【商業(yè)地產(chǎn)】2008年新余房地產(chǎn)市場調(diào)查報告-37PPT

新余房地產(chǎn)調(diào)查報告 2008年中國房地產(chǎn)發(fā)展情況簡紹 2008年前 11個月新余市房地產(chǎn)市場運行基本情況 新余市房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段基本情況分析 新余目前代表樓盤概況 2008年商品房銷售量理性回歸，但仍處上行區(qū)間，自住型需求增長尤其強勁 國家和地方政府的“保增長”政策穩(wěn)定了交易量，“這個冬天不太冷” 供求關(guān)系發(fā)生變化，房價高位小幅回落，但各城市表現(xiàn)有漲有跌 2007年的投資過熱，導致 2008年整體市場供給壓力大 在國家“保增長”政策的主導以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場進一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。 2008年，在國際金融危機的形勢下，中國政府以審慎靈活的宏觀調(diào)控政策，基本上保持了中國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，而對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控則更體現(xiàn)了這種審慎靈活性。 2008年上半年，在國家調(diào)控政策主導下，中國房地產(chǎn)市場逐漸由 2007年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項指標高位調(diào)整，過度需求泡沫得到有效的抑制； 2008年第三季度，市場開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。 我國 08年房地產(chǎn)發(fā)展概述 2007年 11月 -2008年 11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 05000100001500020000250003000020 07 :11 月20 07 :12 月20 08 :2月20 08 :3月20 08 :4月20 08 :5月20 08 :6月20 08 :7月20 08 :8月20 08 :9月20 08 :10 月20 08 :11 月0%5%10%15%20%25%30%35%40%房地產(chǎn)開發(fā)投資額 開發(fā)投資額增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 受 2007年房地產(chǎn)投資過熱的影響，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于 30%的同比增長幅度，而整體市場處于理性回歸的態(tài)勢，宏觀調(diào)控起到了明顯成效。 2007年 11月 -2008年 11月土地購臵開發(fā)面積情況 05000100001500020000250003000035000400004500007:1-1107:1-1208:1-208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-1008:1-11單位：萬平方米- 1 0 %- 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%土地開發(fā)面積 土地購置面積 開發(fā)面積增長率 購置面積增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 與 2007年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比， 2008年，中國土地市場開始恢復理性。土地購臵面積和開發(fā)面積增幅基本趨勢是逐月下降。 2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及土地購臵開發(fā)面積情況 2007年 11月 -2008年 11月竣工 面積、新開工面積、施工面積增長情況 0%5%10%15%20%25%30%35%1-11月1-12月1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月1-10月1-11月竣工面積增長率 施工面積增長率 新開工面積增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 竣工面積、新開工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但總量較大，市場供給壓力仍偏大 2008年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過程，竣工面積、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的 31.6%、 27.2%和 32.1%下降到 1-11月的6.1%、 5.4%和 17.7%， 1-11月新開工面積 8.4億平方米，超過銷售面積 71%，而施工面積 25.5億平方米，相當于前三年平均銷售面積的近 4倍，假設(shè)施工面積中四分之一已經(jīng)作為期房銷售，則剩下的仍需要市場消化 3年。 