復(fù)地公園城房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告

“公園城”項(xiàng)目 價(jià)格建議報(bào)告 復(fù)地公園城項(xiàng)目 定價(jià)報(bào)告 住宅事業(yè)部市場研究部 2005 年 9 月 “公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 D:FileRootFileRoot_1_201503162015-5148b2286bb-b70f-43ae-82ea-1d58c7c1db9c1de5f3fd57e1a3752bd4e74fd283cfc0.doc 1 目 錄 一、銷售目標(biāo)及策略重點(diǎn) . 二、主要競爭項(xiàng)目鎖定 . 三、個(gè)案競爭力比較 . 4 1、聯(lián)體產(chǎn)品競爭力比較 . 4 2、獨(dú)立產(chǎn)品競爭力比較 . 5 3、公寓產(chǎn)品競爭力比 較 . 6 四、當(dāng)前價(jià)格體系下市場去化情況 . 7 五、其他考慮因素 . 11 1、申城總體市場供求關(guān)系 . 11 2、板塊市場后續(xù)供應(yīng)量分析 . 12 六、價(jià)格建議 . 13 1、聯(lián)體產(chǎn)品近期售價(jià)建議 . 13 2、獨(dú)棟產(chǎn)品近期售價(jià)建議 . 13 3、公寓產(chǎn)品近期售價(jià)建議 . 14 4、迎合銷售目標(biāo)的開盤定價(jià) . 15 “公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 D:FileRootFileRoot_1_201503162015-5148b2286bb-b70f-43ae-82ea-1d58c7c1db9c1de5f3fd57e1a3752bd4e74fd283cfc0.doc 一、銷售目標(biāo)及策略重點(diǎn) 預(yù)售證取得時(shí)間 產(chǎn)品類型 可售房源 推案計(jì)劃 銷售目標(biāo) 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 銷售面積 第一批 05.9.20 聯(lián)排 傳統(tǒng)聯(lián)排 0 0 0 0.00 0 0.00 2816.84 組團(tuán)聯(lián)排 17 3200.03 17 3200.03 12 2258.84 獨(dú)棟 傳統(tǒng)獨(dú)棟 4 1116 3 837.00 2 558.00 組團(tuán)獨(dú)棟 0 0 0 0.00 0 0.00 公寓 0 0 0 0.00 0 0.00 第二批 05.11.25 聯(lián)排 傳統(tǒng)聯(lián)排 76 13638 53 9510.71 38 6819.00 12236.00 組團(tuán)聯(lián)排 34 6400.06 17 3200.03 12 2258.84 獨(dú)棟 傳統(tǒng)獨(dú)棟 16 4167.96 11 2865.47 8 2083.98 組團(tuán)獨(dú)棟 8 2148.36 6 1611.27 4 1074.18 公寓 0 0 0 0.00 0 0.00 第三批 05.12.25 聯(lián)排 傳統(tǒng)聯(lián)排 0 0 0 0.00 0 0.00 5002.50 組團(tuán)聯(lián) 排 0 0 0 0.00 0 0.00 獨(dú)棟 傳統(tǒng)獨(dú)棟 0 0 0 0.00 0 0.00 組團(tuán)獨(dú)棟 0 0 0 0.00 0 0.00 公寓 112 10005 112 10005.00 56 5002.50 從本項(xiàng)目各類型別墅的配比和 05 年底之前可取得預(yù)售許可證的房源數(shù)量來看， 05 年本項(xiàng)目的銷售重點(diǎn)將主要放在聯(lián)排別墅及公寓上。 此外，根據(jù)項(xiàng)目公司的反饋信息，有可能 11 月初即可取得第二批房源的預(yù)售許可證，這將延長本項(xiàng)目的銷售周期，為銷售 提供有利的條件。因此，如果該批房源的預(yù)售許可證能夠提前取得，則項(xiàng)目第二批房源的推出時(shí)間將會(huì)提前。 