【商業(yè)地產(chǎn)】成都花園上城地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略-75PPT

成都花園 上城價(jià)格策略 目錄 價(jià)格策略 產(chǎn)品解讀 客戶分析 市場(chǎng)背景 匯報(bào)目的 第一部分：匯報(bào)目的 通過(guò)市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品以及本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的綜合分析得出成都花園 上城 的價(jià)格策略，通過(guò)市場(chǎng)比較法得出本項(xiàng)目的面市測(cè)試價(jià)格。 第二部分：市場(chǎng)背景 宏觀市場(chǎng)背景 典型競(jìng)品樓盤比較 宏觀市場(chǎng) 0102030400 6 年1 - 8 月各月商品住宅供應(yīng)與成交對(duì)比情況供應(yīng)成交供應(yīng) 13.34 3.48 27.7 16.64 19.14 32.21 35.83 26.85成交 20.7 14.55 19.46 21.36 23.16 20.3 25.31 20.321月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月供應(yīng) 13.34 3.48 27.7 16.64 19.14 32.21 35.83 26.85成交 20.7 14.55 19.46 21.36 23.16 20.3 25.31 20.32供銷比 0.64 0.24 1.42 0.78 0.83 1.59 1.42 1.321、 2、 4、 5月市場(chǎng)供應(yīng)量低于成交量，供銷比小于 1 3、 6、 7、 8月市場(chǎng)供應(yīng)量高于成交量，供銷比大于 1。 06年 1-8月城西住宅市場(chǎng)分析 06年 1-8月五城區(qū)商品住宅二至三環(huán)之間供應(yīng)與成交量均占第一位 二至三環(huán)之間商品住宅供銷比為 0.9995，供應(yīng)量略小于成交量。 01002003000 6 年1 - 8 月五城區(qū)商品住宅環(huán)域供應(yīng)與成交對(duì)比情況供應(yīng)成交供應(yīng) 4.98 11.18 44.39 277.98 147.47成交 28.75 16.71 67.56 278.13 115.83內(nèi)環(huán)以 內(nèi)至一 一至二 二至三 三環(huán)以06年 1-8月城西住宅市場(chǎng)分析 06年 1-8月城西住宅市場(chǎng)分析 132.96138.82 138.53151.64175.18 165.1634.02 29.26010020006年1-8月五城區(qū)商品住宅方位成交與交易對(duì)比情況供應(yīng)成交供應(yīng) 132.96 138.53 175.18 34.02成交 138.82 151.64 165.16 29.26城東 城南 城西 城北06年 1-8月五城區(qū)商品住宅城西供應(yīng)與成交量均占第一位 城西商品住宅供銷比為 1.06，供應(yīng)量略大于成交量。 0 6 年1 - 8 月五城區(qū)商品房成交價(jià)格走勢(shì)34003600380040004200440046004800商品房住宅商品房 4318 4247 4363 4230 4639 4481 4515 4593住宅 3977 3932 4001 4058 4167 4392 4339 43361月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月2006年 1月至 8月五城區(qū)商品房成交價(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢(shì) 06年 1-8月城西住宅市場(chǎng)分析 1 8月住宅價(jià)格上漲 9.5 價(jià)格月均遞增速度： 1.1 0 6 年1 - 8 月五城區(qū)住宅環(huán)域成交均價(jià)37003800390040004100420043004400450046004700成交均價(jià)成交均價(jià) 4584 4537 4605 4033 4050內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)至一環(huán) 一至二環(huán) 二至三環(huán) 三環(huán)以外二環(huán)至三環(huán)之間成交均價(jià)為： 4033元 / 06年 1-8月城西住宅市場(chǎng)分析 0 6 年1 - 8 月五城區(qū)商品住宅成交均價(jià)010002000300040005000成交均價(jià)成交均價(jià) 3710 4345 4445 3535城東 城南 城西 城北城西成交均價(jià)為： 4445元 / 06年 1-8月城西住宅市場(chǎng)分析 1. 1、 2、 4、 5月市場(chǎng)供應(yīng)量低于成交量，供銷比小于 1 3、 6、 7、 8月市場(chǎng)供應(yīng)量高于成交量，供銷比大于 1。 2. 06年 1-8月二至三環(huán)間，供銷比為 0.9995 3. 