中原--2009年成都市土地市場(chǎng)研究報(bào)告(doc 16)

為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 1 2009 年成都市 土地 市場(chǎng) 分析報(bào)告 四川中原物業(yè) 顧 問(wèn)有限公司 市場(chǎng)研究中心 為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 2 目 錄 一、成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況 . 4 國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行 . 4 固定資產(chǎn)投資保持快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回落 . 4 二、 2009 年成都市主城區(qū)商品住宅市場(chǎng)整體概況 . 4 三、成都市主城區(qū)土地供需市場(chǎng) . 5 1、主城區(qū)招拍 掛市場(chǎng)整體概況 . 5 2、住宅類(lèi)用地市場(chǎng) . 6 3、商業(yè)類(lèi)用地市場(chǎng) . 8 4、住宅用地大幅上漲，商業(yè)用地走勢(shì)良好 . 11 四、年度成交用地可開(kāi)發(fā)情況 . 11 1、住宅類(lèi)用地 . 11 總開(kāi)發(fā)量上漲 244%，容積率基本持平 . 11 城北引領(lǐng)上漲 . 11 各區(qū)域樓面均價(jià)同比均漲幅明顯 . 12 2、商業(yè)類(lèi)用地 . 13 商業(yè)用地可開(kāi)發(fā)量小漲，容積率略有上升 . 13 城南為王 . 13 五、 2009 年成都市主城區(qū)土地市場(chǎng)七宗“最” . 13 六、 2009 年度土地市場(chǎng)交易特征總結(jié)及 2010 年行情展望 . 14 附圖一 2009 年成都市主城區(qū)主要成交宗地位置圖 . 15 為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 3 圖表 目錄 圖 1： 2006-2009 年成都市主城區(qū)商品住宅供需走勢(shì) . 5 圖 2： 2007-2009 年成都市主城區(qū)住宅及商業(yè)用地供需走勢(shì) . 5 圖 3： 2009 年成都市主城區(qū)各方位區(qū)域市場(chǎng)住宅用地供需 . 6 圖 4： 2009 年成都市主城區(qū)各環(huán)域區(qū)域市場(chǎng)住宅用地供需 . 7 圖 5： 2006-2009 年成都市主城區(qū)住宅用地成交均價(jià)月度走勢(shì) . 7 圖 6： 2009 年成都市主城區(qū)商業(yè)類(lèi)用地成交均價(jià)月度走勢(shì) . 10 圖 7： 2007-2009 年成都市主城區(qū)各區(qū)域住宅用地可開(kāi)發(fā)量對(duì)比 . 12 圖 8： 2007-2009 年成都市主城區(qū)各區(qū)域住宅用地樓面均價(jià)對(duì)比 . 12 圖 9： 2007-2009 年成都市主城區(qū)各區(qū)域商業(yè)用地可開(kāi)發(fā)量對(duì)比 . 13 表 1： 2007-2009 年各方位區(qū)域市場(chǎng)成交量對(duì)比 . 6 表 2： 2007-2009 年成交住宅用地地塊規(guī)模對(duì)比 . 8 表 3： 2007-2009 年成交住宅用地出讓方式對(duì)比 . 8 表 4： 2007-2009 年商業(yè)類(lèi)用地供需對(duì)比 . 9 表 5： 2007-2009 年商業(yè)類(lèi)用地環(huán)域供需對(duì)比 . 9 表 6： 2007-2009 年出讓商業(yè)用地規(guī)模對(duì)比 . 10 表 7： 2007-2009 年成交商業(yè)用地出讓方式對(duì)比 . 11 為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 4 (數(shù)據(jù)說(shuō)明： 本報(bào)告數(shù)據(jù)若未經(jīng)說(shuō)明，均來(lái)自于中原數(shù)據(jù)庫(kù)； 工業(yè)用地?cái)?shù)據(jù)未計(jì)入本報(bào)告； ) 一、 成都市宏觀經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行 概況 1、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行 2009 年，成都全年地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)達(dá)到 4380 億元，較去年環(huán)比增長(zhǎng) 12.