南區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房廉租房可行性研究報(bào)告-完整版

泰安市 經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè) 可行性研究 報(bào)告 前 言 受 泰安市 惠安住房開(kāi)發(fā)有限公司 的 委托 ， 泰安市睿泰 建設(shè)項(xiàng)目管理 有限公司編制了 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)可行性研究報(bào)告 ，在編制過(guò)程中得到了建設(shè)單位的大力支持與幫助，在此表示感謝。 由于編制時(shí)間較緊，水平有限，本 可研 報(bào)告難免有不當(dāng)之處，請(qǐng)予指正。 可研 報(bào) 告編寫(xiě)組 二 00 九 年 八 月 目 錄 第一章 總 論 . 1 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及申報(bào)單位概況 . 1 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)和范圍 . 2 第三節(jié) 可行性研究的結(jié)論 . 3 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 . 6 第一節(jié) 泰安市概況 . 6 第二節(jié) 項(xiàng) 目提出的背景 . 7 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 8 第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 . 12 第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、趨勢(shì)及存在問(wèn)題 . 12 第二節(jié) 項(xiàng)目目標(biāo)群體定位及價(jià)格分析 . 18 第三節(jié) 建設(shè)規(guī)模 . 19 第四章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 . 20 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn) . 20 第二節(jié) 建設(shè)條件 . 20 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 . 23 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) . 23 第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 . 23 第三節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案 . 26 第四節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 . 28 第五節(jié) 給排水設(shè)計(jì)方案 . 29 第六節(jié) 變配電及通訊設(shè)計(jì)方案 . 30 第七節(jié) 燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案 . 31 第八節(jié) 供熱設(shè)計(jì)方案 . 32 第九節(jié) 管線綜合布置方案 . 33 第六章 節(jié)能方案分析 . 34 第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范 . 34 第二節(jié) 能耗狀況和能耗分析 . 34 第三節(jié) 建筑節(jié)能設(shè)計(jì) . 35 第四節(jié) 節(jié)能措施綜合分析 . 36 第五節(jié) 節(jié)能效果分析 . 39 第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 . 40 第一節(jié) 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 . 40 第二節(jié) 環(huán) 境影響分析 . 40 第三節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施 . 40 第四節(jié) 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 . 42 第五節(jié) 特殊環(huán)境影響分析 . 42 第八章 工程招標(biāo)方案 . 43 第九章 建設(shè)實(shí)施與工程進(jìn)度安排 . 45 第十章 投資估算及資金籌措 . 48 第一節(jié) 投資估算依據(jù)及說(shuō)明 . 48 第二節(jié) 投資估算 . 48 第三節(jié) 資金籌措 . 49 第四節(jié) 銷售收入估算 . 49 第五 節(jié) 銷售稅金及附加估算 . 50 第六節(jié) 銷售利潤(rùn)估算 . 50 第十一章 社會(huì)影響分析 . 51 第一節(jié) 社會(huì)影響效果分析 . 51 第二節(jié) 社會(huì)適應(yīng)性分析 . 53 第三節(jié) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 . 54 附件及附圖： 1、投資估算表 2、 項(xiàng)目承辦單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 3、 委托書(shū) 4、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)復(fù)印件 5、 項(xiàng)目 總平面布置 圖 6、項(xiàng)目招標(biāo)方案 其他有關(guān)附件及附圖由項(xiàng)目承辦單位根據(jù)項(xiàng)目主管機(jī)關(guān)的要求另行提供。 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目 名稱及 申報(bào)單位概況 一、項(xiàng)目名稱 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)項(xiàng)目 二、建設(shè)地點(diǎn) 泰城南部新區(qū)， 萬(wàn)官路以南 。 東臨長(zhǎng)城路 ，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路，北臨大白峪 新村。 三、項(xiàng)目 主管單位及開(kāi)發(fā) 單位概況 1、 項(xiàng)目 主管 單位 概況 ： （ 1）單位名稱： 泰安市住房保障中心 （ 2） 單位簡(jiǎn)介： 2007 年 3 月，根據(jù) 泰安 市委 、 市政府的部署要求，經(jīng)市編辦批復(fù)，泰安市房產(chǎn)管理局設(shè)置泰安市住房保障中心，具體承擔(dān)住房保障建設(shè)。市住房保障中心在市房管局黨委的帶領(lǐng)下，不負(fù)市委 、 市政府的重托，盡職盡責(zé)，務(wù)實(shí)創(chuàng)新，科學(xué)設(shè)計(jì)，精心施工，團(tuán)結(jié)協(xié)作，任勞任怨，無(wú)私奉獻(xiàn)，僅用一年半的時(shí)間就圓滿完成了市委 、 市政府交給的階段性任務(wù)，將這一惠及普通百姓的民生工程 ， 建設(shè)成為傳遞黨和政府愛(ài)心的利民工程、溫暖工程和放心工程。