2008年竣工面積、新開工面積、施工面積增長情況 2007年 11月 -2008年 11月銷售面積及增長情況 01000020000300004000050000600007000080000900002007:11月2007:12月2008:2月2008:3月2008:4月2008:5月2008:6月2008:7月2008:8月2008:9月2008:10月2008:11月-30%-20%-10%0%10%20%30%40%商品房銷售面積( 萬平方米) 銷售面積增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 2001年 -2008年 11月銷售面積及增長情況 0100002000030000400005000060000700002001:11月2002:11月2003:11月2004:11月2005:11月2006:11月2007:11月2008:11月-40%-20%0%20%40%60%80%100%商品房銷售面積 銷售面積增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 2007年商品房的投機熱大幅提升了市場需求，同時也形成了較大的經(jīng)濟泡沫。在國家宏觀調(diào)控政策主導下（同時也不排除國際國內(nèi)多種因素的影響）， 2008年商品房銷售量理性回歸。 我國商品房銷售面積及增長情況 2009年中國房地產(chǎn)市場預測 1 2 3 4 國家和地方政府將加大對 房地產(chǎn)的支持力度，但手 段更加靈活審慎 開發(fā)投資增幅將進一步 下降，房地產(chǎn)企業(yè)債等 融資手段將大行其道 房地產(chǎn)市場成交 量回升，價格將 進一步回歸理性 中國房地 產(chǎn)市場預測 自住型購房繼續(xù)強勁增長，其中改善型購房將成為市場生力軍 中國人民銀行從 11月 27日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各 108個基點。 一方面，房地產(chǎn)是高資產(chǎn)負債率行業(yè)，降息可以大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務費用； 一方面貸款利率的降低有利于減輕貸款購房者的利息支出，間接調(diào)動個人買房的需求，從而刺激房地產(chǎn)的銷售。 降息及下調(diào)存款準備金，將增加銀行 6600億流動性資金 “國十條”出臺：為了應對全球金融危機蔓延對我國實體經(jīng)濟的影響，國務院出臺了擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十項措施，以及落實這些政策措施的七項具體工作，并計劃在 2010年年底前安排 4萬億元投資資金。 房地產(chǎn)市場在 2009年下半年將會出現(xiàn)返春回暖 新余房地產(chǎn)調(diào)查報告 2008年中國房地產(chǎn)發(fā)展情況簡紹 2008年前 11個月新余市房地產(chǎn)市場運行基本情況 新余市房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段基本情況分析 新余目前代表樓盤概況 新余市位于江西省中部偏西，浙贛鐵路西段 東距省會南昌市 150公里，西接宜春市袁州區(qū)，南連吉安市，北毗上高縣、高安市 全市總面積 3178平方公里（占全省總面積的 1.9%） 2007年全市生產(chǎn)總值 278.12億元，比上年增長 15.8%，增速列全省第一 ,連續(xù)六年實現(xiàn) 15%以上增長。 新余地理位臵 新余生活結(jié)構(gòu)與人口分布 A ，城南居住區(qū) 城南居住區(qū)包括浙贛鐵路以南、袁河以北所有城區(qū)范圍，有居住用地 449.43公頃，居民約 13.6萬人（戶籍人口，下同）。人口密度 303人 /公頃，多為不同時期建造的舊式住宅及新建住宅，用地不完整，生活環(huán)境居住質(zhì)量欠佳。房產(chǎn)開發(fā)潛力較小。 B，城北居住區(qū) 城北居住區(qū)包括浙贛鐵路以北，袁河以西所有城區(qū)范圍，有居住用地 426.31公頃，居民約 12.2萬人，人口密度 286人 /公頃。城北整體居住環(huán)境較好 ,是未來行政中心和城市居住發(fā)展的主要方向，開發(fā)力度較大，市場潛力最大。 