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加至 18650 元，較去年 環(huán)比增長(zhǎng) 10.1%。 2、 固定資產(chǎn)投資保持快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回落 2009 年 1-11 月，全市固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 3560.71 億元，比去年同期 (下同 )增長(zhǎng) 36.5%。 基建投資是拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主動(dòng)力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅趨緩，接近去年同期水平。 1-11 月，基建完成投資 1835.81 億元，增長(zhǎng) 62.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 795.15 億元，下降 4.1%，下降幅度在 10 月減緩 3.8 個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上又減緩 2.5 個(gè)百分點(diǎn)。 二、 2009 年 成都市 主城區(qū)商品住宅 市場(chǎng)整體概況 1、 樓市繁榮，促成地市新一輪行情 2009 年，成都市主城區(qū)商品住宅新增預(yù)售供應(yīng) 775.53 萬(wàn)平米，成交 1253.64 萬(wàn)平米 ，供需比值 0.62，全年供小于求，共消化前期積累存量 478.11 萬(wàn)平米，市場(chǎng)自 3 月份開(kāi)始，成交活躍，一反 2008 年頹勢(shì)，壓制的剛性需求大量釋放，尤其第四季度，屢創(chuàng)成都樓市新高。在樓市的帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)又開(kāi)始了新一輪的繁榮景象。 為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 5 圖 1： 2006-2009 年成都市主城區(qū)商品住宅供需走勢(shì)（萬(wàn)平米） 三、 成都市主城區(qū)土地供需市場(chǎng) 1、 主城區(qū)招拍 掛市場(chǎng)整體概況 住宅用地供需量大幅攀升兩倍多 ，商業(yè)用地 供需量 小幅上揚(yáng) 2009 年，成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開(kāi)拍賣(mài)、掛牌住宅類(lèi)及商業(yè)類(lèi)國(guó)有建設(shè)用地 67 宗，總出讓面積 4480 畝，成交 4407 畝；其中成交住宅類(lèi)用地 38 宗， 2755 畝，同比大幅 上升 216%；商業(yè)類(lèi)用地28 宗， 共 1652 畝，同比上升 9%。 圖 2： 2007-2009 年成都市主城區(qū)住宅及商業(yè)用地供需走勢(shì)（畝） 為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 6 2、 住宅類(lèi)用地市場(chǎng) 一掃頹勢(shì)，全市翻倍，城北翻 10 倍 2009 年，成都市主城區(qū)住宅用地供應(yīng)成交最多的為城南，占總成交量 2755 畝的 34%； 城西、城東 、 城北分列二、三，四，成交量占比分別為 30%， 18%， 17%；城 中 本年度成交住宅用地 1 宗，面積為 3 畝，占總成交量 0.1%。 圖 3： 2009 年成都市主城區(qū)各方位區(qū)域市場(chǎng)住宅用地供需（畝） 表 1： 2007-2009 年各方位區(qū)域市場(chǎng)成交量對(duì)比（畝） 區(qū)域 成交量對(duì)比 2007 2008 2009 2007-2008 變化 幅度 2008-2009 變化 幅度 城東 1707.49 167.63 501.38 -90.2% 199.1% 城南 1109.09 381.64 945.00 -65.6% 147.6% 城西 1076.29 277.33 832.31 -74.2% 200.1% 城北 408.57 42.92 473.34 -89.5% 1002.8% 城中 144.16 0.00 3.19 / / 全市 4445.60 869.52 2755.21 -80.4% 216.9% 上表 顯示 ， 2008 年低迷的成都樓市帶給土地市場(chǎng)的影響非常明顯， 每個(gè)方位的 成交量 降幅都在 60%以上， 降幅最大的城東 ， 成交量 減 少了 9 成之多， 降幅 最 小 的城南也有 65.6%， 全市成交量的縮減幅度高達(dá)八成 。 