公司職工集資建房工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目背景 1.1.1 項(xiàng)目名稱 xxxxxxxx 公司職工集資建房工程項(xiàng)目 1.1.2 建設(shè)地址 xx 歷城化纖路 4 號(hào) 1.1.3 承辦單位 xxxxxxxx 公司 1.1.4 承辦單位概況 xxxxxxxx 公司是建于六十年代的國有企業(yè)，隸屬紡織行業(yè)。 1996年 10 月經(jīng) xx 市市經(jīng)委批準(zhǔn)，由 xx 化纖廠改制而成。公司下設(shè)： xx泉春紡織有限公司、 xx 暢源化纖有限公司、 xx 聚利化纖有限公司、 xx聚大纖維有限公司。主要有錦綸長絲、錦綸短絲、錦綸切片、錦滌塔夫綢等產(chǎn)品。有 300 臺(tái)噴水織 機(jī)、六條長絲生產(chǎn)線、六條短絲生產(chǎn)線等大型生產(chǎn)設(shè)備，是 xx 市紡織行業(yè)的龍頭。 xxxxxxxx 公司 以產(chǎn)業(yè)報(bào)國為己任， 從成立開始便沿著高起點(diǎn)、高科技、高質(zhì)量的目標(biāo)出發(fā)， 以 “ 專業(yè)的技術(shù)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù) ” 為經(jīng)營理念， 秉承創(chuàng)品牌企業(yè)、爭一流效益的企業(yè)理念，以“誠信合作、互惠互利、務(wù)實(shí)敬業(yè)、開拓進(jìn)取”為公司宗旨，堅(jiān)持質(zhì)量第一，信譽(yù)第一，服務(wù)第一， 不斷適應(yīng)新技術(shù)的發(fā)展，快速 響應(yīng) 市場變化，為客戶提供一流的產(chǎn)品和強(qiáng)有力的技術(shù)支持 和 服務(wù)， 力求將企業(yè)打造成本土化纖行業(yè)的領(lǐng)頭羊。隨著經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)展，該公司必將以雄厚的實(shí)力、卓越的信譽(yù)優(yōu) 勢、科學(xué)的管理手段、豐厚的文化底蘊(yùn)、全新的經(jīng)營理念以及先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，來實(shí)現(xiàn)滿足用戶需求和強(qiáng)化企業(yè)競爭優(yōu)勢的目標(biāo)。在發(fā)展歷程中，堅(jiān)持“發(fā)展企業(yè)、服務(wù)社會(huì)、造福職工”的目標(biāo)取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 。 在人力資源管理方面 ，公司 注重 “ 人本理念 ” ，堅(jiān)持 “ 以人為本 ” ，實(shí)施親情化管理，廣納賢才 ， 形成了 公司 的核心員工 隊(duì)伍 。 此外，公司還 采取各種各樣的培訓(xùn)、教育方式，定期舉辦各類專 項(xiàng) 培訓(xùn)，不斷提高員工基本素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能 。在管理制度上建立激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)創(chuàng)新，使員工在意識(shí)上不斷提高，技術(shù)上不斷發(fā)展。 xxxxxxxx 公司 將 一如既往 ，全面實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略、精品戰(zhàn)略和多元化發(fā)展戰(zhàn)略， 根據(jù)中國各地區(qū)的實(shí)際情況，不斷改進(jìn)完善產(chǎn)品，跟蹤國際先進(jìn)水平， 與廣大客戶共謀發(fā)展，努力為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)， 全力打造具有 公司 特色的、充滿美好前景的 大型國有企業(yè)。 1.1.5 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù) 1）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版） 2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 3）投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 4） 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 5）民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 6）住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 7）中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃 綱要 8） xx 省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 9） xx 市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 10） 國家安居工程實(shí)施方案 11）報(bào)告編制委托書 12）建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料 1.1.6 項(xiàng)目提出的過程與理由 1.1.6.1 項(xiàng)目提出的過程 改革開放以來， xx 市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得了巨大進(jìn)步。對(duì)外經(jīng)濟(jì)文化合作與交流日趨活躍，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，已躋身“中國經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力 50 強(qiáng)”和“中國投資環(huán)境 40 優(yōu)”城市的行列。 2005年，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 56%，城市人均道路 15.8 平方 米、人均公共綠地 9 平方米。城市建成區(qū)綠化覆蓋率、污水處理率、燃?xì)馄占奥?、集中供熱普及率、垃圾無害化處理率、空氣質(zhì)量良好以上天數(shù)比率分別達(dá)到 39.6%、 54.5%、 97.2%、 46%、 99.6%和 72%，比 2000 年分別提高 3.5、 9.6、 6.5、 10、 13.5 和 4.8 個(gè)百分點(diǎn)。城建運(yùn)行體制不斷完善，初步建立起科學(xué)民主決策的規(guī)劃管理體制，高效廉潔運(yùn)作的重點(diǎn)工程管理體制，自求平衡、滾動(dòng)發(fā)展、良性循環(huán)的城市運(yùn)營體制，以及城市綜合執(zhí)法和管理重心下移的城區(qū)管理體制。 2005 年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 1876.5 億元，人均 3916 美元；固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 2762 億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 807.9 億元；三次產(chǎn)業(yè)比例由 2000 年的 10： 43.9： 46.1 調(diào)整為 7.1： 46： 46.9；消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改善，人民生活水平明顯提高，居民收入持續(xù)增加。 2005 年城市居民人均可支配收入 12310 元，年均增長 10.3%。農(nóng)村居民人均純收入 4812 元，年均增長 9.6%。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 101.1%，物價(jià)保持基本穩(wěn)定。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 1024.4 億元，年均增長 17.2%。 