第 I批 第II批 第III批 “公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 D:FileRootFileRoot_1_201503162015-5148b2286bb-b70f-43ae-82ea-1d58c7c1db9c1de5f3fd57e1a3752bd4e74fd283cfc0.doc 二、主要競爭項(xiàng)目鎖定 報(bào)告采用市場比較法作為項(xiàng)目定價(jià)的主要方法。選取參考個(gè)案是第一步。參考個(gè)案選擇原則： 參考與本案在地位、總建規(guī)模、客源客層、項(xiàng)目定位、總價(jià)范圍、戶型面積及交通動(dòng)線等方面相似性明顯，且可比性較強(qiáng)的老閔行、莘閔、梅隴鎮(zhèn)板塊內(nèi)的在售的公寓、別墅物業(yè)； 混合型別墅項(xiàng)目； 純別聯(lián)體、獨(dú)立墅項(xiàng)目； 地位不同，但該盤價(jià)格降直接或間接影響本案價(jià)格之項(xiàng)目 據(jù)此，項(xiàng)目不同產(chǎn)品的定價(jià)參考個(gè)案分別為： 聯(lián)體產(chǎn)品：合 生城邦、保力十二橡樹、達(dá)安圣芭芭； 獨(dú)棟產(chǎn)品：四季御庭、銀都名墅、保利十二橡樹、合生城邦、好世麒麟園； 公寓產(chǎn)品：夏朵小城、南洋瑞都、劍橋馨苑、劍橋府邸、南郊別墅、東苑米藍(lán)城。 “公園城”項(xiàng)目 價(jià)格建議報(bào)告 三、個(gè)案競爭力比較 1、聯(lián)體產(chǎn)品競爭力比較 外部條件 發(fā)展商 品牌 項(xiàng)目品質(zhì) 綜合 區(qū)位 交通 配套 居住氛圍 周邊環(huán)境 社區(qū)密度 戶型規(guī)劃 景觀設(shè)計(jì) 花園面積 立面風(fēng)格 會(huì)所設(shè)置 10% 12% 10% 8% 7% 5% 9% 8% 9% 8% 8% 6% 100% 保利十二橡樹 7.5 7.0 6.0 7.0 8.5 9.0 8.5 8.0 8.5 8.5 8.5 8.0 7.63 達(dá)安圣芭芭 8.5 7.0 7.0 9.0 8.0 8.5 8.5 8.0 7.5 7.5 8.0 7.0 7.84 合生城邦 7.8 7.5 9.0 8.0 7.5 8.0 7.5 8.5 7.0 7.0 8.0 7.5 7.78 本項(xiàng)目 8.0 9.0 6.0 7.0 7.0 8.5 7.0 8.5 7.5 6.0 8.0 6.0 7.42 每個(gè)比較類目采用 10 分制打分，最高為 10 分；綜 合得分為分類得分的加權(quán)之和。 解讀： 聯(lián)體別墅作為經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品對(duì)于周邊生活配套、交通出行、居住環(huán)境等外部條件的需求要遠(yuǎn)大于項(xiàng)目品質(zhì)的吸引，因此本表的權(quán)重評(píng)分，將外部條件的比例適量放大評(píng)估。 對(duì)于本案聯(lián)體產(chǎn)品而言，外部條件方面除交通出行在市場中具備明顯競爭力外，生活配套及環(huán)境等方面劣勢(shì)都相當(dāng)明顯。在此局面下，本案聯(lián)體別墅客戶的導(dǎo)入將完全取決于項(xiàng)目自身品質(zhì)的高低。就上表可見，本案聯(lián)體產(chǎn)品相比周邊主要競爭對(duì)手，在花園面積、會(huì)所及社區(qū)密度方面都缺乏足夠競爭力。 綜合而言，在聯(lián)體產(chǎn)品競爭力度有限的情況下，本案后續(xù)因在 賣點(diǎn)方面主要以自身風(fēng)格及經(jīng)濟(jì)型戶型為主打方向，利用超高性價(jià)優(yōu)勢(shì)比與競爭對(duì)手抗衡。 