C，城東居住區(qū) 城東居住區(qū)包括浙贛鐵路以北，袁河以東所有城區(qū)范圍，該區(qū)有較多的城中村，共有居住用地 208.46公頃，居民 1.2萬人。人口密度 58人 /公頃。隨著城市的改造，近年本區(qū)發(fā)展較快，住宅市場有待開發(fā)。 D，仙來居住區(qū) 仙來居住區(qū)共有居住用地186.43公頃，大部分為農(nóng)村居民點，居民 1.9萬人。人口密度102人 /公頃。 新余市城區(qū)現(xiàn)狀居住用地總面積 1270.63公頃，占城市總用地的 40.05%，人均居住用地面積 36.03m2。 城區(qū)居住用地相對集中，主要分布于城南和城北，以及城東小部分。 新余南北城區(qū)劃分 新余以鐵路線為界 形成城南和城北兩個區(qū)域中心 新余市鋼鐵等重工業(yè)主要分布在此，環(huán)境質(zhì)量較差，生活空間自然環(huán)境污染嚴重，不適合現(xiàn)代人居要求，開發(fā)力度較小，主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，多是大型超市，酒店，商業(yè)街等商業(yè)開發(fā)，輔助有一些規(guī)模較小的樓盤。 隨著新余城市的北闊，城北孔目江新城區(qū)建設(shè)越來越完善，城北地產(chǎn)開發(fā)力度加大，產(chǎn)品素質(zhì)較高，集合了目前新余市幾個最大規(guī)模的地產(chǎn)項目。 城北為行政、文化區(qū)域，以新余市政府和各部、委、局的機關(guān)辦事機構(gòu)為主，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。 城南以商業(yè)、貿(mào)易、餐飲、娛樂業(yè)為主，商業(yè)氣氛較濃厚，居住密度較高。 城北區(qū)域 城南區(qū)域 2008年 1至 11月新余市房地產(chǎn)市場運行基本情況 商品房新開工面積、竣工面積情況 2008年 1至 11月，全市商品房新開工面積 119.28萬 ， 比去年同期下降 2.45% 其中商品住宅竣工面積 22.86萬 ，商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓竣工面積 9.16萬 。 其中商品住宅新開工面積 103.83萬 ，商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓新開工面積 15.45萬。 2008年 1至 11月全市商品房竣工面積 32.02萬 ，比去年同期下降 66.14% 單位：萬 單位：萬 2008年 1至 11月，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 13.72億元，比去年同期下降 21.96% 其中完成商品住宅投資 10.52億元 ,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 76.67%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2008年以來我市房地產(chǎn)開發(fā)投資較去年同期有所回落 ； 住宅建設(shè)投資仍處于主導地位。 單位：億元 2008年 1至 11月，全市共完成土地開發(fā)面積 45.77萬，比去年同期下降 48.65%。 土地開發(fā)面積情況、二手房交易情況 2008年 1至 11月，全市二手房成交面積 20.65萬，成交金額20444.36萬元，成交套數(shù) 1752套，成交面積比去年同期下降18.57%。 其中，二手房住宅成交面積 13.43萬，成交金額 13122.82萬元，成交套數(shù) 1457套，成交面積比去年同期下降 37.88%。 土地開發(fā)面積情況 二手房交易面積情況 單位：萬 單位：萬 商品房銷（預）售情況（ 1） 2008年 1至 11月份商品房存量為 95.77萬 ,其中商品住宅存量為 78.92萬。 11月份商品房供銷比為 100：12.71。 2008年 1至 11月 ,全市共批準商品房預售許可項目 38個 ,批準預售面積 142.06萬 ,其中商品住宅批準預售面積122.26萬 2008年 1至 11月 ,全市商品房銷（預）售備案面積46.29萬 , 其中商品住宅銷（預）售備案 40.46萬 從商品住宅分面積銷售情況看， 2008年 11月 全市商品住宅銷（預）售備案 259套，套型面積 90 -144 的商品住宅備案依然占據(jù)主流。 商品房銷（預）售情況（ 2） 從商品住宅分區(qū)銷售情況看，全市商品住宅銷（預）售備案 259套，其中城南區(qū)備案成交 78套，城北區(qū)備案成交 122套，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)備案成交 59套 從商品住宅銷（預）售備案情況看，90 /套以下備案比例較上月有較大提高 ,套型面積 90 -144的商品住宅備案依然占據(jù)主流。 