到 2010 年， xx 市的人口規(guī)模將由目前的 290 萬人增加到 370 萬人；城市建 設(shè)用地規(guī)模將由目前的 170 平方公里，增加到 205 平方公里；國內(nèi)生產(chǎn)總值到 2010 年，將達(dá)到 2600 億元，基本建成生產(chǎn)力發(fā)達(dá)、輻射帶動(dòng)力強(qiáng)、物質(zhì)財(cái)富充裕的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，城市功能更加完善，省城發(fā)展框架全面展開。 在這樣的大背景下， xxxxxxxx 公司為解決職工住房緊張問題，經(jīng)反復(fù)調(diào)查研究決定，在廠生活區(qū) xx 市歷城化纖路 4 號(hào)院內(nèi)進(jìn)行職工集資建房項(xiàng)目，拆除危舊房，建設(shè)兩座多層住宅樓，解決 136 戶住房困難職工的住房問題，提高職工居住生活條件，使職工以更加飽滿的熱情全身心投入到工作中去，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。同時(shí)，也有利于促進(jìn)xx 城市建設(shè)發(fā)展，加快 xx 市城市發(fā)展步伐。 1.1.6.2 項(xiàng)目提出的理由 1）符合國家發(fā)展規(guī)劃 城鎮(zhèn)住房狀況是一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)文明進(jìn)步的綜合反映，是全面小康社會(huì)指標(biāo)體系中占有十分重要地位的核心指標(biāo)之一。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的住宅建設(shè)取得了長足的進(jìn)步，但住宅建設(shè)速度與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度還不盡協(xié)調(diào)。為加快改善城鎮(zhèn)居民居住條件，早在 1995 年，國家就頒布了 國家安居工程實(shí)施方案 ， 1998年國務(wù)院又發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知。通知明確指出：“穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化 、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求”。 集資建房是國家對(duì)困難企業(yè)職工的一項(xiàng)住房保障措施， 建設(shè)部等部委 2004 年 就此 出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法， 指出 ：住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和單位發(fā)展計(jì)劃的前提下，利用單位自用土地進(jìn)行集資、合作建房。 中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃明確強(qiáng)調(diào)：“要繼續(xù)提高人民生活水平，建立 健全普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房相結(jié)合的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，改善人民居住環(huán)境。” 該項(xiàng)目屬于職工集資建房項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)符合國家發(fā)展規(guī)劃，有利于改善困難職工的居住環(huán)境。 2）符合 xx 省發(fā)展規(guī)劃 由省建設(shè)廳、發(fā)改委、財(cái)政廳、國土資源廳、物價(jià)局等五部門制定的 xx 省安康居住工程實(shí)施方案 提出的 目標(biāo) 是：“ 到 2007 年，基本解決人均住宅建筑面積 10 平方米以下的居民家庭住房困難，逐步改善城市中等以下收入居民家庭的住房條件，使城市居民人均住宅建筑面積達(dá)到 27 平方米 ， 完成 60%舊住宅小區(qū)的綜合整治和改造，并實(shí)行物業(yè) 管理。到 2010 年，全省城市中等以下收入居民家庭基本擁有或租住一套建筑面積不低于 60 平方米的成套住宅，使城市人均住宅建筑面積達(dá)到 30 平方米，全面完成舊住宅小區(qū)的整治改造，令居住質(zhì)量和環(huán)境得到明顯改善。 ” xx 省 出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法中，明確指出集資建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)，可以在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和單位發(fā)展計(jì)劃的前提下，利用單位自用土地進(jìn)行集資建房。 xx 省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要也大力強(qiáng)調(diào)：“加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面 對(duì)中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供應(yīng)?！?該項(xiàng)目通過集資建房，能夠滿足職工住房需求，緩解社會(huì)住房壓力。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合 xx 省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的要求。 3）符合 xx 市發(fā)展規(guī)劃，是人民生活水平提高的需要 xx 市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要提出：“以增加居民住宅有效供給和改善人居環(huán)境為目標(biāo)，加強(qiáng)供需平衡調(diào)控，加快形成以住宅為主體、商業(yè)用房和商務(wù)寫字樓為補(bǔ)充、工業(yè)房地產(chǎn)和物業(yè)管理市場逐漸擴(kuò)大的房地產(chǎn)發(fā)展格局。大力實(shí)施安康居住工程，增加中低價(jià)商品房供應(yīng)，加快推進(jìn)市區(qū)一環(huán)路以內(nèi)危陋 棚戶房屋和二環(huán)路周邊城中村的改造。十一五時(shí)期， 全市規(guī)劃建設(shè)各類房屋 2800萬平方米，其中住宅 2400 萬平方米。 ” 近年來， xx 市積極幫助困難企業(yè)職工開展集資建房，已為 18 家企業(yè)審批集資建房 21.1 萬平方米，解決了 2638 戶職工住房困難問題。在一定時(shí)間內(nèi)，符合條件的企業(yè)，可以組織職工集資建房。允許進(jìn)行集資建房的企業(yè)應(yīng)具備以下條件：是曾經(jīng)為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過一定貢獻(xiàn)的國有或集體老企業(yè)；企業(yè)職工平均住房面積低于市區(qū)城鎮(zhèn)居民平均水平；企業(yè)已按規(guī)定繳納了住房公積金；企業(yè)集資建房使用土地為自有國有存量土地，權(quán)屬清晰 ，土地使用性質(zhì)為住宅用地或能夠調(diào)整規(guī)劃用于住宅建設(shè)的土地，并且周邊配套條件符合城市規(guī)劃要求。企業(yè)職工集資建房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，一般控制在每戶套內(nèi)建筑面積 75 平方米以內(nèi)。 xx 市民的生活水平和生活質(zhì)量在近幾年里都有了明顯的提高和改善，人們的住房觀念也在發(fā)生變化，由以往的有房住，提升到住好房、住得好。因此，該項(xiàng)目的實(shí)施符合 xx 市發(fā)展規(guī)劃，有利于滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求，是人民生活水平提高的需要。 