【商業(yè)地產(chǎn)】蘇州浙建集團(tuán)木瀆項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)建議書(shū)-2008年-34PPT

開(kāi)發(fā)商的好幫手，物業(yè)人好朋友，業(yè)主知心人 黎宇清 謹(jǐn)呈 Presented to: 漸建集團(tuán)（蘇州木瀆項(xiàng)目） Proposal for Property Management Consulting Services 物業(yè)管理 顧問(wèn) 服務(wù)建議書(shū) 黎宇清 2008年 11月 21日 | Page 2 前 言 首先要感謝蘇州浙建地產(chǎn)有限公司的各位領(lǐng)導(dǎo)能夠在百忙之中抽空閱讀本人對(duì)“蘇州木瀆項(xiàng)目”所做的“ 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)建議書(shū) ”，并同時(shí)感謝各位領(lǐng)導(dǎo)在該項(xiàng)目上對(duì)我的支持與幫助。 本人做為一名物業(yè)老兵，盡已所能，至誠(chéng)服務(wù)，力求達(dá)到貴司對(duì)物業(yè)管理顧問(wèn)的目標(biāo)，也發(fā)揮本人知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，價(jià)值得以體現(xiàn)！ | Page 3 目錄 目錄 一 個(gè)人簡(jiǎn)介（過(guò)往曾顧問(wèn)的項(xiàng)目） 二 接到貴司顧問(wèn)初步意向后本人思考的問(wèn)題 三 我所了解貴司木瀆項(xiàng)目及閱圖后的建議 四 房地產(chǎn)公司所使用的顧問(wèn)方式分析 五 本人物業(yè)管理顧問(wèn)方案建議書(shū) 六 本人物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)報(bào)價(jià) 七 結(jié)語(yǔ) | Page 4 一 .個(gè)人簡(jiǎn)介 曾經(jīng)資歷： 單位：雅居樂(lè)投資集團(tuán)（雅居樂(lè)物業(yè)管理服務(wù)有限公司 /雍景園分公司） 職務(wù)：物業(yè)經(jīng)理 管理面積： 45萬(wàn)平方， 4300戶(hù)，員工 288人 香港晶苑地產(chǎn)發(fā)展有限公司珠三角代表處 職務(wù)： 物業(yè)經(jīng)理 管理面積： 60萬(wàn)平方， 6000多戶(hù)，員工 270人 文章發(fā)表： 住宅與房地產(chǎn) “ 物業(yè)管理行業(yè)虧損原因之我見(jiàn)” 學(xué)歷： 房地產(chǎn) EMBA 資格證： 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理人，人力資源管理師 ISO90002002內(nèi)審員， 講師資歷：廣州物業(yè)協(xié)會(huì)講師團(tuán)成員 工作證 | Page 5 一 .本人曾物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的地產(chǎn)企業(yè) /項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 清遠(yuǎn)恒遠(yuǎn)兆業(yè) 中山建華房地產(chǎn) 江蘇偉業(yè)建設(shè)集團(tuán) 廣州電信大廈 所在城市 廣東清遠(yuǎn) 中山 常州 廣州 項(xiàng)目名稱(chēng) 鳳城世家 華建半島 常州，西寧，西安 廣州電信大廈 項(xiàng)目情況 18萬(wàn)平米 別墅區(qū) 多個(gè)西寧（香格里拉 1000畝），常州（前黃 /偉業(yè)臻品），西安大學(xué)城項(xiàng)目 廣州地區(qū)第二高大廈，總高度逾 249米；建筑面積 14.4萬(wàn)平方米 項(xiàng)目類(lèi)型 商住 住宅 住宅，商業(yè)，寫(xiě)字 樓 寫(xiě)字樓 服務(wù)內(nèi)容 物業(yè)戰(zhàn)略及 5年規(guī)劃方案，費(fèi)用測(cè)算 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議及費(fèi)用測(cè)算，架構(gòu)重整 集團(tuán)物業(yè)管理中心定位及各項(xiàng)目物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)踏勘及建議，物業(yè)培訓(xùn) 2008年省優(yōu)階段培訓(xùn)及內(nèi)部評(píng)檢 | Page 6 一 .本人曾物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的地產(chǎn)企業(yè) /項(xiàng)目 江蘇偉業(yè)建設(shè)集團(tuán) 臻品項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及其公司酈總 項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人 電話 清遠(yuǎn)恒遠(yuǎn)兆業(yè) 余家駒（房地產(chǎn)總經(jīng)理）辦公室） 中山華建半島 范舒克（房地產(chǎn)副總）江蘇偉業(yè) 酈總（董事長(zhǎng)助理） 王偉明董事長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商的好幫手，物業(yè)人好朋友，業(yè)主知心人 黎宇清 問(wèn)題 What-漸建集團(tuán)需要什么樣的物業(yè)管理顧問(wèn)？ Why-如何當(dāng)好房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理參謀官？ who-貴司哪些部門(mén)與我聯(lián)系 ?聯(lián)系人是誰(shuí) ? 本人顧問(wèn)能達(dá)到什么樣的效果？ When?本人在什么節(jié)點(diǎn)顧問(wèn)？提交什么成果？提交給誰(shuí) ?顧問(wèn)期多長(zhǎng)？現(xiàn)場(chǎng)每月開(kāi)會(huì)及踏勘的參與者？ 本人以什么形式來(lái)開(kāi)展顧問(wèn)工作 ? 