2008年 11月商品住宅分區(qū)銷售情況 全市商品住宅銷（預）售備案 193套 備案成交 成交面積 成交均價 城南區(qū) 78套 0.73萬 1999元 / 城北區(qū) 122套 1.49萬 2110元 / 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 59套 0.67萬 1600元 / 2008年 11月商品住宅分面積銷售情況 全市商品住宅銷（預）售備案 193套 備案成交 占總套數(shù) 90 /套以下 68套 26.25% 90 -120 /套 53套 20.46% 120 -144 /套 119套 45.95% 144 /套以上 19套 7.34% 2008年 11月商品住宅分區(qū)、分面積銷售情況 新余房地產(chǎn)調(diào)查報告 2008年中國房地產(chǎn)發(fā)展情況簡紹 2008年前 11個月新余市房地產(chǎn)市場運行基本情況 新余市房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段基本情況分析 新余目前代表樓盤概況 宏觀調(diào)控政策作 全球經(jīng)濟下滑 緊縮的貨幣政策 國家宏觀調(diào)控政策作 用的顯現(xiàn)，目前新余 市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn) 較為濃厚的觀望氣氛 全球經(jīng)濟下滑已經(jīng)波及 國內(nèi)經(jīng)濟，使得國內(nèi)經(jīng) 濟增長預期存在一定程 度的不明 確 目前緊縮的貨幣政策， 也使得目前新余市房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與交易 的資金來源出現(xiàn)一定 的困難 新余市房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段基本情況分析 2、商品房供應持續(xù)增加，購房需求仍顯低迷。 今年以來全市共批準預售面積 83.49萬 ,而全市商品房銷（預）售備案面積僅為 37.77萬 ，商品房存量已經(jīng)遠遠大于銷售量。 全市商品住宅均價今年以來總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，主要原因還在土地與建安成本的增加壓縮了房價下跌的空間，被動性住房需求依然是市場上的主流。 1、自住性需求比例提升，有利于房價走勢平穩(wěn)。 對 07年房價的高位運行，國家出臺一系列房地產(chǎn)政策將分別從土地、稅收以及金融三個方面對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，也即對房地產(chǎn)開發(fā)、流通、供需等環(huán)節(jié)進行了規(guī)范，使得房價走勢愈趨平穩(wěn)。 營銷活動方式 新余市目前房產(chǎn)營銷方式比較多樣化 ,SP銷售策略運用廣泛。 主要的活動方式是 VIP升值卡的認購。在新余目前幾個代表性的品質(zhì)樓盤中，多是采用限制性認購方式，顧客購得升值卡后，可以預先享受選房待遇。 行銷優(yōu)惠政策：行銷方式分三種，一次性付款，分期付款、按揭。 新余房產(chǎn)的前景很好，營銷大多采取以上優(yōu)惠政策 ,但很少采取在價格上的讓利。 營銷策略分析 C、按揭 9.9折 B、分期付款 9.8折 A、一次性付款 9.7或 9.8折。 A、售樓處的設(shè)臵 從調(diào)查來看，新余房地產(chǎn)很注重銷售處外在形象的包裝，很多銷售中心都根據(jù)自己的樓盤特點，營造不同的營銷氛圍，從而達到銷售處和樓盤特色賣點相契合。由于新余大型樓盤較多，所以銷售中心設(shè)臵品位較高，多數(shù)樓盤都采取在自己開發(fā)現(xiàn)場設(shè)臵銷售中心，讓銷售的同時給自己樓盤提升知名度。 形象包裝 營銷中心包裝 B、銷售人員專業(yè)素質(zhì) 由于市場開發(fā)力度較大，所以從明前新余銷售人員專業(yè)素質(zhì)來看，銷售能力普遍較高，對本項目的特色賣點把握明確，有很好的專業(yè)能力。但從整體禮儀和服裝看，并不能走到完美的統(tǒng)一。在一些大盤，由于樓盤銷售形式非常好，銷售人員一般不會主動拉攏客戶，甚至出現(xiàn)店大欺客的尷尬局面。也很難看到團隊著裝。 新余已經(jīng)逐步進入大盤時代 , 地產(chǎn)逐步進入營銷專業(yè)化，廣告推廣形式較多 形象包裝 廣告推廣水平 -廣告推廣形式 廣告推廣形式 特點 銷售中心的廣告設(shè)臵 符合自己產(chǎn)品特色，營造特色賣點 項目施工處墻體廣告 告知目標受眾，提高自己的知名度 地方電視廣告 受眾較多，多是給自己樓盤量身定做的 MV回放。