4）有利于改善職工的居住條件，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展 xxxxxxxx 公司現(xiàn)有職工 508 余人， 50%為雙職工、老職工。單位職 工人均住房面積 16.7 平方米左右。低于 xx 市居民平均住房面積。有 30 余戶職工居住面積 3040 平方米，個(gè)別家庭還是三代居住，另外有 60 戶人為無住房，自己在外租房或借房居住。 該項(xiàng)目的實(shí)施，將危舊平房改造成兩座多層住宅，安排 136 戶職工入住，不僅可以改善職工的居住條件，為職工提供寬敞明亮、設(shè)施配套、布局合理的住宅，緩解職工住房緊張的狀況，而且為公司引進(jìn)人才、留住人才、進(jìn)一步發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展相當(dāng)有利。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)不僅符合國家的發(fā)展規(guī)劃，也符合 xx省、 xx 市的發(fā)展規(guī)劃，而且改善了職 工的居住生活條件，同時(shí)有利于推進(jìn) xx 市現(xiàn)代化進(jìn)程，建設(shè)和諧社會(huì)。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)具有較好的社會(huì)效益和環(huán)境效益，是可行且必要的。 1.2 項(xiàng)目概況 1.2.1 建設(shè)場址 該項(xiàng)目擬建場址位于 xx 市歷城化纖路 4 號(hào)， xx 化纖廠生活區(qū)內(nèi)，東臨十里河，北靠祝甸，西至章丘建筑公司、洪樓教委、抗震公司、建安一公司，南到花園路、歷城建安公司綜合加工廠。 1.2.2 建設(shè)規(guī)模 擬建項(xiàng)目地處 xx 市東部，項(xiàng)目用地 15.6 畝（ 10400 平方米），共建兩座多層住宅，建筑物占地面積 2080 平方米，總建筑面積 12880平方米，包括 ：地上住宅建筑面積 11080 平方米，地下室建筑面積 1800平方米，綠地占地面積 3640 平方米，道路及停車場用地 4680 平方米。 1.2.3 項(xiàng)目投入總資金 經(jīng)估算，該項(xiàng)目總投資 2175 萬元。其中，建筑工程費(fèi) 1446 萬元，設(shè)備購置及安裝費(fèi)用 259 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 366 萬元，基本預(yù)備費(fèi) 104 萬元。 第二章 需求分析 2.1 主要發(fā)達(dá)國家居民住宅現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家居民居住條件較好，每 1000 人住宅存量都在 400套左右，每戶房間數(shù) 4 5 間，每個(gè)房間人數(shù)均在 1 以下。美國每 1000人住宅存量 2004 年為 429.4 套， 2005 年稍有下降，每戶房間數(shù)為 5.5，每個(gè)房間人數(shù)為 0.4；英國 2005 年每 1000 人住宅量為 417.0 套，每戶房間數(shù)為 4.9 間，每個(gè)房間人數(shù)為 0.5；德國 2005 年每 1000 人住宅量為 430 套，每戶房間數(shù) 4.45 間，每個(gè)房間人數(shù)為 0.55 間；法國 2005年每 1000 人住宅量為 474.8 套，每戶房間數(shù)為 4.0 間，每個(gè)房間人數(shù)為 0.6。 1）從住宅設(shè)備水平看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家在上水、浴盆與淋浴、衛(wèi)生間設(shè)備等方面均達(dá)到較高水平，一般在 90%以上。瑞士、瑞典均達(dá)到100%，其他許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家也都在 90%以上。 2）住宅業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題已引起世界各國的重視。美國、歐盟各國、日本都進(jìn)行了探索和試點(diǎn)，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。各國在可持續(xù)發(fā)展住宅中主要采取了以下技術(shù)： 高氣密性、高隔熱性技術(shù)，墻體蓄熱技術(shù) 天然能源利用技術(shù) 水循環(huán)、再利用技術(shù) 廢棄物處理及再生利用技術(shù) 節(jié)能設(shè)備與熱電聯(lián)產(chǎn)系統(tǒng) 建筑材料無害化技術(shù) 住宅節(jié)能技術(shù) 3）大力提高住宅的綜合性能 目前中國住宅與歐洲發(fā)達(dá)國家的差距，主要反映在內(nèi)在品質(zhì)上，而內(nèi)在的品質(zhì)恰恰反映出一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平。為此歐 洲國家通過各種法規(guī)來保障住宅綜合性能的完善，比如，世界衛(wèi)生組織曾發(fā)布過“健康住宅”的標(biāo)準(zhǔn) 關(guān)于技術(shù)協(xié)調(diào)和標(biāo)準(zhǔn)化的新方法決議，依新方法決議制定的建筑產(chǎn)品指令對(duì)建設(shè)工程提出了 6 項(xiàng)基本要求：結(jié)構(gòu)抗力與穩(wěn)定。防火安全。衛(wèi)生、健康與環(huán)境。使用安全。噪聲防護(hù)。節(jié)能與保溫。住宅的建設(shè)按基本要求去做，會(huì)大大提高居住的舒適程度和延長住宅的使用壽命。住宅的“質(zhì)”集中反映在住宅的綜合性能上。國外是采取更有力的措施和步驟，加速住宅性能的認(rèn)定工作，使用這個(gè)“推動(dòng)器”，全面提升住宅的內(nèi)在質(zhì)量。 4）采取措施保證室 內(nèi)空氣質(zhì)量 現(xiàn)在保證室內(nèi)空氣質(zhì)量已成為歐美等發(fā)達(dá)國家住宅設(shè)計(jì)必不可少的內(nèi)容。歐洲許多住宅的窗子上部、陽臺(tái)門上部和外墻上都有小型的條形進(jìn)風(fēng)器，這是近 20 年來在發(fā)達(dá)國家推行的住宅新風(fēng)系統(tǒng)。傳統(tǒng)住宅由于密閉差，一般不對(duì)室內(nèi)通風(fēng)提出特別要求。在集合住宅中，除了開窗外，室內(nèi)通風(fēng)主要靠豎向風(fēng)道自然拔風(fēng)實(shí)現(xiàn)，這種方式受到建筑物高度的限制，又由于無法調(diào)節(jié)通風(fēng)量，室內(nèi)的熱量同時(shí)被排出，不僅能量損失大，舒適性也得不到滿足。隨著外墻和門窗保溫隔熱及密封效果的加強(qiáng)，室內(nèi)外空氣的交換問題凸顯出來。因此，歐洲國家提出可調(diào)節(jié)室內(nèi)通風(fēng)量的 “房屋呼吸”概念，即通過對(duì)通風(fēng)量的控制，形成室內(nèi)外正負(fù)壓差，讓新鮮空氣先進(jìn)入主要居室，然后經(jīng)過衛(wèi)生間和廚房，將污濁空氣排出室外。從七十年代初期開始，節(jié)能的需求提高到了一個(gè)新的水平，同時(shí)也促進(jìn)了熱量回收系統(tǒng)的誕生，直至八十年代初“智能性房屋呼吸系統(tǒng)”開始進(jìn)入家庭，空氣質(zhì)量得到了進(jìn)一步優(yōu)化，住宅能耗進(jìn)一步降低，目前，“房屋呼吸系統(tǒng)”已席卷歐洲。在英國 Milton Keynes 的“ Bloor Homes”住宅區(qū)和德國漢諾威的產(chǎn)業(yè)化住宅展示廳，均安裝了自平衡單戶式空氣置換系統(tǒng)，該系統(tǒng)體積不大，噪聲極低，每天 24 小時(shí) 持續(xù)工作，運(yùn)行費(fèi)用也不超過人民幣 0.6元。北歐地區(qū)更注重?zé)崃炕厥障到y(tǒng)，其原理是利用機(jī)械排風(fēng)形成的負(fù)壓，讓新風(fēng)經(jīng)過過濾器的細(xì)管時(shí)從排風(fēng)管道中穿過，從而實(shí)現(xiàn)新鮮空氣和污濁空氣的熱量交換。采用這種系統(tǒng)既提高了居住舒適度，又節(jié)約了能源，用在集合式多層、高層住宅中更具有明顯優(yōu)勢。 