在國(guó)家和省市組織的歷次檢查中，均對(duì) 住房保障中心的工作給予了充分肯定， 泰安 市紀(jì)檢監(jiān)察部門對(duì)住房保障中心的反腐倡廉工作給予了高度評(píng)價(jià)， 2009 年 3 月，住房保障中心被 泰安 團(tuán)市委授予 “ 泰安市青年文明號(hào) ” 稱號(hào)。 2、 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)單位 ： （ 1）單位名稱：泰安市惠安住房開(kāi)發(fā)有限公司 （ 2）單位地址：泰安市泰山區(qū)徐家樓街道辦事處 （ 3）注冊(cè)資本： 1000 萬(wàn)元 （ 4）法定代表人：亓中河 （ 5）單位簡(jiǎn)介： 泰安市惠安住房開(kāi)發(fā)有限公司成立于二 00 八年九月，該公司系由泰安市住房保障中心出資 1000 萬(wàn)元組建而成 。 該公司目前擁有職工 10 人 ，其中：高級(jí)工程師 1 人，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師 1 人，工程師 3 人，經(jīng)濟(jì)師 2 人，會(huì)計(jì)師 1 人，助理工程師 1 人，初級(jí)會(huì)計(jì)師 1 人。 泰安市惠安住房開(kāi)發(fā)有限公司主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋銷售等業(yè)務(wù)，目前正在具體實(shí)施泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)項(xiàng)目的管理工作，包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及施工招標(biāo)、項(xiàng)目全過(guò)程管理以及經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售管理等工作。該公司正在實(shí)施的泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房項(xiàng)目建設(shè) ， 是為了改善泰安市城區(qū)低收入家庭住房困難的面貌，該項(xiàng)工程是泰安市構(gòu)建和諧社會(huì)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要內(nèi)容，同時(shí)也是泰安市政府履行住房保障職能、為民辦好事、辦實(shí)事的重要職責(zé) ，市委、 市政 府關(guān)注民生、維護(hù)社會(huì)公平的具體體現(xiàn)。本項(xiàng)工作已經(jīng)得到泰安市政府的高度重視和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。 四 、 項(xiàng)目 可研 報(bào)告編制單位 1、單位名稱：泰安市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 2、單位地址：泰安市岱宗大街 317 號(hào) 3、工程咨詢資格等級(jí)： 丙級(jí) 4、工程咨詢資格等級(jí)證書(shū)編號(hào)： 11820060037 5、發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù) 和范圍 一、可行性研究的依據(jù) 1、國(guó)家及省有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)定； 2、現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定； 3、 國(guó)家發(fā)展 和改革 委員會(huì)關(guān)于項(xiàng)目 可行研究報(bào)告 內(nèi)容和深度 的規(guī)定要求； 4、泰安市新一輪城市總體規(guī)劃； 5、泰安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年 規(guī)劃綱要 ； 6、 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法 （ 泰政發(fā) 200789 號(hào) ） ； 7、 泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法 （ 泰安市政府令 第 135 號(hào) ） 8、 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)； 9、項(xiàng)目承辦單位委托編制本項(xiàng)目 可行研究報(bào)告 的委托書(shū)。 二、可行性研究的范圍 1、項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 2、市場(chǎng) 分析 及建設(shè)規(guī)模 3、建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 4、規(guī)劃 設(shè)計(jì) 方案 5、 節(jié)能方案分析 6、 環(huán)境和生態(tài)影響分析 7、 工程招標(biāo)方案 8、建設(shè) 實(shí)施 與 工程 進(jìn)度安排 9、投資估算 和 資金籌措 10、 社會(huì)影響分析 第三節(jié) 可行性研究的結(jié)論 經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)是我國(guó)各級(jí)政府履行住房保障職能的主要方式，是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的主要形式之一，是實(shí)踐 “ 三個(gè)代表 ” 重要思想的具體體現(xiàn)，它的建設(shè)對(duì)于促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要的作用和現(xiàn)實(shí)意義 ， 其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)項(xiàng)目是泰安市委、市政府 按照 泰政發(fā) 200795 號(hào) 文 解決泰安市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃 而建設(shè)的，是 在已經(jīng)建設(shè)完成兩期 的基礎(chǔ)上進(jìn)一步 切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難，完善住房保障制度，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展 的又一重要舉措 。 一、 項(xiàng)目 建設(shè) 規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地 11.26hm2（合 168.9 畝），居住區(qū)用地 11.13 hm2（合 166.95畝）， 總建筑面積 103207.5 平方米，分為兩部分，其中： 1、住宅部分 總建筑面積為 96299.4 平方米，總套數(shù) 1775 套，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 45841.6平方米，總套數(shù) 746 套；廉租房 50457.8 平方米，總套數(shù) 1029 套。 