類目 權(quán) 重 項(xiàng)目名稱 “公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 D:FileRootFileRoot_1_201503162015-5148b2286bb-b70f-43ae-82ea-1d58c7c1db9c1de5f3fd57e1a3752bd4e74fd283cfc0.doc 5 2、獨(dú)立產(chǎn)品競爭力比較 外部條件 發(fā)展商 品牌 項(xiàng)目品質(zhì) 綜合 區(qū)位 交通 配套 居住氛圍 周邊環(huán)境 社區(qū)密度 戶型規(guī)劃 景觀設(shè)計(jì) 花園面積 立面風(fēng)格 會(huì)所設(shè)置 11% 11% 6% 10% 10% 5% 9% 7% 9% 8% 7% 7% 100% 合生城邦 7.5 8.0 8.5 7.5 7.5 8.0 7.5 7.5 7.0 7.0 7.5 7.5 7.56 保利十二橡樹 8.0 8.0 5.0 6.5 8.5 9.0 8.5 8.0 8.5 8.0 8.0 8.0 7.86 四季御庭 8.5 8.0 7.0 9.0 8.0 7.0 8.0 7.5 8.0 8.0 7.5 8.0 7.98 好世麒麟園 9.0 9.0 8.0 8.0 7.5 7.0 7.0 7.0 6.0 6.0 6.0 5.0 7.27 本項(xiàng)目 8.0 8.5 6.0 7.5 7.0 8.5 7.0 8.5 8.0 5.0 8.0 7.0 7.45 每個(gè)比較類目采用 10 分制打分，最高為 10 分；綜合得分為分類得分的加權(quán)之和。 解讀： 獨(dú)立產(chǎn)品作為一種能直接反映業(yè)主自身地位、品質(zhì)及生活方式的建筑，屬于崇尚奢華生活客戶的首選，因此這些客戶對(duì)于產(chǎn)品的地位及生活配套條件接受度并不局限。相反對(duì)于區(qū)域內(nèi)的生活環(huán)境、氛圍及道路出行條件則成為他們的首要參考因素。在周邊小環(huán)境及出行條件認(rèn)可的前提下，客戶才會(huì)考慮社區(qū)產(chǎn)品力方面因素。亦，本表的權(quán)重評(píng)估也將根據(jù)獨(dú)立產(chǎn)品的這一特性原則進(jìn)行評(píng)估。 從上表可見，本案在外部條件上交通出行條件優(yōu)勢(shì)明顯，但在生活環(huán)境、氛圍方面則存在一定劣勢(shì)。同時(shí)，在產(chǎn)品品質(zhì)方面與同類經(jīng)濟(jì)型項(xiàng) 目相比，本案精簡的戶型面積也具備相當(dāng)?shù)氖袌鼋邮芏?。而花園面積及會(huì)所設(shè)施方面競爭力顯得較為隨有限。 類目 權(quán) 重 項(xiàng)目名稱 “公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 D:FileRootFileRoot_1_201503162015-5148b2286bb-b70f-43ae-82ea-1d58c7c1db9c1de5f3fd57e1a3752bd4e74fd283cfc0.doc 6 3、公寓產(chǎn)品競爭力比較 外部條件 發(fā)展商 品牌 項(xiàng)目品質(zhì) 綜合 區(qū)位 交通 配套 居住 氛圍 周邊 環(huán)境 社區(qū) 密度 戶型 規(guī)劃 景觀 設(shè)計(jì) 立面 風(fēng)格 會(huì)所 設(shè)置 10% 13% 15% 8% 7% 5% 6% 12% 11% 8% 5% 100% 夏朵小城 6.0 6.5 4.5 6.5 6.5 7.5 7.5 8.0 6.0 6.0 9.0 6.47 劍橋馨苑 7.5 7.5 7.0 7.0 6.5 6.0 6.5 8.5 6.5 6.5 5.0 6.99 劍橋府邸 7.5 7.5 7.0 7.5 7.0 6.0 7.0 7.5 6.5 7.0 5.0 7.01 東苑米藍(lán)城 7.8 8.0 7.5 8.0 7.5 8.0 6.5 7.5 7.0 7.5 6.0 7.47 南郊別墅 8.5 7.0 7.5 8.0 7.5 6.0 7.5 7.5 7.5 8.0 7.0 7.55 南洋瑞都 7.8 7.5 7.0 7.5 7.0 6.5 7.0 7.0 6.5 7.5 5.0 7.05 本項(xiàng)目 6.5 7.5 4.5 6.0 6.0 8.5 8.0 7.0 7.5 8.0 6.0 6.74 每個(gè)比較類目采用 10 分制打分，最高為 10 分；綜合得分為分類得分的加權(quán)之和。 解讀： 公寓產(chǎn)品作為老百姓購房的首先，對(duì)于周邊的生活、交通配套條件相比社區(qū)內(nèi)部產(chǎn)品而言更為看重，同時(shí)高性價(jià)比也是導(dǎo)入客源的主要因素。據(jù)此，本表的權(quán)重評(píng)分主要基于該特點(diǎn)進(jìn)行。 