土地經(jīng)濟(jì)學(xué) 〔日〕 野口悠紀(jì)雄.docVIP

土地經(jīng)濟(jì)學(xué) 日 野口悠紀(jì)雄 汪斌譯 胡偉白校 商務(wù)印書館 1997年出版根據(jù)日本經(jīng)濟(jì)新聞社1989年版譯出泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)背景：日本的現(xiàn)實(shí)情況：人口眾多，用地局促。實(shí)際可居住用地的人口密度很高。國土構(gòu)成以森林為主，占國土總面積的67%左右，不易轉(zhuǎn)化為城市用地。但現(xiàn)實(shí)中，亟需增加城市用地：1955-1973年經(jīng)濟(jì)高速增長，民間設(shè)備投資旺盛。需要大量工業(yè)用地，隨著工業(yè)生產(chǎn)和城市化的發(fā)展，又需要大量住宅用地、商業(yè)用地。，政府大力興辦公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施，也需要大量公共用地。城市用地的不足，造成土地價(jià)格特別是大城市中的地價(jià)迅速上升。正是在日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)折時(shí)期和土地問題日趨尖銳化的這種時(shí)代背景下，形成了1989年問世的這本“土地經(jīng)濟(jì)學(xué)”專著的主要內(nèi)容。方法：主要論點(diǎn)：綜上所述，本書是一部頗具特色的有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的文獻(xiàn)，作者對(duì)創(chuàng)建和完善日本土地經(jīng)濟(jì)學(xué)這門學(xué)科和對(duì)土地問題的研究，是做出了重要貢獻(xiàn)的。評(píng)野口悠紀(jì)雄的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)1 簡介本書作者、日本一橋大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授-野口悠紀(jì)雄（1940）是當(dāng)今日本經(jīng)濟(jì)學(xué)界的著名學(xué)者。該本土地經(jīng)濟(jì)學(xué)出版于1989年，1997年我國引進(jìn)，汪斌譯，胡偉白校，商務(wù)印書館出版。盡管本書的書名是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)，但文章的實(shí)際內(nèi)容應(yīng)當(dāng)可以稱之為“城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)”，因?yàn)槲恼滤務(wù)摰摹巴恋亍被旧鲜侵赋鞘型恋?，并且主要是大城市土地。作者運(yùn)用一般均衡分析方法和經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型，通過大量的統(tǒng)計(jì)資料和多種形式的比較研究，考察了日本土地問題的演變過程和地價(jià)變動(dòng)背后的土地供需關(guān)系。論述了有關(guān)日本經(jīng)濟(jì)高速增長的機(jī)制和土地問題的關(guān)系。作者在書中對(duì)土地價(jià)格作了經(jīng)濟(jì)分析，計(jì)算了理論地價(jià)，對(duì)土地課稅問題不僅從理論上而且從稅收制度及其改革方向上作了探討，并考察了稅制以外日本的土地政策和土地證券化問題，提出了發(fā)行“地價(jià)指數(shù)債券”的構(gòu)想。在此基礎(chǔ)上，指出土地對(duì)未來日本經(jīng)濟(jì)所具有的意義，強(qiáng)調(diào)解決土地問題，是今后日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。2 文章章節(jié)內(nèi)容文章共分8章。