告

1 XXX 市 廉租 住房 一 期 建設(shè)項目可行性研究報告 廣西維業(yè)經(jīng)濟管理咨詢有限公司 二 一一年三月 2 目 錄 第一章 總論 4 第二章 建設(shè)背景及必要性 7 第 三 章 政策保障 9 第 四 章 項目地址與建設(shè)條件 10 第 五 章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 12 第 六 章 建設(shè)方案 14 第 七 章 節(jié)能節(jié)水 36 第 八 章 工程進度及建設(shè)管理 38 第 九 章 建設(shè)項目招投標(biāo) 43 第十 章 環(huán)境影響及評價 45 第十 一 章 建設(shè)投資估算及資金籌措 51 第十 二 章 財務(wù)評價 55 第十 三 章 社會效益綜合評價 55 第十 四 章 結(jié) 論 56 附件 3 第一章 總 論 一、項目基本情況 （一）項目名稱： 廉租 住房建設(shè)項目 （二）項目性質(zhì)：新建 （三）建設(shè)地點：本項目位于 桂梧高速路口 東北側(cè) 。 （四）項目用地：項目選址范圍內(nèi)建設(shè)用地為國有土地，用地性質(zhì)為二類住宅用地。工程建設(shè)規(guī)劃凈用地面積 XXX 平方米。土地取得方式為行政劃撥。 二、研究范圍及主要編制依據(jù) （一）研究范圍 廣西維業(yè) 經(jīng)濟管理 咨詢有限公司受項目業(yè)主委托，對 廉租 住房建設(shè)項目進行可行性研究并提交 廉租 住房建設(shè)項目可行性研究報告，其主要研究范圍包括：項目背景及必要性、建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、財務(wù)分析、社會效益綜合評價等。 （二）主要編制依據(jù) 1、 廉租 住房 保障辦法 中華人民共和國建設(shè)部 九部委 162 號令 ； 3、 住房保障 三年 規(guī)劃 4、項目其他有關(guān)資料 三、可行性研究的主要結(jié)論 （一）項目建設(shè)必要性 住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，因而，建立完善 4 的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件 ， 是 各級政府 構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要 工作 。 根據(jù)民政局 2010 年最新的初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市人均月收入低于 300 元的家庭總戶數(shù)為 3,243 戶。全市住房未達標(biāo)的中低收入家庭5,109 戶。根據(jù)全市房屋安全大檢查結(jié)果，我市現(xiàn)有 C、 D 級危險房屋637 幢，建筑面積 7.6 萬。近兩年，老城區(qū)的危舊房屋自然倒塌的現(xiàn)象時有發(fā)生， 僅是 河?xùn)|老城區(qū)需搬遷住戶就有 5,879 戶。這些都是政府逼切需要解決的難題。 （二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本 項 工程 總 建筑面積 為 AAAA ， 其中 廉租房 AAAA 套 、 建筑 面積 AAAA ， 其它用途 包 括 商業(yè)用房、物管用房、地下車庫等 建筑 面積 AAAA 。 （三）工期安排 根據(jù)項目的規(guī)模和前期工作情況，工程建設(shè)期初步確定為 2 年，具體安排為： 2011 年 5 月底以前，完成可行性研究、建設(shè)資金籌集等前期準(zhǔn)備工作。 2011 年 8 月 底以前，陸續(xù) 完成施工圖設(shè)計和工程招投標(biāo)工作。 2011 年 9 月至 2013 年 9 月 底以前，完成工程建設(shè)，同步完成小區(qū)配套道路、管網(wǎng)工程。 （四）投資規(guī)模 本項目 概算 建設(shè)投資 XXXX 萬元，其中 ：土地費用 XXXX 萬元 、 建安 工程費 34,378.65 萬元，工程其它費用 XXXX 萬元 ，基本預(yù)備費2,077.77 萬元 ， 按總建筑面積平均造價元 2,359.54 。 5 （五） 資金來源 本項目建設(shè)資金 來源 ： 1、中央財 補助 2、本級財政自籌。 （ 六 ）資金使用計劃 本項目建設(shè)資金一次性籌措到位，按工程進度逐步使用。 （ 七 ）結(jié)論 本 項目建設(shè) ，是政府 在房地產(chǎn)價格非理性增長的背景下，為中低收入家庭解決住房問題 、 保障和改善民生 、 促進社會和諧進步 的重大舉措 。 同時， 對于 遏制房市的過度投資投機 ， 促進 我國房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展 也有積極作用。 根據(jù)對建設(shè)條件、工程方案 、 財務(wù)可行性的分析研究，本工程建設(shè)條件具備，工程方案合理， 財務(wù)分析可行。 綜上所述，項目建設(shè)十分必要 而 且可行。 第二章 建設(shè)背景及必要性 、項目建設(shè)的必要 性 黨的十六屆四中全會提出 全面 構(gòu)建和諧社會，按照民主法治、 科學(xué)發(fā)展 、安定有序、 維穩(wěn)優(yōu)先 的 方針 ，加快推進和諧社會建設(shè)。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的 長效 機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。因而，建立完善的住房保障 物質(zhì)基礎(chǔ)和 保障制度 ，改善低收入家庭的居住條件 ， 是構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要 舉措 。 國務(wù)院 溫家寶 總理在今年全囯人大政府工作報告再次強調(diào)： 6 “加快健全房地產(chǎn) 市場調(diào)控的長效機制，重點解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，滿足居民合理住房需求?！?