說(shuō)明 :本人想一是此草案貴司回復(fù)意見(jiàn)后 ,本人需進(jìn)行修改及現(xiàn)場(chǎng)踏勘后且與貴司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)深談后 ,以期了解貴司戰(zhàn)略 .再提交進(jìn)一步方案 ,本人的顧問(wèn)方案才能配合 ,支持貴司在一些時(shí)間節(jié)點(diǎn)達(dá)到要求 二 .接到貴司顧問(wèn)初步意向后本人思考的問(wèn)題 | Page 8 三 .我所了解貴司木瀆項(xiàng)目及閱圖后的建議 資料來(lái)源 : 港業(yè)地產(chǎn)策劃部 蘇地 2007-B-57號(hào)地塊項(xiàng)目”產(chǎn)品定位報(bào)告 | Page 9 三 .我所了解貴司木瀆項(xiàng)目及閱圖后的建議 車(chē)庫(kù)出入口入在此會(huì)影響商業(yè)外觀及門(mén)面，建議放在北側(cè)及南側(cè)，商業(yè)價(jià)值不高的位置 車(chē)庫(kù)出入口應(yīng)設(shè)計(jì)成雙進(jìn)雙入的通道口，便于業(yè)主車(chē) /訪客車(chē)分別通行 SOHO大堂口占用商鋪位置，建議少占，且每個(gè)大堂增加崗位，能否設(shè)三樓平臺(tái)，三樓以下以裙樓形式，以上以塔樓形式，同一個(gè)出入電梯在三層再轉(zhuǎn)換，節(jié)省一二樓商業(yè)占用的空間，同時(shí)增加三樓平臺(tái)景觀面積 電房位置不是在住宅與商業(yè)的中間位置，應(yīng)在住宅區(qū)解決商業(yè)電房，商業(yè)價(jià)值高，且處于兩部接合部，走線的均好性，且用住宅電源，以后商業(yè)街區(qū)部分照明可以用住宅電標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)省以后運(yùn)行費(fèi)用 先建住宅，有利于回收資金，為商業(yè)項(xiàng)目打好基礎(chǔ)，但物業(yè)服務(wù)用房設(shè)在何外，還有垃圾清潔中轉(zhuǎn)站，涉及商業(yè)項(xiàng)目有許多垃圾產(chǎn)生（需考慮） | Page 10 三 .我所了解貴司木瀆項(xiàng)目及閱圖后的建議 六、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（不含稅金）估算 1、簡(jiǎn)歐風(fēng)情 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) = 銷(xiāo)售總金額 - 項(xiàng)目成本 （不含稅金） = 25 億 1482 萬(wàn)元 16 億 368萬(wàn)元 = 9 億 1114 萬(wàn)元 （如扣除預(yù)交 11%稅金約 2 億 7663萬(wàn)元，則利潤(rùn)約為 6 億 3451萬(wàn)元） 2、地中海風(fēng)情 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) = 銷(xiāo)售總金額 - 項(xiàng)目成本 （不含稅金） = 27 億 9158萬(wàn)元 17 億 4656萬(wàn)元 = 10 億 4502萬(wàn)元 （如扣除預(yù)交 11%稅金約 3 億 707萬(wàn)元，則利潤(rùn)約為 7 億 3795萬(wàn)元） 問(wèn)題如下： 商鋪及住宅 /車(chē)位出售率測(cè)算 100%計(jì)算，市場(chǎng)銷(xiāo)售應(yīng)測(cè)算 85%出售率，看項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在何點(diǎn) 稅費(fèi)約占銷(xiāo)售金額的 18%，只估算了 11%，利潤(rùn)估算過(guò)大 | Page 11 四 .房地產(chǎn)公司所使用的顧問(wèn)方式分析 -地產(chǎn)商為何需要物業(yè)顧問(wèn) （ 1）房地產(chǎn)公司為何 何需要 物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)？ 不滿(mǎn)足現(xiàn)狀的房地產(chǎn)公司，欲求發(fā)展，欲追求產(chǎn)品附加價(jià)值的房地產(chǎn)公司 -在路上的行者 新進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的發(fā)展商，以及開(kāi)發(fā)面積不足 50萬(wàn)平米的經(jīng)驗(yàn)欠缺型開(kāi)發(fā)企業(yè)； 屬于快速成長(zhǎng)型企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的求知欲強(qiáng)，具備較高的學(xué)習(xí)能力，對(duì)項(xiàng)目有較高的期望值； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)項(xiàng)目操作流程把控力不足，決策能力弱；對(duì)售后服務(wù)不能滿(mǎn)足集團(tuán)要求苦惱著； 對(duì)資金和人才的需求非常高；沒(méi)有合適的物業(yè)人才團(tuán)隊(duì)和專(zhuān)業(yè)技能；對(duì)保修期返工業(yè)主投訴的頭痛房地產(chǎn)公司； 關(guān)鍵詞（現(xiàn)有物業(yè)團(tuán)隊(duì)不能做到房地產(chǎn)企業(yè)要求） 外部政策不利，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、快速成長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)欠缺、資金、人才，專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，品牌號(hào)召力不強(qiáng)，產(chǎn)品附加值弱 | Page 12 老牌開(kāi)發(fā)企業(yè)尚且在 2007年尾開(kāi)始，危機(jī)四伏，新軍力量何去何從？ 