3 文章主要論點(diǎn)文章的主要論點(diǎn)包括下面幾個(gè)：31價(jià)格高漲不會(huì)促進(jìn)土地的高度利用，相反倒會(huì)助長土地的低度利用。（1）地價(jià)上升雖不具有直接帶動(dòng)生活費(fèi)用和生產(chǎn)成本上升的效應(yīng)，但給日本社會(huì)、經(jīng)濟(jì)帶來極其嚴(yán)重的問題。（2）地價(jià)高漲的根本原因在于把土地作為“資產(chǎn)”來利用。將來賣掉土地時(shí)可以得到的收益影響到現(xiàn)在的價(jià)格，即使現(xiàn)實(shí)地價(jià)上漲這種機(jī)制把地價(jià)抬高，并不是作為資源配置合理化的信號(hào)在發(fā)揮其功能。3.2土地問題與日本式高速增長機(jī)制之間具有密切的相關(guān)關(guān)系，土地作為資產(chǎn)占有重要地位，也與日本經(jīng)濟(jì)上、制度上的特殊背景有關(guān)。（1）作者認(rèn)為，日本土地問題的起因，是由于在高速增長時(shí)期急劇推進(jìn)城市化，而城市開發(fā)則不夠充分，造成城市地區(qū)地價(jià)普遍上升，土地變成了最安全、收益率最高的資產(chǎn)。把土地作為資產(chǎn)保有，為確保隨時(shí)變賣，往往以空地或低度利用形式來保有，造成土地的有效供給減少。同時(shí)，在土地政策上，過分保護(hù)租地權(quán)，稅制上即寬松，又存在偏差，從而實(shí)際稅收有效負(fù)擔(dān)率下降，使土地作為資產(chǎn)來利用得到進(jìn)一步強(qiáng)化。（2）在這一背景下，企業(yè)和一般家庭在租地上存在著非對(duì)稱性，由于房屋出租法過度保護(hù)了租地，地主更愿意選擇賣掉的方式，因而家庭一般無法租到土地。只能買地，為此迫使其高儲(chǔ)蓄。而企業(yè)租借土地較容易，即使是高租費(fèi)，也有支付能力。同時(shí)，企業(yè)可以以土地向政府作為擔(dān)保，向銀行借款，這成為日本投資主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)增長和高速增長的最重要因素之一。（3）日本土地問題的特殊性質(zhì)在于，土地問題是發(fā)生在城市中的問題，與國土總面積大小沒有直接關(guān)系。因此，土地問題不是由于土地?cái)?shù)量不足造成的，而是由于土地被作為資產(chǎn)來利用，預(yù)期價(jià)格上漲而保有土地，從而作為生產(chǎn)要素沒有得到充分的利用。所以，土地問題是一個(gè)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問題，原則上可以依靠政策來解決。3.3在地價(jià)和出租費(fèi)的關(guān)系以及地價(jià)的決定機(jī)制上，日本的現(xiàn)狀和古典理論不同，必須加以重大修正，目前日本地價(jià)的一本左右是“泡沫”。這里，作者強(qiáng)調(diào)指出（1）地價(jià)和出租費(fèi)相比，地價(jià)不穩(wěn)定的原因是由于資產(chǎn)的價(jià)格不是實(shí)際交易物品的價(jià)格，并且土地資產(chǎn)交易的有限性，使被抬高的地價(jià)很難恢復(fù)到均衡水平，同時(shí)資產(chǎn)價(jià)格由未來的收益貼現(xiàn)現(xiàn)值所決定，從而收益率和貼現(xiàn)率發(fā)生變化，地價(jià)就已發(fā)生大變化。（2）日本的地價(jià)不一定如古典理論所表示的那種價(jià)格，因地價(jià)直接由土地買賣決定，不是間接的由地租決定，往往在資產(chǎn)市場上決定其價(jià)格。特別是日本現(xiàn)在的地價(jià)受到預(yù)期未來地價(jià)的影響，因而預(yù)期地價(jià)、不確定性和課稅等等因素也影響地價(jià)（3）地價(jià)的理論值是體現(xiàn)地價(jià)長期的均衡值，日本現(xiàn)實(shí)的地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過理論地價(jià)，是土地利用收益的不合理部分，可稱其為“泡沫”，是由投機(jī)造成的，從而正面臨新的“土地問題”。