多是一些規(guī)模大中型樓盤 短信廣告 輻射面較廣，很能起到宣傳效果，幾乎大小規(guī)模樓盤都會運用 跨路廣告牌 跨路廣告牌分布在市區(qū)各個位臵，大盤多在市中心林立大型廣告路牌。代表有北湖星城，月亮灣，春龍，湖畔豪園等城北大規(guī)模樓盤。但相比起一線二線城市來看，廣告牌形式單一。 DM夾報 該方式是把廣告?zhèn)鞑ソo目標受眾的最好方式，針對性較強，被各個檔次的房地產(chǎn)開發(fā)看好。 宣傳單頁發(fā)放 多是一些位臵偏遠，在市郊的中小樓盤，由于開發(fā)位臵人流量較小，宣傳方式受到限制，又因宣傳費用有限，只能用這種初級宣傳方式。 下鄉(xiāng)宣傳 多是一些中小盤，消費檔次較底 網(wǎng)略宣傳 新余房產(chǎn)在網(wǎng)略宣傳上力度較大，在網(wǎng)上發(fā)布消息的多是中大型樓盤，由于地產(chǎn)開發(fā)相對成熟，新余網(wǎng)略消息比較透明，各個項目的情況清晰分明，給消費者提供很好的參考消息。 道旗廣告宣傳 多是一些較大型樓盤 流動車體廣告 目前看到在公交車上做廣告的樓盤較少，多是一些大盤 從目前新余目前樓盤整體策劃水平看，策劃代理商的素質(zhì)較高。多是聘請杭州和廣州等前線城市的專業(yè)策劃公司。由于策劃公司沒有受到新余本土化的限制，融入了前衛(wèi)策劃設(shè)計風格，所以項目差異化賣點明顯，不會人云亦云。新余樓盤樓書設(shè)計風格多樣，從質(zhì)樸到高貴，從保守到前衛(wèi)，大小不同，賣點明顯體現(xiàn)。但市場總體水平差距較大。 形象包裝 廣告推廣水平 -策劃代理商的專業(yè)素質(zhì) 品牌意識增強，品牌 建設(shè)開始提上戰(zhàn)略日程 前衛(wèi)策劃風格 樓盤 差異較大 物業(yè)管理 基礎(chǔ)物業(yè)配套 物業(yè)類型 ： 主力開發(fā)物業(yè)類型為多層，小高層和高層的開發(fā)量提升速度較快。 戶型設(shè)計水平 ： 戶型設(shè)計特色分明，人居觀念融合其中，樓盤之間差異化大。主打戶型為 3房 2廳，面積從 110 140平方米不等。 會所的設(shè)臵 :設(shè)臵會所，豐富業(yè)主的生活，提升業(yè)主的生活品質(zhì)。 社區(qū)景觀組團 ： 社區(qū)內(nèi)設(shè)臵以生態(tài)為本，進行園林規(guī)劃，水景規(guī)劃，人文歷史規(guī)劃，異域風情規(guī)劃等，提升社區(qū)精神文化內(nèi)。 車庫柴棚間的設(shè)計 :樓盤基本都設(shè)臵地下車庫，地下停車位較多。 柴棚間的設(shè)臵： 每套房子固定捆綁一個柴棚間 其它 :暨陽 世紀城中，統(tǒng)一為每戶都安裝了太陽能熱水系統(tǒng)和單元式中水系統(tǒng)。 新余城市總體經(jīng)濟水平較高，消費者的觀念逐步向成熟地產(chǎn)靠攏。從目前總體情況看，新余樓盤物業(yè)配套合理前衛(wèi)，正逐步向前線城市靠攏。 物業(yè)管理 物業(yè)管理水平 物業(yè)收費標準 物業(yè)管理配套 物業(yè)管理公司 新余較大樓盤都已經(jīng)實現(xiàn)系統(tǒng)化管理，小區(qū)內(nèi)安防系統(tǒng)的主要硬件設(shè)施包括：單元可視對講門門禁系統(tǒng)，居家報警系統(tǒng)和進戶門磁控開關(guān)（由業(yè)主選擇安裝），周界紅外報警系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)主要干道電視控制系統(tǒng)，24小時巡更系統(tǒng)。 新余大樓盤都很注重物業(yè)管理公司的水平，一般都聘請江西地區(qū)知名度較高的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司的業(yè)務素質(zhì)較高，給業(yè)主的生活提供了良好的質(zhì)量保證。 0.8 0.3元不等 物業(yè)管 理水平 新余房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 新余開發(fā)商對樓盤的售后服務和住宅小區(qū)的物業(yè)管理重視程度日益提高，把物業(yè)管理看作是樓盤再開發(fā)和銷售的無形資產(chǎn)，力求品牌效應。 競爭不只關(guān)注戶型、樓層、地段，而且更多開始從服務、教育等相關(guān)方面得到體現(xiàn)，這也說明新余的消費者購房越來越理性。 從單純提供居住空間進化到提供精神和物質(zhì)相結(jié)合的生活方式。 隨著 “ 尊師重教 ” 風氣的盛行，家長們越來越重視子女的教育問題，教育費用的支出在市民可支配收入中占到相當大的比例。為了提升競爭力，新余的開發(fā)商也亮出 “ 教育牌” 。 “ 暨陽房產(chǎn) ” 就建立了一座為業(yè)主子女配備的現(xiàn)代化小學。 教 育 “ 買房看環(huán)境 ” 已成為購房者關(guān)注的重要因素。