2009 年 成都 樓市已經(jīng)從 去年 低迷狀態(tài)中走出， 土地市場(chǎng)也一掃頹勢(shì)， 各個(gè)方位 區(qū)域市場(chǎng)供需量 相對(duì)于2008 年都有大幅的上升，漲幅最大的城北 ，相比 2009 年上升了 10 倍之多，且超過(guò)了 07 年的成交量。漲幅最小的城東也有 147.62%的漲幅，全市整體 成交量的上漲幅度超過(guò) 2 倍。 二環(huán)三環(huán)、三環(huán)外旗鼓相當(dāng)，供需量均上千畝 為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 7 隨著成都市主城區(qū)舊城改造力度的加大，二環(huán)三環(huán)之間平整出大量可供開(kāi)發(fā)的用地，而隨著成都市主城區(qū)的擴(kuò)張，三環(huán)外的土地也大量被推 上市場(chǎng)，例如 2009 年龍湖、華潤(rùn)進(jìn)駐的五塊石板塊 、保利進(jìn)駐的 武侯區(qū)順江板塊 。二環(huán)以內(nèi)的住宅用地日益稀缺， 2009 年 二 環(huán)以內(nèi)的成交量 只占全年成交量的 2%，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，環(huán)域市場(chǎng)將繼續(xù)保持目前的格局。 圖 4： 2009 年成都市主城區(qū)各環(huán)域區(qū)域市場(chǎng)住宅用地供需（畝） 成交均價(jià)逐步上揚(yáng) 2009 年，成都市主城區(qū)住宅用地 整體 成交均價(jià)為 720 萬(wàn)元 /畝，較 2008 年的 450 萬(wàn)元 /畝 增長(zhǎng) 60%。1-3 月，主城區(qū)延續(xù) 2008 年頹勢(shì)，無(wú)住宅用地供應(yīng)成交。從 4 月份有住宅用地推上市場(chǎng) 以后，均價(jià)開(kāi)始了上揚(yáng)的過(guò)程，全年有 5 個(gè)月的成交均價(jià)在 700 萬(wàn)元 /畝以上，后四個(gè)月更是持續(xù)位于高位。 圖 5： 2006-2009 年成都市主城區(qū)住宅用地成交均價(jià)月度走勢(shì)（萬(wàn)元 /畝） 100 畝 以下 地塊依然占主流 為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 8 無(wú)論 市場(chǎng)高潮期的 2007、 2009 年還是低潮期的 2008 年， 100 畝以下規(guī)模的住宅用地都是供應(yīng)成交的主力，類(lèi)似于房產(chǎn)市場(chǎng)上的中小戶型，中小規(guī)模的宗地更加方便于開(kāi)發(fā)商的操作，會(huì)相應(yīng)的減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力，會(huì)使開(kāi)發(fā)周期縮短， 有利于有效增加樓市供應(yīng)，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ， 也更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康的發(fā)展 。 自 2008 年以來(lái)，政府開(kāi)始對(duì)出讓宗地規(guī)模開(kāi)始進(jìn)行控制，預(yù)計(jì)未來(lái)除特殊情況外，土地出讓宗地規(guī)模依然將集中在 100 畝以下。 表 2： 2007-2009 年成交住宅用地地塊規(guī)模對(duì)比 規(guī) 模（ 畝 ） 07（按宗 數(shù)計(jì) ） 08（按宗 數(shù)計(jì) ） 09（按宗 數(shù)計(jì) ） 10 以下 10 0 1 10 20 16 3 6 20 50 16 2 11 50 100 22 6 12 100 300 12 3 8 300 500 1 0 0 500 以上 0 0 0 拍賣(mài)為主，掛牌為輔 在住宅用地的 出讓方式 上 ， 成都政府一直較多的采用拍賣(mài)的方式，只有少數(shù)與開(kāi)發(fā)商有協(xié)議的宗地會(huì)通過(guò)掛牌的方式來(lái)定向。 2007 年通過(guò)拍賣(mài)出讓的宗地有 71 宗，掛牌出讓的 只 有 6 宗， 2008 年通過(guò)拍賣(mài)出讓的宗地有 10 宗，掛牌出讓的有 4 宗， 09 年通過(guò)拍賣(mài)出讓的宗地有 34 宗，掛牌出讓的有 4 宗 ， 掛牌出讓的宗數(shù)并沒(méi)有太大的變化 ，市場(chǎng)行情的好壞并沒(méi)有影響 供地方式的結(jié)構(gòu)。 