3.4對(duì)土地課稅的經(jīng)濟(jì)效果，不能僅僅用局部均衡分析方法，應(yīng)擴(kuò)大到一般均衡分析、并引入時(shí)間性要素。作者分析了固定資產(chǎn)稅對(duì)土地利用的時(shí)間上的變遷所造成的影響，得出的基本結(jié)論是：固定資產(chǎn)稅可以使“等待開發(fā)”的空地減少，由此促進(jìn)土地利用。以上述理論分析為基礎(chǔ)，作者強(qiáng)調(diào)指出：土地課稅是土地政策中的基本部分，日本的土地問題在某種意義上說，是由于土地課稅中的偏差所引起的。為此，作者建議：（1）強(qiáng)化固定資產(chǎn)稅，減輕居民稅；（2）廢除轉(zhuǎn)讓所得稅，對(duì)過去的資產(chǎn)賣出所得只能收一次性的土地增價(jià)稅，對(duì)將來的部分，則應(yīng)當(dāng)依靠強(qiáng)化固定資產(chǎn)稅，（3）應(yīng)該強(qiáng)化繼承稅，已達(dá)到有利城市改造、有利公平、有利維持日本經(jīng)濟(jì)活力的目的。3.5 4 不足本文主要是針對(duì)日本的城市土地所面臨的問題而寫，關(guān)注的是某個(gè)國家某個(gè)地域的某個(gè)時(shí)間段，更加傾向于實(shí)證性的分析，而不是完整的理論體系。 日本50年代以來，城市化進(jìn)程加快。城市化水平由1945年的28%上升到1975年的70%，但城市并沒有相應(yīng)的增加空間場所供給。盡管土地存在充足的數(shù)量，但有效供給未增加。公共投資中的40%以上用于道路、碼頭港口、機(jī)場等等的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施方面的配置。地價(jià)高漲并非是土地絕對(duì)數(shù)量的不足，而是資源沒有有效的配置。高速增長時(shí)期急劇推進(jìn)城市花，而另一方面城市開發(fā)不夠充分。結(jié)果造成城市地區(qū)的地價(jià)顯著上升，土地變成了最安全、收益率最高的資產(chǎn)。而一旦把土地當(dāng)作資產(chǎn)保有，為了確保土地能隨時(shí)變賣，往往以空地或利用率低的方式來保有。因此，土地的有效供給減少了，這種情況進(jìn)一步加速地價(jià)上漲。土地政策的偏差負(fù)有重要的責(zé)任。過分保護(hù)租地權(quán)。稅制上的相應(yīng)措施。本來必須作的是：強(qiáng)化保有稅的負(fù)擔(dān)，削弱土地作為資產(chǎn)來保佑的有利可圖性。地價(jià)高漲給家庭和企業(yè)帶來不同的影響。第三章，現(xiàn)有日本的地價(jià)有一半左右的“泡沫”評(píng)野口悠紀(jì)雄的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)1簡介日本是資本主義國家中人口密度最高的國家之一，而且人口分布很不平衡。1945年到1975年間，日本的城市化水平從28%上升到70%，城市人口迅速增加，尤其是幾個(gè)主要大城市人口增長更是達(dá)到了前所未有的速度。而城市并沒有相應(yīng)的增加空間場所供給，造成了城市土地價(jià)格持續(xù)上漲的局面。同時(shí)，在城市里土地也變成為最安全、收益率最有保證的資產(chǎn)，這樣引起了對(duì)土地投機(jī)型的需求，地價(jià)進(jìn)一步上升。由此造成日本幾個(gè)最主要大城市地價(jià)空前高漲，也成為進(jìn)入90年代，日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅的重要原因之一。正是在日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)折時(shí)期和城市土地問題日益尖銳化的這種時(shí)代背景下，1989年作者出版了這本“土地經(jīng)濟(jì)學(xué)”的專著。