5）積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展 各個(gè)國家出于本國實(shí)際情況采取了多方面的政策和措施促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，現(xiàn)只將帶有共性的幾項(xiàng)主要技術(shù)措施綜合如下： （ 1）開展住宅發(fā)展的預(yù)測工作。住宅發(fā)展預(yù)測是各國制訂住宅發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃的依據(jù)，也是政府引導(dǎo)有關(guān)行業(yè) 和企業(yè)的重要手段。第二次世界大戰(zhàn)后，這項(xiàng)工作受到各國重視。從各國情況看，這類預(yù)測工作大致包括三個(gè)方面：住宅現(xiàn)狀調(diào)查評(píng)價(jià)與住宅需求預(yù)測、住宅建設(shè)經(jīng)濟(jì)能力的評(píng)價(jià)和預(yù)測和住宅建設(shè)技術(shù)途徑的評(píng)價(jià)與預(yù)測。一般來說，住宅發(fā)展預(yù)測每 510 年進(jìn)行一次。 （ 2）加強(qiáng)和完善住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化工作。標(biāo)準(zhǔn)化是科技成果轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的接口技術(shù)，也是推進(jìn)住宅產(chǎn)化的基礎(chǔ)。目前，國際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ ISO）已頒布模數(shù)協(xié)調(diào)的系列標(biāo)準(zhǔn)，各國的模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)正在逐步向國際標(biāo)準(zhǔn)靠攏。同時(shí)也在國外不斷改進(jìn)住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)工作。目前同時(shí)存在著兩種趨勢：一個(gè)是許 多國家（法國、日本、瑞典、芬蘭等）都努力實(shí)現(xiàn)以標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)配件組成建筑物的方法，即通用體系原則，另一個(gè)趨勢是縮小定型單位，使標(biāo)準(zhǔn)化和多樣化更好地統(tǒng)一起來。國外還十分重視住宅部品、產(chǎn)品的生產(chǎn)、現(xiàn)場施工、組織管理等方面的標(biāo)準(zhǔn)化工作，即企業(yè)工作的標(biāo)準(zhǔn)化（貫徹 IS09000 系列標(biāo)準(zhǔn)）。 （ 3）建立住宅質(zhì)量保證制度。為保護(hù)用戶利益，許多工業(yè)發(fā)達(dá)國家都建立了住宅質(zhì)量保證制度。例如，日本就建立了“工業(yè)化住宅性能認(rèn)定制度”和“住宅性能保證制度”、“住宅性能保證制度”規(guī)定，基礎(chǔ)性能保證期為 l0 年，主體結(jié)構(gòu) 10 年，屋面防水 5 年等等 。在保證期內(nèi)出現(xiàn)問題，承包單位負(fù)責(zé)免費(fèi)修理。為開展上述各項(xiàng)工作，國外的一個(gè)共同作法是充分發(fā)揮有關(guān)公營非盈利性事業(yè)單位和各有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，一個(gè)國家中與住宅有關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)往往有幾十個(gè)、上百個(gè)。它們都在調(diào)查研究、預(yù)測分析、信息交流、制訂標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)服務(wù)、人才培訓(xùn)等方面推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2.2 我國居民住宅消費(fèi)特點(diǎn) 1） 2006 年居民的住房狀況較之 2005 年有所提高，擁有私人住房的消費(fèi)者平均住房面積達(dá)到了 91.2 平方米；住宅面積在 90 平方米以上的比例提高了 14 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 39.8%。 2）消費(fèi)者購房目的單 一化趨勢明顯，僅為改善自身居住條件而購房的消費(fèi)者占 60.2%，與 2005 年消費(fèi)者具有多重購房目的的狀況差異明顯 。 3）在需求的面積方面，對(duì) 90-130 平方米的住宅需求比例由 2005年的 55.3%上升到 63.4%。 4）消費(fèi)者能接受的價(jià)格提高幅度較大，單價(jià)在 7000 元平方米的住宅的接受比例由 2005 年的 0.6%上升到 35.4%。 5）從購房資金上來看，由于大部分消費(fèi)者自身具有的資產(chǎn)與房產(chǎn)總價(jià)的差距較大，超過 80%的消費(fèi)者需要采取各種形式的貸款購房 ，其中商業(yè)按揭以超過 50%的比例成為購房的主要資金來源和付款方式 。 另外，居民對(duì)住宅的消費(fèi)還呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 報(bào)刊廣告是消費(fèi)者最為關(guān)注的地產(chǎn)廣告形式；在消費(fèi)者的購買決策中，房屋質(zhì)量已經(jīng)成為其最擔(dān)心和看重的因素；消費(fèi)者對(duì)于開發(fā)商品牌也非?？粗?。 2.3 職工集資建房的意義 所謂集資建房是某一個(gè)單位主持新建房屋，由具備相應(yīng)資格的職工按房屋建設(shè)成本分?jǐn)偨ㄔO(shè)費(fèi)用。職工集資建房，是企業(yè)運(yùn)用市場機(jī)制的基本原則，解決職工的住房問題的主要方式。 1）職工集資建房，有助于逐步緩解職工住房困難、不斷改善住房條件，滿足基本的住房需求，正確引導(dǎo)消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)住房商品化，最終目的是為了解決職工的住房 問題，提高職工的居住水平。它著眼于房改目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，滿足職工不斷增長的住房需求。 2）職工集資建房有利于企業(yè)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。住房問題是一個(gè)社會(huì)問題，關(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，行之有效的職工集資建房，體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)職工的關(guān)懷，體現(xiàn)了社會(huì)主義的優(yōu)越性，密切了企業(yè)和職工的關(guān)系，直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。 2.4 xx 市住宅的現(xiàn)狀及預(yù)測 2.4.1 xx 市住宅的現(xiàn)狀 xx 市城市住宅建設(shè) 將安居工程項(xiàng)目與經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目并軌 ， 將集資建房、合作建房行為與住宅小區(qū)開發(fā) 并軌。這 一方面體現(xiàn) 了 房 貸政策的進(jìn)一步規(guī)范，推動(dòng)了 xx 市房地產(chǎn)業(yè)的快速增長；另一方面，反映出居民對(duì)住房商品化的認(rèn)可，從一個(gè)側(cè)面拉動(dòng)了 xx 市 GDP 的增長，為全市的經(jīng)濟(jì)做出了巨大的貢獻(xiàn)。 九十年代以來， xx 市的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 和 速度都高于全國的平均水平 ，住宅建設(shè)也迅速發(fā)展，一大批布局合理、設(shè)計(jì)新穎、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)，城區(qū)居民的居住條件進(jìn)一步改善，住房功能不斷完善，住房成套率不斷提高。