表 3： 2007-2009 年成交住宅用地出讓方式對(duì)比 出讓方式 07（按宗 數(shù)計(jì)） 08（按 宗 數(shù)計(jì)） 09（按宗 數(shù)計(jì)） 拍 賣(mài) 71 10 34 掛牌 6 4 4 合 計(jì) 77 14 38 3、 商業(yè)類(lèi)用地市場(chǎng) 3.1 供需走勢(shì) 3.1.1 各方位 供需 市場(chǎng) 城南被定位為天府新城后，從 2007 年開(kāi)始就加大了商業(yè)配套用地的供應(yīng)，供應(yīng)量占比分別為 79%、 94% 為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 9 和 78%，成交量 占比分別為 83%、 96%和 80%；其他區(qū)域中，城東，城西，擺脫了 08 年 0 成交的情況，但和城中一樣，占有量都不高， 綠地集團(tuán)在 2009 年購(gòu)得的商業(yè)兼容住宅用地使得城北商業(yè)用地成交占比 13%。 表 4： 2007-2009 年商業(yè)類(lèi)用地供需對(duì)比 區(qū)域 供應(yīng)（畝） 成交（畝） 07 年 08 年 09 年 07 年 08 年 09 年 城東 15 9 38 0 0 38 城南 651 1463 1409 516 1449 1336 城西 13 0 12 13 0 12 城北 22 557 219 10 557 219 城中 123 46 47 85 23 47 全市 823 2075 1725 623 2029 1652 3.1.2 環(huán)域 供需 市場(chǎng) 同區(qū)域 市場(chǎng)類(lèi)似，高新南區(qū)對(duì)環(huán)域市場(chǎng)的影響同樣巨大， 保利國(guó)際廣場(chǎng)等 大源 商務(wù)金融配套區(qū)商業(yè) 地塊的供應(yīng)成交，使得三環(huán)外的商業(yè)用地的整體表現(xiàn)可觀，供應(yīng)量和成交量分別占到了總體的 71.1%和69.8%。 表 5： 2007-2009 年商業(yè)類(lèi)用地環(huán)域供需對(duì)比 環(huán)域 供應(yīng)（畝） 成交（畝） 07 年 08 年 09 年 07 年 08 年 09 年 內(nèi)環(huán)內(nèi) 141 46 107 103 23 107 一二環(huán) 0 0 66 0 0 66 二三環(huán) 143 45 324 107 36 324 三環(huán)外 539 2164 1227 414 1970 1154 全市 823 2075 1725 623 2029 1652 3.2 總體成交價(jià)格及各月成交價(jià)格走勢(shì) 2009 年，共成交商業(yè)用地 28 宗， 全年商業(yè)用地成交均價(jià) 468 萬(wàn)元 /畝，年中 有 5 個(gè)月份無(wú)商業(yè)用地供應(yīng)成交，成交最多的月份為 12 月份，共有 9 宗商業(yè)用地成交，占本年度成交宗數(shù)的 32%，成交均價(jià)最低的月份為 8 月份，為 209 萬(wàn)元 /畝；成交單價(jià)最高的商業(yè)用地出現(xiàn)在 7 月，為保利以 1860 萬(wàn) /畝拿 下武侯區(qū)領(lǐng)事館 地塊，同時(shí)也拉高了該月整體的成交均價(jià)。 12 月出讓的建設(shè)路、翡翠城等商業(yè)地塊出現(xiàn)多家參與競(jìng)價(jià)的情況，為近幾年所罕見(jiàn)。 為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 10 圖 6： 2009 年成都市主城區(qū)商業(yè)類(lèi)用地成交均價(jià)月度走勢(shì)（萬(wàn)元 /畝） 3.3 地塊規(guī)模分析 與住宅用地略有不同，商業(yè)用地的出讓規(guī)模更集中在 50 畝以下， 07 年 50 畝以下規(guī)模的成交宗地?cái)?shù)占總成交宗地?cái)?shù) 87.5%， 08 占比超過(guò)了 70%； 09 年雖然有所下降，但依然超過(guò)半數(shù) ， 達(dá)到 55%。 由于商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的區(qū)別，商業(yè)用地的供地一般都集中在較成熟 的地段，且一般都是拆遷后的用地，所以規(guī)模一般都在 50 畝及以下 ， 超過(guò) 50 畝規(guī)模的商業(yè)用地全部位于商業(yè)配套急待大力發(fā)展的且有大量空閑用地的高新南區(qū) 。 