近兩年的新余樓市表現(xiàn)一種趨勢：關(guān)注大環(huán)境和小環(huán)境相和諧的樓盤，在銷售中就特別 “ 吃香 ” 。環(huán)境提升樓盤人氣，并發(fā)揮生態(tài)效益，促進樓盤熱銷。 環(huán) 境 經(jīng)濟的發(fā)展，人們對住宅的要求不僅僅是為了滿足居住功能，更多是為了選擇一種生活，選擇一種文化。 6年，新余房地產(chǎn)行業(yè)已由原來產(chǎn)品的競爭，逐漸加入了 “ 文化的競爭 ” ，營造獨具特色的社區(qū)文化已成為發(fā)展商提升樓盤競爭力的重要因素。 文 化 樓市在不斷發(fā)展和成熟的過程中，亦完全由單純的物業(yè)銷售上升為一種服務的銷售、觀念的銷售，而現(xiàn)在樓盤的物業(yè)管理及售后服務恰恰成為銷售中的關(guān)鍵因素，目前新余已有比較成熟的樓盤，把物業(yè)管理作為一個要素融入開發(fā)、銷售之中。 服 務 “ 買房就是買生活方式 ” 關(guān)注子女成長 舒適業(yè)主生活 提升居住品質(zhì) 營造精神內(nèi)涵 新余房地產(chǎn)調(diào)查報告 2008年中國房地產(chǎn)發(fā)展情況簡紹 2008年前 11個月新余市房地產(chǎn)市場運行基本情況 新余市房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段基本情況分析 新余目前代表樓盤概況 新余目前代表樓盤概況 城南區(qū)樓盤概況 城南樓盤多以商業(yè)地產(chǎn)為主，代表性樓盤有凱悅?cè)A城，洪客隆商業(yè)街等。另有一些規(guī)模較小或品質(zhì)較底的樓盤，代表樓盤為百花湖星城，嘉禾苑等。 城北區(qū)樓盤概況 城北區(qū)有城北老區(qū)和城北新區(qū)之分 城北老區(qū)開發(fā)力度相對城北新區(qū)來說較小，主要在城市繁華地帶開發(fā)了商業(yè)廣場，商務寫字樓和一些中小型性質(zhì)的住宅。代表性樓盤為復興商務大廈，人民廣場購物公園等；代表性住宅項目為翰林苑，中大，水岸麗景和中大，奧林園。 城北新區(qū)開發(fā)力度較大，是新余目前樓市最熱的集中地帶，主要以規(guī)模性開發(fā)為主，樓盤素質(zhì)較高代表樓盤為暨陽項為目工程，北湖星城項目，月亮灣項目，春龍，湖畔豪園項目，加州，國際公館項目等。 新余目前代表樓盤概況 概況 位于新余市商業(yè)價值最高的商業(yè)區(qū)，處于新余市傳統(tǒng)的兩大商業(yè)街 勝利北路和勞動南路之間區(qū)域，是新余市的核心商圈的中心，享有市區(qū)的便利地理位臵，區(qū)位優(yōu)勢無可比擬。集購物、美食、休閑、娛樂、觀光、文化多功能于一體，是目前新余市業(yè)態(tài)最豐富、經(jīng)營內(nèi)容最全面的大型商業(yè)項目。 物業(yè)地址 東湖區(qū)新余市勝利北路火車站前進 100米 規(guī)模 商業(yè)規(guī)模超六萬平方米，是目前勝利商圈沿街一帶最大的一幅商業(yè)開發(fā)地，其 “ 商業(yè)旗艦 ” 的規(guī)模效應，將給項目帶來巨大的品牌、經(jīng)濟效益。 開發(fā)商 洪客隆集團 樓盤銷售動態(tài) 住宅銷售完畢，商鋪一層基本入駐，二層基本空臵，項目正在招商中。 洪客隆商業(yè)街 概況 項目地處新余中心城區(qū)，緊鄰火車站，洪客隆商業(yè)街等，周邊商機成熟，市場潛力最大，是目前新余商鋪售價最貴的項目。 物業(yè)地址 東湖區(qū)新余市勝利北路火車站旁 營銷策劃 銘勝地產(chǎn)營銷機構(gòu) 規(guī)模 占地面積： 5152.17平方米；建筑面積： 33456平方米 商用面積： 9572平方米；住宅面積： 9572平方米；酒店公寓： 8447平方米 開發(fā)商 新余市鑫泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤銷售動態(tài) 一層店面銷售價格 3 4萬元 /平方米；商場二樓商鋪 6900元 /平方米；三樓商鋪 6600元 /平方米；住房均價 2080元 /平方米。 凱悅?cè)A城 新余目前代表樓盤概況 概況 綠地面積： 9586.8平方米；總建筑面積： 59211平方米；建筑密度： 32.5% 容積率 :2.05；綠地率： 33.2% 物業(yè)地址 人民北路西 規(guī)模 總用地面積： 28876.19 平方米；建筑占地面積： 9384.76平方米 開發(fā)商 江西省新余市超力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤銷售動態(tài) 已經(jīng)售完 . 6樓價格 1800元 /平方米。 百花湖星城 概況 項目概況： 城南首座江南園林高尚精品住宅小區(qū)。 本樓盤所處位臵偏僻，在城市邊緣，和新余鋼鐵廠相隔不遠，空氣污染嚴重，由于沒有順應城市規(guī)劃，未來升值空間較小。 