2、公建部分 總建筑面積為 6908.1 平方米，為會(huì) 所和社區(qū)管理中心以及 商業(yè)服務(wù) 配套建筑。 二、投資估算及資金來(lái)源 本項(xiàng)目總投資為 17416.55 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用為 10925.42 萬(wàn)元，其他費(fèi)用5351.73 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 1139.4 萬(wàn)元。 所需 資金 廉租房投資 全部由泰安市政府財(cái)政投入 ； 經(jīng)濟(jì)適用住房投資由項(xiàng)目承辦單位自有資金投入 1800 萬(wàn)元，其余可滾動(dòng)開(kāi)發(fā)解決。 三、項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 兩 年 ，分 三 期實(shí)施如下： 一期： 2009 年 12 月 2010 年 8 月，完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、征地及勘察設(shè)計(jì)等前期工作，建設(shè) 經(jīng)濟(jì)適用住房 建筑面積 28027.8 平方米 。 二期： 2010 年 5 月 2010 年 12 月，完成 經(jīng)濟(jì)適用房面積 17813.8 平方米，廉租住房面積 13232.8 平方米，公建 4729.7 平方 米 及相應(yīng)的配套設(shè)施 建設(shè)。 三期 ： 2010 年 12 月 2011 年 8 月，完成廉租住房 37225 平方米 ， 公建 2178.4平方米 。 完善相應(yīng)的配套設(shè)施 建設(shè)及 綠化，并通過(guò)有關(guān)部門組織的驗(yàn)收 。 四、項(xiàng)目效益分析 該項(xiàng)目的 建設(shè)符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解 泰安市低收入家庭 住宅緊張的狀況，特別是 滿足 低收入家庭對(duì) 住房的需求，對(duì) 低 收入家庭的生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用。 名稱 工程費(fèi)用 其他費(fèi)用 預(yù)備費(fèi) 總投資 經(jīng)濟(jì)適用住房 5715.86 2613.8 583.08 8912.74 廉租房 5209.56 2737.93 556.32 8503.81 合計(jì) 10925.42 5351.73 1139.4 17416.55 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)下表： 序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 建設(shè)規(guī)模 1.1 規(guī) 劃總用地 平方米 112600 169.8 畝 1.2 建筑面積 平方米 103207.5 1.2.1 住宅建筑 平方米 96299.4 其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 平方米 45841.6 746 戶 廉租住房 平方米 50457.8 1029 戶 1.2.2 公建 平方米 6908.1 1.3 總居住戶數(shù) 戶 1775 1.4 總居住人口 人 5680 2 建筑容積率 0.93 3 建筑密度 % 16.8 4 綠化覆蓋率 % 40.86 5 機(jī)動(dòng)車停車位 輛 387 6 建設(shè)總投資 萬(wàn)元 17416.55 6.1 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 10925.42 6.2 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 5351.73 6.3 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 1139.4 7 經(jīng)濟(jì)適用房 投資利潤(rùn)率 % 3.11 8 經(jīng)濟(jì)適用房 投資利稅率 % 11.56 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 第一節(jié) 泰安市概況 泰安市地處山東省中部，北依省會(huì)濟(jì)南，南臨古城曲阜，東連古齊都淄博，西瀕黃河。東西長(zhǎng)約 176.6 公里，南北寬約 102 公里，總面積 7762 平方公里。泰安因境內(nèi)的泰山而得名，取 泰山安則四海皆安之意，象征國(guó)泰民安。 泰安市現(xiàn)轄泰山、岱岳兩區(qū)，新泰、肥城兩市，寧陽(yáng)、東平兩縣，有 86 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 3700 多個(gè)行政村。 2005 年末總?cè)丝?550.8 萬(wàn)人，其中：男性 279.6 萬(wàn)人，女性 271.2 萬(wàn)人，男女性別比為 50.8： 49.2。年內(nèi)，全市出生 5.9 萬(wàn)人，人口出生率 10.8 ；死亡 3.5 萬(wàn)人，死亡率 6.4 ；人口自然增加 2.4 萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率 4.4 。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北距省會(huì)濟(jì)南 66 公里，南距三孔圣地曲阜 66 公里。城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國(guó)務(wù)院公布的首 批對(duì)外開(kāi)放旅游城市，是首輪國(guó)家衛(wèi)生城市，首批全國(guó)城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，也是著名的歷史文化名城。 泰安市旅游資源得天獨(dú)厚。境內(nèi)泰山融自然景觀與人文景觀于一體，是我國(guó)最早被聯(lián)合國(guó)命名的世界自然與文化遺產(chǎn)。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊(yùn)含著奇險(xiǎn)秀奧等美景，有 “天然山岳公園 ”之美譽(yù)。人文景觀以神為尊，儒、釋、道三派文化相融發(fā)展，經(jīng)過(guò)歷代帝王的封禪祭祀和文人墨客的登臨賦頌，沉積了厚重的文化底蘊(yùn)，被稱為 “ 東方歷史文化寶庫(kù) ” 。每年慕名來(lái)泰山旅游考察的中外游客多達(dá) 800 萬(wàn)人次。 泰安交通便利，科技文化發(fā)達(dá)。京 滬鐵路，京滬、京福高速公路、 104、 105、205、 220 國(guó)道穿境而過(guò)，即將開(kāi)工的京滬高速鐵路縱貫?zāi)媳薄ｋ娫捒芍睋苁澜绺鱾€(gè)國(guó)家和地區(qū)的大中城市。全市現(xiàn)有科研單位 21 所，大專院校 5 所，中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校 23 所，是山東省第三大文化教育中心。 “ 十 一 五 ” 以來(lái)，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)速度逐年加快、效益大幅提升的良好態(tài)勢(shì)， 2008 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP）突破 1500 億元，達(dá)到 1513.3 億元，按可比價(jià)格計(jì)算（下同），比上年增長(zhǎng) 13.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè) 161.1 億元，增長(zhǎng) 2.6%；第二產(chǎn)業(yè) 839.3 億元，增長(zhǎng) 12.5%； 第三產(chǎn)業(yè) 512.9 億元，增長(zhǎng) 18.4%。三次產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)由上年的 10.8： 56.2： 33.0 調(diào)整為 10.6： 55.5： 33.9。人均生產(chǎn)總值達(dá)到 27794元，突破 4000 美元。 第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 一、 是國(guó)家 解決 （中）低收入家庭的住房問(wèn)題，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的重要舉措，是宏觀調(diào)控住房市場(chǎng)的重要手段。 低收入家庭的住房問(wèn)題，是一個(gè)重大的民生問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用住 房和廉租 房建設(shè)是黨中央、國(guó)務(wù)院近年來(lái)推出的順乎百姓安居樂(lè)業(yè)的民心工程、康居工程、德政工程。據(jù) 原 建設(shè)部統(tǒng)計(jì)：近四年來(lái)，全國(guó)城鎮(zhèn)住房年均竣工面積超過(guò) 6 億平方米 。到 2006 年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到 27 平方米。我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積從 1988 年住房制度改革前的不足 7 平方米提高到了現(xiàn)在這個(gè)水平，提高速度如此之快，這在世界過(guò)去 200 余年城市化歷史上是一個(gè)奇跡，這中間經(jīng)濟(jì)適用住房所起的作用是功不可沒(méi)的。 我國(guó)屬于發(fā)展中的國(guó)家，中低收入者所占比例較大，屬于“金字塔”結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)意味著貧富差距大，意味著利益格局的失衡。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的基尼系數(shù)已達(dá) 0.458，超過(guò)了 0.4 國(guó)際警戒標(biāo)準(zhǔn)。從世界各國(guó)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，收入差距加大，易激化社會(huì)矛盾，社會(huì)動(dòng)蕩的危險(xiǎn)性 也 隨 之增強(qiáng)。貧富差距是當(dāng)今社會(huì)的三大問(wèn)題中最大的問(wèn)題。如今中國(guó)最根本、最迫切的問(wèn)題是穩(wěn)定，沒(méi)有穩(wěn)定就沒(méi)有發(fā)展，這也是我黨十六大提出“構(gòu)建和諧社會(huì)”思想的深層次背景。所以我們不能僅僅用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光去分析住房問(wèn)題，它是關(guān)系到我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定與和諧的大問(wèn)題。黨的“三個(gè)代表”一再?gòu)?qiáng)調(diào)：“我們黨始終代表最廣大人民群眾的根本利益，保障廣大民眾的基本權(quán)益和基本生活，是由共產(chǎn)黨的性質(zhì)和根本宗旨決定的?！币簿褪钦f(shuō)，民眾的利益就是黨的利益。 二 、 泰安市城市住房現(xiàn)狀 泰安市作為魯中地區(qū)的重要中心城市之一，近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng) 的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。隨著泰城城市化進(jìn)程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施，到 “ 十一五 ” 末，泰城規(guī)劃面積將從現(xiàn)在的 50 平方公里擴(kuò)大到達(dá)到 100 平方公里，其中建成區(qū)面積 65 平方公 里，人口達(dá)到 65 萬(wàn)；到 2010 年泰安市將跨入大城市行列，城市人口達(dá)到 100 萬(wàn)，城區(qū)面積突破 100 平方公里，城市化水平要從 2000 年的 36%提升到 2010 年的 50%。 根據(jù)泰安市房產(chǎn)管理局 2005 年泰安市房屋普查的數(shù)據(jù)表明，泰安市城區(qū)內(nèi)人均住宅建筑面積小于 16 平方米的共計(jì) 7156 套，小于 8 平民的還有 120 套。 城區(qū)人均擁有居室 0.79 間，距離全面建設(shè)小康社會(huì)的居住目標(biāo)中提出的“人均一間房”尚有一定差距。根據(jù)泰安市城市總體規(guī)劃（ 2004 2020）中指出， 2004 年泰安市中心城區(qū)人口數(shù)為 72.5 萬(wàn)人，按目前的人居居室為 0.79間 /人的比例推算，中心城區(qū)擁有居室約 60 萬(wàn)間，到 2020 年，城市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 125 萬(wàn)人，按“人均一間房”總體目標(biāo)測(cè)算，中心城居室總量要有目前的 60 萬(wàn)間，增長(zhǎng)為 125 萬(wàn)間，任務(wù)非常艱巨。 泰城目前住房閑置量較大，同時(shí)又擁有相當(dāng)數(shù)量的住房困難戶和地域小康住房標(biāo)準(zhǔn)的住戶。為解決這一矛盾 ，今后要進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)發(fā)展中低檔住房，適度發(fā)展高檔住房。實(shí)現(xiàn)高收入者購(gòu)買商品房、低收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房、最低收入者申請(qǐng)廉租住房。 城市化是標(biāo)志一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是 對(duì) 房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影象的重要因素。泰安市是一個(gè)老城區(qū)，資料表明， 1970 年建成的房屋現(xiàn)有 108.4 萬(wàn)平方米，占城區(qū)房屋總建筑面積（ 1036.91 萬(wàn)平方米）的 10.45%， 1970年 1980 年建成的房屋現(xiàn)有 283.32 萬(wàn)平方米，占城區(qū)房屋總建筑面積的 27.32%，這些房子由于建設(shè)較早，不僅建筑功能不能滿 足人滿的日常需要，而且外部也年久失修，與現(xiàn)代化的旅游城市不相適應(yīng)。 