表 6： 2007-2009 年出讓商業(yè)用地規(guī)模對(duì)比 規(guī)模（畝） 07（按宗數(shù)計(jì)） 08（按宗數(shù)計(jì)） 09（按宗數(shù)計(jì)） 10 以下 8 5 1 10 20 3 0 6 20 50 10 7 9 50 100 3 3 9 100 300 0 1 4 300 500 0 0 500 以上 0 2 0 合計(jì) 24 18 29 3.4 出讓方式分析 自土地市場(chǎng)實(shí)行公開(kāi)招拍掛以來(lái) ， 成都市土地市場(chǎng)上的商業(yè)地塊得到的關(guān)注度就沒(méi)有住宅用地高，再對(duì)比拍賣(mài)出讓和掛牌出讓?zhuān)⊕炫瞥鲎屩灰患覒?yīng)價(jià)即可成交），所以成都市商業(yè)地塊的出讓較多的使用了掛牌的方式， 2007 年成交的 23 宗里 19 宗為掛牌成交， 2008 年成交的 18 宗全部為掛牌出讓 ， 2009 為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 11 年成交的 28 宗里也有 27 宗是通過(guò)掛牌出讓。 表 7： 2007-2009 年成交商業(yè)用地出讓方式對(duì)比 出讓方式 07（按宗 數(shù)計(jì)） 08（按宗 數(shù)計(jì)） 09（按宗 數(shù)計(jì)） 拍賣(mài) 4 0 1 掛牌 19 18 28 合計(jì) 23 18 29 4、 住宅用地大幅上漲，商業(yè)用地走勢(shì)良好 雖然成都市主城區(qū)住宅用地市場(chǎng)在 2009 年一季度延續(xù)了 2008 年的頹勢(shì)，但從 二季度開(kāi)始 ， 緊隨在樓市回暖后， 住宅用地的出讓與成交開(kāi)始大幅 上漲， 以保利未售的 各大開(kāi)發(fā)商 恢復(fù)信心，積極拿地，看好未來(lái)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，全 年 無(wú)一宗 住宅用地流拍 ，成交量同比增加兩倍多 。 商業(yè)類(lèi)用地方面同樣不乏亮點(diǎn)，領(lǐng)事館地塊，信東地塊，建設(shè)路地塊無(wú)不是近幾年成都市土地市場(chǎng)備受關(guān)注的商業(yè)用地。同時(shí)，以保利購(gòu)得的位于大源商務(wù)發(fā)展區(qū) 的保利國(guó)際廣場(chǎng)用地為代表的高新南區(qū)商業(yè)用地延續(xù)了以往在成都市主城區(qū)商業(yè)用地市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，在 2009 年依然占據(jù)了高達(dá) 85%的比例。 四、 年度成交用地可開(kāi)發(fā)情況 1、 住宅類(lèi)用地 1.1 總開(kāi)發(fā)量 上漲 244%，容積率基本持平 09 年， 成都市主城區(qū)共成交住宅用地 2755 畝，可建總面積 725.14 萬(wàn)平米，同比 08 年的 210.6 萬(wàn)平米，上漲 244%； 09 年成交住宅用地平均容積率為 3.5，相比 08 年的 3.6 基本持平 。 1.2 城北引領(lǐng)上漲 2008 年，隨著各個(gè)區(qū)域 土地 成交量的下滑，各區(qū)域可開(kāi)發(fā)面積 都不同程度的出現(xiàn)了下行的 態(tài)勢(shì) 。 2009年， 市場(chǎng)回暖， 成交量的上升，各區(qū)的 可 開(kāi)發(fā)面積都出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)的趨勢(shì)，漲幅最大的是城北，相對(duì)較低的是城西。 為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 12 圖 7： 2007-2009 年成都市主城區(qū)各區(qū)域住宅用地可開(kāi)發(fā)量對(duì)比（萬(wàn)平米） 2008 年相對(duì) 2007 年 下降幅度：城東 90% 城北 89% 城西 78% 城南 69% 2009 年相對(duì) 2008 年上升幅度： 城北 1116% 城南 452% 城東 115% 城西 58% 1.3 各區(qū)域樓面均價(jià)同比均漲幅明顯 2008 年， 多數(shù)地塊以起拍價(jià)成交 ， 各方位區(qū)域市場(chǎng)的 樓面均價(jià)全面下挫。而 2009 年， 市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)暖，各區(qū)域 樓面均價(jià)均 上升明顯 。 