“進一步擴大保障性住房建設(shè)規(guī)模。今年要再開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共 1000 萬套，改造農(nóng)村危房 150 萬戶。重點發(fā)展公共租賃住房。中央財政預(yù)算擬安排補助資金 1030 億元，比上年增加265 億元。各級政府要多渠道籌集資金，大幅度增加投入。” “建立健全考核問責(zé)機制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方， 要追究責(zé)任。” 由此可見，推進保障性住房建設(shè)工作，既是各級黨委、政府的工作重心，也是 構(gòu)建社會主義和諧社會、保證 社會 穩(wěn)定 、促進經(jīng)濟發(fā)展的 長效機制。 1、解決低收入家庭的住房 困難， 政府應(yīng) 當(dāng)負(fù)起責(zé)任。 我國住房制度改革 ， 確立 了房地產(chǎn)市場作為住房資源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力 不足，難以通過市場自行解決住房問題，被排斥在市場之外 ，因而孕育乃至產(chǎn)生了諸多的不穩(wěn)定因素 。一個完善的住房制度必然是由市場機制和住房保障制度有機構(gòu)成、各負(fù)其責(zé)的制度。 既要充分發(fā)揮市場機制的作用，也要積極發(fā)揮政府保障的作用 。 因此， 解決低 收入群體的 住房 困難， 十分 需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權(quán)， 消 解 因 住房 問題引起 的 社會差別 和 不穩(wěn)定因素 。 2、 解 決 低收入群體的住房問題 已經(jīng)刻不容緩 根據(jù)民政局 2010 年最新的初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市人均月收入低 7 于 300 元的家庭總戶數(shù)為 3,243 戶。全市住房未達標(biāo) 的 中低收入家庭5,109 戶 。 根據(jù)全市房屋安全大檢查結(jié)果，我市現(xiàn)有 C、 D 級危險房屋637 幢，建筑面積 7.6 萬。 近兩年，老城區(qū)的危舊房屋自然倒塌的現(xiàn)象時有發(fā)生。 據(jù)市住建委提供 的數(shù)據(jù) ， 河?xùn)|老城區(qū) 需搬遷住戶 有 5,879戶 ，這些都是政 府逼切需 要 解決的難題 。 3、當(dāng)前房價 過快上漲 ， 使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，不可避免地會出現(xiàn)貧富分化，形成一定數(shù)量的中、低收入群體。 近兩年，我國部分城市房價處于高位上漲的階段，房價上漲越快，住房保障的矛盾越突出，對住房保障的需求越迫切。當(dāng)前，由于住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場解決住房問題。低收入群體住房問題隨著房價的持續(xù)攀升而日益凸顯，尤其 是 低收入群體的住房支付能力和房價之間的差距呈逐步擴大之勢。 因此在 今年全國 兩會上，不少全國 人大代表和 政協(xié)委員呼吁 ，各級政府必須 加大廉租房和經(jīng) 濟適用房 建設(shè)力度，解決中低收入、貧困家庭的住房問題，實現(xiàn)社會不同階層人民均能 有房可住，解除他們的后顧之憂，促進社會的穩(wěn)定發(fā)展。 二 、 我市 保障性住房建設(shè)概況 我市從 2007 年底開展保障性安居工程建設(shè)。至 2010 年底，我市市 本級 建設(shè)廉租房 2,815 套，總建筑面積 15.7 萬平方米，總投資約2.3 億元； 相對緩解了部份 貧困家庭的住房 困難，但由于政府財力所限，還未能夠滿足多達幾千戶住房困難戶“居者有其屋” 的最低需求。 2011 年自治區(qū)下達我市保障性住房建設(shè)任務(wù)比去年大大增加， 全 8 市須 建設(shè)廉租住房 5,000 套； 其中市本級新建 3,670 套，建筑面積19.55 萬平方米。 第 三 章 廉租房 政策 我國的保障性住房建設(shè) ， 是政府從供給面入手實施住房保障的一種方式 。 我市的 廉租房 政策的內(nèi)涵 是 ： 由 政府直接投資興建公共住房，政府以實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。保障對象既有需要特別救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和殘疾人，也有部分買不起商品房的中 、低 收入者。 此外，我市的 廉租房 供給方式 還 從 支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的需要 ， 同時 解決專業(yè)人才的住房困難問題。凡 在 我市 重點產(chǎn)業(yè)、高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)或市政府重點培育的大企業(yè)、大集團 就 業(yè) 而 且收入 偏低 、 無 住房 的人員，以及 在我市城區(qū)工作滿 3 年 、 具有全日制大學(xué)本科以上 學(xué)歷的 外來 大學(xué)畢業(yè)生， 均 可以申請租賃廉租房。 第 四 章 項目選址及建設(shè)條件 一、項目選址 項目建址位于 高速路口東北側(cè) 。 二、建設(shè)條件 1、自然條件 屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，雨量充沛，多年平均降雨量 9 1,478.2mm，降雨量主要集中在 4 9 月，約占全年降雨總量的 71。日降雨量 50mm 的暴雨天數(shù)多年平均在 4.1 5.2 天之間，最多年份為8 12 天；降雨量 100mm 的大暴雨天數(shù)多年 平均為 0.5 1.1 天，最多年份 2 3 天；最大日降雨量可達 334.5mm， 市區(qū) 年平均氣溫 21.1 。 