經(jīng)過對(duì)周邊顓橋及老閔行地區(qū)公寓項(xiàng)目的競爭力對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，本案在地位、周邊環(huán)境、生活配套條件、公共交通等方面都與“夏朵小城”項(xiàng)目較為相似，作為同樣臨 近老閔行、顓橋間的“真空”項(xiàng)目，今后客源在選擇上將直接用該盤與本案進(jìn)行比較。在其他在售項(xiàng)目中，無論是顓橋還是老閔行板塊內(nèi)項(xiàng)目，都在地位、生活配套方面優(yōu)于本案。 綜上所述，在本案擁有足夠產(chǎn)品力支撐的情況下，后續(xù)如何制定出最迎合市場的性價(jià)比，將成為與“夏朵小城”及周邊公寓項(xiàng)目爭奪區(qū)內(nèi)、外客源的關(guān)鍵所在。 類目 權(quán) 重 項(xiàng)目名稱 “公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 D:FileRootFileRoot_1_201503162015-5148b2286bb-b70f-43ae-82ea-1d58c7c1db9c1de5f3fd57e1a3752bd4e74fd283cfc0.doc 7 四、當(dāng)前價(jià)格體系下市場去化情況 1. 聯(lián)體參考個(gè)案的銷售價(jià)格 項(xiàng)目名稱 保利十二橡樹 達(dá)安圣芭芭 合生城邦 8月 銷售面積（） 預(yù)定中 2141.83 5400 銷售套數(shù)（套） 預(yù)定中 10 31 成交均價(jià)（元 /） 報(bào)價(jià) 6850 7936 8074 9月 銷售面積（） 預(yù)定中 1612.62 6358.61 銷售套數(shù)（套） 預(yù)定中 7 37 成交均價(jià)（元 /） 報(bào)價(jià) 6850 8608 7778 備注：上述數(shù)據(jù)老源于：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威系統(tǒng)；日期截至 9 月 18 日 說明： 合生城邦 8 月份取得了 31 套的驕人業(yè)績，超過前兩個(gè)月（ 10 套 /月左右）業(yè)績的 3倍。進(jìn)入 9 月份，該盤繼續(xù)下調(diào)近 300 元 /價(jià)格促銷，截至 18 日已完成了超過上月的 37套業(yè)績，如此驚人的銷售業(yè)績讓人依稀看到了其一期開盤時(shí)的熱銷場景。 歸齊原因，主要還是該盤每月基本保持的 25降價(jià)策略。售價(jià)的不斷調(diào)整，不僅讓項(xiàng)目自身銷售業(yè)績急速上升，更能讓其客戶面開始放大?，F(xiàn)該盤客源除老閔行當(dāng)?shù)鼐用裢?，還吸引了外區(qū)如虹口、浦東、黃浦、徐匯、長寧等區(qū)域客戶。 即將開盤的“保利十二橡樹”項(xiàng)目，現(xiàn)已開始憑借發(fā)展商的雄厚實(shí)力大勢(shì)聚集市場人氣。該盤利用 10 套樣板房及現(xiàn)場實(shí)景的支撐，配以聯(lián)體 6850 元 /的板塊最低售價(jià)，在短時(shí)間內(nèi)取得了大量來人來電，為開盤時(shí)的火爆場面作足鋪墊。但發(fā)展商顯然對(duì)該業(yè)績并不滿意，據(jù)悉該盤已準(zhǔn)備在開盤前再次調(diào)低售價(jià)，以便取得更火爆的開盤效應(yīng) 。 “達(dá)安圣芭芭”在 8 月份取得了開盤以來的首批成交，但 10 套量體顯然無法達(dá)到強(qiáng)銷期的標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)入 9 月份該盤在半個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成了上月 70的銷量，但后續(xù)走勢(shì)尚不明朗。雖然該盤發(fā)展商在早期就已意識(shí)到價(jià)格因素的影響力，但最終制定的 7900 元 /售價(jià)顯然無法與“合生城邦“及“保利十二橡樹”相抗衡。后續(xù)如想快速取得市場認(rèn)可，需及時(shí)、徹底的對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。 “公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 D:FileRootFileRoot_1_201503162015-5148b2286bb-b70f-43ae-82ea-1d58c7c1db9c1de5f3fd57e1a3752bd4e74fd283cfc0.doc 8 2. 獨(dú)立參考個(gè)案的銷售價(jià)格 項(xiàng)目名稱 保利 十二橡樹 好世麒麟園 四季御庭 合生城邦 8月 銷售面積（） 預(yù)定中 1232.02 0 241.78 銷售套數(shù)（ 套） 預(yù)定中 5 0 1 成交均價(jià)（元 /） 報(bào)價(jià) 10000 13098 9800 9月 銷售面積（） 預(yù)定中 238.74 0 銷售套數(shù)（套） 預(yù)定中 1 0 成交均價(jià)（元 /） 報(bào)價(jià) 10000 13823 備注：上述數(shù)據(jù)老源于：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威系統(tǒng)；日期截至 9 月 18 日 說明： 獨(dú)立產(chǎn)品競爭市場中，價(jià)格方面未作明顯調(diào)整的項(xiàng)目，在 8-9 月份間只有“好世麒麟園”通過內(nèi)部關(guān)系簽訂了開盤 4 個(gè)月以來的第一批合同，“四季御庭”則繼續(xù)放棄“抵抗”持續(xù)“淪落”之勢(shì)。 與上述 售價(jià)“堅(jiān)挺”，且受市場冷落不同，“合生城邦”的及時(shí)放寬折扣，當(dāng)即就取得了成交回報(bào)。雖然只在 8 月份去化了 1 套，但 9800 元 /售價(jià)要比報(bào)價(jià)的 13000 元 /低了近 3200 元 /，市場接受度陡增。 “保利十二橡樹”也以 10000 元 /價(jià)格開始試探市場，從目前預(yù)定情況看，該價(jià)格還是具有一定的市場認(rèn)可度。由此可見，在周邊市場中一直難以消化的獨(dú)立產(chǎn)品，如在價(jià)格合理的情況下，還是能夠取得相對(duì)平穩(wěn)的銷售業(yè)績。 “公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 D:FileRootFileRoot_1_201503162015-5148b2286bb-b70f-43ae-82ea-1d58c7c1db9c1de5f3fd57e1a3752bd4e74fd283cfc0.doc 9 3. 公寓參考個(gè)案的銷售價(jià)格 項(xiàng)目名稱 夏朵小城 劍橋馨苑 南郊別墅 劍橋府邸 南洋瑞都 東苑 米藍(lán)城 8月 銷售 面積（） 183.69 2495.99 556.67 0 4835.31 213.51 銷售套數(shù)（套） 2 20 5 0 45 2 成交均價(jià)（元 /） 5294 6325 7997 6073 7400 9月 銷售面積（） 207.02 1217.56 983.12 937.87 564.23 425.41 銷售套數(shù)（套） 2 11 60 9 5 3 成交均價(jià)（元 /） 5321 6233 6300 5880 5910 7137 備注：上述數(shù)據(jù)老源于：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威系統(tǒng)；日期截 至 9 月 18 日 說明： 綜觀近 1 個(gè)半月周邊公寓競爭市場，早期顓橋及老閔行板塊內(nèi)的成交大戶，“東苑米藍(lán)城”及“夏朵小城”由于各自板塊市場供應(yīng)量增加以及價(jià)格調(diào)整的滯后或不徹底，出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月滯銷局面，與前期熱銷場面形成了鮮明對(duì)比。 作為顓橋、老閔行板塊的較新物業(yè)，“劍橋馨苑”、“南洋瑞都”項(xiàng)目則合理的運(yùn)用自身新盤“身份”，對(duì)價(jià)格進(jìn)行了快速、及時(shí)調(diào)整。在產(chǎn)品品質(zhì)得已保證的情況下，此舉完全激發(fā)了觀望多時(shí)的客戶熱情。而客戶購買欲望的釋放也讓項(xiàng)目周邊公寓市場成交出現(xiàn)喜人的良性“回暖”跡象。 在此值得一提的是春申板塊的南郊別 墅。