舊城改造的老城區(qū)也正是中、低收入者最為集中的地區(qū)，市場(chǎng)上 商品 住宅的供應(yīng)并不能與中、低收入拆遷戶旺盛的購(gòu)房需求相匹配，本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效地推進(jìn)泰安市城市化建設(shè)的進(jìn)程。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、 符合國(guó)家、山東省、泰安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃 中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出“要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，千方百計(jì)擴(kuò)大就業(yè)，加快發(fā)展社會(huì) 事業(yè)，促進(jìn)人類的全 面發(fā)展；更加注重社會(huì)公平，使全體人民共享改革發(fā)展成果；更加注重民主法制建設(shè)，正確處理改革發(fā)展穩(wěn)定的關(guān)系，保持社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。 ” “ 對(duì)在城市已有穩(wěn)定職業(yè)和住所的進(jìn)城務(wù)工人員，要?jiǎng)?chuàng)造條件使之逐步轉(zhuǎn)為城市居民，依法享有當(dāng)?shù)鼐用駪?yīng)有的權(quán)利，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)；對(duì)因城市建設(shè)承包地被征用、完全失去土地的農(nóng)村人口，要轉(zhuǎn)為城市居民，城市政府要負(fù)責(zé)提供就業(yè)援助、技能培訓(xùn)、失業(yè)保險(xiǎn)和最低生活保障等。鼓勵(lì)農(nóng)村人口進(jìn)入中小城市和小城鎮(zhèn)定居，特大城市要從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的源頭入手，形成用經(jīng)濟(jì)辦法等控制人口過(guò)快增長(zhǎng)的機(jī)制?！币?此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合科學(xué)發(fā)展觀的要求，有助于解決城市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和諧社會(huì)的全面建設(shè)，為城市低收入家庭提供了更好的生活居住條件。 山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出“堅(jiān)持從最廣大人民群眾的根本利益出發(fā)謀發(fā)展、搞建設(shè)，著力促進(jìn)充分就業(yè)，增加居民收入，完善社會(huì)保障，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，不斷提高人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平。完善社會(huì)管理和協(xié)調(diào)機(jī)制，加快建設(shè)文明山東、平安山東，促進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明建設(shè)與和諧社會(huì)建設(shè)全面發(fā)展。 ” 該項(xiàng)目的建設(shè)有助于 改善 城市 中低收入家庭生活居住環(huán)境條件的改善，有利于人民群眾物質(zhì)文化生活水平的提高，有利于山東和諧社會(huì)的全面建設(shè)。 泰安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出：“加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對(duì)中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供應(yīng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級(jí)市場(chǎng)。理順租售房比價(jià)關(guān)系，形成梯級(jí)消費(fèi)的良性循環(huán)。深化物業(yè)體制改革，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。 ” “經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和完善廉租住房租金補(bǔ)貼制度工作是市委、市政府關(guān)注民生 、 改善民生、 構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措。 ” 該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)解決泰安低收入家庭住房問(wèn)題，有助于改善和提高他們的生活水平的提高，是政府履行住房保障職能的具體體現(xiàn)。 二、符合泰安城市化發(fā)展方向和規(guī)劃要求 一直以來(lái)，泰安市委、市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和廉租住房制度建設(shè)工作高度重視， 2006 年和 2007 年連續(xù)兩年將此項(xiàng)工作列為為民要辦的實(shí)事之一。 2008 年，市政府以政府令的形式頒布了泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法，確定以貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的方式解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障問(wèn)題。市房產(chǎn)管理部門作為主管部 門，負(fù)責(zé)廉租住房保障管理工 作。辦法出臺(tái)以來(lái)，按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，聯(lián)合有關(guān)部門認(rèn)真組織落實(shí)廉租住房政策。為進(jìn)一步健全和完善住房保障體系，泰安市住房保障中心根據(jù)泰安市低收入住房困難家庭情況， 在 2007 年 已經(jīng)建設(shè) 6.8 萬(wàn) 平方米 經(jīng)濟(jì)適用住房、 2008 年建設(shè) 1.5萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用住房及 5.8 萬(wàn)平方米廉租房的基礎(chǔ)上 ，擬再建設(shè) 9.6 萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房 。因此本項(xiàng)目建設(shè)符合泰安市的總體規(guī)劃，有利于改善解決城市低收入家庭住房困難。 