2、水文特征 內(nèi)河流屬珠江流域西江水系，市區(qū)內(nèi)有西江、潯江、桂江等河流。潯江 、桂江水位受雨汛影響顯著，平水期和洪、枯水期水文要素差值較大。據(jù) 統(tǒng)計資料 ，多年平均徑流量為 2,198108m3，多年平均流量6,633m3/s，最高水位 27.67m，最低水位 2.50m，最大水位變幅25.17m，最大流量 54,500 m3/s，最小流量 720 m3/s。 本項目所處位置不受徑流 量 大小 和 水位 高低因素的 影晌 。 3 、交通運特條件 的交通特點是地處三江（西江、潯江 、 桂 江 ）、一線（洛湛鐵路）、六 路 (桂梧、南梧 、 廣梧 高速、 207、 321、 324 國道）的多元交匯點上。本 項目地處于桂梧高速進入市區(qū)的新路口，距離汽車站、火車站 不超兩公里 ，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。 4、項目配套工程條件 項目地 位于 成熟市區(qū)，供水、排水、 燃 氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、電力等市政配套設(shè)施齊全 （ 1） 聯(lián)水 。 項目供水來自本市自來水廠的城市管網(wǎng)，其供水能力充沛 （ 2）排水 。 項目污水排入市政污水管，雨水采用明溝排放 10 （ 3）聯(lián)電 。 項目地電源 來自本市電業(yè)局，用戶用電配電線路為單回路供電，變（配）電供電能力充足，能移保證項目建設(shè)所需的用電要求。 5、生活配套設(shè)施條件 項目地為規(guī)劃 內(nèi)的城市 商住 區(qū) ，出行交通、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行郵電等生活配套設(shè)施完善 6、工程地質(zhì)條件 本項目建設(shè)場地 參考 第四期工程 的 勘察結(jié)果， 規(guī)劃區(qū)內(nèi)工程地質(zhì)構(gòu)造 為素填土 、 沖積層 、 坡粘土 、 花崗巖殘積土和燕山早期花崗巖基巖 ， 場地區(qū)域穩(wěn)定性 好 ， 屬于工程建設(shè)基本適宜區(qū) 。 7、水文地質(zhì)條件 本項目場地地下水 類型為潛 水， 主要 賦存于 原生和次生 隙中， 場地 地下水 來源于大氣降水和東側(cè) 地表水體補給，場地內(nèi) 地層均為弱透水性，水力梯度小，一般水交替循環(huán)較慢根據(jù)分析結(jié)果， 土和 地下水對鋼筋 混凝土和 鋼筋 混凝土中的鋼筋有微腐 蝕 性影響 。 8、地質(zhì)構(gòu)造與地展效應(yīng) 項目位于廣西山字型構(gòu)造南東翼 、 東西褶皺帶內(nèi)的梧州向斜區(qū) ，先后 經(jīng)歷了加里東運動、華力西運動、印支運動、燕山運動和喜馬拉雅運動， 發(fā)生了一系列 褶皺 及構(gòu)造斷裂 ， 白垢 龍圩斷裂從本場地附近 經(jīng)過 ， 該斷裂活動始于廣西運動 ， 斷續(xù)延伸至中生代 ， 自笫三紀(jì)以來 ， 已趨于穩(wěn)定 ， 因此場地區(qū)域穩(wěn)定性好 。 根據(jù) 建筑抗震設(shè)計規(guī) GB50011-2001（ 2008 版 ）， 抗震設(shè)防烈度為 6 度 ， 設(shè)計地震分組為第一組 ， 基本 地震加速 度值為 0.05g。 11 三、項目周邊概況 本項目位于 二 環(huán)路 內(nèi) 側(cè)， 近年來，隨著城市建設(shè)進程的加快和 “ 城鄉(xiāng)一體化工程 ” 的推進，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化進程進一步加快，居民生活水平得到迅速提高，區(qū)域 周邊 房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 第 五 章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 一、建設(shè)內(nèi)容 本項目建設(shè)內(nèi)容包括 廉租房住宅、 小區(qū)配套用房、地下停車場及設(shè)備用房、 為小區(qū)服務(wù)的商業(yè)用房、 規(guī)劃紅線內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程等。 二、建設(shè)規(guī)模 本項 目總建筑面積為 XXXX ， 其中 廉租房 XXX2 套 、 建筑 面積XXX ， 其它用途 包括 商業(yè)用房、物管用房、地下車庫等 建筑 面積XXX 。 具體建設(shè) 內(nèi)容 見 下 表 ： 第 六 章 建設(shè)方案 一、總平面布置 （一）設(shè)計依據(jù) 1、主要設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范 JGJ50-2001； 民用建筑設(shè)計防火規(guī)范； 2、民用建筑工程總平面初步設(shè)計深度圖樣 05J804； 12 3、業(yè)主提出的設(shè)計要求。 （ 二 ）平面布置 根據(jù)用地條件， X 幢共 1X 個單元形成較規(guī)整的布局，各住宅樓保持合適的間距，有利于日照及自然采 光通風(fēng)。在小區(qū)東 西 南側(cè)鄰城市規(guī)劃道路，退紅線約 X 米， 建筑物與紅線距離 8 10 米 。小區(qū)中心布置較大面積集中綠地，輔以環(huán)繞住宅樓四周綠地，提高綠化率，有利于凈化空氣。設(shè)入口花園，以利交通組織和提升小區(qū)形象。 （ 三 ）豎向布置 該場地由東北向西南自然坡向，高差較小。室內(nèi)外高差控制在0.450 0.900 米左右。將場地進行平整，使場地平齊于城市道路，盡量減少挖填方工程量，并使建筑有良好的視覺形象，同時為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件，城市道路與室外場地的連接方式采用平坡式連接。 （ 四 ）交通組織 小區(qū)的交通依據(jù)場地 實際狀況，設(shè)主入口 和消防緊急出 口 各 一個，小區(qū)主入口設(shè)入口花園，地下車庫出入口設(shè)于南北側(cè)。