該盤在地理位置、整體品質(zhì)、市場認(rèn)可度遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于本案的情況下，為迎合市場需求保持強(qiáng)勁銷售勢(shì)頭，果斷采取大幅度調(diào)價(jià)策略。從該盤 9 月份至今的成交情況看，單價(jià)下調(diào) 1700 元 /的吸引力足夠強(qiáng)勁，當(dāng)周就去化近 60套房源。該案此舉將直接導(dǎo)致春申板塊的價(jià)格浮動(dòng)。 雖然南郊別墅對(duì)于本案并無法正面競爭及足夠參考價(jià)值，但該盤這一策略的成功，將無形中帶動(dòng)春申板塊的整體價(jià)格走勢(shì)。而作為受春申板塊價(jià)格輻射影響較大的南部市場而言，勢(shì)必將隨春申板塊的整體價(jià)格調(diào)整而降價(jià)，未來市場預(yù)計(jì)繼續(xù)將已“下降通道”發(fā)展。 “公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 D:FileRootFileRoot_1_201503162015-5148b2286bb-b70f-43ae-82ea-1d58c7c1db9c1de5f3fd57e1a3752bd4e74fd283cfc0.doc 10 4. 小結(jié) 根據(jù)市場調(diào)研和網(wǎng)上 交易的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可見，經(jīng)過近一個(gè)季度的觀望、低迷，開發(fā)商及購房者紛紛不同程度“讓步”，降價(jià)、讓利、優(yōu)惠、促銷 .發(fā)展商使出渾身懈術(shù)吸引客戶，而客戶也在不斷誘惑下開始“蠢蠢欲動(dòng)”。 合生城邦、保利十二橡樹、南洋瑞都、劍橋馨苑項(xiàng)目售價(jià)的及時(shí)、不斷“回落”，讓周邊市場第一時(shí)間進(jìn)入“金九銀十”的銷售旺季。其中，合生城邦的 7700 元 /聯(lián)體售價(jià)及其 8 至 9 月上半月的火爆之勢(shì)，以及保利十二橡樹 6850 元 /聯(lián)體開盤價(jià)格的火爆預(yù)定，都已無形中折射出客戶觀望態(tài)勢(shì)的“松動(dòng)”。 但就算迎來了“金九銀十”的銷售旺季，如發(fā)展商仍一意 孤行、頑固“堅(jiān)守”前期的售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或價(jià)格調(diào)整始終“縮手縮腳”“患得患失”的話，那“四季御庭”、“東苑米藍(lán)城”、“好世麒麟園”等項(xiàng)目的持續(xù)滯銷就是發(fā)展商最好的反面教材。 綜觀當(dāng)前周邊競爭市場，無論是聯(lián)體、獨(dú)立、公寓產(chǎn)品，都需要發(fā)展商結(jié)合當(dāng)前市場情況及自身產(chǎn)品特質(zhì)，合理制定最迎合市場的售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。萬不能盲目指望“金九銀十”的奇跡效應(yīng)。在當(dāng)前市場局面下，只有發(fā)展商對(duì)于價(jià)格的及時(shí)、準(zhǔn)確的調(diào)理，再配以“金九銀十”熱銷期的輔助，才能讓樓市如當(dāng)前氣候般出現(xiàn)火熱的“秋老虎”局面。 “公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 D:FileRootFileRoot_1_201503162015-5148b2286bb-b70f-43ae-82ea-1d58c7c1db9c1de5f3fd57e1a3752bd4e74fd283cfc0.doc 11 五、其他考慮因素 除了現(xiàn)階段周邊競爭市場 對(duì)于本案價(jià)格定位將形成直接影響外，總體市場的未來走勢(shì)、供需關(guān)系以及板塊內(nèi)后續(xù)量體的推案量體、時(shí)間段等也將會(huì)不同程度左右后續(xù)項(xiàng)目售價(jià)，下面報(bào)告就歸結(jié)數(shù)點(diǎn)可能對(duì)后期售價(jià)起到影響的因素作為定價(jià)的參考： 1、申城總體市場供求關(guān)系 預(yù)計(jì)年底上海新建商品房在售面積將達(dá) 2400 萬平方米 據(jù)對(duì)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，至 8 月底納入網(wǎng)上的新增商品房可售面積已經(jīng)超過 1800 平方米。