06年 1-8月城西住宅市場(chǎng)供應(yīng)量與成交量均為成都市第一位，供銷比為 1.06 4.06年 1-8月成都市住宅交易價(jià)格成小幅穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)， 6月達(dá)到最高值 4392元 / ， 7、 8月開(kāi)始回落 5. 06年 1-8月二至三環(huán)間住宅成交均價(jià) 4033元 / 6. 06年 1-8月城西住宅成交均價(jià) 4445元 / 小結(jié) 典型競(jìng)品樓盤比較 競(jìng)品分布 鷺島國(guó)際社區(qū) 中海 .龍灣半島 花間集 優(yōu)品道 天合凱旋城 成都花園 .上城 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤一覽表 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 物業(yè)形態(tài) 總建面 面積區(qū)間 均價(jià)元 / 價(jià)格區(qū)間 鷺島國(guó)際社區(qū) 滕王閣地產(chǎn) 電梯 （板式） 75萬(wàn) 120 220 5600 5300 5900 天合凱旋城 天合地產(chǎn) 高層電梯 （點(diǎn)式） 161549.6 87 200 5100 4200 6000 優(yōu)品道 博瑞地產(chǎn) 高層電梯 （板式） 約 45萬(wàn) 60 140 5700 5400 6000 花間集 炎華置信 電梯 （板式） 約 20萬(wàn) 74 170 5400 5000 5980 中海 .龍灣半島 中海地產(chǎn) 電梯 （板式） 約 35萬(wàn) 94 160 5800 5600 6200 成都花園 .上城 成都花園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司 高層電梯 （點(diǎn)式） 約 16萬(wàn) 106 213 開(kāi)發(fā)商：中海地產(chǎn) 占地：約 210畝 物業(yè)類型：疊拼 16 18層小高層 建筑面積：約 35萬(wàn) 首批次房源： 288戶（電梯） 均價(jià)： 5800元 / 面積區(qū)間： 94 160 中海 .龍灣半島 中海 .龍灣半島 戶型點(diǎn)評(píng) 總戶數(shù)： 288戶 面積區(qū)間： 94 160平米 戶型：兩房、三房、四房 龍灣半島戶型面積配比13%0%19%37%0%31%0%0%0% 1 0 0 以下100-110110-130130-140140-150150-1601 6 0 以上頂躍下沉龍灣半島戶型配比13%56%31%兩房三房四房中海 .龍灣半島 D3戶型 D3戶型： 155 ， 四室二廳二衛(wèi) 戶型評(píng)價(jià) 餐廳廚房不成線，被人流主動(dòng)線分割； 衛(wèi)生間旁的“工作間”純屬浪費(fèi)空間 客臥帶有大陽(yáng)臺(tái)而主臥沒(méi)有 中海 .龍灣半島 D1戶型 D3戶型： 139 ， 三室二廳二衛(wèi) 戶型評(píng)價(jià) “工作間”不實(shí)用 主臥、次臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)而客臥帶有大陽(yáng)臺(tái) 功能分區(qū)面積配比失調(diào)，客臥、次臥開(kāi)間僅 3米，客衛(wèi)與工作間卻占用 3.4米的開(kāi)間 客臥與衛(wèi)生間的門對(duì)開(kāi)，較為忌諱。 客衛(wèi)有“回污”現(xiàn)象 中海 .龍灣半島 C5戶型 C5戶型： 120 ， 三室二廳二衛(wèi) 戶型評(píng)價(jià) 餐廳開(kāi)間僅為 2.3米，桌椅難以擺放 客衛(wèi)僅 4.5m，太小 所有的門集中在一個(gè)通道上，感覺(jué)像住賓館。 開(kāi)發(fā)商：炎華置信 占地：約 110畝 物業(yè)類型：疊加洋房、高層花園洋房 建筑面積：約 20萬(wàn) 總戶數(shù)：約 430戶 均價(jià)： 5400元 / 面積區(qū)間： 76 170 花間集 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 花間集 戶型點(diǎn)評(píng) 花間集戶型配比16%75%9%兩房三房四房總戶數(shù) 430戶 面積區(qū)間： 94 160平米 戶型：兩房、三房、四房 花間集 G1戶型 戶型評(píng)價(jià) 廚房旁的洗衣間無(wú)法使用，純屬面積浪費(fèi) 客廳僅有 12.6m與次臥面積相當(dāng)，功能面積配比有問(wèn)題 主衛(wèi)有一三角空間浪費(fèi) 客臥開(kāi)間僅為 2.7m，擺完床后留不出通道 次戶型的通風(fēng)采光存在嚴(yán)重問(wèn)題 G1戶型： 120 ， 三室二廳二衛(wèi) 花間集 G4戶型 戶型評(píng)價(jià) 餐廳面積太小，僅 4.0 次臥開(kāi)間太小僅 2.7米 此戶型僅有一個(gè)面積為 4.5 的衛(wèi)生間，整體實(shí)用性不佳。 