因此這本書也可稱為“城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)”。2主要觀點(diǎn)作者在這本書中主要運(yùn)用了一般均衡分析方法和經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型，通過大量的統(tǒng)計(jì)資料和多種形式的比較研究，考察了日本土地問題的演變過程和地價(jià)變動(dòng)背后的土地供需關(guān)系。綜觀全篇文章，作者的主要觀點(diǎn)主要是：21高地價(jià)造成了土地的低效使用。根據(jù)傳統(tǒng)的供需理論，當(dāng)一種物品處于稀缺狀態(tài)其價(jià)格趨于上升。但日本的土地價(jià)格上升并不是由于土地資源的稀缺性造成的。日本的土地資源盡管比較緊缺，但土地價(jià)格的高漲主要集中在少數(shù)幾個(gè)大城市，日本大部分地區(qū)的土地價(jià)格遠(yuǎn)低于大城市的價(jià)格。因此，日本的土地價(jià)格問題并不是由于土地的緊缺造成的。日本的高地價(jià)很大原因是來自需求方面有大量的投機(jī)性需求。由于在城市中，心理預(yù)期土地價(jià)格將要升高使人們將土地作為資產(chǎn)持有。而考慮到將來轉(zhuǎn)賣土地方便，往往會(huì)將土地低效使用或作為空地保有。這正是作者認(rèn)為的“高地價(jià)造成了土地的低效使用”，這樣進(jìn)一步會(huì)妨礙社會(huì)資本的配置，這是當(dāng)時(shí)日本城市土地的最大問題所在。22高地價(jià)的一半左右是“泡沫”。對(duì)于這種空前的高地價(jià)，作者進(jìn)行了進(jìn)一步的分析。經(jīng)濟(jì)學(xué)的主流觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)的均衡值是土地利用收益的貼現(xiàn)現(xiàn)值。但根據(jù)這個(gè)觀點(diǎn)算出的土地理論地價(jià)為現(xiàn)實(shí)地價(jià)的一半左右。作者又將日本的地價(jià)、地租和國土自然條件類似的英國進(jìn)行比較。結(jié)論是：在出租費(fèi)上，東京是倫敦的1倍（在地方城市中，英國和日本是持平），而在地價(jià)上，東京要高出倫敦的10倍左右。因此，作者提出了“現(xiàn)在的地價(jià)一半是泡沫”的論斷。關(guān)于“泡沫”這個(gè)概念是由作者在本書中第一次提出，并且在以后“泡沫經(jīng)濟(jì)”這一次被一般化，成為當(dāng)今日本經(jīng)濟(jì)學(xué)界用的最廣的一個(gè)經(jīng)濟(jì)術(shù)語。23高地價(jià)的形成是土地政策偏差的結(jié)果。日本的土地問題在某種意義上說，是由于土地課稅中的偏差所引起的。作者通過對(duì)各種場合下的固定資產(chǎn)稅進(jìn)行分析，認(rèn)為傳統(tǒng)的見解運(yùn)用局部均衡的分析方法，忽視了時(shí)間向量。而日本當(dāng)時(shí)的現(xiàn)狀是固定資產(chǎn)稅相對(duì)其他資產(chǎn)，被減輕了。因此，只要有關(guān)固定資產(chǎn)稅的效果與社會(huì)最佳狀態(tài)相比，就會(huì)考慮選擇醞釀周期過長的投資。那么，就會(huì)產(chǎn)生造成空地的保留量超過社會(huì)最佳量的作用。作為繼承稅制的問題，就是土地的定價(jià)比時(shí)價(jià)要低，通常為時(shí)價(jià)的五成左右。這樣，以土地的形態(tài)保有資產(chǎn)，可以少納不少繼承稅。土地因流動(dòng)性差等情況，并不適合作為資產(chǎn)。但在日本，由于土地稅制的弊端，土地作為資產(chǎn)達(dá)到了極高的價(jià)值。