小區(qū)入口道路寬度為 27 米 。 在住宅樓周邊形成寬度為 8.5 21 米 的 環(huán)形通道，滿足消防要求 ， 以供平時及交通疏散時使用 。 地下車庫出入口寬度 7.5 米。在小區(qū)東北側(cè)增設(shè)一地下停車場出入口，使小區(qū)的交通順暢、安全、寧靜。 （ 五 ）無障礙設(shè)計 小區(qū) 道路及室內(nèi) 外公共場所 凡 有高差 的節(jié)點 ， 均 按 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范 JGJ50-2001 設(shè) 置 無障礙坡道 ， 方便殘疾人安 13 全通行 。 （ 六 ）綠化 場地 四周 均退紅線滿足防護綠地規(guī)劃寬度要求。小區(qū)入 口設(shè)入口花園，設(shè) 4 個 中心綠地、運動健身場地，沿小區(qū)內(nèi)道路的兩側(cè)及在樓與樓之間布置綠地。順透空圍墻布置隔離綠化帶， 東北 角 有市政公共綠化廣場 ，小區(qū)綠地和區(qū)外周邊道路綠化帶遙相呼應(yīng)，使內(nèi)外景觀互相交融，生態(tài)環(huán)境資源得到充分利用，力爭營造一個優(yōu)美的環(huán)境空間。 （ 七 ）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 1、規(guī)劃凈用地面 積 ： 27,702 （ 41.595 畝） ； 2、規(guī)劃總建筑面積 ： 184,921.4 ； X 二 、 建筑方案 （一）設(shè)計依據(jù) （ 1）主要設(shè)計依據(jù)中已列舉的有關(guān)規(guī)范； （ 2）建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50016-2006； （ 3） 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范 JGJ50-2001； （ 4）屋面工程技術(shù)規(guī)范 GB50345-2004 （ 5）建筑工程建筑面積計算規(guī)范 GB/50353-2005； （ 6）民用建筑工程建筑初步設(shè)計深度圖樣 05J802； （ 7）與本工程有關(guān)的其它國家和地方現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 （二）平面設(shè)計 平面設(shè)計注重功能的實用性和面積的緊湊性，結(jié)合 保障性住房 的特點，設(shè)計方案在限定面積范圍內(nèi)，平面布置力求緊湊合理，不浪費 14 面積，對每個功能空間的尺度經(jīng)過精心布局，使人的活動和家具布置相適宜，并且在相同面積情況下盡可 能多分隔出可用的功能空間。 從充分利用土地的角度出發(fā)，設(shè)計了 4 個大小不一的景觀中庭，上百米尺度大中庭景觀空間，有利于日照的解決，并給中心綠化營造留有巨大發(fā)揮余地。小中庭，尺度適宜，綠化豐富，最大程度地給小區(qū)居民提供了更大的景觀空間和休閑場所。 本項目重點 關(guān)注建筑節(jié)能技術(shù)，如通風(fēng)、采光的設(shè)計，建筑墻體保溫、太陽能的有效利用等。 1、戶型組合 住宅戶型均為小戶型，主要為一室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)套型。項目戶均建筑面積 為 44.44 。 （ 詳見附圖 ） 2、 非住宅用房 根據(jù)需要，部分住宅樓地面 1 層設(shè)計為架空 層車場、 商業(yè) 用房 、以及其他配套輔助用房。 （ 三 ）豎向交通設(shè)計 小區(qū) 南北向 均設(shè)有車行出入口 、 人行出入口 及緊急消防出口 。各樓棟樓梯設(shè)置位置及形式詳見建筑專業(yè)各層平面圖及剖面圖。 （ 四 ）立面設(shè)計 建筑造型根據(jù)總體布置、建筑規(guī)模、平面形式、使用功能、采用南方 民居建筑設(shè)計表現(xiàn)形式，整體效果上滿足不同方向視覺均較豐富、完整的要求，同城市環(huán)境具有良好的視覺關(guān)系，與周邊建筑體量共同組成統(tǒng)一和諧的城市空中輪廓線。立面以灰色，白色為主，使建筑顏色立即生動 、協(xié)調(diào) 。 15 （ 五 ）剖面設(shè)計 剖面設(shè)計根據(jù)使用功能、建筑造型、結(jié)構(gòu)尺度、并結(jié)合地形高差綜合 考慮。具體為：商業(yè)層高為 3.90-4.40m，住宅各層層高均為 2.90m。 室內(nèi)外高差不低于 0.150m；樓梯每個梯段的踏步數(shù)不超過 18 級，也不少于 3 級；樓梯平臺上部及下部過道處的凈高，不小于 2m，梯段凈高不小于 2.2m。 （ 六 ）建筑物無障礙設(shè)計 本項目 樓、地面 凡有水平高差的地方均有緩坡 設(shè)計 ，可供殘疾人車 無障礙 通行 。 （ 七 ）建筑安全 面積大于 1.5m2 的窗玻璃或玻璃底邊離最終裝修面小于 500的落地窗，面積大于 0.5m2 的有框門玻璃均應(yīng)采用安全玻璃（鋼化玻璃或夾層玻璃）。無框玻璃門應(yīng)采用公稱厚度不小于 10mm 的鋼化玻璃。安全玻璃厚度根據(jù)建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程 JGJ 113-2009 表 6.1.2-1選用。 外墻飾面磚工程施工執(zhí)行外墻飾面磚工程施工及驗收規(guī)程JGJ126-2000 的有關(guān)技術(shù)要求。當(dāng)基層的抗拉強度小于外墻飾面磚粘貼的粘結(jié)強度時，必須進行加固處理，加固后應(yīng)對樣板進行強度檢測。找平層材料的抗拉強度不應(yīng)低于外墻飾面磚粘貼的粘結(jié)強度。 安裝在易于受到人體或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應(yīng)采取保護措施。保護措施應(yīng)視易發(fā)生碰撞的建筑玻璃所處的具體部位不同，分別采取警示（在 視線高度設(shè)醒目標(biāo)志）或防碰撞設(shè)施（設(shè)置護欄）等。