面對(duì)高利潤(rùn)，是按兵不動(dòng)還是勇者無(wú)畏 向利潤(rùn)進(jìn)軍，抵御風(fēng)險(xiǎn)，如履薄冰 加強(qiáng)內(nèi)部管理，打造專(zhuān)業(yè)物業(yè)團(tuán)隊(duì)，打造物業(yè)品牌，才能產(chǎn)生溢價(jià)，創(chuàng)造附加值 四 .房地產(chǎn)公司所使用的顧問(wèn)方式分析 | Page 13 四 .房地產(chǎn)公司所使用的顧問(wèn)方式分析 -物業(yè)顧問(wèn)的作用 二十一世紀(jì)是貴的是什么：人才？ 顧問(wèn)專(zhuān)家?guī)Ыo你“銷(xiāo)售期間物業(yè)管理法律問(wèn)題的提前解決” 顧問(wèn)專(zhuān)家?guī)Ыo你“建設(shè)期低成本（后期更改費(fèi)用降低至最少”，深入閱圖，提出節(jié)能建議 顧問(wèn)專(zhuān)家?guī)Ыo你“開(kāi)盤(pán)必勝，樹(shù)立形象，展示物管專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，提高客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心“ 顧問(wèn)專(zhuān)家?guī)Ыo你“組建一個(gè)專(zhuān)業(yè)物業(yè)團(tuán)隊(duì)” 顧問(wèn)專(zhuān)家?guī)Ыo你“交收樓在備案情況完成下 88%交樓率，同時(shí)拓深客戶(hù)資源” 顧問(wèn)專(zhuān)家?guī)Ыo你“分期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，已經(jīng)入住客戶(hù)體驗(yàn)物業(yè)服務(wù)價(jià)值， 從而免費(fèi)為開(kāi)發(fā)商做義務(wù)宣傳員，介紹親友見(jiàn)置業(yè)，節(jié)省營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用” | Page 14 四 .房地產(chǎn)公司所使用的顧問(wèn)方式分析 -物業(yè)顧問(wèn)的作用 缺乏某種至關(guān)重要的知識(shí)和技能在發(fā)展商高速成長(zhǎng)期試圖最大限度地占據(jù)市場(chǎng)，或者是發(fā)展商在越來(lái)越激烈競(jìng)爭(zhēng)的成熟市場(chǎng)中謀求物業(yè)管理有所突破時(shí)，往往發(fā)現(xiàn)在公司內(nèi)部并不具備所需要的人才和相關(guān)的組織經(jīng)驗(yàn)。 需要外來(lái)者客觀公正的觀點(diǎn)當(dāng)發(fā)展商就下屬物業(yè)管理公司重大事宜進(jìn)行決策時(shí)，往往需要從新穎客觀的角度來(lái)評(píng)估相關(guān)的事宜。此時(shí)，物業(yè)管理顧問(wèn)作為外來(lái)者，所提供的建議往往比來(lái)自公司內(nèi)部的更加客觀公正。 需要輸入新的觀念物業(yè)管理顧問(wèn)往往能帶來(lái)物業(yè)管理模式和顧客服務(wù)的新觀念。因發(fā)展商與下屬的物業(yè)管理公司員工在同一環(huán)境中相處日久，思維往往形成某種定勢(shì)，處理問(wèn)題時(shí)也會(huì)因循俗套，無(wú)形中會(huì)對(duì)外部新觀念形成一種抵制。在這種情況下，物業(yè)管理顧問(wèn)能將外部有生命力的新觀念，以及行之有效的新方法，通過(guò)有效的工具和方法引入企業(yè)內(nèi)部。 需要借助外力觸發(fā)變革在 物權(quán)法 勞動(dòng)合同法 已經(jīng)實(shí)施、金融風(fēng)暴對(duì)房企影響已經(jīng)呈現(xiàn)，而小區(qū)業(yè)主需要越來(lái)越多選擇的時(shí)候，物業(yè)管理公司必須借助外部力量來(lái)觸發(fā)企業(yè)內(nèi)部的變革。尤其是在發(fā)展商經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好時(shí)，員工很容易沉醉在一種自我滿(mǎn)足感中。物業(yè)管理顧問(wèn)的介入，能夠通過(guò)各種活動(dòng)諸如培訓(xùn)、研討等，在企業(yè)內(nèi)部形成求新圖變的共識(shí)，以此來(lái)推動(dòng)所需變革的順利進(jìn)行。 為降低未來(lái)營(yíng)運(yùn)管理成本在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)階段引進(jìn)物業(yè)管理顧問(wèn)，不僅可以降低未來(lái)的營(yíng)運(yùn)成本和管理風(fēng)險(xiǎn)、提高顧客服務(wù)品質(zhì)、體現(xiàn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的附加值，也能降低開(kāi)發(fā)成本。 為開(kāi)發(fā)商占據(jù)市場(chǎng)提供資源 新的物業(yè)管理觀念 /模式 為物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略定位提供建議 外部法律壓力，勞動(dòng)成本節(jié)省建議 產(chǎn)品附加值 /未來(lái)管理風(fēng)險(xiǎn) | Page 15 四 .房地產(chǎn)公司所使用的顧問(wèn)方式分析 -物業(yè)顧問(wèn)的作用 關(guān)鍵詞：體驗(yàn)式服務(wù) 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)工程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其創(chuàng)造價(jià)值的作用是十分巨大的。 一套物業(yè)的價(jià)值除銷(xiāo)售期實(shí)現(xiàn)部分之外，絕大部分價(jià)值是在其后幾十年的使用過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的 ，是以其優(yōu)良的市場(chǎng)形象、歷久常新的樓宇質(zhì)量和相對(duì)延長(zhǎng)的使用壽命而在產(chǎn)權(quán)的多次轉(zhuǎn)移中為業(yè)主創(chuàng)造出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越物業(yè)本身的、難以估量的價(jià)值。