建筑結(jié)構(gòu)： 全框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)地址 五一南路，城北五金工業(yè)區(qū) 規(guī)模 占地面積： 75畝。 樓盤銷售動態(tài) 樓盤尚屬籌備階段，一期即將推出，項目最底銷售價格為 1400元 /平方米。 嘉禾苑 概況 項目概況： 建設(shè)面積 3700平方米，總建筑面積 24000多平方米，樓層 24層，層高 90米，總投資約4000萬元，將建成目前城北第一高樓，也是目前全市惟一一幢開放式甲級寫字樓。項目銷售價格：均價 3000/平方米。 復興商務大廈 新余目前代表樓盤概況 概況 項目物業(yè)類型，多層，小高層，高層。綠化率： 45.8%。項目價格未定，預計 7月中旬開盤。 物業(yè)地址 新余市仰天西大道 城北五金工業(yè)區(qū) 開發(fā)商 中外建（新余）投資臵業(yè)有限公司 規(guī)模 項目占地面積 85畝，總建筑面積 11萬平方米。 樓盤銷售動態(tài) 項目廣告主打語：陽光加州，榮耀全城 銷售電話： 0790 7066666 加州，國際公館項目 人民廣場購物公園 概況 建于人民廣場的人民廣場商業(yè)城作為政府重點工程之一，由實力雄厚的力高偉業(yè)投資 1.3億巨資傾力打造的扛鼎之作。項目總建筑面積近 6萬平米，集購物、旅游、餐飲、文化、娛樂、休閑、展示于一體，是新余首創(chuàng)的 24小時指向性消費的購物公園。項目分二層，地上、地下各一層商業(yè)，頂上為供市民娛樂休閑的人民廣場升級版，打造新余人自己的購物公園。是新余規(guī)模最大，形象、檔次較高，最具品牌號召的商業(yè)項目。 新余目前代表樓盤概況 概況 項目位于新城北開發(fā)區(qū)，和北湖花園以北，屬于市郊。項目是別墅式公寓，社區(qū)內(nèi)組團合理，環(huán)境很好。物業(yè)品質(zhì)很高，但社區(qū)周邊市政配套并不成熟。目前項目一期開發(fā)完畢，二期正在建設(shè)中。項目規(guī)模中上等。 物業(yè)管理公司 香港名家物業(yè)管理（江西）有限公司 開發(fā)商 新余市北湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 全程策劃 杭州青鳥廣告 樓盤銷售動態(tài) 項目廣告主打語：湖光照亮生活 春龍，湖畔豪園項目 概況 項目總開發(fā)面積 170畝，和北湖星城隔路相望。項目開發(fā) 1期， 2期，開發(fā)是從邊界向四周圍和。項目品質(zhì)一般，由于目前開發(fā)中出現(xiàn)問題，整個樓盤并不是很理想。 物業(yè)管理公司 港聯(lián)（中國）物業(yè) 開發(fā)商 洪隆新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤銷售動態(tài) 項目廣告主打語：新余后花園，我的風景家 銷售電話： 6499999 月亮灣項目 新余目前代表樓盤概況 北湖星城項目 概況 由實力開發(fā)商康居（新余）企業(yè)發(fā)展有限公司、發(fā)展商香港康盛國際投資有限公司全新打造的新余首席最大規(guī)模水景生態(tài)住宅小區(qū)。項目占地面積約 200畝，總建筑面積 20余萬平方米，小區(qū)綠化覆蓋率達 40%，盡顯園林風范，毗鄰 28萬平方米北湖水景。小區(qū)規(guī)劃建設(shè)多層 53棟，小高層 2棟，高層 4棟，住宅總套數(shù) 1388套，居住人口 4581人。 基礎(chǔ)設(shè)施 200米商業(yè)休閑步行街、 30000平方米超大園林景觀、 15000平方米超大中央園林、 28萬平方米北湖風光展現(xiàn)精彩園林水岸生活；雙層獨立豪華會所、健身器械運動場所、兒童游樂園、閱覽室、茶吧，體驗全新 “ 泛會所 ” 概念。大型泳池、幼兒園、停車場、休閑廣場、健康步道、品牌物管，完美配套。 物業(yè)地址： 城北新城區(qū)，東臨 30米寬繁華的長青北路 交通狀況 長青北路、北湖中路、仰天大道環(huán)繞四周，交通便利，區(qū)位優(yōu)越。 規(guī)模 項目占地面積 85畝，總建筑面積 11萬平方米。 樓盤銷售動態(tài) 本樓盤是新余大規(guī)模開發(fā)中最成功的典型案例，目前樓盤開發(fā)已到尾期，第四期所剩無幾，項目四期是全框架結(jié)構(gòu)，一樓 1700元 /平方米，均價 2100元 /平方米。小高層均價 2300元 /平方米。五期為4棟高層 1棟小高層，估計最底價格為 3000元 /平方米。 廣告主打語：你的行動，別人的旗臶 售樓電話： 6499666 6499888 新余目前代表樓盤概況 概況 本項目是新余最大的規(guī)模性開發(fā)樓盤，位于城北孔目江新區(qū)，預計總開發(fā)面積 1700畝，項目分四期開發(fā)， 一期為暨陽 世紀城，已經(jīng)銷售完畢；二期暨陽 玫瑰城，目前所剩物業(yè)較少；三期暨陽 歐雅城，下個月即將開盤，隨后開盤的是暨陽 世紀城二期；四期暨陽 翡翠城正在籌備中。 