對于碰撞后可能發(fā)生高處人體或 16 玻璃墜落的情況，必須采用可靠的護欄。 樓梯桿扶手高度自踏步前緣量起不應(yīng)小于 900 ?？刻菥粋?cè)水平長度大于 500 時以及頂層， 扶手高度自可踏面計算為 1050 。 陽臺、外廊、室內(nèi)回廊、內(nèi)天井、不上人屋面及室外樓梯等臨空處欄桿（板）下部離地 0.10m 高度不應(yīng)留空。臨空高度在六層及以下時 ,欄桿高度不應(yīng)低于 1.05m。如底部有寬度大于或等于 0.22m，且高度低于或等于 0.45m 的可踏部位，應(yīng)從可踏部位頂面起計算。 低窗臺（窗臺 凈高度低于 0.8m 或住宅窗臺低于 0.9m 時）的防護措施應(yīng)遵守以下規(guī)定：窗臺高度低于或等于 0.45m 時，護欄或固定扇的高度應(yīng)自窗臺面起算；窗臺高度高于 0.45m 時，護欄或固定扇的高度可自地面起算（但護欄下部 0.45m 高度范圍內(nèi)不得設(shè)置水平欄柵或任何其他可踏部位。如有可踏部位應(yīng)從可踏部位起算）。 （ 八 ）裝飾標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)墻面：衛(wèi)生間、廚房為白色瓷磚到頂，其他為乳膠漆。 外墻面：涂料墻面； 天棚：乳膠漆； 樓地面：戶外水泥砂漿，戶內(nèi)水泥砂漿 抹光 。 1、室外部分 外墻面 用 墻面涂料裝飾。 2、室內(nèi)部分 內(nèi)墻 面：衛(wèi)生間墻面瓷磚到頂，其余為水泥混合砂漿，面罩白色涂料。 樓地面：為水泥地面，衛(wèi)生間鋪防滑地磚，設(shè)備房間為水泥砂漿 17 樓地面。 （ 九 ）門窗工程 設(shè)備用房為甲級防火門，管井門為丙級防火門，入戶門為鋼制防盜木門（定制），內(nèi)門為實木門，外窗均為 原 色單框 鋁合金玻璃 窗。 建筑外門窗的水密性等級：不應(yīng)低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)建筑外窗水密性能分級及檢測方法 GB/T7108-2002 規(guī)定的 2 級。 三、建筑結(jié)構(gòu) （一）設(shè)計依據(jù) （ 1）建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB50068-2001； （ 2）建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) GB50223-2004； （ 3）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001；（ 2006 年版） （ 4）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50003-2001； （ 5）建筑抗震設(shè)計規(guī)范 GB50011-2001；（ 2008 年版） （ 6）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GB50007-2002； （ 7）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50010-2002； （ 8）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50003-2001 （二）設(shè)計要求 1、根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB50068 2001，本工程的建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級； 2、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限 ： 50 年； 3、根據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范（ GB50011 2001）（ 2008 年版）附錄 A（我國主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度、設(shè)計基本地震加速度和設(shè)計地震分組）： 18 4、根據(jù)建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)（ GB50223 2008），本工程為丙類建筑。 5、根據(jù)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GB50007 2002，本工程的地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為丙級。 6、本地區(qū)基本風(fēng)壓為 0.30KN/；風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值為： 0.30KN/。地面粗糙度類別： B 類。 （ 三 ）結(jié)構(gòu)設(shè)計 建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼 框架 結(jié)構(gòu) 為主 ， 輔以 樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗 側(cè)力構(gòu)件，形成整體性能好、抗震能力強、施工簡便且較為經(jīng)濟的現(xiàn)澆鋼筋混凝土 混合 結(jié)構(gòu)體系，剪力墻的抗震等級為二級。 本項目地下室無上部結(jié)構(gòu)部分，采用框架結(jié)構(gòu)。地下室有上部結(jié)構(gòu)部分，抗震等級為二級，地下室無上部結(jié)構(gòu)部分，抗震等級為三級。建筑基礎(chǔ)可選擇條形基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)，可根據(jù)下一步地質(zhì)勘探資料進一步明確基礎(chǔ)選型。 （ 四 ）主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件材料 1、柱、剪力墻砼等級（層，砼等級）見下表： 2、圈梁 、 構(gòu)造柱為 C20， 屋面構(gòu)造柱、壓頂梁為 C25。 3、砌體材料 (燒結(jié)頁巖實心磚 )及強度等級： 表 5 砌體材 料強度等級表 4、鋼材（鋼筋、型鋼）及焊接材料的選型：鋼筋：直徑 10 為冷軋帶肋鋼筋，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)冷軋帶肋鋼筋混凝土構(gòu)件技術(shù) 19 規(guī)程的規(guī)定。直徑 12mm 時為 HRB335 級 (或 HRB400 級 )鋼筋，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)鋼筋混凝土用熱軋帶肋鋼筋 (GBl499)的規(guī)定。 焊條： HPB235 鋼筋， Q235B 鋼焊接： E43 系列； HRB335 鋼筋焊接：E50 系列； HRB400 鋼筋焊接： E55 系列。 （ 五 ）環(huán)境邊坡及深開挖設(shè)計 采用放坡處理。 四、給排水 （一）設(shè)計依據(jù) 1、建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 GB50015-2003； 2、住宅建筑規(guī)范 GB50368 2005； 3、室外給水設(shè)計規(guī)范 GB50013-2006； 4、室外排水設(shè)計規(guī)范 GB50014-2006； 5、節(jié)水型生活用水器具 CJ164 2002； （二）設(shè)計范圍 1、本工程室內(nèi)給水排水和消防給水系統(tǒng)設(shè)計。 2、本工程紅線以內(nèi)室外給水排水和消防給水系統(tǒng)設(shè)計。 （三）給排水現(xiàn)狀 本工程附件規(guī)劃道路已基本形成，給排水管網(wǎng)系統(tǒng)已至項目區(qū)。本工程可就近搭接。 （四）給水 1、水源 本工程水源為城市自來水。設(shè)進水管 2 條，管徑為 DN400mm，分別 由小區(qū)東南側(cè)接入。要求水壓不低于 0.35Mpa。 20 2、用水量 （ 1）用水量：最高日水量 2,282m， 最大時水量 254.5m。 （ 2）主要用水項目及其用水量見下表： 3、水質(zhì) 一般按生活飲用水水質(zhì)考慮。 4、給水系統(tǒng) 由市政給水管進水管 2 條，管徑為 DN400mm，分別由小區(qū)東南側(cè)接入小區(qū)內(nèi)環(huán)形主管。室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè)。采用生活和消防合一給水系統(tǒng)。環(huán)形供水主管為 DN250。 室內(nèi)生活和消防各自獨立的給水系統(tǒng)（消防水詳見消防設(shè)計）。室內(nèi)生活用水由室外主管接入，采用分區(qū)供水系統(tǒng)。本工程室內(nèi)給水系統(tǒng)分二個區(qū)。 （ 1）低區(qū)：地下一層至地上 八 層為低區(qū)，由小區(qū)內(nèi)環(huán)形主管直接供給；各支管管徑為 DN50。 （ 2）高區(qū)： 九 層屋頂層，由地下貯水池、加壓泵供水系統(tǒng)供給，各支管管徑為 DN100。 5、管材 （ 1）室外管道選用鋼絲網(wǎng)骨架塑料復(fù)合管；采用電熱熔連接。 （ 2）室內(nèi)管道 DN65 以上選用內(nèi)筋嵌入式襯塑鋼管；采用卡環(huán)連接； DN50 以下采用給水聚丙烯管（ PP-R 管），熱熔粘接。 6、衛(wèi)生潔具：采用節(jié)水型生活用水器具。 （五）排水 1、排水量 21 （ 1）污水量： 本工程污水量：按生活給水量的 90%計算，則最高日污水量2282m,最 大時污水量約 254.5m。 （ 2）雨水量： 雨水采用暴雨強度公式： q=2170（ 1+0.484LgP） /（ t+6.4P0.665） q20 236 2、排水系統(tǒng) 住宅樓由單立管通氣排水，底層單獨排放，污水經(jīng)室外檢查井 匯集小區(qū) 內(nèi) 污水總管， 排放市政污水管網(wǎng)。污水管管徑為 d 800mm。 建筑屋面雨水有組織排放。 地下室排水：消防電梯機坑、水泵房集水坑、汽車道雨水積水坑排水經(jīng)機械提升，排至室外雨水管道。 雨水管管徑為 d600mm。 3、管材 : （ 1）室外 污水管道直徑 d800mm 選用高密度聚乙烯雙壁波 紋管（ HDPE） ,采用承插連接；直徑 800mm 選用鋼筋混凝土承插管。 雨水管道直徑 d600mm 選用高密度聚乙烯雙壁波紋管（ HDPE），采用承插連接；直徑 600mm 選用鋼筋混凝土承插管。 （ 2）室內(nèi)及屋面 污水管道選用 PVC-U 塑料排水管；采用承插粘接連接。轉(zhuǎn)換層的污水管道 :選用 PVC-U 塑料排水管；采用承插粘接連接。 屋面雨水管道選用 PVC-U 塑料排水管；采用承插粘接連接。 22 五、強電 （一）設(shè)計依據(jù) 1、民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 JGJ/T 16-92； 2、建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GB50034-2004； 3、 10kV 及以下變電所設(shè)計規(guī)范 GB 50053-94； 4、低壓配電設(shè)計規(guī)范 GB50054-95； 5、供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB50052-95； 6、建筑物防雷設(shè)計規(guī)范 GB50057-94； 7、住宅設(shè)計規(guī)范 GB50096-1999； 8、住宅建筑規(guī)范 GB50368-2005； 9、建設(shè)單位本專業(yè)的設(shè)計要求。 （二）設(shè)計范圍 1、本工程所有用電負(fù)荷均為三級負(fù)荷。 2、本工程 10KV 配電所設(shè)在地下室設(shè)備用房內(nèi)，由供電部門提供一路 10KV 電源。