按照保守估計(jì)，到年底這個(gè)數(shù)據(jù)將增加到 2400 平方米。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今天年初網(wǎng)上在售的商品房面積在 1100 萬平方米左右， 1 8 月份全市新增批準(zhǔn)預(yù)售商品房總面積約 1600 平方米，兩者相加再減去今年 8 個(gè)月的市場吸納，目前仍在銷售的商品房面積達(dá) 1000 萬平方米。 按照今年和去年預(yù)售批準(zhǔn)面積持平來計(jì)算，即今年全年預(yù)售批準(zhǔn)面積約 3000 萬平方米，那么在剩下的四個(gè)月，上海將還會(huì)有約 1400 萬平方米的批準(zhǔn)預(yù)售面積上市，所以后市可供應(yīng)總量將達(dá)到 3200 萬平方米。 在過去的兩三個(gè)月里，市場每月吸收量不到 120 萬平方米，按照今年早期每月銷售200 萬平方米的最高記錄計(jì)算，即使未來 4 個(gè)月賣出 800 萬平方米的房子，到 2005 年底，市場可售商品住宅的總量仍可達(dá) 2400 萬平方米，這個(gè)數(shù)值是去年 的兩倍多，也是歷史最高。 由于供應(yīng)量大量沉淀，在 2006 年初以及以后的 1 2 年里，上海樓市都將面臨供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量的局面。不過現(xiàn)在已經(jīng)有不少，開發(fā)商在調(diào)政開發(fā)節(jié)奏，區(qū)域的價(jià)格回調(diào)也起到一定的效果，在一些區(qū)域成交量正逐步上升。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，供求保持比例達(dá)到 1.1： 1，即供略大于求時(shí)，整個(gè)市場會(huì)比較穩(wěn)定。 下半年申城將面臨集體開盤局面 據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前由 05 年 4 月到 7 月預(yù)熱的樓盤就有 53 個(gè)。其中，二季度就有 43例。截至目前，這 53 個(gè)預(yù)熱樓盤中，仍有 42 個(gè)處于待開盤狀態(tài)。由于開發(fā)商面臨回款壓力，這些項(xiàng)目不可能在 9、 10 月內(nèi)仍不上市銷售。 實(shí)際上，將在 9 月、 10 月上市的項(xiàng)目可能更多。從 8 月 1 日到 9 月 3 日，上海房屋土地資源管理局共為 100 多個(gè)樓盤的 141 批房源發(fā)出預(yù)售許可證。這 141 個(gè)樓盤中已經(jīng)開盤的只有很少一部分。大多數(shù)樓盤仍在“擇機(jī)而動(dòng)”。而 7 月份批準(zhǔn)預(yù)售的 110 余批房源，也有相當(dāng)部分尚未正式開盤銷售。 “公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 D:FileRootFileRoot_1_201503162015-5148b2286bb-b70f-43ae-82ea-1d58c7c1db9c1de5f3fd57e1a3752bd4e74fd283cfc0.doc 12 大批房源即將在 9 月、 10 月上市銷售，購房者有了更多選擇。而因?yàn)樾枨蟠蠓任s，已經(jīng)出現(xiàn)了供求不平衡狀況。將在 9 月、 10 月更為加劇。 2、板塊市場后續(xù)供應(yīng)量分析 板塊 滬閔路板塊 莘閔別墅板塊 梅隴鎮(zhèn)板塊 剩余量 體 4.58 萬 m2 8.68 萬 m2 0.71 萬 m2 潛在量體 70 萬 m2 45 萬 m2 12 萬 m2 推出時(shí)間 約 05 年底至 06 年初 約 06 年上半年 約 05 年底 解讀： 從上表可見，目前周邊三大競爭板塊中別墅產(chǎn)品的剩余量體己達(dá)到 14m2，在當(dāng)前市場局面下，預(yù)計(jì)這一量體足夠支撐大半年左右的別墅需求，而這一量體也是本案在年底開盤之際首先需要面對(duì)的直接對(duì)象。 潛在土地供應(yīng)方面，在今年年底至明年上半年，三大板塊內(nèi)將可能推出 130 萬 m2左右別墅案量。