三、符合國(guó)家的相關(guān)政策 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn) (國(guó)發(fā) 200724 號(hào) )中明確指出“黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。”“以鄧小平理論和三個(gè)代表重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求，把解決城市 （ 包括縣城 ） 低收入住房困難作為維護(hù)群眾 利益 的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市 (包括縣城 )低收入家庭住房困難的政策體系?！薄耙猿鞘械褪杖爰彝閷?duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制 度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，力爭(zhēng)到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善”。 四、符合國(guó)家樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀要求 開(kāi)展解決城市低收入家庭的住房困難問(wèn)題是樹(shù)立和落實(shí)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，改善城市低收入家庭的住房條件，提高城市低收入家庭的居民生活質(zhì)量的需要。解決城市低收入家庭的住房困難問(wèn)題，根 據(jù)國(guó)發(fā) 200724 號(hào)文國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭的住房困難的若干意見(jiàn)中明確列為各級(jí)政府下一步工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，符合國(guó)家相關(guān)政策的要求。 目前，泰安市城區(qū)低收入家庭的住房困難現(xiàn)狀，影響了 泰安旅游城市的發(fā)展，不利于 泰安 和諧社會(huì)的建設(shè)。因此，充分利用泰城優(yōu)美的自然環(huán)境，結(jié)合泰安市泰山區(qū)的開(kāi)發(fā)，依據(jù)泰安市城市規(guī)劃要求，進(jìn)行解決城市低收入家庭的 住房困難問(wèn)題，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，并帶動(dòng)附近地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。 由以上分析可以看出，本項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市低收入群體住房緊張的狀況，特別是滿足 泰城 低收入者對(duì)住房的需求，對(duì)提高 泰城 低收入家庭生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用。同時(shí)，還將拉動(dòng)與建筑業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終為推進(jìn)泰安市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到良好的帶 動(dòng)作用。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的、必要的。 第三 章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、趨勢(shì)及存在問(wèn)題 城市化進(jìn)程加快、房改政策的實(shí)施 以及 人民生活水平的提高，促使 泰安 市房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關(guān)系著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。泰安市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了低迷、徘徊、成長(zhǎng)期 ,近兩年出現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 1992 年至 2004 年，全市房地產(chǎn)綜合開(kāi) 發(fā)完成投資 43.27 億元，年均增長(zhǎng) 45.7%。特別是近兩年增勢(shì)異常迅猛，兩年 內(nèi) 房地產(chǎn)投資總額達(dá) 35 億元，是前 10 年投資總額的 4.2 倍，其中： 2003 年完成投資額15.1 億元，比上年增長(zhǎng) 1.4 倍， 2004 年完成投資額 19.9 億元，增長(zhǎng) 31.9%。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)最快的部分，是拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的重要力量。 2、房地產(chǎn)隊(duì)伍不斷壯大。 1992 年，全市有 9 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相繼成立，改變了由政府部門壟斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的局面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止2004 年底全市房地產(chǎn)企業(yè)已增至 115 家。 3、商 品房需求旺盛 ,銷售價(jià)格一路走高。伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，商品房銷售市場(chǎng)出現(xiàn)了熱銷局面，房?jī)r(jià)更是一路攀升。 2004 年全市在建房屋規(guī)模達(dá) 325.8 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 24.8%；商品房銷售面積 86.67 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 39.2%，其中住宅銷售面積 71.82 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 22.3%；商品房屋空置面積 14.65 萬(wàn)平方米 ,比上年下降 34.6%。隨著銷量的增長(zhǎng) ， 泰安房?jī)r(jià)也持續(xù)增長(zhǎng) , 1992 年全市商品房平均銷售價(jià)格只有 460 元 /， 1999 年漲到 930 元 /， 2004 年達(dá)到 1608元 /，目前全市最高房?jī)r(jià)已超過(guò) 5000 元 /。 4、人均住房面積持續(xù)增加，無(wú)房戶逐漸減少。抽樣調(diào)查資料顯示： 1990年，泰安城區(qū)人均住房面積只有 11.71 平方米， 2004 年翻了一翻達(dá) 25.48 平方米。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)分類，在房改前 泰安市 居民大多為公有住房，房改后的 1998 年居 民自有住房率（含擁有部分產(chǎn)權(quán)的自有房）為 72%， 2004 年底自有住房率達(dá)到93%，六年間無(wú)房戶同比縮小了 21 個(gè)百分點(diǎn)。 