為此，作者建議：（1）強(qiáng)化固定資產(chǎn)稅，減輕居民稅；（2）廢除轉(zhuǎn)讓所得稅，對(duì)過去的資產(chǎn)賣出所得只能收一次性的土地增價(jià)稅，對(duì)將來的部分，則應(yīng)當(dāng)依靠強(qiáng)化固定資產(chǎn)稅，（3）應(yīng)該強(qiáng)化繼承稅，以達(dá)到有利城市改造、有利公平、有利維持日本經(jīng)濟(jì)活力的目的。24土地政策應(yīng)區(qū)分短期性的應(yīng)急性政策和長期性的結(jié)構(gòu)政策，因兩者在政策上是完全不同的。作者強(qiáng)調(diào)指出：（1）作為抑制地價(jià)上升為目標(biāo)的短期性的應(yīng)急對(duì)策，關(guān)鍵是需搞清楚土地價(jià)格中投機(jī)性成分占多少，發(fā)展到什么程度，是需加以防止還是需要積極地去摧毀。作為長期性的結(jié)構(gòu)政策，其基點(diǎn)應(yīng)放在：如何促進(jìn)土地的有效利用上。為此可以采納的是一方面依靠城市住宅地開發(fā)等等，來使土地的有效供給增加，另一方面對(duì)土地制度的基本內(nèi)容作改革，特別是靈活的利用土地稅制，重新評(píng)價(jià)租地權(quán)（2）土地政策也有針對(duì)需求一側(cè)采取的對(duì)策措施，和針對(duì)供給一側(cè)采取的對(duì)策措施。（3）為了切斷由投機(jī)需求造成現(xiàn)實(shí)地價(jià)上升的惡性循環(huán)，不得已而采用地價(jià)規(guī)制對(duì)策這種應(yīng)急措施。但是，如果不在需求和供給方面采取有效對(duì)策，僅僅在價(jià)格上規(guī)制，則由于基本條件不變，土地問題非但得不到根本解決，甚至反而更加惡化。為此，比交易規(guī)制更為重要的是：向國民提供正確的信息、在金融方面采取措施和有效的利用土地信托、土地證券化等手段：（4）土地問題是戰(zhàn)后日本存在的最大的問題之一。因而，土地問題在很多方面需要長期性的結(jié)構(gòu)政策。25通過發(fā)行土地債券的方式解決土地價(jià)格高漲的問題。土地證券化意味著創(chuàng)造了一種帶來與土地同樣經(jīng)濟(jì)利益的金融資產(chǎn)，可以寄希望于它在解決土地問題時(shí)發(fā)揮重要作用。并且指出盡管強(qiáng)化固定資產(chǎn)稅在理論上是可行的，但現(xiàn)實(shí)中由于各種反對(duì)難以實(shí)行，而土地的證券化卻是只要政府作出決策，就能立即實(shí)行的政策，從這個(gè)意義上看，土地證券化是極其重要的土地政策。作者針對(duì)土地問題的癥結(jié)，即把土地當(dāng)作資產(chǎn)來保有，從而得不到有效利用，以及過分保護(hù)租地權(quán)，提出了發(fā)行“地價(jià)指數(shù)債券”的構(gòu)想。即：預(yù)定償還額規(guī)定為（發(fā)行額）*（期間中的地價(jià)上升率），面額隨地價(jià)上升而上升。圍繞這個(gè)構(gòu)想，作者還闡述了地價(jià)指數(shù)債券的發(fā)行方法；它所具有的功能，如推進(jìn)土地利用與所有的分離，保證有效利用，抑制地價(jià)上升率等；發(fā)行地價(jià)指數(shù)債券可能存在的若干問題以及地價(jià)指數(shù)債券和土地信托之間的關(guān)系。3章節(jié)內(nèi)容全書包括序言和正文兩個(gè)部分。正文共分八章。第一章，“什么是土地問題”該章主要回答了本文所探討的“土地問題”究竟是哪種意義上的問題。首先作者認(rèn)為地價(jià)偏高這一事實(shí)所造成的問題并不是通常所認(rèn)識(shí)到的提高生產(chǎn)成本和房租，更嚴(yán)重的問題是高地價(jià)沒有形成土地的高度利用，相反造成土地的低度利用，并會(huì)抑制土地使用費(fèi)高的投資。其次，進(jìn)一步闡明了日本的土地問題，不是由于土地絕對(duì)量的不足造成的，因此在理論上是可能解決的。第二章，“土地問題的演變”分析從日本經(jīng)濟(jì)走上高速增長時(shí)期開始出現(xiàn)的土地問題的演變過程。