并設(shè)應(yīng)急電源：設(shè)置 1 臺 200KW(主用功率 )自啟動柴油發(fā)電機組作備用電源，在市電停電又無消防要求時供平時需用電的消防負(fù)荷及所有保障負(fù)荷用電，而市電停電又有消防要求時，由火警信號自動切斷除所有非消防保障負(fù)荷的柴油發(fā)電機電源，僅保證消防用電。 3、小區(qū)各幢的供配電、電話電纜系統(tǒng)、電視電纜系統(tǒng)；高層住宅樓的電力、照明、自動控制、防雷接地、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)、緊急廣播、保安對講系統(tǒng)以及三表出戶計量系統(tǒng)等。 （三）負(fù)荷測算 23 按每戶合計用電容量 9kW 測算。取需用系數(shù)為 0.4，則每戶計算負(fù)荷為 3.6kW。 該小區(qū)共有住戶 3672 戶，由于住宅 小區(qū)內(nèi)居民的作息時間不同，按照本地區(qū)生活習(xí)慣，取同時系數(shù)為 0.6，則折算后該住宅小區(qū)的總計算負(fù)荷 Pjs 為：有功功率 Pjs(kW)=3.636720.6=7930kW，由于居民用電基本沒有無功補償，故取負(fù)荷功率因數(shù) COS 0.65。 公建配套用電負(fù)荷按 500kW 估計，小區(qū)其他公共用電負(fù)荷按1700kW 估計。 考慮到 變壓器 的經(jīng)濟運行，取 變壓器 最佳負(fù)荷率 k 為 0.85，則 變壓器 容量 S 應(yīng)為： S=Pjs (kcos)=10130KW (0.850.65)=18,335kVA 選用 8 臺 2500kVA 干式變壓器。 （四）供配電系統(tǒng) 10 千伏高壓電源用電纜直埋地引入高壓配電室。當(dāng)工作電源發(fā)生故障或檢修時，備用電源投入工作。 1、配電設(shè)備 10 千 伏配電柜和低壓配電柜。 2、過電流保護 10 千伏真空斷路器設(shè)有延時速斷和過電流保護，變壓器設(shè)有溫度保護；變壓器低壓側(cè)自動開關(guān)設(shè)有短延時及長延時過電流保護，低壓柜出現(xiàn)開關(guān)設(shè)有瞬時、長延時過電流保護。 3、計量 高壓 10 千伏進線設(shè)總計量，低壓側(cè)設(shè)電力分計量。 4、補償 24 在變電所 220/380 伏母線上設(shè)功率因數(shù)自動補償裝置，高壓側(cè)功率因數(shù)為 0.92。 5、供電系統(tǒng) （ 1） 10KV 配電系統(tǒng)采用單母線不分段形式。 （ 2）選用 8 臺 2500kVA 干式變壓器。 （ 3）低壓采用放射式和樹干式相結(jié)合的供電方式。 6、接地及電氣安全 （ 1） 10KV 配電系統(tǒng)接地型式采用 IT 系統(tǒng)。 （ 2）其余子項低壓配電系統(tǒng)接地型式采用 TT 系統(tǒng)。 （ 3）各建筑物的低壓進線處做總等電位聯(lián)結(jié)。 （ 4）室外路燈配電系統(tǒng)采用局部 TT 系統(tǒng)。 （ 5）低壓進線總開關(guān)處，裝設(shè)漏電保護裝置，除掛墻式空調(diào)插座外的所有插座回路均設(shè)漏電保護裝置。 （五）建筑物防雷 1、本工程各建筑物均按三類防雷建筑物設(shè)置防雷裝置。利用建筑物主鋼筋作防雷及接地裝置。接地裝置均為共用接地裝置，接地電阻R歐。 2、在各建筑物低壓電源進線處，裝設(shè)暫態(tài)過電壓保護裝置。 六、弱電 （ 一）設(shè)計依據(jù) 1、民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 JGJ/T16-92； 2、智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)； GB/T50314-2000； 3、建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范 GB/T 50311-2000； 25 4、民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范 GB50198-94； 5、有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范 GB50200-94； 6、安全防范工程技術(shù)規(guī)范 GB50348-2004 7、建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范 GB50343-2004； 8、建設(shè)單位 和 本專業(yè)的設(shè)計要求。 （二）設(shè)計范圍 1、通信系統(tǒng)； 2、 有線電視系統(tǒng) ； 3、安全監(jiān)視與消防控制 系統(tǒng) 。 （三）有線電視系統(tǒng) 1、本工程設(shè)有線電視系統(tǒng)，該系統(tǒng)電視信號源為城市有線電視網(wǎng)。 2、該工程前端設(shè)備可以放在住宅樓或者物管的廣播機房內(nèi)，各樓底層樓梯間設(shè)分前端箱。 3、由光纖電視網(wǎng)引入信號。以小區(qū) 布局 分設(shè) 三 個分配區(qū)。 4、在高層樓地下室設(shè)總電視器件箱，對電視信號進行放大，并分配至本幢及其它各幢。其他各幢以幢為單位設(shè)置樓幢放大器。 5、公建部分在豎井內(nèi)預(yù)埋電視器件箱，以便二裝使用。 6、住宅各層均敷設(shè)電視線至各戶內(nèi)，每戶按 1 只用戶盒考慮。 7、 光纖 電視電纜支線均穿 管暗敷設(shè)。 8、電視系統(tǒng)為 550MHz 傳輸系統(tǒng)，用戶電平為 60 正負(fù) 4dB。 （四）電 信 配線系統(tǒng) 1、本工程由電信部門從室外引來中繼線至電話交換機。 2、在所有住宅、配套用房和公建的適當(dāng)部位設(shè)置電話插座。 26 （ 1）住宅樓：每戶 1 部 （ 2）公建：根據(jù)需要設(shè)置 （五） 安全監(jiān)視與消防控制 本工程在地下車庫及一類高層住宅公共區(qū)域設(shè)火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，為一級保護對象。