讓業(yè)主自己主動(dòng)為地產(chǎn)（物業(yè)）做品牌宣傳員 。 充分的投資加上管理的空白，是一種無(wú)效的投資； 充分的投資加上管理的薄弱，是一種低效的投資； 投資的薄弱加上管理的充分，是一種有效的投資； 投資的充分加上管理的充分，是一種高效的投資。 物業(yè)管理意義 | Page 16 四 .房地產(chǎn)公司所使用的顧問(wèn)方式分析 提供“保障項(xiàng)目成功、協(xié)助發(fā)展商成長(zhǎng)的深度服務(wù)”的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 角色定位 建立信任 后續(xù)服務(wù) 報(bào)告提交 臂膀關(guān)系、戰(zhàn)友關(guān)系而不是單純商業(yè)關(guān)系 建立專(zhuān)業(yè)權(quán)威 立足于客戶(hù)角度，站在企業(yè)層面，替客戶(hù)找到最佳的解決方案 對(duì)提供的服務(wù)內(nèi)容和方式進(jìn)行清晰界定 對(duì)我能解決、能指導(dǎo)的和不能涉及的問(wèn)題事先和開(kāi)發(fā)商明確 和關(guān)鍵人物溝通并建立信任關(guān)系 不是簡(jiǎn)單針對(duì)項(xiàng)目細(xì)節(jié)問(wèn)題，而是方向問(wèn)題 整個(gè)流程問(wèn)題以及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的把控 溝通比報(bào)告更重要 提供附加服務(wù) 增強(qiáng)其知識(shí)基礎(chǔ)培訓(xùn) 為開(kāi)發(fā)商的決策提供合理建議 不替開(kāi)發(fā)商決策，但幫助開(kāi)發(fā)商不斷提升決策的能力 培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人員，為后期專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)打好基礎(chǔ) | Page 17 四 .房地產(chǎn)公司所使用的顧問(wèn)方式分析 幫助客戶(hù)明確目標(biāo) 從項(xiàng)目目標(biāo)到企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目目標(biāo) 走多元化 /一元化戰(zhàn)略，開(kāi)拓 /強(qiáng)化企業(yè)的盈利范圍 將房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作成為企業(yè)支柱產(chǎn)業(yè) 勢(shì)必要求物業(yè)管理服務(wù)能支持集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 顯性： 打造項(xiàng)目的行業(yè)影響力 隱性： 專(zhuān)業(yè)物業(yè)團(tuán)隊(duì)的打造， 幫助項(xiàng)目在同類(lèi)物業(yè)更有競(jìng)爭(zhēng)力 規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化制度的制定和執(zhí)行 幫助開(kāi)發(fā)商整合資源，節(jié)省成本 更多了一點(diǎn)，從更高度來(lái)看項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中物管問(wèn)題 | Page 18 四 .房地產(chǎn)公司所使用的顧問(wèn)方式分析 顧問(wèn)方式 （外資） 五大行顧問(wèn)公司 （內(nèi)資） 專(zhuān)業(yè)人員（專(zhuān)家）個(gè)人形式 房地產(chǎn)公司需要點(diǎn) 仲量聯(lián)行，第一太平，世邦魏理仕，高力，戴德梁行 招商 /開(kāi)元 /公元等 （中海，萬(wàn)科，金地已經(jīng)退出顧問(wèn)及全委） 廣州我所知道的有胡百駒（工程），肖慧芳 顧問(wèn)形式 駐場(chǎng)經(jīng)理或者顧問(wèn)團(tuán)隊(duì) 有的房地產(chǎn)只要求掛對(duì)方名字，而不用顧問(wèn)公司派人來(lái)節(jié)點(diǎn)顧問(wèn)，只象征性一年收 10萬(wàn)元的也有 周期性，隨項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)或者特殊要求參與，顧問(wèn) 次數(shù)（團(tuán)隊(duì)形式） 顧問(wèn)公司來(lái)的次數(shù)大致一樣 一般分為 開(kāi)售前（圖紙建議階段） 開(kāi)售協(xié)助（物業(yè)形象展示），物業(yè)文件公示 接管驗(yàn)收及交收樓 正常期 開(kāi)售前 1月 1次 /天 開(kāi)售期 1月 2次 /天 接管期及交樓 1月 4天 正常期 1月 1次 /天 1月 2次， 1次 2天，每月 4天 效果 從眾多曾受過(guò)顧問(wèn)服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè) /物業(yè)企業(yè)反饋情況來(lái)顧問(wèn)效果不明顯；比較的話內(nèi)地顧問(wèn)公司對(duì)住宅項(xiàng)目顧問(wèn)效果較外資好，外資在寫(xiě)字樓 /購(gòu)物中心顧問(wèn)效果遠(yuǎn)不如全委好 多勞多得，且負(fù)責(zé)，顧問(wèn)效果評(píng)價(jià)尚好， 不存在推諉現(xiàn)象；但銷(xiāo)售時(shí)無(wú)物業(yè)品牌 費(fèi)用 3060萬(wàn) /年（省內(nèi)包括差旅費(fèi)） 2050萬(wàn) /年（省內(nèi)包括差旅費(fèi)） 12萬(wàn)年 /不包差旅費(fèi) | Page 19 項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 五 .本人物業(yè)管理顧問(wèn)方案建議書(shū) | Page 20 五 .本人物業(yè)管理顧問(wèn)方案建議書(shū) -顧問(wèn)介入時(shí)機(jī) 1. 從物業(yè)介入時(shí)段上分為：決策分析、前期工作、施工準(zhǔn)備、工程管理和質(zhì)量驗(yàn)收，銷(xiāo)售與接收和售后物業(yè)管理階段， 2. 