5、個(gè)人購(gòu)房進(jìn)入零售時(shí)代，居住消費(fèi)比例逐年提高。國(guó)家房改政策的深入、貨幣分房全面實(shí)施及金融住房信貸出臺(tái)等一系列措施，使人們徹底告別了實(shí)物分房的舊體制，住房觀念 由等靠要轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購(gòu)房。 1998-2004 年五年全市銷售商品房總面積為 352.95 萬(wàn)平方米，其中售給個(gè)人 268.17 萬(wàn)平方米，個(gè)人購(gòu)房比例占到 76%，而 2004 年個(gè)人購(gòu)房比例達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的 87.1%。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前全市有 90%的房改房已被居民擁有，泰安市住房消費(fèi)已由集團(tuán)消費(fèi)投資轉(zhuǎn)為完全個(gè)人消費(fèi)、投資。由此帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)逐年提高， 1998 年泰安人均居住消費(fèi) 333 元， 2000 年增加到 512 元， 2004 年達(dá)到 551 元。 6、二手房市場(chǎng)成交活躍，價(jià)格逐年上漲。住房私有率的提高，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)日漸活躍，近年來(lái)成交額 和成交價(jià)格均有較大程度的提高。據(jù)調(diào)查， 2002年，全市二手房成交額為 6.68 億元，平均銷售價(jià)格為 1049 元 /， 2004 年成交額增到 11.26 億元，增長(zhǎng)了近一倍，平均價(jià)格漲到 1272 元 /，上漲 21.3%。 7、住房消費(fèi)信貸逐步擴(kuò)大。銀行按揭服務(wù)的開(kāi)展，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)。當(dāng)前各商業(yè)銀行都加大了消費(fèi)信貸力度，隨著貸款手續(xù)不斷簡(jiǎn)化和完善，泰安個(gè)人住房消費(fèi)貸款呈逐年遞增之勢(shì)。據(jù)對(duì)部分房產(chǎn)公司的調(diào)查，當(dāng)前購(gòu)房者有 60%-80%是通過(guò)銀行按揭買房，居民攢錢買房的陳舊觀念有所轉(zhuǎn)變。 8、居住環(huán)境不斷改善。隨著 “ 藍(lán) 天、青山、碧水、綠色家園 ” 生態(tài)化城市建設(shè)的實(shí)施，居民居住環(huán)境不斷改善，居住質(zhì)量逐年提高。近兩年泰城加大了公園綠地建設(shè)，建成了以東湖公園、南湖公園為代表的公共休閑場(chǎng)所 ,居民居住環(huán)境有很大的改善，特別是隨著一些外地房地產(chǎn)商的進(jìn)駐 ,提升了泰安房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念 ,如新建的龍澤花苑已成為泰城對(duì)外宣傳的標(biāo)志性建筑 ,此外 ,近幾年建成的嘉德現(xiàn)代城、奧泰山莊、新元花園、擂鼓石小區(qū)等住宅，由于設(shè)計(jì)新穎合理、建筑美觀以及良好的居住環(huán)境受到泰城居民的青睞。 二、泰安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 目前泰安房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入上升時(shí)期，突出表現(xiàn)為需求增長(zhǎng)加 快，供求基本平衡，房?jī)r(jià)升勢(shì)確立。隨著住房供應(yīng)的進(jìn)一步改善 、銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年 泰安 市房地產(chǎn)仍將持續(xù)發(fā)展。 1、 泰安 市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。一個(gè)國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)處于起飛階段時(shí)，必須要有房地產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)，這也是全面建設(shè)小康社會(huì)提高居民生活質(zhì)量的必由之路。按照國(guó)際通行的算法，人均建筑面積 30 平方米之前，人均GDP 在 800-1500 美元之間是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時(shí)期。泰安 2004 年底人均住房建筑面積 25.49 平方米，人均 GDP 為 1615 美元，還處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā) 展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會(huì)，并達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，還將有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，因此， 泰安市 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。 2、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求增大。一是居住條件改善的要求增大了市場(chǎng)需求。國(guó)家提出全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，單從居住條件講就是要基本做到戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉(zhuǎn)變。根據(jù)調(diào)查資料顯示， 2004 年泰安城區(qū)有 43%的城市家庭有 3 間或 3 間以上的住房，大部分居民有換購(gòu)住房的需要。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來(lái)房地產(chǎn)的巨大需求。國(guó)際 經(jīng)驗(yàn)表明，城市化程度在 30%-60%之間，房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。 2004 年 泰安市 的城市化水平為 44%，按照市委、市政府提出的 “ 加速推進(jìn)泰安市工業(yè)化和城 鎮(zhèn) 化進(jìn)程 ” 的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果 2008年泰安城市化水平達(dá)到 48%，那么三年間將新增城鎮(zhèn)人口 22 萬(wàn)人，按屆時(shí)人均建筑面積 30 平方米計(jì)算，需要新增住房面積 660 萬(wàn)平方米，相當(dāng)于 2004 年竣工住宅面積的 3 倍， 泰安市 房產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的潛力。三是投資型買房漸成時(shí)尚。