G4戶型： 100 ， 三室二廳單衛(wèi) 花間集 G6戶型 戶型評(píng)價(jià) 大門入口后必須繞開(kāi)餐桌，餐廳設(shè)置有問(wèn)題 除次臥帶有一露臺(tái)外，客廳與其主臥均沒(méi)有設(shè)置陽(yáng)臺(tái) 客衛(wèi)開(kāi)間僅為 1.8m，成為狹長(zhǎng)的空間，其布置與使用均不方便 此戶型三面都與其他房源臨近，存在對(duì)視問(wèn)題 G6戶型： 112 ，三室二廳雙衛(wèi) 花間集 J16戶型 戶型評(píng)價(jià) 該戶型中客衛(wèi)是個(gè)“暗衛(wèi)” 客臥開(kāi)間僅為 2.7m，在擺上家私后就會(huì)顯得非常狹窄 J1戶型： 127 ，三室二廳雙衛(wèi) 開(kāi)發(fā)商：天合地產(chǎn) 占地： 80余畝 物業(yè)類型：高層 建筑面積： 161549.6 總戶數(shù)： 1085戶 均價(jià)： 5009元 / 面積區(qū)間： 87 200 凱旋城 天合 .凱旋城戶型點(diǎn)評(píng) 共 16種戶型，總戶數(shù) 1085戶； 三居室占 73%，是絕對(duì)的主力戶型； 面積段 140-160平米為主力面積段； 只有極少數(shù)戶型的各功能區(qū)域面積比不協(xié)調(diào)； 大面寬、淺進(jìn)深的設(shè)計(jì)，使得采光方面很到位 在“十字”樓座中，解決相近住戶中短距離對(duì)視的問(wèn)題，該項(xiàng)目利用轉(zhuǎn)角飄窗、生活陽(yáng)臺(tái)、非功能區(qū)相近等方式進(jìn)行處理，基本上解決了此類問(wèn)題； 很多款戶型除了尺寸和比例，功能區(qū)域的設(shè)計(jì)非常的相似。 凱旋城戶型配比8%72%20%兩房三房四房凱旋城戶型面積配比9% 0%17%0%23%20%31%0%0% 1 0 0 以下100-110110-130130-140140-150150-1601 6 0 以上頂躍下沉天合 .凱旋城 H戶型 總戶數(shù)： 60戶 戶型分析： 主臥的門與公用衛(wèi)生間的門連成一條直線； 陽(yáng)臺(tái)飄窗設(shè)計(jì)的很多，能夠提高住房的通透性、舒適感； 公用衛(wèi)生間太??； H戶型：面積 123.39 ，三室二廳二衛(wèi) 天合 .凱旋城 N戶型 N戶型：面積 126.50 ，三室二廳二衛(wèi) 總戶數(shù)： 86戶 戶型分析： 主臥門與公共衛(wèi)生間門成一條直線 ； 天合 .凱旋城 A戶型 A戶型： 150.16 ，三室二廳二衛(wèi) 總戶數(shù)： 85戶 戶型分析： 大開(kāi)間、小進(jìn)深設(shè)計(jì)，采光效果不錯(cuò) 入戶、主臥、書房與客廳相通的三大露臺(tái)設(shè)計(jì)，均朝東南向，提升居住品質(zhì) 書房、次臥、主臥、衛(wèi)生間的四個(gè)門非常緊湊，私密性無(wú)保證，給人住賓館防備的感覺(jué)； 戶型比較實(shí)用，居住功能性強(qiáng)，但是各功能區(qū)域面積配比不協(xié)調(diào)，客廳面積太小，顯得不大氣。 天合 .凱旋城 B戶型 B戶型： 145.05 ，三室二廳二衛(wèi) 總戶數(shù)： 85戶 戶型分析： 超過(guò) 13平米的入戶花園，非常氣派、休閑； 客廳餐廳相連， 4.6米開(kāi)間通透氣派； 主次臥的轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)的很好； 廚房后的轉(zhuǎn)角露臺(tái)沒(méi)法使用，純粹浪費(fèi)； 天合 .凱旋城 D戶型 D戶型：面積 87.03 ，二室二廳一衛(wèi) 總戶數(shù)： 85戶 戶型分析： 戶型實(shí)用型處理方面還是不錯(cuò)； 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)在次臥，主臥沒(méi)有； 衛(wèi)生間門與次臥的門在一條直線上，風(fēng)水上很忌諱； 餐廳與廚房被主人流線分割； 鷺島國(guó)際社區(qū) 開(kāi)發(fā)商：滕王閣地產(chǎn) 占地： 422畝 物業(yè)類型：多層 +小高層 +高層 建筑面積： 75萬(wàn) 入市均價(jià)： 4800元 / 現(xiàn)有均價(jià)： 5600元 / 面積區(qū)間： 120-220 開(kāi)發(fā)商：博瑞地產(chǎn) 占地： 413畝 物業(yè)類型：高層、小高層 建筑面積：約 45萬(wàn) 總戶數(shù)： 410戶 入市均價(jià)： 4380元 / 現(xiàn)有均價(jià)： 5700元 / 面積區(qū)間： 60 140 優(yōu)品道 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 均價(jià)（元 / ） 價(jià)格區(qū)間（元 / ） 鷺島國(guó)際社區(qū) 滕王閣地產(chǎn) 5600 5300 5900 天合凱旋城 天合地產(chǎn) 5100 4200 6000 優(yōu)品道 博瑞地產(chǎn) 5700 5500 5900 花間集 炎華置信 5400 5400 中海 .龍灣半島 中海地產(chǎn) 5800 5600 6200 成都花園 .上城 成都花園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤價(jià)格比較 面積 m 優(yōu)品道 鷺島國(guó)際社區(qū) 中海龍灣半島 天合凱旋城 花間集 90 110 130 150 170 190 成都花園.