為使開(kāi)發(fā)商建設(shè)的樓宇便于管理，樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施便于維護(hù)、保養(yǎng)，物業(yè)管理在樓宇設(shè)計(jì)，施工準(zhǔn)備時(shí)介入其中為最佳時(shí)刻， 3. 因在這時(shí)管理公司可在 兼顧發(fā)展商利益的條件下，更多地為業(yè)主的生活質(zhì)量和便利考慮 。從物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)角度提出客觀的意見(jiàn)，為發(fā)展商省去一些不必要的支出，又為今后業(yè)主的生活帶來(lái)方便。 顧問(wèn)范圍擴(kuò)展： 配合管理運(yùn)作的工程咨詢(xún)、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用的銜接， 物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、在確定目標(biāo)客戶(hù)群后對(duì)其管理收費(fèi)的承受 能力及法規(guī)的限制、物業(yè)租售的推廣、智能系統(tǒng)化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù) | Page 21 五 .本人物業(yè)管理顧問(wèn)方案建議書(shū) -在五大階段做開(kāi)發(fā)商的幫手 土地獲取 定位規(guī)劃 售后物業(yè)服務(wù) / 商鋪運(yùn)營(yíng) 營(yíng)銷(xiāo) 開(kāi)發(fā)商關(guān)注地塊價(jià)值， 低成本、高利潤(rùn)驅(qū)使下獲取土地，缺少前期研判 對(duì)于項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估不足 開(kāi)發(fā)商受承建方竣工驗(yàn)收之壓和小業(yè)主百般挑剔，在中間左右為難，保修期的時(shí)效和返修再返修影響開(kāi)發(fā)商形象 有營(yíng)銷(xiāo)情結(jié)，為了營(yíng)銷(xiāo)而答應(yīng)客人不可能的事 物業(yè)收費(fèi)低并不能解決銷(xiāo)售；如何確定領(lǐng)先于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的物業(yè)服務(wù)未明確 接管驗(yàn)收 工程施工 開(kāi)發(fā)商關(guān)注的是進(jìn)度，質(zhì)量，成本 工程質(zhì)量問(wèn)題主要由設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量、材料質(zhì)量三方面考慮 物業(yè)前置，物業(yè)戰(zhàn)略定位，有了空位，才有目標(biāo)，才有努力的方向 物業(yè)管理因素若不及早考慮，可能會(huì)造成 先天不足，后天難補(bǔ) 之情況，進(jìn)而令管理困難及管理費(fèi)入不敷支，更甚至影響后期銷(xiāo)售的順利開(kāi)展及發(fā)展商聲譽(yù)。 物業(yè)調(diào)查周邊，提交有競(jìng)爭(zhēng)力的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，幫助開(kāi)發(fā)商避開(kāi)以后物業(yè)長(zhǎng)期虧損的隱痛 解答客戶(hù)物業(yè)方面的問(wèn)題，減少開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)的矛盾 開(kāi)發(fā)商因住宅類(lèi)物業(yè)收費(fèi)低，業(yè)主要求高，成本上升的壓力，長(zhǎng)期虧損及辦證等問(wèn)題經(jīng)常頭痛 商業(yè)售出后100%，但經(jīng)營(yíng)不良，勢(shì)同空城現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的軟肋 商業(yè)經(jīng)營(yíng)注重長(zhǎng)期收益，而非殺雞取卵，物業(yè)顧問(wèn)幫您形象推廣及商家選擇 物業(yè)客觀公正，注重業(yè)主角度看問(wèn)題，利于產(chǎn)品使用功能完善，幫助開(kāi)發(fā)商制約承建商 | Page 22 項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工前期介入建議 - 熟悉設(shè)計(jì)圖紙、裝修圖紙和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，從物業(yè)管理和使用角度提出相關(guān)意見(jiàn)，使小區(qū)的 公共環(huán)境、建筑功能設(shè)計(jì)都符合現(xiàn)代美感，按照節(jié)能、實(shí)用、合理的原則提出參考意見(jiàn)。 - 從物業(yè)管理及使用角度對(duì)工程驗(yàn)收管理工作提出建議。 - 編制物業(yè)管理驗(yàn)收計(jì)劃、驗(yàn)收記錄和簽證表。 - 對(duì)道路標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)牌、電子告示牌的設(shè)計(jì)安裝提出建議 。 VI形象提升樓盤(pán)附加值 - 整理歸檔物業(yè)設(shè)備設(shè)施圖紙資料。 - 對(duì)小區(qū)安防系統(tǒng)設(shè)施安排提出參考意見(jiàn)。 銷(xiāo)售期配合階段 - 銷(xiāo)售期配合人員編制制定。 - 前期人員招聘與上崗培訓(xùn)。 - 工作人員服務(wù)禮儀意識(shí)禮貌培訓(xùn)。 - 樣板房與售樓部物品采購(gòu)計(jì)劃。 - 員工制服及宿舍安排。 - 前期物業(yè)管理協(xié)議 業(yè)主臨時(shí)規(guī)約 、 裝修手冊(cè) 等文件編寫(xiě)修訂確稿。 - 物業(yè)管理預(yù)算編制、確定管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 - 樣板房與售樓部的保潔和保安工作。 - 住宅質(zhì)量保證書(shū) 和 住宅使用說(shuō)明 書(shū)編寫(xiě)確稿。 - 通過(guò)培訓(xùn)、資料等形式使銷(xiāo)售人員清楚明白物業(yè)管理的有關(guān)知識(shí)，以及本小區(qū)服務(wù)特 點(diǎn)，統(tǒng)一銷(xiāo)售口徑，避免過(guò)度承諾。 Pre-management Stage Contract Effected to 3 Months before OP 物業(yè)前期 私人顧問(wèn)合同生效后至入伙前三個(gè)月 Property Management Services 五 .項(xiàng)目 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 | Page 23 物業(yè)管理前期階段與銷(xiāo)售配合工作 - 銷(xiāo)售中心與樣板房的保潔與保安工作。 - 管理處組織架構(gòu)與編制制定、人員工資標(biāo)準(zhǔn)制訂。 - 管理處開(kāi)辦預(yù)算方案制定。 - 利用發(fā)展商的廣告設(shè)計(jì)資源，建立與大廈 VI系統(tǒng)一致的管理處外部形象。 - 管理處管理用房選址與裝修（需發(fā)展商配合）。 - 制訂整體物業(yè)管理日后各項(xiàng)運(yùn)作政策（物業(yè)管理方案） 。 Pre-management Stage Contract Effected to 3 Months before OP 物業(yè)前期 合同生效后至入伙前三個(gè)月 Property Management Services 五 .項(xiàng)目 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 | Page 24 行政及人事 方面 - 根據(jù)管理方案招聘前期籌建開(kāi)辦人員。 - 制訂崗前，崗后培訓(xùn)計(jì)劃。 - 新進(jìn)員工制服宿舍安排。 - 制定采購(gòu)與倉(cāng)管制度。 - 根據(jù)開(kāi)辦預(yù)算采購(gòu)辦公用品、開(kāi)辦物品。 - 編制各級(jí)員工工作細(xì)則，工作工作規(guī)范及明確人員工作職責(zé) 。 - 與當(dāng)?shù)毓脵C(jī)構(gòu)和部門(mén)聯(lián)絡(luò)事宜，例如環(huán)衛(wèi)，公安，供電，供水，街道等。 - 與保險(xiǎn)公司接洽，就購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)注意事項(xiàng)問(wèn)題提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。 - 管理處辦公電話、服務(wù)中心電話安排。 交樓文件與收取的費(fèi)用確定 方面 - 管理公約 、 住戶(hù)手冊(cè) 及 裝修指南 等三書(shū)一證的定稿、排版、印刷。 - 根據(jù)不同功能及戶(hù)型核算管理費(fèi)，并計(jì)算各單元收樓前應(yīng)繳的關(guān)于物業(yè)管理的費(fèi)用。 - 建立物業(yè)管理電算化。 - 收樓文件、表格印刷。 Handover Stage 3 Months before OP to Formal Handover Date 收樓期 入伙前三個(gè)月至正式入伙 Property Management Services 五。 項(xiàng)目 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 | Page 25 物業(yè)管理 方面 - 根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)編制一套完善的管理制度、工作程序、監(jiān)管考核辦法。 - 制定有關(guān)交樓工作程序，遺留工程跟進(jìn)服務(wù)工作規(guī)程。 - 制訂清潔管理、綠化管理、設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)管理、車(chē)輛管理、安防管理制度。 - 制定客戶(hù)接待、報(bào)修、投訴處理管理流程。 - 制定文檔管理、工具物品管理制度。 - 管理處各部門(mén)員工上崗前培訓(xùn)工作。 - 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行實(shí)驗(yàn)、交接驗(yàn)收。 - 室內(nèi)、公共設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收、整改。 業(yè)主入伙與收樓 方面 - 制定收樓工作方案與計(jì)劃 。 - 收樓現(xiàn)場(chǎng)布置 ,如指示牌、條幅 等。 - 管理處人員收樓專(zhuān)題培訓(xùn)。 - 辦理業(yè)主收樓和裝修申請(qǐng)。 - 開(kāi)展遺漏工程跟進(jìn)處理工作。 - 監(jiān)管施工單位裝修，避免違章裝修 。 Handover Stage 3 Months before OP to Formal Handover Date 收樓期 入伙前三個(gè)月至正式入伙 Property Management Services 五 .項(xiàng)目 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 | Page 26 設(shè)備維護(hù)管理 方面 - 制定設(shè)備管理制度和設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。 - 對(duì)小區(qū)各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)有關(guān)資料進(jìn)行重新解讀，務(wù)求全面掌握設(shè)備系統(tǒng)性能特點(diǎn)，使用性 能，維護(hù)要點(diǎn) 等。 - 制訂各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)巡查記錄制度。 - 對(duì)各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)預(yù)見(jiàn)事故制訂緊急搶救措施方案，以及事后書(shū)面報(bào)告和記錄制度。 - 制訂物業(yè)節(jié)水、節(jié)能措施。 - 對(duì)重要運(yùn)行設(shè)備（例如發(fā)電機(jī)、消防報(bào)警、消防水泵、集水井、水泵等）進(jìn)行試運(yùn)行檢 驗(yàn)。 - 對(duì)維修更換的耗材做好記錄，并根據(jù)耗材更換情況反饋耗材質(zhì)量信息，線路安裝是否合 理，以便降低管理成本。 財(cái)務(wù)管理 方面 - 實(shí)行物業(yè)管理電算化管理、建立收費(fèi)臺(tái)帳 。 - 打印派發(fā)各類(lèi)收費(fèi)通知。 - 定期追繳應(yīng)收費(fèi)用，確保管理費(fèi)等應(yīng)收費(fèi)用在正常時(shí)間內(nèi)收繳。 - 帳目定期檢查與審計(jì)。 Handover Stage 3 Months before OP to Formal Handover Date 收樓期 入伙前三個(gè)月至正式入伙 Property Management Services 五 .項(xiàng)目 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 | Page 27 行政及人事 方面 - 根據(jù)各級(jí)員工工作細(xì)則及工作規(guī)范，進(jìn)行定期崗位培訓(xùn)，以確保各崗位服務(wù)質(zhì)素。 - 按規(guī)定執(zhí)行各項(xiàng)行政及人事制度。 - 跟進(jìn)保持與當(dāng)?shù)毓脵C(jī)構(gòu)和部門(mén)公關(guān)工作，例如環(huán)衛(wèi)，公安，供電，供水，街道等。 物業(yè)管理 方面 - 按規(guī)定落實(shí)執(zhí)行管理公約、住戶(hù)手冊(cè)及裝修指南的各項(xiàng)規(guī)定 。 - 按規(guī)定落實(shí)執(zhí)行相應(yīng)的管理制度、工作程序、監(jiān)管考核工作。 - 繼續(xù)跟進(jìn)遺留工程的翻修進(jìn)度。 - 按規(guī)定落實(shí)執(zhí)行、監(jiān)管及考核清潔管理、綠化管理、設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)管理、車(chē)輛管理、 防管理 等各項(xiàng)服務(wù)。 - 按規(guī)定落實(shí)執(zhí)行、監(jiān)管及考核客戶(hù)接待、報(bào)修、投訴處理管理 等各項(xiàng)流程 - 按規(guī)定落實(shí)執(zhí)行客戶(hù)文檔管理制度。 Normal Operation Stage After OP Date 正常運(yùn)作期 正式入伙以后 Property Management Services 五 .項(xiàng)目 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 | Page 28 設(shè)備維護(hù)管理 方面 - 制定設(shè)備管理制度和設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。 - 對(duì)小區(qū)各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)有關(guān)資料進(jìn)行重新解讀，務(wù)求全面掌握設(shè)備系統(tǒng)性能特點(diǎn)，使用性 能，維護(hù)要點(diǎn) 等。 - 制訂各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)巡查記錄制度。 - 對(duì)各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)預(yù)見(jiàn)事故制訂緊急搶救措施方案，以及事后書(shū)面報(bào)告和記錄制度。 - 制訂物業(yè)節(jié)水、節(jié)能措施。 - 對(duì)重要運(yùn)行設(shè)備（例如發(fā)電機(jī)、消防報(bào)警、消防水泵、集水井、水泵等）進(jìn)行試運(yùn)行檢 驗(yàn)。 - 對(duì)維修更換的耗材做好記錄，并根據(jù)耗材更換情況反饋耗材質(zhì)量信息，線路安裝是否合 理，以便降低管理成本。 財(cái)務(wù)管理 方面 - 實(shí)行物業(yè)管理電算化管理、建立收費(fèi)臺(tái)帳 。 - 打印派發(fā)各類(lèi)收費(fèi)通知。 - 定期追繳應(yīng)收費(fèi)用，確保管理費(fèi)等應(yīng)收費(fèi)用在正常時(shí)間內(nèi)收繳。 - 帳目定期檢查與審計(jì)。 Normal Operation Stage After OP Date 正常運(yùn)作期 正式入伙以后 Property Management Services 五 .項(xiàng)目 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 | Page 29 設(shè)備維護(hù)管理 方面 - 按規(guī)定落實(shí)執(zhí)行各項(xiàng)設(shè)備管理制度及設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。 - 按規(guī)定落實(shí)執(zhí)行各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)巡查記錄制度。 - 按規(guī)定落實(shí)執(zhí)行各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)事故緊急搶救措施方案及事后書(shū)面報(bào)告和記錄制度。 - 按規(guī)定落實(shí)執(zhí)行各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)事故緊急搶救措施方案及事后書(shū)面報(bào)告和記錄制度。 - 按規(guī)定落實(shí)對(duì)重要運(yùn)行設(shè)備（例如發(fā)電機(jī)、消防報(bào)警、消防水泵、集水井、水泵等）進(jìn) 行計(jì)劃性定期檢驗(yàn)及測(cè)試。 - 按規(guī)定落實(shí)對(duì)維修更換的耗材做好記錄，并根據(jù)耗材更換情況反饋耗材質(zhì)量信息，線路 安裝是否合理，以便降低管理成本。 