消防控制室擬設(shè)在一層物管區(qū)域。 1、在地下車庫及發(fā)電機房等設(shè)置感溫探測器（局部設(shè)置煙溫復(fù)合探測器）； 2、在各設(shè)備用房、電梯前室及合用前室、電梯 機房、電管井、公共走道等位置設(shè)置智能感煙探測器； 3、設(shè)消防廣播及消防電話系統(tǒng)。 4、在住宅部分設(shè)大門非可視對講系統(tǒng)。 5、廚房設(shè)置燃氣泄漏報警器。 6、在小區(qū)圍墻內(nèi)適當(dāng)位置分裝 7 個錄像頭。 （ 六 ）電阻及接地 本工程各子項均采用共用接地方式，利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋作接地體，接地電阻 R1 歐。各弱電系統(tǒng)的接地分別用接地干線引至接地體。 七、消防 （一）設(shè)計依據(jù) 1、建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50016-2006； 2、建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范 GB50222-95（ 2001 年版）； 3、建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 （ 97 局部修訂） GBJ140-90； 4、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB50116-98； 5、消防安全標(biāo)志設(shè)計、施工及驗收規(guī)范 DB50/202-2004； 27 6、自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB50084-2001 (2005 年版 )。 7、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范 GB50067-97 （二）設(shè)計內(nèi)容及原則 1、設(shè)計內(nèi)容：本工程設(shè)計范圍內(nèi)，總圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣等各專業(yè)的消防設(shè)計。 2、設(shè)計原則：貫徹 “以防為主，防消結(jié)合 ”的方針。根據(jù)每幢建筑物的消防特征，正確定性，分別采用不同的 消防方式，以滿足國家強制性防火規(guī)范的規(guī)定要求。 （三）消防系統(tǒng) 1、總圖消防 防火間距：在總體布局方面，各建筑物之間相互間距均符合規(guī)范規(guī)定的防火間距。 消防車道： 每幢 建筑物的 四周均有 4m的通道，可通行 消防車 。 對消防車道和撲救場地的要求：該地塊 東 西 南三 面有城市道路，可以形成便捷的消防環(huán)道。用于消防車通行的道路寬度單車道4m。消防車道的最小轉(zhuǎn)彎半徑 R9m。消防車道路面、撲救作業(yè)場地及其下面的管道和暗溝等均能承受 36T 的大型消防車的壓力。供消防車停留的空地，其坡度不大于 1%。 2、建筑消防 本 工程住宅建筑樓為 20 21 層，為高層民用建筑，環(huán)住宅樓設(shè) 有消防車道，使消防車能通達各幢建筑，建筑物耐火等級為二級。 建筑防火構(gòu)造：本工程防火隔墻采用 240 厚燒結(jié) 實心磚砌塊，耐火極限不低于 3.0 小時。樓梯間隔墻以及住宅單元及分戶墻采用 180 28 厚燒結(jié)磚砌塊，耐火極限不低于 2.0 小時。 防火墻兩側(cè)門窗洞口水平距離 2.00m， “U”型 “L”建筑轉(zhuǎn)角處水平距離 4.00m。 建筑 物 二次裝修應(yīng) 接受物業(yè)管理部門監(jiān)督，限定 采用不燃燒或難燃燒材料，并按建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范 GB50222-95 執(zhí)行。 3、結(jié)構(gòu)防火 該工 程設(shè)計所采用的建筑構(gòu)件（承重墻、柱、梁、樓板和屋面板等）燃燒性能和耐火極限均達到規(guī)范規(guī)定的相應(yīng)等級要求。結(jié)構(gòu)柱、梁、板保護層厚度達到相應(yīng)設(shè)計耐火等級要求。 4、消防給水 根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范，本工程所有建筑物應(yīng)設(shè)置室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)。 （ 1）消火栓系統(tǒng)用水量：高層住宅室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量 20L/s，室外消火栓系統(tǒng)用水量 15L/s。地下車庫室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量 10L/s，室外消火栓系統(tǒng)用水量 20L/s。 （ 2）自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)置參數(shù)：地下車庫 (中危險級 II 級 )噴水強度 q=8L/(min m2)， 作用面積 A=160m2；商 業(yè)超市和室內(nèi)活動中心 (中危險級 I 級 )噴水強度 q=6L/(min m2)，作用面積 A=160m2。噴水系統(tǒng)設(shè)計用水量 30L/s。 （ 3）消防水池擬設(shè)地下室，室外設(shè)置消防取水口，消防水池容積V=360m3。消防水箱設(shè)于建筑屋面，其有效容積 V=18m3。 （ 4）室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)設(shè)置：小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置室內(nèi)外消防增壓設(shè)施、消防給水系統(tǒng)，共用消防水箱、消防水池和消火栓增壓泵，消火栓系 29