到 2005 年末， xx 城市居民人均住宅使用面積 達(dá)到 25.5 平方米， 與之相配套的城市供水、供熱、燃?xì)?、排污管網(wǎng)、電力、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施 也日趨完善。 從住房面積看，戶主在行政機(jī)關(guān)工作的家庭住房面積集中在 81100 平方米，比例為 34.8%；戶主在事業(yè)單位、國有單位等工作的家庭住房面積集中在 6180 平方米，其中三資企業(yè)、股份制企業(yè)和國有企業(yè)的比重分別為 36.0%、 35.5%和 34.0%；小面積 （ 40 平方米以下 ） 住房比重最低的是戶主在行政機(jī)關(guān)工作的家庭，僅有 2.2%。小面積住房比重居前三位的戶主是在私營企業(yè)、個(gè)體戶和三資企業(yè)從業(yè)的家庭，分別為 12.1%、 10.1%和 8.6%。收入成為影響住房條件的關(guān)鍵因素。戶均年收入 1 萬元以下的家庭中， 56.4%的集中在 4180 平方米，戶均年收入 1 萬 7萬元的家庭中 ， 55.6%的集中在 61100 平方米，戶均年收入在 7 萬元以上的家庭中， 41.4%的超過 100 平方米。戶主具有初等、中等和高等教育學(xué)歷者，戶均住房面積在 40 平方米以下的比重分別為14.6%， 9.8%和 3.2%，戶均住房面積在 4180 平方米的分別為 59.2%、55.6%和 44.9%。 2.4.2 xx 市住宅的發(fā)展預(yù)測 城市發(fā)展是一個(gè)不斷更新、改造的過程，既包括擴(kuò)張也包括更新，其擴(kuò)張范圍是有限的，而更新的內(nèi)容是無限的，其關(guān)系是互動(dòng)、共生的 。 隨著商品經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì) 體制 的逐步形成，城市正經(jīng)歷著急劇而持續(xù)的變化。近年來，為了把 xx 市建設(shè)成為歷史文化名城和國際化大都市，全市做了不少努力， xx 市的市容市貌得到了很大改觀，環(huán)境也得到了治理，絕大多數(shù)居民生活質(zhì)量有 了 很大提高。良好的經(jīng)濟(jì)增長使消費(fèi)信心和消費(fèi)能力也在不斷上升，住宅消費(fèi)觀念將不再是滿足“有房住”，而是要“住好房”。 “十五”期間， xx 市 城市住宅建設(shè)突飛猛進(jìn)，共開發(fā)建設(shè)住宅 900余萬平方米，年平均開發(fā)建設(shè) 180 萬平方米。 2006 年 ， xx 市 進(jìn)一步加快城市建設(shè)，這一年也成為 城市建設(shè)史上投入最多，變 化最大的一年。新年伊始， 隨著 xx 市現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和城市化進(jìn)程的推進(jìn)， xx 市房地產(chǎn)開發(fā)在逐年增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持了穩(wěn)定的增長速度，呈產(chǎn)銷兩旺的運(yùn)行態(tài)勢。 總體來說， 2006 年， xx 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繼續(xù)上升的整體走勢，供求雙方不斷得到加強(qiáng)，土地政策控制更加嚴(yán)格，市政利好消息不斷推出， 住宅、辦公樓及商業(yè)三類物業(yè)均呈增長態(tài)勢，住宅投資增長速度明顯高于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，漸成投資主流 。這都顯示市場中存在對(duì)價(jià)格的有利支持因素，這種市場形勢在近期內(nèi)不會(huì)有太大的改變。 2.5 該項(xiàng)目需求分析 xxxxxxxx 公 司現(xiàn)有職工 508 人， 50%為雙職工、老職工。總住房面積 8483 平方米，人均建筑面積 16.7 平方米，低于 xx 市居民平均居住面積。有 30 余戶職工居住面積 3040 平方米，大多數(shù)家庭是兩代居住，個(gè)別還有三代居住的，有的職工孩子已十七八歲，還和父母住一間房子里，給生活帶來極大的不便。另外，還有 60 余人為無房戶，只得自己在外、租借房子。 今年年初， xx 市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布信息， 2005 年 xx 市商品房平均價(jià)格達(dá)到 4705 元平方米 ，漲幅達(dá) 12.7%。 xxxxxxxx 公司職工收入較低，年平均工資只有一萬元左右，加上家庭負(fù)擔(dān)也較重 ，若想在商品房市場上解決住房問題困難很大。 xxxxxxxx 公司職工改變住房現(xiàn)狀的要求十分強(qiáng)烈，每年的職工代表大會(huì)都反復(fù)提及住房問題。因此， xxxxxxxx 公司利用本單位長期閑置的行政劃撥住宅用地進(jìn)行集資建房，將使廣大干部職工的住房現(xiàn)狀發(fā)生根本性的改觀，徹底解決職工后顧之憂，使職工安心工作，從而促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。 由于該項(xiàng)目為 xxxxxxxx 公司內(nèi)部職工集資建房，公司將嚴(yán)格執(zhí)行集資建房的有關(guān)政策，不進(jìn)行市場銷售，全部由企業(yè)內(nèi)部職工分配。 第三章 建設(shè)規(guī)模 3.1 建設(shè)規(guī)模的合理性分析 3.1.1 產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)特點(diǎn) 為了使國民經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展，節(jié)約有限的資源，國家和行業(yè)制定了某些重要產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，也制定了鼓勵(lì)發(fā)展、限制發(fā)展和禁止發(fā)展產(chǎn)業(yè)（含規(guī)模）目錄。這些政策都是經(jīng)專門研究和分析論證后確定的，具有一定的權(quán)威性和合理性。該項(xiàng)目是職工集資建房項(xiàng)目，屬國家鼓勵(lì)發(fā)展行業(yè)。該項(xiàng)目的建設(shè)符合國家和行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策，能夠推動(dòng)城市建設(shè)發(fā)展，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 3.1.2 社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的合理性 建設(shè)規(guī)模的變動(dòng)會(huì)引起收益的變動(dòng)，而適當(dāng)?shù)慕?jīng)營規(guī)?？晒?jié)約費(fèi)用，提高競爭力，得到經(jīng)濟(jì)效益。不同產(chǎn)業(yè)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性可能 不同。房地產(chǎn)屬于規(guī)模效益顯著的產(chǎn)業(yè)，在一定限度內(nèi)，規(guī)模擴(kuò)大后，項(xiàng)目收益增加的幅度大于規(guī)模擴(kuò)大的幅度，即規(guī)模收益遞增。因此該項(xiàng)目目前所具有的經(jīng)濟(jì)規(guī)模能實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的合理結(jié)合。 3.1.3 資源利用的合理性 投資項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營，要以資源的耗費(fèi)為基礎(chǔ)。資源利用的合理性是建設(shè)規(guī)模合理性分析的重要內(nèi)容。從資源利用的合理性角度考察建設(shè)規(guī)模的合理性，主要應(yīng)考慮資源利用的可靠性、有效性和經(jīng)濟(jì)性。這里的資源是廣義的，包括物質(zhì)資源、人力資源和資金。