財(cái)務(wù)管理 方面 - 按規(guī)定落實(shí)執(zhí)行物業(yè)電算化管理及收費(fèi)臺(tái)帳記錄制度 。 - 按時(shí)定期打印派發(fā)各類(lèi)收費(fèi)通知。 - 按規(guī)定落實(shí)定期追繳應(yīng)收費(fèi)用，確保管理費(fèi)等應(yīng)收費(fèi)用在正常時(shí)間內(nèi)收繳。 - 按規(guī)定跟進(jìn)帳目定期檢查與審計(jì)。 Normal Operation Stage After OP Date 正常運(yùn)作期 正式入伙以后 Property Management Services 五 .項(xiàng)目 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 | Page 30 服務(wù)定位 根據(jù)“木瀆項(xiàng)目”特點(diǎn)，我擬提出物業(yè)管理服務(wù)的整體定位 組團(tuán)式服務(wù)需求不同，提供服務(wù)定位有所不同 安全舒適： 通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)創(chuàng)造安全舒適的工作、生活環(huán)境； 現(xiàn)代高效 展示現(xiàn)代化、國(guó)際化、方便快捷的商務(wù)辦公形象 繁榮時(shí)尚 聚集濃厚的商貿(mào)氣氛，打造項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)亮點(diǎn)。 | Page 31 六 .本人物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)報(bào)價(jià) 每月 2次，每次 2天 （周五晚上飛機(jī)到蘇州，周日晚飛回深圳） 現(xiàn)場(chǎng)踏勘及與地產(chǎn) /物業(yè)開(kāi)會(huì) /培訓(xùn)及提交半月小結(jié)及建議書(shū) 費(fèi)用每月 10000元 請(qǐng)貴司安排蘇州當(dāng)?shù)貦C(jī)場(chǎng)接送車(chē)輛事宜，以節(jié)約時(shí)間，使在項(xiàng)目每次保證有 2天時(shí)間及安排住宿事宜 每月 2次，每次 2天 （周五晚上飛機(jī)到蘇州，周日晚飛回深圳） 現(xiàn)場(chǎng)踏勘及與地產(chǎn) /物業(yè)開(kāi)會(huì)及提交半月小結(jié)及建議書(shū) 費(fèi)用每月 10000元另差旅費(fèi)實(shí)報(bào) 不包括差旅費(fèi) 包括差旅費(fèi) | Page 32 六 .本人物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)報(bào)價(jià) 關(guān)鍵詞： 1. 與開(kāi)發(fā)商形成共贏，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的形式 2. 每月由開(kāi)發(fā)商評(píng)分，分態(tài)度、顧問(wèn)報(bào)告成果、培訓(xùn)、溝通能力、前期閱圖建議可行性等若干項(xiàng)， 80分合格，如果達(dá)不到，則開(kāi)發(fā)商不支付當(dāng)月顧問(wèn)費(fèi) 3. 由于本人相信自己的實(shí)力，也愿意與開(kāi)發(fā)商共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同來(lái)做好本項(xiàng)目的物管事務(wù) 4. 特此承諾 | Page 33 期待您的回復(fù)意見(jiàn)！ 感謝為貴司提供服務(wù)的機(jī)會(huì)！ 專(zhuān)業(yè)服務(wù)，真誠(chéng)待友！體現(xiàn)價(jià)值！ 黎宇清 聯(lián)系電話：郵箱： QQ:36908731 | Page 34 再次感謝您的閱讀！ 祝：漸建集團(tuán) 開(kāi)啟新篇章，再攀新高峰！ 開(kāi)發(fā)商的好幫手，物業(yè)人好朋友，業(yè)主知心人 黎宇清 淡市營(yíng)銷(xiāo)成功案例 東莞萬(wàn)江 風(fēng)臨美麗灣 世聯(lián)研究案例 | Page 36 關(guān)鍵字 ： 淡市營(yíng)銷(xiāo) 降價(jià) 案例簡(jiǎn)介 ： 風(fēng)臨美麗灣 4月 25日進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整，調(diào)整幅度約為 77折。調(diào)整價(jià)格后截至 5月 31日銷(xiāo)售 202套，超過(guò)開(kāi)發(fā)商目標(biāo) 82套。 案例適用范圍 ： 歷史價(jià)格上漲較快且價(jià)格較高，市場(chǎng)轉(zhuǎn)入淡市之后，價(jià)格過(guò)高，遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)價(jià)格而形成滯銷(xiāo)，需要進(jìn)行調(diào)整價(jià)格的項(xiàng)目。 | Page 37 項(xiàng)目基本情況介紹 區(qū)位： 萬(wàn)江新行政文化中心（規(guī)劃中，何時(shí)動(dòng)工一直未能確定） 規(guī)劃總用地：68,679 總建筑面積：138,731 住宅建筑面積：89,323 容積率： 1.5 總套數(shù)： 989 停車(chē)位： 876 19棟 9-18層小高層組成 項(xiàng)目完全遵照 90/70規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點(diǎn)式，中心營(yíng)造了大花園，戶(hù)型布局符合景觀資源最大化原則。 未推售單位： 407套 | Page 38 項(xiàng)目入市背景 9.27新政后，東莞市場(chǎng)一片蕭條， 11月份南城區(qū)低端盤(pán)金色華庭 70折降價(jià)，熱銷(xiāo)全城，震撼了東莞市場(chǎng)。 春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)全線 80折，最低 4200元 / 起；東莞最大開(kāi)發(fā)商光大集團(tuán)旗下景湖系及部分城區(qū)中端項(xiàng)目跟進(jìn)。 4月 18日，代