首先，綜述戰(zhàn)后50年代以來地價(jià)的發(fā)展變化，及其隱藏在背后的土地供需關(guān)系。然后，論述有關(guān)高速增長的機(jī)制和土地問題的關(guān)系。土地問題是由于高速增長初期的城市擴(kuò)展或城市化所引起的問題。可是，也不能忽視政策方面的錯(cuò)誤，即把土地當(dāng)成了有利可圖的資產(chǎn)，從而導(dǎo)致土地問題進(jìn)一步惡化。另外，環(huán)繞土地的各種條件，對(duì)企業(yè)的資本形成和提高生產(chǎn)率起到了有利作用，這一點(diǎn)也成為高速增長的重要因素。在這一章的最后部分，涉及到80年代以首都圈為中心而發(fā)生過的地價(jià)高漲。第三章，“地價(jià)的經(jīng)濟(jì)分析”對(duì)地價(jià)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。首先，敘述有關(guān)“地價(jià)”和“出租費(fèi)”的區(qū)別，指出后者體現(xiàn)了土地利用的成本。其次，把決定地價(jià)的機(jī)制加以明確化。在古典理論中，一般認(rèn)為地價(jià)是出租費(fèi)（土地利用收益）的貼現(xiàn)現(xiàn)值?？墒?，象在日本那種土地所有權(quán)可以交易的經(jīng)濟(jì)中，有必要把地價(jià)作為土地資產(chǎn)的價(jià)格來看待。在這種場合，作為決定地價(jià)的主要原因，不光是出租費(fèi)，而且有必要考慮到資產(chǎn)賣出所得?，F(xiàn)在，在日本的地價(jià)中，預(yù)期資產(chǎn)賣出所得的部分占很大的比重。為了說明這個(gè)比重，與國外作了比較，同時(shí)對(duì)理論地價(jià)作了計(jì)算。第四章，“土地課稅的經(jīng)濟(jì)效果：理論性研討” 分析了土地的課稅問題。關(guān)于固定資產(chǎn)稅，古典理論的基本結(jié)論是：對(duì)土地（地皮）的課稅是中性的，由土地所有者承擔(dān)當(dāng)時(shí)的課稅。而對(duì)建筑物的課稅是非中性的，課稅由土地所有者承擔(dān)當(dāng)時(shí)的課稅。但是，這種理論是一種僅僅局限于土地（或者建筑物）的局部均衡分析，如擴(kuò)大到一般均衡分析，則結(jié)論就不同。進(jìn)一步說，這種理論舍去了時(shí)間性要素。于是，接著分析固定資產(chǎn)稅對(duì)土地利用在時(shí)間上的變化所造成的影響。關(guān)于這種影響其基本結(jié)論是：固定資產(chǎn)稅使“等待開發(fā)”的空地減少，從而促進(jìn)了土地利用。而且，最后把這個(gè)理論擴(kuò)大運(yùn)用到了：因土地利用方式變化而收益發(fā)生變化，和不能完全預(yù)測(cè)，以及可以選擇開發(fā)時(shí)間的三種場合。第五章，“土地稅制的改革” 以第四章的分析作為基礎(chǔ)，探討了現(xiàn)實(shí)的土地稅收制度，探索土地稅制改革的方向。指出日本土地稅制存在問題的原因在于：一方面，土地保有稅的負(fù)擔(dān)較輕；而另一方面，土地轉(zhuǎn)讓所得稅的負(fù)擔(dān)則比較重，以及繼承稅的定價(jià)使土地資產(chǎn)享受優(yōu)惠等等。日本的土地問題，由于土地稅制中存在這種偏差所引起的部分比較突出。因此為了解決土地問題，進(jìn)行土地稅制的改革是不可缺少的條件。尤其是，有必要強(qiáng)化固定資產(chǎn)稅。對(duì)于這一點(diǎn)，會(huì)引起政治上的強(qiáng)烈反對(duì)，而且如今又正在謀求減輕稅的負(fù)擔(dān)。但有必要和居民稅減稅配套等來做探討。同時(shí)，主張即使對(duì)繼承權(quán)，也有必要進(jìn)行強(qiáng)化。第六章，“土地政策及其評(píng)價(jià)”考察了稅制以外的土地政策。首先，對(duì)于地價(jià)監(jiān)視制度等等的直接性價(jià)格規(guī)則對(duì)策敘述了批評(píng)性的意見。然后指出：