我們對(duì) 1992 年到 2004 年間的股票市場(chǎng)、銀行儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行行情進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)， 10 年來(lái)我國(guó)的股票指數(shù)由 700 點(diǎn)增長(zhǎng)到 1200 點(diǎn)，增長(zhǎng)不到 1倍，居民儲(chǔ)蓄利率不斷降低，而 泰安市 商品房?jī)r(jià)格則由 1992 年的 460 元 /增長(zhǎng)到 1478 元 /，上漲 2.2 倍，其投資價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)，近年來(lái)投資型購(gòu)房者越來(lái)越多。隨著 泰安市 城市建設(shè)步伐的不斷加快，一些投資購(gòu)房者對(duì)泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景也充滿了信心，來(lái)泰投資置業(yè)者增多，投資型買房已初露端倪。 3、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上升。今年國(guó)家針對(duì)局部市場(chǎng)過(guò)熱的情況出臺(tái)了調(diào)整房貸利率等調(diào)控政策，泰安房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到大的影響 ，經(jīng)過(guò)短期觀望之后，已步入正常的發(fā) 展軌道。當(dāng)前 泰安市 房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還處于中低消費(fèi)水平，正常的市場(chǎng)消費(fèi)多，投資性、投機(jī)性購(gòu)房比重很小 , 未出現(xiàn) 真正意義上的炒房行為。統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年 1-9 月份，全國(guó)商品房銷售平均單價(jià)到了 4239 元 /，與 泰安市 相鄰的濟(jì)南商品房平均銷售價(jià)格為 3456 元 /，全省青島最高達(dá)到 5487 元 /， 泰安市 銷售價(jià)格為 1724 元 /，在全國(guó)仍處于較低水平。預(yù)計(jì)隨著國(guó)家各項(xiàng)政策的日趨明朗，房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)，在市場(chǎng)需求增加和成本上漲因素的影響下， 泰安市 房?jī)r(jià)將呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展。隨著 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的整合、重新洗牌后，一些小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場(chǎng)，許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系等手段提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，并成為市場(chǎng)強(qiáng)者，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。 三、 泰安市 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題 近幾年， 泰安市 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但仍存在一些機(jī)制性、政策性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，如不及時(shí)解決，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下方面： 1、高檔商品房比例過(guò)大、低價(jià)住房有效供給不足，市場(chǎng) 供求失衡。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一個(gè)痼疾，目前， 泰安市 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)同廣大消費(fèi)者購(gòu)買力之間出現(xiàn)錯(cuò)位現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動(dòng)過(guò)于熱衷高檔商品房的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致高檔商品房樓盤(pán)供應(yīng)過(guò)多、房?jī)r(jià)虛高，超出市場(chǎng)需求和老百姓經(jīng)濟(jì)承受能力，也造成房?jī)r(jià)過(guò)高的假象；與此同時(shí)，由于中低檔住房的利潤(rùn)偏低，很多開(kāi)發(fā)商不愿意開(kāi)發(fā)，再加上經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等針對(duì)中低收入階層的保障性住房政策落實(shí)不夠到位，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)要么規(guī)模過(guò)小、要么價(jià)格過(guò)高、要么標(biāo)準(zhǔn)偏高、要么購(gòu)房資格審查不嚴(yán)，或者兼而有之，增加 了中低收入者買房的難度。 2、房?jī)r(jià)有虛高成分、上漲過(guò)快，超過(guò)消費(fèi)者的承受能力。近兩年，一方面居民消費(fèi) 價(jià)格日趨平穩(wěn)，另一方面則是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。兩年之前泰安最高房?jī)r(jià)超 過(guò) 3000 元時(shí)，好多人感覺(jué)已是天價(jià)，而短短兩年之后，最高房?jī)r(jià)已超過(guò) 5000元，房?jī)r(jià)的連續(xù)攀升且上漲過(guò)快，加重了普通市民、特別是中低收入者買房負(fù)擔(dān)。這種脫離市場(chǎng)規(guī)律的房?jī)r(jià)上漲，造成房屋定位脫離實(shí)際，高價(jià)房過(guò)多，形成了有價(jià)無(wú)市的局面。當(dāng)前的市場(chǎng)，一方面高檔住房相對(duì)較多，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的微 利房偏少并存在社區(qū)服務(wù)不配套、建筑質(zhì)量差等種種問(wèn)題。另一方面，一部分空置 房屋過(guò)高的房?jī)r(jià)被各種力量支撐著不愿降價(jià)出售。 3、存在部分開(kāi)發(fā)商盲目追捧的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)前景看好、加之房?jī)r(jià)連年不斷上漲，相對(duì)于其他行業(yè)的利潤(rùn)率而言，可以說(shuō)近幾年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的暴利已經(jīng)是公開(kāi)的秘密，由此導(dǎo)