該項(xiàng)目目前設(shè)計(jì)的建設(shè)規(guī)模，可以節(jié)約資源、降低成本、提高效益，更加有效地利用資源；另一方面，有利于綜合利用資源，達(dá)到節(jié)能、降耗的效果。 3.1.4 其他因素 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模還會(huì)受到外部條件的制約，因此分析建設(shè)規(guī)模的合理性必須考慮外部條件的適應(yīng)性與匹配性。這里的外部條件泛指項(xiàng)目之外的所有方面，包括市場、原料供應(yīng)和其他外部建設(shè)條件（包括物資條件、交通條件、自然環(huán)境和社會(huì)人文環(huán)境等）。該項(xiàng)目符合市場需求，投入物（包括自然環(huán)境、原材料、能源、土地、資金等）供應(yīng)穩(wěn)定，所處位置交通也方便，項(xiàng)目建成后將極大的改善周邊的自然環(huán)境和社會(huì)人文環(huán)境。 3.2 建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目用地約 15.6 畝（ 10400 平方米），共建兩座多層住宅，建筑物占地面積 2080 平方米，總建筑面積 12880 平方米，包括：地上住宅建筑面積 11080 平方米，地下室建筑面積 1800 平方米，綠地占地面積3640 平方米，道路及停車場用地 4680 平方米。 3.3 人口規(guī)模和居住戶數(shù) 該項(xiàng)目居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃居住總戶數(shù)為 136 戶，居住人口約為 449 人。 3.4 結(jié)構(gòu)及戶型 該項(xiàng)目建筑主要為兩座多層住宅，結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)多為兩室一廳、兩室兩廳等，戶型多樣，按照相關(guān)政策規(guī)定，每戶套內(nèi)面積控制在 80 平方米以內(nèi)。并做到布局緊湊、合理、 減少空間浪費(fèi)，全明設(shè)計(jì)，主臥及次臥盡量朝南。 第四章 建設(shè)場址及現(xiàn)狀 4.1 建設(shè)場址 該項(xiàng)目擬建場址位于 xx 市歷城化纖路 4 號(hào)， xx 化纖廠生活區(qū)內(nèi)，東臨十里河，北靠祝甸，西至章丘建筑公司、洪樓教委、抗震公司、建安一公司，南到花園路、歷城建安公司綜合加工廠。 詳見項(xiàng)目位置示意圖。 4.2 場區(qū)現(xiàn)狀 擬建場址位于 xxxxxxxx 公司生活區(qū)內(nèi)， xx 市化纖路 4 號(hào)為生產(chǎn)宿舍用地，大部分已建成職工宿舍，該項(xiàng)目用地為拆除部分危舊平房后空地，擬建設(shè)兩座多層職工住宅。建設(shè)區(qū)域地勢較為平坦，易于施工。 該場址位于建成 區(qū)內(nèi)，場地內(nèi)和場址周圍水、電等市政設(shè)施配套齊全，能夠滿足項(xiàng)目的需要。該項(xiàng)目用地屬 xxxxxxxx 公司生活區(qū)，附近市政設(shè)施齊全，商業(yè)發(fā)達(dá)，購物方便，既有大商場、超市，也有農(nóng)貿(mào)市場及路邊小店。附近各大銀行都設(shè)有網(wǎng)點(diǎn)，存取款十分方便。 4.3 氣象、地質(zhì)等自然條件 1）氣象條件 xx 市地處東經(jīng) 116 59，北緯 36 41，屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)。 常年主導(dǎo)風(fēng)向 WSS (西南南 ) 冬季主導(dǎo)風(fēng)向 ENE(東北東 ) 夏季主導(dǎo)風(fēng)向 WSS (西南南 ) 最大風(fēng)速 33.3m/s 冬季平均風(fēng)速 3.2m/s 夏季平均風(fēng)速 2.8m/s 風(fēng)荷載 400Pa (40kg/M2 ) 年平均氣溫 14.3 極端最高氣溫 42.5 極端最低氣溫 -19.7 年平均大氣壓 0.1011MPa 最冷月平均相對(duì)濕度 54% 最熱月平均相對(duì)濕度 73% 全年平均相對(duì)濕度 59% 年平均降水量 671.0mm 最大積雪厚度 190mm 雪荷載 200Pa (20kg/M2 ) 最大凍土深度 440mm 地震基本烈度 6 度 2）工程 地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 xx 市地處魯中山區(qū)北側(cè)，山區(qū)與平原交接地帶，地形地貌變化較大，地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，黃河橫貫全區(qū)。受人類工程活動(dòng)及自然因素的影響，區(qū)內(nèi)地質(zhì)災(zāi)害時(shí)有發(fā)生。區(qū)內(nèi)主要地質(zhì)災(zāi)害類型有：巖體崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂縫等。為減少或杜絕災(zāi)害造成的損失，對(duì)在地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)區(qū)、易發(fā)區(qū)進(jìn)行的修路、建房、開礦、取土等工程活動(dòng)，必須事先做好地質(zhì)勘查工作，嚴(yán)格按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，杜絕人為活動(dòng)誘發(fā)的地質(zhì)災(zāi)害。 項(xiàng)目建設(shè)場址位于 xx 市東部，由于目前正在進(jìn)行項(xiàng)目前期工作，尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，建議建設(shè)單位選擇有 資質(zhì)、信譽(yù)高的勘測單位抓緊進(jìn)行地質(zhì)勘探，為工程設(shè)計(jì)提供必要的地質(zhì)分析報(bào)告，以規(guī)避自然災(zāi)害。 4.4 市政基礎(chǔ)配套設(shè)施 1）給水 項(xiàng)目用水取用自來水，由市政供水。自來水采用直供形式，消防系統(tǒng)與日常生活用水為同一水源，各用戶分別設(shè)給水進(jìn)戶裝置、水表計(jì)量。 2）排水 場址周圍建有市政污水和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后的雨水及污水可排入相應(yīng)的市政管網(wǎng)。 3）供電 項(xiàng)目場址內(nèi)現(xiàn)有變配電室，可滿足項(xiàng)目需要。 4）弱電 項(xiàng)目場址內(nèi)通訊和有線電視接受系統(tǒng)齊全，項(xiàng)目建成后可由此直接接入。 5）供熱 該項(xiàng)目場址現(xiàn)有供熱管道，為 xxxxxxxx 公司生產(chǎn)余熱回收利用。 6）供氣 項(xiàng)目場內(nèi)已接入煤氣管道，為 xxxxxxxx 公司生產(chǎn)廢氣回收利用，項(xiàng)目建成后即可接入使用。 7）通訊 項(xiàng)目內(nèi)已有電信局接入的通訊線路，用戶可直接申請(qǐng)辦理。 第五章 總體規(guī)劃方案 5.1 規(guī)劃指導(dǎo)思想 1）充分考慮該地區(qū)獨(dú)特的地理位置，加大小區(qū)知識(shí)、技術(shù)、文化藝術(shù)方面的內(nèi)涵。 2）滿足居民生活需求，符合居住活動(dòng)，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住區(qū)環(huán)境。 3）重個(gè)性和特色的塑造，增強(qiáng)住區(qū)的識(shí)別性、領(lǐng)域感。 4）適應(yīng)汽車交通進(jìn)入住區(qū)的趨勢，建立便捷、安全的道路交通 系統(tǒng)，安排足夠的停車場地，尋求車行、人行恰當(dāng)分離的途徑。 5）充分考慮人口老齡化、住房商品化、物業(yè)管理社會(huì)化以及社區(qū)生活服務(wù)信息化的變化和要求。 6）提高住區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，營造綠化網(wǎng)絡(luò)空間和良好的住區(qū)小氣候。 