上城 220 70 競(jìng)品推出房源面積區(qū)間集中在 90 150 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤面積區(qū)間 市場(chǎng)空白點(diǎn)（頂躍、下沉） 項(xiàng)目 總套數(shù)（電梯） 一房 兩房 三房 四房 頂躍、下沉 備注 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 龍灣半島 288 0 0% 36 12.50% 162 56.25% 90 31.25% 288套房源為此次推出的電梯公寓 花間集 430 0 0% 70 16% 322 75% 38 9% 針對(duì)其電梯公寓 凱旋城 1085 0 0% 90 8% 780 71.50% 215 20.50% 整個(gè)戶型配比 優(yōu)品道 423 72 17% 66 16% 278 67% 0 0% 三期即將推出物業(yè) 成都花園 .上城 324 0 0 42 13 263 81 19 6 1、 6樓房源 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤戶型配比 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤推盤節(jié)奏比較分析 中海龍灣半島 花間集 鷺島國(guó)際 凱旋城 優(yōu)品道 9月 10月 10月 28 10月 21日 可能開(kāi)盤（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)） 排號(hào) 開(kāi)盤（推約 300 套） 排號(hào) （長(zhǎng)春藤時(shí)）蓄客 蓄客（ 05年） 開(kāi)盤（推 288套） 開(kāi)盤（推 313套） 11月開(kāi)盤（推 680 套） 蓄客（ 2期時(shí)） 11月中旬開(kāi)盤（推 300多 套） 蓄客 蓄客、排號(hào) 開(kāi)盤（推約 324 套） 成都花園 .上城 蓄客（ 8.31） 排號(hào) 剩余 100套左右的房源銷售 （明年 3月左右推出新房源） 上市會(huì) 排號(hào) 推盤時(shí)間較為重疊，均為十月底 推盤量為 1600套左右 根據(jù)競(jìng)品推盤時(shí)間， 建議在 10月 19日左右拋出成都花園 .上城測(cè)試均價(jià) 建議市場(chǎng)定價(jià)充分考慮競(jìng)爭(zhēng)性對(duì)手推盤時(shí)間 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤推盤節(jié)奏比較結(jié)論 競(jìng)品小結(jié) 成都花園 .上城：頂躍、下沉式戶型片區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤主要戶型面積區(qū)間集中在： 90-150 面積區(qū)間，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 片區(qū)內(nèi)戶型定位以居家型為主（舒適型兩房、經(jīng)濟(jì)型三房、舒適型三房） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤推盤時(shí)間與本項(xiàng)目推盤時(shí)間重合，建議在 10月 19日左右拋出測(cè)試均價(jià)，以避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)高峰。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤大多都以相對(duì)較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，建議本項(xiàng)目以低開(kāi)高走的形式入市。 第三部分：客戶分析 客戶需求分析 客戶與產(chǎn)品 客戶需求分析 客戶情況 成都花園 .上城 客戶積累時(shí)間： 8月 2日 -10月 14日 來(lái)訪客戶： 1160組 鉑金卡入會(huì)客戶： 675組 來(lái)訪客戶戶型需求分析 成都花園. 上城來(lái)訪客戶房型需求分析（8 . 2 - 1 0 . 1 4 ）321623110538450200400600800來(lái)訪客戶來(lái)訪客戶 321 623 110 53 8 452房 3房 4房 頂躍 下沉 未告來(lái)訪客戶戶型需求分析 來(lái)訪客戶房型需求分析（ 8 . 2 -1 0 . 1 4 ）28%53%9%5%1%4%2房3房4房頂躍下沉未告知客戶與產(chǎn)品 戶型配比統(tǒng)計(jì)表 面積區(qū)間 100 以下 100-110 110-130 130-140 140-150 頂躍 下沉 總套數(shù) 42 78 42 56 87 15 4 戶型以 100-150 三房為主，與來(lái)訪客戶三房需求量較多一致。 成都花園 .上城產(chǎn)品戶型配比分析 成都花園上城1 、6 樓戶型面積配比13%24%13%17%27%5% 1% 1 0 0