其中梅隴鎮(zhèn)板塊內(nèi)的萬科燕南園項(xiàng)目將在 10 月份公開發(fā)售，而滬閔 路板塊的“文博水景”與“湖山在望”項(xiàng)目已開始施工，預(yù)計(jì)明年初期就可上市。 總計(jì)約 145 萬 m2的別墅量體將與本案銷售期形成面對(duì)面的“肉搏”態(tài)勢(shì)，如此巨大的競爭局面，除了項(xiàng)目自身需要強(qiáng)大的產(chǎn)品力支撐、靈活實(shí)用的營銷手段配合外，迎合市場的高性價(jià)比方案將成為從“擁擠”市場中“脫穎而出”的不二法寶。 “公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 D:FileRootFileRoot_1_201503162015-5148b2286bb-b70f-43ae-82ea-1d58c7c1db9c1de5f3fd57e1a3752bd4e74fd283cfc0.doc 13 六、價(jià)格建議 1、聯(lián)體產(chǎn)品近期售價(jià)建議 通過以上對(duì)本案在周邊競爭市場中的競爭力和主要競爭個(gè)案的銷售情況分析。報(bào)告認(rèn)為“合生城邦”在整體規(guī)模、產(chǎn)品類型、社區(qū)定位等方面與本案存在較大同質(zhì)性，而價(jià)格不斷調(diào)整后的驚人業(yè)績更讓 其聯(lián)體產(chǎn)品售價(jià)成為本案提價(jià)定位的最佳參考對(duì)象。基于此點(diǎn)，報(bào)告為保利十二橡樹、達(dá)安圣芭芭及合生城邦三個(gè)競爭項(xiàng)目分別設(shè)定 35%、 25%、 40%的參考權(quán)重。 聯(lián)體產(chǎn)品定價(jià)公式為： 項(xiàng)目聯(lián)體價(jià)格 項(xiàng)目價(jià)格 i 權(quán)重 i 在不考慮銷售指標(biāo)的情況下，本項(xiàng)目聯(lián)體產(chǎn)品如近期開盤市場價(jià)格可為 7071 元 /。 2、獨(dú)棟產(chǎn)品近期售價(jià)建議 通過以上對(duì)項(xiàng)目競爭力和參考個(gè)案的銷售情況分析，報(bào)告認(rèn)為在當(dāng)前市場情況下，“保利十二橡樹”及“合生城邦”的價(jià)格市場接受度較高，參考意義較大；而“好世麒麟園”及“四季御 庭”雖然在地位方面優(yōu)勢(shì)明顯，但“執(zhí)迷不悟”的價(jià)格以及發(fā)展商不愿“低頭的姿態(tài)”，讓這兩個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)暫時(shí)失去了參考意義。因此依據(jù)項(xiàng)目特征和銷售情況，報(bào)告為保利十二橡樹、四季御庭、好世麒麟園及合生城邦項(xiàng)目分別設(shè)定 35%、 10%、 20%和 35%的參考權(quán)重。 獨(dú)棟產(chǎn)品定價(jià)公式為 項(xiàng)目雙拼價(jià)格 項(xiàng)目價(jià)格 i 權(quán)重 i 在不考慮銷售指標(biāo)的情況下，本項(xiàng)目獨(dú)立產(chǎn)品如近期開盤市場價(jià)格可為 10507 元 /。 本項(xiàng)目競爭力值 i 參考項(xiàng)目競爭力值 i i=1 N 本項(xiàng)目競爭力值 i 參考項(xiàng)目競爭力值 i i=1 N “公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 D:FileRootFileRoot_1_201503162015-5148b2286bb-b70f-43ae-82ea-1d58c7c1db9c1de5f3fd57e1a3752bd4e74fd283cfc0.doc 14 3、公寓產(chǎn)品近期售價(jià)建議 通過以上對(duì)項(xiàng)目競爭力和參考個(gè)案的銷售情況分析，報(bào)告認(rèn)為參考項(xiàng)目中，與 本案同樣位于老閔行與顓橋板塊間，且周邊生活配套條件及公共交通處于“真空局面”的“夏朵小城”項(xiàng)目，對(duì)于本案有較大的市場參考性。該盤在銷售前期自知自身?xiàng)l件無法與當(dāng)?shù)仨?xiàng)目爭奪老閔行、顓橋地區(qū)客源，因此徐匯區(qū)、長寧等外區(qū)域