5.2 總平面布局 5.2.1 總體布局 該項(xiàng)目用地約 15.6 畝，新建多層住宅樓兩座，在建設(shè)區(qū)域內(nèi)合理布置，住宅樓下配備地下室，以方便樓上各住戶的使用。住宅樓四周建設(shè)部分地上停車場，停車場鋪設(shè)植草磚，加大綠化效果。出入口設(shè)在 xxxxxxxx 公司生活區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀交通干道上，從此道上可方便到廠區(qū)上班及上街 購物。從出入口建設(shè)區(qū)內(nèi)道路連接各停車場，整個(gè)小區(qū)在環(huán)境設(shè)計(jì)上，使住宅、停車場與綠地緊密結(jié)合，互為補(bǔ)充，營造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的現(xiàn)代化住宅小區(qū)。 5.2.2 道路交通組織 1）動(dòng)態(tài)交通組織 區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)由車行道路和步行道組成交互式交通網(wǎng)絡(luò)。從小區(qū)出入口到場區(qū)停車場建車行道路，路寬不低于 8 米。住宅樓四周建設(shè)環(huán)形車行道路，路寬不低于 6 米，滿足各種車輛出行和消防的需要。綠地景觀、休閑娛樂場所處，將建設(shè)步行道路。在道路交通設(shè)計(jì)上，區(qū)分不同功能，不同等級(jí)的道路，做到主要交通道路快捷，不受干擾，次要道路合理方便，步 行道路靈活、自由，既保證小區(qū)主干道交通的順暢、快捷，又保持住宅區(qū)內(nèi)部環(huán)境的獨(dú)立性和安靜性。 2）靜態(tài)交通組織 按照集中停放、統(tǒng)一管理、方便使用的原則，小區(qū)內(nèi)建設(shè)部分停車場。在兩座住宅樓的四周空地，建設(shè)部分地上停車場，使用植草磚鋪設(shè)，既可當(dāng)停車場，又能增加綠化效果。 5.2.3 綠化體系 1）區(qū)內(nèi)綠化體系按照集中與分散相結(jié)合，點(diǎn)、線、面相結(jié)合布置，形成疏密有致、層次分明、動(dòng)靜結(jié)合、布局合理的綠色空間體系。突出綠化設(shè)施，強(qiáng)調(diào)建筑與綠化互相滲透。 2）建筑用地內(nèi)的組團(tuán)綠地、平臺(tái)綠化和深入建筑的小塊綠地相互聯(lián)系貫 通，注重地面停車場與宅間綠地的設(shè)置，地面停車場采用生態(tài)停車場，利用樹木分隔車位，使有樹冠覆蓋的停車場成為一道綠色的風(fēng)景。著重對(duì)宅間綠地的處理，通過多種喬灌木種植和花草養(yǎng)殖，增加綠地的觀賞性和生態(tài)效益，并引入蘇、杭園林設(shè)計(jì)模式，亭、廊立體的小區(qū)布局，超大綠化面積，獨(dú)特景觀構(gòu)思，提升小區(qū)的人文內(nèi)涵，融入中華齊魯歷史文化的精髓，從中體現(xiàn)泉城悠久的歷史文化氣息，滿足了現(xiàn)代人追求居住環(huán)境生態(tài)化，崇尚回歸自然為時(shí)尚的需求。 5.3 住宅建筑設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃 氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 5.3.1 建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊位于 xx 市歷城化纖路 4號(hào)，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu) 成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和 21 世紀(jì)新的居住理念。 5.3.2 立面設(shè)計(jì) 實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀是該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要原則。在立面造型中，力求簡潔、明快、大方的設(shè)計(jì)手法，通透的略呈藍(lán)灰色的玻璃窗、暖色系或冷色系的飾面墻及裝飾線，使建筑立面豐富而細(xì)膩。明快的建筑色彩使建筑物顯得輕盈飄逸，呈現(xiàn)出一種向上的生長趨勢，充滿生機(jī)。大面積透明玻璃窗及裝飾線的設(shè)計(jì)及色彩的襯托，恰如其分地體現(xiàn)了典雅的古典風(fēng)格與現(xiàn)今高科技時(shí)代的現(xiàn)代風(fēng)格的完美融合。 5.3.3 裝飾工程及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 1）樓地面： 停車場： 植 草磚地面； 住宅： 優(yōu)質(zhì)地磚； 臥房： 水泥地面； 客廳、餐廳： 優(yōu)質(zhì)地磚； 衛(wèi)生間： 小塊防滑地磚； 廚房： 高級(jí)防滑地磚； 陽臺(tái)： 水泥地面； 公共樓梯間： 水泥地面； 各單元入口廳： 水泥地面。 2）墻面： 臥房： 混合砂漿抹灰，普通涂料，頂棚加壓線； 客廳、餐廳、陽臺(tái)，與臥房同； 衛(wèi)生間、廚房： 水泥墻面； 公共樓梯間： 混合砂漿抹灰，普通涂料； 大廳及電梯間外墻為黃崗石，二層以上電梯間加門口套。 3）頂棚 臥房： 混合砂漿抹灰，普通涂料； 客廳、餐廳、陽臺(tái)，與臥房同； 衛(wèi)生間： 吊頂。 4）門窗 住宅： 塑鋼門窗； 外門： 雕花防盜門； 內(nèi)門： 膠合板門加貼面； 外窗： 塑鋼窗（中空玻璃，配紗窗）。 5）室內(nèi)電器設(shè)備 插座：五孔、三孔，優(yōu)質(zhì)品牌； 開關(guān)：雙聯(lián)、單聯(lián)，優(yōu)質(zhì)品牌； 有線電視插座：高檔品牌； 燈具：吸頂節(jié)能燈具，工藝裝飾燈； 水表：民用自來水 IC 卡智能表； 電表：智能型電表； 煤氣：智能型氣表； 漏電保護(hù)裝置：高檔品牌； 通訊、報(bào)警：該樓采用專用光纖電纜，實(shí)現(xiàn)電話、電視、電腦數(shù)字傳輸網(wǎng)絡(luò)一體化； 公共樓梯間監(jiān)視系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控各主要出入及公共場所，微波保安防盜系統(tǒng)； 電梯：高檔品牌。 6）采暖、衛(wèi)生、消防設(shè)備： 衛(wèi)生間設(shè)備：三盆及沐浴設(shè)備含配件； 采暖：優(yōu)質(zhì)品牌散熱器； 廚房設(shè)備：用戶自行配置； 消防系統(tǒng)：各層設(shè)置相應(yīng)消防裝置 燃?xì)猓汗艿烂簹?5.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5.4.1 用地指標(biāo) 該項(xiàng)目占地約 15.6 畝（ 10400 平方米），各項(xiàng)占地指標(biāo)詳見表 5-1用地平衡表。 用地平衡表 表 5-1 5.4.2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項(xiàng)目建設(shè)兩座多層住宅，安排 136 戶職工入住，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 5-2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 5-2 5.5 公用工程 5.5.1 給水 項(xiàng)目用水主要為生活用水、日常清潔用水、配套公建用水、綠化用水和消防用水。 1）供水 生活用水量：人均用水指標(biāo)按 100 升 /人日計(jì)，該項(xiàng)目共新建住宅 136 戶，居住人口約 449 人，生活用水量 Q1 約為 45 立方米 /日。 綠化用水量：按 4 升 /平方 米次，一天澆一次水估算，則 Q2 約14 立方米 /日。 其它用水量，按 Q1 Q2 之和的 10%計(jì)取，則 Q3 為 6 立方米。 小區(qū)總用水量為 Q1 Q3 之和，約為 65 立方米 /日，接引市政自來水管線，能夠滿足項(xiàng)目需要。 2）給水系統(tǒng) 可直接由市政自來水管線提供。管網(wǎng)沿道路呈環(huán)狀敷設(shè)，消防系統(tǒng)與日常生活用水為同一水源，各住宅樓分別設(shè)給水進(jìn)戶裝置，各用戶設(shè)水表計(jì)量。 5.5.2 排水系統(tǒng) 小區(qū)排水采取污水、雨水分流制。 