圖 8： 2007-2009 年成都市主城區(qū)各區(qū)域住宅用地樓面均價(jià)對(duì)比（元 /平米） 2008 年比 2007 年 下滑幅度：城西 53% 城南 43% 城東 37% 城北 19% 2009 年比 2008 年上升幅度：城西 114% 城東 92%城南 55%城北 30% 為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 13 2、 商業(yè)類(lèi)用地 2.1 商業(yè)用地可開(kāi)發(fā)量小漲，容積率略有上升 2009 年， 成都市 主城 區(qū)共成交商業(yè)用地 28 宗 ，共 1652 畝，可建面積 499.94 萬(wàn) 平方米，同比 08 年的350.98 萬(wàn)平方米， 上漲 42%。 成交商 業(yè)地塊的平均容積率約為 6.1，相比 08 年的 5.1 有所上升。 2.2 城南為王 和前幾年一樣，城南的商業(yè)用地可開(kāi)發(fā)量在各區(qū)域市場(chǎng)中 獨(dú)占鰲頭，占總可開(kāi)發(fā)量的 76.4%，由于天府新城的存在，未來(lái)幾年依然將維持城南為王的局面。 圖 9： 2007-2009 年成都市主城區(qū)各區(qū)域商業(yè)用地可開(kāi)發(fā)量對(duì)比（萬(wàn)平米） 五、 2009 年 成都市主城區(qū)土地市場(chǎng) 七宗“最” 成交總價(jià)最高 9 月 29 日 ，龍湖地產(chǎn)拿下金牛區(qū)五塊石住宅用地， 成交總 價(jià)超過(guò) 21 億元； 成交單價(jià)最貴 12 月 4 日 ， 朗基地產(chǎn)以每畝 1940 萬(wàn)拿下錦江區(qū)順江路與龍舟路交匯處地塊 ； 成交單價(jià)最低 4 月 28 日 ， 藍(lán)光地產(chǎn)以每畝 270 萬(wàn)拿下金牛區(qū)商貿(mào)大道和平一號(hào)地塊 ； 樓面均價(jià)最高 12 月 4 號(hào) ， 新和房產(chǎn)拍賣(mài) 購(gòu)得 金牛區(qū)解放路片區(qū) 4 號(hào)，樓面地價(jià)高達(dá) 8700 元 /平米 ； 樓面均價(jià)最低 4 月 28 日 ， 藍(lán)光地產(chǎn) 通過(guò)掛牌 拿下金牛區(qū)商貿(mào)大道和平一號(hào)地塊，樓面均價(jià) 964 元 /平米 ； 凈用地面積最大 9 月 29 日 ， 龍湖地產(chǎn)拿下金牛區(qū)五塊石住宅用地，凈面積 276.73 畝 ； 夠地最多開(kāi)發(fā)商 2009 年，保 利通過(guò)拍賣(mài)和掛牌在主城區(qū)共購(gòu)得 7 宗共 732.41 畝用 地，出讓總價(jià)超過(guò) 36 億元。 為您我做到 四川中原市場(chǎng)研究中心 /2009/01/13 四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路 6號(hào)財(cái)富中心 C座 27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 14 六、 2009 年度土地市場(chǎng)交易特征 總結(jié) 及 2010 年 行情展望 從 0 到 4480，土地市場(chǎng)掀起新一輪行情 2009 年前三個(gè)月，零住宅用地供應(yīng)成交， 2009 年前四個(gè)月，零商業(yè)用地供應(yīng)成交 ， 2009 年 的開(kāi)端繼續(xù)彌漫著 2008 年的低迷。 四月份， 1 宗住宅用地掛牌，五月份 2 宗住宅用地拍賣(mài)，土地市場(chǎng)開(kāi)始小幅回暖。在經(jīng)過(guò)六到九月的持續(xù)放量后 ，到四季度，土地市場(chǎng)全面爆發(fā)，到 十一月與十二月，單月成交量均突破千畝，土地市場(chǎng)在 牛 年尾迎來(lái) 牛市 。 最終 2009 年 ，成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開(kāi)拍賣(mài)、掛牌住宅類(lèi)及商業(yè)類(lèi)國(guó)有建設(shè)用地 67 宗，總出讓面積 4480 畝，成交 4407 畝；其中成交住宅類(lèi)用地38 宗， 2755 畝，同比大幅上升 216%；商業(yè)類(lèi)用地 28 宗，共 1652 畝，同比上升 9%。 金地陸續(xù)上市， 涌現(xiàn)五大熱點(diǎn)區(qū)域 2009 年，成都市主城區(qū)供地畝，僅有一宗商業(yè)用地流拍，為去年供地規(guī)模的兩倍多。與去年相比，城南武侯區(qū)順江板塊、城東錦江區(qū)東大街延線板塊在今年的表現(xiàn)搶眼，成為今年土地市場(chǎng)的主角 ，加上同樣表現(xiàn)不錯(cuò)的外金沙、大源、五塊石板塊，將構(gòu)成 2010 年五大開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 。前幾年住宅用地的供地大戶高新南區(qū)在 2009 年主要以配套商業(yè)用地的供應(yīng)和成交為主。另外，領(lǐng)事館地塊、 信東