暨陽 玫瑰城位于孔目江暨陽中心區(qū)中段靠東，與孔目江隔街相望。占地約 92畝，建筑面積約 9.6萬平方米，綠地率 42%，容積率 1.56，地下車位 190個，戶型 95-183平方米，部分躍層。暨陽 玫瑰城秉承世紀城的開發(fā)理念，走節(jié)能環(huán)保路線，走審美與功能相結(jié)合的路線，努力在綜合品質(zhì)上優(yōu)于世紀城。 暨陽 歐雅城位于孔目江暨陽中心區(qū)中段靠西，與玫瑰城相望。占地約 191畝，建筑面積約23萬平方米，綠地率 40%，容積率 1.7。暨陽 歐雅城是暨陽中心區(qū)的中端產(chǎn)品，其建筑風格和規(guī)劃品質(zhì)更適合廣大消費者的消費水平 開發(fā)商 新余市暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)地址 城北新城區(qū)，東臨 30米寬繁華的長青北路 營銷策劃 杭州星空廣告?zhèn)髅接邢薰?樓盤銷售動態(tài) 玫瑰城的銷售價格為 3 4樓為 2400元 /平方米， 6樓送頂層價格為 2900 2400元 /平方米。 廣告主打語：上善之居，彌綸天地之道 售樓電話： 0790 6425661， 6425662 暨陽商業(yè)街的租金水平： 15元 25元 /平方米 暨陽項目工程 新余目前代表樓盤概況 中大，水岸麗景 概況 用地面積： 1.15萬平方米；總建筑面積： 3.52米；建筑占地面積 0.33萬平方米；容積率 3.06；建筑密度 28.7；綠化率 33.6。 項目由小高層和多層組成，小高層的銷售價格最高為 1750元 /平方米，售價格最高為 1710/平方米，商鋪的銷售價格 3000元 /平方米。 概況 項目位于城北新舊城區(qū)的交界處，和暨陽 世紀城一墻之隔，毗鄰新余市一中，區(qū)位優(yōu)勢明顯總開發(fā) 17棟， 560套。物業(yè)類型有多層，高層，小高層。目前還未定價，估計多層價格為 1800元 /平方米，高層價格為 2300 2800元 /平方米。 項目地址 仙來東大道 99號市郵政局對面 開發(fā)商 江西港信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤銷售動態(tài) 整合推廣：南昌蔚藍數(shù)碼 廣告主打語：翰林世家，書香門第 翰林苑 新余目前代表樓盤概況 樓盤名 位臵 面積 主力樓層 銷售均價 銷售率 主力戶型 開盤日期 鋼都現(xiàn)代城 新鋼一中對面 11948.65 多層、小高層 2200 93% 三室兩廳 二室兩廳 2008-04-26 暨陽 歐雅新城 中山路以西、科環(huán)路以南、北湖東路以北 142497.60 多層、小高層 2460 53% 三室兩廳 二室兩廳 2007-07-21 北湖星城 長青北路 186421.04 多層、小高層 2100 92% 三室兩廳 二室兩廳 2004-09-19 春龍 湖畔豪園 科環(huán)路 101271.80 多層、小高層 2200 85% 三室兩廳 二室兩廳 2006-01-1 書香門地 仙來東大道 65836.90 多層、小高層 2230 91% 三室兩廳 二室兩廳 2007-06-21 地王城市廣場 勝利北路 71934.00 高層 2450 35% 三室兩廳 2007-05-1 暨陽 世紀城 市孔目江以西 96575.53 多層、小高層 2200 98% 三室兩廳 二室兩廳 2005-11-1 新余其他樓盤 聚龍花園 新欣大道 60259.48 多層、小高層 2200 90% 三室兩廳 二室兩廳 2005-05-1 中大 奧林園 勞動北路新紡大門對面 48526.78 小高層 2000 99% 三室兩廳 二室兩廳 2005-12-24 綠景水岸一期 科環(huán)路 約 260000 多層、小高層 2300 66% 三室兩廳 二室兩廳 2007-10-01 名門世家 新余市北湖中路以北、北湖賓館以東 42491.18 高層 2380 58% 三室兩廳 2008-04-19 香榭綠洲 渝東大道 49826.40 小高層、高層 2300 30% 三室兩廳 2008-01-1 北湖名門世家 新余市北湖中路以北、北湖賓館以東 42491.18 高層 2300 40 大戶型 2008-04-19 加州公館 市仰天西大道南側(cè) 112130.35 多層、小高層 2200 70 小戶型 2007-9-16 格林風情 新欣南大道 53734.04 多層、小高層 2180 30 小戶型 2008-01-1 新余其他樓盤 房地產(chǎn)銷售 流程培訓課件 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 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