1）污水：小區(qū)生活污水經(jīng)化糞池處理后，通過小區(qū)污水管道，排至附近城市污水管網(wǎng)。 2）雨水：小區(qū)內(nèi)敷設(shè)雨水干 管，雨水經(jīng)干管收集后排入附近城市雨水管網(wǎng)。樓房落水管選用外形美觀、內(nèi)壁光滑、耐腐蝕性好的 PVC管。 5.5.3 供電 采用單位面積功率法計(jì)算供電負(fù)荷。 1）住宅用電量，按 30W/估算，居民住宅用電容量約為 332KVA。 2）地下儲(chǔ)藏室用電量，按 20W/估算，用電容量約為 36KVA。 3）其他用電量，按上述用電量的 5%計(jì)取，約為 18KVA。 4）該方案用電總?cè)萘考s為 386KVA。 5.5.4 供熱 該項(xiàng)目熱負(fù)荷對(duì)象為兩座多層住宅樓，以冬季取暖為主。主要是地上住宅部分，地下室將不安裝暖氣管道，住宅熱負(fù)荷 按 60W/ 估算，約為 1650KW。區(qū)內(nèi)現(xiàn)已建有供熱管道， xxxxxxxx 公司自設(shè)供熱系統(tǒng)供熱，供應(yīng)生活區(qū)的冬季供暖。該項(xiàng)目供熱可直接由 xxxxxxxx 公司自設(shè)供熱系統(tǒng)供熱管道接入。 5.5.5 通訊、有線電視 小區(qū)同步建設(shè)電話、電視網(wǎng)絡(luò)和寬帶網(wǎng)絡(luò)，采用地下電纜敷設(shè)。每個(gè)住宅單元都設(shè)置壁嵌式電話箱，每戶均設(shè)一個(gè)或若干個(gè)電話插頭、電視插座和寬帶插座。 5.5.6 煤氣 該項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)建有煤氣管道，由 xx 市政供氣，用于生活區(qū)燃?xì)夤?yīng)。 5.5.7 消防 區(qū)內(nèi)建筑物周圍按有關(guān)規(guī)定要求設(shè)置消防栓；道路和 各建筑物之間設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分考慮消防要求，區(qū)內(nèi)道路寬度均不小于 6米，符合消防規(guī)范要求，消防車可直達(dá)各單元；住宅樓內(nèi)設(shè)消防栓。 第六章 節(jié)能節(jié)水措施 目前，我國資源短缺的現(xiàn)狀，使人民對(duì)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的重要性和緊迫性增加了認(rèn)識(shí)，節(jié)能節(jié)水成為了全社會(huì)的義務(wù)。該項(xiàng)目屬職工集資建房項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)過程及職工入住后節(jié)能節(jié)水的措施如下： 6.1 節(jié)能措施 按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求，為降低建筑物的能源消耗，該項(xiàng)目擬采取以下節(jié)能措施： 1）建筑物朝向采用南北向，以保證冬季室內(nèi)能夠得到較多的陽光，提高室內(nèi)溫度。同 時(shí)，避免盛夏灼熱的光線射入室內(nèi)。 2）屋頂采用坡頂形式，設(shè)通氣窗。 墻體采用新型節(jié)能墻體材料，推廣使用新技術(shù)、新工藝。 使用輕質(zhì)、高效、保溫性能好的節(jié)能新材料，復(fù)合墻體，加強(qiáng)屋面保溫。 3）控制窗墻面積比。不同朝向的窗墻面積比不應(yīng)超過規(guī)定數(shù)值，即北向窗墻面積比為 0.25，東、西向窗墻面積比為 0.30，南向窗墻面積比為 0.35。 4）使用氣密性、保溫性較好的塑鋼窗。 5) 室內(nèi)各房間均配備專用動(dòng)力線，供較大負(fù)荷的家用電器使用，以降低線耗，提高供電質(zhì)量。 6）選用節(jié)能型變配電設(shè)備。推廣應(yīng)用節(jié)能、高效、合適、安全、有益環(huán)境的綠色照明燈具，提高用電效率。 7）積極推廣使用太陽能設(shè)備，節(jié)能環(huán)保。 6.2 節(jié)水措施及水耗指標(biāo) 項(xiàng)目用水主要是生活用水和綠化用水。為控制用水，達(dá)到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施： 1）嚴(yán)格控制衛(wèi)生潔具的選型，不得使用水箱容量大于 9 升的潔具。 2）采用瓷芯水閥和鋁塑復(fù)合管材。 3）保持樹木與草坪合理比例，控制綠化用水。路面設(shè)計(jì)有利于地表水流入綠地。根據(jù)土壤旱情合理確定用水量，澆水時(shí)間不宜選擇在中午等溫度較高時(shí)間進(jìn)行，避免水分較快蒸發(fā)。 4）加強(qiáng)物業(yè)管理，經(jīng)常檢查設(shè)施的完好情況，及時(shí)檢修有問題的設(shè)備。 5）加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)精神文明建設(shè)，使居民養(yǎng)成良好的道德素養(yǎng)，自覺節(jié)約用水。 第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 7.1 項(xiàng)目場址環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目場址地處 xx 市東部，場址周圍主要為 xxxxxxxx 公司的廠區(qū)和生活區(qū)。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量狀況較好， xxxxxxxx 公司始終高度重視環(huán)境保護(hù)，三廢排放早已達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)。廠區(qū)及生活區(qū)綠化保持很好，是 xx 市環(huán)保先進(jìn)單位和花園式工廠。地表水環(huán)境一般，噪聲可滿足城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) GB3096-93 中的 II 類標(biāo)準(zhǔn)要求，總體環(huán)境現(xiàn)狀較好。 7.2 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響 擬建項(xiàng)目 為居民居住區(qū)，嚴(yán)禁進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn) 。 根據(jù)小區(qū)的建筑密度、容積率、綠化率和建筑物間距等指標(biāo)分析，該小區(qū)人口密度不大，相互之間的干擾較小，采光、通風(fēng)、隔聲等效果較好，輔之以社區(qū)文化建設(shè)，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成負(fù)面影響。 項(xiàng)目施工期對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的影響主要有：開挖土石方和鋪設(shè)路面等建設(shè)對(duì)原有植物的破壞，生物量的減少。項(xiàng)目施工產(chǎn)生的噪聲、揚(yáng)塵和車輛尾氣等污染物對(duì)動(dòng)植物也有不同程度的影響。另外，施工期如遇大雨也會(huì)造成一定的水土流失。從施工內(nèi)容、現(xiàn)場和施工范圍分析，對(duì)環(huán)境的影響因素主要有 少量的施工揚(yáng)塵、建筑垃圾、輕微噪聲等，不會(huì)對(duì)外部環(huán)境造成影響。項(xiàng)目建成后，產(chǎn)生的污染物主要是居 民 產(chǎn)生的生活垃圾和生活污水，由于產(chǎn)生量很少，且濃度較低，對(duì)周圍環(huán)境影響較小。項(xiàng)目建設(shè)將使居住條件得到提高，有效地改善居民居住環(huán)境和城市面貌。 7.3 環(huán)境保護(hù)措施 為減少項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響，針對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)生的污染源，擬采取以下措施： 1）施工期間應(yīng)采取的防范措施 （ 1）挖出的新土，若當(dāng)天無法運(yùn)走，一律灑水